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El tema de cómo calcular el alquiler de vivienda es uno de los grandes cuestionamientos que se plantean los propietarios a la hora de colocar sus pisos en renta. Para obtener un resultado económico favorable, los arrendadores deberán hacer un análisis sobre los ingresos y los gastos posibles. En este artículo te acercamos la información necesaria para que sepas cuánto deberás cobrar de renta al momento de poner en alquiler tu piso.

El proceso de alquilar una propiedad puede ser algo complejo. Lo principal es asegurarte de que lograrás sacar un beneficio económico considerable que valga la pena el esfuerzo. Para realizar un análisis minucioso sobre cómo calcular el alquiler de vivienda y lograr obtener un alquiler rentable y seguro, te invitamos a leer el siguiente post.

Calcular alquiler de vivienda teniendo en cuenta los gastos

Para evitar perder dinero con el alquiler de la vivienda es fundamental calcular los gastos que se deberán restar de los ingresos. La sumatoria de todas estas consideraciones nos arrojará el número estimado que necesitamos para cubrir los gastos y, al mismo, tiempo, obtener una ganancia. El alquiler total puede depender de las cuestiones siguientes:

  • La amortización de muebles y electrodomésticos presentes en el inmueble.
  • La amortización de suelos, paredes y todos los gastos de carpintería.
  • Impuestos municipales.
  • Seguros.
  • Gastos de comunidad y derramas.
  • Hipotecas
  • IVA e IRPF

¿Cómo conocer la amortización de muebles y electrodomésticos presentes en el inmueble?

Un gasto que se debe tener en cuenta con el correr de los años de contrato es la renovación de lo electrodomésticos presentes en la vivienda. Si en un principio el inmueble se alquiló con electrodomésticos, es obligación del casero mantenerlos en buen estado. Es decir, si al comienzo de contrato existía una cocina y este elemento termina su vida útil, el propietario debe reponerlo. En este grupo ingresan los lavavajillas, lavadoras de ropa, cocinas, hornos eléctricos, equipos de refrigeración, aires acondicionados, etc.

De la misma manera ocurre con los muebles que no necesitan alimentación eléctrica como las camas, armarios, sofás, sillas, mesas, etc. Este concepto de “desgaste” se conoce como amortización.

Para poner un ejemplo, podemos decir que la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) dice que la vida media de una lavadora es de once años y tres meses (ciento treinta y cinco meses). Si la lavadora ha costado 300 euros, quiere decir que mensualmente se desgastará 2,22 euros. Un aire acondicionado cuyo precio fuere 400 euros y su vida media ciento veinte meses, desgastará 3.33 euros por mes.

Estos montos parecen no presentar un gran problema, pero en la sumatoria de amortizaciones se puede generar un número más grande. Esto hay que tenerlo en cuenta y generar un ahorro que cubra estos desgastes. Se podría guardar un mes de renta por año para estar cubierto ante estos gastos y otros imprevistos. No hay que pasar por alto estos datos para saber que, a la hora de poner el precio de renta, estamos alquilando una propiedad amueblada y equipada. Por lo tanto, sobre la base de estos datos, hay que calcular el alquiler de vivienda. Una vivienda amueblada se renta a un precio mucho más elevado que una propiedad en cero.

Amortización de suelos, ventanas y gastos de carpintería

El mantenimiento estructural de una vivienda es otra obligación que debe garantizarle el arrendador al arrendatario. Por lo tanto las ventanas, los suelos, las instalaciones eléctricas y otras partes del inmueble que deban arreglarse con carpintería son responsabilidad del propietario. Todos estos elementos también sufren desgastes con el paso de los años. Por su puesto que su amortización se calcula en mayor cantidad de tiempo que los electrodomésticos y objetos muebles.

Para poner un ejemplo, imaginemos que la fontanería de una vivienda tenga un coste inicial de 3.000 euros. La vida útil estimada de este sistema de fontanería es de doscientos cuarenta meses. En conclusión se calculará un desgaste de 12,50 euros mensuales.

Estos datos hay que sumarlos al cálculo que realicemos para poner el precio de renta de la vivienda.

Impuestos municipales

Hay ciertos impuestos que un casero deberá tener en cuenta al momento de calcular el precio de renta. El propietario de un inmueble tiene que pagar el IBI que se tasa sobre la base del valor catastral. Por el contrario, el pago de la tasa de basuras según lo expuesto en la Ley General Tributaria, le corresponde al arrendatario.

El Impuesto de Bienes Inmuebles puede ser valorado para incluirlo en el precio de renta por el arrendador.

Seguros

Algunos arrendadores prevenidos prefieren contratar seguros antes que sufrir consecuencias irreparables. Pueden contratar seguros contra robos, seguros contra incendios, o seguros que cubran varias situaciones de emergencia. El concepto de seguros el propietario deberá calcularlo en el precio de renta, al fin y al cabo, este beneficio recaerá sobre los arrendatarios. Depende de la póliza de seguro va a ser el coste de este gasto. Podemos decir que aproximadamente el valor varía entre los 150 y 200 euros anuales.

Gastos de comunidad y derramas

Para calcular el alquiler de vivienda hay que incluir un excedente a los gastos de comunidad, para estar cubiertos en situaciones extraordinarias de reparaciones y mantenimiento del edificio. Es difícil determinar un monto exacto, pongamos que el gasto de comunidad son unos 40 euros. A ese importe habrá que agregarle un porcentaje preventivo.

Hipotecas

En el caso de que el propietario haya comprado la vivienda recurriendo a una hipoteca o a un préstamo, es probable que los primeros años de alquiler sirvan para cubrir esos montos y tarde un poco más en generar ganancias. El concepto de hipoteca es el más complicado de calcular para establecer el precio de renta. Si bien el arrendador querrá recuperar ese dinero de forma rápida, no puedo subir tanto el precio por este concepto porque tardará más tiempo en conseguir inquilinos.

IRPF e IVA

Los rendimientos del capital inmobiliario no están exentos de IRPF. El cálculo de este impuesto sobre la renta depende del salario y otras variables. Es un dato que deberá sumar al precio de renta el arrendador si quiere estar cubierto.

El IVA se debe incluir únicamente si el arrendamiento no está destinado a vivienda habitual.

Para más asesoramiento sobre cómo calcular el alquiler de vivienda acércate a Oi Real Estate. Nuestros agentes te guiarán sobre los gastos e ingresos por analizar para garantizarte un capital económico seguro a través de la renta.

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Existe una modalidad de arrendamiento de viviendas denominada “de tiempo parcial“. Si eres propietario de un piso o pretendes ser inquilino, pero no de tiempo completo, este artículo te puede interesar. Continúa leyendo para conocer las diferencias que existen entre un arrendamiento de tiempo completo y uno de tiempo parcial. Contáctate con Oi Real Estate para una atención personalizada.

Hemos hablado en otros artículos sobre el arrendamiento de viviendas regularizado por La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En esos casos, se realiza un contrato de alquiler legal que debe cumplir con la normativa vigente de la ley, en donde se establecen períodos mínimos de alquiler. Por el contrario, los alquileres de tiempo parcial no tienen que cumplir con esa obligación y son precisamente de períodos mucho más breves que los de tiempo completo. En este artículo te explicamos las diferencias fundamentales.

¿Qué es el arrendamiento de viviendas de tiempo parcial?

El arrendamiento de viviendas de tiempo parcial es una modalidad diferente de las de tiempo completo, que decide implementar un propietario. Con esta modalidad el arrendador pone a disposición de un inquilino o más inquilinos varias habitaciones de una misma vivienda.

Una de las cualidades particulares de esta forma de alquiler es que no se tiene que cumplir con los plazos mínimos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además que, dentro de una misma vivienda, pueden haber varios inquilinos que no sean parte de una misma familia.

Por otro lado, la flexibilidad en los precios de renta se vuelve mucho más interesante para los arrendatarios, sobre todo en los últimos años en que los costes del alquiler fueron aumentando. Al compartir piso con otros inquilinos, se pueden disminuir los precios particulares.

¿Qué normativa regula los arrendamientos parciales?

A diferencia del alquiler de viviendas de tiempo completo, este tipo de contratos, en los cuales solo se está arrendando una parte de la vivienda, se rigen por el Código Civil. Entonces, al no estar regulados bajo la normativa de la LAU, se tiene la oportunidad de pactar la duración de los convenios entre las partes participantes sin derecho a prórroga por parte del inquilino.

Fianzas en los arrendamientos de viviendas de tiempo parcial

La fianza, en los arrendamientos de viviendas de tiempo parcial, es diferente de los contratos comunes. No hay obligación por parte de los arrendatarios de pagar una fianza, y no existe aquel procedimiento de depósito por parte del arrendador y la posterior devolución. No obstante, los caseros pueden solicitar a los inquilinos un monto adicional para cubrirse en casos de destrucción o desperfectos en el piso.

Obligaciones del arrendador

En principio, el arrendador que quiera alquilar su piso por tiempo parcial se encuentra obligado a amueblar la vivienda. El piso deberá contar con los muebles básicos: camas, sillones, armarios, sillas, mesas, etc. Esto porque los inquilinos van a estar solo por un tiempo ahí y, generalmente, son personas que no tienen sus propios muebles. Además no tiene sentido mover muebles de un lado para otro cuando los lapsos son más cortos que los habituales.

Es necesario que cada habitación tenga sus elementos, así como también los espacios comunes como la sala de estar, la cocina, los baños, los patios, etc.

El consumo de los servicios de gas, agua y luz serán compartidos por todos los habitantes de la vivienda. Por esta razón, el arrendador estará obligado a impartir reglas determinadas para cada uno de sus inquilinos y ofrecer una situación equitativa con respecto al pago de los gastos.

El contrato de alquiler será individualizado por cada uno de los inquilinos. La duración del documento va estar pactada por cada una de las partes. Es posible que algunos estén más tiempo que otros y la rotación de arrendatarios en la vivienda se vaya modificando con el tiempo.

Obligaciones de los inquilinos

El inquilino tendrá la responsabilidad de cumplir con lo pactado en el contrato de arrendamiento regularizado por el Código Civil. En cuanto a la relación con los otros arrendatarios, se verá en la obligación de aceptar las normas de convivencia del conjunto de inquilinos.

Respetar las fechas de pago de renta y cumplir con los establecido con respecto al pago de los gastos de los servicios.

Mantener el estado del inmueble y de los muebles y electrodomésticos con los que está equipado el piso alquilado.

Beneficios del arrendamiento de viviendas de tiempo parcial

Los alquileres de tiempo parcial se han puesto de moda con el correr del tiempo. Para los estudiantes que buscan alquileres económicos es una excelente opción, ya que pueden juntarse entre varios compañeros en la misma situación para compartir vivienda y gastos y tener accesos rápidos a las universidades.

Para las personas que tienen que trasladarse por períodos determinados a una ciudad diferente de la que viven, también, resulta ventajoso. Si tiene que ir a trabajar durante un tiempo a otra Comunidad, es una posibilidad accesible.

Para el arrendador es una ventaja poder alquilar por períodos en donde no tiene que cumplir con el mínimo de cinco años establecido por la Ley. El Código Civil permite que las partes arreglen el tiempo de duración, así, el casero puede disponer de vuelta de su piso de manera más fácil y rápida.

Inconvenientes del alquiler parcial de viviendas

Existen varias garantías y otros derechos que tiene el propietario que realiza contratos bajo la normativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos que pierde este tipo de casero.

Por otro lado, puede pasar que por varios meses no consiga inquilinos, como la mayoría son estudiantes, en el verano podría quedar el piso vacío y perder los ingresos mensuales que estarían asegurados con un alquiler de tiempo completo.

Para el inquilino, un perjuicio es que no va a contar con la posibilidad de desgravación de la renta. Además, al no ser una vivienda particular, tendrá que respetar las reglas de convivencia impuestas por el propietario con respecto a los otros arrendatarios. Por supuesto que, además, es mucho más invasivo tener que compartir los espacios comunes de una vivienda con otras personas que en un alquiler particular.

Para más información acerca de arrendamientos de tiempo parcial o arrendamientos de tiempo completo comunícate con nuestros representantes, ¡no lo dudes!

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Tras la pinchadura de la burbuja inmobiliaria estadounidense de finales de la primera década de siglo, el real estate supo recuperarse como nunca en su historia. Sin embargo, durante los últimos años, el mercado español se vio obligado a enfrentar cuatro factores que perjudicaron especialmente al sector y particularmente al avocado al alquiler de propiedades. En este orden: la irrupción de la pandemia; las medidas restrictivas a la movilidad; la crisis económica como consecuencia directa de los dos primeros y (tras un repunte record) la invasión rusa a Ucrania, persistente. Los expertos prometen que la comparativa interanual 2022 / 2023 será de un alivio relativo aunque el panorama sea ciertamente incierto. A modo de base… ¿Qué nos mostraron los índices más recientes respecto al alquiler social vs. alquiler turístico? En este artículo de Oi Real Estate veremos la situación de España en la Unión Europea y también puertas adentro. ¿Nos acompañas?

El alquiler turístico hoy

Los países conformantes de la Unión Europea, destacan desde siempre por su nutrido mercado de alquiler turístico. Tanto sus principales localidades costeras, como las ciudades capitales, disponen de un aparato inmobiliario específicamente diseñado para el mundo vacacional veraniego e invernal. Millones de turistas cruzan el mundo anualmente para visitar sus más destacadas metrópolis. La pandemia puso un freno brutal, que incluyó el verano europeo 2020 de su comienzo a su fin, en índices históricos negativos sin precedentes.

La nula y luego escasa oferta de alquiler turístico en España (2020 y 2021, cronológicamente) han resultado letales para la economía de los propietarios y las agencias. Sin embargo y contra lo que podría imaginarse, el efecto pandemia no ha sido del todo resolutivo, pese al estancamiento. Los índices (tal como veremos más adelante) continúan señalando que España mantiene más viviendas ofrecidas en arrendamiento turístico, que viviendas del orden público enfocadas al alquiler social.

Alquiler volcado al turismo

Los más recientes índices publicados por el Instituto Nacional de Estadística, son elocuentes. En el orden del alquiler vacacional, en agosto del año 2021 se registraban 321.000 propiedades ofrecidas en arrendación; como contrapunto, en el mes de febrero del año 2022 se produjo un retroceso de más de un 8%, en una caída que descendió hasta los 294.000 registrados.

Esto representa un número inquietante: 27.000 viviendas fuera del registro en una comparativa menor a la interanual, y destinadas exclusivamente al alquiler vacacional. Con todo, y teniendo en cuenta estas cifras significativas, el arrendamiento turístico subsiste sobre la cantidad de viviendas públicas orientadas al alquiler del tipo asequible.

Alquiler social vs. alquiler turístico

El Observatorio de Vivienda y Suelo, publicó también los resultados de sus estudios habituales, recurridos más que nunca dada la crisis por la pandemia COVID. Estos análisis ofrecen que la vivienda en alquiler denominada “social” (esto es asequible y contemplativa de los sectores más débiles y golpeados económicamente) se mantuvo durante 2021 en 290.000 propiedades arrendadas con ese fin.

Sin embargo, existen disparidades entre las distintas Comunidades Autónomas que llaman poderosamente la atención y reflejan los distintos costes de la vida en la España actual. Veamos algunas de esas Comunidades a modo de ejemplo.

Comunidades con más pisos sociales que turísticos:

  • Extremadura. Cuenta con 1.061 pisos turísticos, contra 13.551 pisos públicos en alquiler.
  • País Vasco. Dispone de 4.016 pisos vacacionales, contra 30.247 pisos sociales arrendados.
  • Madrid. Ofrece 17.802 pisos turísticos, contra 28.624 de pisos en arrendación asequible.

Regiones con más pisos vacacionales que sociales:

  • Cataluña. Ofrece 54.646 pisos turísticos, contra 28.624 pisos en arrendación asequible.
  • Comunidad Valenciana. Dispone de 49.757 pisos vacacionales, contra 11.316 pisos sociales arrendados.
  • Baleares. Dispone de 27.703 pisos turísticos, contra 1.669 pisos públicos en alquiler.

Comunidades con pisos turísticos y sociales en equidad:

  • Andalucía. Ofrece 61.574 pisos vacacionales, contra 64.886 sociales disponibles en alquiler. Si bien la diferencia es de 3.312 pisos a favor de los turísticos, esta Comunidad Autónoma destaca por ser la que mayor volumen de ambas clases ofrece.
  • Castilla y León. Dispone de 5.403 viviendas turísticas, contra 5.919 asequibles.
  • Navarra. Brinda 993 pisos vacacionales, contra 990 sociales.

Fuentes: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana / Instituto Nacional de Estadística

Alquiler social y turístico en la Comunidad Europea

España no logra posicionarse entre las primeras naciones orientadas en su balance a un perfil social. Por el contrario, permanece desde siempre en una posición rezagada al respecto. La plaza total de vivienda en España solventada en parte por el Gobierno o sus Comunidades, se compone de más de 452.000 propiedades. Esto representa un 2.5% del total de las propiedades vigentes.

Según cifras del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en la comparativa a la Unión Europea, vemos que el promedio de las viviendas sociales sobre el total de las propiedades vigentes oscila al 9%. Ese 2.5%, ubica a España a la par de países como Portugal, Eslovaquia o Bulgaria (con un 2%, 3% y 2.5% de viviendas sociales respectivamente).

Países que avalan la vivienda social en Europa

Dijimos que España permanece por debajo de los 6 puntos porcentuales respecto a la media Europea del 9% en las viviendas destinadas al alquiler social, durante el último año. A la cabeza de ese listado, encontraremos a Países Bajos con un 30%, Austria con un 24%, Dinamarca con un 21% y Suecia con el 19% del total de sus propiedades destinadas a alquileres asequibles, orientados a quienes se encuentran casi fuera del sistema.

Si revisamos los números duros, no comparados, veremos otros resultados. Así, Francia es el país de la Unión Europea con más viviendas sociales (con un aproximado al 4.690.000), Reino Unido (4.627.400), Países Bajos (2.081.850) y Alemania (1.439.860).

Alquiler social vs. alquiler turístico en España

Vemos entonces que España mantiene su auge en viviendas para uso turístico temporal, a pesar de la mala pasada jugada por la pandemia COVID y la conducta cauta de los inversores como resultado de la invasión Rusa a Ucrania. De todos modos, las regulaciones entre Comunidades apuntan a que cada cual atienda y dosifique la disponibilidad de las propiedades asequibles según sus necesidades.

De esta manera, distintos factores incidirán acordes a cada Comunidad Autónoma. Entre ellos, densidad poblacional, dificultades en acceso al trabajo, ubicación geográfica, rango etario de la población, coste de vida. El problema de la vivienda para arrendamiento social y el alquiler turístico ha logrado tocar por igual a distintos sectores de una misma sociedad.

Hemos visto algunos detalles acerca del alquiler social vs. alquiler turístico en gran parte de Europa. Y tú, como agente inmobiliario… ¿Cuánto tiempo crees que demorará el mundo inmobiliario en retomar su curso normal? Nos encantaría leerte en nuestra bandeja de comentarios al pie del artículo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el sector inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En la generalidad de los casos, quien ofrece su piso en alquiler mediante una agencia inmobiliaria buscará que esta sea quien medie en su vínculo con el inquilino. En este contexto, sabrás que existe una amplia gama de conflictos con los que deberás lidiar y que el terreno legal ofrece tantos grises como blancos y negros. Los conflictos entre inquilinos y propietarios pueden presentar desde pequeñas disputas, resueltas con un breve y amistoso diálogo, hasta problemas serios que requerirán la revisión y el conocimiento de las leyes vigentes. Uno de los más frecuentes es el referido a qué hacer cuando un inquilino permanece en la propiedad, por fuera del término establecido en el contrato. En este artículo de Oi Real Estate, veremos entonces cómo manejarte a la hora de resolver problemas entre propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más.

COVID como un nuevo punto de partida

Con la irrupción de la pandemia por COVID, se ha medido un incremento sustancial en problemas comunes entre inquilinos y propietarios. Miles de situaciones recientes e inesperadas han injerido poderosamente en las relaciones comerciales, al punto de romper vínculos bien llevados a través de años de convivencia apasible. Así, muchos propietarios se han visto obligados a aplicar la ley más allá del vínculo construido con sus arrendadores.

Ofrecer una casa en alquiler no es un acto de beneficencia. Por el contrario, es una de las decisiones más complejas de tomar dentro del sector inmobiliario. Hemos dicho que los factores que pueden llevar a un conflicto, son muchos y de los más variados. Sin embargo, no es la misma cosa enfrentar al inquilino de nuestro piso por quejas de ruidos molestos en el edificio, a tener que resolver su permanencia en la vivienda fuera de la prórroga legal del arrendamiento.

Contratos inconclusos

¿Qué significa que un contrato se encuentra inconcluso? Hablamos de un contrato no resuelto, cuando una de las contrapartes no ha cumplido con los detalles estipulados el él. Casi siempre, esto se ocasiona por problemas de impago; tanto en el coste económico y su correcta liquidación en tiempo y forma, como en la deuda en consumo de servicios por parte del inquilino.

La pandemia ha generado diversos problemas en la economía de las personas. Pero estas dificultades, no atañeron exclusivamente al poder adquisitivo de los inquilinos, sino también al de los propietarios. En muchos casos, quienes perciben sus únicos ingresos a través de rentas de varias propiedades, los han visto coartados por impago o demora en las mensualidades de todos ellos. Esto supone por supuesto, un real problema.

¿Qué prevé la ley?

¿Existen consecuencias legales previstas por la ley? Claro que sí. Entendamos qué hacer ante la prórroga legal del alquiler, acaso incumplida por la permanencia del inquilino o arrendatario en la vivienda. Veamos cuáles son las regulaciones legales vigentes y los pasos a seguir posteriormente.

Propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos – LAU

Para poder aplicar la Ley puntualmente y sin errores, el propietario debe asegurarse cabalmente cuál es la fecha de inicio del contrato. ¿Por qué? Pues porque de ella dependerán qué términos legales se implementarán acorde al estado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigentes a esa fecha del calendario. Dicha Ley, se ve sometida regularmente a cambios y alteraciones. Por tanto, será el contemporáneo a la fecha de inicio del contrato de arrendamiento la Ley a la que el dueño deberá recurrir y aplicar.

Como muchas de las reglamentaciones atenidas a la Ley, esta también puede resultar algo confusa. Veamos una serie de ejemplos puntuales:

LAU del 1 de Enero de 1995 al 5 de Junio de 2013:

Esta remite que el lapso de un contrato de alquiler estaba librado al que hayan acordado entre propietarios e inquilinos. Si esa duración fue estipulada menor a 5 años, al día de su finalización era el inquilino quien contaba con opción a continuarlo mediante prórroga, pudiendo haberse extendido hasta que el lapso total de ocupación tocara los 5 años. Esto es porque el Artículo 9 LAU le garantizaba al inquilino un mínimo de 5 años para permanecer en la vivienda, como un derecho. Como consecuencia, y siempre hablando de un contrato cumplido en tiempo y forma, el contrato podía extenderse en lapsos de 3 años.

La nómina, ya no está vigente para los contratos celebrados a partir del 5 de Junio de 2013, pero sí para los anteriores a esa fecha hasta Enero de 1995.

LAU del 6 de Junio de 2013 al 5 de Marzo de 2019:

En este caso, la duración del contrato también estaba librada a lo pactado entre las contrapartes. Si esa duración fue estipulada menor a los 3 años, al finalizar el contrato, el inquilino contaba con opción a prorrogarlo anualmente, pudiendo extender hasta 3 años el lapso total de ocupación. Aquí, el Artículo 9 LAU le garantizaba al inquilino un mínimo de 3 años de permanencia en la vivienda. Como consecuencia, el contrato podía extenderse en lapsos anuales.

Esta nomina, ya no está vigente para los contratos celebrados a partir del 6 de Marzo de 2019, pero sí para los anteriores a esa fecha hasta Junio de 2013, en retrospectiva.

LAU del 6 de Marzo de 2019:

Esta nueva regulación, señala que la duración de los contratos será de 5 años (si el propietario es persona física) o de 7 años (si se trata de un arrendador como persona jurídica).

Este contrato, una vez finalizado, le da opción al inquilino a prorrogarlo por 3 años más.

La prórroga legal del alquiler

En el Código Civil y su artículo 1.566, se establece la “tácita reconducción”. ¿Esto qué significa? Se trata de la situación real del contrato de alquiler, ya finalizado el lapso de la prórroga legal. Si una vez llegada a esa fecha del calendario, el inquilino permaneciera más de 15 días en la vivienda “sin que el propietario le notifique su fecha de salida y la finalización del contrato”, este se renovará automáticamente mediante un nuevo acuerdo.

¿A qué artículos recurrir en caso de permanencia ilegal del inquilino?

Si el propietario notifica al inquilino tiempos y próxima salida, como dijimos en el punto anterior, y el arrendatario permaneciera en la propiedad, este estará en una postura claramente ilegal. Para solucionar el inconveniente, el arrendador podrá recurrir al “procedimiento de desahucio por expiración del término convencional” dispuesto en el Código Civil, a través de su artículo 1569. Para ello, recomendamos siempre asesoría legal pertinente.

Hemos visto distintos reveses en conflictos entre propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos. Si posees tus propias experiencias, nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

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Tienes un piso para alquilar, pero no conoces cuáles son las técnicas más eficaces para conseguirlo rápidamente, no tienes de qué preocuparte. En este post, descubrirás todo lo que necesitas saber al respecto, te invitamos a leerlo para que consigas a tu inquilino ideal.

Consejos para que tu piso para alquilar consiga inquilinos más rápido

Si tienes un piso para alquilar tienes que estar atento a las competencias. Cada vez más personas acceden a un ingreso mensual gracias a la posibilidad de contar con un inmueble. Si bien las condiciones de tu piso dependerán de su ubicación, existen un montón de herramientas que puedes poner en práctica para optimizar tus posibilidades de alquiler más rápido. Tú harás la diferencia.

Aquí va un listado de elementos para tener en cuenta:

Limpieza de tu piso para alquilar

Las visitas a los inmuebles son fundamentales. En estas situaciones podemos percibir los anhelos que tiene cada persona sobre su próximo lugar de vivienda. Dar una buena primera impresión es el primer paso para que el inquilino se decida por elegir tu piso para alquilar. Imprescindible es que se mantenga la limpieza del lugar: que en los muebles no sea vea polvo, que las ventanas no junten tierra, que los pisos luzcan impecables, que esté ventilado sin olor a encierro, que los cuartos de baño demuestren pulcritud. Para mantener la limpieza del piso debes realizar una revisión de todo varias veces a la semana y así abrir las ventanas para ventilar, no dejar que se junte polvo, trapear los pisos e higienizar los baños. Parece una idea menor, pero es notable la buena referencia que deja una vivienda aseada. La limpieza es una de las grandes herramientas para alquilar tu piso más rápido.

Mejorar los suelos de tu piso para alquilar

Fundamental que, cuando ingresa el posible inquilino a hacer la primera visita, sienta que ya está pisando el suelo de su futuro hogar. Pensemos que elegirán el lugar donde van a pasar la mayor parte del día en su vida cotidiana. Todo el mundo quiere que sus suelos se vean “bonitos”. Nosotros recomendamos materiales de madera y aconsejamos hacerles una renovación, ya sea lustrándolos o reparándolos. Si tienes otro material, como baldosas, puedes supervisar que estén enteras, sin roturas ni rajaduras, y modificar las que no se encuentren en buen estado.

Pintura

Para alquilar tu piso rápido debes entregarlo pintado. Las paredes cuanto más libre de marcas queden, mejor vitas serán. Primordial es elegir colores claros, mucho mejor si es blanco. Hemos explicado que la claridad de los colores de las paredes favorece a los puntos de luz, y logra que el piso parezca más grande. Una buena opción es lijar todo para homogenizar el estado de las paredes y luego pintar.

Mobiliario

¿Decidiste que tu piso para alquilar esté amueblado? Bien por ello, pero no dejes de prestar atención en los puntos siguientes:

Muebles actuales

La mayoría de las personas, en la actualidad, opta por lo moderno. Han quedado en desuso las antigüedades, si tienes muebles viejos, será mejor que hagas otro negocio con ellos.

Espacio

No sobrecargues el lugar. Piensa que el inquilino, tal vez, también quiera incorporar sus propios muebles. Algunos muebles grandes es mejor que muchos pequeños. Una buena propuesta para tener en cuenta, es la de utilizar muebles que cumplan varias funciones, sobre todo si tu piso para alquilar es de pequeñas dimensiones. Con esta estrategia ahorrarás espacio.

Despersonalización

Escoge que sean muebles neutros. No coloques cosas ornamentales, los ambientes tienen que quedar disponibles al gusto de todo el público, así tendrás más oportunidades. Que luego sea el inquilino quien decida la decoración que desee.

Iluminación

Si tu piso para alquilar cuenta con un buen ingreso de luz natural, sumas muchísimos puntos. Si te ves beneficiado por el acceso a la luz natural, optimiza este recurso al máximo: deja las ventanas sin cortinas para que ingrese la luz al ciento por ciento o puedes colocar cortinas de textura ligera y de color claro. Recuerda que la iluminación permite generar una amplitud del espacio. Si tienes lámparas sin funcionar, repáralas, úsalas para impactar positivamente en esta categoría y colócalas en puntos estratégicos que beneficien al buen aspecto de la vivienda.

Alta de suministros

A los inquilinos les gusta alquilar un piso que ya tenga todo en en marcha. Para este punto es importante que des de alta a todos los servicios: agua, luz, gas. Tal vez esto implique un gasto de activación, pero encontrarás que tu piso para alquilar encuentra inquilino mucho más rápido que si no tuviera los servicios en funcionamiento. Luego, no olvides en el contrato de alquiler, solicitar que se cambie la titularidad para el pago de los consumos, para evitar inconvenientes con gastos impagos.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Esperamos que te hayan servido estos consejos rápidos para lograr que tu piso para alquilar consiga un inquilino más rápido. Siempre es mejor contar con expertos que te acompañen durante todo el proceso de alquiler.

En Oi Real Estate ofrecemos un servicio de lujo. Desde que decidas animarte a poner tu piso en alquiler hasta que termines el vínculo con tu inquilino. Una vez finalizada la puesta a punto del inmueble, lo publicaremos en los mejores portales para que tenga un mayor y mejor alcance. Ya verás que conseguirás una renta segura y estable en menos tiempo de lo pensado. Anímate, escríbenos, aquí contamos con un equipo profesional y dispuesto a colaborar contigo.

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Tanto si eres arrendador o arrendatario debes saber que los contratos de alquiler tienen un periodo pactado. Sin embargo, en varias ocasiones se puede solicitar que se dé de baja al convenio por cualquiera de las partes. En este artículo te contamos cómo se puede rescindir un contrato de alquiler.

¿Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler?

Motivos personales

Puede suceder que el propietario del inmueble arrendado necesite por alguna cuestión personal comenzar a utilizarlo. Puede pasar que necesite mudarse al lugar o, tal vez, cederlo a alguien de la familia o, simplemente, querer cambiar de inquilinos. El propietario puede rescindir un contrato de alquiler después de un año de haberlo celebrado (esto tiene que estar pactado dentro del convenio y haberse conformado por ambas partes). Además, debe darle un preaviso al arrendatario de dos meses como mínimo.

Rentas impagas por el inquilino

El propietario puede rescindir un contrato de alquiler si se provoca la situación de rentas impagas por parte del inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no detalla exactamente cuántos meses de alquiler deben figurar sin pagar para que el propietario decida finalizar el contrato. Generalmente, se rescinde el contrato cuando han pasado dos meses consecutivos de impago o tres meses alternativos durante el mismo año.

Comportamiento inadecuado del inquilino

Parece extraño, pero muchas veces se pueden recibir quejas de las personas que viven en los pisos linderos al piso arrendado. Pueden ser ruidos en horas inadecuadas, por observación de actividades ilícitas, por comportamientos antihigiénicos que puedan llegar a dañar a los demás, por situaciones nocivas o peligrosas, entre otras cosas.

La Ley de Arrendamientos Urbanos dice que si no se respetasen las normas de convivencia, el arrendador puede rescindir el contrato de alquiler. Seguramente, este motivo no sea de los más fáciles para poder sacar al inquilino de la vivienda. Sobre todo si se demuestra tan problemático, es probable que se deba acudir a los tribunales para poder solucionarlo.

Subarrendamiento no consentido

Si el arrendador llega a comprobar que su inquilino está subarrendado su piso sin haberlo pactado en el contrato de alquiler, puede solicitar la rescisión del contrato ya que se trataría de una práctica ilegal.

Ingreso de mascotas no contempladas en el contrato de alquiler

Como propietario puedes incluir una cláusula de que no se permitirán mascotas en la vivienda si es lo que deseas. Si con el paso del tiempo, el inquilino decide ingresar animales y tú no estás dispuesta a aceptarlo, también, puedes solicitar la rescisión del contrato.

¿Cómo deben proceder los arrendadores en el caso de querer rescindir un contrato de alquiler?

El propietario debe comunicar al inquilino la deuda y el plazo que tiene para saldarla. Si esta acción no modifica nana y el arrendatario sigue sin abonar la renta, posteriormente, deberá iniciarse la demanda judicial correspondiente. Aquí los tribunales entran en juego, aunque también se puede acudir al arbitraje si en el contrato se ha incluido una cláusula de arbitraje en el momento de su firma.

¿Qué sucede con el arrendador una vez que puede rescindir un contrato de alquiler?

Lo primero que sucede con la persona que alquila un piso es que logra recuperarlo. Pero de la misma forma que el inquilino, deberá tener en cuenta algunas acciones:

  • Señalar el estado de devolución del inmueble, reclamando reparaciones en caso de detectar desperfectos.
  • Documentar por escrito las obligaciones pendientes de cumplimiento, como podrían ser recibos, pagos de suministro o indemnizaciones. 
  • Determinar cómo se procede a devolver la fianza, descontando el importe por deudas pendientes, reparaciones o rentas que el inquilino no haya pagado antes de finalizar el contrato.

¿Cuándo puede rescindir un contrato de alquiler el inquilino?

El inquilino puede pedir rescindir un contrato de alquiler en el momento que quiera. Esto no significa que no existan consecuencias por querer hacerlo antes del tiempo estipulado.

La Ley de Arrendamientos Urbanos indica algunos puntos para tener en cuenta:

El inquilino puede irse en cualquier momento después de los primeros seis meses. Esta decisión debe comunicarla con treinta días de antelación al propietario. Así no tendría que pagar ninguna indemnización. Si lo hace antes de cumplirse este plazo, deberá abonar al propietario el importe equivalente de rentas hasta los seis meses.

Si se trata de un contrato antiguo, el inquilino debe acogerse a lo que dice allí. Generalmente, hay que basarse en la fecha de revisión anual.

Motivos que puede tener el inquilino para querer rescindir un contrato de alquiler

El inquilino puede solicitar rescindir un contrato de alquiler si su casero no repara las averías que le corresponden por obligación y que son necesarias dentro del inmueble para poder vivir de manera adecuada. En este caso, si el inquilino presenta pruebas de lo mencionado, puede exigir incluso la devolución de la fianza.

¿Qué sucede una vez que se hizo efectiva la rescisión del contrato solicitada por el inquilino?

Si el inquilino ha decidido poner punto y final a su contrato de arrendamiento, los efectos que puedan afectarle van a variar dependiendo de la clase de acuerdo que haya pactado con el propietario.

Aquí te damos un listado de las consecuencias más comunes:

  • Devolución de la fianza: se deberán revisar los plazos mínimos para contabilizar posibles penalizaciones por incumplimiento. Se puede reclamar en caso de que el arrendador la retenga sin justificación. 
  • Documentación por escrito de derechos y obligaciones consecuentes: la finalización del contrato debe quedar por escrito en un documento firmado por ambas partes. En este documento debe quedar sellada la fecha de finalización, la entrega de llaves, lo que deba suceder con la fianza. Este documento debe figurar firmado por ambas partes para asentar su conformidad.
  • Revisión del inmueble: es aconsejable revisar el inventario y comprobar deterioros, averías, estado general del inmueble para evitar cualquier reclamo. Es recomendable que este paso lo hagan en conjunto propietarios e inquilinos para que no queden dudas.
  • Cese del pago de la renta

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Inscribir un contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad no es obligatorio; sin embargo, puede significar beneficioso tanto para arrendador como para arrendatario. También pueden existir algunas desventajas. En este artículo te contamos los pros y contras de esta inscripción.

¿Qué es un contrato de alquiler?

El contrato de alquiler es el documento más importante en los procesos de arrendamiento. Aquí se dejan cristalizadas todas las cláusulas que contienen los derechos y las obligaciones de inquilinos y propietarios. Para que el proceso de arrendamiento funcione equitativamente tanto para arrendatarios como para arrendadores, es fundamental confeccionar un contrato claro y detallado. Es conveniente que este documento esté escrito por agentes con experiencia.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

En España, el Registro de la Propiedad es una institución estatal que depende del Ministerio de Justicia y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Su objetivo es la inscripción de las propiedades y otros derechos reales sobre los bienes inmuebles. El propósito de la inscripción es garantizar la publicidad y proteger las situaciones jurídicas de los bienes inmuebles.

¿Es obligatorio inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad?

Respondemos a esta pregunta afirmando que no es obligatorio inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. A pesar de esto, podemos decir que es aconsejable realizar la inscripción tanto para el inquilino como para el arrendador: los beneficios son mayores que los costes que esto implica.

En la relación entre arrendadores y arrendatarios siempre existen preocupaciones al momento de formalizar un contrato. Ambas partes temen por la seguridad jurídica que esto conlleva. Es decir que, tanto propietarios como inquilinos, querrán que en este documento se cuiden los intereses de cada lado para evitar disgustos en el futuro.

Luego de las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el año 2013, la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad plantea ciertos beneficios para las partes involucradas.

Al no ser obligatoria la inscripción, generalmente, la mayoría de los contratos no se registran. Es cierto que puede implicar un gasto, pero lo que se debe valorar es que haciéndolo se obtiene una completa protección jurídica.

Beneficios para el arrendador

En la Ley de Arrendamientos Urbanos se establece que en el contrato de alquiler se puede incluir una cláusula que, en caso de rentas impagas por parte del inquilino, el arrendador puede recuperar inmediatamente la vivienda. Situación que se hace efectiva, únicamente si el contrato se encuentra inscripto en el registro.

Si el contrato está registrado, el arrendador puede requerir al arrendatario a través de un juez o de un notario que abone los costes de renta que se encuentran impagos. Después de diez días, si el inquilino no paga o no entrega una justificación por el atraso, el mismo juez o notario puede declarar por finalizado el convenio y se ejecutará el desahucio.

Beneficios para el arrendatario

El arrendatario siempre contará con protección si el casero decide vender la casa. Un contrato registrado lo protege frente a terceros. En el caso de que durante la vigencia del contrato el inmueble se venda a otra persona o a una empresa, el nuevo propietario se verá obligado a someterse a las condiciones de lo firmado por el anterior propietario.

Por el contrario, si no existe dicha inscripción, y la vivienda es comprada por otra persona, el nuevo propietario no tiene obligación de sostener el contrato de arrendamiento. El nuevo casero puede extinguirlo y el inquilino puede quedarse sin vivienda y sin poder reclamar. De todas maneras, el nuevo propietario tiene que notificarle al arrendatario que debe abandonar la vivienda, pero dándole un plazo no menor a tres meses. Durante ese tiempo, el arrendatario tiene que pagarle la renta al nuevo propietario.

Si la vivienda en arrendamiento se vende, pero el contrato de alquiler está inscripto en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario hereda los derechos y las obligaciones del anterior casero y su relación con el inquilino. Por lo tanto, se ve obligado a cumplir con los periodos establecidos por el anterior arrendador.

Desventajas para el arrendatario y para el arrendador

La principal desventaja de inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad es el coste. No hay una cantidad de dinero fija, siempre va a depender de los precios de renta pactados entre las partes y la duración del acuerdo. Actualmente, el plazo mínimo de duración es de tres años, pero siempre va a variar el precio de renta según las diversas características del inmueble arrendado.

Otra de las desventajas es la burocracia que implica tener que realizar la inscripción. Hay una serie de trámites que se deben llevar a cabo para efectivizarla:

  • Escritura pública o elevación a Escritura pública del contrato privado de arrendamiento.
  • Acudir a un notario con el contrato privado del arrendamiento, para que lo convierta en un documento público.
  • Indicar en el contrato la descripción del inmueble: estado, población, calle, número y situación dentro del edificio de la vivienda arrendada, superficie y datos de los inmuebles linderos a la propiedad.
  • Registrar la identidad de los contratantes, la duración del alquiler, el precio de renta inicial del contrato y todas las cláusulas que las partes hubieran acordado libremente.

Existe un límite también en los derechos del arrendatario en el caso de que la vivienda esté hipotecada con anterioridad a la firma del contrato. Si el propietario no cumple con el pago de la hipoteca y se inicia un proceso de ejecución, el arrendatario puede ser desahuciado, a pesar de que el contrato esté inscripto en el Registro de la Propiedad y de que esté al día con el pago de la renta.

¿Cómo se realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad?

El procedimiento puede resultar similar al de cualquier otra escritura pública. Se debe acudir a un notario para que certifique el acuerdo y que verifique que no exista ninguna ilegalidad. Luego, ese documento oficial es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Escríbenos para poner tu piso en alquiler y conocer todos los detalles sobre los contratos y sus inscripciones.

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En este artículo te contaremos qué sucede cuando, por situaciones. particulares, se necesita cambiar el titular de un alquiler o no. ¿Es legal? ¿Existe la posibilidad? Continúa leyendo para enterarte!

Por lo general, se trata de una situación muy común cuando varias personas comparten un mismo piso de alquiler, que uno de los inquilinos tome la decisión de marcharse y en su lugar ingrese uno nuevo. Esta situación puede darse tanto cuando se comparte un piso o en el alquiler de estudiantes, un inquilino abandona la casa y es reemplazado por otro. Sin embargo, es lógico que surja la pregunta: ¿es posible cambiar el titular del alquiler en el contrato?

Cambiar el titular del alquiler

La realidad es que si se puede cambiar el titular del alquiler. Además, se trata de un proceso largo muy sencillo que no resulta largo ni tedioso. Aquí te explicaremos todo lo que necesitas saber para hacerlo.

¿Qué hacer para cambiar el titular de un alquiler?

Te presentamos una guía simple y sumamente práctica para que logres llevar a cabo el cambio de titularidad en el alquiler sin inconvenientes, pon atención y toma nota.

¿Qué dice la ley al respecto?

A la hora de preguntarnos si existe la posibilidad cambiar el titular del alquiler, en primer lugar, lo que debemos haces es tener en cuenta que el proceso se tiene que ceñir a la ley. Hoy en día, los alquileres en España, se rigen bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es por este motivo que, previo a iniciar con el proceso, debemos consultar la legislación vigente para lograr tener las nociones básicas al respecto.

En este punto es necesario resaltar que, tal y como asegura la normativa, cualquier mayor de 18 años que resida en la casa de alquiler tendrá que figurar como titular en el contrato.

¿Quién debe cambiar la titularidad del alquiler?

Para cambiar el titular del alquiler, es necesario que se encuentren presentes tanto el inquilino que se irá de la vivienda, como el nuevo inquilino que ingresará a vivir en la casa. Por otro lado, a este acto, también deberá acudir el propietario de la casa o bien, una persona autorizada por este. El principal objetivo de que todas las partes se encuentren presentes es que se comunique realmente el desistimiento de contrato por parte del inquilino anterior, a la vez que se informa al nuevo inquilino de todos los derechos y las obligaciones especificados del contrato de alquiler.

¿En qué momento el posible cambiar el titular del alquiler?

Es posible y además debe cambiarse la titularidad del alquiler previo a que el inquilino que tenga intenciones de marcharse lo haga. Esto se debe a que, resulta necesario que este se encuentre en el acto de cambio de titularidad, junto al nuevo inquilino y al propietario de la casa.

¿Cómo cambiar la titularidad del alquiler?

Lo primero que debes tener en cuenta, antes de comenzar con el proceso, es que deberás informar al propietario de la vivienda sobre los cambios que se van a producir. Esto se debe a que necesitarás su aprobación para poder llevarlo a cabo.

Para lograr el cambio del titular del alquiler, según afirma la Ley de Arrendamientos Urbanos, será necesario realizar un anexo del contrato de alquiler en el cuál se encuentre especificada la salida de un inquilino y el ingreso de uno nuevo. En este anexo es importante que queden bien aclaradas y especificadas las dos circunstancias, así como también, todos los datos necesarios del nuevo inquilino. Por otro lado, con la firma de ese anexo, el próximo habitante acepta cada una de las cláusulas del contrato de alquiler en lo que respecta al valor de la renta, obligaciones, reparaciones, entre otros.

¿Es necesario realizar algún cambio en el contrato de alquiler?

No es necesario, el contrato será el mismo, la diferencia consiste únicamente en la inclusión del anexo con la sustitución del inquilino anterior por el nuevo. Para que esto resulte más claro, en este proceso lo que se hace es sustituir a una persona por otra dentro del contrato de alquiler. Es por esto que, el nuevo inquilino debe aceptar todos los derechos y obligaciones del anterior titular.

¿El cambio de titularidad del alquiler y una subrogación del contrato es lo mismo?

Si bien puede parecer lo mismo, la realidad es que no, se trata de dos conceptos diferentes. Cuando hablamos de la subrogación del contrato de alquiler, nos referimos a una situación que se genera cuando ocurre alguno de los siguientes hechos:

  • El fallecimiento de un inquilino

Por ejemplo, la pareja, cónyuge o bien, un familiar del inquilino que fallezca podrían pasar a ser titulares de la casa de alquiler. Para esto, el dueño no deberá dar su consentimiento.

  • Si los inquilinos son un matrimonio y se divorcien

En estas situaciones por lo general sucede que ambos son titulares del alquiler y que durante el proceso de divorcio o separación solo uno de ellos sea el titular previa sentencia judicial.

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En este post, queremos contarte qué elementos se necesitan para encontrarse frente un delito de daños en la casa alquilada o en el mobiliario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En el siguiente artículo deseamos dejar en claro algunas cuestiones de gran importancia sobre el delito de daños en la casa alquilada. También, puede tratarse de daños en el mobiliario en caso que el alquiler se haya efectuado con muebles y enseres incluidos.

Delito de daño en la casa alquilada

El Código Penal se ocupa de penar las conductas en las que el inquilino genera daños en la propiedad ajena. El artículo 263 aclara que en estos casos el inquilino deberá pagar una multa de 6 a 24 meses. Esto en caso de que la valoración de los daños sea superior a los 400 euros.

Por otro lado, en caso de que los daños realizados no lleguen a superar los 400 euros, el inquilino será condenado por un delito leve de daños. Se trata de una pena de multa de 1 a 3 meses.

¿Todos los daños en la casa o el mobiliario son tomados como delito?

Por supuesto que no. Por el simple hecho de que al terminar el alquiler aparezcan daños en la casa o el mobiliario, no. Ya que esto no quiere decir que esta conducta sea tomada como delito.

Para que estos daños sean considerados como un delito de daños en la casa alquilada, es necesario que éstos hayan sido realizados de manera intencionada o dolosa.

Por otro lado, también existe la posibilidad de ser castigados en vía penal los daños por imprudencia grave. Esto siempre que su valor sea mayor a los 80 000 euros. Se trata de algo muy poco probable en estos casos.

Esto significa que, si los daños han sido generados a causa del desgaste usual de las cosas. O bien, por simple imprudencia. En ambos casos, no se trataría de un delito. Se trataría más bien de una cuestión civil que podrá resolverse en los juzgados civiles pero no en los juzgados penales.

¿Cómo se acreditan los daños en la casa alquilada?

Estos daños deben ser acreditados por el propietario del inmueble. Por este motivo resulta importante que al finalizar el contrato de arrendamiento o bien, se tome posesión de la finca por el Juzgado en caso de haber mediado un procedimiento de desahucio, el estado de la casa sea examinado por un perito. En ese momento se valorarán los daños, por medio de reportaje fotográfico, testigos, entre otros.

Consejos para el propietario y el inquilino

  • Un examen minucioso

Es necesario que antes de cerrar el contrato de alquiler, la vivienda y el mobiliario sea examinado adecuadamente. De este modo, al detectar cualquier irregularidad se podrá ponerla de manifiesto en el contrato o bien, en un anexo al mismo.

  • Tomar fotografías

Otro punto de gran importancia es realizar un reportaje fotográfico o de vídeo del estado en el que se encuentra la casa y el mobiliario al momento de celebrar el contrato de alquiler.

  • Realizar un inventario

En caso de que la casa alquilada cuente con mobiliario es importante realizar un inventario. Ten en cuenta que mientras más detallado, mejor.

  • Desperfectos

Resulta necesario poner de manifiesto cada uno de los desperfectos que vayan presentándose en la casa alquilada o bien, en el mobiliario.

Algunos ejemplos de daños en la casa alquilada

Condena por delito de daños

En caso de que el perito informe su visita al inmueble, presentando ésta un muy mal estado, completamente incompatible con el uso normal de la misma. Por ejemplo si presenta roturas en cajones de persianas, mobiliario, aparatos sanitarios, muebles de cocina, pavimentos, puertas, mecanismos eléctricos, entre otros. O bien, si observa la sustracción de mecanismos de cierre de las puertas o suciedad general que afecta a todo el inmueble.

El perito debe añadir a su informe varias fotografías en las que logren verse dichos desperfectos. Quedará claro que los desperfectos superan a los que podrían deberse a un uso normal de la casa, y que no han podido ser realizados sin intención.

No se encuentra ningún dato que permita apreciar que el delito haya sido cometido por un tercero en el poco tiempo transcurrido desde la entrega de llaves hasta la inspección de la casa por el perito.

Todo esto da como resultado que los daños, intencionales, como se puede observar en las fotografías y en el informe del perito, fueron causados por los acusados. Ya que ellos eran quienes ocupaban la casa, sin que hayan brindado una explicación lógica acerca de tales daños y suciedad en la vivienda, que conforme al contrato de alquiler se encontraba en estado de servir al fin para el que se alquiló. Ya que debe constar en el contrato que la vivienda ha sido inspeccionada previo a ser ocupada.

Absolución del delito de daños

En caso de que los daños observados no llegan a objetivar una intención de dañar, sino simplemente son indicativos de que el acusado no realizó un uso adecuado de la casa. Se trata de daños que reflejan un uso descuidado, prácticamente negligente. Sin embargo, no evidencian que hayan sido realizados con la intención de perjudicar al propietario, ni uniéndole el hecho de que el propietario debió interponer un procedimiento de desahucio. Esto se debe a que de tal hecho no cabe presumir en el presente supuesto el móvil o sentimiento de venganza que fortalecen la intención de perjudicar a otro.

No resulta extraño que las alfombras se arruinen si son dejadas en el balcón por no querer hacer uso de las mismas. Tampoco es imposible que se rompa una persiana o el cristal de una mesa de manera accidental si no se tiene mucho cuidado en el trato de los elementos. Por otro lado, las pintadas con rotulador que pueden aparecer en paredes se parecen a las que realizaría un niño.

El perito solo describe los daños a efectos de su valoración, sin que en su informe se excluya que tales daños se deben a un uso descuidado de la casa.

Hay un generalizado consenso doctrinal en la conveniencia de disminuir al mínimo la persecución penal de conductas que, como la de daños, ya cuentan con respuesta civil indemnizatoria o restauradora.

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La pandemia COVID provocó un profundo daño en el marco de las viviendas en alquiler y acentuó la problemática del acceso a la vivienda en ese contexto. En este contexto, se tiende a suponer que dicha crisis solo ha perjudicado a los inquilinos. Sin embargo, del otro lado de la moneda, no son pocos los propietarios que han visto dañados sus ingresos habituales, por las mismas causas. Se dice que para un comercio pequeño, nada peor que cortar la cadena de pagos. Pues, esta máxima es perfectamente aplicable a la situación actual de los alquileres en España. Muchos de esos propietarios, han consultado y consultan a las agencias respecto a la posibilidad de vender una propiedad ocupada en alquiler bajo contrato. En este artículo de Oi Real Estate veremos algunas claves para vender un piso alquilado. ¿Es esto posible? Abordaremos el tema que, más que un tópico, es el reflejo de uno de los problemas que toca de cerca al actual real estate español.

Problemas que atañen a todos

En el imaginario colectivo, una agencia no hace más que vender propiedades. Asimismo, se presupone que un bróker no hace más que invertir con el dinero de otro; y en el contexto de los alquileres, un propietario se dedica solamente a esperar de brazos cruzados un pago mensual. Todo tiende a minimizarse y a subvalorarse. Sabemos que ninguna de esas afirmaciones son ciertas y que todo requiere de un arduo trabajo.

Los propietarios de viviendas en alquiler se cuentan entre los principales damnificados por la incertidumbre económica actual, que ha presionado acaso como nunca antes al grueso del sector inmobiliario. Las tensiones entre inquilinos morosos y arrendadores, generaron severos conflictos en las vidas de los actores del sector, y en sus cuentas bancarias.

Claves para vender un piso alquilado

La venta de un piso (en alquiler activo y bajo contrato, o no) es una alternativa que los propietarios tuvieron en cuenta desde el inicio de la pandemia. Los motivos que dispararon estas decisiones fueron de los más variados. En su gran mayoría, se trató simplemente de un tema de rentabilidad en balance con la problemática de la crisis. “Es rentable, pero tengo muchos inconvenientes para acceder al pago” o “Si no vendo la propiedad, no podré afrontar las deudas de mi negocio”, etc.

Atención a las normativas

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no existe ninguna prohibición que limite al propietario de una vivienda a venderla. Ni siquiera habiendo sido arrendada, o con su contrato de alquiler vigente. El dueño de un piso podrá entonces disponer de la propiedad, avalado por la Ley española. Por otra parte, una vez publicada la oferta, será el arrendatario quien posea un derecho de prioridad si lograra igualarla. En esta especie de “balance” normativo, el inquilino será entonces el primero en la lista de interesados; en caso de que se declare solvente, la Ley lo acompañará si decidiera adquirir el inmueble.

Podrá ocurrir que al arrendatario no le interese comprar el piso, o que sus finanzas no se lo permitan. Este deberá entonces manifestar legalmente su renuncia a la compra. Siendo así, el arrendador deberá tan solo comunicarle con un preaviso mínimo de 30 días, la fecha de la compraventa. La Ley de Arrendamientos Urbanos mediante su Art. 14 prevé que estos derechos se mantengan durante los cinco primeros años, a partir de la fecha en que fue firmado el contrato de alquiler; si el propietario vendedor fuera una persona jurídica, este plazo se extiende hasta los siete años.

Instancias de preaviso y tiempos de venta

Para cumplir con la normativa y poder vender un piso arrendado, el propietario deberá cumplir con las siguientes tres instancias de aviso a su inquilino:

  1. Informar fehacientemente. Si el propietario informara al inquilino su decisión de vender “de palabra”, este preaviso no contará con la validez legal. La notificación deberá ser por escrita, constando en ella la fecha de recepción, decisión de venta del inmueble, su precio y forma de pago, etc. También deberá constar mediante firma del inquilino su correspondiente recepción.
  2. Ofrecer el plazo mínimo de 30 días o más. Es un derecho del arrendatario buscar medios para adquirir el inmueble. Como dijimos, es el primero en la lista prioritaria en caso de considerar comprar la propiedad que viene arrendando. Por tanto, dicho lapso será el resultado de un acuerdo mutuo entre el propietario y el inquilino, sin fecha límite estipulada por ley. Durante o al finalizar ese plazo, el inquilino deberá renunciar a la compra, iniciándose una venta entre las llamadas “convencionales”.
  3. Vender dentro de los 180 días. A partir del instante mismo de la recepción del preaviso, el propietario contará con un plazo máximo de 180 días para vender el inmueble; siendo ese plazo la fecha de caducidad de la notificación de venta. Una vez transcurrido ese lapso de tiempo, el arrendador deberá extender otro preaviso y volver al comienzo de la cadena de acciones.

Riesgos de no enviar una notificación conforme a la Ley

¿Podría el propietario vender un piso arrendado a espaldas del inquilino? Pues sí. Pero los riesgos de conflictos que acarrearían el no envío del preaviso -como lo establece la Ley de Arrendamientos-, son muchos. Una vez que el nuevo propietario le comunicara al inquilino su adquisición, este podrá hacer uso (solo durante los primeros 30 días) del derecho de tanteo y retracto. Esto quiere decir, que puede optar por comprar él la propiedad, haciendo uso del artículo que lo posiciona como primera opción de compra.

Para ello, deberá sin embargo reembolsar al nuevo dueño el precio al que fue vendido el piso, respetando las condiciones pactadas entre este y el antiguo dueño; identificar y reembolsar gastos de firmas notariadas, formularios del Registro de la Propiedad e Impuestos. En definitiva, correr con los mismos gastos de compra que haya desembolsado el nuevo propietario, en iguales términos y condiciones.

Evitar esa situación

Para evitar esta situación, el inquilino deberá haber dejado explícitamente aclarado en el contrato de arrendamiento, su renuncia a ejercer el derecho de tanteo y retracto. Como solemos recomendar desde nuestros artículos, la elaboración de un contrato que contemple posibles inconvenientes y perjuicios para ambas partes, es uno de los detalles fundamentales para mantener una relación comercial sin estridencias entre inquilinos y propietarios.

Hemos visto algunas claves para vender un piso alquilado. Si tú, como agente inmobiliario, cuentas con tus propios tips, nos encantaría que los compartieras con nosotros en nuestra bandeja de comentarios al pie del artículo

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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