Para realizar el cálculo de los tributos ITP, IAJD sucesiones y donaciones, las agencias tributarias catalanas utilizan una serie de criterios basados en las instrucciones establecidos por la Administración. Si quieres saber en qué se basan estas clasificaciones, sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Cuál es la base imponible en los impuestos ITP, IAJD sucesiones y donaciones?
En los impuestos ITP y actos jurídicos documentados (IAJD) y sobre sucesiones y donaciones la base imponible es el valor real de los bienes o derechos transmitidos onerosa o lucrativamente.
Cómo se calcula el valor real de un bien inmueble?
Este concepto no está determinado por normas tributarias. Sin embargo, una sentencia del Tribunal Supremo da por válido el valor de mercado como el valor real de un bien. En el dictamen, se sentencia que el valor del mercado:
“es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad. Este importe deberá regir en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada”
Luego suma al comprador como parte activa dentro de esta conceptualización
“…suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble. Además ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación”.
Cuáles son los métodos de los que dispone Hacienda para comprobar el valor real de los bienes declarados?
Para corroborar el valor real de los bienes en los ITP , IAJD y sobre sucesiones y donaciones existen una serie de métodos legales pre establecidos. Estos se encuentran estipulados en los siguientes artículos:
- 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT)
- 158 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio. Aquí se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria (RGAT).
Los siguientes medios pueden estimar el valor de los bienes inmuebles:
- La referencia a los valores catastrales, afectados o no por coeficientes
- Los precios medios de mercado
- Los dictámenes periciales
- Los valores asignados en las tasaciones para la concesión de hipotecas
Sin embargo, a fines de evitar desfase de valores, la Administración catalana utiliza como método de comprobación habitual su dictamen pericial técnico. Se trata del documento: “Valores básicos del suelo y de la construcción para comprobar el valor de los bienes inmuebles”. Este dossier se publica anualmente por la Agencia Tributaria Catalana.
ITP, IAJD sucesiones y donaciones: Cuáles son los criterios que siguen las agencias tributarias para calcular el valor real de los bienes inmuebles?
La administración da un instructivo para las oficinas gestoras de los Impuestos ( de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados y Sucesiones y Donaciones). Allí les propone siete consejos para poder realizar la valoración correctamente.
Una primera aclaración establece que en todos los expedientes deberá constar el motivo de la clasificación. Esto vale por si fuera clasificada de comprobación prioritaria ( donde luego deberán constar actuaciones subsiguientes para determinar los valores) o de no comprobación.
Se consideran de comprobación prioritaria, las declaraciones de valor de los inmuebles en los casos siguientes:
a) si el inmueble no tiene valor catastral o, cuando este no se corresponde con las características físicas y/o urbanísticas del inmueble.
b) cuando se trate de inmuebles que se tendrían que haber declarado y que no lo han estado con anterioridad a haber sido requeridos por la Administración.
c) si se trata de un bien singular, de valor superior a 1.000.000 de euros. Además, deberá contar con características constructivas, tipológicas, arquitectónicas, representativas, históricas o culturales que le otorguen esta singularidad respecto al resto de inmuebles.
d) si se trata de grandes establecimientos comerciales, hoteleros, industriales u oficinas con más de 2.500 metros cuadrados de superficie construida, incluidos los elementos comunes.
Cuándo son de valoración prioritaria los bienes de naturaleza urbana?
Si hablamos de un bien de naturaleza urbana y su valor es menor al valor catastral a la fecha del hecho imponible, su comprobación será prioritaria. A esto se le tiene que sumar la corrección por el coeficiente de que corresponda según su uso predominante
Cuándo son prioritarias las valoraciones de obras nuevas y de división de la propiedad horizontal?
En las declaraciones de obra nueva y de división de la propiedad horizontal la comprobación del valor declarado se considera prioritaria:
- si es inferior al valor catastral de la construcción si se trata de obra nueva,
- o bien de la totalidad del inmueble si se trata de una división de la propiedad horizontal, corregido por el coeficiente que corresponda según el uso del bien inmueble.
Otro criterio de prioridad se otorgará cuando la construcción no tenga asignado valor catastral o cuando este no se corresponda con las características físicas y urbanísticas del inmueble. Aquí se utilizarán los datos que figuran en el el documento de “Valores básicos del suelo y de la construcción e índices correctores para comprobar los valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana situados en Cataluña, en los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones”.
Cuándo se consideran prioritarias las valoraciones de primeras transmisiones sujetas al IVA?
En las primeras transmisiones sujetas a IVA la comprobación del valor declarado se tiene que considerar prioritaria si es inferior al valor catastral vigente en la fecha del hecho imponible. Esto también será corregido por el coeficiente que corresponda según el uso del bien inmueble. La aplicación de los coeficientes quedará supeditada a la verificación que la referencia catastral corresponde en el bien inmueble objeto de declaración.
Si la construcción no tiene asignado valor catastral o este no se corresponde con las características físicas y urbanísticas del inmueble, la comprobación del valor tiene que ser prioritaria si ocurre alguna de las siguientes circunstancias:
a) El valor declarado es inferior al declarado a efectos de IVA.
b) El valor declarado es inferior al declarado a efectos del IAJD cuando se hizo la división de la propiedad horizontal del edificio.
c) El valor declarado es inferior a la suma de:
- el valor de las construcciones de acuerdo con las reglas del documento “Valores básicos del suelo y de la construcción e índices correctores para comprobar los valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana situados en Cataluña, en los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones”
- el valor catastral del suelo urbano vigente en la fecha del hecho imponible corregido por el coeficiente que corresponda según el uso del bien inmueble.
d) Si se trata de inmuebles que se tendrían que haber declarado y que no lo han estado con anterioridad a haber sido requeridos por la Administración.
Cuándo será prioritaria la valoración de un amarre de puerto deportivo?
En el caso de la valoración de la concesión administrativa de un amarre en puerto deportivo, la comprobación se considera prioritaria cuando el valor declarado es inferior a:
- lo que resulte de aplicar en la superficie, en m2, de la lámina de agua del amarre.
- o el 80 % de estos si se trata de una sucesión, y así se deduce de la documentación de la declaración tributaria.
Cuándo es prioritaria la valoración en un bien de naturaleza rústica?
La comprobación del valor declarado se considera prioritaria si
- Es inferior al resultado de aplicar a las superficies de los cultivos o aprovechamientos o de las construcciones rústicas de la finca, los módulos de los anexos III y IV.
- Se trata de una sucesión y el valor es inferior al resultado de aplicar a las superficies de los cultivos o aprovechamientos o de las construcciones rústicas de la finca, el resultado de multiplicar el coeficiente 0,80 por los módulos de los anexos III y IV.
Se consideran de comprobación prioritaria, las declaraciones de valor de los inmuebles en los siguientes casos:
a) Si el terreno, aunque se cultive, está clasificado como suelo urbano o como suelo urbanizable o reúne los requisitos para ser clasificado como suelo urbano.
b) Si el terreno que se transmite no se destina a uso agrario.
c) Si se está tramitando un cambio de planeamiento, el cual inicialmente o provisionalmente clasifica como urbanizable el terreno que se transmite.
d) Si se trata de inmuebles que se tendrían que haber declarado y que no lo han estado con anterioridad al haber sido requeridos por la Administración.
Cuáles son los pasos a seguir cuando un valor es considerado de comprobación prioritaria?
Cuando un expediente sea calificado como de comprobación prioritaria, las oficinas gestoras tendrán que solicitar valoración a los servicios correspondientes de la demarcación donde radiquen los bienes. Luego, deberán actuar en consecuencia con los informes emitidos. Para comprobar el valor de los bienes y derechos de naturaleza inmobiliaria, los técnicos de la Agencia Tributaria de Cataluña pueden utilizar cualquiera de los medios de comprobación siguientes:
a) El dictamen pericial de técnico de la Administración, que utilizan como base el documento “Valores básicos del suelo y de la construcción para comprobar el valor de los bienes inmuebles”
b) El precio o valor declarado en otras transmisiones del mismo bien: solo se podrá utilizar si la otra transmisión no se ha producido más allá de los doce meses desde la fecha del hecho imponible.
c) Los valores asignados para la tasación de las fincas hipotecadas: podrán utilizarse si el hecho imponible no se ha producido más allá de seis meses desde la fecha de la tasación.
Finalmente, si la Administración fijó el precio máximo de venta de un inmueble y esta circunstancia fue alegada y probada por parte de la personas interesadas, el resultado de la comprobación no puede exceder este precio máximo.
Estas instrucciones son las que aplicarán a los hechos imponibles devengados el año 2021.
Esperamos que te haya sido útil esta información sobre los impuestos ITP, IAJD sucesiones y donaciones. Si quieres dejar un comentario, no dudes en hacerlo! Puedes escribirnos en la casilla debajo del post.
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