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La palabra “permuta” es muy utilizada en varios sectores. Así que cuando la leas, te parecerá algo común. Pero… ¿Permuta de viviendas? ¿Lo has oído? La ecuación es simple. Sin embargo, en este artículo te contaremos con más detalle todo lo relacionado con este tema ¡A leer!

¿De qué se trata la permuta de viviendas?

La permuta inmobiliaria se trata, básicamente, de un tipo de intercambio que se formaliza a través de un contrato específico, a través del cual dos partes se transfieren inmuebles de su propiedad.

También podría definirse como un trueque. Aunque, probablemente, el valor de ambas no sea el mismo y una de las partes lo deba compensar mediante una aportación económica determinada.

El requisito fundamental para hacer una permuta de viviendas entre particulares es tener una en propiedad. Por eso no es válido para adquirir una primera casa. Por el contrario, puede ser una buena alternativa para determinadas situaciones, como por ejemplo cuando surge la necesidad de cambiar de domicilio por un traslado de ciudad. En esa situación, la permuta permite intercambiar la vivienda propia por otra en el nuevo destino, sin necesidad de asumir los gastos de compra de un nuevo inmueble. 

El Código Civil hace referencia a la permuta dentro del Libro Cuarto (Título V), donde dedica cuatro artículos (1.538 a 1.541) a desarrollar este tipo de contrato. De manera concreta, se define la permuta como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.

¿Cómo funciona la permuta de vivienda? 

Para realizar la permuta de viviendas el primer paso es acordar el valor de las propiedades entre los propietarios. Si ambas partes aceptan este valor, hay que firmar un contrato de permuta en el que se recojan las condiciones de la operación. Posteriormente, hay que firmar una escritura de permuta ante notario con el fin de transmitir la titularidad de las viviendas. Esta escritura tiene que quedar inscrita en el Registro de la Propiedad

En el acto de transmisión de las propiedades, ambos propietarios deben entregar las llaves y la documentación de ambas viviendas. No obstante, antes de realizar el intercambio de las viviendas hay que comprobar quiénes son sus titulares y si tienen alguna carga.

Para ello, hay que solicitar una Nota Simple en el Registro de la Propiedad. Además, el último recibo del IBI para ver que está al corriente de pago y un certificado de la comunidad de propietarios que confirme que no existen deudas pendientes con ella.

¿Es posible realizar permuta de viviendas cuando existen cargas hipotecarias?

Es perfectamente posible permutar inmuebles que estén gravados con hipoteca. Aunque se deben tener en cuenta los siguientes puntos:

  • Si una de las fincas está hipotecada, el nuevo propietario se subrogará en la hipoteca. Podrá realizar una novación hipotecaria -realizar modificaciones en la hipoteca una vez que ya ha sido aprobada- o solicitar una nueva.
  • Si ambas fincas están hipotecadas, ambas partes se subrogan respectivamente en cada hipoteca e igualmente podrán novarlas o solicitar una nueva.

En este caso, en el que la permuta adquiere mayor complejidad, cobra más importancia. Óscar Ramos Triviño, Gerente de la Asesoría Jurídica de Transacciones y Patrimonio de Sareb afirma: “El hecho de conocer el valor exacto de los inmuebles permutados para evitar desequilibrios contractuales. Y ver si debe existir una compensación económica a favor de una de las partes”.

Permuta de viviendas

¿Qué gastos e impuestos se asocian a la permuta de viviendas?

Si quieres conocer cuáles son los gastos e impuestos asociados al contrato de permuta, lo primero que debes saber es si existe o no una hipoteca que grave una o las dos propiedades.

En el caso de inmuebles que no están hipotecados, los gastos e impuestos son los siguientes:

  1. Plusvalía Municipal.
  2. La ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. La base sobre la que se aplica este impuesto es la diferencia entre el valor de la adquisición del bien que se transmite y el valor que se toma tras la permuta.
  3. Gastos de notaría y registro de la escritura de permuta.
  4. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que recaerá sobre ambos inmuebles. Al tratarse de una transacción entre dos particulares, este contrato está exento de IVA.

Beneficios de realizar una permuta de viviendas

Las ventajas de realizar este tipo de contrato en lugar de una compraventa convencional tienen que ver, en gran parte, con las necesidades específicas de los que la llevan a cabo.

Como comenta Ramos Triviño, un ejemplo sería el de aquellas personas mayores que se encuentran en situación de dependencia o que viven solas. Entonces, estas personas “puedan permutar su piso por otro más pequeño, más céntrico. O, en definitiva, mejor adaptado a sus necesidades actuales, recibiendo igualmente a cambio una compensación económica que les va a aportar liquidez”.

Otro ejemplo que también puede servir en esta situación es el caso de una pareja con hijos que no tiene suficiente espacio en su vivienda actual. Por lo tanto decide permutar por una de mayores dimensiones, añadiendo el dinero equivalente a la diferencia de metros.

Otra ventaja de esta figura es la posibilidad de generar liquidez en determinadas situaciones. “Es el caso de particulares que no pueden hacer frente a la hipoteca de su piso y permutan este por otro de menor valor y, además, reciben una compensación económica a cambio”, explica el Gerente de la Asesoría Jurídica de Transacciones y Patrimonio de Sareb.

¿Cómo funcionaba la permuta hace algunos años?

Durante muchos años, la permuta solo se llevaba a cabo en un tipo de operación muy concreta: el propietario de un solar lo cedía a un constructor a cambio de viviendas tras la construcción del edificio. En este caso, “el cedente no asume ningún riesgo en el proceso constructivo y se exime de realizar inversión de ninguna clase (ya que no necesita financiación por una entidad de crédito). Y el cesionario dispone, sin necesidad de desembolsar económicamente ninguna cantidad, de un solar para levantar una nueva edificación”, explica Ramos Triviño.

En simples palabras, la ventaja principal de la permuta de viviendas es el beneficio mutuo para ambas partes.

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Recuerda que si tienes que realizar cualquier operación inmobiliaria, el mejor lugar al que puedes acudir es Oi Real Estate. Nuestra empresa tiene a los profesionales más capacitados y 100% confiables para acompañarte en el proceso. ¡Te esperamos!

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En cualquier parte del mundo, comprar un inmueble es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Este tipo de operación requiere seguir una serie de pasos, certificaciones y debe estar lo mejor asesorada posible. En este sentido, siempre se recomienda acceder al Certificado Registral Inmobiliario.

En este post detallamos de que se trata este tipo de gestión, cuales son los pasos y que documentación se requiere para solicitarlo.

¿Qué es el Certificado Registral Inmobiliario (C.R.I)?

Este certificado es un documento que te garantizará una seguridad jurídica del inmueble que quieres comprar, antes de hacerlo. Dicho documento contiene información sobre el inmueble y está certificado por un registrador. Por ese motivo dispone de mayor peso legislativo.

Se trata de un documento son de carácter público y firmados de manera electrónica. Este tipo de informes acreditan la información sobre cualquier finca registral. Datos como el dominio, las cargas que tiene la vivienda o su propietario. Es una herramienta muy utilizada cuando se requiere solicitar un crédito hipotecario.

El documento que se emitirá dependerá del tipo de certificado que requiera el titular de la propiedad o quien solicite la acreditación. En algunos casos recogerán datos sobre las deudas y cargas de la vivienda. Y otros sobre el tipo de dominio y toda la información relacionada a dicha situación.

Otro de los motivos, además de la solicitud de una hipoteca, el certificado registral inmobiliario se solicita para comprar viviendas seguras y evitar adquirir una que conlleve deudas o algunos problemas ocultos.

¿Qué tipo de certificados registrales inmobiliarios existen?

En España existen diversos tipos de certificados registrales. Son en total seis y su contenido y función dependen del tipo de necesidad requiere el titular de la vivienda.

A continuación, presentamos los más utilizados.

El Asiento de Presentación

Se trata de un tipo de certificado que acredita la fecha en que se realizado un asiento en el Libro Ordinario de Operaciones del Registro con el ingreso en el registro de algún documento para cursar o estimular otro asiento.

Este documento contiene los datos que identifican a la finca, el derecho que se a registrar, que personas intervienen en el asiento, la documentación presentada y la situación fiscal de la vivienda.

Tiene vigencia de dos meses, contando sus días hábiles y un coste aproximado de 6 euros. Es una garantía de que un asiento inscripto sobre una propiedad es previo a otro.

Certificado registral inmobiliario de dominio

Es un tipo de certificado que incluye ante personas terceras los datos del inmueble y su titularidad. Es decir, los datos del o los propietarios. Este documento se encuentra regulado por el artículo 303 del Reglamento Hipotecario.

Los datos que lo integran son:

  • Descripción de la vivienda en tanto naturaleza, superficie, linderos y cargas.
  • Nombre de la persona propietaria, ya sea física o jurídica.
  • Los datos de títulos de adquisición
  • Uso para el que está destinado el inmueble.

Certificado de dominio y cargas

Este tipo de certificaciones se encuentran reguladas por el artículo 353 del Reglamento Hipotecario. Es un documento público que integra cuales son las deudas que un inmueble tiene e información relativa a la vivienda sobre el dominio.

Otros certificados registrales inmobiliarios

  • Certificación negativa de cargas. Es el informe oficial firmado por un registrador que determina que una propiedad está libre de deudas o afecciones.
  • Publicidad Índices. Se trata de una nota en la cual se informa si existen inmuebles o derechos inscriptos a nombre de una persona y cuál es el Registro de la Propiedad donde se encuentra.  

¿Cuál es el contenido del certificado registral?

Como hemos mencionado, este documento, expedido por el Registro de la Propiedad Español, contiene información sobre un inmueble, la titularidad del mismo y toda la información relativa a  la última década. Además,  las cargas, gravámenes y anotaciones vigentes de los últimos 30 años.

Solicitar este tipo de documentos asegura que no se esté comprando una vivienda con problemas jurídico. Asimismo, es una herramienta para tener toda la información jurídica relevante a la hora de comprar un inmueble.

¿Cómo se puede obtener el Certificado?

Obtener el certificado registral inmobiliario es un trámite sencillo. Solo se lo debe tramitarlo en el Registro que te corresponda según tu ubicación. En la página de Registradores de España es posible localizar en cual realizarlo según la ubicación de la vivienda.

Como la información que aparece en este certificado es pública no es necesario que el mismo titular del inmueble la ofrezca, sino que se puede solicitar el número de partida registral del inmueble. Esta información la puede adquirir cualquiera que esté interesado en saber un poco más sobre el inmueble que va a comprar.

¿Por qué es importante el Certificado Registral en una hipoteca?

Como dijimos anteriormente, este es un trámite que tiene todo tipo de información interesante sobre un inmueble. Pero también es solicitado por las entidades financieras con la finalidad de aprobar un crédito hipotecario. O, también, para el financiamiento de la ejecución de algún proyecto inmobiliario.

¿Qué certifica este documento?

Los datos que serán certificados dependerán del tipo de documento que se solicite. No obstante, este tipo de informe certifica lo siguiente:

– La descripción del inmueble (características como medidas del terreno, la construcción, etc.)

– El titular del dominio registral (quién es el dueño actual y quiénes fueron los anteriores)

– Los gravámenes y cargas inscritos a la fecha (Es decir demandas, embargos, arrendamientos, etc.).

– Títulos pendientes de inscripción (bloqueos, hipotecas, transferencias, etc.).

Esta certificación registral se obtiene luego de un sencillo trámite que le garantizará la seguridad jurídica de su inmueble y que debe recabar cada vez que vaya a formalizar la compra de una vivienda. Es decir, si quiere comprar sobre seguro y evitar sorpresas desagradables, antes de firmar un contrato o una escritura, obtenga el C.R.I. del inmueble.

El certificado registral inmobiliario más solicitado es el de dominio y cargas, que incluye la siguiente información:

  • Datos del registrador de la propiedad e identificación de la solicitud
  • Solicitud
    • Registro dónde está inscrito el inmueble
    • Número de petición
    • Peticionario
    • Interés legítimo
  • Descripción de la finca
    • Número
    • CRU
    • Descripción 
  • Titularidades
    • Identificación de los titulares
    • Tipo de dominio:. Es decir, plano dominio, usufructo o nuda propiedad. Asimismo, incluye el porcentaje de propiedad.
    • Fecha de escritura de la propiedad y notario
    • Localización en el registro (inscripción, tomo, libro, folio y fecha) 
  • Cargas
    • Cargas de procedencia
    • Cargas propias de la finca 
      • Hipoteca (prestamista, cantidad, cuotas, duración, notario, etc.)
  • Asientos de presentación pendientes
  • Advertencias
    • Protección de datos y política de privacidad
    • Validez 

Certificado registral inmobiliario

Diferencia entre Nota Simple y Certificado registral

El Registro de la Propiedad es un organismo en el que se inscriben los derechos de propiedad que afectan a bienes inmuebles. Es decir, viviendas, solares, parcelas rústicas, etc. y otros derechos reales, como hipotecas, embargos o servidumbres, que los graven. Su objetivo es dotar de seguridad jurídica al tráfico inmobiliario ofreciendo publicidad de los mismos a través de documentos como la Nota Simple o la Certificación.

¿Nota Simple o Certificado registral del inmueble?

Aunque ambas tienen prácticamente la misma información, hay una diferencia fundamental que se deben saber.

Mientras que la Nota Simple tiene un valor informativo, la Certificación Registral tiene eficacia como medio probatorio en juicio y tiene fe pública registral. Las dos deben ser emitidas en el mismo Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas. Además, pueden obtenerse online.

La Nota Simple o nota informativa contiene un resumen del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad: descripción breve de la finca, identidad de los titulares, derechos inscritos -recordemos que la plena propiedad se divide en usufructo y nuda propiedad- y cargas o limitaciones. 

Para solicitar la Nota Simple de una finca, se deberá identificar al titular, el Idufir (identificador único de finca registral) u otros datos registrales, como su número de finca y el tomo, libro y folio en el que está inscrita.

La Certificación, por su parte, es un documento expedido directamente por el Registrador de la Propiedad, con su firma, que sirve para autenticar el contenido de la misma. Este documento será el único que valdrá para acreditar ante terceros la libertad o gravamen de los bienes inmuebles.

¿Qué datos no se verán en una Nota Simple o en un Certificado registral inmobiliario?

Un dato muy importante a tener en cuenta es, precisamente, la información que NO se da en el Registro de la Propiedad, debido a la legislación española sobre protección de datos personales. Por ello, en ninguno de estos dos documentos veremos el domicilio de los titulares, precios de los bienes, limitaciones o cargas canceladas, datos bancarios o información sobre causas de desheredación o incapacitación.

Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado al certificado registral inmobiliario. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.

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¿Has escuchado ya sobre la plaza de parking? Seguramente sí, pero no sepas aún qué es. Por eso hemos decidido hacer este post para ti. Para contarte algunas cosas sobre comprar una plaza de parking. ¡Sigue leyendo!

¿Por qué es viable comprar una plaza de parking?

¿Sabías que hasta un 30% del tiempo total que se dedica a circular por la ciudad se invierte en buscar aparcamiento? Seguramente no lo sabías. Pues bien, después de estar dando vueltas un largo rato, no nos queda otra opción más que recurrir a parkings privados o a zonas de estacionamiento en las que hay que estar pendiente de cada minuto del reloj para no nos hagan una multa.

Hay personas que usan el auto con frecuencia. Para ellos, las plazas de garaje se convierten en una solución ideal, ya sea cerca del lugar de trabajo o de la vivienda habitual. En primera instancia, el alquiler es una opción viable en la mayoría de casos. Pero hay que tener en cuenta que comprar una plaza puede resultar, a medio-largo plazo, mucho más positivo en términos económicos, ya que se amortiza antes y siempre se puede alquilar a terceros.

¿De qué valores hablamos cuándo decimos “comprar una plaza de parking?

El precio medio de un garaje en España se sitúa en los 13.626 euros, con un descenso interanual del 6,3%, según datos de Fotocasa. En San Sebastián, el precio es, aproximadamente, 27.696 euros. En Barcelona 19.181 euros, en Sevilla 18.428 euros, en Madrid 18.236 euros y en Valencia 17.683 euros. Estas son las ciudades con los precios más elevados.

Como siempre te recomendamos, lo mejor es contratar una agencia inmobiliaria que haga todos los trámites por ti. En este caso, también te podrán ayudar a encontrar la zona perfecta para tu compra. En todo caso, debes saber que si se compra a un particular debes comprobar en el Registro de la Propiedad la situación real de la plaza y si está libre de cargas y pagos. Con todo en regla, será un notario el que formalice el contrato de compraventa estándar con todos los puntos acordados por ambas partes.

Después de comprar una plaza de parking ¿puedo alquilarla?

Los datos de Fotocasa así lo confirman los siguientes números: en Madrid, una plaza de 17.500 euros da una rentabilidad del 5,8%, mientras que en Barcelona, con un desembolso de 18.700 euros por plaza, se puede obtener hasta un 6,7%. Específicamente, el distrito más rentable de Barcelona para comprar una plaza de garaje es Les Corts, con un precio medio de venta de 18.453 euros y un alquiler de 123 euros al mes. Le sigue por rentabilidad Sants-Montjuïc (6,9%) y Sarrià-Sant Gervasi (6,5%). En Madrid, el distrito más rentable es Moncloa, donde los garajes rinden un 7,2% (con un alquiler medio de 102 euros mensuales), seguido de Puente de Vallecas (5,9%) y Latina (5,8%).

Este mismo estudio apunta que las capitales más rentables para alquilar garajes, teniendo en cuenta el precio medio de venta y el mensual de alquiler, son Burgos (8%), Sevilla (7,7%), Murcia (7,5%) y Ciudad Real (7,5%) y Toledo (6,5%).
Las zonas favoritas para comprar una plaza y obtener rendimiento económico son siempre en el centro y casco histórico de las ciudades. Ahí es donde cuesta más encontrar aparcamiento. Estos sitios tienen un coste mayor. Pero los inmuebles conllevan una escasa gestión y un bajo mantenimiento. También tienen un bajo gasto de comunidad y un mínimo riesgo financiero. Por lo tanto, estas propiedades se convierten en una opción interesante para los pequeños inversores.

Cuál es el motivo para invertir en la compra de una plaza de parking

Las políticas destinadas a disminuir el uso del vehículo privado en las ciudades vienen de la mano con una reducción del número plazas de aparcamiento disponibles en la calle. Por eso, muchos conductores se plantean adquirir o alquilar su propio espacio para aparcar.

Otro dato interesante es que, prácticamente, dos de cada tres viviendas en España no disponen de aparcamiento asociado.

Como cualquier otro bien inmueble, la compra de un espacio para aparcar es una inversión importante. Es por eso que, como siempre, lo más conveniente es realizar una lista de cuestiones para tener en cuenta. A continuación te enumeramos las más relevantes.

comprar una plaza de parking

· Gastos recurrentes

Una vez que hemos elegido la plaza que nos conviene, debemos saber cuáles son los gastos que lleva asociados y qué incluyen. Entre ellos, destaca la cuota de la comunidad; un importe que puede llegar a variar mucho en función de los servicios que incluya el garaje.

Un aparcamiento puede contar con vigilancia 24 horas, servicio de mantenimiento y limpieza, e incluso ascensores para desplazar los vehículos entre plantas. En función del número de propietarios, estos extras pueden subir considerablemente la cuota.

También es importante conocer el importe que se debe pagar cada año por el IBI.

· Estudiar la zona

En cuanto nos planteamos la compra de una plaza de garaje, lo primero que hay que estudiar es la zona en la que está ubicada. Tanto si se va a utilizar como si se va a alquilar, este análisis es importante para fijar el precio que estamos dispuestos a pagar por ella.

Entre los principales datos que debemos tener en cuenta se encuentra el precio medio de la zona, tanto de compra como de alquiler. De esta manera, responderemos a cuestiones tan básicas como si nos interesa más comprar o alquilar, o qué rentabilidad podremos obtener si estamos interesados en arrendarla.

· Comprobar las cargas previas y propiedad

Este es un paso tan fácil como pedir una Nota Simple al Registro de la Propiedad. En ella se indica si existen cargas previas sobre la finca y si se ve afectada por algún embargo. Incluso nos permitirá comprobar que el nombre de quien nos vende la plaza coincide con el registrado como titular y si existe algún usufructuario. También, si estamos comprando una finca independiente o una participación indivisa de un local. En el caso de las concesiones en parkings de titularidad municipal, conviene aclarar, además, que la operación está debidamente autorizada.

También es recomendable pedir a la comunidad un certificado de que la plaza de garaje no tiene deudas y comprobar que está al corriente en el pago del IBI.

· El tamaño del lugar

Otra comprobación fundamental que se debe realizar tiene que ver con el tamaño de la plaza de garaje. Si se va a destinar a uso privado, conviene inspeccionar su tamaño y forma para saber si el vehículo o vehículos que vamos a estacionar en ella caben sin problemas. Por ejemplo, tener en cuenta el espacio para abrir las puertas.

Por otro lado, también es importante su situación respecto a columnas y otros elementos que puedan dañar la carrocería, así como su accesibilidad al aparcamiento.

· Gastos adicionales a la compra

Las plazas de garaje son bienes inmuebles cuya compra también se ve gravada por impuestos. Por eso es importante calcular de antemano cuánto nos va a costar cumplir con ellos.

Si la plaza de garaje la vende el promotor en primera entrega, habrá que pagar el 21% de IVA o el 10% si va a asociada a la compra de una vivienda nueva. Si es de segunda mano, habrá que hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). También hay que tener en cuenta el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Otros gastos asociados a la compra que se deben tener en cuenta son los relativos a notaría, gestoría o registro. También aquellos derivados de la hipoteca, en el caso de constituir una.

· Construcción del garaje

Por último, hay que saber que la propia construcción del garaje es un elemento que se debe tener en cuenta antes de comprar una plaza. Más allá de la comodidad de los accesos, debemos comprobar que su iluminación sea correcta, si cuenta con instalación para recargar coches eléctricos o si el sistema de ventilación es adecuado.

Si estás pensando en comprar una plaza de parking, no dudes en contactarte con Oi Real Estate. Nosotros te asesoraremos de manera profesional y con la confianza que te mereces. ¡Te esperamos!

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