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Cambiar hipoteca de banco: ¿Cuánto cuesta?

24 mayo, 2024 No hay comentarios

Cambiar tu hipoteca de banco implica un gasto. Se trata de una opción que te permitirá mejorar las condiciones de tu hipoteca, sin embargo, deberás afrontar los llamados gastos de subrogación. Aquí te explicamos cuáles son para que descubras si te resulta conveniente realizar esta operación.

En este artículo encontrarás:
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Gastos por cambiar hipoteca de banco
¿Qué debe abonar el cliente y qué el banco?
Gastos de subrogación que corren a cargo del cliente
Gastos de subrogación que asume la entidad bancaria
Comisión por subrogación: ¿De qué se trata y cuál es su precio?
Porcentaje según fecha de contratación
¿Cuesta menos cambiar de un tipo variable a fijo o a mixto?
¿Cuánto puede costar en total cambiar mi hipoteca de banco?

Cuando hablamos de cambiar una hipoteca de banco nos referimos a llevar a cabo una subrogación de acreedor. Si notas que las nuevas ofertas hipotecarias ofrecen condiciones mejores que las de tu hipoteca actual, llevar a cabo una subrogación hipotecaria puede ser de ayuda. Sin embargo, esta operación implica ciertos gastos que debes tener en cuenta antes de avanzar con el cambio de banco.

Debes tener en claro que también existe la subrogación de deudor, esto es cuando se cambia el titular de una préstamo hipotecario por otro.

Gastos por cambiar hipoteca de banco

Si vas a subrogar tu préstamo hipotecario y llevarlo a otra entidad bancaria, será necesario realizar algunos trámites que implican un gasto de dinero. Para conseguirlo deberás, tasar tu vivienda, dirigirte al notario y al Registro de la Propiedad. Lo bueno es el banco debe hacerse cargo de la mayor parte de los gastos de subrogación, ya que de este modo lo determina la Ley 5/2019.

¿Qué debe abonar el cliente y qué el banco?

Algunos de los gastos para cambiar la hipoteca de banco los deberá abonar el cliente y otros el banco, aquí te contamos qué debe abonar cada uno de ellos:

Gastos de subrogación que corren a cargo del cliente

El gasto de la tasación de la vivienda: la tasación de una vivienda hipotecada puede costar entre 200 y 400 euros, puede variar dependiendo de la tasadora que decidas contratar. Deberás tasar tu vivienda durante el proceso de subrogación para que la entidad bancaria conozca su valor y así, tenga la posibilidad de definir si está dispuesta a asumir tu préstamo hipotecario.

Comisión por subrogación: se trata de una comisión que te puede cobrar la entidad bancaria de la que te vas. Su coste ronda entre el 0% y el 2%. Sin embargo, para aplicar esta comisión debe figurar en la escritura de la hipoteca.

Algunas entidades bancarias están dispuestas pagarte o financiarte algunos de estos gastos, entre ellos, MyInvestor o Kutxaban. Sin embargo, debemos mencionar que no es algo muy habitual.

Gastos de subrogación que asume la entidad bancaria

Aranceles de notaría: el coste medio ronda entre el 0,2% y el 0,5% sobre el importe pendiente de pago de la hipoteca subrogada. Esto cobrará el notario por formalizar legalmente el acuerdo de la subrogación.

Aranceles del registro: estos aranceles cuestan, aproximadamente, unos 100 euros. Se trata de lo que cobra el Registro de la Propiedad por inscribir el cambio de entidad bancaria.

Honorarios de gestoría: por lo general, cuestan entre 200 y 500 euros de media. Aunque cada gestoría puede cobrar lo que le parezca oportuno. Los paga el banco a la gestoría por llevar la escritura de la notaría al Registro de la Propiedad.

Estos gastos se generan al llevar a cabo una subrogación de acreedor, proceso que te permite cambiar la hipoteca de banco.

Comisión por subrogación: ¿De qué se trata y cuál es su precio?

Hemos mencionado que uno de los gastos que debe abonar el cliente es la comisión por subrogación. La entidad bancaria de la que te vas te aplicará esta comisión si figura en la escritura de tu préstamo hipotecario. Su valor se encuentra regulado por ley y puede variar entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente de pago. El valor de este porcentaje variará según la fecha en la que contrataste la hipoteca que vas a cambiar de banco.

Porcentaje según fecha de contratación

Para hacerlo más sencillo, aquí van las posibilidades. Analiza cuál es la que mejor se ajuste a tu caso para saber cuánto deberás abonar por la comisión de subrogación.

Fecha	Fijo	Variable
A partir del 16 de junio de 2019	Hasta el 2% si realizas la subrogación en los primeros 10 años del contrato. Hasta el 1,5% si la formalizas en los siguientes.	Hasta el 0,25% si subrogas la hipoteca en los primeros tres años. Hasta el 0,15% si lo haces en los primeros cinco años. Luego, no se puede cobrar compensación.
Entre diciembre de 2007 y junio de 2019	No puede superar el 0,5% del capital pendiente de pago si realizas la subrogación en los primeros cinco años de la hipoteca o del 0,25% como máximo si realizas la operación a partir de ese sexto año.	No puede superar el 0,5% del capital pendiente de pago si realizas la subrogación en los primeros cinco años de vigencia de la hipoteca o del 0,25% como máximo si realizas la operación a partir de ese sexto año.
Entre el 27d e abril de 2003 y diciembre de 2007	Lo máximo que te puede cobrar el banco es el 0,5% sobre el importe pendiente.	Lo máximo que te puede cobrar el banco es el 0,5% sobre el importe pendiente.
Antes del 27 de abril del 2003	La penalización máxima es del 1% sobre el capital que reste pagar.	La penalización máxima es del 1% sobre el capital que reste pagar.

¿Cuesta menos cambiar de un tipo variable a fijo o a mixto?

Ya sabemos que el precio de la comisión por subrogación puede ser de hasta un 2% sobre el importe pendiente de tu préstamo hipotecario. Sin embargo, si te cambias a otro banco para pasar tu hipoteca variable a fija o mixta, el coste de la comisión será menor.

La Ley 5/2019 establece que la comisión por subrogación para cambiar de un tipo variable a uno fijo o mixto no debe superar el 0,05% sobre el importe pendiente de la hipoteca, sin importar lo que diga tu escritura. En caso de que el traslado tenga lugar a partir del cuarto año del plazo, no se puede cobrar esta comisión.

Por otro lado, según el Real Decreto-ley 19/2022, si subrogas una hipoteca variable para pasarla a fija o mixta en 2024, la entidad bancaria no podrá cobrar ninguna comisión.

¿Cuánto puede costar en total cambiar mi hipoteca de banco?

Aquí va un ejemplo para que veas cuánto pueden sumar los gastos de subrogación.

Imagina que te interesa llevar a otro banco una hipoteca con un importe pendiente medio de 100 000 euros. En caso de que tu banco te cobre una comisión por subrogación del 0,25%, deberás abonar 250 euros por esa comisión, serán unos 300 euros por la tasación de tu vivienda. En otras palabras, subrogar la hipoteca costaría unos 550 euros.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre los gastos por cambiar hipoteca de banco. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Cambiar hipoteca variable por fija o mixta aún es conveniente

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Cambiar hipoteca variable por fija o mixta aún es conveniente

16 mayo, 2024 No hay comentarios

Cambiar una hipoteca variable por una fija o mixta continúa siendo rentable, es posible ahorrar más de 300 euros al mes. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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La situación de los hipotecados variables
Las cuotas hipotecarias han aumentado mucho en poco tiempo
Contratar una hipoteca variable
El euríbor
¿Qué sucede con la revisión de 2024?
¿Cómo afrontar el encarecimiento de las cuotas?
¿Conviene esperar o buscar ahora una hipoteca más cara pero que permita ahorrar?
¿Qué sucede con una hipoteca variable contratada después?

A pesar de la bajada del euríbor, los hipotecados variables actualmente deben abonar por su préstamo más de un 4% TIN. Por su parte, las entidades bancarias ofrecen hipotecas fijas por debajo del 3% TIN y mixtas cerca del 2% TIN. Por ese motivo, cambiar la hipoteca variable de banco aún resulta conveniente.

La situación de los hipotecados variables

El euríbor, índice de referencia más utilizado en el país, ya registra valores medios mensuales más bajos que los registrados en los mismos meses del año pasado. Esto significa que, a pesar de que el euríbor continúe en niveles altos, aquellos hipotecados que han realizado la revisión anual de su hipoteca con el dato medio que este indicador registró en abril (3,703%) han experimentado ya las primeras caídas en sus cuotas luego de dos años de subidas.

La realidad es que estas primeras caídas no fueron demasiado importantes. Esto se debe a que, el euríbor cerró el pasado mes de abril con un dato que se ubicó solo 0,054 puntos por debajo del registrado el mismo mes de 2023 (3,757%). En otras palabras, se dio una reducción de aproximadamente, entre 4 y 10 euros en la cuota mensual.

No obstante, los hipotecados variables ven que las cuotas empiezan a bajar, aunque sea muy leve. Esto genera que el temor que tenían hace unos meses de no llegar a pagar sus préstamos desaparezca. Es por este motivo que, varios de los que antes pensaban en cambiar sus hipotecas variables por fijas o mixtas, ahora se conformen con lo que tienen. No obstante, aún abonan cuotas altas.

Las cuotas hipotecarias han aumentado mucho en poco tiempo

Actualmente, una persona que firme en mayo una hipoteca variable o revise una ya contratada tendrá que tener en cuenta el dato del euríbor del mes pasado, de abril, ya que se trata del último definitivo. En otras palabras, abonará por su hipoteca un interés de 3,703% de euríbor más un diferencial que, mínimo, se ubicará entre el 0,2% y el 0,5% si la hipoteca es reciente. En caso de que se haya firmado antes de 2022, probablemente tenga un diferencial del 0,99%, uno de los más comunes en esa época. Esto genera que, en caso de que ese diferencial sea del 0,99%, el TIN de esta hipoteca se eleve hasta el 4,693%. Esto lo ubica bastante por encima de lo que podemos encontrar actualmente en el mercado hipotecario para ofertas a tipo fijo y, más aún, mixtas.

Contratar una hipoteca variable

Por otro lado, debemos considerar que, al contratar una hipoteca variable la cuota que abonamos no es fija. Esto significa que lo que se abona al comienzo por el préstamo también variará con el paso de los años. Esto dependerá de los valores que registre el euríbor. Por lo general, las revisiones de este tipo de hipotecas son anuales, sin embargo, también pueden ser semestrales o trimestrales. Entonces, aquel que firmó su hipoteca en mayo de 2021, el euríbor que tiene que tomar como referencia es el de abril de ese año. En ese momento, registraba uno de los datos más bajos de la historia (-0,484%). De este modo, la cuota mensual inicial era de 449,18 euros mensuales en un préstamo de 150 000 euros. Sería de 898,36 euros en uno de 300 000 euros.

Sin embargo, al hacer la revisión del siguiente año, el índice de referencia ya había subido más de medio punto (0,013% en abril de 2022). La cuota también aumentó entre 30 y 60 euros, hasta los 481,56 en el caso de la hipoteca más baja y hasta los 963,12 euros para la del importe más alto.

Lo peor para estos hipotecados fue la revisión de 2023, ya que el euríbor en abril de ese año registró un 3,757%. Esto generó que, a partir de mayo, la cuota de sus hipotecas aumentara casi 300 euros en los de 150 000 euros. Sería cerca de 600 en los de 300 000 euros. Para ser más claros, a partir de esta revisión pasaron a abonar 759,38 y 1518,76 euros mensuales, respectivamente.

El euríbor

Entre 2022 y 2023 el euríbor aumentó repentinamente, con algunas subidas que llegaron a un punto entre un mes y otro. Esto encareció demasiado las hipotecas, fundamentalmente las variables. Este tipo de hipotecas pasaron de tener tipos que rondaban el 1%, o bien, por debajo cuando el euríbor estaba en negativo, a cerca del 5%. Si bien es cierto que parece que esas subidas se han paralizado, este indicador continúa en niveles bastante altos. Ante esta situación muchos pensaron en la opción de cambiar la hipoteca variable por una fija o mixta para mejorar las condiciones.

¿Qué sucede con la revisión de 2024?

En abril de 2024 el euríbor registró una caída respecto al dato del mismo mes en 2023. No obstante, la reducción en las cuotas no compensa los aumentos que los hipotecados sufrieron en los últimos dos años. La cuota inicial de la hipoteca variable de 150 000 euros firmada en mayo de 2021 (449,18 euros) y la cuota que abonaría ese hipotecado actualmente después de tres revisiones anuales (755 euros) acumula un encarecimiento de 305,82 euros cada mes. Si el importe fuera de 300 000 euros incluso se eleva hasta los 611,64 euros.

¿Cómo afrontar el encarecimiento de las cuotas?

Lo más aconsejable es optar por una subrogación o bien, cancelar el préstamo inicial y abrir uno nuevo en otro banco con mejores condiciones. La mayoría los hipotecados a tipo variable pueden acceder a algo mejor en el corto y medio plazo, principalmente, teniendo en cuenta que la bajada de tipos se ralentiza y que, por ende, continuarán abonando cuotas bastante elevadas por un tiempo.

Actualmente, los hipotecados a tipo variable están abonando por su préstamo más de un 4% TIN, mientras las entidades ya ofrecen hipotecas fijas por debajo del 3% TIN y mixtas cerca del 2% TIN. Ten en cuenta que, al momento del cambio, debes acceder a unos tipos de interés acordes a la media de tipos que se espera a largo plazo. De este modo, podrás conseguir que compense el cambio por el mayor tiempo posible. Ese tipo de interés medio, ronda el 2%”, sin embargo, encontrar hoy en día una hipoteca fija con ese tipo de interés resulta complicado, incluso con vinculaciones.

Por otro lado, a pesar de que se acelere la bajada del euríbor y los tipos de interés del el Banco Central Europeo, no lo veremos ni en el tramo final de este año. Sin embargo, es posible que, en 2025, si se logra controlar la inflación, nos acerquemos.

¿Conviene esperar o buscar ahora una hipoteca más cara pero que permita ahorrar?

Teniendo en cuenta la situación actual, mientras antes se realice el cambio, mejor. Si esperas que bajen los tipos y el euríbor se mantiene alto, continuarás perdiendo dinero.

La realidad es que, si un usuario logra cambiar su hipoteca variable por una fija del 2,5% TIN podría ahorrar entre 180 y 360 euros en su cuota, dependiendo de la cuantía del préstamo y del momento de contratación del mismo. Por ejemplo, si firmaste tu hipoteca variable de 150 000 euros a 30 años en mayo de 2021 y, en mayo de 2024 (antes de realizar revisar la cuota) la cambias por una hipoteca fija al 2,5% TIN, pasaría a pagar 588,47 euros al mes. Si no hicieras el cambio, con la revisión la cuota sería de 775 euros, por lo que se ahorra hasta 166,53 euros cada mes si cambia la hipoteca variable por una fija.

Si el importe inicial de la hipoteca, en vez de ser de 150 000 euros fuera de 300 000 euros, el ahorro sería el doble. La cuota a pagar después del cambio sería de 1169,06 euros. Si hubiera hecho la revisión, abonaría 1488,56 euros por mes. Cambiando la hipoteca variable por fija podría ahorrarse 333,06 euros mensuales.

¿Qué sucede con una hipoteca variable contratada después?

Para una hipoteca variable con las mismas condiciones: plazo de 30 años y un interés de euríbor más diferencial del 0,99%, contratada un año después, en mayo de 2022, el ahorro aumentaría hasta 173,63 euros mensuales si el importe del préstamo es de 150 000 euros y hasta 347,26 euros para uno de 300.000 euros.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre cambiar hipoteca variable por fija o mixta. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué es subrogar una hipoteca?

En Hipotecas

Gastos hipotecarios: ¿Qué debes abonar al cambiar de banco?

9 abril, 2024 No hay comentarios

Te contaremos cuáles son los gastos hipotecarios que implica llevar a cabo una subrogación de acreedor para mejorar las condiciones de hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Subrogación hipotecaria: ¿De qué se trata?
Subrogación de deudor
Subrogación de acreedor
¿Cuáles son los requisitos para solicitar una subrogación de acreedor?
¿Cuáles son las condiciones que permite mejorar una subrogación de hipoteca?
¿Cómo afecta a los gastos hipotecarios?
Los gastos hipotecarios a cargo de la entidad bancaria
Los gastos hipotecarios a cargo del propietario
Busca la ayuda de un bróker hipotecario

Cuando deseamos mejorar las condiciones de nuestro préstamo hipotecario debemos llevar a cabo una subrogación de acreedor. Este proceso consiste en cambiar tu hipoteca de banco. Sin embargo, debemos tener en cuenta que esta operación implica gastos hipotecarios a los que debes hacer frente. Te contaremos cuáles son, pon atención y toma nota si estás pensando en hacer este cambio.

Subrogación hipotecaria: ¿De qué se trata?

Existen dos tipos de subrogación hipotecaria, puede ser de acreedor o bien, de deudor. Aquí te explicamos en qué consiste cada una.

Subrogación de deudor

En este caso lo que cambia es la persona del deudor. Es decir, un tercero se integra en la relación jurídica, haciéndose cargo de los derechos y obligaciones que implica la misma. En otras palabras, a partir de ese momento deberá pagar la deuda, liberando de responsabilidad al deudor original.

Este tipo de subrogación, para llegar a ser efectiva, requiere que haya aprobación por parte del acreedor, es decir, del banco. Esto se debe a que este debe asegurarse de que el nuevo obligado tiene la solvencia necesaria.

Subrogación de acreedor

Cuando hablamos de llevar a cabo una subrogación de acreedor nos referimos a cambiar tu hipoteca de un banco a otro. El objetivo de esta operación es mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario. En este tipo de subrogaciónnos enfocaremos en este artículo.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar una subrogación de acreedor?

Si tienes pensado llevar a cabo un cambio de banco debes tener en cuenta que será necesario cumplir con algunos requisitos:

En primer lugar debes tener una hipoteca vigente.

Deberás llevar de uno a tres años abonando las cuotas mensuales sin atrasos. Ten en cuenta que se trata de una condición que no es obligatoria para todas las entidades bancarias.

El capital pendiente no debe superar el 80%.

Debes tener una situación laboral y financiera estable, para comprobarlo tendrás que presentar una copia del contrato indefinido o corroborando que como autónomo llevas tiempo facturando de forma constante.

Si vas a subrogar tu préstamo hipotecario cambiando de entidad bancaria, lo más aconsejable es informar a tu banco que has tomado esta decisión. Esto se debe a que, probablemente, tu entidad te presente una contraoferta, y, después de haber comparado opciones, puedes ponerte en contacto con la nueva entidad bancaria que hayas elegido para que ellos presenten una oferta vinculante a tu entidad vigente. Una vez que hayas hecho todos estos pasos, solo tendrás que elegir con qué oferta y entidad bancaria te conviene quedarte. Si optas por cambiar de banco, será necesario formalizar la subrogación ante notario.

¿Cuáles son las condiciones que permite mejorar una subrogación de hipoteca?

Cuando llevamos a cabo una subrogación de hipoteca se pueden mejorar las siguientes condiciones:

Mejorar el tipo de interés de la hipoteca.

Es posible eliminar comisiones o vinculaciones que ya no te interesan.

Puedes extender o acortar el plazo de devolución de la hipoteca.

Podrás eliminar cláusulas abusivas.

¿Cómo afecta a los gastos hipotecarios?

Hay algunos gastos hipotecarios que deberás asumir al momento de cambiar de banco. No obstante, algunos de los gastos hipotecarios serán responsabilidad del propio titular, y otros correrán a cuenta de la entidad bancaria.

Los gastos hipotecarios a cargo de la entidad bancaria

La ley hipotecaria actual establece que el banco tendrá que hacerse cargo de los siguientes gastos hipotecarios:

Los aranceles de la notaría: estos aranceles representan entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente subrogado.

Honorarios de la gestoría: de media rondan entre los 200 y los 500 euros, el coste puede variar dependiendo de cada gestoría.

Registro de la Propiedad de la subrogación: esto tiene un coste de, aproximadamente, unos 100 euros.

Los gastos hipotecarios a cargo del propietario

En el caso del propietario del préstamo hipotecario, deberá asumir los gastos hipotecarios que pertenecen a la comisión por la subrogación, en caso de que se especifique en el contrato. El precio de esta comisión puede variar según el momento en el que contrataste el préstamo hipotecario. No obstante, lo más común es que ronde entre un 0% y un 2% del total pendiente.

Por otro lado, debemos tener en cuenta que la comisión por subrogación siempre será gratuita cuando el objetivo es cambiar de tipo de interés variable al fijo o al mixto, con un tipo fijo inicial de tres años.

Busca la ayuda de un bróker hipotecario

Si estás interesado en cambiar tu hipoteca de entidad bancaria, contratar un bróker hipotecario puede ser de gran ayuda. Se trata de profesionales que se encargarán de buscar las condiciones que mejor se adapten a tu perfil y necesidades. Además, los bróker negociarán con las entidades bancarias de manera directa para tener acceso a la mejor hipoteca para ti. Sin lugar a dudas, se trata de una opción que te asegurará los mejores resultados.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los gastos hipotecarios que implica llevar a cabo una subrogación de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Mercado hipotecario: ¿Bajarán los tipos de interés?

En Hipotecas

Cesión de crédito: ¿De qué se trata?

23 enero, 2024 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre la cesión de crédito. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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La cesión de crédito: ¿Cómo funciona?
Las partes de una cesión
¿Cuáles son las implicaciones que tiene la cesión para el deudor?
¿Cuáles son los puntos en contra y a favor de la cesión?
Algunas cuestiones legales que debes tener en cuenta
¿Qué diferencia hay entre la cesión de crédito y la subrogación?

Cuando hablamos de la cesión de crédito nos referimos a un acuerdo por medio del cual un acreedor (cedente) le transfiere sus derechos de crédito a un tercero (cesionario). Cuando hablamos de una hipoteca o préstamo, la cesión de crédito quiere decir que la entidad bancaria que otorgó el préstamo original tomó la decisión de transferir ese derecho de recibir los pagos a otro banco.

La cesión de crédito: ¿Cómo funciona?

En primer lugar, debemos tener en claro que, en el marco legal español, la cesión de créditos se encuentra regulada por el Código Civil. Es fundamental saber cuáles son los requisitos que deben cumplirse para que una cesión de créditos sea válida. Se trata de diferentes aspectos como la capacidad de las partes, la existencia de un título válido y la notificación al deudor cedido, entre otros.

Las partes de una cesión

La cesión de crédito cuenta con tres partes, el deudor, el acreedor original (cedente) y el nuevo acreedor (cesionario). Los pasos, por lo general, suelen incluir:

Un acuerdo de cesión: el acreedor original deberá acordar transferir los derechos del crédito a otro prestamista.

Notificación al deudor: por su parte, el deudor tendrá que ser notificado de esta cesión de crédito. A partir de ese momento, estará haciendo los pagos al cesionario. La notificación al deudor es muy importante, no únicamente para que la cesión sea eficaz para el deudor, sino también para que se lleve a cabo la transferencia del crédito al patrimonio del cesionario. Si aún no se ha notificado la cesión al deudor cedido, estará pagando bien si abona a su antiguo acreedor (cedente). Es por esto que, si la cesión no se notifica, los acreedores del cedente aún pueden embargar el crédito que está todavía en su patrimonio, a pesar de que el contrato de cesión ya se haya celebrado. Luego de notificar al deudor, ya no tendrá la posibilidad de pagar lícitamente a otra persona diferente al cesionario. Por ende, si después de la notificación el deudor paga al antiguo acreedor se verá en la obligación de pagar dos veces. Por otro lado, la notificación al deudor le dará la posibilidad de oponerse a la cesión, para hacerlo contará con un plazo de tres días.

Cambio de términos: puede suceder en ciertos casos que la cesión de crédito implique que tengan lugar algunas modificaciones en los términos del préstamo hipotecario. No obstante, debemos dejar en claro que esto no es lo más habitual.

¿Cuáles son las implicaciones que tiene la cesión para el deudor?

En el caso del deudor, la cesión de crédito implica que tendrá que realizar sus pagos a un nuevo acreedor. No obstante, la realidad es que no suele no afectar los términos del préstamo hipotecario original. Por ejemplo, la tasa de interés o el plazo de amortización del préstamo suelen quedar igual a menos que se haya acordado lo contrario.

¿Cuáles son los puntos en contra y a favor de la cesión?

Como todo, la cesión de crédito tiene puntos a favor y en contra, aquí te explicaremos cada uno de ellos.

Las ventajas: en el caso de los acreedores, la cesión de crédito les dará la posibilidad de liberar capital, o bien, de reducir su exposición al riesgo.

Los puntos en contra: a los deudores les puede generar cierta confusión o incertidumbre, fundamentalmente en los casos en que no se comunica de manera adecuada.

Algunas cuestiones legales que debes tener en cuenta

Un punto muy importante es que todos los procesos de cesión de crédito se lleven a cabo conforme a la ley. Los deudores tendrán que asegurarse de recibir toda la información que sea necesaria y comprender muy bien de qué manera les puede afectar la cesión de crédito.

En resumen, si bien la cesión de crédito es un proceso muy común dentro del mundo financiero, será fundamental que los deudores estén bien informados sobre cómo esta práctica puede afectar su préstamo o hipoteca.

¿Qué diferencia hay entre la cesión de crédito y la subrogación?

Es importante tener en claro las las diferencias entre la cesión de crédito y la subrogación. Es cierto que las dos implican el cambio de acreedor en una relación de obligación, sin embargo, hay características que las diferencian.

Una subrogación implica un cambio en el acreedor. En otras palabras, se trata de la extinción de la obligación y el surgimiento de una nueva idéntica. La única diferencia será la persona del acreedor. La principal diferencia entre estos procesos es el efecto que tienen sobre la obligación.

En el caso de una cesión de crédito, la obligación original se mantiene vigente y efectiva, mientras que, en la subrogación, el tercero que asume los derechos del acreedor anterior provoca la extinción de la obligación, a pesar de que se remplace por una obligación idéntica. La subrogación se realiza por medio del acuerdo de voluntades entre el antiguo acreedor, el nuevo acreedor y el deudor, quien puede llevarla a cabo sin el consentimiento del acreedor.

Por otro lado, la subrogación implica la extinción tanto del crédito como de los derechos accesorios, mientras que, en la cesión los derechos accesorios se suelen transferir al cesionario.

Además, en la cesión, el cedente es responsable ante el cesionario de la existencia del crédito, en la subrogación el nuevo acreedor se subroga en el crédito tal como existe y en las condiciones en que está vigente, sin que el antiguo acreedor deba garantizar la posesión pacífica en caso de evicción.

Por estos motivos, la cesión y la subrogación son diferentes. Mientras la cesión mantiene la obligación, la subrogación implica la extinción de dicha obligación y el surgimiento de una nueva.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la cesión de crédito. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La subrogación hipotecaria

En Hipotecas

Se registra un descenso en la firma de hipoteca del 29,6% anual en septiembre

1 diciembre, 2023 No hay comentarios

La firma de hipoteca ha registrado una caída del 29,6% anual en el mes de septiembre. Además, el interés medio continúa al alza llegando al 3,26%. Aquí te contaremos todo lo que debes saber al respecto.

En este artículo encontrarás:
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Firma de hipoteca: los préstamos para la compra de vivienda registrados en el año caen casi un 20%
Los datos de cada CCAA
Firma de hipoteca a tipo variable y fijo: las más elegidas
¿Por qué aumenta la contratación a tipo variable con un euríbor que supera el 4%?
Un aumento en los cambios de banco y cancelaciones de hipoteca

La firma de hipoteca en España viene en caída. Según indican los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la inscripción de préstamos sobre viviendas en el Registro de la Propiedad cayó un 29,6% en septiembre, si lo comparamos con el mismo período del año pasado.

Por otro lado, el INE nos permite ver que tuvieron lugar dos tendencias que se mantuvieron en septiembre. En primer lugar, el leve aumento de las hipotecas firmadas a tipo variable y mixto. Por otro lado, el incremento de las cancelaciones registrales y de las subrogaciones de acreedor. Aquí te explicaremos todo sobre el último informe del INE para comprender en qué situación se encuentra el mercado hipotecario.

Firma de hipoteca: los préstamos para la compra de vivienda registrados en el año caen casi un 20%

Los datos del Instituto Nacional de Estadística, nos dejan ver que en septiembre de 2023 fueron inscriptos unos 31 054 préstamos sobre viviendas en el Registro de la Propiedad. Se trata de un 29,6% menos si lo comparamos con el mismo mes de 2022. Es muy importante tener en claro que esos préstamos hipotecarios no fueron firmados en septiembre. El motivo es simple, los productos se registran algunos meses después de contratarse ante notario.

Por otro lado, se trata del octavo mes consecutivo en el que bajan las inscripciones de estos productos. La realidad es que entre enero y septiembre de 2023, el registro de firma de hipotecas para viviendas cayó un 17,2% interanual. Es posible que la firma de hipoteca haya bajado debido a los altos intereses, además de los precios de los inmuebles y la inestabilidad económica generada por la inflación.

Además, el INE indica que el importe medio de las hipotecas que se registraron en septiembre para la compra de viviendas fue de 143 186 euros. Esta suma es algo más baja a las de hace un año (-0,1%). Con respecto al plazo medio de devolución, fue de 24 años, se trata del mismo que en 2022.

Los datos de cada CCAA

Las comunidades autónomas con mayor número de hipotecas en septiembre fueron Andalucía con 5900, Comunidad de Madrid con 5854 y Cataluña con 5291. También, en estas regiones los bancos prestan un mayor capital para la compra de viviendas. Sin embargo, en este caso la primera de la lista es Madrid 1117,2 millones de euros, la sigue Cataluña con 871,0 millones y Andalucía con 759,0 millones.

Los datos del INE nos dejan ver que todas las comunidades presentan tasas de variación anual negativa en la cantidad de hipotecas sobre viviendas, con Murcia (-44,8%), Aragón (-39%) y Galicia (-38,2%) encabezando los descensos. En el lado opuesto se encuentran Baleares y Castilla-La Mancha, con caídas que se han ubicado por debajo del 20%.

Por otro lado, se han generalizado los retrocesos interanuales del capital prestado, siendo Murcia (-49,5%), Galicia (-40,5%) y Asturias (-40,1%) las que encabezan la clasificación.

Firma de hipoteca a tipo variable y fijo: las más elegidas

Es importante resaltar que el 43,8% de los préstamos hipotecarios inscritos sobre viviendas en septiembre contaban con un interés variable, se trata del mayor porcentaje del año para esta modalidad, incluso, es el más elevado desde 2021. Por su parte, el 56,2% de los préstamos restantes se firmaron a tipo fijo.

¿Por qué aumenta la contratación a tipo variable con un euríbor que supera el 4%?

Es lógico que surja esta pregunta, ya que el euríbor implica un gran riesgo de aumento de las cuotas hipotecarias. Sin embargo, esta estadística tiene algo que pasamos por alto, el INE cuenta como hipotecas variables tanto las que tienen un interés variable como las que tienen uno mixto. No olvidemos que las entidades bancarias han incentivado bastante la firma de préstamos hipotecarios a tipo mixto. Esta podría ser la principal causa de este aumento en la contratación de hipotecas “variables”.

Un aumento en los cambios de banco y cancelaciones de hipoteca

Por último, según la Estadística de Hipotecas, los cambios registrales bajaron un 9,6% interanual en septiembre. No obstante, la subrogación de acreedor, que implica cambiar el préstamo hipotecario de banco para modificar su precio o su plazo subió un 5,8% interanual. Esta operación, por ejemplo, te permite bajar el interés o pasar de una hipoteca variable a una a tipo fijo.

Además, fueron cancelados registralmente 31 178 préstamos sobre viviendas, esto implica un aumento del 15,6% interanual. Se trata de un trámite que te permite dejar la vivienda libre de cargas cuando se liquida la deuda. Esta operación registro aumentos por noveno mes consecutivo.

En hecho de que las subrogaciones y las cancelaciones se mantengan al alza se debe, por un lado, a la subida de tipos generada por el aumento del euríbor. Para evitar la posibilidad de abonar de más en intereses, es probable que una gran cantidad de clientes opten por reducir su cuota por medio de un cambio de banco, por medio de una subrogación o con una nueva hipoteca. Otra opción es que directamente liquiden su deuda antes de tiempo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la situación de la firma de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cambiar hipoteca variable a fija: ¿Se termina el tiempo para hacerlo sin comisión?

24 noviembre, 2023 No hay comentarios

El Gobierno de España eliminó la comisión por cambiar la hipoteca variable a fija hasta el 31 de diciembre de 2023. El tiempo se agota y aquí te contaremos si es conveniente hacerlo lo antes posible. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Caducidad de la comisión gratuita para cambiar hipoteca variable a fija
¿Es conveniente pasar al tipo fijo en este momento?
Bróker hipotecario
¿Cuál es el coste de cambiar tu hipoteca variable a tipo fijo con o sin comisión?
Contratar hipoteca fija y cancelar la variable

Entre las medidas que aprobó el Gobierno de España eliminar temporalmente la comisión que pueden cobrar los bancos por cambiar una hipoteca variable a fija. El objetivo de estas medidas fue ayudar a aquellos hipotecados a tipo variable que atravesaban problemas para abonar sus cuotas. Esto abarca a muchas personas afectadas por la subida del euríbor. Al eliminar la comisión para cambiar la hipoteca variable a fija, se buscaba incentivar que se lleve a cabo este tipo de operación. Esto permite pagar una cuota estable y brinda mayor seguridad al cliente.

Sin embargo, se trata de una medida tiene fecha de vencimiento, el decreto que la regula únicamente estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2023. Aquí te contaremos si resulta conveniente pasarse al tipo fijo lo antes posible para ahorrarse la comisión.

Caducidad de la comisión gratuita para cambiar hipoteca variable a fija

La disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022, que contiene esta medida, indica que a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2023, no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable. Es decir que, durante ese periodo de tiempo no se devengará ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo.

En otras palabras, la comisión que cobra la entidad bancaria por cambiar una hipoteca variable a fija no puede cobrarse si se realiza antes del 31 de diciembre de 2023. Una vez que pase ese día, las entidades bancarias sí podrán cobrar la comisión que corresponde.

No obstante, debemos mencionar que aún no está tan definido que finalice el plazo en esa fecha. La vicepresidenta económica en funciones, Nadia Calviño, ha mencionado que pretende ampliar las medidas del decreto en cuanto se forme el nuevo Gobierno. Es decir que existe la posibilidad de que la prohibición de cobrar esta comisión pueda prorrogarse.

¿Es conveniente pasar al tipo fijo en este momento?

Si estás pensando en cambiar tu hipoteca variable a una a tipo fijo, probablemente te preguntes si es conveniente hacerlo lo antes posible o esperar. La respuesta depende de varios puntos. En primer lugar, si tienes cierta prisa y no crees que el Gobierno realmente extienda esta medida, no lo pienses más y tramita la operación lo antes posible. Por otro lado, si consideras que se prorrogará la medida y no te interesa ir con prisas, lo ideal es tomártelo con más calma y esperar a ver qué sucede durante los siguientes meses.

Si tu situación es la del primer grupo, es necesario que tengas en claro que este puede ser un buen momento para cambiar tu hipoteca variable a fija. Esto se debe a que algunas entidades bancarias están optando por rebajar sus tipos fijos con el objetivo atraer clientela, ya que durante este año han concedido muy pocas. Gracias a ello, tienes la posibilidad de acceder a un buen interés para tu hipoteca fija.

Bróker hipotecario

Si estás pensando en comenzar con el proceso ahora mismo, lo más aconsejable es buscar la ayuda de un bróker hipotecario. Se trata de profesionales que te ayudarán a obtener mayores beneficios a la hora de hacer este cambio.

¿Cuál es el coste de cambiar tu hipoteca variable a tipo fijo con o sin comisión?

Más allá de que te cobren o no la comisión, es importante dejar en claro que, pasarte al tipo fijo implica un gasto de dinero. La realidad es que el precio final de la operación será menor o mayor dependiendo de cómo la tramites.

Por ejemplo, imaginemos que te interesa tramitar el cambio con un pacto con tu entidad bancaria, es decir, a través de una novación hipotecaria o con el traslado de tu hipoteca a otro banco, lo que sería una subrogación de hipoteca. En estos casos, deberás abonar la tasación de tu vivienda si te la solicitan, que tiene un coste aproximado de 300 euros. Además, si realizas la operación ya en 2024, dejando a un lado la posibilidad de prórroga del decreto, se te podrá cobrar una comisión máxima del 0,05% sobre tu importe pendiente, será del 0% si has firmado tu hipoteca hace más de tres años.

Contratar hipoteca fija y cancelar la variable

Por otro lado, si optas por contratar una hipoteca fija nueva para cancelar la variable que tienes vigente, será necesario abonar una tasación de la vivienda cuyo valor aproximado es de 300 euros y la cancelación registral de tu actual hipoteca, lo que implica unos 1000 euros más. También, a partir de 2024, excepto prórroga del decreto, te podrán cobrar la comisión por amortización anticipada de tu préstamo hipotecario. Esta comisión cuesta entre el 0% y el 1% sobre el importe pendiente dependiendo del año en que la firmaste. En otras palabras, lo que figure en tu escritura.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la caducidad de la medida del Gobierno que consiste en eliminar la comisión por el cambio de hipoteca variable a fija. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Medidas del Gobierno: eliminación de la comisión por amortizar una hipoteca variable o pasarla a tipo fijo

En Hipotecas

¿Qué es subrogar una hipoteca?

20 octubre, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber sobre qué es subrogar una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es subrogar una hipoteca?
¿Cuáles son los requisitos para subrogar una hipoteca?
Gastos de la subrogación
¿Qué condiciones pueden mejorar al subrogar la hipoteca?
Tipo de interés
La vinculación y las comisiones
El plazo de devolución
Cláusulas potencialmente abusivas
¿Cómo realizar una subrogación hipotecaria paso a paso?
¿Subrogar una hipoteca implica un ahorro significativo?
¿Cuándo es el mejor momento para realizar esta operación?
¿Es aconsejable realizar una subrogación de acreedor?
¿Qué sucede si mejoran las condiciones del préstamo hipotecario?
¿Es posible subrogar una hipoteca más de una vez?

¿Qué es subrogar una hipoteca?

En primer lugar, es necesario dejar en claro qué es subrogar una hipoteca. Cuando hablamos de subrogación hipotecaria nos referimos a que, tanto el deudor como la entidad bancaria de un préstamo hipotecario, pueden ser sustituidos o reemplazados por otro deudor u otra entidad financiera. Es por este motivo que, existen dos tipos de subrogación, puede ser de deudor o de acreedor. Aquí te explicaremos de qué se trata cada una de ellas.

Subrogación de deudor

Se trata de subrogación de deudor cuando cambia el titular de la hipoteca. Este tipo de subrogación es muy común cuando compramos una vivienda que ya se encuentra hipotecada. El banco puede o no admitir al nuevo deudor, para lo que llevará a cabo un estudio de riesgos bastante parecido al que se realiza en la concesión de un préstamo. De este modo, se puede asumir la deuda ya existente sin la necesidad de realizar un nuevo pago de impuestos por este evento. Sin embargo, sí será necesario abonar los gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

Subrogación de acreedor

Se trata de pasar nuestra hipoteca de un banco a otro. El cambio que tiene lugar gracias a esta tipología de subrogación de hipoteca, generalmente, brinda al cliente una mejora en las condiciones de su préstamo hipotecario, sin tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo. De esta manera, se puede beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en pago de impuestos. No obstante, sí deberá abonar unos gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

¿Cuáles son los requisitos para subrogar una hipoteca?

Con respecto a los requisitos para subrogar una hipoteca, es importante resaltar los siguientes:

En el caso de subrogación de deudor deberás contar con el consentimiento de la entidad acreedora para consumarla, si se trata de subrogación de acreedor no será necesario.

Tendrá que establecerse una triangulación entre el deudor y las dos entidades financieras en la que se exige colaboración para dinamizar la subrogación.

Con respecto a la escritura de subrogación, solo se podrá acordar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente así como la alteración del plazo del préstamo, o bien, las dos.

Gastos de la subrogación

Aquí te detallaremos cuáles son los gastos asociados a una operación de subrogación:

Comisión de subrogación: se trata de una comisión que se abona por llevar a cabo el paso de un banco a otro. Se establece por ley que para los primeros 5 años la comisión sea del 0,50%, y para los siguientes la comisión por subrogación se ubica en el 0,25% para las hipotecas fijas. Sin embargo, la comisión de subrogación de las hipotecas variables se ubica como máximo en un 0,25% durante los tres primeros años del préstamo, 0,15% hasta el quinto año y luego no tendrá comisión.

Comisión por riesgo de tipo de interés: solo se encuentra presente en las hipotecas que fueron firmadas entre diciembre de 2007 y junio de 2019.

Tasación: el nuevo banco requiere una tasación para estar al tanto del valor de la propiedad.

Gastos de notaría: por lo general, se ubica entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de pago.

Gastos del Registro de la Propiedad: suele ser la mitad que los gastos del notario.

¿Qué condiciones pueden mejorar al subrogar la hipoteca?

No podemos decir qué es subrogar una hipoteca sin mencionar qué te permite mejorar este proceso. Una subrogación de deudor permite cambiar el titular de la deuda. Por otro lado, la subrogación de acreedor te dará la posibilidad de cambiar tu hipoteca de banco para mejorar aspectos clave como el precio o el plazo. Por otro lado, resulta más rentable que optar por cancelar tu préstamo hipotecario y tener que pasar nuevamente por el proceso de contratar otro.

Generalmente, para que la nueva entidad bancaria dé el visto bueno a tu hipoteca, deberán haber pasado unos dos o tres años desde que comenzaste a pagar las cuotas con tu actual entidad. Se trata de una manera de asegurarse de que, efectivamente, tienes capacidad de asumir las mensualidades. Con la subrogación, no será posible ampliar el capital de tu hipoteca, tampoco añadir o eliminar titulares u otras garantías (como avalistas).

Aquí te detallaremos qué es lo que puedes modificar con una subrogación y sus principales beneficios:

Tipo de interés

Con una subrogación de hipoteca es posible modificar el interés para abaratar el precio que abonas por tus cuotas. También, es posible pasar tu hipoteca de variable a fija, si buscas beneficiarte de una mayor seguridad, y viceversa (del fijo al variable), si prefieres esta última modalidad.

La vinculación y las comisiones

La subrogación de hipoteca también te dará la posibilidad de eliminar comisiones que no te resulten de interés (como la de amortización anticipada) o productos adicionales que ya no requieres, como seguros o planes de pensiones. De este modo, podrás abaratar el precio que debes abonar por tu préstamo hipotecario cada mes.

El plazo de devolución

Otra opción es cambiar de banco para acortar o extender el periodo de devolución de tu hipoteca, de este modo, podrás ajustarlo a tu situación financiera actual. Esto puede ser tanto porque estás en un buen momento y buscas pagar el préstamo lo antes posible, o bien, porque te encuentras en un momento complicado y deseas pagar menos intereses en tus mensualidades.

Cláusulas potencialmente abusivas

Si tu hipoteca tiene una cláusula suelo o un interés de demora muy elevado, puedes trasladarla a otro banco que las elimine.

Subrogar la hipoteca es un negocio redondo para el banco, ya que se trata de una vía perfecta para captar clientes. Y para el cliente, es una forma ideal para ahorrar dinero. En otras palabras, es una herramienta para ganar o ganar. Se trata de un proceso rápido y sencillo. Además, las instituciones bancarias brindarán total asesoramiento porque es una operación beneficiosa para ambas partes.

¿Cómo realizar una subrogación hipotecaria paso a paso?

Los pasos para subrogar la hipoteca son varios, aquí te detallaremos cada uno de ellos:

Elegir una nueva hipoteca: debes buscar una nueva hipoteca, siempre teniendo en cuenta cuáles son las necesidades que tienes actualmente.

Acudir al banco al que se quiere cambiar y solicitar formalmente la subrogación: el banco deberá poner sobre la mesa una oferta que refleje las condiciones de la operación.

Dar aviso a nuestro banco: una vez que se haya aceptado la subrogación, la nueva entidad bancaria se pondrá en contacto con la actual para comunicárselo. Esta última cuenta con 7 días para facilitar un certificado con la deuda pendiente. Además, tendrá 15 días para realizar una contraoferta, la cual puede:

– Ser aceptada, esto paraliza el proceso de subrogación. En este caso, se firmaría una ‘novación’ con el banco actual para que se apliquen las nuevas condiciones.

– Ser denegada, seguirá en marcha el proceso de subrogación.

Firma ante notario: el último paso para subrogar la hipoteca es la firma de la escritura ante notario.

¿Subrogar una hipoteca implica un ahorro significativo?

El monto que puedas llegar a ahorrar por una subrogación de acreedor se basa en dos factores diferentes. En primer lugar, variará según las condiciones actuales del préstamo hipotecario y, por otro lado, de las futuras condiciones que logremos conseguir en otra entidad financiera. Teniendo en cuenta estos dos factores podremos saber, aproximadamente, cuánto dinero ahorraremos con la operación.

¿Cuándo es el mejor momento para realizar esta operación?

Al llevar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad bancaria, es importante tener en cuenta algunos factores.

En primer lugar, la subrogación de acreedor es una operación que se recomienda hacer durante los primeros años del plazo, dado que es como lograremos ahorrar un mayor monto. El motivo es simple, si realizas el cambio en los primeros años, aún no habrás abonado muchos intereses.

Además, es fundamental considerar que los préstamos hipotecarios de este tipo suelen ser devueltos con el método conocido como sistema francés. Por medio de este sistema, gran parte de los intereses se pagan durante el primer tercio de vida de la hipoteca, mientras que la mayor parte del capital que queda pendiente, es decir, aquello que nos presta el banco, será devuelto en el último tercio del préstamo. De modo que, lo ideal es cambiar de entidad bancaria en el primer tercio del préstamo. Si lo hacemos de esta forma, la mayoría de los intereses serán pagados con un tipo más reducido y es así como podremos ahorrar más.

¿Es aconsejable realizar una subrogación de acreedor?

Las subrogaciones se realizan con bastante frecuencia, probablemente, más de lo que te lo imaginas. Es cierto que se trata de un proceso que te otorga muchos beneficios, sin embargo, debes estar muy atento para que el proceso sea exitoso y salgas beneficiado en el acto.

¿Qué sucede si mejoran las condiciones del préstamo hipotecario?

Durante los quince días con los que cuenta el banco que tiene el préstamo hipotecario puede tener lugar una propuesta importante. En primer lugar, debemos considerar que durante esos quince días no es posible hacer nada, será necesario tener paciencia y aguardar a que se cumpla el plazo para subrogarse. Lo segundo que debemos analizar es qué ocurre si la entidad bancaria iguala o mejora las condiciones del préstamo.

En torno a ese plazo de quince días de espera obligatoria, existe una falsa creencia de que, en caso de que se igualen o mejoren las condiciones no es posible subrogar la hipoteca. Sin embargo, este dato es falso. Una vez que hayan transcurrido los quince días obligatorios, sin importar si es que hay o no oferta, la entidad bancaria no puede oponerse. Por ende, el cliente puede elegir libremente si desea llevar a cabo el cambio de entidad subrogando la hipoteca.

Sin embargo, la realidad es que en la práctica, si ofrecen una mejora, no es habitual subrogar una hipoteca. Esto se debe a que nos permitirá ahorrarnos los gastos de la operación. En otras palabras, por una cuestión de practicidad y principalmente por no cambiar a otro préstamo hipotecario peor. No obstante, debes tener en claro que no hay ningún límite para poder subrogar una hipoteca. Excepto esperar el plazo de quince días que tiene la entidad bancaria para contestar, en caso de que lo desee. Ese es el único momento en el que la subrogación de acreedor no se puede llevar a cabo.

¿Es posible subrogar una hipoteca más de una vez?

La realidad es que no hay un límite de veces que puedes subrogar la hipoteca y, mucho menos, cancelarla. Sin embargo, debemos tener en cuenta que si una persona se subroga todos los años, los bancos desarrollarán cierta desconfianza hacia el cliente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre qué es subrogar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cancelar la hipoteca: ¿Cómo hacerlo?

En Hipotecas

Euríbor septiembre: sube nuevamente y continúa siendo una amenaza para los hipotecados

2 octubre, 2023 1 comentario

El euríbor de septiembre cierra con una media mensual provisional del 4,149%, se trata de máximos desde 2008. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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Nueva subida del euríbor en septiembre
¿Cómo afectará este aumento en la revisión de la hipoteca?
¿El euríbor continuará subiendo?
¿Cuándo llegará a su techo?
Aumentan las amortizaciones anticipadas y los cambios de hipotecas
Datos del Banco de España

Nueva subida del euríbor en septiembre

El euríbor, indicador de referencia más utilizado para las hipotecas a tipo variable de España, vuelve a subir en septiembre. Finaliza el mes con una media mensual del 4,149%, luego de haber registrado en agosto su primera caída desde enero de 2022.

En comparación con el mes anterior cuando el euríbor registró un 4,073%, ha subido de forma leve y cerca de dos puntos en el último año si analizamos que se ubicó en un 2,233% en septiembre de 2022. Nuevamente, vuelve a los niveles de julio, ubicándose de este modo en máximos desde finales de 2008.

En solo un año y medio, el euríbor ha pasado de estar en negativo a llegar a su mayor nivel en 15 años. Esto fue impulsado por las diez subidas consecutivas de los tipos de interés que ha llevado a cabo el Banco Central Europeo (BCE). El objetivo de estas subidas en los tipos de interés fue frenar la inflación, hasta dejar el precio del dinero en el 4,5%.

¿Cómo afectará este aumento en la revisión de la hipoteca?

A pesar del gran aumento del índice de referencia en este corto plazo de tiempo, el impacto de la subida del euríbor en septiembre para aquellos que tengan la revisión de su hipoteca no será tan fuerte como lo fue en los meses anteriores.

Durante el primer trimestre de 2022, el euríbor se encontraba en terreno negativo, por lo que aquellos que revisaron su préstamo hipotecario tomando el dato de enero a marzo de 2023 tuvieron que hacer frente a unas subidas en su tipo de interés de más de 3,8 puntos porcentuales. Sin embargo, hoy en día será de menos de dos puntos porcentuales. El motivo es sencillo, en septiembre de 2022 el BCE ya había afrontado algunas subidas de tipos y esto se reflejó en los mercados, y el euríbor ya llegaba al 2,6%.

Teniendo en cuenta el nivel actual del euríbor, aquel que tenga contratada una hipoteca a tipo variable y deba llevar a cabo la revisión de su tipo de interés en septiembre, registrará un aumento de su cuota hipotecaria de unos 167,06 euros mensuales. Esto es unos 2000 euros anuales.

Se trata de un cálculo basado en un préstamo de 150 000 euros con un plazo de devolución a 30 años y con un diferencial de euríbor + 0,99%. De este modo, podemos ver el máximo nivel de aumento para una persona que haya contratado un préstamo hipotecario con ese nivel financiado. Esto se debe a que, al ser una revisión al principio del préstamo, en otras palabras, aún restan 30 años por amortizar, el tipo de interés tiene mayor impacto que cuando ya se tiene ha amortizado más capital.

¿El euríbor continuará subiendo?

El euríbor en septiembre se ubicó por encima del 4,2% en tasa diaria. Esto nos permite entrever nuevas subidas a corto plazo. De hecho, muchas previsiones indican que se ubicará cerca de ese nivel tanto en este ejercicio como en el siguiente.

Funcas, ubica la media anual de 2023 en un 4,25% y en el 4% para 2024. BBVA Research no descarta que pueda llegar al 4,5% en los siguientes meses. Por su parte, el consenso de expertos que recoge el Panel de Funcas prevé que el euríbor llegará a valores superiores al 3,5% para finales de 2024, esto es dos décimas más que lo que preveía en julio.

Es probable que el euríbor suba para luego estabilizarse y volver a bajar. En los próximos dos años hará ese movimiento, y puede alcanzar niveles del 2% o el 3% para finales de 2025. Es lógico que durante los próximos seis meses tengan lugar encarecimientos en las ofertas fijas y mixtas de préstamos hipotecarios, ya que se encuentran ligadas a este índice. No obstante, no debería suponer más de medio punto en términos porcentuales. El padecimiento de los hipotecados de hoy en día o de los potenciales futuros puede estar cerca de llegar a su fin.

¿Cuándo llegará a su techo?

Una gran cantidad de consumidores se preguntan cuándo llegará a su techo el euríbor y si es posible que vuelva a alcanzar el 5% como sucedió en 2008. La realidad es que especular sobre el futuro del euríbor y si ha llegado a su techo es muy arriesgado. El motivo es sencillo, todo dependerá de la cómo evolucione la inflación y del impacto de las subidas de tipos de interés en el crecimiento económico y el empleo. Sin embargo, es importante recordar que históricamente la inflación no resulta fácil de doblegar, y que nos hemos encontrado ante tipos más elevados que los de hoy en día.

Aumentan las amortizaciones anticipadas y los cambios de hipotecas

Más allá del aumento de las hipotecas, los altos niveles en los que aún se mueve el euríbor continuarán impulsando la amortización anticipada de las hipotecas a tipo variable por parte de las familias que cuentan con ahorros. El principal objetivo es reducir el pago de intereses y la cuota mensual.

Por otro lado, aquellos con una hipoteca variable que no cuenten con ahorros continuarán optando por renegociar las condiciones, con su entidad bancaria o con otra. De este modo, buscan protegerse de las subidas del euríbor bajo la seguridad que ofrece el tipo fijo.

Datos del Banco de España

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha recopilado los datos del Banco de España, nos permiten ver que entre enero y abril se renegociaron más de 1300 millones de euros, esto es el triple que el año pasado. Lo más probable es que continuemos viendo una gran cantidad de cambios de hipoteca de variable a fija o mixta, renegociando en su propia entidad bancaria (novación hipotecaria) o cambiando de banco (subrogación hipotecaria) buscando un tipo más bajo y seguro.

La realidad es que aún es buen momento para cambiar un préstamo hipotecario variable por uno a tipo fijo o mixto. Es posible encontrar ofertas con tipos fijos que rondan el 3% y mixtos con tipos próximos al 2% o incluso por debajo en el tramo fijo inicial. Lo más importante es negociar con las entidades bancarias para acceder a ofertas personalizadas y compararlas. En otras palabras, se trata de no conformarse con la publicidad inicial.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la nueva subida del euríbor en septiembre. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Protege tu hipoteca ante la subida del euríbor

31 julio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son las medidas que puedes tomar para proteger tu hipoteca de la subida del euríbor. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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La última subida del euríbor
Pásate al tipo fijo para proteger tu hipoteca de la subida del euríbor
¿Qué dicen los datos del INE?
La amortización anticipada: otra opción para proteger tu hipoteca de la subida del euríbor
Pasar la hipoteca a un banco ofrezca mejores condiciones
Cancela la hipoteca y abre una nueva
Busca la ayuda de los expertos para proteger tu hipoteca de la subida del euríbor

La última subida del euríbor

El Banco Central Europeo (BCE) ha llevado a cabo una nueva subida de tipos en julio, alcanzando el 4,25 %. Actualmente, el euríbor se aproxima al 4,2%, esto quiere decir que aumentarán un poco más las cuotas que deberán abonar aquellos que optaron por solicitar una hipoteca a tipo variable. Si te encuentras en esta situación, este artículo te será de gran ayuda, aquí van algunos consejos para proteger tu hipoteca de la subida del euríbor.

Pásate al tipo fijo para proteger tu hipoteca de la subida del euríbor

Es cierto que los intereses de tipo fijo también fueron afectados por la evolución del euríbor a doce meses, sin embargo, de forma indirecta. Esto se debe a que los bancos optaron por encarecer las hipotecas fijas para que las variables resulten más atractivas, no obstante, el tipo fijo sigue siendo una buena opción. En resumen, el tipo fijo te brindará seguridad, ya que te asegura una tasa de interés que no se modificará durante toda la vida del préstamo hipotecario.

¿Qué dicen los datos del INE?

Los últimos datos del INE sobre hipotecas, relativos a mayo, nos indican que el 36,4 % de las modificaciones registrales fueron cambios al tipo fijo. Además, el 60 % de las hipotecas constituidas en ese mes también fueron firmadas a tipo fijo, sin lugar a dudas, esto nos indica que hoy en día el tipo fijo es el más elegido.

Una buena idea es utilizar un simulador de hipoteca más gastos. De este modo, podrás comprobar si, en tu caso, el cambio te resultaría conveniente. Por otro lado, pasar tu hipoteca variable a fija no te saldrá nada. Gracias a una medida aprobada por el Gobierno, pasar las hipotecas variables a fijas es gratuito, esto será así durante todo 2023.

La amortización anticipada: otra opción para proteger tu hipoteca de la subida del euríbor

Otra opción para proteger tu hipoteca de la subida del euríbor, es la amortización anticipada. La amortización puede ser parcial o total, en otras palabras, puedes adelantar una suma de dinero, o bien, saldar la totalidad de la deuda y cancelar el préstamo hipotecario.

Los intereses de tu préstamo hipotecario son calculados a partir de la deuda pendiente. Entonces, mientras mayor sea la deuda, más deberás pagar de intereses. A medida que devuelves el préstamo, los intereses bajan. Amortizar anticipadamente es una buena opción para pagar una menor cantidad de intereses, ya que al bajar la deuda, te ahorras los intereses que se calcularían durante el tramo amortizado.

Sin embargo, debes llevar a cabo la amortización cuando los intereses son altos, en otras palabras, al principio de la deuda, sin embargo, también cuando el euríbor es alto. A pesar de que la deuda no sea tan grande, si la tasa de interés es muy alta, también lo será lo que debas abonar por ellos.

Pasar la hipoteca a un banco ofrezca mejores condiciones

Cuando hablamos de pasar tu hipoteca a otro banco estamos hablando de llevar a cabo una subrogación de acreedor. Sin dudas, es una de las maneras más usadas para mejorar tu préstamo hipotecario y protegerlo del euríbor. Así como es posible cambiar las condiciones de tu hipoteca, también puedes cambiarla a un banco que te ofrezca unas mejores.

Según los datos del INE sobre las hipotecas en mayo, en ese mes tuvieron lugar 2096 subrogaciones de acreedor. Esa cifra implicó un aumento del 10,4 % si lo comparamos con el mismo dato en mayo del año anterior. Sin lugar a dudas, este aumento se debe a que muchos optaron por la subrogación para hacer frente al euríbor.

Cancela la hipoteca y abre una nueva

El principal inconveniente de esta opción son los gastos que implica, ya que resultan más altos que los del resto de opciones. Sin embargo, es necesario pensar a largo plazo. Un préstamo hipotecario se debe abonar durante muchos años, y es conveniente asumir esos gastos iniciales si las condiciones del nuevo préstamo hipotecario los compensarán.

Para conocer las opciones que hay disponibles, puedes usar un comparador de hipotecas. Te permitirá ver cuáles son las ventajas y los puntos en contra de cada opción. Si optas por abrir una nueva hipoteca, será necesario que antes formalices la cancelación registral.

Busca la ayuda de los expertos para proteger tu hipoteca de la subida del euríbor

Consultar con un intermediario hipotecario te será de gran ayuda. Se trata de una medida que reúne todas las anteriores y más. Con la ayuda de un intermediario hipotecario será más sencillo, por ejemplo, negociar con la entidad bancaria una cláusula techo para tu hipoteca variable que establezca un límite a tu tasa de interés.

Con el conocimiento y experiencia, pueden tratar de manera directa con los bancos para brindarte diferentes opciones que te permitirán mejorar las condiciones de tu hipoteca y protegerte del euríbor.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estos consejos para proteger tu hipoteca de la subida del euríbor. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El euríbor sube: más del 4% en tasa diaria después de la última subida de tipos

17 junio, 2023 No hay comentarios

El euríbor sube, el 16 de junio ha superado el 4,02%. Se trata del nivel más elevado desde el 25 de noviembre de 2008. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es el euríbor?
La situación actual del euríbor
¿Cuáles son las previsiones?
Suben las amortizaciones anticipadas y los cambios de hipotecas
¿Es buena idea pasar de una hipoteca variable a una fija o mixta?

¿Qué es el euríbor?

El euríbor es el índice de referencia más usado en España para vincular las hipotecas variables. El euríbor te afectará, únicamente, si vas a contratar una hipoteca a tipo variable o mixta en la parte variable de la misma. De ningún modo se encuentra ligado a las hipotecas de tipo fijo. Se trata del tipo de interés en el que los bancos se prestan dinero entre sí, a corto plazo. Es por este motivo que, fluctúa subiendo o bajando de manera constante.

Esta oscilación constante del índice de referencia es la que define la variación de la cuota hipotecaria mensual. Se revisa cada seis o cada doce meses, dependiendo de lo que hayas acordado con tu entidad bancaria.

La situación actual del euríbor

Debido a la nueva subida de los tipos de interés de 25 puntos básicos que fue anunciada por el Banco Central Europeo (BCE), el euríbor sube. Su tasa diaria se ubica por encima del 4%.

La máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona ha informado sobre un nuevo aumento de las tasas oficiales de interés, se trata del octavo consecutivo. Al día siguiente de esta noticia, el euríbor sube, llegando al 4,020%, se trata de máximos desde el 25 de noviembre de 2008, cuando se ubicaba en el 4,051%. De este modo, el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en el país ha aumentado al nivel que alcanzará el precio del dinero el próximo 21 de junio, fecha en la que se llevará a cabo la decisión del Banco Central Europeo.

Luego de esta nueva subida de la tasa diaria, la media mensual de junio llega a 3,928%, son 0,066 puntos porcentuales más que en mayo, cuando cerraba en el 3,862%. Todo esto implica una nueva subida de los préstamos hipotecarios a tipo variable a los que les toque revisión.

¿Cuáles son las previsiones?

Las previsiones indican que podría subir todavía más durante los próximos meses, debido a las nuevas medidas restrictivas en materia monetaria que deberá tomar el BCE para hacer frente la inflación. De hecho, no descartan la posibilidad de que en junio el euríbor suba, superando el 4% en tasa mensual.

El mercado espera, como mínimo, una subida más de los tipos de interés en la reunión de julio, también de 25 puntos básicos. Además, no deja de lado que pueda tener lugar otra más en septiembre, principalmente, luego de que el BCE haya revisado al alza las previsiones de inflación hasta 2025. En este contexto, se prevé que el euríbor pueda mantenerse estable en las cotas actuales, incluso por encima, durante los siguientes meses.

La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), ubica la media anual de 2023 en el 4,25% y en el 4% para 2024. Por otro lado, BBVA Research considera que puede llegar al 4,5%.

Sin embargo, la realidad es que, especular sobre la evolución del euríbor a futuro y cuál será su máximo es muy arriesgado. Todo variará según cómo evolucione la inflación y de qué manera impacten las subidas de tipos en el crecimiento económico y el empleo. Por otro lado, no debemos dejar de lado que históricamente la inflación es muy difícil de doblegar, y que nos hemos enfrentado a tipos más elevados que de hoy en día.

Suben las amortizaciones anticipadas y los cambios de hipotecas

Lógicamente, de cara a esta situación las familias buscan protegerse de algún modo. La realidad es que, actualmente, una gran cantidad de familias que cuentan con ahorros se encuentran amortizando capital de manera anticipada en sus hipotecas variables. El objetivo es reducir el pago de intereses y la cuota hipotecaria mensual, de este modo, logran compensar el golpe de la subida del euríbor. De hecho, se cree que esta tendencia aumentará cada vez más. El director de Funcas, asegura que el desapalancamiento no ha llegado a su fin. Queda por realizarse.

Por otra parte, el mercado también prevé que, aquellos hipotecados con un préstamo a tipo variable, y que no cuentan con ahorros, continuarán optando por renegociar las condiciones de la hipoteca. Esto puede ser con su entidad bancaria, o bien, con otra. El objetivo es protegerse del euríbor bajo la estabilidad de las hipotecas a tipo fijo.

En resumen, continuaremos viendo una gran cantidad de cambios de hipoteca, los clientes buscarán pasar de variable a tipo fijo o mixto. También, continuarán negociando condiciones en su propia entidad bancaria, es decir, llevando a cabo novaciones hipotecarias o cambiando de banco, por medio de una subrogación hipotecaria, intentando acceder a un tipo de interés más bajo que les brinde mayor seguridad.

¿Es buena idea pasar de una hipoteca variable a una fija o mixta?

La respuesta es sí, aún es buen momento para pasar de un préstamo hipotecario a tipo variable a una hipoteca fija o mixta. Todavía es posible encontrar en el mercado ofertas con tipos fijos próximos al 3% y mixtos con tipos que se acercan al 2% o incluso, que se encuentran por debajo en el tramo fijo del comienzo. Lo más importante en estos casos es saber de qué manera negociar con las entidades bancarias. El objetivo principal es acceder a ofertas personalizadas y poder compararlas para obtener mejores condiciones. En otras palabras, se trata de no quedarse solo con la publicidad inicial del producto.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión la situación del euríbor, que sube a un 4%. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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