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Se han dado a conocer las cifras de la inversión inmobiliaria en el primer semestre. Se alcanzó una suma de nada menos que 5 mil millones. Pero por más sorprendente que suene, ha quedado por detrás del registro marcado anteriormente. Tal como hemos comentado en artículos anteriores, la inflación y los tipos de interés hacen mella en la inversión. Esto, por su parte, favorece a aquellos inversores que no acuden a la financiación como primera opción a la hora de las operaciones de compra.

Las cifras de la inversión inmobiliaria en el primer semestre en nuestro país han salido a la luz. Y anuncian una suma alta que, sin embargo, queda por detrás del récord. Cinco mil millones de euros se movieron al compás de las transacciones de compraventa. Número de por sí sorprendente pero que no llega a los registros marcados anteriormente.

Para entender estos datos es importante leer el contexto económico en clave de situación directamente interviniente. La inflación que afecta a los precios y el aumento en los últimos meses de los tipos de interés ha desatado un decrecimiento en la inversión. Por ejemplo, en 2022 los números superaron esta cifra con creces, generando un récord. Pero ahora, con estas restricciones nombradas, se ha perdido un mercado muy importante.

Por otro lado, y por lo cual la cifra trepa a los cinco mil millones, los inversores que no dependen de la financiación vieron en el mercado inmobiliario una buena oportunidad para sus colocaciones. Ellos no tienen a los créditos como primera opción a la hora de realizar sus negocios inversores. Y la situación les favorece para comprar y vender y volver a comprar de cara a un futuro prometedor y con precios aún más altos.

El desempeño de la inversión inmobiliaria en el primer semestre

La consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate presentó un informe del cual extraemos estas referencias. Durante el primer y el segundo trimestre se dieron cifras muy similares, consignando que en el segundo período se llegó a los 2.519 millones de euros en las operaciones de compraventa.

Lógicamente, si miramos en perspectiva, lejos queda el récord del 2022. Aunque si ponemos en contexto, durante el año pasado se dió un boom inmobiliario debido al florecimiento de las compras y ventas luego de la pandemia. El Covid-19 tuvo la particularidad de que capacitó a las familias de un ahorro “forzoso” ya que muchos gastos recurrentes se disminuyeron. Entonces, muchas personas decidieron mudarse a propiedades más grandes, a locaciones como la costa, etc. La posibilidad del teletrabajo también fue un empujón para planificar un futuro en un entorno más favorable. 

Esto se desmoronó este año, y más teniendo en cuenta el panorama económico que tuvo consecuencias muy variadas. Una de ellas, la inflación, hizo que los precios de los inmuebles se disparasen. Otro efecto fue el aumento de los tipos de interés, que golpea principalmente al pequeño cliente que sólo puede acudir a la financiación para obtener la posibilidad de realizar una compra. Y que ahora, con los porcentajes de los tipos creciendo, se quedan al margen del mercado.

Quienes sí invirtieron en el primer semestre

Todo lo contrario ocurre con los fondos institucionales. Ellos han capitalizado las posibilidades que les ofrece el mercado de los inmuebles. Fondos privados, como los de las “family offices”, que son una plataforma de inversión que gestionan grandes patrimonios de una familia, obtienen una excelente oportunidad para aumentar sus posesiones. En consecuencia, estos y otros fondos institucionales que constituyen una cartera de negocios han monopolizado las inversiones, que llegan hasta el 52% del total. El fondo soberano de Abu Dabi, por ejemplo, se ha quedado con una gran porción del volumen.

Siguiendo con los porcentajes, el inversor privado acopió 15% por sobre el total de las inversiones. Ejemplos de esto lo tenemos con la compra del edificio de oficinas de Plaza Castilla, la del Hotel Palacio del Retiro, ambas propiedades situadas en Madrid. De hecho, el segmento de hoteles se conformó como el más dinámico en el segundo trimestre de este año, llegando a los 1.332 millones de euros en transacciones. 

Indagando un poco en este segmento, tenemos la compra de 17 hoteles del Grupo Meliá por una suma de 600 millones de euros. Esta sideral compra la llevó a cabo ADIA, el fondo soberano propiedad del citado Abu Dhabi, de los Emiratos Árabes Unidos. También fue la cartera que se hizo con una serie de hoteles en Calviá y Mallorca.

En cuanto al sector logístico, le ha aportado 510 millones de euros, destacando las operaciones en Madrid, Cataluña, Zaragoza y Valencia. Y el sector residencial, más allá de los números que la consagraron en 2022 como uno de los segmentos más enérgicos, ha participado con 352 millones al volumen total, comportando una destacada contribución.

Las expectativas a futuro del mercado inmobiliario

Más allá de que las cifras muestran un alejamiento de los registros marcados anteriormente, se vive dentro del sector del real estate una expectativa positiva para los meses venideros. El mismo director general del BNP Paribas, Ignacio Martínez-Avial, ha declarado que se avizora una reactivación del mercado en las últimas semanas. Pese al aumento de los tipos de interés y el consiguiente alejamiento de las inversiones, la tendencia está siendo revertida.

Se pueden precisar varios cursos de venta, y muchos de ellos de altos montos. Entonces, y también según el director general, el reacomodo de precios en los activos en la actualidad va a llevar a un punto de equilibrio al mercado. Se espera para esta segunda parte del año un mayor volumen de actividad. Las previsiones auguran buenos resultados para los próximos meses.

Hasta aquí, un resumen de lo ocurrido en el semestre anterior y las expectativas de cómo será el desempeño en la segunda parte del año. Después de todo, el mercado inmobiliario siempre se mantendrá dinámico ya que, pequeños o grandes, los inversores con sus diversos propósitos apuestan al ladrillo como valor refugio.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de la inversión inmobiliaria en el primer semestre. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El panorama inmobiliario actual muestra una caída cercana al 50% respecto de 2022. Los 4.500 millones de euros de inversión directa tuvieron como principal destino el living y la hotelería. En tanto que 56% de las divisan vinieron del extranjero y el resto, de inversores nacionales.

Pasada la primera mitad de 2023, el panorama inmobiliario muestra una retracción interanual. Si bien el 2022 fue un excelente año para el mercado, en comparación, durante los primeros seis meses la caída fue cercana al 50%. El retiro de los grandes inversores y la tensión de precios provocaron un desequilibrio entre la oferta y la demanda. Sobre todo, en el residencial y en las inversiones alternativas. En ese sentido, el hotelero se vio favorecido y logró mantener el ritmo iniciado en la pospandemia, aprovechando el subidón del turismo nacional y extranjero. En su mayoría, los más de 4.500 millones de euros de inversión directa fueron acaparados por el sector Living, que sumó unos 1.600 millones de euros. El otro protagonista fue el Hotelero, con 1.300 millones de euros. Ambos se llevaron el 64% del total. En lo que respecta al origen de las inversiones, entre inversores, sociedades y fondos extranjeros aportaron el 56% del total, mientras que el restante 44% de la inversión estuvo a cargo de capitales nacionales.

El panorama inmobiliario actual

Durante la primera mitad de año, la inversión inmobiliaria estuvo prácticamente un 50% por debajo del 2022. Si bien es necesario aclarar que durante el año pasado el mercado tuvo un desempeño excelente, el volumen de inversiones entre enero y junio arrojó un monto que apenas superó los 4.500 millones de euros.

Esta actualidad del panorama inmobiliario es consecuencia, entre varios factores, de la inflación y la tensión de los precios. Pero también al retiro de los grandes inversores privados y gran parte de la demanda por la subida de tipos. Aun así, hay sectores que tuvieron un desempeño destacable, como el hotelero y el residencial. El primero acaparó casi 1.300 millones de euros de inversión directa, mientras que el living comandó las operaciones, con más de 1.600 millones de euros. Uno y otro sumaron el 64% del total de la inversión.

Le siguieron las operaciones relacionadas con oficinas, que sumaron unos 720 millones de euros. Mientras que los locales comerciales también aportaron lo suyo. De modo que, todo el segmento retail (principalmente locales medianos) alcanzó los 345 millones de euros. En cuanto a la logística, que tuvo las naves como protagonistas, durante los primeros seis meses de 2023 sostuvieron una inversión cercana a los 400 millones de euros.

En resumen, la vivienda y hoteles lograron mantener una parte importante del volumen de inversiones que se habían realizado durante el 2022. Y se mantienen por encima de la media de los últimos cinco años. Por un lado, esto se explica por la necesidad estructural de vivienda que tienen las grandes ciudades, mientras que el hotelero se monta sobre el crecimiento del sector turístico español, uno de los de mayor crecimiento mundial desde la pospandemia.

Quiénes invierten en inmobiliario

La subida de tipos dictaminada por el Banco Central Europeo, la FED en los EEUU y varias entidades monetarias a nivel mundial, dispararon las tasas de interés a niveles históricos. En España, el hipotecario se ubica en torno al 4%. Como se dijo, esto retiró del mercado, al menos por el momento, a muchos inversores que dependían de un préstamo. Pero también los grandes jugadores se quedaron al margen, esperando el reacomodo de precios y tasas.

Mientras que los gobiernos han intentado sostener la actividad, los privados fueron reapareciendo en escena, aunque todavía de manera lenta. Actualmente, el panorama inmobiliario muestra que la inversión se ha centrado en capitales extranjeros, que aportaron el 56% de los euros, mientras que el 44% restante ha sido de capitales nacionales.

Más puntualmente, los europeos y norteamericanos lideraron la inversión extranjera en vivienda. Mientras que los inversores de Oriente Medio y franceses lo hicieron en el hotelero. El aporte nacional se destaca en oficinas y retail, donde la participación superó el 70% de los 345 millones de euros mencionados anteriormente.

Los fondos de inversión también bajaron su incidencia respecto del mismo periodo del año pasado. Del 65% que representó su aporte durante 2022, en los primeros seis meses de este año bajó al 57%. Sus principales objetivos han sido vivienda y hotelería, donde sostuvieron el 62% y el 64% respectivamente.

Por el lado de los inversores privados, fueron sumando su incidencia en varios sectores, elevando su participación del 5,5% al 20% respecto del mismo periodo del año anterior. En oficinas alcanzó el 53% de las inversiones, mientras que en retail, como se ha dicho, lideró las operaciones con el 70%. Aquí, lo que ha prevalecido es el modelo de negocio basado en las propiedades prime y con alquileres a largo plazo.

Lo que se puede esperar

Hasta aquí, los números han mostrado un panorama inmobiliario actual, con una marcada tensión en los precios, causada por el desequilibrio entre oferta y demanda. De este modo, el sector hotelero mostró mejores desempeños que el resto, aunque siempre por debajo de los niveles de la primera mitad de 2022.

Lo que se puede esperar en la segunda mitad de 2023, está relacionada a la estabilización de los tipos de interés y la vuelta de los grandes inversores a los mercados. Las estimaciones para lo que viene, dan cuenta de un desempeño que se puede cifrar en el promedio de los cinco años previos.

El sector living -en sus diferentes modalidades- y el hotelero continuarán su ascenso. En realidad, es un fenómeno que ocurre en todo el Sur de Europa, principalmente en España, pero también en Italia y Portugal. Ya no sería el volumen record de 17.000 millones de euros registrados en 2022. Pero las cifras podrían llegar a unos nada desestimables 12.000 millones de euros de inversión.

Cuando los costes de construcción y la financiación encuentren su punto de equilibrio, la inversión tendrá un panorama más claro y, a partir de allí, los grandes inversores dejarían su posición marginal y aparecerán en escena nuevamente. Aunque, tal vez, esto recién ocurrirá en el periodo que va de éste segundo semestre y mediados de 2024.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca del panorama inmobiliario. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El resumen anual de intereses y comisiones es un documento que obligatoriamente  registra todos los gastos que cobra la entidad financiera durante el año anterior

Todos los meses el banco nos cobra una serie de intereses y comisiones de las que no estamos del todo enterados. Desde el año 2014 es obligación de todas las entidades enviarnos cada enero un documento en el que se registre uno por uno todos los gastos que nos cargan a los productos financieros que les hemos contratado.

Si quieres enterarte más sobre los intereses y comisiones que nos cobran y cómo se calculan dentro del informe anual no dejes de leer este post!

Intereses y comisiones: de qué se trata el resumen anual?

El Resumen anual de intereses y comisiones es un documento que registra todos los gastos generados por los productos adquiridos en el período anterior. A partir del año 2019 surgió un cambio que modificó la forma de confeccionar este informe. Los conceptos que tengan origen en la operativa de cuenta corriente, a partir de ese momento, pasaron a incluirse en otro documento diferenciado, el cual se denomina Estado de Comisiones.

Diferencias entre Estado de Comisiones y Resumen anual

El documento Estado de Comisiones se diferencia del Resumen anual de intereses y comisiones ya que contiene un detalle mayor. En este caso, el cliente podrá observar en su documento personalizado cada servicio disponible en la cuenta de todas las operaciones realizadas. Esto significa que cada uno de sus movimientos durante el año anterior podrán ser verificados en este documento, tales como:

  • Costes de la operación
  • Número de veces cobradas por cada servicio
  • Coste total de operaciones cobradas

De esta manera podremos ver con total claridad de todos los servicios que utilizamos en la cuenta corriente. Además un punto importante a destacar es que este resumen nos permite realizar un análisis de gastos. Esto sucede porque el formato del Resumen es igual para todos los bancos, lo cual nos posibilida, en el caso de contar con varias cuentas, comparar los distintos costes que nos cobran en las entidades bancarias. De esta manera podremos analizar cuál es el que más nos conviene y con cuál podríamos dejar de contratar en caso de querer achicar gastos.

Por qué se envían estos documentos a los clientes?

Tanto el Resumen Anual de comisiones e intereses como el Estado de Comisiones deben ponerse a disposición del cliente tal como lo establece el Banco de España. Esto sucederá todos los primeros meses del año, tendrá caracter informativo y obligatorio para todas las personas que hayan accedido a los productos financieros de cualquier entidad bancaria, tales como:

  • Préstamos
  • Cuentas
  • Tarjetas de crédito 
  • Depósitos
  • Créditos de financiación

El envío de estos documentos cada enero proporciona al cliente bancario la información detallada y específica sobre sus movivmientos financieros. Esto le permite contar con mayor transparencia, tanto a la entidad bancaria como al usuario ya que puede visualizar en papel cuáles son todos los cargos que le incluye el banco.

Qué dice la normativa de transparencia sobre los intereses y comisiones?

Esta normativa de transparencia establece los márgenes entre los que puede actuar una entidad financiera, en materia de comisiones e intereses. Según la norma, todos los bancos podrán fijar libremente comisiones e intereses siempre que sus clientes estén debidamente informados. Sin embargo, cuando se trata de comisiones es escencial que se cobren únicamente por gastos o servicios efectivamente ocurridos. Además, estas no pueden cobrarse sin el consentimiento firmado de los usuarios bancarios, osea que el cliente es quien tiene que haber solicitado la operatoria por la que se cobra la comisión.

Además, gracias a esta misma normativa los bancos deben en forma obligatoria informar públicamente sobre las comisiones e intereses que cobra por sus servicios. Esta información tiene que actualizarse periódicamente, cada tres meses. En la misma se deberá dar cuenta de las modificaciones establecidas para cada perfil y para cada cliente. Los datos tendrán que encontrarse disponibles para cada cliente en cualquier momento que los requiera y no deberán tener un coste extra, es decir que lo deben proporcionar en forma gratuita.

Cuál es la normativa respecto a las cuentas que tienen varios titulares?

Muchas veces las cuentas no están a cargo de un sólo titular sino que varias personas figuran como titulares en el contrato. También puede darse que el banco brinde préstamos con deudores solidarios o mancomunados. En estos casos, el Banco de España establece que todos deberán recibir la información, por lo cual cada uno de los titulares recibirá la comunicación. Esto se realizará sin dividir los importes aplicados o  cargados a cada cuenta u operación diferenciada.  Lo que sí se deberá indicar es el número total de cotitulares de cada producto, en el aso de que los hubiera.

En dicho informe no estarán detallados los tipos de interés, comisiones y gastos relacionados con operaciones o servicios de valores que nos haya prestado el banco. Lo que sí deberá estar detallado son las comisiones y gastos cobrados por servicios que impliquen una relación continuada o que se refieran a la venta y contratación de productos financieros vinculados a operaciones de crédito o depósito.

Existen entidades financieras que no cobren comisiones?

En la actualidad se pueden encontrar en el mercado muchos bancos que no cobran comisiones de apertura, administración ni de mantenimiento por una tarjeta de débito. En general era la norma no cobrar este tipo de comisiones, pero ante el estado de crisis muchos han optado por cobrar. 

Por otra parte, se encuentran las entidades financieras que ofrecen hacer rentables los ahorros de la cuenta de débito. 

Es importante contar con toda esta información, que por otra parte es una obligación de los bancos brindarla, para poder contratar con total claridad cualquier tipo de producto financiero. De esta manera podremos conocer en detallle cada uno de los intereses que nos cobran y poder comparar y migrar de entidad, en caso de que creamos conveniente.

¿Te ha servido esta información? Conocés más sobre Intereses y comisiones? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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