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Repasemos historia reciente. No es novedad que la pandemia modificó de forma sustancial decenas de mecanismos comerciales en todos y cada uno de los mercados alrededor del mundo. Entrando ya en la recta final de este 2023, entendemos que muchas de aquellas medidas quedaron como establecidas, reescribiendo los estandartes del ABC en ventas y gestión real estate. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo gestionar el alquiler a extranjeros en España. Si eres un agente inmobiliario novato, te será de mucha ayuda para descartar algunas viejas normas y conocer los nuevos horizontes del sector inmobiliario. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

De cara al futuro

Con la pandemia COVID prácticamente erradicada, las personas han reanudado sus planes laborales y de vida, paralizados durante un año completo. Esto implica la movilidad de país a país que, lejos de ser la habitual, comienza a hacerse notar otra vez. La mayoría de quienes se encuentran buscando un nuevo sitio donde vivir en las ciudades más populosas de España lo hacen por trabajo.

Los expertos en bienes raíces, desde el mundo comercial privado y también desde organismos estatales, auguran la pronta reactivación en el área del alquiler. La principal preocupación de las agencias se basa en un solo interrogante: ¿podrá la oferta de alquiler satisfacer definitivamente la alta demanda que viene? En este aspecto, quien intente alquilar en España como extranjero se encontrará con un objetivo sinuoso en dificultades, pero no imposible de concretar.

Documentación relevante y derechos como extranjero

La óptica enfocada a los extranjeros en las pretensiones de los propietarios españoles es de la más variada. Mientras algunos solo pretenden alquilar a estudiantes, otros los repelen. Unos buscarán arrendar a parejas extranjeras estabilizadas económicamente y otros a jóvenes profesionales, desarrollándose aún en los primeros pasos de su carrera.

La pandemia ha condicionado fundamentalmente (y más allá del estancamiento del plano turístico) a los extranjeros que tenían planes laborales o de estudios pactados en España. Finalmente las trabas al turismo y al viajero fueron eliminadas a mediados de 2022. ¿Has pensado como agente inmobiliario en incorporar el alquiler a extranjeros a tus servicios?

Te contaremos cuál es la documentación indispensable a solicitar, vigente a la fecha. ¿Cuáles son esos requisitos?

Cómo gestionar el alquiler a extranjeros

Referencias comprobables

Según la comunidad seleccionada, el propietario podrá exigir distintos documentos que comprueben la integridad como arrendatario, sin importar de dónde venga. Esto puede darse incluso entre alquileres internos. Una carta positiva de recomendación, firmada por los propietarios anteriores y acaso por los agentes inmobiliarios que oficializaron ese contrato, será de suma utilidad. En todo caso, es bueno solicitar todo tipo de documento que compruebe la solvencia y buena fe como arrendatario.

Contrato de trabajo o estudio

En caso de tratarse de un estudiante extranjero, este debe poder comprobar su período de curso próximo con un documento oficial, emitido por el organismo o instituto que lo constate. En otro sentido, si ha llegado a España con un empleo asegurado, será recomendable solicitar un documento que garantice su participación o incorporación a la firma. Si ya se encuentra trabajando para una empresa española, bastará con su nómina de trabajo más reciente firmada y sellada por la empresa. Además, incorporar a la carpeta una copia del contrato de trabajo, será positivo.

Número NIE

El número NIE es el Número de Identidad de Extranjeros, que le permitirá al viajero o visitante trasladarse por toda España en un marco de absoluta legalidad. No solo le será requerido para alquilar en España como extranjero; deberá contar con él para cada actividad comercial que quiera emprender; ya sea en horas de buscar un nuevo empleo o de abrir una cuenta bancaria. En muchos casos, disponer del número NIE (expedido por el Ministerio del Interior) será excluyente al momento de arrendar.

Exigencias del eventual propietario

Como agente inmobiliario, no solo debes tratar con el inquilino postulante; también debes estar atento a las exigencias de los propietarios. Así, el grado de exigencias de estos en España respecto a los extranjeros suele ser más estricto que las contemplaciones sobre el ciudadano español. Sabrás que esto ocurre en todos los países del mundo. Sin embargo, y para evitar abusos, debes conocer cuáles son los requerimientos actuales en la generalidad:

  • Pago de fianza o depósito. La fianza suele traducirse en el equivalente al coste de uno o dos meses de alquiler. Sin embargo, la falta de regulación legal y la crisis económica ha provocado que en algunos casos estos valores se extiendan hasta tres y cuatro costes de la cuota mensual. Se estima que con el fin del contrato y tras relevar el estado de la propiedad, esta suma sea devuelta.
  • Contrato mínimo semestral. El contrato más comúnmente ofrecido a los extranjeros en España tiene una duración mínima promedio de seis meses, dependiendo de la demanda y la oferta de la región. A menudo estos contratos iniciales se extienden hasta los doce meses. Si el alquiler se concreta y el extranjero se instala en el piso exitosamente y sin contratiempos (y fundamentalmente si logra un buen vínculo comercial con el propietario), la renovación de dicho contrato contemplará los plazos regulares. Estos en lo general suelen ser de tres años de duración.

Sobre disponibilidad económica y solvencia

El mercado inmobiliario tiene sus regulaciones impuestas “de hecho” y asentadas en los precedentes. Para que un inquilino pueda abonar su cuota mensual de arrendación sin inconvenientes, esta no debiera superar el 40% de sus ingresos. Es uno de los primeros cálculos que ejecutan los agentes inmobiliarios y los arrendadores antes de evaluar al postulante inquilino.

Relación con los bancos

La decisión de ocupar un piso como arrendatario no depende de quien quiere alquilar. Puede que se trate de un buen postulante, si su solvencia es ampliamente demostrable y cumple con todos los requisitos. No obstante, es el propietario quien bajará el martillo a su favor o no. Darle un marco ideal a la posición para alquilar en España como extranjero, podría depender de la relación que aquel haya mantenido -y mantenga- con los bancos. No contar con deudas de crédito y poseer un historial de chequera limpia, acaso termine por incidir de forma positiva en la decisión final.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En OI REAL ESTATE, descubrirás la información que necesitas saber sobre el mundo inmobiliario. Si quieres conocer cuáles son las normas y reglamentaciones que, se utilizan en una comunidad de propietarios, solo tienes que leer los apartados que conforman este post.

Vender, comprar o, alquilar una vivienda no es tan sencillo como parece, requiere del conocimiento de ciertas reglas para funcionar adecuadamente y, sin inconvenientes. Si eres el dueño de una propiedad que se encuentra en alquiler o, buscas adquirir un piso, para luego ponerlo en alquiler tienes que, conocer todas las cosas que se encuentran alrededor de esta situación.

En OI REAL ESTATE, nos especializamos en la compra y venta de propiedades, sabemos qué es lo que buscan los compradores de viviendas y también, qué es lo que necesita conocer el dueño de una casa. En este post, descubrirás cuáles son las normas y reglamentaciones vigentes a la hora de pensar en una comunidad de propietarios; sino sabes de qué se trata o, deseas encontrar la mejor información que se dispone sobre el tema. ¡Continúa leyendo!

Normas y reglamentación en comunidad de propietarios: Lo que tienes que saber

La comunidad de propietarios se caracteriza por la reglamentación de normas internas para desarrollarse, en donde se establecen los modos en qué, se dará cada uno de los aspectos de la comunidad. Esto es importante, porque permite conocer con precisión, el funcionamiento de las cosas comunes.

Para que la comunidad de propietarios conozca las normas que le corresponden, deberá atenerse a la información que brinda la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, aquí lo que se indica es, que los propietarios podrán establecer las normas de convivencia que consideren pertinentes para utilizar los servicios compartidos.

Un aspecto importante, es que estas normas que cada comunidad de propietarios planifica, no requieren de una junta de propietarios para ser aprobada. Estas serán determinadas, de acuerdo al consenso que se haya establecido por los propietarios de una comunidad: los cuales deberán respetarlas y hacerlas cumplir.

¿Qué normas debe utilizar una comunidad de propietarios?

Cada persona que forma parte de una comunidad de propietarios, necesita del funcionamiento de ciertas normas para vivir en armonía con los otros integrantes de este sistema. Es por eso que, si quieres participar en alguna comunidad de propietarios, tienes que conocer que existen dos tipos de reglas a cumplir.

Las que pertenecen al primer grupo, son las normas que se establecen en el título constitutivo de la propiedad y la que, figura en los estatutos. Aquí, se define cómo debe actuar cada propietario de acuerdo a la ley, en lo que respecta a la utilización del inmueble que posea.

No obstante, existe otro grupo de normas que son las más importantes, a la hora de plantear una reglamentación en una comunidad de propietarios. Se trata de las normas que se establecen al interior de una comunidad, en donde se acuerda cómo se utilizarán las cosas comunes.

¿Cómo se implementan estas normas?

Como indicamos anteriormente, existen dos tipos de normas a la hora de hablar de comunidad de propietarios. Estas se diferencian y necesitan para su aprobación, de la participación de los propietarios; si quieres conocer si es necesario la aprobación de toda la comunidad de propietarios o, un consenso, presta atención a lo que te presentamos a continuación:

Para aprobar o modificar las normas que rigen el título constitutivo de la propiedad y de los estatutos, se deberá contar con la unanimidad de los propietarios. Aquí, no será posible el consenso de los demás participantes; ya que todos deben estar informados sobre los cambios o implementaciones acordados.

Por otra parte, en las normas de régimen interno se experimentará una situación completamente diferente, a la que se mencionó en el título constitutivo de la propiedad. En las normas internas, será necesaria la aprobación de la mayoría de los propietarios que hayan formado parte de la junta; si representan a más de la mitad de la comunidad, sus argumentos serán válidos y podrán implementarse.

¿Existen límites en las normas que se establecen por mayoría?

Cuando se aprueban las normas de convivencia y utilización que, permitirán el uso de los espacios comunes, es muy habitual interrogarse acerca de los límites que se pueden encontrar. Sin embargo, en el reglamento interno no se pueden brindar obligaciones o, prohibiciones en lo que respecta a la propiedad privada.

La persona que disponga de ese inmueble, tiene la libertad de utilizar ese espacio como lo desee, no se puede prohibir que lo destine a un cierto trabajo si se trata de un local o, a colocarlo en alquiler. Si bien, debe existir una norma con la que se establezcan los modos de convivencia en una comunidad de propietarios, también se debe dar la libertad necesaria para utilizarlo como se prefiera.

Las normas de régimen interno, tampoco podrán responder a lo que le corresponde a la reglamentación dispuesta por el título constitutivo de la propiedad. aquí, se establecerá un límite y, los gastos comunes se tratarán en los estatutos que figuran en la comunidad de propietarios.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre los contratos de renta antigua, también conocidos como alquileres de por vida. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Los contratos de renta antigua, o también llamados alquileres de por vida, fueron firmados a mediados del siglo pasado. Es importante destacar que, muchos de ellos aún continúan vigentes al día de hoy en nuestro país.

Sin lugar a dudas, la realidad es que en la actualidad el mercado del alquiler es muy diferente al de la España de mediados del siglo anterior. Por mucho tiempo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha tenido un lugar muy proteccionista con los inquilinos de viviendas de alquiler. Es por este motivo que existían fórmulas como la renta antigua, también llamada alquiler de por vida. En el año 1994, se optó por poner fin a este tipo de contratos. Desde ese entonces, se comenzó a regular la duración de los alquileres además de exigir este formato de renta.

Entre los años 1950 y 1985 se firmaron los contratos de renta antigua. En ese entonces, España se encontraba atravesando un momento de crisis, motivo por el cuál fue establecida esta medida para conseguir que las familias logren tener acceso a una vivienda. Aquí te contaremos todas las características de este tipo de contratos, pon mucha atención.

¿En qué consiste la renta antigua o alquiler de por vida?

La renta antigua son aquellos contratos de alquiler de vivienda que han sido firmados antes de 1985, se encuentran regulados por el decreto 4101/1964 del 14 de diciembre. Luego de atravesar una situación política y social muy complicada en España, se estipuló este tipo de contrato. Dicho contrato consistía en un alquiler que contaba con una duración indefinida. El inquilino contaba con el derecho a vivir en esa propiedad hasta su fallecimiento e, incluso, existía también la posibilidad de prorrogar el contrato para que sus cónyuges e hijos continúen viviendo allí.

Este tipo de contrato fue ideado para proteger a los inquilinos y posibilitar el acceso a la vivienda. No obstante, la realidad es que dejaba de lado el interés de los propietarios.

Fue en 1994 cuando esta normativa, de la que en la actualidad continúan beneficiándose algunos inquilinos en España, se derogó con el conocido Decreto Boyer. Dicho decreto tenía el objetivo de poner fin a este tipo de contratos de renta antigua para beneficiar también a los propietarios. De modo que se estableció que la duración del contrato deba ser acordada entre el inquilino y el propietario, dejando de lado la prórroga forzosa.

¿Cuáles son los derechos de los inquilinos de este tipo de contratos?

Como hemos mencionado más arriba, el derecho fundamental con el que cuenta un inquilino que ha firmado un contrato de alquiler de renta antigua es la posibilidad de prorrogar el contrato de alquiler de manera indefinida hasta su fallecimiento. Sin embargo, también existen otras características:

El contrato de renta antigua también puede ser heredado por los cónyuges. Esto puede suceder únicamente en caso de que no haya habido dos subrogaciones previas, es decir, cambios de titular del contrato. Desde el momento en que la Ley de Arrendamientos Urbanos fue renovada, los hijos no cuentan con la posibilidad de heredar este tipo de contratos.

Por otro lado, el inquilino cuenta con el derecho de compra preferente en caso de que el propietario del piso en alquiler decida ponerlo a la venta.

Además, otra particularidad de este tipo de contratos es que el coste del alquiler de encuentra congelado. Sin embargo, puede ajustarse el IPC. Aquí te explicaremos detalladamente de qué se trata.

¿Es posible aumentar la renta en los alquileres de renta antigua?

Uno de los principales beneficios que los alquileres de renta antigua pueden ofrecer es que son sumamente bajos. Esto se debe a que tienen prácticamente congelados los costes que fueron establecidos al comienzo del contrato. Esto quiere decir que los inquilinos deben abonar mucho menos que lo que establece el mercado del alquiler en la actualidad.

Sin embargo, existen subidas de las que no pueden librarse. La renta antigua puede ajustarse al IPC, es por esto que sí es posible que un alquiler de renta antigua aumente su valor. No obstante, es necesario aclarar que se trata de un porcentaje tan bajo que apenas se percibe en la renta.

¿El propietario puede poner fin a un contrato de renta antigua?

Rescindir un contrato de renta antigua no resulta nada sencillo, sin embargo, sí es posible. Lo más aconsejable es que inquilino y el propietario logren llegar a un acuerdo para lograr poner fin al contrato de alquiler. No obstante, es bastante común que el inquilino responda con un no a esta oferta. Esto se debe a que este tipo de alquileres resultan muy beneficiosos para el inquilino, ya que cuentan con precios sumamente bajos. No tiene ninguna relación con lo que se puede llegar a pagar por un alquiler hoy en día.

Sin embargo, existen otras posibilidades para el propietario. Por ejemplo, ante ciertas situaciones, el propietario cuenta con el derecho de terminar con el contrato de renta antigua:

  • Necesidad

En caso de que el propietario logre justificar que necesita la vivienda para él o bien, para un familiar directo.

  • Impago

Si el inquilino presenta irregularidades en el pago de la renta el propietario puede poner fin al contrato de renta antigua.

  • Subarrendamiento

Otro motivo es que el inquilino no cumpla con las normas establecidas. Un ejemplo de esto es subalquilar la vivienda a terceros para obtener algún tipo de provecho.

  • Que el inquilino no resida en la vivienda

La vivienda alquilada debe ser la residencia habitual del inquilino. Este tiene la obligación de residir en ella por lo menos durante seis meses al año.

En resumen, podemos encontrar dos vías para poner fin a un contrato de alquiler de renta antigua:

En primer lugar se encuentra la negociación entre ambas partes. El inquilino y el propietario deberán acordar una fecha para terminar con el contrato de renta antigua.

Por otro lado, en caso de que la primera opción falle, se encuentra la vía judicial. El propietario debe contar con una razón válida para forzar la finalización del contrato de renta antigua. Claro que deberá demostrar ante un juez.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los contratos de alquiler de renta antigua. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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