Conocer cuál es el valor real de un inmueble preocupa a muchos vendedores. Una decisión equivocada puede afectar no solo en la tasación de vivienda, sino también en la consecución de la venta. En OI REAL ESTATE te informaremos todo lo que necesitas saber sobre la revalorización inmobiliaria.
Tal y como hemos venido diciendo, sobrevalorar una propiedad acaba provocando precisamente el efecto contrario al deseado. No solo dilatando el proceso de venta y ahuyentando a potenciales compradores, sino también abocando a una rebaja en el precio con la que no se contaba.
La evolución del mercado inmobiliario está llevando a una progresiva revalorización en los inmuebles de muchas ciudades. Aún así, según TecniTasa, la vivienda está un 35% más barata que hace diez años.
Al hilo de esta noticia, si el objetivo es vender bien y rápido vale la pena ajustarse al valor de mercado. Y, ¿qué mejor manera de hacerlo que sabiendo los criterios utilizados en la tasación de vivienda?
Los pisos siguen un 35% más baratos que en boom
El precio de la vivienda sigue estando lejos de las cifras alcanzadas hace una década. Desde 2008, muchas viviendas urbanas han perdido más de una tercera parte de su valor.
Según el informe anual de TecniTasa para 2018, elaborado a partir del precio de alquiler de inmuebles, los valores máximos y mínimos de las grandes ciudades españolas son un 35% inferiores a los de hace una década.
Por término medio, la vivienda urbana es un 30% más barata que en 2008. Mientras que las viviendas más económicas han llegado a perder un 40% respecto a máximos.
Entre las ciudades que más han variado de precio destacan Huesca y Madrid. El caso de Huesca es el más llamativo, con una variación del -72,41%. Por delante del barrio madrileño de San Cristóbal de Los Ángeles, cuya diferencia de precio ha sido del -65,88%.
En el extremo contrario, la ciudad autónoma de Melilla apenas ha experimentado un cambio del -2,3%. Mientras que ciudades como San Sebastián, Barcelona o Palma de Mallorca se han movido entre el -14,97% y el -17,27%.
De las capitales, cabe destacar zonas que han perdido menos del 20% de su valor. Como la calle Serrano de Madrid (-6%), el Parque de Canalejas de Alicante (-13%), la Avenida de la Libertad de San Sebastián (-15%), el Paseo Marítimo de Palma (-17%) o el Paseo de Gracia de Barcelona (-17%).
Secretos para vender una vivienda con máximo beneficio
Al tiempo que algunas zonas recuperan buena parte de su valor general, no hay que olvidar que una parte viene determinado por otros factores.
El diario ABC ha tenido la oportunidad de acompañar a un experto en la tasación de vivienda, José Merino, para comprobar de primera mano que factores influyen en el valor asignado a un inmueble. Recogiendo también las opiniones de César Escobar, de Tinsa.
En ese sentido, cabe recordar que existen tres tasaciones diferentes: la hipotecaria, la judicial y la particular. Todas ellas tratan de calcular el precio real de mercado. Aunque si vigencia es diferente. Una tasación hipotecaria, por ejemplo, es válida durante seis meses.
Mientras que los criterios aplicados también se diferencian. Siendo el método comparativo, que regula la normativa ECO. Un sistema que obliga al cotejado del inmueble tasado con otros seis parecidos y situados en el entorno de la vivienda.
Existen así mismo otros tres sistemas para la valoración de inmuebles:
El método de actualización de rentas, aplicado a locales comerciales y grandes centros. Un sistema que emplea fórmulas matemáticas calcula la renta neta que puede llegar a generar la propiedad
El método residual, habitual en parcelas y rehabilitación de edificios. Un sistema que proyecta los futuros ingresos de un inmueble tras su construcción o reforma
El método de reposición, que calcula el valor en base al coste de sustituir el inmueble por uno nuevo.
¿Qué detalles son importantes en la revalorización inmobiliaria?
A partir del método ECO, hay cinco detalles a comprobar en el inmueble:
¿Está identificada la vivienda? La documentación aportada que debe coincidir con los datos del Registro de la Propiedad
¿Quién reside en ella? Hace falta saber si el propietario vive en la vivienda, la tiene alquilada o está ocupada ilegalmente. Algo que afectará al valor de tasación
¿Tiene algún régimen de protección? Hay que determinar si se trata de una vivienda de protección oficial
¿Cumple la normativa urbanística? Debe determinarse si todo el inmueble está legalizado (cerramientos incluidos)
¿Está afectado por algún plan urbanístico? Puede tener algún tipo de protección por su valor histórico, su localización,..
Entre los criterios para la tasación de vivienda, el entorno juega un papel importante. Deben tenerse en cuenta desde las infraestructuras a los equipamientos y zonas verdes de los alrededores. Así como la proximidad del transporte público.
También interesa tener en cuenta la situación en el edificio. Desde la altura a la orientación, pasando por el estado de conservación de la finca y las disponibilidad de zonas comunes.
Finalmente, del interior de la vivienda hay que tener en cuenta las calidades. Tanto por los materiales empleados y su conservación como por el estado de las instalaciones y la existencia de trabajos de rehabilitación. Así mismo, importa mucho no solo la superficie disponible en la vivienda sino también la distribución. Siendo el último detalle a evaluar la existencia de cargas, como servidumbres o embargos.
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