Claro está que a la hora de alquilar una vivienda, se firma un contrato de alquiler entra las partes intervinientes. En dicho documento quedan establecidas las bases y condiciones del pacto, luego de ponerse de acuerdo ambas partes, y bajo la aprobación de estas. Ahora bien, ¿puede el propietario recuperar la vivienda alquilada? ¿Debe el arrendatario dejar el inmueble frente al pedido del arrendado? Si quieres conocer cómo se lleva a cabo este procedimiento, en Oi Real Estate te lo contamos.
En este artículo encontrarás:
Recuperar la vivienda alquilada según la Ley de Arrendamientos Urbanos
Como bien conocemos, todo aquello que esté involucrado en lo que respecta a un contrato de alquiler, será regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dicha ley es la que se encarga de establecer las reglas y condiciones que deben respetar y seguir tanto los arrendadores como los arrendatarios. Es la que define qué cosas se pueden hacer y qué cosas no.
En ese sentido, la misma ley desde su creación ha ido modificándose en diferentes puntos, buscando tanto actualizarse como acaparar más situaciones. El objetivo de estas reformas de la LAU es que nada se le escape de las manos y quede librado al azar. O bien, que nada quede inconcluso, y que si existe alguna situación límite, se pueda recurrir a la ley para saber cómo se debe proceder.
Este es el caso de la situación sobre recuperar la vivienda alquilada. La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 9, se ha modificado en varias ocasiones acerca de este punto. Desde su publicación en 1994 hasta la actualidad, la LAU ha recibido algunas reformas importantes. Por lo tanto, al referirnos a posibilidad de recuperar la vivienda alquilada habrá que distinguir el régimen aplicable atendiendo a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento. En tal sentido, existen tres respuestas distintas. Una será en los contratos fijados desde el 1/1/1995 hasta el 5/6/2013; otra en los vínculos sellados desde el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019, y otra en los firmados desde el 6/3/2019 en adelante.
Contratos firmados desde el 1/1/1995 hasta el 5/6/2013
Antes de realizarse la primera reforma, entre el 1/1/1995 y el 5/6/2013, la LAU establecía lo siguiente. “El dueño de la vivienda alquilada podrá recuperarla cuando en el contrato de arrendamiento se haya hecho constar expresamente que no procederá la prórroga obligatoria del contrato si el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para sí antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para con su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial”.
Por último, “si transcurrido tres meses a contar desde que el dueño haya recuperado la vivienda por necesidad, no hubieran procedido él o sus familiares a ocupar la vivienda, el arrendador deberá reponer al inquilino en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un periodo de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción (…) Salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causas de fuerza mayor”.
Vínculos sellados desde el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019
El artículo 9 de la Ley de Arrendamiento Urbanos que recula la recuperación de la vivienda por necesidad quedó modificado por la Ley 4/2013. Por esa razón, los contratos firmados desde el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019 tendrán algunos cambios respectos de los anteriores.
Algunos de estos cambios establecidos en la mencionada reforma son los siguientes. “Si la duración del alquiler es inferior a tres años, el inquilino tiene derecho a que se prorrogue el contrato por plazos anuales hasta un máximo de tres años”. Antes de la modificación, el inquilino podía estar hasta cinco años (era un derecho que tenía aunque se hubiese pactado un tiempo inferior), con dicha reforma, solo hasta tres años.
Al mismo tiempo, “transcurrido el primer año de duración de contrato, el dueño tiene la posibilidad, aunque no se hubiera pactado expresamente en el contrato, de recuperar la vivienda en alquiler por necesidad”. Para ello, “el propietario deberá comunicar al arrendatario que tiene la necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente. Ya sea para sí; para sus familiares en primer grado de consanguinidad; por adopción; o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial”.
El plazo para notificarle al inquilino la causa de necesidad es de al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. El arrendatario estará obligado a entregar el inmueble arrendado en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. La comunicación deberá hacerse en forma fehaciente.
Recuperar la vivienda alquilada en contratos firmados desde el 6/3/2019 hasta la actualidad
Para finalizar, la última reforma realizada y la que exige en la actualidad, desde los contratos firmados a partir del 6/3/2019 en adelante, expresa lo siguiente. “Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física; no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí; sus familiares en primer grado de consanguinidad; por adopción; o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”.
A su vez, a partir de una de las modificaciones que se llevaron a cabo, este artículo 9.3 de la LAU expresa lo siguiente. “Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda; el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto”.
Y lo último que expresa en esta nueva y modificación del artículo mencionado de la LAU es que “si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador; sus familiares en primer grado de consanguinidad (…) a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción; o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años. Salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor“.
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