registro de la propiedad

Ante la decisión de comprar una vivienda surgen una serie de interrogantes que se vinculan a diferentes factores que intervienen en el proceso. En post anteriores, desde Oi Real Estate hemos detallado los diferentes pasos que la operación conlleva, los documentos con los cuales se debe contar, los deberes y obligaciones de las partes interesadas, etc. En esta oportunidad, intentaremos responder a una de las preguntas más habituales que se realiza una persona al momento de comenzar la adquisición de su próximo hogar. ¿Qué conviene comprar, una vivienda nueva o usada?

En este sentido, a lo largo del post podrás encontrar las ventajas y desventajas de ambas opciones, que impuesto tributa cada una de ellas y algunos factores importantes que debes considerar al elegir el tipo de vivienda que comprarás. ¡Sigue leyendo!

¿Es mejor comprar una vivienda nueva o usada?

Al decidir comprar una vivienda, una persona debe invertir dinero, tiempo y esfuerzo. Por lo tanto, encontrar la casa indicada implica una serie de factores tanto técnicos como personales. El entorno y una buena ubicación se tornan esenciales y a su vez, los siguientes aspectos son de suma importancia:

• Cómo se encuentra distribuida la vivienda
• Cuál es la calidad de la construcción y de los materiales utilizados
• Cuál es su eficiencia energética

Si nos referimos a la personalización de la vivienda, es decir, en la posibilidad de elegir el diseño, los materiales y, en muchos casos, como distribuir los espacios, este factor se torna uno de los puntos fuertes de la vivienda nueva por sobre la usada. Esto se debe a que, el comprador será el encargado del armado y diseño de proyecto de su próximo hogar. Por lo tanto, el nivel de satisfacción y de fidelización con el nuevo hogar es mayor.

A continuación, describiremos los principales puntos a considerar para evaluar cuál es la vivienda que se adapta mejor a las necesidades de cada comprador.

Prestar atención a posibles sorpresas

Al momento de optar por la compra de una vivienda nueva o usada es fundamental tener presentes algunos aspectos que pueden surgir de manera inesperada. Por lo tanto, la principal recomendación para evitar futuros problemas es detenerse en que la vivienda cumpla con cada una de las condiciones necesarias de habitabilidad. Es decir que tenga una buena instalación eléctrica, de gas, tuberías en buen estado, grifos en funcionamiento, etc.

Asimismo, es de gran importancia que planifiques si la vivienda necesitará de reformas o arreglos concretos, por ejemplo, de humedad. En este, punto si se trata de un inmueble de segunda mano deberás prestar mucha más atención. Esto se debe a que la construcción ya ha sido habitada y por lo tanto sus instalaciones han sido utilizadas. Por lo tanto, un punto más a considerar es la antigüedad de la propiedad.

Con respecto a los inmuebles de primera mano, este tipo de sorpresas no suelen presentarse debido a que existe un período establecido por ley que otorga garantía al nuevo propietario del mismo. Es decir, el gasto correspondiente a las reformas estará a cargo de la empresa constructora.

Considerar el precio de una vivienda nueva o usada según tus recursos económicos

El precio ha sido, desde siempre, un aspecto fundamental para considerar al momento de optar comprar una vivienda nueva o usada. Por lo tanto, serán diversos los factores que dependerán de la elección. El principal factor a tener en cuenta para evaluar y comparar costes son los recursos económicos disponibles para realizar la comprar. Es decir, considerar si el pago será de contado o financiado a través de un crédito hipotecario.

Por lo tanto, la recomendación es que el precio de la vivienda nueva o usada se adapte a tu personalidad como a tu bolsillo. De esta manera, evitarás deudas y disfrutarás de un hogar a tu medida.

De manera general, los inmuebles de segunda mano cuentan con un precio medio por metro cuadrado inferior. Por el contrario, y de manera lógica, una propiedad de nueva construcción con materiales a ser estrenar demandará un precio medio por metro cuadrado más elevado.

En este sentido, se debe considerar la antigüedad de la propiedad ya que cuantos menos años tenga, más se acercará al precio de una nueva. Po el contrario, la diferencia puede aumentar cuantos más años tenga la construcción. En estos casos es de gran importancia considerar cuáles serán las reformas que deberán realizarse. Y, en consecuencia, proyectar un gasto extra estimativo para no correr el riesgo de encarecer de más la inversión en la compra. Por otra parte, si las remodelaciones son hechas por el vendedor, estas elevarán el precio de venta del metro cuadrado.  

Surge entonces un nuevo interrógate que tiene que ver con el valor total que se deberá invertir en las remodelaciones. ¿Prefieres gastar en reformas o invertir en un piso nuevo?

¿Cuáles son los impuestos que gravan la vivienda nueva o usada?

A los factores antes mencionados debes sumarle los impuestos que tributan al comprar una vivienda nueva o usada. Recomendamos fijar gran atención en este punto ya que el sistema tributario español es riguroso y su incumplimiento puede resultar en penalizaciones.

En un primer punto se debe identificar al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y al Impuesto de Transmisiones patrimoniales (ITP). El primero a gravan sobre la vivienda nueva y el segundo sobre la usada. Seguramente ambos impuestos te resulten conocidos. Pues hemos dedicado varios artículos a explicar cómo funcionan su tipo y periodo impositivo. Sin embargo, en esta oportunidad ambos tributos adquieren un protagonismo determinante.

IVA y IAJD en las viviendas de primera mano

El Impuesto sobre el Valor Añadido se encarga de gravar la compra y venta de viviendas nuevas. Es decir, se debe abonar cuando la propiedad es transmitida o entregada por primera vez luego de verse finalizada su construcción. El tipo impositivo del IVA rige según el tipo de vivienda que esté en venta:

• 10% para las viviendas que son consideradas libres.
• 4%   para las viviendas de protección oficial.

Este impuesto, a su vez, se aplica sobre la compra conjunta de garaje o anexos mientras las mismas no exceden de dos unidades.

El IVA es un tributo de carácter nacional, por lo tanto, rige de la misma manera en todo el territorio español y para todo tipo de comprador. Esto se debe a que grava el consumo de bienes y servicios de la sociedad en general.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es otro de los tributos que grava sobre las viviendas nuevas. Se trata de un impuesto que se encuentra cedido a las comunidades autónomas, por lo tanto, su valor varía de una a otra. Su tipo impositivo ronda entre el 0,5% y el 1,5% sobre el total del valor de venta de la vivienda.

Al ser compatible con el IVA, este impuesto se encarga de grava sobre la partir administrativa y sobe los documentos notarias del proceso de compraventa. Nos referimos a la realización de la escritura pública, los testimonios notariales y actas, la inscripción al Registro de la Propiedad.

ITP en las viviendas usadas

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, como su nombre lo indica, grava la trasmisión de inmuebles que ya han sido adjudicados por algún tipo de propietario con anterioridad. Es decir, sobre las viviendas usadas. Se trata de un tributo que, al igual que el ADJ, que se encuentra cedido a las comunidades, por lo tanto, su tipo impositivo también variará.

Por ejemplo, en la comunidad madrileña el tipo impositivo del ITP es del 6%. En la comunidad de Castilla La Mancha asciende a un 9% y en otras al 10%. Se trata de comunidades como Valencia, Galicia o Cataluña. Es importante considerar que, en algunas comunidades, existen excepciones al momento de tributar el impuesto según las condiciones de cada comprador.

Financiación de la compra de una vivienda nueva o usada

Si la compra de una vivienda nueva o usada se realiza mediante la adjudicación de un crédito hipotecario, la hipoteca tributará el IAJD en ambos casos, al igual que los gastos notariales, la escritura pública, etc.

¿Qué diferencias existen en la eficiencia energética de una vivienda nueva o usada?

Desde la Unión Europea se han establecido requisitos para preservar el cuidado ambiental mediante la reducción de gases, el ahorro del consumo eléctrico y la promoción constante del uso de energía renovables. Dichas condiciones tienen como finalidad reducir al mínimo el consumo energético. En consecuencia, hace varios años fue aprobado un proyecto que establece un procedimiento que certifica la calificación energética de los edificios. El documento incluye la cantidad de emisión de CO2 y el consumo de energía.

Con el paso del tiempo y el aumento en la concientización por el cuidado ambiental ha logrado que el certificado adquiera un rol fundamental al momento de promocionar viviendas nuevas dentro del mercado inmobiliario. Esto ha influido también en la decisión de los compradores ya que han comenzado a tener en cuenta esta variable.

Como resultado, cuando se trata de inmuebles de primera construcción se tiende a encontrar promociones que fijen su atención en la alta eficacia energética. Esto significa que, en el día a día de quienes habitan la propiedad, la demanda energética será menor.

Por su parte, en este punto las viviendas usadas tienen a representan un mayor consumo de energía y, por lo tanto, en el día a día, demandará un mayor conste en el servicio esenciales, como ser, la luz el gas, el agua, etc.

¿Cuánto se tarda en acceder a la vivienda?

En este punto es fundamental considerar las necesidades de cada comprador en particular. Es decir, en cuanto tiempo necesita el nuevo propietario la vivienda para poder habitarla. Según la urgencia de cada situación será mejor una vivienda nueva o usada.

La compra de una propiedad de segunda mano permitirá un acceso casi de inmediato a la misma. Esta situación será posible siempre y cuando la propiedad no necesite que se le realicen remodelaciones o grandes reformas debido a la antigüedad de su construcción.

Por otro lado, acceder a las viviendas de primera mano no será de manera inmediata a menos de que cuando se realice la compra la misma ya esté terminada. Sin embargo, este tipo de propiedades admiten mayores facilidades a la hora de financiar su pago. Esto se debe a que pueden comenzar a ser pagadas desde el inicio de la edificación y concluir en la entrega de las llaves.

Pros y contras de la vivienda usada

• Antigüedad de la casa: Una vivienda semi nueva puede no resultar la mejor opción ya que su coste no se diferenciará mucho con respecto a una vivienda de nueva construcción. Por el contrario, una casa con una antigüedad de 15 o más años, puede costar hasta un 30% menor en comparación a las viviendas nuevas.

• Tamaño y modernidad: los inmuebles usados suelen ser de mayores dimensiones. Sin embargo, suelen ser menos modernos cuando nos referimos al tipo de materiales con los cuales está construido.

• Remodelaciones: con una buena planificación, en caso de que la vivienda necesite algún tipo de reconstrucción, es posible descifrar si se gastará más que en la compra de una vivienda nueva.

Pros y contras de la vivienda nueva

• En relación a una vivienda usada ubicada en la misma zona geográfica el precio de una vivienda nueva puede ser un 30% más elevado.

• Las nuevas viviendas tienen a estar distribuidas con espacios pequeños, pero utilizados de manera eficiente.

• Si la propiedad de primera mano es parte de un complejo moderno será motivo de un aumento en el valor de los servicios esenciales, de vigilancia y seguridad.

• Durante los primeros años casi que no necesitan de mantenimiento continuo. Sin embargo, puede que en los primeros meses puedan presentar vicios ocultos. Estas imperfecciones en las viviendas nuevas están en garantía por parte de la empresa constructora.  

Esperamos que te hay sido de utilidad cada uno de los puntos que hemos presentado a los largo del artículo y que tenas más herramientas para elegir a la hora de comprar tu vivienda. Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario al final de la nota.  

Y si estás buscando comprar un inmueble nuevo o usado y necesitas ayuda para la operación puedes contactarnos. En Oi Real Estate contamos con 10 años de experiencia en el sector inmobiliario de lujo y podemos acompañarte desde el principio hasta el fin del proceso para que no tengas que preocuparte por nada. ¡Escríbenos!

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