Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo hacer para consultar el Registro de la Propiedad a la hora de comprar una vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Sin lugar a dudas, resulta fundamental que el usuario se asegure de que la vivienda que va a comprar se encuentra totalmente libre de cargas. Para eso será necesario consultarlo en el Registro de la Propiedad. Si esta es tu situación, este artículo es para ti. El Registro de la Propiedad es un registro donde se inscriben los bienes inmuebles que hay en su circunscripción y los derechos y las cargas fiscales que pesan sobre ellos.
Cuando hablamos de Registro de la Propiedad nos referimos a una institución del Estado, se trata de un servicio público dependiente del Ministerio de Justicia que brinda respuesta a la necesidad de seguridad dentro del mercado inmobiliario.
En España no es obligatorio inscribir las propiedades para que sean legalmente de su titular, excepto si se trata de hipotecas que se deben registrar de manera obligatoria. Sin embargo, no es necesario, que un local o vivienda figure en el Registro para formalizar un contrato de compra venta.
El Registro de la Propiedad no concede la titularidad legal de un inmueble, solo la hace pública. Esto quiere decir que, si eres propietario de un local, una finca o vivienda y te inscribes como tal en el Registro te ayudará a ahorrará tiempo y trámites al momento de venderla.
¿Cómo consultar el Registro de la Propiedad?
A la hora de comprar una casa es de gran importancia que nos tomemos el trabajo de mirar cada uno de los detalles para garantizarnos de que se trata de un inmueble habitable y de que, además, podremos solicitar un préstamo hipotecario sin inconvenientes para financiar su adquisición. Si nos interesa ir por una vivienda de segunda mano será necesario tener en cuenta que el inmueble tendrá que estar libre de cargas, en otras palabras, libre de deudas como, por ejemplo, puede ser un préstamo hipotecario. Para lograr comprobar que la vivienda logra cumplir con esa condición únicamente será necesario que nos ocupemos de consultar el Registro de la Propiedad.
¿Qué es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad se trata de un registro público en el que se encuentran recogidos cada uno de los bienes inmuebles (esto incluye a las viviendas) con sus respectivos datos. Dicho de otra manera, en el Registro de la Propiedad podrás encontrar la información de sus propietarios, las cargas que tienen los bienes, entre otros.
Podemos encontrar una gran cantidad de Registros de la Propiedad y cada uno de ellos se ocupará de lo que se conoce como un distrito hipotecario, ya que España, dentro del sector de bienes inmuebles, se encuentra dividido por circunscripciones. Para lograr saber cuál es el registro que nos corresponde una buena opción es usar el buscador que se encuentra en el Colegio de Registradores de España.
¿Cómo obtener el certificado del inmueble que voy a adquirir?
Para poder conseguir un certificado de la vivienda que vas a comprar, será necesario que el dueño anterior solicite una nota simple. Se trata de un documento que certifique que dicho inmueble no presenta ningún tipo de carga, esto abarca préstamos hipotecarios, embargos o cualquier tipo de deuda en general. Si quieres obtenerlo debes dirigirte al Registro de la Propiedad que le corresponde a la vivienda o bien, también puedes hacerlo por medio de internet.
Para poder llevar a cabo la solicitud de manera telemática será necesario estar abonado a la página o bien, usar el certificado electrónico. En caso de optar por la segunda opción es necesario que cuente con un lector de DNI y de la contraseña del mismo. Si no la sabes es posible dirigirte a cualquier comisaría de Policía Nacional y usar las máquinas habilitadas para el DNI electrónico. Bastara con solo poner las huellas para poder introducir la contraseña que crea conveniente y, de este modo, podrá solicitar la nota simple de la vivienda por medio del DNI electrónico.
Una vez que cuentes con el registro de la vivienda y hayas comprobado que esta no cuenta con ningún tipo de cargas, será posible solicitar un préstamo hipotecario que te permita financiarla sin inconveniente alguno. Cuando ya se haya formalizado el préstamo hipotecario, será necesario que modifiques el estatus del inmueble en el registro para que éste tenga constancia de que, a partir de ese momento, la vivienda en cuestión cuenta con una hipoteca.
¿Qué sucede si la vivienda cuenta con un préstamo hipotecario vigente?
Es posible que suceda que al consultar el Registro de la Propiedad nos llevemos la sorpresa de que la vivienda todavía tiene un préstamo hipotecario vigente. Esto se debe a que, puede suceder que los anteriores dueños hayan terminado de abonar el préstamo hipotecario, pero sin embargo, no hayan notificado al registro la información.
Si quieres solucionar este problema, la persona que va a encargarse de vender la casa tendrá que solicitar el certificado de cancelación del préstamo hipotecario a la entidad bancaria. El siguiente paso que deberá dar es validarlo frente a un notario para obtener la escritura de cancelación. Al mismo tiempo será necesario que solicite a la Agencia Tributaria de su Comunidad el levantamiento del préstamo hipotecario y pagar la tasa que corresponda. Por último, tendrá que asistir, con los dos documentos, al Registro de la Propiedad y, de esta manera, logrará de una vez por todas dejar la vivienda totalmente libre de cargas para poder proceder a venderla.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo consultar el Registro de la Propiedad al momento de comprar una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate sabemos que comprar o vender una propiedad es uno de los pasos más importantes en la vida de cualquier persona. Y también que demanda, además de una gran inversión y tiempo, un proceso que muchas veces puede resultar algo complejo. Por tanto, queremos brindarte la información precisa sobre uno de sus pasos. En esta oportunidad, te detallamos los puntos claves que debes considerar para llevar adelante la firma del contrato de compraventa de una vivienda.
Por lo tanto, si estás pensando en la compra de tu casa propia o en la venta de un inmueble, te encuentras en el post indicado.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el contrato de compraventa de una vivienda?
Se trata del documento que certifica que una persona (vendedora) entrega un inmueble a otra (compradora) a cambio de una cantidad de dinero acordada. Por lo tanto, el contrato de compraventa de una vivienda tendrá carácter bilateral (acuerdo entre dos partes) y regulador (establece derechos y obligaciones de las partes).
El Código Civilespañol establece en el Título IV que “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.
Asimismo, en los casos en los cuales se entregase el inmueble a cambio de una parte en dinero y otro por otro bien mueble o inmueble estaríamos en presencia de un contrato por laintención manifiesta de los contratantes. Y, en aquellos acuerdos en los cuales el valor de bien mueble o inmueble excede al del dinero se tratará de una permuta.
Para llevar adelante la firma de un contrato de esta índole, es necesario que ambas partes tengan la capacidad real y suficiente para poder cumplir con lo acordado y las propias obligaciones. Un punto importante a considerar es que acuerdo contractual se cumple por voluntad propia de las partes. Por lo tanto, resulta fundamental que se declare de manera concreta el consentimiento de la trasmisión de la propiedad a cambio de un precio determinado.
Pasos para firmar un contrato de compraventa de vivienda
Al momento de llevar adelante la venta de una vivienda, la firma del contrato de compraventa significará la escritura de la sucesión. Es decir, es el comprobante que la operación está siendo exitosa. De esta manera, se evitan futuros incidentes.
En este sentido, luego de conseguir el futuro comprador, se deben realizar una serie de pasos para llevar adelante la firma del contrato de compraventa de una vivienda. Los mismos son los siguientes:
Confirmar cual es la situación jurídica de la vivinda
Luego de la búsqueda de la vivienda que mejor se adapte a tus necesidades y economía y de haber dado con ella, debes corroborar algunos puntos claves para conocer si todo está en regla. Nos referimos a cuestiones como:
¿Quién tiene la titularidad de la vivienda?¿Cuántos propietarios tiene?
¿Cuál es el estado en el que se encuentra la propiedad?
La manera de poder consultar todo acerca del estado de la propiedad es mediante la solicitud de una nota simple en el Registro de la Propiedad.De manera sintética, es el documento que te brindará la información precisa sobre la vivienda. De esta manera, en el caso de que algo no se ajuste a lo pactado puedas reclamárselo al vendedor de manera inmediata.
En el caso, luego de obtener los datos de la vivienda, todo se encuentra en orden el vendedor y tú pueden llevar adelante la realización del contrato de compraventa.
Corroborar normas de urbanización para fincas o terrenos
Si lo que se está transfiriendo mediante un contrato de compraventa es una finca o un terreno se deberá certificar que el mismo cumple con determinados requisitos de urbanización. Este paso se deberá llevar acabo en el ayuntamiento en el cual se encuentre la parcela a la venta. Es decir, se deberá corroborar si está en suelo urbano o rural, su es posible que se urbanice o no. Así como en el caso de viviendas, en estas situaciones también se deberá descartar que no existen tributos por liquidar.
Además, se recomienda asegurarse de que la superficie de la parcela sea exactamente la misma que figura en el Registro. Es una forma de evitar futuros inconvenientes con los propietarios de terrenos vecinos.
Firma de un precontrato
Una vez confirmado que la vivienda se encuentra en condiciones aptas para ser transferida es posible llevar adelante un precontrato. Sobre todo en los casos en los que se requiere la contratación de un crédito hipotecario.
La función de este tipo de documento recae en asegurar la operación de compraventa y no es obligatorio, pero si de gran utilidad para las agencias y los vendedores particulares para concretar la operación.
Es conocido de manera general como contrato de arras. En él se pacta una seña a cuenta del precio total de la venta. Es decir, el comprador entrega una parte del valor total del inmueble. Si el comprador no cumple con su parte perderá la seña entregada. Por su parte, si el vendedor no cumple con sus obligaciones deberá devolver el monto recibido de manera doble.
En el precontrato debes prestar mucha atención ya que, en norma general, las partes quedan obligadas a la realización del contrato de compraventa definitivo. Por tanto, si decides llevar adelante la compra de una casa determinada debes estar completamente seguro de ello. Además, si planeas comprar la vivienda mediante un crédito hipotecario debes asegurarte que cumples con los requisitos necesarios y que la propiedad está habilitada para obtener dicha financiación. Así como el vendedor deberá asegurarse que lo pactado cumple con sus expectativas de venta.
Firma del contrato de compraventa de vivienda
Después de haber pactado con tu vendedor el precio final de la vivienda y, posiblemente, haber entregado una señal mediante un precontrato de arras, llega el momento de la firma del contrato de compraventa.
Como dijimos, en él se deberá detallar, de manera rigurosa, el objeto de la operación, sus características, las cláusulas correspondientes, los derechos y obligaciones de las partes, y la firma de ambas.
Por lo general, se realiza en la oficina de un abogado competente o de la gestoría que lleva adelante la operación, en caso de ser así. Todas las partes que integren el proceso de compraventa deben presentarse con identificación para llevar adelante la firma. Una vez realizado y firmado el contrato, todas las partes se quedan con una versión original del contrato.
Luego, se debe llevar adelante el acto de escritura pública ante un notario para poder inscribir la propiedad en el registro. En caso de viviendas de segunda mano, cambiar la titularidad de la propiedad.
Ya entregada la vivienda deben pagarse los impuestos de la propia compra. Nos referimos al IVA, si se trata de un inmueble nuevo, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si a propiedad es usada.
Con las facturas que acrediten la liquidación de cada tributo, junto a las copias simples de la escritura, se procederá a inscribir la compra en el registro. En los casos en los cuales se detecten vicios luego de recibir la vivienda, el comprador podrá reclamarlos cuando se den las siguientes circunstancias:
Si es una vivienda usada en un lapso de 6 meses.
Si la vivienda es de primera mano en un plazo de entre 1 y 10 años según el problema existente.
¿Qué datos integran al contrato?
Cuando se firma un contrato de compraventa de una vivienda es de suma importancia atender a los diferentes datos que lo integran. Es un punto clave para lograr evitar conflictos legales que puedan llegar a provocar la pérdida de la vivienda.
En este sentido, nos referimos a las cláusulas de la compraventa que integran el contrato. Las mismas funcionas como condiciones estrictas a cumplir que se refieren a diferentes aspectos del acuerdo. Como ser la información personal de las partes, el valor del acuerdo, la fecha de entrega de la vivienda, las cargas de la misma, etc.
A continuación, te detallamos las principales cláusulas que no pueden pasar desapercibidas antes de firmar el contrato de compraventa de tu vivienda.
Información de las partes involucradas
La información personal de las personas que se encuentran involucradas en la operación es central y pueden identificarse varias situaciones.
A modo de datos personales de las partes nos referimos a:
Nombres y apellidos completos,
Número de identificación,
Domicilio,
Número de contacto
Y en cuanto a los posibles casos que pueden suceder nos referimos a:
Si la propiedad es un bien ganancial deben firmar ambos cónyuges.
En caso de que la operación este siendo realizada por una agencia inmobiliaria, suele firmar el contrato el representante legal de la misma.
Si el propietario del inmueble ha fallecido, los herederos deberán firmar el contrato. En estos casos, deberán tener al pendiente y en regla la documentación que acredite la sucesión y el pago del impuesto correspondiente.
Precio acordado
En esta cláusula se detalla todo lo vinculado a los valores acordados entre las partes. Es decir, el precio negociado final, el monto mensual a abonar, costos extras y los intereses. Estos datos se deben incluir de manera desglosada y clara. En este punto, como comprador tienes que estar completamente de acuerdo con cada uno de los puntos explicitados.
Además, debe incluirse una cláusula ante posibles costos extras que puedan presentarse una vez recibido el inmueble. Es decir, se detallarán las garantías de refacciones o la sustitución de materiales en caso de que surjan problemas ocultos no detectados previo a la firma del contrato.
En la descripción de las formas de pago, el total acordado, debe incluirse, además, si se ha realizado un contrato de arras y el valor entregado por el mismo. Por último, se debe incluir una cláusula en caso de una posible recisión del contrato de compraventa de vivienda.
Luego de completar el siguiente formulario podrás descargarte en forma gratuita un modelo de contrato de compraventa
Cláusula de multas y penalizaciones
Se trata de aquellas cláusulas vinculadas con el pago en tiempo y forma en relación a lo acordado. Si bien adelantar el pago de una hipoteca en el caso de dispones con anterioridad a la fecha de pago el dinero es muy práctico, muchas veces las entidades financieras cobran intereses ante estas situaciones. Es decir, ante la modificación del calendario de pagos acordado.
Por lo tanto, cuando lleves adelante la lectura final del contrato de compraventa te resultará de gran ayuda prestar atención a esta cláusula. En este sentido, debes asegurarte de la existencia o no de intereses o penalizaciones en caso de querer abonar por adelantado.
Otra recomendación para evitar algún tipo de multas, es revisar el apartado de permisos de edificación. Se trata de identificar si en el contrato figura la posibilidad de sumarle metros de construcción a la vivienda.
Gastos de la operación y cargas de la vivienda
Como mencionamos anteriormente, es fundamental reconocer si la propiedad que vamos a adjudicar dispone de cargas. Por lo general, la más reconocida es la carga por hipoteca. En este caso, debes infórmate las posibles soluciones, ya sea solicitando al vendedor que cancele la deuda, subrogando el crédito o cancelando la deuda en el mismo momento en que se realiza la operación de compraventa.
Como ya te hemos recomendado, puede solicitar a nota simple para conocer dicha información.
En el contrato aparecerá dicha cláusula de la siguiente manera:
Por la parte de los gastos, se deben tener en cuenta dos partes. Por un lado, los gastos vinculados a la comunidad de propietarios.En el caso de existir deudas con la comunidad, una vez realizada la operación es el comprador quien deberá asumir el pago de las mismas. Por tanto, es de suma importancia remarcar en el contrato la no existencia de deudas, o que, en caso de existir, serán devengas por el vendedor previo a la fecha de compraventa acordada.
Y, en segundo lugar, los gastos propios de la compraventa son:
Plusvalía Municipal.
Escritura pública en la notaría.
Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Gestoría, en el caso de ser necesario.
Otros gastos e impuestos
En estos casos, en el contrato debe estar aclarado de manera concreta y clara que gastos corresponde a cada una de las partes.
Te recomendamos leer este paso a paso de como comprar una vivienda en España.
Esperamos te hay sido de gran utilidad esta guía actualizada acerca del contrato de compraventa de una vivienda. Si te has quedado con algún pregunta, duda o inquietud puedes dejarnos tu comentario. DesdeOi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Además, si estas pensando en comprar o vender tu casa podemos acompañarte, sabemos cómo hacerlo. Puedes ponerte en contacto de manera directa y te acompañaremos en todo el proceso.
La posibilidad de cancelar una hipoteca puede ser una alternativa en diferentes situaciones. Se trata de pagar la deuda con la entidad bancaria antes de tiempo. Ya sea para vender la propiedad hipotecada o por el solo hecho de haber conseguido la suma de dinero correspondiente para cancelarla.
Esta decisión tiene una serie de ventajas, como, por ejemplo, el ahorro en los intereses que deberías abonar por la concesión del crédito. Sin embargo, la cancelación de un préstamo hipotecario conlleva una serie de gastos y un proceso determinado para lograr liquidar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
En este post te contamos el paso a paso de como cancelar una hipoteca con la entidad bancaria y con el Registro.
En este artículo encontrarás:
¿De que se trata cancelar una hipoteca?
Se trata de un proceso mediante el cual una persona adelanta el pago por completo de una deuda que ha adquirido para la compra de una vivienda durante un tiempo determinado y que figura de manera específica en la escritura pública del inmueble. El procedimiento para cancelar una hipoteca es también conocido como “amortización total del préstamo hipotecario”.
Cuando hablamos de la cancelación de una hipoteca nos referimos a:
El pago de la última cuota del préstamo. De esta manera, la deuda queda completamente saldada.
Cancelar la hipoteca mediante el pago de la misma de manera anticipada, es decir, amortizando el crédito.
Que la vivienda quede libre de cargas, a través de la cancelación de las mismas en el Registro de la Propiedad.
¿Cuáles son las ventajas de cancelar una hipoteca?
Una de las principales ventajas de cancelar una hipoteca es el ahorro correspondiente a los intereses del préstamo. Esto se debe a que, al acortar el tiempo de pago, los intereses que se devengan son menos y, por lo tanto, el importe final del crédito es considerablemente inferior.
Sin embargo, cancelar una hipoteca es una decisión que debe ser pensada según el contexto. En la actualidad, adelantar el pago de un crédito puede no ser la mejor alternativa debido a los bajos intereses con los cuales están facilitando hipotecas las entidades bancarias. Por lo tanto, se recomienda pensar en la posibilidad de invertir en capital.
Si estás pensando cancelar una hipoteca, te recomendamos realices el pago adelantado en los primeros años del crédito o cuando no se haya llegado al máximo deducible al adquirir una vivienda en concepto de declaración de la renta.
Pasos a seguir para la cancelación de una hipoteca
Una vez que te decidas a llevar adelante el pago adelantado de una hipoteca, ya que cuentas con el dinero suficiente, deberás seguir los siguientes pasos:
En primer lugar, debes contactarte con el banco y notificarle la decisión de querer cancelar el crédito hipotecario. La entidad bancaria se encargará de comunicarte cual es monto de la deuda y cuáles son los costes por llevar adelante el reembolso.
Luego, deberás presentar en un documento escrito la cantidad de dinero que deseas adelantar y el día para llevar adelante la operación. Algunas entidades bancarias solicitan que el pedido de cancelación sea con anterioridad. Por lo tanto, al recibir la hipoteca es de gran importancia leer la escritura para conocer con exactitud qué tipo de plazo existe para poder enviar el aviso.
Por último, debes depositar el monto a pagar en la cuenta de la hipoteca con la diferencia destinada a pagar algún tipo de comisión por la amortización antes de tiempo. El día que haya quedado como fecha de pago el banco cobrar el monto indicado y el crédito quedara cancelado.
Gastos por el pago adelantado de una hipoteca
Es importante tener presente que cancelar una hipoteca con anticipación pude demandar una comisión según el adelanto, sea total o parcial. El monto por amortización adelantada se encuentra limitado por ley de la siguiente forma:
Este cargo, eso sí, está limitado por ley de la siguiente manera:
Hipotecas variables: pueden aplicar un 0,15% durante los primeros cinco años o un 0,25% en los tres primeros. En el caso de que se venza el plazo determinado no podrá cobrarse ningún tipo de comisión.
Hipotecas fijas: la comisión por realizar por adelantado el pago de una hipoteca será de un 2% como valor máximo en los 10 primeros años. Para el resto del periodo del préstamo será un 1,5%.
Un factor a tener en cuenta en este punto, es que la comisión bancaria para cancelar una hipoteca solo puede ser cobrada en el caso de que produzca una pérdida. Es decir, si tu hipoteca es fija y los intereses al momento de su cancelación son más altos que cuando se la solicitó, pues entonces el banco no tendrá pérdidas y por lo tanto no podrá cobrar la comisión por la amortización.
¿Cómo se cancela una hipoteca en el Registro de la Propiedad?
Cuando se lleva adelante la cancelación de una hipoteca, la deuda con la entidad bancaria quedará completamente saldada. Sin embargo, no siempre que se amortiza el total de un crédito la vivienda queda libre de cargas. Para que esto suceda efectivamente se necesita además cancelar la hipoteca en elRegistro de la Propiedad.
Según el tiempo y el dinero con el que dispongas para llevar adelante la cancelación registral de tu hipoteca podrás optar por tres alternativas. Realizarla de manera particular, que la gestione la misma entidad bancaria o contratar una empresa gestora para que se ocupe de la operación.
Te detallamos el proceso de las tres alternativas y los pasos que debes seguir.
Cancelar una hipoteca con una empresa gestora
Esta alternativa resulta muy aconsejable para quienes quieren cancelar una hipoteca y no disponen del tiempo necesario para realizar el trámite. Se trata de contratar la gestión de una empresa independiente. Es decir, una gestoría que no tenga vínculo con la entidad bancaria prestadora del crédito. A su vez, dicha entidad no debe, tampoco, tener relación con el comprador, cuando la cancelación se deba a la venta de un inmueble.
La empresa gestora independiente se responsabilizará de cada uno de los trámites necesarios. De esta manera, podrás ahorra tiempo y evitarás tener que desplazarte para la ejecución de la operación. Así como la contratación de una gestoría implica ahorro de tiempo, a su vez demanda un gasto de dinero. Por lo general, el coste es menor a lo que costaría la contratación de la gestoría de una entidad bancaria.
Con la entidad bancaria
Otra de las alternativas para cancelar una hipoteca es dejar que el propio banco que te la ha concedido o el del comprador (si has vendido la vivienda) gestione el reembolso. Si bien es, de las tres alternativas, la más cómoda, es a su vez la más costosa. Esto se debe a que los bancos suelen disponer de honorarios más elevados y acostumbran a pedir un suministro para poder pagar los gastos que demanda el proceso. A su vez, determinadas entidades bancarias podrían pedir una comisión extra por actuar como intermediarias.
Por cuenta propia
La alternativa de cancelación de crédito hipotecario por cuenta propia es la más económica, pero demanda mucho tiempo, organización y paciencia. Los pasos que debes seguir para cancelar una hipoteca de manera particular son:
Primero debes solicitarle al banco un certificado de deuda cero. Este documento es gratuito y es el que justifica que se ha liquidado el total de la hipoteca. Por lo general, se retira en la sucursal de la entidad bancaria aunque también es posible ponerse en contacto con el banco y solicitar el envío a domicilio.
En segundo lugar, deberás presentarte a una notaría para hacerle entrega del certificado de deuda cero. El notario que acredite la validez del documento no debe ser necesariamente el mismo con el cual se firmó la escritura de la hipoteca. Una vez presentado el certificado, se hará la escritura para la cancelación del crédito.
Luego, deberás recoger la escritura de cancelación por la notaría cuando el notario te indique que ya está lista. La escritura debe estar firmada por el representante del banco y la misma será abonada luego de la certificación del notario. Este paso del proceso puede demorarse algunos días.
El cuarto paso que deberás realizar es completar el formulario modelo 600 del IAJD. El Impuesto sobre Actor Jurídicos Documentados deberá ser presentado en Hacienda con la escritura para cancelar la hipoteca en la mano.
Por último, deberás llevar toda la documentación al Registro de la Propiedad. Una vez allí, tienen que presentar la escritura para cancelar una hipoteca y la copia del IAJD. Luego del transcurso de 15 días, Hacienda te notificará que debes pasar a retirar los documento y abonar la minuta. Llegado ese momento, la carga sobre la vivienda será levantada. Se recomienda, al retirar el documento, aprovechar y solicitar una nota simple para conocer con exactitud cuál es el estado de las cargas.
¿Cuándo es necesario cancelar la hipoteca en el Registro?
Para realizar la cancelación registral de la hipoteca es necesario haber liquidado por completo el monto que te ha otorgado el banco. Una vez abonada la totalidad del préstamo, se podrá solicitar la cancelación de una hipoteca en las supuestas situaciones:
Esperamos te haya sido útil la información del paso a paso para cancelar una vivienda. Si te has quedado con alguna duda, puedes dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Si estas pensando en vender tu piso o casa podemos no dudes en escribirnos. Nos avalan más de 10 años de experiencia en el mercado de propiedades de lujo. ¡Contáctanos!
A pocos meses de arrancar el año 2020, España, y el mundo entero, se vieron envueltos en una pandemia que afectó a todos sectores de la sociedad. El mercado inmobiliario y las regulaciones en el mismo no fueron la excepción. Con la presencia del COVID-19, se disparó el número de viviendas heredadas debido al aumento continuo de fallecimientos a causa del virus. En este sentido, el estado español sancionó la derogación del Art.28 de la Ley Hipotecaria, medida que entrará en vigencia a partir del 3 de septiembre del 2021 y que repercutirá directamente en la compraventa de viviendas.
En la siguiente nota, te contamos cómo afecta la eliminación del artículo a la compraventa de propiedades heredadas y de qué trata la normativa.
En este artículo encontrarás:
Pandemia y el aumento de viviendas heredadas
Como sabemos, el Covid-19 fue la causa para que millones y millones de personas perdieran la vida. Uno de sus resultados fue el aumento de la cantidad de viviendas heredadas durante la pandemia. Según expertos y estadísticas del Registro de la propiedad, podría tratarse de índices récords.
Desde el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) afirman que desde enero a mayo de 2021 se han registrado más de 85.000 sucesiones por herencia. Lo que se calcula son aproximadamente 500 sucesiones diarias.
Los índices presentados por los expertos los integran solamente aquellas transacciones que han sido aceptadas por el Registro de la Propiedad. En este sentido, quedan por fuera de la estadística todas las sucesiones que han sido rechazadas debido a que las deudas de la persona fallecida superaban el patrimonio heredado.
¿Cuáles fueron las comunidades con mayores registros?
Siguiendo con las estadísticas oficiales del INE, Cataluña representa la comunidad con mayor cantidad de registrosde sucesiones por herencia en pandemia. Se trata de un número aproximado de 15.000 transacciones.
De muy cerca, se asoman las comunidades de Andalucía con 14.000 registros, la comunidad madrileña y la valenciana con aproximadamente unas 11.200 operaciones.
Con una numero bastante alejado, le siguen Cartilla de León con un registro de 5.324 viviendas heredades y País Vasco con unas 4.223.
Por su parte, y de manera particular, en La Rioja, desde enero a mayo, se registraron por debajo de las 1000 viviendas. Y, más singular aún, Malilla y Ceuta, en el mismo periodo, menos de 100 operaciones.
¿De qué se trata el Art.28 de la ley hipotecaria?
Por su parte, la Ley Hipotecaria regula todas las acciones que forman parte del mercado hipotecario en España. A partir de su sanción, es la norma que condensa la normativa general que será aplicada en los ejercicios de inscripción y anotación de actos y contratos vinculados a todos los derechos reales que rigen sobre los bienes inmuebles.
La Ley Hipotecaria ha ido modificándose a lo largo de la historia desde su sanción con la finalidad de ir acomodándose a los tiempos modernos.
Asimismo, el 15 de mayo del año 2021 la normativa sufrió su más reciente cambio. Se trata de la derogación del Art.28 de la Ley Hipotecaria.
Art.28 de la Ley Hipotecaria
Art.28 de la Ley hipotecaria
Este artículo regula parte de las operaciones que se puede realizar con una vivienda heredada. De manera sencilla, establece el período que debe trascurrir para que la sucesión de los bienes y obligaciones del causante tenga efecto en el registro ante la ausencia de herederos forzosos. Es decir, ante el fallecimiento de una persona sin ascendentes, no descendientes o conyugue, y sus bienes son heredados por herederos indirectos, en el caso de bienes inmuebles el dominio no será de pertenencia antes de transcurridos dos años del deceso.
El articulo pretende regular el modo de acción ante la aparición de un hijo ilegitimo en el trascurso de ese periodo. Como así también, la posible aparición de un testamento realizado a mano o un heredero directo que se desconoce.
¿Cuál es el vínculo entre el artículo 28 y las viviendas heredadas?
La existencia del Art.28 de la Ley Hipotecaria tiene un efecto directo sobre el proceso de compraventa de viviendas. Esto se debe a que si el inmueble puesto a la venta es afectado por el articulo 28 la persona compradora no podrá acudir al artículo 34 de la Ley. Por su parte, el artículo 34 establece:
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
Articulo 34 de la Ley Hipotecaria
Vamos con un ejemplo para que resulte más sencillo:
Supongamos que decides comprar una casa. La buscas, la encuentras y acuerdas con el vendedor todo el proceso: precio, día de la firma del contrato de compraventa, entrega de llaves, financiación, etc. Además, solicitas la nota simple para corroborar que este todo en orden. Una vez realizada la operación decides inscribirla en el Registro de la Propiedad. Resulta que aparece de sorpresa un embargo.
Ante estos casos, en los cuales has adquirido la vivienda a cambio de una cuantía (carácter oneroso) y de buena fe, te encontrarás protegido por el Artículo 34 de la ley. Es decir, en el caso de un alzamiento de bienes dicho acto afectará al vendedor y no al inmueble que adquiriste.
Este artículo podrá ser aplicado siempre que la cosa adquirida no se vea afectada por el Art.28 de la Ley Hipotecaria. Esto quiere decir, que si adquieres una vivienda heredada sin que hayan transcurrido dos años desde el fallecimiento del causante no te encontrarás protegido por el artículo 34.
Entonces ¿Cómo afecta a las viviendas heredadas?
Las viviendas heredadas son parte del conjunto de bienes inmuebles que se ven afectados por la existencia del Art.28 de la Ley Hipotecaria. Es preciso, saber que no todas las viviendas heredadas están afectadas por esta normativa. Solo aquellas que se dan de manera indirecta, es decir, sin la existencia de un testamento o de herederos forzosos.
Este tipo de viviendas, las que son heredadas, en muchas ocasiones son ofertadas a precios muy competitivos por la necesidad de vender el inmoble de manera rápida. Pero, al mismo tiempo, son las que más cuesta vender ya que con el Art.28 los compradores sufren ciertas limitaciones. Por un lado, el temor de que aparezca un heredero y reclame la propiedad. Y por el otro, lo difícil que se hace encontrar financiación por parte de las entidades bancarias.
Limitaciones del Art.28 de la Ley Hipotecaria en la compraventa de viviendas heredadas
Con respecto a esto último, los bancos se niegan, en la general, a conceder préstamos para la compra de viviendas heredadas. Se debe a que si llegase a presentarse un heredero con derecho al bien podrían perder la garantía propia de la hipoteca. Esta es una de las limitaciones que acarrea la existencia del Art.28 de la Ley Hipotecaria.
Como mencionamos, la demanda por la compra de viviendas heredadas es alta debido al bajo coste en el mercado. Sin embargo, los procesos de compraventa de esta índole, en muchos casos, no llegan a concretarse ante la posibilidad de perder la propiedad por la aparición de un heredero. Si esto sucede, el nuevo propietario del inmueble no podrá negarse a devolver la propiedad. Sin embargo, si deberá continuar con el pago de la hipoteca.
Conocer el estado en el que se encuentra una vivienda que ha sido heredada es muy sencillo. El interesado en el inmueble debe ingresar al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple. En dicho documento aparecerá la información necesaria para conocer a fecha de trasmisión y el estado de los herederos. Es decir, si so forzosos o no.
Existen casos en que la compra de este tipo de viviendas es mediante el alquiler con opción de comprar. Para que, una vez transcurrido los dos años, se pueda acceder a la compra definitiva del inmueble.
¿Qué implica la derogación del Art.28 de la Ley Hipotecaria?
Como hemos mencionado, la última modificación de la normativa que regula el mercado hipotecario fue la derogación del artículo 28. Según este cambio, a partir del 3 de septiembre, el artículo en cuestión quedara sin efectos. La normativa figurará como Ley 8/2021, publicada el 2 de junio del 2021 en el BOE.
Esta modificación permite que al heredar un bien inmueble no se deba esperar dos años para poder convalidar la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, aquellos herederos indirectos de la vivienda podrán ponerla en venta sin tener la preocupación de la aparición futura de algún heredero legítimo.
Este cambio en la normativa viene siendo demandado hace varios años. A su vez, la nueva medida se ajusta a otras modificaciones en artículos de diversas normativas. Nos referimos a los cambios en el Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento.
Herencia de vivienda en pandemia y derogación del artículo 28
Al principio lo mencionamos, la llegada del Covid-19 provocó la muerte de millones de personas en todo el mundo en lapso de tiempo muy acotado. En consecuencia, el número de viviendas heredas inscriptas se depararon hasta llegar a cifras récords.
En muchos de estos casos, resulta que no tienen herederos legítimos. Por lo tanto, son ofrecidas en el mercado inmobiliario para venta en un coste muy competido.
Sin la derogación del Art.28 de la Ley Hipotecaria, la concreción de la operación de compraventa resultaría dificultosa. No solo por la situación económica en recuperación. Sino, además, por la imposibilidad de tener el dominio total de la vivienda al verse afectada por el artículo.
Por lo tanto, en la situación actual, la derogación de la normativa es altamente oportuna. Esto supone que se podrán vender viviendas heredadas de manera más sencilla, y podrán aparecer más de interesados al no correr el riego de que exista un heredero forzoso. A su vez, los bancos podrán sortear la incertidumbre de la pérdida de la garantía y de esta forma podrán financiar con mayor facilidad este tipo de operaciones.
Hasta aquí todo lo referido al Art.28 de la Ley Hipotecaria. Si te has quedado con alguna duda puedes ponerte en contacto con nosotros mediante un comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Y, si estás pensando en comprar o vender una vivienda, estamos a disposición para brindarte el mejor asesoramiento. Solo debes enviarnos tu consulta.
Para conocer todo acerca de que es una herencia y un testamento te recomendamos leer la siguiente nota.
Todo el proceso que conlleva la compra de una casa no es sencillo. En Oi Real Estate sabemos lo importante de este paso, por eso queremos brindarte el mejor asesoramiento. Si estás pensando en comprar una propiedad debes conocer cada movimiento que debes llevar acabo. En esta oportunidad, te contamos como inscribir tu vivienda en el Registro de la Propiedad en España.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el Registro a la Propiedad de España?
Es posible que conozcas qué es el Registro a la Propiedad en España pero puede que no sepas la importancia que tiene en el proceso de compraventa de una vivienda. En este tipo de procedimientos, el registro de un inmueble es fundamental.
En este sentido, el Registro a la Propiedad es una entidad pública que cumple la función de llevar adelante la inscripción de actos y contratos vinculados al dominio y derechos reales sobre bienes e inmuebles. Es decir, es la institución que lleva registro de todos los procesos legales que se realizan sobre un inmueble.
Entre otras acciones, se encarga de registrar los cambios en la titularidad del inmueble, inspeccionar a situación legar de la propiedad. Es decir, registrar si posee cargas hipotecarias, créditos o embargos. En resumen, se encarga de administrar, explorar y corroborar la legalidad toda la documentación relacionada a una vivienda.
¿Qué información se puede solicitar en el Registro y quienes pueden hacerlo?
En primer lugar, cualquier persona, con una demostración legítima por la cual solicita información referida a un inmueble, puede acceder a la misma. Por su parte, la entidad evaluará el interés presentado. En el caso de negar la petición deberá justificas los motivos por los cuales se niega a brindar la información solicitada.
A partir de la aprobación de la solicitud, la persona solicitante puede acceder a la información a través de dos medios. Ambos soportes contienen una descripción de densa de todos los datos referidos a la propiedad. A continuación, te detallamos cada una las vías para el acceso a la información de un inmueble.
Se trata de un documento de carácter completamente informativo pero que no brinda total fe de la inscripción. La nota simple contiene toda la situación actualizada de una propiedad basada, de manera concreta en:
Descripción: detalla los datos sobre la naturaleza de la propiedad, donde se encuentra localizada, la cantidad de superficie construida y de utilidad. A lo que se le suma, información sobre su referencia catastral y sobre su división horizontal. En el caso de que el inmueble sea considerado una vivienda, también incluirá si la misma posee algún tipo de protección pública
Titularidad de la finca: todos los datos referidos a las personas que dispongan de la titularidad de la propiedad.
Cargas vigentes: toda la información vinculada a las posibles cargas que puedan recaer sobre la propiedad.
Para obtener la nota simple de un inmueble haz clic aquí.
Certificación del Inmueble
Esta certificación contiene el dominio y/o titularidad de la propiedad y todas las cargas o gravámenes sobre la misma que se encuentren vigentes.
A diferencia de la nota simple, la certificación del inmueble “es un documento público que da fe, en juicio y fuera de él, del contenido de los asientos del Registro”, como lo afirma la entidad en su sito web.
Para obtener la certificación de inscripción de un inmueble haz clic aquí.
Nota de Localización de Propiedades
Se trata de una nota emitida por el Servicio de Índices del Registro de la Propiedad, que depende y es mantenido por el Registro de la Propiedad en España. Este servicio es conocido como Registro Central de Índices o Registro Central de la Propiedad. También, este documento puede ser encontrado bajo el nombre de Índice de la Propiedad o Nota de Índices
El contenido de la nota brinda información respecto a los inmuebles y los derechos de una persona (física o jurídica) en una provincia, un municipio. Es decir, mediante la nota de localización se puede conocer los municipios españoles en los cuales una personas o empresa tiene propiedad y cada uno de los registros en los cuales las misas están inscriptas.
Sin embargo, no incluye cuantas propiedades tiene un titular ni los datos específicos de cada una. En este sentido, “la Nota de Localización de Propiedades no contiene las características de cada propiedad, como su propio nombre indica, esta nota solo sirve para localizar los municipios donde una persona o empresa tiene propiedades” como lo establece la entidad en su página web.
Para obtener la nota de localización de una persona o empresa haz clic aquí.
¿Inscribir la vivienda e el Registro de la Propiedad en España es obligatorio?
Si bien realizar la inscripción de la propiedad es de suma importancia, ya que brinda protección a su propietario, en territorio español no resulta un trámite obligatorio.
Por lo tanto, la inscripción de los bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad es voluntaria e integra:
1)Todos los documentos relacionados a la adquisición de una propiedad en el proceso de compraventa de la misma.
2)Todos aquellos derechos reales que recaen sobre la propiedad que se inscribe.
Resulta de gran importancia saber que, si bien la inscripción de una vivienda en el Derecho español es voluntaria, llevar adelante su registro implica seguridad jurídica para el inmueble y para su propietario. Una vez inscripta la propiedad, todos sus derechos pasan a ser parte de la protección de los Tribunales.
Por otra parte, la inscripción en el Registro a la Propiedad de un inmueble facilita su posible transmisión. Además, posibilita la adquisición de una financiación a menos valor en relación a las viviendas que no se encuentran inscriptas.
¿Qué documentación necesitas para inscribir tu vivienda en el Registro de la Propiedad en España?
Si deseas inscribir tu propiedad, además de la solicitud correspondiente, deberás presentar el título de adquisición de la misma, el recibo de pago del Impuesto de Trasmisiones Patrimonialesy la certificación correspondiente al pago de la Plusvalía Municipal.
Estos serían los documentos necesarios para el registro de una vivienda. Sin embargo, el Registro de la Propiedad, en determinados casos, puede solicitar documentación extra. Luego de la presentación y comprobación de lo presentado, el siguiente paso es el registro de la propiedad.
Beneficios de registrar una vivienda
Si bien la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad de España no es obligatoria, llevar adelante este proceso ofrece una serie de beneficios. Estos son algunos de los más destacados:
El Registro es la única entidad que otorga el derecho de un titular sobre cualquier propiedad o bien inmueble.
En el caso de la escritura pública, la misma solo adquiere valor en tanto se encuentre inscripta en el Registro de la Propiedad.
Inscribir una vivienda ofrece el respaldo de la entidad frente al posible reclamo sobre la misma de terceros.
Si se quiere acceder a un prestamos hipotecaría, la inscripción del inmueble es requisito indispensable.
Un paso a paso de como inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad en España
Si luego de llevar adelante la compra de una casa o piso decides registrarla, debes consideras una serie de pasos fundamentales. De esta manera, te asegurarás una protección legal y jurídica sobre tu propiedad.
El proceso que debes llevar adelante es sencillo y puede resumirse en cuatro pasos:
En primer lugar, debes solicitar un certificado, en la entidad bancaria competente, de libre deuda que acredite el pago de la hipoteca.
El segundo paso es realizar la firma de la escritura pública ante notario que indique la cancelación del préstamo.
En tercer lugar, debes presentar la documentación en Hacienda y llevar completar los formularios de ITP-AJD.
En cuarto y último lugar, debes presentar la documentación anteriormente solicitada en el Registro de la Propiedad de España. Es decir, la escritura notarial y los documentos que acrediten el pago de los tributos correspondientes.
Desde Oi Real Estate recomendamos, si realizas la compra de una vivienda, realizar la inscripción de la misma en el registro. De esta manera, te aseguras una mayor seguridad y facilidades de transmisión del inmueble. Así como también, mayores posibilidades de financiación.
¿Cuál es el precio a pagar por la inscripción de una vivienda?
Luego de detallar qué es, cómo funciona y para qué sirve el Registro de la Propiedad en España puede que te preguntes todo lo referido a coste de su tramitación. En este sentido, debes saber que su precio será fijado según el valor otorgado a la vivienda en las escrituras.
Asimismo, los valores de inscripción no podrán superar los 2.181 euros ni fijarse por debajo a los 24,04 euros. Para ser más precisos, te detallamos el importe aproximado a pagar en relación al valor de tu vivienda:
Si el valor de la finca o inmueble no supera los 6.010,12€: 24,04€
Entre 6.010,13 y 30.050, 61€: 1,75€ adicionales por cada 1.000 más de coste.
Entre 30.050,62 y 60.101,21€: 1,25€ adicionales por cada 1.000.
Si el coste de la vivienda ronda entre los 60.101,22 y 150.253,03€: 0,75€ adicionales por cada 1.000.
Entre 150.253,04 y 601.012,10€: 0,30€ adicionales para cada 1.000.
Por superar por 601.012,10€: 0,20€ adicionales por cada 1.000.
Por último, deber considerar que las tarifas del Registro de la Propiedad son aprobadas por el Estado y posteriormente publicadas en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Registros de la Propiedad de España ordenados y clasificados por provincias.
A continuación, te detallamos los registros más importantes de cada provincia española con su respectivo enlace. De esta manera, podrás dirigirte de manera directa a la información de cada localidad en particular.
Recuerda que, a su vez, cada provincia dispone de una registro de la propiedad por cada cuidad y municipio. En cada enlace podrás encontrar la información detalla de cada uno de ellos. Además, te recomendamos una serie de artículos para que puedas recorrer el territorio español y elegir tu lugar perfecto para vivir.
Esperamos te haya sido de gran utilidad todo lo referido al Registro de la Propiedad en España. Recuerda, que uno de los aspectos más importante al comprar una vivienda es otorgarle un marco de seguridad legal y jurídica.
Si te has quedado con alguna duda, desde Oi Real Estate estamos a disposición para asesorarte con los mejores profesionales del mercado inmobiliario. Sabemos que el paso de adquirir la casa propia es de suma importancia, por eso queremos brindarte un acompañamiento seguro para que puedas disfrutar sin preocupaciones externas. Solo debes ponerte en contacto, del resto no encargamos nosotros.
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