Ya sea como resultado de un proyecto personal, de conveniencia económica o por cambios en la situación de la pareja, comprar una casa en conjunto es una alternativa habitual para muchos jóvenes. La situación de la documentación difiere si están casados o es una unión de hecho, así como por las responsabilidades y capitales que les afecten. En la nota de hoy repasamos algunos panoramas posibles dentro del vínculo entre la casa y la pareja, y qué documentación se requiere para comprar o vender en cada caso.
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¿Quieres comprar una casa con tu pareja? ¡Adelante!
La compra de una casa es un proyecto que requiere planificar muy bien dos factores esenciales: el tiempo y el dinero. Por tanto, cuando se emprende un proyecto de tal importancia en pareja es natural que aparezcan ciertas inquietudes: si es mejor casarse antes de comprar, cómo dividir los gastos, cómo se establece formalmente la propiedad, e incluso qué sucede con la casa si la pareja se disuelve. Veamos primero el panorama de la compra.
Cuando la casa y la pareja van de la mano: qué implica comprar en conjunto
Comprar un piso en pareja es conveniente por varias razones. La lógica suma de ingresos o ahorros es algo muy bien visto por los bancos, que tienden a otorgar préstamos mayores y mejores condiciones cuando son dos los pagadores. Esto es así porque la entidad tiene mayor posibilidad de recuperar el préstamo ante la eventualidad de que el vínculo se disuelva o una de las partes se quede en paro, por ejemplo.
Ante la disolución del vínculo, ciertamente, hay cuestiones que se establecen de antemano en la firma de la hipoteca. Por ejemplo, si el préstamo se pide en conjunto en régimen de gananciales, se establece una situación de proindiviso o de comunidad de bienes. Esto significa que se regularán derechos de copropiedad, por los que normalmente el 50% del préstamo y del inmueble quedan adjudicados a cada uno de sus miembros, y por ende las aportaciones en la compra de una vivienda se determinan a partes iguales.
Este tipo de cuestiones quedan siempre más claras mientras más formalizado esté el vínculo o, en su defecto, por la firma de acuerdos legales pertinentes. Si se trata de una pareja no casada lo ideal antes de comprar piso es acordar previamente reglas para afrontar deudas y haberes, y elevarlas a la escritura pública, lo que en general tiene un coste menor a cien euros.
Lo mismo vale para el caso en que uno de los miembros de la pareja tenga deudas importantes. El estar en pareja -y más si está consolidada-, facilitará el conseguir préstamos hipotecarios, aunque se le soliciten más condiciones debido al potencial riesgo que representa ser deudor o tener alguna carga.
Entonces, ¿es lo mismo un matrimonio que una pareja de hecho?
En la mayoría de las comunidades autónomas el matrimonio va asociado al régimen de gananciales (todo a medias), aunque hay algunas zonas donde lo habitual es la separación de bienes, tales como Aragón, Islas Baleares, Cataluña, Navarra y algunos lugares del País Vasco.
La norma general indica que los beneficios y las deudas serán proporcionales a la participación firmada (si la hubiese) o se presumirán iguales, si no existiese acuerdo previo (artículo 393 del Código Civil). Además, cada copropietario tendrá derecho a obligar al otro a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común (artículo 395 del Código Civil).
Otra cuestión a considerar es que al contraer matrimonio y establecerse un régimen de bienes gananciales, se reconocen los bienes previos -patrimonios privativos-, de cada cónyuge y el patrimonio ganancial, esto es, las ganancias de los cónyuges durante su matrimonio, incluidos los beneficios producidos tanto por los bienes gananciales como los privativos. En el caso de las deudas generadas durante la unión, los bienes privativos de cada uno de los cónyuges también actúan como garantes. De esta manera el matrimonio actúa como una sociedad a la que le corresponden derechos y obligaciones intransmisibles e irrenunciables sobre las cargas y beneficios de sus bienes.
En el caso de una pareja no casada que compra en régimen de bienes gananciales, se deberá escriturar el inmueble a nombre de las dos personas, siendo éste propiedad de los dos a partes iguales, independientemente de lo aportado por cada uno.
¿Puede haber excepción? Sí, si uno de los cónyuges aporta dinero privativo (por ejemplo, procedente de la herencia de sus padres), puede hacerlo constar en la escritura de compra de modo que ese cónyuge tenga una mayor participación en la propiedad de la vivienda.
Cuando la casa y la pareja se disuelven: qué hacer en caso de separación de los bienes
Tal como su nombre lo indica, en los matrimonios con un “régimen de separación de bienes” se mantienen separados los patrimonios de cada uno de los cónyuges. Así, si la compra ha sido realizada solo con el dinero de uno de los contrayentes, la vivienda será exclusivamente suya. Sin embargo, es importante recordar que para el caso de la vivienda familiar esta exclusividad requiere el consentimiento de ambos o, en su defecto, de autorización judicial. Por ello es que existen las llamadas “capitulaciones matrimoniales” o, dicho de modo sencillo, las condiciones económicas que regirán su matrimonio.
Acuerdos y condiciones para repartir el capital tras un divorcio
Si la pareja casada que adquirió una propiedad se divorcia, habrá que analizar, primero, quién posee no sólo la titularidad sino su derecho de uso. Aunque normalmente coinciden, puede suceder que en base a lo que decida la pareja o el juez en su sentencia -sobre todo si hay hijos menores o un cónyuge merecedor de mayor protección-, la titularidad sea derivada a uno de ellos, al margen de quién tenga atribuido su uso.
En este caso, si el régimen económico matrimonial es el de gananciales, el acuerdo pasará por la disolución y liquidación de la sociedad común. Esto se puede hacer antes del divorcio, modificando mediante capitulaciones matrimoniales el régimen económico matrimonial de sociedad de gananciales por el de separación de bienes; o bien en el procedimiento judicial de divorcio, incluyendo la propuesta de disolución y liquidación de la sociedad de gananciales en el Convenio Regulador.
Normalmente la adjudicación de la casa a uno de los cónyuges representa un excedente en relación al resto de los bienes comunes, por lo que se exige una compensación económica hacia la otra parte de la pareja. Todo esto si no existe algún tipo de acuerdo previo a la hipoteca o se estipula otra cosa en las capitulaciones matrimoniales, en cuyo caso hay que regirse por ese acuerdo previo.
¿Qué hacer si la vivienda tiene una deuda?
Si la vivienda tiene una deuda es posible venderla a un tercero para saldarla y repartirse el beneficio, si lo hubiera.
Otra opción es negociar con la entidad financiera con la que se contrajo el préstamo, la liberación de la deuda de uno de los cónyuges. No es, hay que decirlo, la opción más simple, ya que los bancos serán reticentes a reducir las garantías de cobrar la hipoteca.
Una tercera alternativa es extinguir el condominio de la vivienda, es decir, ceder la propiedad al otro cónyuge. Puede hacerse con o sin hipoteca, pero es más sencillo si se realiza cuando esta ya no existe o la deuda es muy baja, porque facilita las negociaciones con la entidad financiera. De existir aún la hipoteca, es necesario suscribir una nueva a nombre de quien quedará como único propietario.
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