La situación en el mercado de alquiler en España, exhibe un panorama pesimista desde los índices. A pesar de estar saliendo lentamente de la crisis COVID 19, para los expertos ha quedado al descubierto un mercado plagado de necesidades. En este artículo de Oi Real Estate veremos cuáles son los factores que hacen de este sector inmobiliario específico, uno de los más damnificados en la era post pandemia.
En este artículo encontrarás:
¿Cuándo comenzó la decaída del sistema de alquileres?
España sufrió por demás las consecuencias de la abrupta pinchadura de la burbuja inmobiliaria de 2008. El mercado de alquiler comenzó de la noche a la mañana a ganar posición frente a la compra venta de inmuebles.
La franja etaria que comprende esta porción del mercado, entre los 24 y los 64 años de edad, se volcó como nunca antes al sistema de arrendamiento. En casos minoritarios (especialmente entre los más jóvenes) se mostró especial interés por contratos de alquiler con opción a compra y en un mínimo índice, se accedió a una vivienda bajo esa condición.
Así, a mediados del año 2010 y durante un buen tiempo, muchas propiedades ofrecidas en alquiler encontraban sus inquilinos a los pocos días de ser publicadas. Lo preocupante es que esto se debió no precisamente a la asequibilidad de sus costes, sino a la escasez de la oferta en la comparativa a la sobreabundancia de la demanda.
Porcentajes de españoles volcados al alquiler
Según los estudios provistos por la Oficina Estadística de la Unión Europea (Eurostat), remontándonos al año 2007 (pre pinchadura de la burbuja inmobiliaria) el sector de la población española volcada al alquiler rondaba el 20%. Este porcentaje marcaba a medias algo de lo que el mercado inmobiliario nacional siempre se enorgulleció: “España es un país de propietarios”. ¿Discutible? Hay quienes piensan que sí.
Sin embargo, los mismos estudios relevados de la actividad arrendataria a mediados de este 2021, denotan un incremento sustancial. Hoy por hoy, el 23.8% de los españoles alquila su vivienda habitual.
Orgullosamente propietarios
Para ilustrar lo auspicioso de esta noción “en España la cantidad de propietarios es importante”, acaso sea conveniente contextualizar la situación del mercado de alquiler promedio en el resto de los países europeos.
Mientras que, como dijimos, en España la población arrendataria roza el 24%, Reino Unido se estancó en el 35%, Francia supera el 35.5% y Alemania se presenta muy por delante con un sorprendente 48.6%. Así, en un promedio europeo algo engañoso, la totalidad de la población europea en situación de alquiles se acerca al 30.7%.
Palabra de consultora
Autoridades de la Comisión Residencial de Asipa, aseguran que ese crecimiento no fue paulatino, y que se ha incrementado de forma alarmante en el último tiempo:
“El principal crecimiento se ha concentrado en los últimos cinco años, con casi medio millón de nuevas viviendas en alquiler”
Javier Rodríguez Heredia, Asipa
Por otro lado, desde la prestigiosa compañía de consultoría y servicios inmobiliarios internacionales CBRE, se deja entrever la posibilidad de que ese porcentaje produzca un salto sin precedentes, pudiendo superar varios puntos por arriba del 27% en la demanda nacional, hacia mediados o finales del año 2024.
La demanda social
Los colectivos sociales vienen demandando un refuerzo en el parque social de arrendamiento desde antes de la pandemia. Por supuesto, la irrupción de la COVID 19 no ha hecho más que embarrar el terreno. La dificultad actual complica en mayor medida el acceso a la vivienda adquirida.
En contraposición a los vecinos europeos antes citados, las viviendas sociales (de alquileres asequibles para los más desprotegidos y las clases económicas más bajas) en España ocupan la mínima de 1.6% del total de las viviendas alquiladas. En este sentido, dichas cifras en propiedades subvencionadas representan nada más ni nada menos que diez veces menos que el aporte social ofrecido por los Estados de países como Alemania, Reino Unido y Francia.
A esta marcha, ubicar a España a la par de sus vecinos, en un futuro inmediato o mediano y respecto a cantidad de viviendas sociales destinadas a suprimir las necesidades urgentes de los sectores más empobrecidos, es casi una quimera. Según los especialistas alcanzar ese stock de viviendas para luego organizar y poner sus sistemas en funcionamiento no llevaría menos de 30 años. Así está de rezagada la situación del mercado de alquiler social.
¿Cuántos ahorran cuánto?
En la comparativa extendida a sus países desarrollados más cercanos y que no hace caer muy bien parado al sistema de alquiler español, se encuentran las cifras de posesión de vivienda propia y ahorro.
De los casi 47 millones de habitantes, 3 millones de españoles son dueños del 95% del mercado de arrendamiento. Dichas rentas, son destinadas solamente a complementar salarios o pensiones del componente de propietarios, en gran parte adultos mayores.
La rentabilidad en viviendas arrendadas se vio incrementada desde 2014 a 2018 por sobre el 40%. Se estima que los españoles con capacidad de ahorro destinan el 80% de sus economías a vivienda, contra el 20% del mismo destino en Alemania.
¿Qué necesita España para librarse del problema del acceso a la vivienda?
Según el informe de Atlas Real Estate Analytics, se estima que para que España logre equipararse a las economías europeas antes mencionadas, debería contar con un millón ochocientas mil propiedades en alquiler. De esa cantidad, debería destinar de forma urgente un millón solamente para arrendación social asequible.
¿Cómo se llegó a esa cifra? Pues tomando como medida el porcentaje de la población española que dedica más de un 40% de sus ingresos al precio del alquiler mensual. Este porcentual es el promedio indicado como máximo al que un inquilino debe destinar sus ingresos sin verse en problemas económicos, ni penar para hacerlo.
¿Cuál es la situación del mercado de alquiler social actual?
Las estimaciones antes citadas y los objetivos a alcanzar parecen una fantasía difícil de volverse realidad. Los titulares de los diarios y los anuncios televisivos, parecieran indicar que la situación no es tan grave. Distintos programas sociales estatales o privados pregonan constantemente la construcción de nuevas viviendas para alquileres asequibles. Lo cierto es que todos los proyectos existentes y funcionando, garantizan que se introducirán al mercado de alquiler tan solo 90.180 viviendas, provenientes del gobierno o particulares.
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