El proyecto de la Ley de Viviendas viene generando polémicas y revuelos, en su favor y también en su contra. La pandemia COVID 19 y su abrupta irrupción, disparó las alarmas en el mercado inmobiliario, sobre todo en lo referido al desbalance en el sector de arrendación. Un año entero de desencuentros entre las partes socias en el Gobierno, condujeron a un proyecto definitivo. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo se encuentra el parque público de viviendas en España y también en Europa para ubicarnos en el contexto adecuado y saber mejor con qué ojos mirar este debate abierto.
En este artículo encontrarás:
Un blindaje al parque público de viviendas
La citada Ley de Viviendas, consta de un paquete de medidas complejas y abarcadoras al sector inmobiliario. Cada una de ellas ha generado y genera una gran cantidad de adeptos y detractores. Este profundo debate, sin embargo, no ha sorprendido a los principales actores en el ámbito político; dadas las consecuencias sensibles que presuponen a las diversas aristas del mercado.
El parque público de viviendas (destinado al alquiler social de los más perjudicados) es solo uno de los puntos tocados, pero no por ello menos sustancial que el resto. Según la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, el paquete de medidas promete entre muchos otros factores propiciar el acceso al alquiler, una suerte de blindaje expresamente apuntado a este tipo de viviendas. Así lo expresaba:
Nunca más los más vulnerables se verán expuestos a situaciones de inseguridad material y jurídica.
Raquel Sánchez
Números de las viviendas sociales en España
A nivel nacional, el parque público de viviendas se encuentra en una posición relegada, en su comparativa con el resto de los países europeos. En este punto, la información oficial aportada por diversos estudios y análisis coincide en que apenas toca las 290.000 unidades en alquiler.
Esto representa un porcentaje demasiado bajo respecto al total de los hogares actuales en situación de alquiler. Se concluye entonces que el 1.1% del total de las propiedades en España pertenecen a este escalafón y que solamente el 1.6% del parque total de viviendas arrendadas pertenece a las denominadas como “sociales”. Se da por descontado que los países cercanos a España comparten la problemática del acceso a la vivienda de alquiler. Sin embargo, nuestros vecinos destinan a la vivienda social un porcentaje mucho más elevado a la arrendación social, en un amplio promedio que oscila entre el 10% y nada menos que el 16%.
Ponerse al día en este campo es un reclamo permanente de los sectores políticos socialistas y de izquierda. Pero… ¿Alcanzarán estas medidas incorporadas a la nueva Ley de Vivienda para mitigar esta gravísima tribulación y dar el impulso necesario para que no colapse el sistema inmobiliario? Los números no mienten y muestran una grave situación de relegamiento en torno al amparo de los sectores menos pudientes, al que les es prácticamente imposible llegar a la preciada “casa propia”.
Los “supuestos” de la nueva Ley de Vivienda
Somos testigos del debate abierto que provoca la nueva Ley de Vivienda en la opinión pública y movimientos minoritarios (aunque de opinión calificada). Asistimos a horas de palabras e informaciones cruzadas en medios televisivos y radiales; también lo vemos presente en las principales plataformas digitales de interés político y de los medios gráficos que marcan tendencias. Es que son tantos los puntos destinados a sufrir modificaciones en pos de reactivar y controlar al sector inmobiliario, que casi todos pueden ser sujetos a distintas miradas y predicciones a futuro medio.
Entre los muchos “supuestos” que propone la nueva Ley de Vivienda y que generan mayor discusión, tenemos a la calificación indefinida de la vivienda social. Será (supuestamente) el Estado quien fijará una serie de condiciones de base para definir un sistema de protección permanente a la vivienda pública. El plazo mínimo estipulado para una descalificación de este tipo de propiedad, sería de 30 años.
Además, propone crear una figura de la vivienda asequible incentivada; se pondrán a disposición de este tipo de figuras (una vez calificada como tal) una suma de beneficios -entre otros- en impuestos urbanísticos y fiscales, con la premisa de que se incorporen al mercado del alquiler social o de costes reducidos.
Los estándares europeos en vivienda social
Uno de los más completos estudios en relevación al mercado social de alquiler en España, ofreció sus resultados promediando el año 2021, y estuvo dirigido por el catedrático emérito de la UAB, el profesor Josep Oliver. Este análisis, recayó en que el país se encuentra por fuera del estándar medido en la actualidad en Europa toda.
Estimó que en Francia, por ejemplo, el sector de alquiler destinado a viviendas sociales está por sobre el 14% (otros análisis concluyen que se encuentra apenas por debajo del 16%); Reino Unido lo mantiene desde hace años alrededor del 17%; y Holanda por su parte, cuenta con un exorbitante 38% de este tipo de plazas del arrendamiento reducido y popular.
El desbalance y alarmante estado de la situación en la oferta / demanda del alquiler en España, por otro lado, encuentra opiniones contrapuestas entre las voces especializadas.
El problema no es la subida de los alquileres, porque en el 2014 con las rentas en mínimos, la accesibilidad era peor. Entonces el alquiler se llevaba de media el 26.3% de la renta familiar en España y hoy solo el 24.5%.
Josep Oliver
¿Copiar fórmulas de éxito o crear las propias?
Los medios recurren a expertos en crisis inmobiliarias, pero llegar a un acuerdo de miradas sigue resultando un hecho cercano a lo quimérico. Muchos proponen calcar las fórmulas que Francia o Portugal han aplicado para conseguir incorporar más viviendas al plano social, mientras que otros opinan que los métodos que han dado buen resultado a otras economías, no asegurarían el éxito local. Los niveles de déficit y de deuda entre países son disímiles, por tanto, sería algo ilógico suponer que dichas ayudas pudieran aplicarse de igual forma y lograr similares efectos.
Estas discusiones se dan en torno específicamente a brindar o no el auxilio económico al alquiler desde el Estado. Más en lo profundo de la cuestión, cunden los desacuerdos referidos a cuánto dinero volcar en el bolsillo de quien está casi al borde del sistema o que se ha visto tan perjudicado por la pandemia COVID 19 que no ha logrado recuperarse; lejos aún de su situación económica previa al azote del virus.
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