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Sistema de amortización francés

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Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre los diferentes tipos de amortización. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A la hora de contratar un préstamo hipotecario, es tan importante cuánto deberás abonar como la manera en la que lo haces y cómo se calculan los intereses. La realidad es que hay distintos sistemas y tipos de amortización, y no todos funcionan de la misma manera. Tener en claro qué tipo de amortización tienes o cuál te ofrecen las entidades bancarias, es muy importante.

Los diferentes tipos de amortización

Los tipos de amortización determinan de qué manera se devolverá el dinero del préstamo hipotecario. De modo que son muy importantes, ya que definirán la cuota mensual de la hipoteca, el resultado del tipo de interés, el capital prestado y el plazo de devolución.

Entonces, dependiendo de cómo se encuentre estructurado ese sistema, las cuotas hipotecarias podrán ser constantes, crecientes o decrecientes. Dicho de otra forma, abonarás siempre la misma cuota en una hipoteca a tipo fijo, o bien, la cuota se modificará según vayas devolviendo el dinero. 

Las entidades bancarias tienen la obligación de entregarte una tabla de amortizaciones del préstamo antes de firmar tu hipoteca. Allí, podrás ver de qué manera se devuelve el dinero y cómo evolucionará la cuota hipotecaria dependiendo del tipo de amortización que tenga.

Aquí van los diferentes tipos de amortización que podemos encontrar:

Sistema francés de amortización

Cuando hablamos del sistema francés de amortización o sistema de cuotas constantes nos referimos al más utilizado en el país, es decir, que es el que incluyen la mayoría de los préstamos hipotecarios en España. Su principal característica es que las cuotas de la hipoteca no cambian a lo largo de toda la vida del préstamo. La excepción son las hipotecas a tipo variable donde la cuota se ajusta al momento de la revisión. Por lo general, la revisión se lleva a cabo de manera semestral o anual. Sin embargo, eso no implica un cambio en la base del cálculo. Con el sistema francés, los intereses de cada cuota se calculan dependiendo del capital pendiente de amortizar. De modo que, durante los primeros años se concentrará el pago de los intereses.

Sistema alemán de amortización

Por otro lado, tenemos el sistema alemán de amortización, también llamado sistema de cuotas decrecientes.

En este caso, se amortiza una parte de capital constante a lo largo del préstamo y se calculan los intereses en base al capital que resta. De modo que, las cuotas al comienzo del préstamo hipotecario serán más altas porque el capital pendiente es mayor e irán haciéndose más bajas hasta que, cerca del final, sean casi nulas.

El beneficio más importante de este sistema es que se abona el capital de una manera más rápida. Eso genera que resulte más efectivo si tienes la idea de adelantar el pago de la hipoteca.

Sistema americano de amortización

En último lugar, tenemos el sistema americano de amortización que utiliza un tipo de amortización a vencimiento. De una manera sumamente resumida, consiste en dejar para el final el pago del capital pendiente.

Por medio de este sistema de amortización irás abonando los intereses de la hipoteca, sin amortizar capital. El capital, en otras palabras, el dinero que has solicitado de préstamo hipotecario, lo devuelves en la última cuota.

Se trata de un tipo de amortización que busca incentivar el ahorro. En otras palabras, la idea es que vayas ahorrando y generalmente, invirtiendo el dinero que dejas de abonar de capital de modo que consigas hacer frente al abono final, que será bastante grande.

Sin embargo, además del tipo de amortización americano puro, existen algunas variantes por medio de las cuales sí es posible devolver algo de capital en cada cuota hipotecaria que abonas por mes.

Interpretación de la tabla de amortización que te dará el banco

El cuadro de amortización de la hipoteca es una herramienta de gran utilidad a la hora de comprender de qué manera funcionan los distintos tipos de amortización de un préstamo hipotecario.

Se trata de un cuadro que resume cuál es el porcentaje de la cuota mensual que se destina a abonar intereses y cuál se dedica efectivamente a amortizar capital, en otras palabras, a pagar la deuda. Dependiendo de cuál sea el sistema de amortización la cantidad puede variar, igual que la cuota.

¿Cuál es el tipo de amortización más conveniente?

Los préstamos hipotecarios en España utilizan, principalmente, el sistema francés de amortización. Si te interesa otro diferente, será necesario solicitárselo a la entidad bancaria en cuestión.

La ventaja del sistema francés es que el esfuerzo financiero se mantiene estable durante toda la vida de la hipoteca. Con este sistema, las cuotas son constantes y también más bajas que las del sistema alemán en los primeros años, se trata del momento en que menos dinero tienes, ya que habrás destinado los ahorros al pago de la entrada de la vivienda.

Las hipotecas usan el sistema francés de amortización en España

El principal inconveniente del sistema francés es que deberás abonar la mayoría de los intereses en los primeros años sin amortizar demasiado capital. Esto puede generar que debas abonar una mayor cantidad de intereses en la vida total del préstamo hipotecario.

No obstante, un sistema como el alemán, con cuotas tan altas al comienzo del préstamo, no es una opción a la que cualquiera podría hacer frente. La realidad es que, para los más jóvenes resulta muy complicado, ya que suelen ganar menos dinero y no cuentan con demasiados ahorros.

En último lugar, el sistema americano implica una disciplina de ahorro que no todo el mundo tiene la posibilidad de llevar. Ten en cuenta que pueden aparecer diferentes imprevistos que no te permitan juntar la suma que necesitas al final del préstamo hipotecario. En ese caso, habrás abonado todos los intereses y aun así podrías perder la vivienda.

Es por esto que, el sistema francés es el más utilizado. A pesar de tener algunos puntos en contra, se trata de la opción más asequible para todo el mundo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los diferentes tipos de amortización que puedes encontrar. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte por qué res importante saber cuál es el sistema de amortización que tiene tu préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando contratamos una hipoteca, el sistema de amortización es muy importante, ya que determinará el modo de calcular las cuotas del préstamo hipotecario. Por lo general, en España, la mayoría de los préstamos hipotecarios utilizan el sistema francés de amortización. Con el sistema francés, deberás abonar una mayor cantidad de intereses durante las primeras cuotas y amortizarás menos capital.

Si en algún momento se te ha cruzado la idea de adelantar una parte de la hipoteca, es muy probable que hayas escuchado que es mejor hacerlo en los primeros años. Esto se debe a que, al principio, únicamente abonas intereses. De lo contrario, si ya quedan pocos años de hipoteca no compensa, esto se debe a que ya has pagado prácticamente todos los intereses.

En realidad esto no siempre tiene por qué ser de este modo. La clave se encuentra en el sistema de amortización que hayas firmado para tu préstamo hipotecario. El sistema de amortización marca la estructura de pagos de las cuotas del préstamo hipotecario. En otras palabras, cómo se llevará a cabo la devolución del dinero y de qué modo se calcularán las cuotas.

Los sistemas de amortización más usados en España

En España la mayoría de los préstamos hipotecarios usan el sistema de amortización francés o sistema de cuotas constantes. La principal ventaja de este tipo de sistema es que, como su nombre lo indica, ofrece unas cuotas mensuales más estables. Es decir, cuotas que no variarían si el préstamo hipotecario es a tipo fijo.

Por otro lado, si se trata de una hipoteca a tipo variable, la cuota únicamente se modificará en función de la evolución del Euribor y con la periodicidad que marque el préstamo, esto por lo general es anual o semestral.

Para poder ofrecer unas cuotas más estables, este tipo de préstamo hipotecario utiliza un pequeño truco para proteger a la entidad bancaria. Se trata de que en los primeros años prácticamente sólo abonarás intereses y apenas amortizarás capital. Esto significa que, no estarás abonando realmente tu vivienda, sino devolviendo el dinero a la entidad bancaria.

Ejemplo de sistema de amortización francés

Para comprenderlo mejor aquí va un ejemplo. En un préstamo hipotecario de 150 000 euros a 25 años con un tipo de interés del 4%, la primer cuota que deberías abonar sería de 791,75 euros. De esa suma, 500 serían destinados a abonar intereses y únicamente 291,75 serían utilizados para reducir la deuda.

Con el paso del tiempo, al pasar 12,5 años, si el tipo de interés fuese fijo, aun continuarías abonando la misma cuota. La diferencia es que, sólo 331,48 euros serían destinados a pagar intereses y 460,27 euros serían dirigidos a pagar capital. Esos sí, a pesar de que llevases la mitad de la vida de la hipoteca, todavía te quedarían por devolver 98 984,99 euros.

Puntos en contra de este sistema de amortización

Los números son sumamente claros y además, se trata del precio de tener una cuota más baja durante los primeros años de préstamo hipotecario. Ten en cuenta que, el principal inconveniente del sistema de amortización francés es que en un préstamo hipotecario como el anterior, cuando lleves 15 años pagando la hipoteca no tendrás la mitad de tu vivienda pagada.

Otras alternativas al sistema francés

El segundo sistema de amortización más usado se basa en el sistema alemán o sistema de pagos constantes. Con esta fórmula, cada mes podrás amortizar la misma cantidad de capital. Sin embargo, esto no significa que la cuota vaya a ser la misma durante todo el periodo. De hecho, todo lo contrario.

En este sistema, el capital que amortizas por mes, es decir, la parte del préstamo que devuelves, será la misma. No obstante, no sucede lo mismo con los intereses, que también serán más elevados al comienzo. Lo que ocurre en este caso es que, estos intereses se calculan sobre el capital que debes y los primeros años debes mucho más dinero.

Como esos intereses se suman al capital que vas amortizando, el resultado es que las cuotas mensuales serán muy altas los primeros años y mucho más económicas los restantes. Por otro lado, y esto quizás se trata del punto más importante, cuando lleves 15 años pagando el préstamo hipotecario, tendrás efectivamente pagada la mitad de la vivienda.

¿Es mejor el sistema francés de amortización de hipoteca o el sistema alemán?

La realidad es que esta distribución también afecta a los intereses totales que abonas con el préstamo hipotecario.

En el caso del sistema francés abonarás 87 527 euros, mientras que con el sistema alemán, la factura será más baja, de unos 37 265 euros. Es por este motivo que, si tu hipoteca utiliza el sistema francés puede resultar interesante revisar las condiciones por medio de una novación o una subrogación hipotecaria.

Por otro lado, también existen otros modelos de amortización. Uno de ellos es el creciente, que funciona de manera contraria al alemán. Es decir, comienzas abonando muy pocos intereses y finalizas pagando muchos más.

En Estados Unidos se usa un sistema diferente de pago al vencimiento. Bajo el sistema americano de amortización de préstamos hipotecarios en cada cuota únicamente abonarás intereses y al final de la vida de la hipoteca deberás devolver el principal.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el sistema de amortización de tu préstamo hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es el sistema de amortización de hipotecas más conveniente. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

No existe solo un sistema de amortización de hipotecas, la realidad es que podemos encontrar distintos tipos, cada uno de ellos cuenta con características diferentes. Cuando hablamos de hipotecas, los más comunes son el sistema francés y el americano. La diferencia más grande entre estos dos tipos de sistema de amortización es que con el francés debe pagarse interés y capital en cada cuota mensual, por otro lado, con el americano primero se pagan los intereses y luego, la totalidad del préstamo. Las dos opciones presentan ventajas y también tienen puntos en contra, es por este motivo que la opción adecuada variará según la situación del hipotecado.

¿Qué es un sistema de amortización?

Cuando hablamos de un sistema de amortización nos referimos al modo en que se va a realizar el pago de un préstamo. Dicho de otro modo, es la manera en que se cobran las cuotas mensuales. Estopermitirá que el prestatario logre devolver tanto el dinero prestado como los intereses asociados a dicho préstamo.

No obstante, si bien es cierto que los sistemas de amortización tienen como punto en común que estipulan la manera en que vamos a tener que realizar la devolución del préstamo a la entidad bancaria, la forma en que se realice la devolución no es la misma en el sistema de amortización francés y en el americano. Es por este motivo que, al momento de comparar hipotecas, es muy necesario tenerlo en cuenta, ya que establecerá la manera en que debamos hacer frente a los pagos durante el período de vida de la hipoteca.

Tabla de amortizaciones: ¿Qué significa?

Más allá de cuál sea el sistema de amortización elegido, otro concepto que debemos tener en claro es la tabla de amortizaciones. Se trata de una tabla en la que se establece el pago desglosado de cada cuota.

De manera resumida, podemos decir que la tabla de amortizaciones se encarga de mostrar la cantidad de dinero que vamos a abonar en cada cuota y, también, cuál es la parte de ese dinero que corresponde al capital y cuál a los intereses.

Como mencionábamos más arriba, una de las diferencias que podemos encontrar entre los distintos sistemas de amortización se da en el momento en el que se pagan los intereses y el capital. Es por esto que, la tabla de amortizaciones nos resultará de gran ayuda al momento de ver y comprender de qué modo se va a realizar la amortización del préstamo.

Características de cada sistema de amortización

Aquí te explicaremos en detalle cuáles son las características de cada tipo de sistema de amortización.

Sistema francés

Cuando hablamos del sistema de amortización francés nos referimos a uno de los más elegidos para los préstamos hipotecarios, principalmente en Europa. Este sistema se caracteriza porque las cuotas que se pagan cada mes son constantes. Eso sí, ten en cuenta que siempre en caso de una hipoteca fija, ya que en una hipoteca variable podrán variar si el índice de referencia lo hace. Es por este motivo que, su uso es ideal cuando contratamos una hipoteca fija, ya que nos va a dará la posibilidad de abonar siempre la misma cantidad por mes, lo que nos evitará cualquier tipo de sobresaltos.

Por otro lado, con el sistema de amortización francés, en cada cuota, se deben abonar tanto intereses como capital. Esto significa que, mientras avanza la vida de la hipoteca, lograremos amortizar la deuda que tenemos con la entidad bancaria. Esto aplica tanto en lo referente a los intereses como al capital que nos ha prestado.

Esto se realiza dividiendo los porcentajes de las cuotas para que, cada cuota, sea igual. Esto significa que, al inicio de la vida de la hipoteca debemos pagar más intereses y menos capital. Al llegar a la mitad de la vida de la hipoteca habremos abonado la misma cantidad de intereses y de capital. Mientras que, cuando finaliza la vida de la hipoteca, lo que abonamos es el capital restante.

En definitiva, desde el punto de vista del prestatario, lo que más conveniente resulta del sistema de amortización francés es que cada mes debemos abonar la misma suma. Además, al terminar de abonar la última cuota habremos liquidado nuestra deuda con la entidad bancaria.

Sistema americano

Con respecto al sistema de amortización americano, de los más elegidos junto con el sistema francés, las cuotas no serán siempre las mismas. Al variar los pagos a lo largo de la vida de la hipoteca, debemos considerar que tendremos que abonar una mayor o menor cantidad dependiendo del momento de la existencia de la hipoteca.

La principal característica del sistema de amortización americano es que se deben abonar en el inicio los intereses del préstamo y luego, el capital. No obstante, esto no quiere decir que se lleve a cabo de forma conjunta pero separada, tal y como ocurre en el sistema de amortización francés. Cuando hablamos del sistema americano debemos saber que, la totalidad de las cuotas que abonamos la mayor parte de la vida de la hipoteca se vinculan solo con los intereses. De esta forma, al finalizar la vida de hipoteca, debemos realizar un último pago de intereses y, también, la totalidad del capital prestado por la entidad bancaria.

Este punto genera la realización de un gran pago al terminar de la vida útil de la hipoteca. Por ende, actualmente, se suele hacer uso del sistema de amortización americano de manera conjunta con un fondo de ahorros en el que ahorra la parte que corresponde al capital. De este modo, al final del préstamo, no habrá inconvenientes para enfrentar el pago.

Principales diferencias entre estos dos tipos de sistema de amortización

Las diferencias más importantes entre los sistemas de amortización francés y americano son:

Cuotas

Con el sistema francés se abona siempre la misma cantidad en cada cuota. Por otro lado, con el sistema americano las cantidades pueden variar.

Interés y capital

En el sistema francés se abonan los intereses y capital durante la vida de la hipoteca, mientras que, en el americano se deben pagar los intereses primero y, al final del préstamo, el capital.

¿Cuál resulta más conveniente?

Los dos sistemas presentan ventajas y puntos en contra. Generalmente, el sistema americano puede ser más útil cuando tenemos la idea de realizar una amortización anticipada de la hipoteca que vamos a pedir.

No obstante, si nuestra intención es abonar la hipoteca cada mes hasta que lleguemos a completar todos los pagos, la mejor opción será una hipoteca con sistema de amortización francés.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estos sistemas de amortización de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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