¿Cómo se pueden ver modificados los plazos de vencimiento de los contratos de alquiler por efecto de la pandemia? ¿Qué plazos y condiciones establece la normativa? En este post te lo contamos.
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Quizás hayas escuchado que, por efecto de la pandemia, el Gobierno ha sacado una serie de medidas destinadas a proteger a los ciudadanos. Como en muchas partes del mundo, el paro de la actividad comercial y laboral de muchos sectores ha requerido que los gobiernos sancionen normas destinadas a proteger determinadas situaciones. La situación de vivienda en arriendo que viven los inquilinos es una de ellas. Es que con cuarentenas que se abren y se cierran, con menor o mayor severidad, y las olas de contagios, en muchos casos la situación de los inquilinos se ha visto perjudicada. Conseguir nuevo piso de alquiler en un contexto de pocos ingresos y con dificultades para trasladarse, no es tarea fácil. Por eso se ha establecido que los contratos de alquiler puedan prorrogarse más allá de lo establecido por la ley general. En este post te contamos los pormenores.
Ley de Arrendamientos Urbanos
En primer lugar, revisaremos lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta es la norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la . La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
Duración del contrato de alquiler
A pesar de lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año. Esto sucede, porque ese es un plazo que suele pactarse comúnmente por acuerdo entre las partes. Conforme lo establecido en la ley, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes: arrendador y arrendatario (o propietario e inquilino, respectivamente). Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años. Indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración. Si el propietario es una persona jurídica, el plazo será de siete años, no cinco. En este punto, la ley favorece al inquilino. Esto es así porque el inquilino no está obligado a prorrogar. Es decir que si eres inquilino tienes la posibilidad de no prorrogar aun en contratos de menos de cinco años de duración. Solo debes dar aviso al propietario con treinta días de antelación.
Contrato de alquiler sin plazo estipulado
En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración, se entenderá que fueron celebrados por un año. Nuevamente: esto obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino en estos casos puede extinguir el contrato al primer año, siempre que dé aviso con treinta días de antelación.
Prórroga tácita
¿Qué pasa cuando se cumplen los cinco años de duración del contrato de alquiler? Si transcurrieron los cinco años de duración y el contrato alcanzó su vencimiento, la parte que no quiera renovarlo deberá notificar su voluntad a la otra. El propietario debe notificar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación. El inquilino debe notificar al propietario con al menos dos meses de antelación. Si ninguno realizó la notificación de su voluntad de no renovación, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales. Esta prórroga tácita regirá hasta un máximo de tres años más. Salvo que el inquilino manifieste al propietario, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Real Decreto-ley 11/2020
El Real Decreto-Ley 11/2020, sancionado de 31 de marzo de 2020, adoptó medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la crisis por la Covid-19. Esta norma ha sufrido ampliaciones en sus plazos estipuladas por el Real Decreto-Ley 26/2020 de 7 de julio, el Real Decreto-Ley 30/2020 de 29 de septiembre y el Real Decreto-Ley 2/201 de 26 de enero. En su artículo 2 establece las pautas para la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Si se cumplen los requisitos que señalamos a continuación, la prórroga extraordinaria es obligatoria para el arrendador.
Tipo de contrato de alquiler
En primer lugar, es importante tener presente que esta prórroga extraordinaria aplica únicamente a los contratos de vivienda habitual. Es decir que no aplica a los contratos para uso distinto de vivienda. Los contratos para uso distinto de vivienda son aquellos que se suscriben con fines comerciales o para alquiler de vivienda temporal.
Solicitud previa del arrendatario
Otro requisito para que inexcusables para que opere la prórroga extraordinaria en los contratos de alquiler es la solicitud previa del arrendatario. El arrendatario, o inquilino, deberá solicitar la prórroga de forma fehaciente al arrendador. Esta solicitud deberá realizarse antes de que finalice el período de prórroga obligatoria, prórroga tácita o fecha de vencimiento del arriendo, en su caso, según explicamos previamente.
Período máximo de prórroga extraordinaria
El mismo artículo del Real Decreto-ley establece que el período máximo por el que se podrá solicitar la prórroga es de seis meses.Ello no obsta que las partes, de común acuerdo o por voluntad del arrendatario, puedan establecer un período menor.
Condiciones del alquiler prorrogado
Una vez solicitada la prórroga extraordinaria y establecido el plazo de la misma, resta aclarar las condiciones en las que seguirá el arriendo. La relación contractual continuará en las mismas condiciones que existían al momento de solicitar la prórroga. Es decir que el inquilino seguirá abonando la misma renta y los mismos suministros que estuvieran a su cargo conforme el contrato de alquiler originalmente suscripto por las partes.
Excepciones a la obligatoriedad de prorrogar
El arrendatario no estará obligado a prorrogar en dos supuestos. Uno es que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes en el contrato que impidan que el contrato se prorrogue. El otro supuesto es que el arrendador haya comunicado previamente la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Este último caso está previsto en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Período para realizar la solicitud
Esta prórroga viene recogida en el artículo 2 del Real Decreto-Ley 11/2020, que se ha visto ampliada en cuanto al plazo por los Reales Decreto-Ley que hemos citado anteriormente.
Esta prórroga extraordinaria podrá solicitarse para aquellos contratos de alquiler de vivienda con vencimiento previsto entre el 2 de abril de 2020 (entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020) y el 9 de mayo de 2021 (finalización del Estado de Alarma). Vale aclarar que la fecha de finalización del Estado de Alarma puede ser prorrogada.
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