La rentabilidad de la vivienda en Madrid está en torno al 4,7%. Eso es lo que se obtiene comprando una propiedad para ponerla en alquiler. Con una demanda creciente y los precios cercanos a los 20 euros el metro cuadrado, los inversores se vuelcan a ese sector del inmobiliario madrileño. Mientras que el alquiler medio se acerca a los 1.900 euros al mes.
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La rentabilidad de la vivienda en alquiler en Madrid es de 4,7%. Esto representa la continuidad de la tendencia que se registra desde finales de 2022. En aquel entonces, los alquileres se habían ajustado por los efectos de la pandemia. Actualmente, la renta obtenida por un piso de un dormitorio es un 5,9% mayor que a principios de 2023. Mientras que los pisos de dos dormitorios crecieron un 5,2%, y los de cuatro lo hicieron en un 3,8%.
El precio promedio del alquiler de una vivienda es de 1.891 euros al mes. Un nivel que se halla entre los máximos históricos, con un valor medio de 19,9 euros el metro cuadrado. La escasa oferta es uno de los factores que explican la crecida, ya que en España la diferencia entre oferta y demanda de alquileres es de entre 50.000 y 200.000 unidades cada año. De continuar esta situación, se estima que la falta de vivienda llegaría a 1,2 millones para 2030.
Rentabilidad de la vivienda en Madrid
La rentabilidad de la vivienda en Madrid es, en promedio, del 4,7%. Un margen que se encuentra entre los máximos históricos, luego de haber caído en el periodo de la pandemia por Covid.
Los alquileres en la capital española han crecido desde el último trimestre de 2022 a la actualidad. El incremento de los pisos de un dormitorio se encuentra por encima del promedio, ya que es de 5,9%. En cuanto a los alquileres de inmuebles de dos habitaciones, otorgan un margen de 5,2%. Distinta es la situación de los alquileres de pisos de cuatro ambientes, cuya rentabilidad se ubica por debajo de la media, en un 3,8%.
De este modo, si se compara con el primer trimestre de 2023, la subida en el margen de los alquileres en Madrid llega al 4,5%. Y comparado con el último trimestre del año pasado, la subida es de un 19,9% mayor. En cuanto al valor de un alquiler promedio en Madrid, se sitúa en los 19,9 euros el metro cuadrado. Y el promedio del alquiler por una vivienda o piso que se paga es de 1.981 euros por mes. También la vivienda de lujo es un ítem a considerar en cuanto alquileres en Madrid, tal como lo contamos en este artículo anterior.
Ya hemos mencionado la tensión que genera en el mercado de alquileres la escasa oferta y la creciente demanda. En Madrid, los inversores realizan sus operaciones, principalmente, a través del modelo build to rent. Y ha sido uno de los pocos sectores que lograron mermar la intensidad de las caídas de 2023.
La inversión inmobiliaria tiene por delante el desafío y la oportunidad de cubrir la necesidad creciente de vivienda, que no solo es en Madrid, sino en toda España. Las estimaciones indican que la tensión entre oferta y demanda resulta un faltante de entre 150.000 y 200.000 unidades cada año. Y de mantenerse la situación en el tiempo, para el año 2030 serán necesarias en el país casi 1,2 millones de viviendas nuevas.
La rentabilidad por barrios
Por tradición y rentabilidad, el alquiler se mantiene entre las primeras opciones de inversión. Y no solo a través de los modelos tradicionales, sino que se fueron creando y desarrollando nuevos negocios en torno a la vivienda.
La rentabilidad de la vivienda en Madrid tiene el atractivo de ser uno de los mercados más grandes del país de la zona euro. Por caso, alquilar un piso en Madrid es más costoso que en el resto de España. Aunque para los inversores la realidad es un tanto distinta, ya que la rentabilidad del 4,7% está por debajo de la media nacional, que es del 6,8%.
Con respecto a los márgenes de rentabilidad que brindan los alquileres que se pagan en la capital, varían de acuerdo al barrio. En Los Ángeles y Entrevías se acerca al 8,5%. En tanto que en San Andrés se sitúa en el 9%. El barrio de San Cristóbal ofrece los márgenes más altos de la ciudad: 12%.
Este dato, de la mano con la falta histórica de viviendas y pisos para alquiler ha derivado en el desarrollo de nuevos modelos de negocios. Tal es el caso de las Socimis residenciales, cuyas operaciones y carteras no han dejado de expandirse en los últimos años.
Los precios del alquiler en Madrid
La rentabilidad de la vivienda en alquiler en Madrid también tiene su variación de acuerdo a los barrios donde se encuentra el inmueble. Si bien hay zonas por encima o por debajo de la media, una porción importante del mercado se mueve en torno al promedio establecido.
Hoy, el valor medio de compraventa de un piso de dos ambientes alcanza los 404.559 euros. Por mes, el arrendamiento puede significar una erogación de 1.796 euros por mes. En una perspectiva histórica, es una suba del 39% más que hace cuatro años, cuando se produjeron las caídas históricas durante la pandemia. En este artículo anterior hablamos sobre los barrios más caros para alquilar.
Se trata de valores que superan los de otras ciudades de España, lo que explica la elección de los inversores por el mercado inmobiliario de Madrid. Los ingresos brutos por el arrendamiento se han elevado a medida que la actividad económica del país fue tomando aliento con el fin del Covid.
En la perspectiva, lo que se puede inferir es que tanto el valor de las propiedades como de los alquileres continúen creciendo. Más allá de la merma de los tipos de referencia planeada por el Banco Central Europeo a partir de junio próximo, la escasez de oferta tiene un carácter estructural. Este aspecto terminará por impactar en los valores del inmobiliario de Madrid.
En las afueras de la capital, la vivienda y el arrendamiento tienen un comportamiento distinto. Lo que se experimenta en esos barrios, es un leve descenso, sobre todo en aquellos barrios por fuera de los 30 kilómetros.
Por ejemplo, en Moscardó (en el distrito de Usera), el costo de las propiedades retrocedió un 2% durante el primer trimestre de 2024. Y lo mismo ha sucedido en Abrantes (distrito de Carabanchel), donde la caída fue del 2,6%. En tanto que las bajas más fuertes se dieron en las viviendas de Orcasur (también en Usera), con un ajuste de 13,5% respecto del último trimestre de 2023.
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