Muchas veces al tener que transitar un divorcio, una de las preguntas que surge es si es mejor la extinción del condominio o la venta de los bienes.
Si bien es un momento difícil, no solo debido a los cambios que conlleva sino también, por tener que dividir los bienes que le corresponden a cada uno. Pese a ello, es un proceso por el que deberemos transitar y teniendo información, puede ser más ágil y con menos dificultades.
En este post te contaremos cuáles son las mejores opciones a la hora de consensuar que hacer con la vivienda. De esta forma, durante el proceso de divorcio podrás saber que es más conveniente, si la extinción de condominio o la venta. ¿Nos acompañas?
En este artículo encontrarás:
Divorcio: es mejor la extinción de condominio o venta
La división de los bienes es uno de los aspectos que suele generar bastantes problemas a la hora de un divorcio. Comienzan las discusiones respeto a las propiedades que le corresponden a cada uno o incluso la necesidad de definir donde vivirán los niños. Al transitar este momento, es importante que puedas conocer las distintas posibilidades, con sus ventajas y desventajas.
Poder elegir la mejor estrategia a la hora de separar los bienes será positivo para ambas partes. Pero la venta no es la única opción a la hora de un divorcio, existe la posibilidad también, de la extinción de condominio.
Suele suceder que se elija la opción de vender a un tercero. De esta forma, lo que se recibe por la transacción puede dividirse en partes iguales. Pero, lo que debes tener presente es que luego deberás hacerte cargo de una parte de los gastos e impuestos.
Otra de las opciones habituales, es que una de las partes se quede con la vivienda. El nuevo propietario deberá luego compensar el valor de la mitad del inmueble para concluir la transacción. En este caso, al ser una venta, nuevamente se generarán muchos gastos e impuestos, que ambos deberán abonar.
La tercera opción que surge, es la de extinción de dominio. Esta alternativa, es similar a una compraventa, aunque tiene mayores ventajas fiscales.
Gastos que enfrentarás si por un divorcio eliges la venta o la extinción de condominio
Gastos que enfrentarás si por un divorci,o eliges la venta o la extinción de condominio
A continuación detallaremos los gastos que deberás afrontar si eliges vender tu vivienda:
Para el comprador:
- El Impuesto de Actos Jurídicos (IAJD): el monto dependerá de la CCAA en la que radique el inmueble.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): puede oscilar entre el 6 y el 11% sobre el precio de la compraventa.
Para el vendedor:
- La declaración de la renta el IRPF por el incremento patrimonial. Siempre que exista una ganancia patrimonial.
- En segúndo termino, la Plusvalía municipal, cuya base imponible se calcula en función del valor catastral del inmueble en el momento de la transmisión y los años que el vendedor haya sido propietario del mismo.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al año en el que se formaliza la compraventa. Es un impuesto municipal y se paga a principio de año.
Los gastos notariales, por otro lado, son compartidos entre quienes venden y compran. En última instancia, debemos mencionar, los gastos de gestoria e inscripción ante el Registro de la Propiedad que serán afrontados por el comprador.
Mediante la extinción del condominio, lo que se efectúa es una cesión de la proporción que le corresponde al otro propietario. A cambio, deberá recibir una suma de dinero. Los gastos que se afrontarán son los siguientes:
- Si realizamos la cesión de un 50 por ciento de la propiedad el gasto que deberemos abonar es el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Éste equivale a un monto variable, entre un 8 y un 10 por ciento del valor con el que se va a cancelar la propiedad. Debemos aclarar que la variación dependerá de la ciudad en la que se encuentre el inmueble.
- El impuesto por actos jurídicos documentados. Este coste, será de entre un 1 y el 1,5 por ciento y será afrontado por el beneficiario de la cesión.
Qué otras facilidades tiene debido al divorcio generar la extinción de condominio por sobre la venta de la vivienda
Hay que tener en cuenta que la ley prohíbe la obligatoriedad de permanecer en un condominio. Por esta razón, cuando uno de los participantes de la sociedad quiere disolverla, es imposible negarse a ello.
Pero, debes tener presente que puede solicitarse la indivisibilidad por una cantidad de tiempo determinado. Aunque este período no puede exceder los diez años, pero existe la posibilidad de pedir una prórroga por una convención.
Las dos maneras por las cuáles puede efectuarse la extinción de condominio:
- Por mutuo acuerdo
De esta forma, todas las partes habrán pactado la disolución. Esto significa que uno de los propietarios adquirirá el inmueble. Así, quien se retira del condominio recibirá una indemnización por su parte.
- Por vía judicial
Para ello se debe realizar una valoración de la propiedad en cuestión y pactar tanto de qué forma se llevará adelante el procedimiento y si aceptan esta valoración. Será necesario contar con un notario para efectuar el procedimiento. Es importante recordar que si el bien en cuestión es una vivienda familiar, debe constar el trámite en el convenio regulador.
Al homologar en la Justicia este acuerdo, la misma, se convierte con la sentencia de divorcio, en la escritura de extinción de dominio. De esta forma no deberá tributarse el impuesto referido a los Actos Jurídicos, cosa que si sucederá en el divorcio ante notaría.
La ley no plantea una sola forma de realizar un procedimiento para la división de bienes. Lo que se busca es poder realizar de la manera más fácil y rápida la disolución societaria sin vulnerar los derechos de las partes.
Como hemos visto en esta nota si se trata de un divorcio, pareciera que es más sencilla una extinción de condominio que una venta, por las ventajas fiscales que conlleva. Sin embargo cada caso es particular, por lo que siempre recomendamos la visita a un profesional para poder llegar a la mejor solución posible.
Cómo realizar la extinción de condominio
Primero detallaremos cuáles son las situaciones en las que es posible efectuarla:
- Cuando uno o más propietarios necesitan por alguna razón deshacerse de un bien.
- Al no lograr las partes llegar a un acuerdo en cuanto a la venta de una propiedad y la misma es indivisible.
- También puede realizarse en caso de la venta de la propiedad a un tercero y se distribuya el resultante entre los participantes de la sociedad.
- Al extinguir el condominio se puede realizar la división material. Uno de los propietarios puede mantener la titularidad y el resto de los societarios podrían recibir una indemnización, o por medio de una subasta de no lograr llegar a una acuerdo entre las partes.
Puede ser realizada por cualquiera de los copropietarios de la vivienda. Es importante aclarar que para ello, la otra parte debe estar dispuesta a quedarse con la totalidad de la misma. Recuerda que debe acordarse un monto en compensación de esta cesión.
Otro punto que suele generar dudas, tiene que ver con la situación en la que una vivienda cuente con una hipoteca. En estos casos, te recomendamos que puedas acercarte a un notario. El principal conflicto en este punto, es que uno de los deudores, dejará de ser propietario, antes de haber cancelado la deuda. Pese a ello, es importante que puedas consultar, ya que podría solicitarle a la entidad bancaria que transfiera la obligación al nuevo propietario.
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
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