Muchas de las dudas relacionadas con el alquiler de bienes inmuebles, ya sea por parte de arrendatarios o de arrendadores, tienen que ver con la duración mínima y máxima de los contratos. ¿Qué sucede cuando se cumple el plazo que se estipuló en el documento? ¿Existe una duración mínima determinada por ley? Si una de las partes desea dar por terminado el alquiler, ¿debe dar aviso a la otra? En caso de que no se produzca aviso alguno, ¿se prorroga el arrendamiento automáticamente? ¿De qué se trata la prórroga tácita de los contratos de alquiler? En este artículo te lo contamos.
CONTENIDO ACTUALIZADO
Todos los contratos de alquiler de vivienda se suscriben por un plazo determinado. Durante ese período cada una de las partes, arrendador y arrendatario, queda sujeta a determinados derechos y obligaciones. Pero ¿qué ocurre una vez que se cumple el plazo si no hubo comunicación alguna entre las partes y el arrendatario sigue ocupando la vivienda?
A continuación te contamos en qué consiste la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento y en qué casos opera. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Cuál es la duración prevista para los contratos de alquiler en España?
Para analizar el concepto de prórroga tácita, primero debemos hablar sobre la duración prevista por la ley española para los contratos de alquiler de bienes inmuebles. Esto se debe a que la prórroga tácita, como todas las prórrogas, opera una vez que se alcanza la fecha de vencimiento.
A partir de la interpretación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que fue actualizada por última vez el 6 de marzo de 2019, es habitual creer erróneamente que los contratos de arrendamiento deben durar un año. Sin embargo, conforme lo establecido en su artículo 9°, la duración puede ser libremente pactada por arrendador y arrendatario.
No obstante, la norma sugiere un plazo de duración mínimo de cinco años. Esto significa que, al firmar un contrato por menos de cinco años, llegado el día del vencimiento, el mismo se prorrogará por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración. Si el propietario es una persona jurídica, este plazo será de siete años. En este sentido, la ley favorece al inquilino, ya que, a diferencia del propietario, no tiene la obligación de prorrogar, sino que se trata de un derecho a su favor. Por otro lado, en contratos de menos de cinco años de duración, tiene la posibilidad de no prorrogar, siempre y cuando avise al propietario con treinta días de antelación.
¿Qué ocurre con los contratos de alquiler que se firman sin un plazo estipulado?
En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración, se entenderá que fueron celebrado por un año. Como se dijo, esto obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino en estos casos puede extinguir el contrato al primer año, siempre que dé aviso con treinta días de antelación.
Existe una excepción a la obligatoriedad por parte del propietario de prorrogar hasta que se cumplan los cinco años. Sucede cuando el propietario es una persona física y se dejó constancia en el contrato de arrendamiento de que necesitará ocupar la vivienda de su propiedad antes de cumplir los cinco años. En este caso no procede la prórroga obligatoria siempre que la necesidad del propietario sea para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares. En este caso excepcional, si el propietario no cumple con mudarse a la vivienda en un plazo de tres meses desde la extinción o desalojo, el inquilino puede pedir ser restituido en la vivienda por cinco años más.
¿Qué ocurre cuando se cumple el plazo de un contrato de alquiler?
Si transcurrieron los cinco años de duración y el contrato alcanzó su vencimiento, la parte que no quiera renovarlo deberá notificar su voluntad a la otra. Para ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un plazo mínimo para que cada parte notifique a la otra. El propietario debe hacerlo con al menos cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino debe hacerlo con al menos dos meses de antelación.
¿Cómo puede el inquilino desistir de un contrato de alquiler?
Si por la causa que fuera, el arrendatario no puede o no desea seguir habitando la vivienda alquilada, la ley le otorga la posibilidad de desistir del contrato. Para ello, deberán transcurrir al menos seis meses desde el día de la firma.
Una vez cumplidos esos seis meses, el inquilino puede desistir del contrato siempre y cuando notifique al propietario con una antelación mínima de treinta días. Se suele establecer por escrito en el contrato (y la ley lo permite) que el inquilino debe pagar al propietario una indemnización por desistimiento. Esta indemnización se estipula por la ley en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
¿En qué consiste la prórroga tácita de un contrato de alquiler?
La figura legal de prórroga tácita se encuentra indicada en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta prórroga opera obligatoriamente cuando ocurren los siguientes supuestos:
- Debe haberse cumplido la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
- Deben haber transcurrido como mínimo cinco años de arriendo (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica)
- Tanto el arrendador como el arrendatario deben haber omitido realizar la notificación de su voluntad de no renovación. Recordemos que para realizar la prórroga “explícita” el arrendador debe notificar su voluntad a la otra parte con al menos cuatro meses de antelación mientras que el arrendatario debe hacerlo con al menos con dos meses de antelación.
- El arrendatario debe continuar habitando la vivienda.
¿Cuál es el plazo previsto para la prórroga tácita?
Dados los supuestos del apartado precedente, el contrato se prorrogará de manera tácita y automática. Pero la ley establece un plazo determinado por el cual se prorrogará. La renovación tácita será, en cada oportunidad que opere, por un año.
¿Cuáles son los límites de la prórroga tácita?
La prórroga tácita se realizará, como se dijo por plazos anuales. Pero no se puede prorrogar tácitamente de manera indefinida. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece, en el mismo artículo 10, que la prórroga tácita operará obligatoriamente hasta un máximo de tres años más.
¿Cómo puede el arrendatario expresar su voluntad de no renovar el contrato cuando haya una prórroga tácita vigente?
Una vez que el contrato se halle en vigencia en virtud de una prórroga tácita, la ley otorga al arrendatario la posibilidad de expresar su voluntad de no renovar con menos antelación que cuando el contrato se haya en vigencia explícita. Concretamente, la ley dice que el arrendatario podrá manifestar su voluntad de no renovar el contrato al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades de prórroga tácita.
¿Qué ocurre con los alquileres que se firmaron antes del 6 de marzo de 2019?
Como mencionamos anteriormente, la nueva versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) entró en vigor el 6 de marzo de 2019. Todos los contratos de alquiler firmados antes de esa fecha son legislados por el régimen jurídico anterior. Como dicta el principio general del derecho: la ley no se aplica retroactivamente. Lo mismo sucederá con las prórrogas de dichos contratos. Para todas las renovaciones y los nuevos contratos que se hayan formalizado luego de la fecha mencionada, se aplica las disposiciones establecidas por la última reforma de la ley, que son las que describimos a lo largo de este artículo.
Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
También puede interesarte:
agente inmobiliario Alquilar alquilar piso Alquiler alquileres Barcelona comprar Comprar piso comprar vivienda Compraventa consejos contrato de alquiler Decoración decoración de interiores diseño Diseño de interior España Euríbor Featured Hipotecas Hipotecas variables Hoteles Impuestos Inquilinos interiorismo inversiones Inversión inmobiliaria inversores invertir Madrid marketing inmobiliario mercado hipotecario mercado inmobiliario Oficinas Oi Real Estate Oi Realtor Propietarios préstamo hipotecario Sostenibilidad Tendencias Tendencias de decoración vender Vender piso vivienda Viviendas
