Cuando se genera una deuda en los gastos de comunidad de un piso alquilado, ¿puede el arrendador repercutir estos gastos al inquilino? ¿Qué dice la ley al respecto? En este post te lo contamos.
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Por “repercutir” (o, a veces, “repetir”) se entiende la acción judicial por la cual una persona demanda a otra que se haga cargo de una deuda que se le reclama. Es común que en el contrato de alquiler se establezca que el inquilino debe hacerse cargo de pagar los gastos de comunidad del piso en alquiler, entre otros. Pero también suele suceder que, por diferentes motivos, el inquilino no realiza esos pagos. Esto genera una deuda a nombre del arrendador y puede derivar en la resolución del contrato. ¿Puede el arrendador reclamar judicialmente para que se obligue al inquilino a saldar la deuda de gastos de comunidad? Sigue leyendo: analizaremos qué dice la ley y la jurisprudencia.
Gastos de comunidad
La ley que regula los gastos de comunidad es la 49/1960, sobre propiedad horizontal. Allí se establece que “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble (…). Dicha cuota servirá para determinar la participación en cargas y beneficios por razón de la comunidad”.
Los gastos de comunidad se utilizan para cubrir los gastos generales de un edificio de propiedad horizontal. Allí se incluyen todas las obras para el mantenimiento y conservación del edificio. También se aplican a servicios e instalaciones comunes, como pueden ser la piscina, el jardín o zonas compartidas. Asimismo, en su caso, se utilizan para cubrir servicios del edificio como son la seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
El pago de este gasto se realiza en cuotas mensuales y siempre compete al propietario. En el caso que el piso esté alquilado y en el contrato diga que los gastos los tiene que asumir el inquilino, el propietario continúa siendo el responsable.
Pacto en el contrato de arrendamiento
De acuerdo a lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 4 “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. Lo más normal en este tipo de contratos es que se establezca por escrito que el inquilino debe hacerse cargo de pagar los gastos de comunidad. Amén de que, como ya se dijo, esos gastos sigan estando siempre a nombre del propietario.
Requisitos para repercutir al inquilino las deudas en gastos de comunidad
Las partes (arrendador y arrendatario) pueden haber pactado entre sí la obligatoriedad por parte del inquilino (arrendatario) de pagar los gastos de comunidad. Pero para que, llegado el caso de que ese gasto no se pague, el propietario pueda repercutir judicialmente contra el inquilino, deben darse ciertos requisitos.
Pacto escrito
El pacto que establezca la obligatoriedad por parte del inquilino de pagar los gastos de comunidad debe establecerse explícitamente por escrito en el contrato. Parece ser una obviedad, pero en muchos casos —principalmente cuando existe una relación de confianza entre las partes—, estos detalles se arreglan “de palabra ” .Y, como dice el dicho, “a las palabras se las lleva el viento”. Por eso recomendamos enfáticamente siempre dejar todos los acuerdos establecidos por escrito. Como dice otro dicho: “cuentas claras mantienen la amistad”.
Determinación del importe anual de gastos de comunidad
Para sostener la validez de la obligación del inquilino de pagar los gastos de comunidad, es importante no solo que el pacto conste por escrito en el contrato. Además deberá establecerse el importe anual que representan esos gastos. Es común que el contrato contenga una cláusula que indique algo como “el arrendatario se obliga al pago de los gastos comunes pertenecientes a la vivienda alquilada”. Esto no es suficiente si queremos quedarnos tranquilos.
Se dice que aquel que tenga sentido común siempre tendrá a la ley de su lado. (También se dice que el sentido común es el menos común de los sentidos). No es lógico cargar al inquilino con la obligación de realizar un gasto si no determinamos cuánto representa ese gasto. No se puede obligar al inquilino a pagar una cuenta que no sabe de cuánto será. Llegados a repercutir judicialmente contra un inquilino por no pagar los gastos de comunidad, si no se estableció el importe que representarían esos gastos, lo más probable es que el juzgado considere que esa cláusula es nula.
Pactos que no determinan el monto de gastos de comunidad
Como dijimos, si en el contrato no se determinó el valor que representará el gasto de comunidad, no se podrá repercutir contra el inquilino cuando se genere una deuda. Ello no quiere decir que en todos los casos vaya a generarse la deuda. Por el contrario, en la mayoría de los casos, si la cláusula está en el contrato en los términos que vimos más arriba (sin determinar el monto), lo que sucede comúnmente es que el inquilino se haga cargo de esos gastos de todos modos. El problema surge cuando ese monto es mayor al que el inquilino preveía.
Repercutir gasto en la Ley de Arrendamientos Urbanos
La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.
Para los alquileres de vivienda permanente, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
Obligatoriedad de determinar el monto en la ley
La obligatoriedad de determinar el monto de los gastos de comunidad está establecida claramente en el artículo 20 de la ley.
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
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