Se estima que este año se terminarán sesenta residencias para adultos mayores. Algunas ya están en proyecto y se añadirán 7.800 nuevas plazas al stock actual.
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Nuevos inicios
El mercado de las residencias para adultos mayores está recuperando su habitual agilidad tras el freno de las inversiones del 2020. La pandemia y la crisis generada por el Covid-19 afectó de forma directa a las residencias de ancianos, provocando cambios a medio y largo plazo. Estos cambios se deberán tener en cuenta a futuro en el momento de satisfacer las demandas. En este sentido, es necesario realizar algunas modificaciones. Como por ejemplo, modernizar las instalaciones, crear nuevos espacios más grandes por plaza y regular el límite de números de plaza por residencia. Todo esto le otorga nuevas oportunidades a los operadores que quieren expandirse o consolidar una posición en el mercado que aporte un valor añadido. Incluso ya, algunos operadores e inversores, están desarrollando nuevos proyectos. Se cree que, en 2024, España presente un stock que supere las 5.600 unidades y alcance las 407.000 plazas, frente a las 382.000 ofertadas actualmente.
El informe realizado por la consultora inmobiliaria JJL, nos dice cuáles son las principales consecuencias tras la pandemia, las tendencias actuales y las previsiones para el futuro. Según el informe, en 2035 habrá más de 12,8 millones de personas mayores de 65 años. Esto significa que este segmento de la población crecerá en un 38% respecto del 2020, donde se registraron 9,3 millones de personas mayores de 64 años. También señaliza que la esperanza de vida va a incrementar hasta los 87 años. Estos datos son los que necesariamente prometen una suba en la demanda de los servicios de residencia por parte de los usuarios.
Crecimiento en los próximos diez años
La demanda de plazas en las residencias para mayores está asociada a que el envejecimiento de la población es desigual. Sobre todo, la diferencia es entre las comunidades autónomas: Andalucía, Cataluña, Madrid, Valencia y Galicia. Además son las ciudades donde el volumen de personas de 65 años o más, es mayor.
A partir del año pasado y hasta el 2032, los principales incrementos en el porcentaje de envejecimiento los padecerán las islas. En Canarias y Baleares, se prevé un incremento del 64% y 56% respectivamente. En Murcia será de un 52%. Y en Madrid, Andalucía y Valencia los aumentos rondarán entre el 40% y el 50%. Sin embargo, en País Vasco o Cataluña se estima que el crecimiento será mejor y sólo subirá entre el 30% y el 35%.
Aumento de plazas
Según lo que se estima, en la actualidad, el mercado español cuenta con 382.000 plazas repartidas en 5.500 residencias, y el 60% de ellas son privadas. Se espera que el 2021 se terminen unas 60 residencias y se agreguen 7.800 nuevas plazas al stock actual.
Las residencias están formadas, principalmente, de tamaños pequeños y medianos. Los centros con más de 100 plazas solo representan un 23% del total. Pero el interés de los grandes inversores y operadores especializados, se radica en la construcción de ese 23% del total. Por el hecho de que se consiguen economías de escalas suficientes como la contratación de servicios comunes, jornadas completas que disponen una oferta más seductora para los inquilinos.
En este 2021 se cree que el número de plazas en el mercado español dividido entre su población mayor a 64 años, es de 4,15. Esto significa que la tasa de cobertura en España, es una de las más bajas de Europa e invita a los inversores a trabajar en nuevos proyectos para cumplir con la demanda. Se calcula que el déficit de la oferta es de 113.000 plazas, pero se prevé superar las 134.000 en el año 2025.
Andalucía, Comunidad Valenciana, las Islas Canarias y Galicia son las comunidades autónomas con más déficit de camas. El alcance de coberturas en estos territorios es menor que la media nacional. Por lo que necesitan una inversión de 77.000 camas, aproximadamente, para atender el total de la demanda.
Mercado de inversión
El sector sanitario invirtió alrededor de 280 millones de euros en las residencias para mayores a lo largo del año pasado. En el 2020 el volumen de inversión del sector sanitario disminuyó en un 37%, justamente, por la crisis sanitaria. Esto impedía realizar viajes y, por lo tanto, la posibilidad de visitar los activos por parte de los inversores quienes tenían operaciones propuestas al inicio de este año. JLL prevé que el volumen de inversión alcance los 600 millones de euros para cuando termine el 2021.
La rentabilidad prime en las residencias para mayores en España, disminuyó en 25 puntos en el segundo trimestre del 2021. Ahora se sitúa en un 4,75% por debajo de la comparativa anual. De todas formas esta rentabilidad prime sigue siendo alta si se compara con otros países europeos y sectores inmobiliarios. Además hay motivación de parte de los inversores quienes muestran estabilidad respecto al trimestre anterior.
El director de Living de JLL, Juan Manuel Pardo, comenta que, “el impacto económico y operativo de la pandemia en algunos operadores ha sido elevado, por lo que no descartamos un incremento significativo de operaciones, ya sea mediante la venta de inmuebles o de empresas tenedoras de los mismos”. Además agrega que, “el segmento tiene no solo un evidente atractivo a corto plazo, sino que la evolución demográfica en los próximos años, la solvencia de los principales operadores y la estabilidad en los retornos, hacen que cada vez haya más inversores buscando incrementar su exposición al mismo. La figura del asesoramiento especializado se constituye como elemento esencial en el proceso de maximización del valor”
Se cree que son necesarias más 67.000 plazas en las principales áreas metropolitanas y ciudades con más de 80.000 habitantes de toda España. Sobre todo por la escasez de activos prime en el mercado, los cuales aumentaron la inversión de proyectos de desarrollo. Por suerte, el mercado está evolucionando hacia la unión de promotores. Los constructores especializados junto con los inversores con operadores, quienes estructuran cada vez más operaciones a partir de la compra de suelos y contratos entre promotor e inversor.
Tipos de residencias
Se sospecha que la mejor alternativa para los mayores es la llamada retirement living. Es una tendencia que ya está fija en países como Estados Unidos, Canadá, Dinamarca, Finlandia entre otros. Pero es un auge nuevo para el mercado español.
Los retirement living son complejos de viviendas o comunidades residenciales creadas para adultos mayores no dependientes. Les permiten a los inquilinos socializar unos con otros y se promueven actividades específicas para ellos. Y si así se requiere, también vienen con atención domiciliaria.
Muchos residentes mayores se inclinan por continuar en su vivienda convencional. Por lo que conviene adecuar los muebles interiores que cumplan con los requisitos de movilidad.
Otros adultos prefieren ser trasladados a residencias para la tercera edad ya que incluyen servicios más específicos para personas dependientes. Estos son la fisioterapia, terapia ocupacional, atención geriátrica, enfermería, podología, etc.
Esperamos que este post sobre las residencias para mayores y su incremento en el mercado español, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!
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