Sancionada hace poco más de un año, la nueva ley hipotecaria marca diferencias importantes a favor del hipotecado penalizando las prácticas poco transparentes de los intermediarios financieros.
En este artículo encontrarás:
Cinco años después de que la Unión Europea advirtiera que España vulneraba las normas comunitarias al no garantizar la protección de los hipotecados, el parlamento sancionó la Ley 5/219 de contratos de crédito inmobiliario (LCCI) popularizada como la Ley Hipotecaria. La UE avisaba que la legislación no brindaba una seguridad para los ciudadanos, quienes no contaban hasta entonces con una amparo frente a las posibles cláusulas abusivas de las hipotecas.
La entrada en vigencia de la nueva ley fue el 16 de junio de 2019, y a partir de esa fecha algunos ítems en los contratos de compra de vivienda sufrieron modificaciones. Estos cambios tuvieron que ver con medidas tendientes a favorecer al consumidor y prevenirlo de prácticas poco transparentes.
En esta nota te contaremos cuáles son los principales cambios introducidos en la nueva normativa.
Protección para el consumidor
El motor de la Ley Hipotecaria fue generar una mayor protección para los ciudadanos que decidieran acceder a un préstamo para la compra de una vivienda. Con este motivo, la ley promueve más acceso a la información del préstamo.
El banco debe brindar la información exacta sobre la oferta de la hipoteca. Para ello se implementaron dos formularios que debe entregar obligatoriamente:
- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN): es un documento que tiene carácter de oferta vinculante por un mínimo de 10 días
- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE): es el documento en el que explican cuáles son las cláusulas más relevantes. En caso de que la hipoteca sea variable, describe cómo serán las cuotas que se deberán pagar en distintos escenarios. Además incluye una copia del contrato
Visita al Notario: Un día antes de la firma los futuros hipotecados deberán pasar por la notaría para asesorarse gratuitamente. El notario deberá autorizar la escritura, avalando que el cliente recibió toda la información en forma clara y precisa. Además no podrá inscribir una escritura que presente cláusulas abusivas.
Reclamos por cláusulas abusivas
Cuando una cláusula no cumpla las normas establecidas por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Es por esto que no hay plazo de prescripción para denunciar su abusividad, son imprescriptibles.
Las reclamaciones se deberán gestionar a través de una agencia de resolución de litigios en el sector financiero. Como esta entidad todavía no se puso en funcionamiento, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.
Nueva división de gastos entre hipotecado y bancos
Con el nuevo esquema de la Ley Hipotecaria, los costes quedan repartidos a favor del hipotecado. A cargo del banco quedan los costes del Notario, la gestoría, su copia de la escritura, el Registro de la Propiedad, y el IAJD. Por su parte el cliente sólo deberá pagar su copia de la escritura y la tasación.
Además, si el cliente decide cambiar su hipoteca de banco a través de una subrogación, la nueva entidad deberá pagarle a la antigua un proporcional por el importe pendiente.
El nuevo reparto supone una mejora clara para el consumidor, que antes debía costear la mayor parte de los gastos de escrituración de la vivienda.
Prohibición de cláusulas suelo
Se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. De esta manera, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Por otra parte si se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.
Más ventajas para amortizar anticipadamente
La comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata y se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera.
Si la hipoteca es variable se pueden cobrar: 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato ó 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo. Luego de esos años, la comisión es del 0%.
En una hipoteca fija, la comisión será de 2% durante los primeros 10 años ó 1,5% durante el resto del plazo
Libertad para cambiar de banco
Si la entidad de origen hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, no hay obligación de aceptarla. Esto era lo que ocurría antes de que se sancione la lay, por lo tanto se consiguió una mayor libertad de acción para los usuarios.
Restricciones para el embargo de propiedades
El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.Esto puede suceder si se cumplen las siguientes condiciones:
En la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
En la segunda mitad del plazo: cuando el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.
Se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés de la propia hipoteca.
Limitación a los productos vinculados
No se permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas. Esto es los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, pero sí permite las combinadas. Esto significa que la entidad puede ofrecer una reducción del interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.
Se puede exigir, como excepción que se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos que el cliente podrá suscribir con la empresa que quiera.
Control sobre los intermediarios financieros
A fin de proteger a los consumidores de prácticas abusivas se creó un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas. Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso En cuanto a su remuneración, ésta debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca, no es posible ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.
¿Qué te pareció este post? Te ha aportado nuevos datos sobre la Ley de Hipotecas? Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algún comentario puedes escribirnos puedes en la casilla, debajo de la nota. Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.
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