Desde Oi Real Estate queremos contarte sobre la posesión en precario y cómo actuar ante esta situación. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la posesión en precario?
En primer lugar, resulta importante aclarar de qué se trata la posesión en precario. Puede ocasionarse en diferentes situaciones, siempre que el sujeto se encuentre en la tenencia gratuita de la cosa ajena y sin título.
¿Qué hacer ante esta situación?
En caso de que una persona tenga la posesión en precario de un bien y se pretenda su recuperación por parte del dueño, se debe iniciar la acción de desahucio por precario.
¿Qué debe haber para la existencia de precario?
- Debe existir una situación de tolerancia sin título
- Si acontece un cambio de la causa por finalizar la vigencia del contrato antes existente
- En caso de posesión gratuita sin contar con título y tampoco con la voluntad del propietario
El tribunal supremo afirma que, no se refiere exclusivamente al permiso al usurpador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente. Sino que también se aplica a quienes sin pagar utilizan la posesión de una vivienda sin título para ello o bien, cuando resulte ineficaz el invocado para enervar el cualificado que exhiba el actor.
¿Cuáles son las exigencias para la posesión en precario?
- Cesión de entrega y recepción a título de no dueño
Debe existir un acto de cesión por parte del que entrega y una recepción de la posesión que siempre será a título de no dueño.
- No correspondida con el pago de una renta
La recepción de la posesión no puede ser correspondida con el pago de una renta o merced. Ya que en ese caso la posesión no sería precaria, sino necesariamente titulada.
- Sin fijación de plazo
La entrega gratuita de la posesión debe realizarse sin fijación de plazo, de modo que el propietario de la posesión pueda en cualquier momento reclamar del poseedor la devolución de la vivienda.
Con el paso del tiempo se fueron equiparando más supuestos de posesión considerados también como precarios.
- Posesión de un tercero tolerada por el propietario
En este caso, no sería dueño quien entrega la posesión, sino un tercero es el que se entromete en ella, esto sin discutir el derecho del dueño. Cuando el dueño tolera esa posesión, la situación puede equipararse a la primitiva, por identificarse la tolerancia con la aquiescencia, y considerarse que una posesión tolerada es una posesión cedida por voluntad.
- Manifiesta caducidad del título de posesión
En caso de que, iniciada la posesión por virtud de un título que autoriza al demandado a poseer, dicho título caduca por el transcurso del término previsto en el contrato, o de sus prórrogas, la posesión inicialmente titulada pasa a ser precaria. Es por este motivo que el dueño, para lograr la recuperación posesoria, no deberá necesariamente optar por la acción contractual, sino la de desahucio.
- Posesión por virtud de un título «prima facie» ineficaz
Esto se da cuando el inquilino acepta la resolución del contrato actuada por el propietario, o es él quien resuelve, y sin embargo continúa en posesión de la vivienda. También, si el propietario y el inquilino desisten del contrato, y el inquilino se niega a restituir la posesión de la vivienda.
Requisito esencial para los supuestos de la posesión en precario
El requisito esencial de cada uno de los supuestos que hemos mencionado, es el carácter derivado de la posesión. Se trata de un requisito que debe existir desde el inicio de la posesión por parte del precarista.
Es por este motivo que, la posesión se estima «precaria» no porque no cuente con un título, sino porque es recibida del dueño de manera voluntaria en ciertas condiciones. El poseedor inicia de este modo, su posesión por cesión del dueño, y en concepto de no dueño.
Por esto, no se trata de supuestos de precario en los que el poseedor, como fundamento de su derecho a continuar poseyendo, invoca un concreto título, o haber ganado por prescripción un derecho real.
Si el derecho que el poseedor invoca es real, puede asegurarse que posee en concepto de dueño o titular del derecho real invocado. Es por esto que su posesión no es derivada, en el sentido expuesto anteriormente.
En caso de que el derecho que invoca el poseedor es personal, a pesar de que su posesión sea derivada, al apoyarse en un concreto título contractual tampoco es considerado precario.
Por ende, y exceptuando los supuestos en que el título invocado por el poseedor sea manifiestamente ineficaz, o carente de todo fundamento, o notoriamente caducado, la existencia misma de un conflicto entre los títulos invocados por demandante y el demandado, o su vigencia, deja fuera el carácter precario de la posesión.
Sentencia sobre posesión en precario
Para ejercitar con éxito la acción de desahucio por precario, el demandante tiene que probar no solo la mejor condición de su derecho a poseer sobre el del demandado, sino también, acreditar que la posesión del demandado, en su inicio, fue precaria. O bien, fue precaria porque desde el inicio el demandante la toleró. También, puede ser precaria por patente ineficacia del título posesorio que esgrime el demandado. O por haber manifiestamente caducado el derecho del demandado. O fue precaria por haber recibido en préstamo el demandado la cosa, sin señalamiento de tiempo o de uso.
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