Los cambios dentro del mercado inmobiliario español son recurrentes y es por ello que la Sociedad de Tasación ha elaborado un análisis de la situación actual del sector. Cada dato recopilado fue recopilado en base a las actividades inmobiliarias en distintos niveles y sus variaciones hasta el segundo trimestre del año.
¡Sigue con nosotros para conocer todos los detalles!
En este artículo encontrarás:
Análisis de la Sociedad de Tasación sobre el mercado inmobiliario de España
Las Sociedad de Tasación, en el inicio del segundo semestre el año, elaboró un análisis actual del mercado residencial en España. El mismo se realizó en base a la evolución de algunas variables macroeconómicas e inmobiliarias originarias de organismos públicos y fuentes propias y externas. Para este análisis se delegó al consejero Juan Fernández-Aceytuno, quien presentó las principales conclusiones de este análisis ante los medios de comunicación. Con ellos, se encargó de identificar las claves principales que se tienen que considerar sobre la situación del mercado residencial del país.
Conclusiones del análisis del mercado inmobiliario
Superación de tres crisis
En los últimos dos años y medio se han superado tres crisis: una pandemia global, un conflicto bélico en Europa y una crisis energética. Estas son tres amenazas que crearon impacto en la economía cuyas consecuencias fueron generar una inflación mayor al 10% en España y el incremento de los tipos de interés.
Estímulos económicos
Si bien existe un contexto de incertidumbre en la macroeconomía, se han registrado estímulos económicos en los tres mercados analizados (España, Eurozona y Estados Unidos). En estas tres economías existen niveles de empleos sólidos y una producción por encima del punto de equilibrio (PMI=50). Además, presentan niveles de consumo estables gracias al efecto duradero del impacto de la pandemia en la vida de los consumidores.
Índices de confianza empresarial y del consumidor
Las empresas españolas registran buenas cifras de negocio y el nivel de empleo es favorable. Sin embargo, los índices de confianza empresarial (INE) y el consumidor (CIS) han disminuido durante el segundo trimestre del 2022. Esto es así por el impacto de las moratorias concursales y por la esperable ralentización de la economía.
Por el contrario, el índice de confianza inmobiliario que presenta la Sociedad de Tasación se mantiene a niveles positivos, alcanzando los 54,8 sobre 100 puntos al cierre de junio por la fuerte demanda y dinamismo del mercado inmobiliario de España.
Evolución de los precios de vivienda
De forma histórica, el ciclo inmobiliario de evolución de precios de la vivienda se sitúa en una media de siete u ocho años al alza. Luego se produce un mantenimiento de precios para pasar a una etapa de precios que bajan, como pasó luego de la última gran recesión.
El último ciclo, cuya fase alcista iba desde 2013 hasta 2020, tuvo una respuesta más larga, continuando hasta nuestros días en 2022.
La vivienda nueva crece más que la usada
El precio de la vivienda nueva presentó un crecimiento de 6,4% durante los últimos 12 meses, alcanzando 2.641 euros por metro cuadrado en junio de 2022. Por otro lado, el precio de la vivienda nueva y usada aumentó aproximadamente un 3,7%, de acuerdo a los datos de la Sociedad de Tasación. De ello se destaca que el precio de la vivienda nueva sigue subiendo por distintos factores como:
- La falta de stock disponible (sobre todo en mercados como Madrid y Barcelona).
- Una gran demanda, especialmente en el último trimestre.
- Un rápido ritmo de absorción.
- El incremento en los costes de construcción.
Es necesario distinguir dos productos en el mercado inmobiliario de España
El informe resalta la necesidad de hacer una distinción entre dos productos que son la vivienda nueva y la vivienda usada. Y, a su vez, diferenciar entre dos mercados que son el de reposición y el de inversión. Los compradores en ambos casos tienen comportamientos e intereses distintos, siendo cada vez más importante la segmentación y el conocimiento del mercado local.
El mercado residencial actual es distinto al del 2007
La situación del mercado residencial actual tiene diferencias respecto a 2007, en cuanto a precios, a promoción de obra nueva y a hipotecas:
- En junio de 2022 la Sociedad de Tasación estimó un precio de 2.641 euros por metro cuadrado. Este es un 9% por debajo del alcanzado en 2007, el cual fue 2.905 euros por metro cuadrado.
- La oferta de obra nueva se promueve cinco veces más que hace 15 años. El dinamismo de la demanda se determina por un adelanto de las decisiones de compra, como respuesta a las próximas subidas de tipos o como alternativa a los mercados financieros.
- Tampoco se presentan indicios de sobrecalentamiento hipotecario. Hay casi una inexistente financiación de suelo y estabilidad de indicadores de riesgo, ya que el ratio de hipotecas o transacciones se ubica en un 0,7 frente al 1,6 del 2008. La tasa de esfuerzo de los hogares sigue estando estable, con un 33% frente al 50% encontrado en 2008.
- Por ahora, el Banco de España decidió mantener un colchón de capital anticíclico (CCAA) a 0%. Esto como un instrumento macroprudencial para medir el gap entre la brecha de crédito y el PIB.
Elementos que fomentan a la inversión en el mercado residencial
El exceso de liquidez, la inflación y los tipos de interés negativos son elementos que han fomentado en los últimos meses la inversión inmobiliaria. El objetivo de rentabilidad inmobiliaria de este mercado se ubica en torno al 3,4-3,7%, cifras que se han alcanzado y superado.
Los inversores detectan que el crecimiento del coste necesario para tener una vivienda está incentivado por el aumento de la demanda de alquiler. Es correcto asegurar que los salarios son aún la principal limitación de la capacidad de endeudamiento de los compradores españoles.
Esto hace que, con el incremento de inflación, subida de tipos y menor ingreso residual mensual, el alquiler tenga protagonismo. Así es como ocurre en EE.UU. y el resto de Europa.
Estados Unidos registra una ralentización en el aumento del precio de venta y de alquiler
Estados Unidos es conocido por ser un país que actúa como un país adelantado en el ámbito de las economías desarrolladas. Sin embargo, en la actualidad, comienza a dar una ralentización leve en el aumento del precio de venta y de alquiler.
Esto se produce por el aumento del coste de financiación y al debilitamiento de la confianza del consumidor. Estados Unidos y otros países del norte de Europa, en los últimos meses, han registrado una sobrevaloración en los precios del mercado.
Se han presentado incrementos del doble dígito en el último año en el alquiler y la compra, aunque en España la situación es más controlada. Sin embargo, se aproxima de manera progresiva a los aumentos encontrados en la media de la Eurozona.
Recomendaciones de la Sociedad de Tasación para el mercado inmobiliario de España
Desde la Sociedad de Tasación se recomienda mantener la visión realista y prudente del sector. La idea es no adelantarse a un test de estrés, sino seguir el mercado de cerca en momentos de incertidumbre.
En España también sería esencial que se analice el mercado de la vivienda en conexión con el de las pensiones. Esto por la peculiaridad de las características demográficas, por el porcentaje de vivienda en propiedad, presente y futuro. También por la antigüedad de los inmuebles, su baja calificación de niveles de eficiencia energética y por lo que generan los movimientos de los activos inmobiliarios. Se estima que este último elemento generará una gran movilización de riqueza en los próximos 20 años.
¿Qué te parecen estas estimaciones de la Sociedad de Tasación? ¡Déjanos tus comentarios! ¡Nos encanta leerte!
agente inmobiliario Alquilar alquilar piso Alquiler alquileres Barcelona comprar Comprar piso comprar vivienda Compraventa consejos contrato de alquiler Decoración decoración de interiores diseño Diseño de interior España Euríbor Featured Hipotecas Hipotecas variables Hoteles Impuestos Inquilinos interiorismo inversiones Inversión inmobiliaria inversores invertir Madrid marketing inmobiliario mercado hipotecario mercado inmobiliario Oficinas Oi Real Estate Oi Realtor Propietarios préstamo hipotecario Sostenibilidad Tendencias Tendencias de decoración vender Vender piso vivienda Viviendas
