Etiqueta

reconversión

Explorar

Las oficinas en Barcelona pueden tener una nueva función. Hay un 10% de ellas que se encuentran vacías, y los inversores se entusiasman con una reconversión que genere nuevas viviendas. En las grandes ciudades, la demanda de oficinas es escasa y las viviendas son cada vez más necesarias.

Las oficinas en Barcelona pueden ser reconvertidas para construir nuevas viviendas. La situación en que se encuentra el sector y la demanda constante de casas y pisos para habitar impulsa a cada vez más inversores a sumarse a proyectos de reconversión de las oficinas. La gentrificación, descripta en esta nota anterior, hizo que las oficinas y locales comerciales desplazaran los edificios hacia las afueras. Ahora, son las oficinas las que parecen no tener lugar en los núcleos urbanos.

En Barcelona, el 10% de las oficinas se encuentran vacías. Las promotoras e inversores inmobiliarios se entusiasman con destinar esos espacios para desarrollar proyectos vinculados al living. La recalificación de las oficinas de la capital catalana como vivienda, es un paso importante para la gestación de muchos proyectos. Lo había sido también en 2008, cuando la conversión aportó 500.000 m2 para construir hoteles y viviendas.

Reconversión de las oficinas en Barcelona

El mercado de las oficinas en Barcelona está en una situación particular. Por un lado, el nivel de desocupación del sector es importante, mientras que por el otro hay promotoras e inversores que ven en su reconversión una oportunidad para cubrir la demanda de viviendas y pisos en la capital.

En realidad, todas las grandes ciudades atraviesan esta disyuntiva. Y es que luego de la pandemia, las oficinas comerciales quedaron vacías, por el teletrabajo y porque muchas compañías impusieron a sus empleados esa modalidad como forma principal. Por una y otra razón, los edificios se fueron quedando vacíos.

El sector de oficinas atraviesa un periodo de transición, luego del exponencial crecimiento que tuvieron desde la crisis de 2008 hasta la llegada del Covid, y Barcelona es un ejemplo claro de esto. La capital catalana tiene un 10% de sus oficinas vacías. Entonces, se busca repetir la experiencia de otras capitales mundiales, donde la conversión de oficinas a viviendas ha logrado bajar la tensión en el mercado residencial.

Por el lado de las desarrolladoras y los inversores, lo que intentan es hacer uso de esos metros cuadrados que se encuentran vacíos y con escasos márgenes de rentabilidad. Con respecto a las autoridades, la intención es aportar superficies para construir viviendas, en una zona con donde el suelo disponible es poco o nulo. 

Barcelona busca, por un lado, repetir la estrategia que se está implementando en otras grandes ciudades del mundo. Nueva York y Londres, los mercados inmobiliarios más importantes a nivel global, están llevando adelante este tipo de medidas. También se está llevando adelante en ciudades con mercados inmobiliarios un poco menores, como San Francisco, en los EEUU.

La ciudad condal tiene en el pasado inmediato una muestra de los resultados de esta política. Luego de la crisis de las hipotecas, en 2008, las autoridades impulsaron la conversión de unos 500.000 metros cuadrados de oficinas en hoteles y viviendas.

¿Una nueva gentrificación?

El mercado inmobiliario global se vio afectado por el Covid, incluso se han reconvertido sectores enteros, como el de locales comerciales, desarrollando nuevos productos y activos que dieron respuesta a las nuevas demandas, en el trabajo, la vivienda y el esparcimiento.

Donde más claro se reflejaron los efectos de la pandemia fue en las grandes ciudades, donde la actividad se vio reducida al mínimo. De acuerdo al informe The Office Property Telescope, el mercado de las oficinas en Barcelona tiene una tasa de desocupación del 10%, lo mismo ocurre en Madrid. Incluso, el trabajo destaca que este porcentaje podría aumentar en los próximos meses de este año. 

La baja en la demanda de oficinas es tan pronunciada que, siempre de acuerdo al informe, hay más de 70 proyectos de nuevas oficinas que no se finalizaron en 2023, y que tal vez tampoco se concreten este año. Esto puede dar cuenta de un cambio que se comienza a evidenciar en ciudades como la capital catalana.

Ahora, los inversores parecen volcarse a un modelo de negocios no tan nuevo: convertir las oficinas en viviendas. No en la modalidad tradicional, sino en un híbrido. Esto es, espacios donde vivir y trabajar. De hecho, hay productos con amplio desarrollo que se ajustan a esa idea, como el coliving y el coworking.

Barcelona es una ciudad donde este tipo de inmuebles concuerdan de manera exacta con las necesidades de la vivienda urbana en la actualidad. Es una suerte de nueva gentrificación. En un momento, la vivienda se debió retirar a los contornos para dejar el centro de la ciudad a las oficinas y centros comerciales. Ahora es la vivienda, con otra modalidad, la que se abre paso para volver a ocupar los lugares centrales de la capital.

Un esfuerzo conjunto

La situación por la que atraviesa el mercado de las oficinas en Barcelona tiene varios componentes. Por un lado, está asumido que el stock de plazas supera la demanda, y de allí que un 10% del total de oficinas están vacías.

Por el otro, existe una demanda de lugares para vivir, que es creciente. Pero las grandes ciudades presentan otros tipos de preferencias que la vivienda o piso tradicional. Esos productos nuevos son el resultado de un cambio que ha comenzado: el coliving y el coworking, surgidos a partir de la pandemia, muestran dos claros ejemplos.

De este modo, la conversión de oficinas en viviendas es una realidad próxima. Pero no se trata solo de cambiar una reglamentación y rehabilitar los metros cuadrados de un edificio para dividirlos en pisos. El pedido del presidente de la Asociación de Promotores de Cataluña, Xavier Vilajoana, es claro en ese sentido: “es necesario agilizar los trámites de las cédulas de habitabilidad y las licencias de cambio de uso”.

Y así como en algún momento el ayuntamiento acompañó los vientos de cambio para llenar el centro catalán con edificios corporativos, hoy la inversión inmobiliaria comienza a reconvertir gran parte de las oficinas de Barcelona en viviendas. La nueva oficina será híbrida, decían los expertos hace un tiempo. Y hoy vemos que se está convirtiendo en realidad.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de las oficinas en Barcelona. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Si este artículo te ha resultado de interés, te invitamos a continuar leyendo:

SUSCRIBETE 2024 2

agente inmobiliario Alquilar alquilar piso Alquiler alquileres Barcelona comprar Comprar piso comprar vivienda Compraventa consejos contrato de alquiler Decoración decoración de interiores diseño Diseño de interior España Euríbor Featured Hipotecas Hipotecas variables Hoteles Impuestos Inquilinos interiorismo inversiones Inversión inmobiliaria inversores invertir Madrid marketing inmobiliario mercado hipotecario mercado inmobiliario Oficinas Oi Real Estate Oi Realtor Propietarios préstamo hipotecario Sostenibilidad Tendencias Tendencias de decoración vender Vender piso vivienda Viviendas

Tras el rotundo éxito de la Exposición Internacional de Zaragoza en 2008, donde se construyó el recinto Expo y todas las infraestructuras del plan de acompañamiento, dichos edificios pasaron a tener poco uso por la crisis mundial y un contexto muy negativo. En este sentido, la ciudad convocó al Estudio Lamela de arquitectura para planificar la reconversión de lo que llamaban “Ciudad de la Justicia”. En este lugar se encontraban los pabellones de las Empresas y las Autonomías y el pabellón 5, y lograron crear oficinas para la administración pública.

El complejo, de 65.000 metros cuadrados, se divide en dos edificios: “Vidal de Canellas” (jurisdicción Civil, Mercantil, Contencioso-administrativa y Social) y “Fueros de Aragón” (jurisdicción Penal). La Ciudad de la Justicia reúne hoy a los 62 juzgados unipersonales de Zaragoza y conllevaba un movimiento diario, antes de la pandemia, de entre 5.000 y 6.000 personas.

El proyecto, además de ser una proeza en cuanto a reconversión de un espacio, destaca por su compromiso con el medio ambiente y el desarrollo sostenible. Siguiendo y respetando la propuesta y filosofía de la Expo 2008, “Agua y Desarrollo Sostenible”, buscaron ante todo la mayor reconversión y reciclaje posible. La intervención abarca una longitud total de 130 metros lineales en dirección suroeste-noreste, bajo la representativa cubierta común, herencia de la Exposición Internacional Expo Zaragoza 2008.

Breve historia del Estudio Lamela

Estudio Lamela es una de las más reconocidas firmas de arquitectura española. Desde el año 1954 en que fue fundada, ha desarrollado más de 1.600 proyectos. Cuenta con oficinas en Madrid, Varsovia, México DF, Abu-Dhabi y Sao Paulo. Se desarrolla en todas las áreas de actividad arquitectónica: residencial, deportiva, de transporte, oficinas, sanitaria y hotelera, así como en planeamiento urbanístico. Posee la certificación internacional IQNET UNE en ISO –9001: 2000 concedida por AENOR.

Es autor de proyectos emblemáticos como la Terminal T4 del Aeropuerto de MadridBarajas (con Richard Rogers), la reconversión en Parque Empresarial del Edificio Soporte de la Expoagua Zaragoza 2008, el Contact Center del Banco Santander en Querétaro (México), el nuevo aeropuerto de las Palmas de Gran Canaria, la Terminal 2 del Aeropuerto de Varsovia, la remodelación del Estadio Bernabéu, la Nueva Ciudad Deportiva del Real Madrid en Valdebebas, el Centro Nacional de Alzheimer de la Fundación Reina Sofía, el estadio de Cracovia, la sede para John Deere en Madrid y el edificio de oficinas para Ebrosa.

La reconversión de la Expo 2008

La versatilidad y el aprovechamiento de la superficie son dos de las características principales que tiene el proyecto del Estudio Lamela. A su vez, la singularidad de diseño frente a a un parque empresarial convencional, destaca principalmente por su luminosidad y por la privacidad de las oficinas proyectadas.

“La propuesta del Estudio buscaba ante todo minimizar la inversión posterior y la mayor reconversión y reciclaje posibles, respetando la propuesta y filosofía de la Expo 2008”, aseguró Carlos Lamela en 2013. Además, la transformación proyectada por Estudio Lamela gira en torno al tema de la Expo 2008, “Agua y Desarrollo Sostenible” y se relaciona con el medio ambiente, el ahorro energético, el uso de materiales y orientaciones idóneas. Los proyectos destacan por su compromiso con el medio ambiente y el desarrollo sostenible.

Búsqueda de la luz

El proyecto mantiene la imagen de los edificios de la Expo 2008, con voladizos y contornos sinuosos. De esta forma, el edificio de la exposición internacional o edificio soporte posee una profundidad considerable y plantea una búsqueda de la luz mediante la apertura de una calle central en los edificios ronda o con patios. El conjunto urbanístico resulta amable, con curvas sinuosas y muy bien tratado en la propuesta relativa a los espacios público y ajardinamientos exteriores. “La aportación específica de Estudio Lamela es la creación de patios y pasillos internos que favorecen la iluminación natural y movimiento de personas”, afirma el director de Estudio Lamela.

Para el arquitecto Carlos Lamela el proyecto RECICLA ha supuesto un importante reto, “debido a las numerosas limitaciones con las que ya partía y a los usos anteriores que habían tenido las edificaciones”. Así, uno de los retos iniciales ha sido la dificultad que planteaba la reconversión de unos edificios diseñados para responder a las necesidades propias de los pabellones expositivos, aunque se concibieran de una forma flexible para poder adaptarse a la futura demanda de usos comerciales y de oficinas.

La solución propuesta para los 164.180 m2 de superficie de la Expo 2008 presenta un conjunto de volúmenes que mantiene la coherencia con su función. A su vez, proyecta color y dinamismo al exterior mediante un filtro variable que se adapta a las distintas partes de los edificios, protegiendo y matizando y enriqueciendo las relaciones del interior con su entorno. “Se ha apostado –dice Carlos Lamela- por las formas redondeadas y sinuosas con fachadas protegidas del soleamiento por lamas de distintos colores”.

Los edificios de la Expo 2008

Edificio Fueros de Aragón

Este edificio fue destinado principalmente al uso de la administración pública. Funcionarían allí las oficinas de la Administración de Justicia de la Delegación General de Aragón. Las plantas inferiores del recinto se pensaron para ser utilizadas por el público. Están ocupadas por salas de visitas, zonas de atención al público, salones de actos, y más. Por esta razón, fueron diseñadas de tal forma para que puedan albergar a una gran afluencia de gente, con espacios amplios, a doble altura y escaleras exentas. En cambio, el uso de las plantas superiores (2 y 3) es de oficinas.

El objetivo de la intervención es la provisión de iluminación natural a unos edificios donde el ancho de la crujía actual es excesiva para su uso como oficinas, y la dotación de nuevas fachadas e imagen a los edificios actuales. Se respeta el contorno e imagen de la cubierta, como recuerdo de la imagen que la ciudad de Zaragoza tiene de la Exposición Internacional.

Edificio Vidal de Canellas

Por su parte, el otro protagonista de esta reconversión cuenta con cuatro plantas, que albergan espacios similares a las de Fueros de Aragón. La Planta Baja alberga el acceso al público general, con salas de espera y zonas de visita. Además, se caracteriza por tener un gran vestíbulo de acceso y cuatro núcleos de comunicaciones con servicios comunes. Esto posibilita el funcionamiento independiente de cada zona. La Primera Planta cuenta con una zona de acceso público y otra destinada a oficinas.

Parte de la planta se vuelca al espacio de doble altura que comunica con la Planta Baja. Las Plantas Segunda y Tercera se organizan como un espacio de uso administrativo alternando las zonas de oficina paisaje y zonas con despachos. Se sectoriza cada planta en dos partes.

La envolvente

Por último, merece la pena destacar que el diseño del tratamiento de las fachadas se ha hecho según su orientación.

Edificio Ronda

En el edificio Ronda con un voladizo de protección a sur y con menor voladizo para la captación a norte. En las fachadas este y oeste lamas verticales móviles aseguran buena protección contra soleamiento horizontal.

Edificio Ebro

En el edificio Ebro se mantiene el mismo criterio pero con la planta girada ligeramente del Noroeste hacia el Sureste. Las cubiertas de los edificios también se protegen contra la alta radiación directa en los meses de verano.

Edificio Ronda

El edificio Ronda se ha transformado en este sentido mediante la incorporación de paneles solares fotovoltaicos que arrogan sombra. Estos están colocados sobre una cubierta ventilada. En el edificio Ebro la cubierta es ecológica, aportando máxima protección contra el frío y el calor. Visualmente contribuye a los jardines transitables en cubierta de este edificio. Además, se ha previsto una pérgola que protege a los usuarios en verano.

Para más información sobre edificios y oficinas urbanas, te recomendamos el siguiente informe.