La futura Ley de Vivienda propone, entre su variado pantone de medidas, un marco limitado a las acciones de arrendación. Lograr un equilibrio y evitar la disparada de precios en este mercado es uno de sus principales objetivos. En este artículo de Oi Real Estate repasaremos el límite al alquiler en los países más cercanos, y cuándo se prevé que comience a aplicar la ley de forma activa en España.
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Resultados en el límite al alquiler en todo el mundo
Entender el por qué de los debates que se generan en torno a las limitaciones al mercado de arrendación en España no es tarea sencilla. Tiende a suponerse que las posiciones tomadas por las autoridades de Comunidades Autónomas, las del sector inmobiliario, así como las de diversas agrupaciones sociales, son de intereses netamente políticos. Esto puede ser en cierta medida así, pero no en todos los casos.
Muchos de los argumentos opositores a las regulaciones involucradas en el preproyecto de la Ley de Vivienda, se argumentan en datos reales. Por ello es que bien cabe revisar los resultados a nivel regional obtenidos a través de este tipo de medidas.
La coalición y posiciones encontradas
El límite al alquiler propició durante el último año uno de los motivos de mayor afronta entre los socios del Gobierno central. Mientras que el PSOE sentaba sus bases en el incentivo fiscal directo a los propietarios que alquilaran sus propiedades debajo de un coste estipulado; Unidas Podemos pretendía congelar los precios de las rentas que estuvieran por debajo de la línea promedio. A su vez, Unidas Podemos propuso durante todo 2020 y parte de 2021 (hasta el acuerdo del borrador final de la Ley) que los alquileres más elevados fueran obligados a llevar (hacia la baja) sus costes hasta alcanzar niveles medios.
Ciertamente, ambos tenían su punto argumental. Y fueron presentándolos mes a mes, en las distintas reuniones que se llevaron a cabo. Esto generó marchas y contramarchas en la elaboración del proyecto, siendo apuntados por sectores opositores dada la urgencia que urgía encontrar una solución preventiva ante una eventual disparada del alquiler.
Mismas medidas, mismos resultados
Establecer medidas al mercado del alquiler, lejos de tratarse de un tema prohibido, es propio de muchas ciudades y países desarrollados. Cuando se deciden aplicar medidas tan sensibles similares a las que nos referimos en este artículo, es fundamental observar el comportamiento del mercado cercano. Así, orientando la mirada hacia países como Alemania, Italia y Francia, las posiciones de los partidos políticos en España se bifurcaron en conclusiones ambivalentes.
Para comenzar, se estima que no han dado resultados positivos en ninguna parte del mundo. Por tanto, no importa cuán desarrollada esté la economía inmobiliaria o demográfica de un país: el límite al alquiler nunca ha dado resultados positivos.
El límite al alquiler en Francia
Situándonos en contexto, se estima que en la actualidad más del 60% de los habitantes parisinos viven bajo el sistema de alquiler. Sin embargo, alquilar en París es de las acciones menos asequibles de Europa. Con una subida de precios que alcanzó el 50% en la primera década de siglo XXI, se proclamó una ley hacia 2014 que fijaba zonas de las llamadas tensionadas y permitía poner un tope a las rentas en dichas regiones.
Llevadas estas medidas a la Justicia, con la figura de la anticonstucionalidad como estandarte de los propietarios de viviendas, las sentencias detuvieron la ley en el año 2017. ¿Qué ocurrió inmediatamente después? Los precios del alquiler, contenidos a niveles altos durante dos años consecutivos, se dispararon rápidamente hasta tocar el 25%. Ante estos sucesos, en 2019 se aplicó la llamada ley Elan, que volvió a tratar el límite al alquiler y permanece en vigencia hoy día.
El ajuste al alquiler en Alemania
Las ciudades más populosas de Alemania, de Berlín para abajo, contienen una proporción alta de su población viviendo de alquiler. Estos porcentajes, oscilan al 50%, dependiendo de la localidad. Diversos estudios, mostraron que en el lapso comprendido entre 2010 y 2018 la renta en estas principales ciudades alcanzó el 40% promedio en sus incrementos.
El límite al alquiler en Alemania se impuso por parte del Gobierno en el año 2015. Se ajustaron los precios en los futuros contratos a un tope del 10% de los costes promedios, siempre teniendo en cuenta los de la zona, que deberá ser previamente declarada como tensionada. Se concluyó así que en las ciudades donde la suba había sido más pronunciada, en lo general se obtuvieron resultados apenas discretos y una desaceleración levemente moderada.
El límite al alquiler en Italia
Desde el año 2004, la totalidad de las localidades italianas se encuentran bajo regímenes que imponen un límite al alquiler. Los costes de los contratos respetan una tarifa acordada mediante asociaciones zonales de propietarios de bienes inmuebles y cámaras de inquilinos. Ambas, delimitan niveles mínimos y máximos de precios.
Para establecer estos parámetros, se consideran fórmulas dispuestas por los distintos municipios. Dichos límites no pueden ser desatendidos y la constancia de los cumplimientos queda a cargo de las asociaciones de dueños de viviendas y las de arrendatarios. Con la crisis de la pandemia COVID, a estas cámaras se les permitió pactar una reducción del alquiler. Se estima que, desde comienzos de 2020 a comienzos de 2021, el mercado del alquiler italiano sufrió una depresión cercano al 7.5% promedio y dependiendo de la zona.
¿Cuándo entrará en vigencia la Ley de Vivienda en España?
La futura Ley de Vivienda promete controlar el mercado del alquiler de forma decisiva. Como contrapunto, las experiencias extranjeras más cercanas, y en economías que podrían denominarse como similares a la española, no son buenas, ni han solucionado el problema de fondo. A pesar del apremio y de la emergencia que propone el temor a un mercado del alquiler detonado de aquí a finales de 2022, se espera que las medidas tengan luz verde recién promediando 2024.
Esto se da así considerando que luego de su aprobación (hecho que se hará efectivo a finales de 2022), el Gobierno se tomará un año y medio para corregir medidas, artículos y ordenanzas que puedan chocar con las nuevas.
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