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Cambiar hipoteca de banco: ¿Cuánto cuesta?

24 mayo, 2024 No hay comentarios

Cambiar tu hipoteca de banco implica un gasto. Se trata de una opción que te permitirá mejorar las condiciones de tu hipoteca, sin embargo, deberás afrontar los llamados gastos de subrogación. Aquí te explicamos cuáles son para que descubras si te resulta conveniente realizar esta operación.

En este artículo encontrarás:
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Gastos por cambiar hipoteca de banco
¿Qué debe abonar el cliente y qué el banco?
Gastos de subrogación que corren a cargo del cliente
Gastos de subrogación que asume la entidad bancaria
Comisión por subrogación: ¿De qué se trata y cuál es su precio?
Porcentaje según fecha de contratación
¿Cuesta menos cambiar de un tipo variable a fijo o a mixto?
¿Cuánto puede costar en total cambiar mi hipoteca de banco?

Cuando hablamos de cambiar una hipoteca de banco nos referimos a llevar a cabo una subrogación de acreedor. Si notas que las nuevas ofertas hipotecarias ofrecen condiciones mejores que las de tu hipoteca actual, llevar a cabo una subrogación hipotecaria puede ser de ayuda. Sin embargo, esta operación implica ciertos gastos que debes tener en cuenta antes de avanzar con el cambio de banco.

Debes tener en claro que también existe la subrogación de deudor, esto es cuando se cambia el titular de una préstamo hipotecario por otro.

Gastos por cambiar hipoteca de banco

Si vas a subrogar tu préstamo hipotecario y llevarlo a otra entidad bancaria, será necesario realizar algunos trámites que implican un gasto de dinero. Para conseguirlo deberás, tasar tu vivienda, dirigirte al notario y al Registro de la Propiedad. Lo bueno es el banco debe hacerse cargo de la mayor parte de los gastos de subrogación, ya que de este modo lo determina la Ley 5/2019.

¿Qué debe abonar el cliente y qué el banco?

Algunos de los gastos para cambiar la hipoteca de banco los deberá abonar el cliente y otros el banco, aquí te contamos qué debe abonar cada uno de ellos:

Gastos de subrogación que corren a cargo del cliente

El gasto de la tasación de la vivienda: la tasación de una vivienda hipotecada puede costar entre 200 y 400 euros, puede variar dependiendo de la tasadora que decidas contratar. Deberás tasar tu vivienda durante el proceso de subrogación para que la entidad bancaria conozca su valor y así, tenga la posibilidad de definir si está dispuesta a asumir tu préstamo hipotecario.

Comisión por subrogación: se trata de una comisión que te puede cobrar la entidad bancaria de la que te vas. Su coste ronda entre el 0% y el 2%. Sin embargo, para aplicar esta comisión debe figurar en la escritura de la hipoteca.

Algunas entidades bancarias están dispuestas pagarte o financiarte algunos de estos gastos, entre ellos, MyInvestor o Kutxaban. Sin embargo, debemos mencionar que no es algo muy habitual.

Gastos de subrogación que asume la entidad bancaria

Aranceles de notaría: el coste medio ronda entre el 0,2% y el 0,5% sobre el importe pendiente de pago de la hipoteca subrogada. Esto cobrará el notario por formalizar legalmente el acuerdo de la subrogación.

Aranceles del registro: estos aranceles cuestan, aproximadamente, unos 100 euros. Se trata de lo que cobra el Registro de la Propiedad por inscribir el cambio de entidad bancaria.

Honorarios de gestoría: por lo general, cuestan entre 200 y 500 euros de media. Aunque cada gestoría puede cobrar lo que le parezca oportuno. Los paga el banco a la gestoría por llevar la escritura de la notaría al Registro de la Propiedad.

Estos gastos se generan al llevar a cabo una subrogación de acreedor, proceso que te permite cambiar la hipoteca de banco.

Comisión por subrogación: ¿De qué se trata y cuál es su precio?

Hemos mencionado que uno de los gastos que debe abonar el cliente es la comisión por subrogación. La entidad bancaria de la que te vas te aplicará esta comisión si figura en la escritura de tu préstamo hipotecario. Su valor se encuentra regulado por ley y puede variar entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente de pago. El valor de este porcentaje variará según la fecha en la que contrataste la hipoteca que vas a cambiar de banco.

Porcentaje según fecha de contratación

Para hacerlo más sencillo, aquí van las posibilidades. Analiza cuál es la que mejor se ajuste a tu caso para saber cuánto deberás abonar por la comisión de subrogación.

Fecha	Fijo	Variable
A partir del 16 de junio de 2019	Hasta el 2% si realizas la subrogación en los primeros 10 años del contrato. Hasta el 1,5% si la formalizas en los siguientes.	Hasta el 0,25% si subrogas la hipoteca en los primeros tres años. Hasta el 0,15% si lo haces en los primeros cinco años. Luego, no se puede cobrar compensación.
Entre diciembre de 2007 y junio de 2019	No puede superar el 0,5% del capital pendiente de pago si realizas la subrogación en los primeros cinco años de la hipoteca o del 0,25% como máximo si realizas la operación a partir de ese sexto año.	No puede superar el 0,5% del capital pendiente de pago si realizas la subrogación en los primeros cinco años de vigencia de la hipoteca o del 0,25% como máximo si realizas la operación a partir de ese sexto año.
Entre el 27d e abril de 2003 y diciembre de 2007	Lo máximo que te puede cobrar el banco es el 0,5% sobre el importe pendiente.	Lo máximo que te puede cobrar el banco es el 0,5% sobre el importe pendiente.
Antes del 27 de abril del 2003	La penalización máxima es del 1% sobre el capital que reste pagar.	La penalización máxima es del 1% sobre el capital que reste pagar.

¿Cuesta menos cambiar de un tipo variable a fijo o a mixto?

Ya sabemos que el precio de la comisión por subrogación puede ser de hasta un 2% sobre el importe pendiente de tu préstamo hipotecario. Sin embargo, si te cambias a otro banco para pasar tu hipoteca variable a fija o mixta, el coste de la comisión será menor.

La Ley 5/2019 establece que la comisión por subrogación para cambiar de un tipo variable a uno fijo o mixto no debe superar el 0,05% sobre el importe pendiente de la hipoteca, sin importar lo que diga tu escritura. En caso de que el traslado tenga lugar a partir del cuarto año del plazo, no se puede cobrar esta comisión.

Por otro lado, según el Real Decreto-ley 19/2022, si subrogas una hipoteca variable para pasarla a fija o mixta en 2024, la entidad bancaria no podrá cobrar ninguna comisión.

¿Cuánto puede costar en total cambiar mi hipoteca de banco?

Aquí va un ejemplo para que veas cuánto pueden sumar los gastos de subrogación.

Imagina que te interesa llevar a otro banco una hipoteca con un importe pendiente medio de 100 000 euros. En caso de que tu banco te cobre una comisión por subrogación del 0,25%, deberás abonar 250 euros por esa comisión, serán unos 300 euros por la tasación de tu vivienda. En otras palabras, subrogar la hipoteca costaría unos 550 euros.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre los gastos por cambiar hipoteca de banco. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Cambiar hipoteca variable por fija o mixta aún es conveniente

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Cambiar hipoteca variable por fija o mixta aún es conveniente

16 mayo, 2024 No hay comentarios

Cambiar una hipoteca variable por una fija o mixta continúa siendo rentable, es posible ahorrar más de 300 euros al mes. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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La situación de los hipotecados variables
Las cuotas hipotecarias han aumentado mucho en poco tiempo
Contratar una hipoteca variable
El euríbor
¿Qué sucede con la revisión de 2024?
¿Cómo afrontar el encarecimiento de las cuotas?
¿Conviene esperar o buscar ahora una hipoteca más cara pero que permita ahorrar?
¿Qué sucede con una hipoteca variable contratada después?

A pesar de la bajada del euríbor, los hipotecados variables actualmente deben abonar por su préstamo más de un 4% TIN. Por su parte, las entidades bancarias ofrecen hipotecas fijas por debajo del 3% TIN y mixtas cerca del 2% TIN. Por ese motivo, cambiar la hipoteca variable de banco aún resulta conveniente.

La situación de los hipotecados variables

El euríbor, índice de referencia más utilizado en el país, ya registra valores medios mensuales más bajos que los registrados en los mismos meses del año pasado. Esto significa que, a pesar de que el euríbor continúe en niveles altos, aquellos hipotecados que han realizado la revisión anual de su hipoteca con el dato medio que este indicador registró en abril (3,703%) han experimentado ya las primeras caídas en sus cuotas luego de dos años de subidas.

La realidad es que estas primeras caídas no fueron demasiado importantes. Esto se debe a que, el euríbor cerró el pasado mes de abril con un dato que se ubicó solo 0,054 puntos por debajo del registrado el mismo mes de 2023 (3,757%). En otras palabras, se dio una reducción de aproximadamente, entre 4 y 10 euros en la cuota mensual.

No obstante, los hipotecados variables ven que las cuotas empiezan a bajar, aunque sea muy leve. Esto genera que el temor que tenían hace unos meses de no llegar a pagar sus préstamos desaparezca. Es por este motivo que, varios de los que antes pensaban en cambiar sus hipotecas variables por fijas o mixtas, ahora se conformen con lo que tienen. No obstante, aún abonan cuotas altas.

Las cuotas hipotecarias han aumentado mucho en poco tiempo

Actualmente, una persona que firme en mayo una hipoteca variable o revise una ya contratada tendrá que tener en cuenta el dato del euríbor del mes pasado, de abril, ya que se trata del último definitivo. En otras palabras, abonará por su hipoteca un interés de 3,703% de euríbor más un diferencial que, mínimo, se ubicará entre el 0,2% y el 0,5% si la hipoteca es reciente. En caso de que se haya firmado antes de 2022, probablemente tenga un diferencial del 0,99%, uno de los más comunes en esa época. Esto genera que, en caso de que ese diferencial sea del 0,99%, el TIN de esta hipoteca se eleve hasta el 4,693%. Esto lo ubica bastante por encima de lo que podemos encontrar actualmente en el mercado hipotecario para ofertas a tipo fijo y, más aún, mixtas.

Contratar una hipoteca variable

Por otro lado, debemos considerar que, al contratar una hipoteca variable la cuota que abonamos no es fija. Esto significa que lo que se abona al comienzo por el préstamo también variará con el paso de los años. Esto dependerá de los valores que registre el euríbor. Por lo general, las revisiones de este tipo de hipotecas son anuales, sin embargo, también pueden ser semestrales o trimestrales. Entonces, aquel que firmó su hipoteca en mayo de 2021, el euríbor que tiene que tomar como referencia es el de abril de ese año. En ese momento, registraba uno de los datos más bajos de la historia (-0,484%). De este modo, la cuota mensual inicial era de 449,18 euros mensuales en un préstamo de 150 000 euros. Sería de 898,36 euros en uno de 300 000 euros.

Sin embargo, al hacer la revisión del siguiente año, el índice de referencia ya había subido más de medio punto (0,013% en abril de 2022). La cuota también aumentó entre 30 y 60 euros, hasta los 481,56 en el caso de la hipoteca más baja y hasta los 963,12 euros para la del importe más alto.

Lo peor para estos hipotecados fue la revisión de 2023, ya que el euríbor en abril de ese año registró un 3,757%. Esto generó que, a partir de mayo, la cuota de sus hipotecas aumentara casi 300 euros en los de 150 000 euros. Sería cerca de 600 en los de 300 000 euros. Para ser más claros, a partir de esta revisión pasaron a abonar 759,38 y 1518,76 euros mensuales, respectivamente.

El euríbor

Entre 2022 y 2023 el euríbor aumentó repentinamente, con algunas subidas que llegaron a un punto entre un mes y otro. Esto encareció demasiado las hipotecas, fundamentalmente las variables. Este tipo de hipotecas pasaron de tener tipos que rondaban el 1%, o bien, por debajo cuando el euríbor estaba en negativo, a cerca del 5%. Si bien es cierto que parece que esas subidas se han paralizado, este indicador continúa en niveles bastante altos. Ante esta situación muchos pensaron en la opción de cambiar la hipoteca variable por una fija o mixta para mejorar las condiciones.

¿Qué sucede con la revisión de 2024?

En abril de 2024 el euríbor registró una caída respecto al dato del mismo mes en 2023. No obstante, la reducción en las cuotas no compensa los aumentos que los hipotecados sufrieron en los últimos dos años. La cuota inicial de la hipoteca variable de 150 000 euros firmada en mayo de 2021 (449,18 euros) y la cuota que abonaría ese hipotecado actualmente después de tres revisiones anuales (755 euros) acumula un encarecimiento de 305,82 euros cada mes. Si el importe fuera de 300 000 euros incluso se eleva hasta los 611,64 euros.

¿Cómo afrontar el encarecimiento de las cuotas?

Lo más aconsejable es optar por una subrogación o bien, cancelar el préstamo inicial y abrir uno nuevo en otro banco con mejores condiciones. La mayoría los hipotecados a tipo variable pueden acceder a algo mejor en el corto y medio plazo, principalmente, teniendo en cuenta que la bajada de tipos se ralentiza y que, por ende, continuarán abonando cuotas bastante elevadas por un tiempo.

Actualmente, los hipotecados a tipo variable están abonando por su préstamo más de un 4% TIN, mientras las entidades ya ofrecen hipotecas fijas por debajo del 3% TIN y mixtas cerca del 2% TIN. Ten en cuenta que, al momento del cambio, debes acceder a unos tipos de interés acordes a la media de tipos que se espera a largo plazo. De este modo, podrás conseguir que compense el cambio por el mayor tiempo posible. Ese tipo de interés medio, ronda el 2%”, sin embargo, encontrar hoy en día una hipoteca fija con ese tipo de interés resulta complicado, incluso con vinculaciones.

Por otro lado, a pesar de que se acelere la bajada del euríbor y los tipos de interés del el Banco Central Europeo, no lo veremos ni en el tramo final de este año. Sin embargo, es posible que, en 2025, si se logra controlar la inflación, nos acerquemos.

¿Conviene esperar o buscar ahora una hipoteca más cara pero que permita ahorrar?

Teniendo en cuenta la situación actual, mientras antes se realice el cambio, mejor. Si esperas que bajen los tipos y el euríbor se mantiene alto, continuarás perdiendo dinero.

La realidad es que, si un usuario logra cambiar su hipoteca variable por una fija del 2,5% TIN podría ahorrar entre 180 y 360 euros en su cuota, dependiendo de la cuantía del préstamo y del momento de contratación del mismo. Por ejemplo, si firmaste tu hipoteca variable de 150 000 euros a 30 años en mayo de 2021 y, en mayo de 2024 (antes de realizar revisar la cuota) la cambias por una hipoteca fija al 2,5% TIN, pasaría a pagar 588,47 euros al mes. Si no hicieras el cambio, con la revisión la cuota sería de 775 euros, por lo que se ahorra hasta 166,53 euros cada mes si cambia la hipoteca variable por una fija.

Si el importe inicial de la hipoteca, en vez de ser de 150 000 euros fuera de 300 000 euros, el ahorro sería el doble. La cuota a pagar después del cambio sería de 1169,06 euros. Si hubiera hecho la revisión, abonaría 1488,56 euros por mes. Cambiando la hipoteca variable por fija podría ahorrarse 333,06 euros mensuales.

¿Qué sucede con una hipoteca variable contratada después?

Para una hipoteca variable con las mismas condiciones: plazo de 30 años y un interés de euríbor más diferencial del 0,99%, contratada un año después, en mayo de 2022, el ahorro aumentaría hasta 173,63 euros mensuales si el importe del préstamo es de 150 000 euros y hasta 347,26 euros para uno de 300.000 euros.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre cambiar hipoteca variable por fija o mixta. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué es subrogar una hipoteca?

En Hipotecas

¿Qué es subrogar una hipoteca?

20 octubre, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber sobre qué es subrogar una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es subrogar una hipoteca?
¿Cuáles son los requisitos para subrogar una hipoteca?
Gastos de la subrogación
¿Qué condiciones pueden mejorar al subrogar la hipoteca?
Tipo de interés
La vinculación y las comisiones
El plazo de devolución
Cláusulas potencialmente abusivas
¿Cómo realizar una subrogación hipotecaria paso a paso?
¿Subrogar una hipoteca implica un ahorro significativo?
¿Cuándo es el mejor momento para realizar esta operación?
¿Es aconsejable realizar una subrogación de acreedor?
¿Qué sucede si mejoran las condiciones del préstamo hipotecario?
¿Es posible subrogar una hipoteca más de una vez?

¿Qué es subrogar una hipoteca?

En primer lugar, es necesario dejar en claro qué es subrogar una hipoteca. Cuando hablamos de subrogación hipotecaria nos referimos a que, tanto el deudor como la entidad bancaria de un préstamo hipotecario, pueden ser sustituidos o reemplazados por otro deudor u otra entidad financiera. Es por este motivo que, existen dos tipos de subrogación, puede ser de deudor o de acreedor. Aquí te explicaremos de qué se trata cada una de ellas.

Subrogación de deudor

Se trata de subrogación de deudor cuando cambia el titular de la hipoteca. Este tipo de subrogación es muy común cuando compramos una vivienda que ya se encuentra hipotecada. El banco puede o no admitir al nuevo deudor, para lo que llevará a cabo un estudio de riesgos bastante parecido al que se realiza en la concesión de un préstamo. De este modo, se puede asumir la deuda ya existente sin la necesidad de realizar un nuevo pago de impuestos por este evento. Sin embargo, sí será necesario abonar los gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

Subrogación de acreedor

Se trata de pasar nuestra hipoteca de un banco a otro. El cambio que tiene lugar gracias a esta tipología de subrogación de hipoteca, generalmente, brinda al cliente una mejora en las condiciones de su préstamo hipotecario, sin tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo. De esta manera, se puede beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en pago de impuestos. No obstante, sí deberá abonar unos gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

¿Cuáles son los requisitos para subrogar una hipoteca?

Con respecto a los requisitos para subrogar una hipoteca, es importante resaltar los siguientes:

En el caso de subrogación de deudor deberás contar con el consentimiento de la entidad acreedora para consumarla, si se trata de subrogación de acreedor no será necesario.

Tendrá que establecerse una triangulación entre el deudor y las dos entidades financieras en la que se exige colaboración para dinamizar la subrogación.

Con respecto a la escritura de subrogación, solo se podrá acordar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente así como la alteración del plazo del préstamo, o bien, las dos.

Gastos de la subrogación

Aquí te detallaremos cuáles son los gastos asociados a una operación de subrogación:

Comisión de subrogación: se trata de una comisión que se abona por llevar a cabo el paso de un banco a otro. Se establece por ley que para los primeros 5 años la comisión sea del 0,50%, y para los siguientes la comisión por subrogación se ubica en el 0,25% para las hipotecas fijas. Sin embargo, la comisión de subrogación de las hipotecas variables se ubica como máximo en un 0,25% durante los tres primeros años del préstamo, 0,15% hasta el quinto año y luego no tendrá comisión.

Comisión por riesgo de tipo de interés: solo se encuentra presente en las hipotecas que fueron firmadas entre diciembre de 2007 y junio de 2019.

Tasación: el nuevo banco requiere una tasación para estar al tanto del valor de la propiedad.

Gastos de notaría: por lo general, se ubica entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de pago.

Gastos del Registro de la Propiedad: suele ser la mitad que los gastos del notario.

¿Qué condiciones pueden mejorar al subrogar la hipoteca?

No podemos decir qué es subrogar una hipoteca sin mencionar qué te permite mejorar este proceso. Una subrogación de deudor permite cambiar el titular de la deuda. Por otro lado, la subrogación de acreedor te dará la posibilidad de cambiar tu hipoteca de banco para mejorar aspectos clave como el precio o el plazo. Por otro lado, resulta más rentable que optar por cancelar tu préstamo hipotecario y tener que pasar nuevamente por el proceso de contratar otro.

Generalmente, para que la nueva entidad bancaria dé el visto bueno a tu hipoteca, deberán haber pasado unos dos o tres años desde que comenzaste a pagar las cuotas con tu actual entidad. Se trata de una manera de asegurarse de que, efectivamente, tienes capacidad de asumir las mensualidades. Con la subrogación, no será posible ampliar el capital de tu hipoteca, tampoco añadir o eliminar titulares u otras garantías (como avalistas).

Aquí te detallaremos qué es lo que puedes modificar con una subrogación y sus principales beneficios:

Tipo de interés

Con una subrogación de hipoteca es posible modificar el interés para abaratar el precio que abonas por tus cuotas. También, es posible pasar tu hipoteca de variable a fija, si buscas beneficiarte de una mayor seguridad, y viceversa (del fijo al variable), si prefieres esta última modalidad.

La vinculación y las comisiones

La subrogación de hipoteca también te dará la posibilidad de eliminar comisiones que no te resulten de interés (como la de amortización anticipada) o productos adicionales que ya no requieres, como seguros o planes de pensiones. De este modo, podrás abaratar el precio que debes abonar por tu préstamo hipotecario cada mes.

El plazo de devolución

Otra opción es cambiar de banco para acortar o extender el periodo de devolución de tu hipoteca, de este modo, podrás ajustarlo a tu situación financiera actual. Esto puede ser tanto porque estás en un buen momento y buscas pagar el préstamo lo antes posible, o bien, porque te encuentras en un momento complicado y deseas pagar menos intereses en tus mensualidades.

Cláusulas potencialmente abusivas

Si tu hipoteca tiene una cláusula suelo o un interés de demora muy elevado, puedes trasladarla a otro banco que las elimine.

Subrogar la hipoteca es un negocio redondo para el banco, ya que se trata de una vía perfecta para captar clientes. Y para el cliente, es una forma ideal para ahorrar dinero. En otras palabras, es una herramienta para ganar o ganar. Se trata de un proceso rápido y sencillo. Además, las instituciones bancarias brindarán total asesoramiento porque es una operación beneficiosa para ambas partes.

¿Cómo realizar una subrogación hipotecaria paso a paso?

Los pasos para subrogar la hipoteca son varios, aquí te detallaremos cada uno de ellos:

Elegir una nueva hipoteca: debes buscar una nueva hipoteca, siempre teniendo en cuenta cuáles son las necesidades que tienes actualmente.

Acudir al banco al que se quiere cambiar y solicitar formalmente la subrogación: el banco deberá poner sobre la mesa una oferta que refleje las condiciones de la operación.

Dar aviso a nuestro banco: una vez que se haya aceptado la subrogación, la nueva entidad bancaria se pondrá en contacto con la actual para comunicárselo. Esta última cuenta con 7 días para facilitar un certificado con la deuda pendiente. Además, tendrá 15 días para realizar una contraoferta, la cual puede:

– Ser aceptada, esto paraliza el proceso de subrogación. En este caso, se firmaría una ‘novación’ con el banco actual para que se apliquen las nuevas condiciones.

– Ser denegada, seguirá en marcha el proceso de subrogación.

Firma ante notario: el último paso para subrogar la hipoteca es la firma de la escritura ante notario.

¿Subrogar una hipoteca implica un ahorro significativo?

El monto que puedas llegar a ahorrar por una subrogación de acreedor se basa en dos factores diferentes. En primer lugar, variará según las condiciones actuales del préstamo hipotecario y, por otro lado, de las futuras condiciones que logremos conseguir en otra entidad financiera. Teniendo en cuenta estos dos factores podremos saber, aproximadamente, cuánto dinero ahorraremos con la operación.

¿Cuándo es el mejor momento para realizar esta operación?

Al llevar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad bancaria, es importante tener en cuenta algunos factores.

En primer lugar, la subrogación de acreedor es una operación que se recomienda hacer durante los primeros años del plazo, dado que es como lograremos ahorrar un mayor monto. El motivo es simple, si realizas el cambio en los primeros años, aún no habrás abonado muchos intereses.

Además, es fundamental considerar que los préstamos hipotecarios de este tipo suelen ser devueltos con el método conocido como sistema francés. Por medio de este sistema, gran parte de los intereses se pagan durante el primer tercio de vida de la hipoteca, mientras que la mayor parte del capital que queda pendiente, es decir, aquello que nos presta el banco, será devuelto en el último tercio del préstamo. De modo que, lo ideal es cambiar de entidad bancaria en el primer tercio del préstamo. Si lo hacemos de esta forma, la mayoría de los intereses serán pagados con un tipo más reducido y es así como podremos ahorrar más.

¿Es aconsejable realizar una subrogación de acreedor?

Las subrogaciones se realizan con bastante frecuencia, probablemente, más de lo que te lo imaginas. Es cierto que se trata de un proceso que te otorga muchos beneficios, sin embargo, debes estar muy atento para que el proceso sea exitoso y salgas beneficiado en el acto.

¿Qué sucede si mejoran las condiciones del préstamo hipotecario?

Durante los quince días con los que cuenta el banco que tiene el préstamo hipotecario puede tener lugar una propuesta importante. En primer lugar, debemos considerar que durante esos quince días no es posible hacer nada, será necesario tener paciencia y aguardar a que se cumpla el plazo para subrogarse. Lo segundo que debemos analizar es qué ocurre si la entidad bancaria iguala o mejora las condiciones del préstamo.

En torno a ese plazo de quince días de espera obligatoria, existe una falsa creencia de que, en caso de que se igualen o mejoren las condiciones no es posible subrogar la hipoteca. Sin embargo, este dato es falso. Una vez que hayan transcurrido los quince días obligatorios, sin importar si es que hay o no oferta, la entidad bancaria no puede oponerse. Por ende, el cliente puede elegir libremente si desea llevar a cabo el cambio de entidad subrogando la hipoteca.

Sin embargo, la realidad es que en la práctica, si ofrecen una mejora, no es habitual subrogar una hipoteca. Esto se debe a que nos permitirá ahorrarnos los gastos de la operación. En otras palabras, por una cuestión de practicidad y principalmente por no cambiar a otro préstamo hipotecario peor. No obstante, debes tener en claro que no hay ningún límite para poder subrogar una hipoteca. Excepto esperar el plazo de quince días que tiene la entidad bancaria para contestar, en caso de que lo desee. Ese es el único momento en el que la subrogación de acreedor no se puede llevar a cabo.

¿Es posible subrogar una hipoteca más de una vez?

La realidad es que no hay un límite de veces que puedes subrogar la hipoteca y, mucho menos, cancelarla. Sin embargo, debemos tener en cuenta que si una persona se subroga todos los años, los bancos desarrollarán cierta desconfianza hacia el cliente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre qué es subrogar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cancelar la hipoteca: ¿Cómo hacerlo?

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Subrogar hipoteca: ¿Cómo cambiar el titular de la deuda?

20 octubre, 2023 No hay comentarios

Existen mecanismos financieros para subrogar una hipoteca que permiten cambiar la titularidad de una deuda por la compra de una vivienda.

En este artículo encontrarás:
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¿En qué casos se cambia el titular de una hipoteca?
¿Qué es subrogar una hipoteca?
De acreedor
De deudor
¿Cuáles son las ventajas de subrogar una hipoteca?
¿Cuáles son las desventajas de subrogar una hipoteca?
¿Cuánto cuesta cambiar la titularidad de una hipoteca?
Comisión por subrogar una hipoteca
Estudio de perfil del riesgo del comprador
Gastos de notaría, gestoría y registro
Gastos del asesor hipotecario

Una hipoteca no tiene por qué ser del mismo titular toda la vida. Esta situación puede modificarse cuando, por ejemplo, una persona decide vender su inmueble para comprarse otro pero aún no terminó de pagar el préstamo hipotecario. En esos casos los bancos cuentan con mecanismos financieros que habilitan al usuario a dejar la deuda que resta en manos de otra persona, a cambio de otorgarle la propiedad hipotecada.

Este procedimiento lleva el nombre de subrogación de hipoteca, y en este artículo te contaremos de qué se trata la subrogación de deudor. Si estás pensando en cambiar el titular de tu préstamo, este artículo es para ti.

¿En qué casos se cambia el titular de una hipoteca?

Muchas veces pensamos que una vivienda será para toda la vida y así nos embarcamos en largos préstamos, cuyos plazos pueden ser de hasta 30 años. La propiedad siempre será un capital por lo que la inversión siempre será relevante, pero es posible que llegue el momento en que no sea el lugar donde queremos seguir viviendo. En estos casos, podemos cambiar de vivienda, dejando la hipoteca en manos de otro titular que se haga cargo de la deuda.

¿Qué es subrogar una hipoteca?

En el ámbito del derecho, la subrogación es la modificación de un contrato para sustituir a una persona (natural o jurídica) por otra en el ejercicio de un atribución o en el cumplimiento de una obligación. Podemos encontrar dos tipos de subrogaciones:

De acreedor

En este caso, los derechos del acreedor son transferidos a un individuo o una institución. Esto se puede dar por compraventa, donación, o consecuencia de una herencia.

En el caso de préstamos como las hipotecas, las subrogaciones permiten cambiar las hipotecas de una entidad a otra, es decir, de un acreedor a otro acreedor. De este modo, es posible mejorar las condiciones de financiamiento para el prestatario.

De deudor

En esta variante lo que se cambia es el titular de un préstamo por otro. El acreedor deberá aceptar al nuevo deudor, luego de analizar su riesgo de crédito para asegurar su solvencia. Su ventaja es que no exige un pago de impuestos adicional porque no se está realizando una nueva transacción aunque sí se deben abonar gastos administrativos adicionales, por ejemplo, para la respectiva inscripción en la notaría.

Esta clase de subrogaciones es la que se da cuando un comprador adquiere una vivienda con una hipoteca pendiente, y sucede en forma muy frecuente. Sin embargo hay que tener en cuenta que este cambio de titularidad deberá ser aceptado por el banco.

El comprador y el vendedor pueden llegar a un acuerdo por el traspaso del inmueble. Sin embargo, si la entidad financiera donde está iniciada la hipoteca no lo avala, la operación no podrá realizarse. Esto sucede así porque el vendedor firmó un tipo de contrato con el banco y en el caso de cambio de titular, cambian las condiciones.

¿Cuáles son las ventajas de subrogar una hipoteca?

Aquí van algunas de las ventajas de cambiar el titular de un préstamo hipotecario:

Cambio de residencia: permite a la persona que dio origen a la hipoteca cambiar de residencia. Es probable que con el correr de los años las necesidades de una persona cambien, y con ella aparezca la posibilidad de mudarse a otro hogar. Con el cambio de titularidad de la hipoteca esto se facilita.

Ahorro para el vendedor: cuando se cambia el titular de la hipoteca, además de cambiar de residencia, se puede ahorrar el gasto de cancelación de una hipoteca. Esto es un beneficio para el vendedor.

Ahorro para el comprador: aquel que realice la compra también cuenta con una ventaja importante ya que se ahorrará la comisión de apertura asociada a una nueva hipoteca. Además, puede registrar un ahorro en los gastos de tasación de la vivienda.

¿Cuáles son las desventajas de subrogar una hipoteca?

Cambiar de titularidad también tiene sus inconvenientes, y éstos son algunos de ellos:

La opinión del banco: la entidad bancaria deberá aceptar al nuevo titular. En el caso de que no lo acepte, la operación no podrá realizarse.

Condiciones de la hipoteca: el nuevo titular deberá aceptar todas las condiciones que tenía la hipoteca de la cual se hace cargo. Esto incluye sus cláusulas, incluso si no son convenientes, las tasas de interés, el tipo de préstamo, entre otros.

¿Cuánto cuesta cambiar la titularidad de una hipoteca?

Las subrogaciones, como todas las operaciones financieras, tienen su coste extra. Estos valores serán menores a la cancelación de la hipoteca por parte del vendedor y también más económicos que solicitar una nueva hipoteca por parte del comprador.

Comisión por subrogar una hipoteca

En general los bancos hacen sus contratos con una comisión por subrogación, es decir, por pasar de una entidad a otra. Este coste, que está regido por la ley, será asumido por el vendedor.

Estudio de perfil del riesgo del comprador

Este análisis tiene un coste ya que es un trabajo que se lleva a cabo para identificar el perfil crediticio del nuevo titular de la hipoteca. Los cargos de este servicio correrán por cuenta del vendedor.

Gastos de notaría, gestoría y registro

Toda operación lleva implícitos otros tipos de gastos como lo son los del Notario, la gestoría y el dinero que sale hacer el registro en el Registro de la Propiedad. Gracias a la Ley de Hipotecas sancionada en 2019 la totalidad de estos gastos son responsabilidad del banco. La única salvedad son los gastos de tasación, que deben ser pagados por el cliente, que suele ubicarse entre los 280 y 500 euros. Sin embargo, como en la subrogación no se modifica la hipoteca, no sería necesario hacer una nueva tasación.

Gastos del asesor hipotecario

En el caso de que no podamos hacer frente a todos los trámites, es de gran ayuda contratar un asesor hipotecario. Se trata de profesionales de las hipotecas que nos guiará en los pasos a seguir para la subrogación de la hipoteca a otra persona, sorteando las dificultades que podemos encontrar por el camino. Su asesoría también tendrá un coste que deberemos tener en cuenta.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre subrogar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Novación hipotecaria: ¿De qué se trata?

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¿Debo tasar la vivienda si quiero llevar a cabo una subrogación de hipoteca?

26 julio, 2023 No hay comentarios

La realidad es que, tasar la vivienda no es obligatorio en todos los casos de subrogación de hipoteca. Solo deberás hacerlo en casos puntuales. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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Subrogación de la hipoteca: ¿De qué se trata?
De deudor
De acreedor
Tasación de la vivienda: ¿De qué se trata?
¿Para qué se utiliza la tasación de la vivienda?
¿En qué casos debes realizar una nueva tasación para subrogar la hipoteca?

A la hora de realizar una subrogación de hipoteca, es probable que la nueva entidad bancaria te solicite que vuelvas a realizar una tasación de la vivienda. No obstante, este punto dependerá de las condiciones y circunstancias en las que se solicite la subrogación de hipoteca. Te contaremos en qué casos es obligatorio realizar una nueva tasación de la vivienda para solicitar una subrogación de hipoteca.

Subrogación de la hipoteca: ¿De qué se trata?

En primer lugar, debemos dejar en claro qué es una subrogación de la hipoteca. Cuando se realiza la subrogación de una hipoteca, tanto el deudor como el prestamista de un préstamo hipotecario, pueden ser sustituidos o reemplazados por otro deudor u otro prestamista. Hay diferentes tipos de subrogación de hipoteca:

De deudor

En este caso, se cambia el titular de la hipoteca. Esta manera de subrogar la hipoteca es la más utilizada cuando una casa ya se encuentra hipotecada. El banco tiene la posibilidad de admitir, o no, al nuevo deudor. Para tomar esta decisión, la entidad bancaria deberá llevar a cabo un estudio de riesgos similar al que realizaría en la concesión de un préstamo. De este modo, es posible asumir la deuda ya existente sin tener que realizar nuevo pago de impuestos por este evento. Sin embargo, sí se deberán pagar los gastos relacionados a la subrogación de la hipoteca.

De acreedor

Se trata de cambiar la hipoteca de un banco a otro. Este cambio suele brindar al cliente una mejora en las condiciones de su hipoteca, sin tener que cancelarlo y realizar uno nuevo. De este modo, es posible beneficiarse de una modificación en las condiciones del préstamo hipotecario y en el plazo de amortización, sin pagar impuestos, excepto los gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

Aquí nos enfocaremos en la subrogación de acreedor. Se trata de cambiar la hipoteca de un banco a otro. Esto te dará la posibilidad de renegociar las condiciones y características del préstamo hipotecario. Sin lugar a dudas, es una de las mejores opciones para ahorrar dinero en la hipoteca.

Sin embargo, es necesario tener en claro que, para poder cambiar de banco y mejorar las condiciones de la hipoteca, la entidad bancaria exigirá una serie de requisitos.

Tasación de la vivienda: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de la tasación de la vivienda nos referimos a un estudio que llevan a cabo empresas o personas debidamente cualificadas y que brinda la posibilidad de saber cuál es el valor real y objetivo de un inmueble en el mercado inmobiliario. La tasación de una vivienda la puede llevar a cabo cualquier empresa o persona debidamente cualificada. En otras palabras, quien realice la tasación debe haber sido aprobado por el Banco de España. De este modo, se asegura la objetividad de la tasación.

¿Para qué se utiliza la tasación de la vivienda?

La tasación de una vivienda se lleva a cabo para saber su precio real y objetivo en el mercado inmobiliario. Esto le dará la posibilidad a la entidad bancaria, de saber cuál es el valor concreto de un inmueble. De este modo, sabrá qué cantidad de dinero puede prestar a un cliente al momento de brindar un préstamo hipotecario.

¿En qué casos debes realizar una nueva tasación para subrogar la hipoteca?

Si tienes pensado subrogar una hipoteca, debes tener en claro que es probable que la entidad bancaria solicite una nueva tasación. No obstante, la realidad es que esto dependerá de las circunstancias de la subrogación. En otras palabras, no siempre es obligatorio realizar una nueva tasación, será necesario en algunos casos determinados.

Aquí van los casos en los que deberás tasar la vivienda nuevamente:

En caso de que el préstamo hipotecario se haya firmado hace más de dos años.

Si la deuda pendiente supera los 300 000 euros.

En caso de que la deuda pendiente sea más baja que 300 000 euros, pero mayor al 80% del informe de tasación.

Si en la subrogación se solicita una ampliación de la hipoteca, esto puede ser tanto de capital como de plazo de amortización.

En caso de que hayan tenido lugar incidencias vinculadas con el incumplimiento del pago de las cuotas del préstamo hipotecario.

En todos estos casos, el banco considera que las condiciones requieren que se lleve a cabo una nueva tasación de la vivienda antes de dar pie a la subrogación de la hipoteca.

Por otro lado, si no tiene lugar ninguno de los casos que hemos mencionado, no será necesario llevar a cabo una nueva tasación de la vivienda. Esto quiere decir que, la entidad bancaria en la que solicitamos la subrogación del acreedor debería aceptarla sin necesidad de presentar un nuevo estudio. De todos modos, debes tener en cuenta que sí será necesario presentar la tasación original, demás del resto de la documentación del préstamo hipotecaria que el banco nos solicite para hacer el cambio de hipoteca de banco.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre si es necesario tasar la vivienda para llevar a cabo una subrogación de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cómo vender tu casa con hipoteca pendiente

3 enero, 2023 No hay comentarios

Vender una vivienda nunca es tarea fácil. Menos si cuentas con una hipoteca pendiente. El sector inmobiliario, al realizar la previsión de como continuarán las transacciones inmobiliarias, estima una ralentización. Esto se debe a varios factores económicos que repercutirán en él. Por un lado debemos mencionar las subidas en los tipos de interés que ha llevado adelante el Banco Central Europeo. Estas medidas han buscado frenar la inflación de nuestro país.

Por otro lado, debemos recordar que esta medida en particular ha provocado una importante subida en los préstamos hipotecarios que los ciudadanos habían solicitado.

También será importante tener en cuenta, que muchas personas han tenido problemas a la hora de hacer frente a los créditos, justamente por la subida que se ha producido en ellos, sumado a la inflación que se ha registrado.

Si te encuentras en esta situación y has decidido vender tu vivienda pero aun tienes una hipoteca pendiente, te contaremos a continuación que debes hacer. Y no te preocupes, es un tipo de compraventa muy habitual. Esperamos que toda la información que te detallaremos a continuación sea de suma utilidad para ti.

En este artículo encontrarás:
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Vender con una hipoteca
Hipoteca pendiente pero al día
Cómo proceder en caso de que la hipoteca se encuentre saldada
Hipoteca pendiente para subrogar
Ejecución de la hipoteca

Vender con una hipoteca

Lo primero que debes saber es que este tipo de transacciones son más habituales de lo que piensas. Como dijimos anteriormente, las previsiones que se realizan para este principio del año en el sector inmobiliario, indican que se verá una ralentización en la compraventa de propiedades.

Muchas personas al buscar una propiedad encuentran viviendas que cuentan con las comodidades y características que los convencen de realizar la transacción pero que cuentan con una hipoteca pendiente. Por ello, debemos tener en cuenta ciertos aspectos civiles y fiscales para poder realizar el proceso sin ningún inconveniente.

Existen diferentes situaciones en las que la propiedad puede encontrarse, por ejemplo con la hipoteca al día o con alguna deuda. Para ello, hemos establecido una serie de situaciones a tener en cuenta. A continuación explicaremos las particularidades de cada caso.

Hipoteca pendiente pero al día

Una primera situación puede ser en la que el propietario de la vivienda, tenga una hipoteca y se encuentre al corriente en todas las cuotas hasta la fecha. Por ello, al realizar la venta de la propiedad, podrá cancelar la deuda con parte de lo que reciba por el bien. El nuevo propietario, estaría de alguna manera financiándolo para convertirse en propietario.

Para poder realizar la transferencia, el vendedor deberá acercarse a la entidad bancaria a la que solicitó el préstamo. Allí pedirá el certificado de deuda, que luego deberá entregar al comprador. Será importante que la solicitud de este documento se realice una vez que se haya establecido la fecha en la que se firmará la escritura notarial de compraventa.

Si el adquiriente de la vivienda realizara el pago al contado de la propiedad es muy probable que exija que un apoderado del banco, que le ha brindado el crédito hipotecario, se presente el día en que se realizará la compra de la vivienda. Muchas notarías se encargan de contactarse con los diferentes bancos con el fin de poder coordinar todos estos detalles. Por ello acuden regularmente con el fin de firmar lotes de las cancelaciones que se realizan diariamente en estas oficinas. Debido a esto se aconseja que se delegue a la notaria o a un abogado especialista la realización de esta gestión.

Cómo proceder en caso de que la hipoteca se encuentre saldada

Para las situaciones en las que el propietario ha logrado ya cancelar la totalidad del préstamo, la situación difiere de la anterior. En este caso, será suficiente con solicitar en el banco al cuál se le pidió el crédito un certificado que acredite que la deuda esta saldada. Al obtener este documento, será la propia notaria la que se encargará de completar el trámite para la transacción.

Hipoteca pendiente para subrogar

Otra situación que puede presentarse, es que quien compra la vivienda decida subrogarse a la hipoteca que el antiguo propietario tenia. Este proceso será más sencillo y es la situación ideal. Esto se debe a que el vendedor se ahorrará los gastos referidos a la cancelación de la hipoteca y no tendrá que afrontar ninguna gestión.

Ejecución de la hipoteca

Debes saber que si quieres realizar la venta de tu propiedad y debes realizar la ejecución de la hipoteca, el procedimiento será un poco más complicado. Esto se debe a que la hipoteca se encontraría vencida o con deuda. Para realizar este procedimiento, será necesaria la intervención de un abogado que represente al banco acreedor. Además sería aconsejable que intervenga también el abogado de quien realiza la venta de la propiedad. De esta manera, se garantizará que se salvaguarden sus derechos.

En el momento en que se realiza la firma de la transacción, el acreedor recibirá el pago por medio de un cheque o justificante de cobro por la suma adeudada. Además se presentará un escrito al juzgado con la solicitud del archivo del procedimiento para poder dar curso al trámite por satisfacción extraprocesal.

Otro dato importante, es sobre el apartado de la tributación. Para poder realizarse la deducción establecida por la reinversión en una vivienda habitual, será necesario reinvertir la totalidad del precio de la venda líquida que se haya obtenido por la venta de la vivienda. Al respecto agrega que será importante recordar que no siempre las hipotecas se solicitan con el objetivo de realizar la compra de una casa.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Tips para darte cuenta que tu piso en venta está sobretasado

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La subrogación hipotecaria

27 septiembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la subrogación hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es la subrogación hipotecaria?
Diferentes tipos de subrogación de hipoteca
¿Cuáles son los gastos de la subrogación hipotecaria?
¿Cuándo es conveniente subrogar una hipoteca?
Hacer una subrogación hipotecaria hoy en día: ¿Es buena idea?

¿Qué es la subrogación hipotecaria?

Cuando hablamos de la subrogación hipotecaria nos referimos a un trámite que brinda la posibilidad de cambiar las condiciones de tu préstamo hipotecario. A través de ella, es posible pasar de una entidad bancaria a otra o bien, cambiar el titular de la hipoteca. El principal objetivo de la subrogación hipotecaria es obtener una mejora en las condiciones del préstamo, sin necesidad de cancelarlo y llevar a cabo uno nuevo, evitando los importantes gastos que esto implica.

Al momento de cambiar la hipoteca de banco será necesario analizar, entre otros puntos, el precio que brinda la nueva entidad bancaria, los gastos y las comisiones que va a implicar esta operación.

Diferentes tipos de subrogación de hipoteca

Al día de hoy, podemos distinguir dos tipos diferentes de subrogación hipotecaria:

Subrogación por cambio de acreedor: es la subrogación más habitual, la que mencionábamos más arriba. Se trata de aquella por la que el deudor tiene la posibilidad de cambiar de entidad bancaria con el objetivo de mejorar sus condiciones.
Subrogación por cambio de deudor: es muy común en ventas de inmuebles que ya se encuentren con una hipoteca. En este caso, el comprador puede subrogarse a la hipoteca del antiguo inquilino, siempre y cuando, la entidad bancaria lo acepte.

¿Cuáles son los gastos de la subrogación hipotecaria?

Los principales factores que debes considerar para saber si la subrogación hipotecaria es una buena opción para ti, son el tipo de interés que nos brinda la nueva entidad y las comisiones que implica esta operación. Por ende, lo ideal es hacer un cálculo lo más aproximado posible para saber si la operación compensa o no. Los gastos que derivan de la subrogación de hipoteca son los siguientes:

Gastos de notaría: se encuentran regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019 y se encuentran cerca de los 30 € que se refieren a copias de la escritura solicitadas por el cliente.
Registro de la Propiedad.
Gestoría: de mismo modo que los gastos de notaría, se encuentran regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019. Estos gastos rondan entre los 100 y los 300 €.
Tasación de vivienda: es fundamental realizar una tasación de vivienda al momento de hacer una subrogación hipotecaria. El coste se ubica entre 280-500€.

Gracias a la ley 5/2019, estos gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por el banco, según el artículo 14 de esta ley.

Comisión de subrogación: Esta comisión es la que se debe abonar por pasar de un banco a otro. Se estableció por ley que para los primeros 5 años, esta comisión sea del 0,50%, y para el resto, la comisión por subrogación se ubica en el 0,25% para las hipotecas fijas. Sin embargo, la comisión de subrogación de las hipotecas variables se establece como máximo en un 0,25% para los tres primeros años del crédito, 0,15% hasta el quinto año y luego no tendrá ningún tipo de comisión.

La Ley 5/2019, entró en vigor el 16 de junio de 2019, y establece ciertas cláusulas para favorecer la subrogación hipotecaria cuando esta implique un cambio de hipoteca variable a fija.

Esta ley establece que la comisión máxima que se puede aplicar en estos casos es del 0,15% para los tres primeros años. Una vez que hayan transcurridos los 3 primeros años, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación.

Por otro lado, para este caso (cambio de hipoteca variable a fija), se establece que esta medida tendrá carácter retroactivo. En otras palabras, no importa si formalizaste tu hipoteca antes o después de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria.

Los gastos de subrogación son bastante similares independientemente de la entidad bancaria a la que llevemos nuestra hipoteca. Para una hipoteca media (cerca de los 120 000 euros) entre notaría, registro y gestoría, los gastos podrían encontrarse cerca de los 650 euros. Sin embargo, algunas entidades, se ofrecen a asumir los gastos de subrogación para abaratar la operación, de este modo, logran atraer clientes.

En esos casos, puedes conseguir mejoras en los tipos de interés, vinculaciones, o su coste, sin afrontar gastos por el cambio de hipoteca. En ciertos casos es posible que busquemos cambiar de banco, no porque pueda mejorar las condiciones, sino porque no consideramos que nuestra entidad bancaria nos atienda de la manera correcta o no se trate del servicio de atención al cliente que deseamos. Los motivos por los que busquemos cambiar de banco y solicitar una subrogación de acreedor son muchos.

¿Cuándo es conveniente subrogar una hipoteca?

Por lo general, subrogar una hipoteca es una opción interesante para aquellos que cuenten con tipos de intereses más elevados que la media del mercado. Además, como hemos mencionado al comienzo del artículo, sería interesante optar por una subrogación de hipoteca variable a fija en caso de que el euríbor, como sucede actualmente, muestre una tendencia alcista.

La subrogación se vuelve especialmente atractiva para aquellos que firmaron su préstamo hipotecario hace ya varios años, cuando las condiciones de las hipotecas eran muy diferentes. Puede haber contratos que aún se encuentren referenciados al IRPH o que tengan una cláusula 0, que genera que no sea posible aprovechar los valores negativos del euríbor, en el caso de que lo esté.

Pasar de una hipoteca variable a una fija puede darnos mucha tranquilidad al momento de revisar nuestra cuota hipotecaria. De este modo, sabrás que siempre debes abonar la misma cantidad, independientemente de lo que suceda con el euríbor.

Hacer una subrogación hipotecaria hoy en día: ¿Es buena idea?

La respuesta a esta pregunta puede variar. Ya que dependerá de la hipoteca que tengamos contratada ahora mismo y de la evolución que se espera del euríbor en los próximos meses. Pueden darse diferentes situaciones:

En caso de contar con una hipoteca fija por encima del 3% podrías intentar hacer una subrogación de hipoteca a otra a tipo fijo. Eso sí, siempre y cuando aún te quede bastante importe de hipoteca por amortizar.
Si tienes una hipoteca variable y buscas subrogar para cambiar a una hipoteca tipo fijo, sin dudas, la cuota de tu hipoteca será más alta. Sin embargo, ganarás la seguridad de tener una cuota fija, siempre dependerá de nuestras necesidades individuales.
En caso de querer subrogar de una hipoteca variable a otra variable. Puede ser rentable siempre y cuando el diferencial del euríbor sea mejor que el que tienes hoy en día. Esto dependerá de las condiciones de tu nueva hipoteca.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la subrogación hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Diferencias entre subrogación y novación hipotecaria

En Hipotecas

Subrogar tu hipoteca

22 agosto, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber si quieres subrogar tu hipoteca. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué significa subrogar tu hipoteca?
Cambio de deudor
Cambio de acreedor
Ventajas de subrogar la hipoteca
Eliminar cláusulas abusivas
Paso a paso para subrogar tu hipoteca
¿Cuáles son los documentos necesarios para solicitar una subrogación hipotecaria?
Condiciones para subrogar hipoteca
¿Es buen momento para subrogar tu hipoteca?
Los inconvenientes de la subrogación de hipoteca

Si estás pagando un importe demasiado elevado en concepto de intereses por tu préstamo hipotecario, o bien, si deseas mejorar las condiciones, pero no sabes cómo hacerlo, subrogar tu hipoteca puede ser una buena opción. En el siguiente artículo aclararemos todas tus dudas al respecto.

¿Qué significa subrogar tu hipoteca?

Subrogar quiere decir “sustituir en una obligación o derecho a la persona que los poseía”. Esto significa entonces que, la subrogación hipotecaria no es otra cosa que cambiar al sujeto deudor o acreedor de una hipoteca. Para comprenderlo mejor, analizaremos cada uno de estos casos.

Cambio de deudor

Cuando una persona opta por vender su vivienda, que aún está hipotecada, cuenta con dos opciones para realizar la operación. Por un lado, puede cancelar la hipoteca abonando el importe adeudado. La segunda opción es transferirle la hipoteca al comprador. Esta última opción implicaría cambiar la titularidad del contrato con la entidad bancaria, ya que el pago de la deuda pasaría a ser responsabilidad del comprador y ya no del antiguo propietario. En estos casos, se trata de una subrogación hipotecaria por cambio de deudor.

Cambio de acreedor

No obstante, también es posible trasladar tu contrato hipotecario desde un banco hacia otro. Del mismo modo que lo haces con las líneas telefónicas, que las puedes portar de una compañía a otra porque te ofrecen mejores condiciones, también puedes optar por cambiar de banco para beneficiarte con plazos de amortización más extensos o tasas de intereses más bajos. En estos casos nos referimos a una subrogación hipotecaria por cambio de acreedor. Y es de esta forma de subrogar la hipoteca sobre la que hablaremos en este artículo.

Ventajas de subrogar la hipoteca

Como mencionábamos más arriba, el cambio de acreedor es conveniente siempre y cuando el otro banco te brinde mejores condiciones de contratación que las que disfrutas actualmente. Si este fuera el caso, podrías beneficiarte con varias mejoras en tu contrato hipotecario.

Al cambiar la hipoteca de banco, también cambian las condiciones de dicha hipoteca. En otras palabras, cuando pasamos la hipoteca de un banco a otro, debemos tener en cuenta que, este cambio implica unas condiciones diferentes (las del nuevo banco al que llevamos nuestra hipoteca). Esto significa que, podemos comparar hipotecas entre diferentes bancos y, si encontramos una que nos resulta más interesante, podemos cambiar nuestra hipoteca por ella.

Entre los principales beneficios que se pueden obtener al subrogar una hipoteca los que más resaltan son:

Cambiar el interés que se paga por el préstamo

Si optas por subrogar tu hipoteca, podrás bajar la tasa de interés o bien, cambiar su modalidad. Esto significa que, podrías optar por una hipoteca fija en lugar de una variable o viceversa.

Cambiar los plazos de amortización

También, es posible utilizar la subrogación hipotecaria para ampliar o reducir el plazo de devolución de la hipoteca, dependiendo de cuál sea tu necesidad.

Si optas por ampliarlo, podrías reducir aún más el importe de la cuota hipotecaria que debes pagar por mes. Si, por el contrario, optas por reducirlo tu cuota aumentará, sin embargo, liquidarás la deuda con el banco en una menor cantidad de tiempo.

Mejorar las condiciones relativas a aspectos como las comisiones y vinculaciones

Al momento de solicitar una hipoteca, las condiciones, generalmente, se encuentran vinculadas a la contratación de otros productos como, por ejemplo, seguros del hogar o tarjetas de crédito. Ahora bien, hay ciertos bancos que ofrecen hipotecas variables que no requieren de ningún tipo de vinculación.

Entonces, al momento de subrogar tu hipoteca, podrías dejar de lado la contratación de dichos productos que en ocasiones resultan bastante innecesarios.

Por otro lado, ciertos bancos establecen comisiones que pueden limitar tu operatividad, como la amortización anticipada o la novación. Si tu préstamo hipotecario es uno de ellos, subrogar tu hipoteca será una buena manera de evitar gastos innecesarios. Ya que el mercado actual también brinda préstamos sin ningún tipo de comisión.

Eliminar cláusulas abusivas

Si tu hipoteca tiene alguna condición abusiva, como la cláusula suelo, por ejemplo, podrás utilizar la subrogación hipotecaria para eliminarla. Lo mismo podrás hacer con cualquier otra condición que encarezca innecesariamente el valor de tu préstamo, como el índice IRPH o intereses por mora demasiado altos.

Si bien los beneficios de subrogar tu hipoteca son muchos, debes saber que hay ciertas modificaciones que no podrán realizarse al cambiar de banco. Ellas son:

Ampliar el importe de la hipoteca.
Añadir o suprimir garantías.
Añadir o suprimir titulares del contrato hipotecario.

Paso a paso para subrogar tu hipoteca

La subrogación hipotecaria no es un trámite difícil, aquí te contaremos los pasos a seguir:

El primer paso será investigar y averiguar cuáles son las mejores hipotecas que ofrece ahora mismo el mercado financiero.

El segundo paso para subrogar tu hipoteca es dirigirte a la entidad financiera con la quieres firmar el nuevo contrato. Serán ellos los encargados de tramitar la subrogación, para lo cual deberás presentar cierta documentación. También le informarán a la antigua entidad, en un plazo máximo de siete días desde el inicio de la solicitud, de tu intención de subrogar la hipoteca.

A partir de ese momento, tu banco actual contará con quinces días para realizarte una contraoferta. En ocasiones, con la intención de no perder clientes, las entidades financieras proponen condiciones que superan los beneficios de aquella por la cual quiere subrogar.

Pero es entonces cuando deberás decidirte entre la oferta actual y la contraoferta. Si te inclinas por la primera, la subrogación hipotecaria continuará por el último paso: la formalización de la subrogación.

Para ello, habrás de hacer una escritura de subrogación y, además, deberás asumir ciertos gastos derivados de la operación, porque para llevar adelante todos estos trámites, tendrás que formalizar una nueva escritura ante notario e inscribir el cambio de acreedor en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, los gastos son los siguientes:

Honorarios del notario, que representa entre un 0,2% y un 0,5% del capital pendiente de amortizar.
Honorarios de gestoría, que oscilan entre los 200 y los 500 euros.
Los aranceles del registro de la propiedad, que están establecidos por ley y son, aproximadamente, cien euros.
El coste de tasación, que suele encontrarse entre los 200 y 400 euros.

Pero, además, en ocasiones el banco que te dio originalmente la hipoteca podrá cobrarte una comisión por cambiar de acreedor. Esto solo será posible si se detalla en el contrato y, dependiendo de la fecha de la firma, la penalización podrá ser de entre el 0,15% y el 1,5%.

En general, subrogar la hipoteca es una operación que te aporta mucho más de lo que vale. Para ser más esquemáticos, supongamos que tienes un capital pendiente de amortización de 150 000 euros. En este caso, los gastos de subrogación rondarían los 1500 euros.

Cabe destacar, también, que por esta operación no se exige el pago de ningún impuesto.

¿Cuáles son los documentos necesarios para solicitar una subrogación hipotecaria?

Básicamente, al subrogar tu hipoteca estarás generando un nuevo contrato con el acreedor. Por ello, la documentación solicitada es prácticamente la misma que cuando se inicia una solicitud hipotecaria.

Contrato de trabajo y tres últimas nóminas
Vida Laboral actualizada.
Última declaración de la Renta y/o Certificado de Retenciones.
Nota simple de la vivienda.
Últimos recibos de la hipoteca y de todos los préstamos de los que seas titular.
Escritura del piso.
Escritura de la hipoteca.

Condiciones para subrogar hipoteca

La realidad es que no existe un requisito obligatorio a cumplir para llevar a cabo una subrogación de la hipoteca, sin embargo, sí tendrás que responder a cierto tipo de perfil para poder llevar a cabo esta operación. Aquí van algunas de las condiciones que suelen poner los bancos para subrogar una hipoteca:

Situación financiera estable: del mismo modo que solicitan tener un trabajo estable (contrato indefinido a poder ser) para poder firmar la hipoteca, también te solicitarán que la mantengas para poder realizar este cambio.

La deuda no debe superar el 80% de valor de la vivienda: esto se debe a que el banco entiende que si te queda demasiado por pagar puedes incurrir en impagos.

Pagar durante un tiempo la hipoteca: si ya cuentas con la hipoteca abierta por más de cinco años es más simple que si solo has abonado algunas cuotas . El hecho de que no la hayas cancelado al comienzo brinda seguridad a la nueva entidad bancaria.

¿Es buen momento para subrogar tu hipoteca?

Prácticamente, cualquier momento es bueno para subrogar tu hipoteca. Esto se debe a que, si después de comprar hipotecas decidimos seguir adelante con la subrogación, quiere decir que hemos encontrado una hipoteca que nos brinda mejores condiciones.

Entonces, lo difícil es encontrar los productos hipotecarios que nos permitan mejorar nuestras condiciones respecto a nuestra hipoteca actual.

Hoy en día, nos encontramos en un momento de cambios en el mercado hipotecario. A pesar de que resulta muy difícil predecir qué sucederá en los próximos meses, aún se están concediendo en España hipotecas variables y fijas bastante económicas. A causa de la reciente subida del euríbor, una gran cantidad de bancos han abaratado los diferenciales de sus hipotecas variables y han aumentado sus hipotecas fijas, si bien estas todavía presentan tipos competitivos que rondan el 2%.

En resumen, subrogar la hipoteca puede ser interesante dependiendo del tipo de préstamo que tengas:

Hipoteca fija: es este caso puedes cambiar de banco para rebajar el tipo de interés. A pesar de que los bancos se encuentran subiendo sus tipos fijos, todavía ofrecen intereses bajos en esta modalidad. Si tu préstamo hipotecario tiene un interés del 2,5% o más alto, no será difícil encontrar una entidad que te lo rebaje a un 2% para abonar unas cuotas más asequibles.
Hipoteca variable: puedes utilizar la subrogación para beneficiarte de los diferenciales reducidos que brindan hoy en día los bancos y, de este modo, pagar menos cada mes. Si no confías en el euríbor y temes que comience a tender al alza, este es un buen momento para pasarte al tipo fijo y pagar una cuota estable. Lo más aconsejable es que no esperes demasiado para tomar esta decisión ya que, también es posible que cada vez más bancos suban sus intereses fijos y dejen de resultar tan económicos.

Los inconvenientes de la subrogación de hipoteca

No todo es color de rosa, la realidad es que la subrogación de hipoteca presenta una serie de gastos y comisiones asociados. Aquí te explicaremos de qué se trata:

Gastos de formalización de la hipoteca: esto implica gastos de notaría, gestoría, registro de la propiedad y tasación por el nuevo contrato. No obstante, la mayoría de entidades bancarias se ofrecen de manera voluntaria a asumir estos costes. A partir de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, en Junio de 2019, todos los bancos asumen estos gastos.
Comisión por subrogación o amortización anticipada o desistimiento: es algo que impone tu banco anterior, hasta un máximo de un 1%.

La nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario que entró en vigor a mediados de junio de 2019, establece ciertas cláusulas para favorecer la subrogación hipotecaria cuando ésta implique un cambio de hipoteca variable a fija. Esta ley indica que una vez pasados los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo la comisión por subrogación se eliminará por completo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre subrogar tu hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Las hipotecas mixtas son una buena alternativa para la compra de vivienda?

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Mejorar las condiciones de la hipoteca: ¿Cómo hacerlo?

18 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué debes hacer si quieres mejorar las condiciones de la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Cómo mejorar las condiciones de hipoteca?
Subrogación de acreedor
Subrogación de deudor
¿Cuáles son las condiciones de la hipoteca que puedes mejorar?
El tipo de interés
Vinculación y comisiones
Plazo de devolución
Cláusulas abusivas
¿Cuánto dinero ahorrarás al cambiar la hipoteca de banco?
¿En qué momento debes subrogar la hipoteca?
¿Cuál es el coste de cambiar la hipoteca de banco?
Pasos para conseguir mejorar las condiciones de la hipoteca
¿Cuáles son los requisitos para subrogar la hipoteca?
Solvencia económica
Cantidad de cuotas abonadas
Documentos que debes entregar

¿Cómo mejorar las condiciones de hipoteca?

Debes tener en cuenta que es posible mejorar el interés y rebajar lo que abonar por las cuotas de tu préstamo hipotecario. Para conseguirlo debes optar por la subrogación de hipoteca, que te permitirá incluso, pasarte del tipo variable a fijo. Aquí te explicaremos en qué consiste esta operación y qué cantidad de dinero te puedes ahorrar.

En primer lugar, es necesario tener en claro que existen dos tipos diferentes de subrogación de hipoteca, por un lado, está la de acreedor y por otro, la de deudor. En este artículo nos enfocaremos solo en la de acreedor, sin embargo, también te contaremos en qué consisten las dos formas de subrogar la hipoteca para que no se presenten inconvenientes ni confusiones.

Subrogación de acreedor

La subrogación de acreedor se trata de cambiar el préstamo hipotecario de una entidad bancaria a otra diferente. Es posible utilizarla para mejorar las condiciones de financiación que has firmado en su momento, bajar el tipo de interés o bien, pasarte del fijo al variable o al revés.

Subrogación de deudor

Cuando hablamos de subrogación de deudor nos referimos a la sustitución del titular del préstamo hipotecario por otra persona. Puedes utilizarla si compras un inmueble hipotecado y te interesa asumir la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor.

Según afirma el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 se llevaron a cabo 33 455 subrogaciones de acreedor. Se trata de un 129,3% más si lo comparamos con el 2020. Y se han realizado 10 539 subrogaciones de deudor (+112,2% interanual).

¿Cuáles son las condiciones de la hipoteca que puedes mejorar?

Con la subrogación de acreedor es posible cambiar tu préstamo hipotecario de banco para mejorar las condiciones, por ejemplo, el precio o el plazo. Por otro lado, resulta más rentable que la opción de cancelar tu hipoteca y tener que pasar nuevamente por el proceso de contratar otra.

Por lo general, para que la nueva entidad bancaria acepte tu hipoteca, será necesario que hayan pasado entre dos o tres años desde que comenzaste a abonar las cuotas con tu actual banco. Se trata de la manera de asegurarse de que, efectivamente, tienes la capacidad de asumir las cuotas mensuales. Con la subrogación, no será posible ni ampliar el capital de tu préstamo hipotecario ni agregar o sacar titulares u otras garantías.

Puntos que puedes modificar con una subrogación:

El tipo de interés

Con una subrogación de hipoteca puedes modificar tu interés para abaratar el precio que debes pagar por tus cuotas mensuales. También es posible cambiar tu índice de referencia del IRPH al Euríbor si tienes una hipoteca variable para que sea algo más estable. Podrás pasar tu hipoteca variable al tipo fijo si te interesa beneficiarte de una mayor seguridad, y a la inversa, es decir, del fijo al variable, en caso de que prefieras esta última modalidad que, hoy en día, presenta ofertas sumamente atractivas.

Vinculación y comisiones

La subrogación del préstamo hipotecario también te permite eliminar comisiones que no te interesan, por ejemplo, la de amortización anticipada, o bien, productos adicionales que ya no son necesarios, como seguros o planes de pensiones. De este modo, es posible abaratar significativamente el coste que debes pagar por tu hipoteca cada mes.

Plazo de devolución

Por otro lado, es posible cambiar de entidad bancaria para acortar o extender el periodo de reembolso de tu hipoteca para ajustarlo a tu situación financiera, tanto porque estás en un buen momento y te interesa abonar la hipoteca cuanto antes o bien, porque estás atravesando un momento complicado y quieres pagar menos intereses en tus cuotas mensuales.

Cláusulas abusivas

En caso de que tu préstamo hipotecario tenga una cláusula suelo o un interés de demora demasiado elevado, es posible trasladarla a otra entidad bancaria que las elimine.

Ten en cuenta que, las nuevas condiciones que podrás obtener variarán dependiendo de la entidad bancaria a la que traslades tu préstamo hipotecario. Por ejemplo, si cambias tu hipoteca a un banco que solo acepta bajar el interés, no será posible eliminar comisiones o extender el plazo. Es por este motivo que resulta fundamental que te informes muy bien en diferentes entidades para analizar cuál es la mejor oferta para ti.

¿Cuánto dinero ahorrarás al cambiar la hipoteca de banco?

Subrogar la hipoteca te puede ser muy buena opción si tienes un interés que ronda el 2% y llevas menos de la mitad del plazo abonando por tu préstamo, momento en que los intereses representan un porcentaje más alto en las cuotas. Si este es tu caso, el ahorro medio en intereses puede llegar a ser de aproximadamente unos 20 000 euros, se trata de una cifra muy interesante.

Ten en cuenta que se trata solo de un ejemplo genérico, ya que el ahorro que puedes generar será diferente según el importe pendiente que te queda por abonar, del plazo de devolución, del interés del préstamo y del interés rebajado que te ofrece la nueva entidad bancaria.

Para saber cuánto podrías llegar ahorrar puedes utilizar un simulador de subrogación. Solo deberás poner el tipo de interés de tu hipoteca, su importe pendiente, la fecha de la firma del contrato y el plazo original de devolución. El simulador se encargará de calcular qué cantidad de dinero dejarías de pagar si te cambias de entidad bancaria. Además, te dará la opción de contactar con bancos dispuestos a mejorar las condiciones de la hipoteca.

¿En qué momento debes subrogar la hipoteca?

Nos encontramos atravesando un momento de grandes cambios en el mercado hipotecario y, si bien resulta muy complicado prever que sucederá en los próximos meses, aún se están brindando en España hipotecas variables y fijas bastante económicas. Esto se debe principalmente a la reciente subida del Euríbor, varias entidades bancarias han optado por abaratar sus hipotecas variables y aumentado sus hipotecas fijas que, no obstante, aún presentan un interés bastante competitivo que rondan el 1,50%. Por otro lado, hay otros bancos que mantienen sus precios bajos en las variables y están rebajando aún más sus fijos.

Subrogar la hipoteca te puede ser de gran utilidad dependiendo del tipo de préstamo que tengas, por ejemplo, si tienes una hipoteca fija es posible cambiar de banco para bajar tu tipo de interés. A pesar de que los bancos están subiendo sus tipos fijos, todavía ofrecen intereses bastante bajos en esta modalidad. Si tu hipoteca tiene un interés del 2% o mayor, no será difícil encontrar una entidad que lo baje hasta el 1,50% para abonar unas cuotas más asequibles.

Por otro lado, si tu hipoteca es variable puedes utilizar la subrogación para aprovecharte de los diferenciales reducidos que brindan hoy en día los bancos y, de este modo, pagar menos por mes. Si el Euríbor no te da seguridad, una gran idea es pasarte al tipo fijo y abonar una cuota estable. Ten en cuenta que no debes aplazar mucho esta decisión ya que, también puede suceder, que cada vez más entidades bancarias opten por subir sus intereses fijos y dejen de resultar económicos.

¿Cuál es el coste de cambiar la hipoteca de banco?

Del mismo modo que cualquier otra operación bancaria, la subrogación de la hipoteca tiene un coste. Por ley, la mayor parte de los gastos asociados a la subrogación deben ser asumidos por la entidad bancaria, se trata de los gastos de notaría, registro y gestoría. Tú solo deberás abonar la tasación del inmueble, que debería costar como mucho unos 300 euros, y la comisión por subrogación que se encuentra indicada en la escritura del préstamo hipotecario. El valor de esta comisión suele encontrarse entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente que te queda por pagar.

En resumen, el coste de subrogar la hipoteca es de aproximadamente un poco más de 500 euros de media. Será necesario hacer cálculos para ver si este desembolso resulta conveniente en comparación con la cantidad de dinero que podrías ahorrar si cambias las condiciones de tu hipoteca.

Pasos para conseguir mejorar las condiciones de la hipoteca

Si quieres llevar a cabo una subrogación para mejorar las condiciones de la hipoteca será necesario, en primer lugar, encontrar una entidad bancaria dispuesta a asumir tu préstamo y formalizar el traslado. Aquí te explicaremos paso a paso cómo hacerlo, no únicamente cambiar tu hipoteca de banco, sino a obtener buenas condiciones:

Analiza el mercado hipotecario

En primer lugar, resulta fundamental estudiar el mercado hipotecario. Esto se debe principalmente a que uno de los motivos más comunes para hacer un cambio de banco es mejorar las condiciones de la financiación, por eso, debes informarte bien sobre las ofertas. Puedes hacerlo consultando las webs de varios bancos y buscando información sobre sus préstamos hipotecarios para subrogación, tanto exclusivas, como las ofertas estándar. De este modo, no solo será posible saber si tu hipoteca tiene margen de mejora, sino que podrás valorar si se trata de un buen préstamo a comparación del que tú tienes contratado.

Comparar y negociar

El próximo paso consiste en ir a varios bancos para ver qué oferta te hacen. Una vez que cuentes con varias propuestas en firme, elije como referencia la que mejores condiciones te brinda y negocia a partir de ella con los otros bancos para que te ofrezcan una contraoferta. Una vez que te decidas, deberás presentar una solicitud de subrogación.

Debes informar a tu banco que piensas cambiar de entidad bancaria

No sucede en todos los casos, sin embargo, existe la posibilidad de que tu banco está dispuesto a cambiar las condiciones de tu hipoteca para no perderte como cliente. Usa las ofertas que has conseguido con otras entidades bancarias para negociar y obtener una contraoferta.

Aceptar la oferta y esperar la respuesta de tu banco

Una vez que presentas la solicitud, la entidad bancaria te hará una oferta vinculante para subrogar la hipoteca y deberás decidir si te interesa o no. Si la aceptas, será el banco quien se lo notifique a tu entidad en los siete días siguientes. Tu entidad bancaria tendrá 15 días para presentar una contraoferta que iguale o incluso, mejore esas condiciones.

Elige entre oferta y contraoferta

Actualmente, puedes elegir de manera libre entre la propuesta del banco nuevo o la contraoferta de tu entidad. Antes debías aceptar la oferta de tu banco si igualaba o mejoraba la otra opción.

Formalizar la subrogación

Por último, si tu entidad no ha brindado una buena oferta, podrás cambiar la hipoteca de banco. Ten en cuenta que hay que hacer una escritura de subrogación y afrontas los gastos que esto conlleva.

¿Cuáles son los requisitos para subrogar la hipoteca?

Para llevar a cabo una subrogación deberás cumplir con ciertos requisitos para que el nuevo banco acepte asumir y mejorar las condiciones de la hipoteca:

Solvencia económica

Debes tener una buena situación laboral y financiera. Es fundamental contar con un buen sueldo, un trabajo estable y no muchas deudas.

Ten en cuenta que el capital pendiente no debe superar el 80% del valor de la vivienda. De no ser así, lo más probable es que ningún banco apruebe tu solicitud. Por otro lado, el plazo de reembolso luego del traslado no podrá ser mayor a los 30 años.

Cantidad de cuotas abonadas

También, deberás haber abonado las cuotas durante al menos dos años. Por lo general, se exige este punto para demostrar que has logrado hacer frente a tu hipoteca. No obstante, algunos bancos solo piden un año.

Documentos que debes entregar

Para demostrar que cumples con los requisitos debes entregar cierta documentación al nuevo banco:

Información personal y económica

Se trata del DNI o NIE, una copia del contrato, copias de las últimas nóminas, la última declaración de la Renta.

Información financiera

Los recibos de los otros préstamos que tengas y la escritura del préstamo hipotecario. Además, deberás autorizar al banco para que consulte tus datos en la CIRBE, donde se encuentra tu historial crediticio.

Información de la vivienda

Se trata de la nota simple, la escritura y el informe de tasación del inmueble.

Probablemente, la nueva entidad bancaria te solicite información adicional o bien, prescinda de alguno de estos documentos.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre mejorar las condiciones de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Hipotecas

¿Cómo subrogar una hipoteca?

3 marzo, 2022 No hay comentarios

Si estás analizando las condiciones de tu préstamo hipotecario, en este post te contaremos cuáles son los puntos a los que debes poner atención para saber cómo y cuándo resulta conveniente subrogar tu hipoteca. ¡Continúa leyendo el artículo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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Cuando tu hipoteca actual es más costosa
Si tu préstamo hipotecario no se beneficia de la baja de tipos de interés
Si tienes inconvenientes para pagar la cuota de la hipoteca
Necesidad de ampliar el préstamo hipotecario
Mi hipoteca me cobra por anticipar pagos

Si tenemos en cuenta que, obtener las mejores condiciones de un préstamo hipotecario previo a su contratación es un punto de gran importancia para conseguir el mayor ahorro, también lo es su gestión a lo largo de la vida de la hipoteca.

Es muy común que en ocasiones nuestro préstamo hipotecario quede desfasado. Esto puede suceder por las condiciones de mercado para nuevos préstamos hipotecarios, como porque cambie tu situación personal, por ejemplo porque se presenten mayores dificultades para abonar como, en caso contrario, porque sea posible adelantar el pago y esto tenga un precio.

Por conseguirlo, modificar las condiciones del préstamo hipotecario es fundamental. Es posible hacerlo por medio de una novación, en caso de que nuestro banco acepte el cambio de condiciones. Sin embargo, por lo general resulta ser bastante más simple con la subrogación, cambiando de banco.

Los indicadores para realizar el cambio pueden ser muchos, no obstante todos te ayudarán a que mejores tus condiciones. Esto puede ser pagando menos intereses a largo plazo, a corto plazo disminuyendo su cuota u obteniendo dinero para otros proyectos.

Aquí van los puntos a los que debes poner atención para saber si es hora de subrogar hipoteca:

Cuando tu hipoteca actual es más costosa

Se trata, sin lugar a dudas, del indicador más claro para cambiar la hipoteca, principalmente si aún queda mucho para su finalización. Esto abarca por ejemplo a quienes hayan contratado préstamos hipotecarios luego de la crisis financiera a tipos de interés más alto que hoy en día.

Por otro lado, el ahorro financiero es un punto muy importante. Por ejemplo, si pasas de una hipoteca fija que le quedan 100 000 euros a abonar en 15 años de un 3% a un 2,15% supone pasar de abonar 690,58 euros cada mes a 650,44 euros. Esto implica un ahorro de 40,14 euros por mes, 481,68 euros al año y 7225 euros durante los 15 años que queda de vida de la hipoteca.

Optar por subrogar hipoteca puede ayudarte a ahorrar más de 7000 euros en el valor total del préstamo hipotecario. Podemos encontrar muchos casos en los que la diferencia con los tipos actuales es aún más grande.

Si tu préstamo hipotecario no se beneficia de la baja de tipos de interés

Esto puede suceder por varios motivos distintos. En primer lugar porque es posible que haya contratado un préstamo hipotecario a tipo fijo hace algunos años y sus tipos actuales resulten muy distintos. Por otro lado, aplicable en los préstamos hipotecarios a tipos variables, ya que el banco limita beneficiarse del entorno actual de tipos bajos.

No nos referimos a la existencia de cláusulas suelo, declaradas nulas por el Tribunal Supremo, sino, que en caso de tipos negativos existen hipotecas en que el límite de cálculo del Euribor se encuentra en un 0%. La limitación de hoy en día es sumamente distinta, todos los préstamos hipotecarios que hayan sido firmados a partir del 16 de junio de 2019 presentan un tipo de interés mínimo del 0%, esto significa que este es el mínimo, pero siempre sumando. De modo que, por ejemplo para una hipoteca de Euribor + un diferencial del 0,75 se debería abonar un 0,75%( en el caso hipotético que el Euribor esté en 0%). Por otro lado, con un Euribor actual del -0,50% se abonaría 0,25% con la normativa actual.

Si tienes inconvenientes para pagar la cuota de la hipoteca

Se trata de uno de los cambios más peligrosos que se pueden generar durante la vida del préstamo hipotecario. Se trata de que, debido a un aumento de nuestros gastos, y, principalmente, a una baja de los ingresos, la cuota que comenzó resultando accesible ahora ya no lo es.

Sin lugar a dudas, podemos optar por una subrogación que implique una bajada de interés se verá reflejada en la cuota. Por otro lado, de ser necesario, también es posible ampliar el plazo para hacerla todavía más accesible. Tomando el ejemplo de 100 000 euros al 3%, bajarla al 2,15% generaría pasar de abonar 690,58 euros cada mes a 650,44 euros. Por otro lado, si además optamos por ampliar el plazo de 20 a 15 años bajaría a 513,02 euros, esto sería 177,56 euros menos al mes que el préstamo hipotecario inicial gracias a la reducción de tipos y a la ampliación de plazos, o lo que es igual, un 25,7% menos de cuota mensual.

Necesidad de ampliar el préstamo hipotecario

Otro indicador claro de que es momento de subrogar hipoteca es cuando se necesita dinero para otros proyectos. Esto puede ser, por ejemplo, para realizar reformas en la vivienda y si se tiene interés en beneficiarse de los tipos más bajos de un préstamo hipotecario.

En caso de que ya se haya abonado una parte importante del préstamo hipotecario y, por ende, la diferencia entre la deuda pendiente y el coste de la vivienda es amplia, esta es una gran idea. Se trata de subrogar hipoteca a otro banco y obtener más dinero y en mejores condiciones es una muy buena opción.

Mi hipoteca me cobra por anticipar pagos

Por otro lado, es posible que una mejora de nuestra situación financiera se trate de otro motivo para subrogar hipoteca. Si tenemos interés en adelantar pagos de nuestro préstamo hipotecario y el banco nos cobra comisión por cada adelanto, no lo dudes, subrogar será la solución.

Es posible tanto pagar menos en las cuotas periódicas o bien, anular la comisión de cancelación parcial para lograr anticipar pagos sin tener que abonar por hacerlo. Incluso podemos optar por la amortización total si en algún momento nos interesa finalizar el pago total del préstamo hipotecario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estos motivos para subrogar hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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