La subasta de viviendas, aseguran los expertos, es una manera no muy fácil de comprar una vivienda. Pero se puede acceder con un descuento del 15% al 20% de media.
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La nueva normativa sobre la subasta de viviendas
En el contexto actual de pandemia, se ha puesto en el mapa a las subastas judiciales de viviendas. Durante el confinamiento estricto, entrando al verano, el Gobierno aprobó un real decreto (Real Decreto 16/2020 de medidas procesales y organizativas para hacer frente al Covid-19) por el que obligan a que todas las subastas de inmuebles se realizaran a través de empresas especializadas porque los juzgados estaban saturados.
Esta normativa fue bien tomada y aprovechada por las empresas privadas que se dedican a gestionar las subastas de inmuebles. Actualmente, quienes desean comprar una vivienda en subasta pueden acceder a las subastas electrónicas del BOE o a empresas privadas especializadas que gestionan subastas de inmuebles procedentes de concursos de acreedores de deudas con la Seguridad Social o Hacienda.
La moratoria concursal que fue prorrogada hasta el fin de 2021 (Real Decreto – ley 5/2021) también fomenta las subastas de inmuebles a través de empresas privadas. El CEO de Activos Concursales, Joaquín Oliete, declaró que se volvió a colocar “en primera línea” a las entidades especiales, lo que supone un importante reconocimiento de esta empresas. Además dijo que “durante años nos han concebido como auxiliares de la administración concursal. Sin embargo, es cada vez más evidente que somos herramientas útiles y necesarias para la Administración de Justicia en general”.
El funcionamiento de las subastas de inmuebles procedentes de concursos de acreedores
El administrador concursal asignado para administrar el concurso de acreedores de la empresa es quien escoge dónde quiere subastar los inmuebles, si en el BOE o con una entidad especializada.
La administración concursal hace una valoración de los activos. Si no se logra un convenio entre los acreedores (principalmente los bancos), y entonces la empresa va a liquidación, ya con los inmuebles valorados. El mínimo valor para publicar una subasta concursal de una propiedad es de 50% del valor de tasación. Pero en el caso de una vivienda habitual es 70% del valor de tasación, según las normativas actuales y vigentes.
El principal objetivo es que las propiedades que se subasten consigan los mayores valores. Esto quiere decir que el deudor/concursado pueda recuperar el mayor importe posible de su vivienda embargada para tener que realizar una devolución de la menor cantidad posible al acreedor.
Las diferencias entre el BOE y una empresa especializada
Durante octubre de 2015 se lanzó el sistema de subastas electrónicas dentro de un portal único de subastas judiciales y administrativas en la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE). El objetivo que busca la Administración pública es que haya transparencia en el procedimiento de subastas de inmuebles procedentes de embargos y conseguir un mejor rendimiento de la venta del inmueble. Esto significa que el fin último que se busca es que el deudor demandado pueda pagar la deuda reclamada con la cantidad obtenida en la subasta judicial.
Pero, los expertos en el ámbito aseguran que este sistema tiene retrasos, ya que depende de que el secretario judicial de turno cargue todos los datos en la web del BOE. También, la información que se publica en la web es demasiado básica, por lo que suelen acceder sólo los “subasteros”, término con el cual se define a los profesionales de este ámbito. Se le suma a esto que las demoras en la publicación de una subasta suponen un aumento de gastos del IBI, comunidad de propietarios, basuras y el riesgo de una expoliación o el deterioro de una propiedad que está a la espera de ser subastada.
Las empresas especializadas en subastas de viviendas publicadas cuentan con descripción, ficha catastral, nota simple, ubicación, fotos, si hay contrato de alquiler, cargas tributarias o gastos de comunidad. Según la ley concursal, todos los activos se tienen que vender libres de cargas, excepto del IBI y los gastos de la comunidad.
El precio de una vivienda subastada y cómo comprarla
Quien quiera una vivienda en subasta la puede adjudicar con un descuento del 15% al 20% de media, aunque se pueden conseguir más rebajas. Para poder entrar en una de estas plataformas el cliente necesita identificarse, dejando número de teléfono, email y garantía de depósitos del 5% aproximadamente. Algunas empresas no piden depósito porque creen que eso provoca que haya menos interesados.
Una vez adjudicada la vivienda al interesado, un departamento jurídico acuerda con el administrador concursal, el acreedor privilegiado y el comprador el día de la firma de la escritura. Además se encargan de preparar la escritura y buscar los testimonios en el juzgado. Estos son documentos necesarios que verifican que el activo fue subastado y que es viable que se adjudique. Lo que hace el Notario es documentar toda la información para que luego no existan problemas en el Registro de la propiedad.
Cada empresa suele adjudicar unas 600 viviendas por año, y en general ninguna queda desierta.
Procuradores que impulsan las subastas de propiedades inmuebles
El Consejo General de Procuradores de España (CGPE) lanzó en 2016 la web subastasprocuradores.com y ahora está logrando mucho impulso. Es una plataforma online para comprar inmuebles y apostar en subastas.
La página web permite a los usuarios participar de forma útil en los procesos de venta directa de inmuebles. Y en las subastas realizadas por los procuradores, y que vienen de diferentes fuentes: desde concurso de acreedores a herencias, divorcios y ejecuciones hipotecarias. Todos los procesos tienen aval judicial.
A la página web pueden usarla tanto particulares como grandes fondos de inversión, bancos o una empresa cualquiera, y hay bienes de todo tipo. En el ámbito inmobiliario hay pisos, chalets, locales comerciales, trasteros, oficinas, garajes, naves industriales y terrenos.
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