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En OI REAL ESTATE te contamos todo acerca de las nuevas disposiciones para tributar los anticipos reintegrables. Esto en caso de que haya surgido alguna complicación que te obligue a recuperar lo abonado en la compra de una vivienda. Quieres saber si debes pagar algo por ello; veamos que dice la Dirección General de Tributos.

En muchos casos, los compradores de una vivienda de obra nueva, realizan un pago anticipado al promotor, tiempo después podrás mudarte. Eso siempre y cuando no haya inconvenientes.

Lamentablemente puede suceder que la construcción sufra un retraso o que no se logre cumplir con el tiempo pactado de entrega. Ante esta situación, se puede recurrir al inicio de un proceso judicial. Se puede realizar contra la propia promotora o a la entidad a la cual se realizaron los pagos, la aseguradora o la entidad que fue parte del aval. Gracias a esto puedes llegar a recuperar la suma de dinero que has entregado.

Si ya has pasado por todo este proceso, pudiste conseguir una sentencia favorable que avale la devolución de las cantidades. Pero hay un punto más que debes tener en cuenta cuando recibas este dinero. Es importante averiguar si tienes que tributar acerca de la devolución de anticipos reintegrables en Hacienda, sumando además los intereses que puedan haberse generado o los costes de juicio que puedan haberse ganado a la parte perdedora.

¿Debes pagar tributo por los Anticipos Reintegrables?

¿Sabes que debes hacer respecto de la devolución recibida por un proceso judicial, por el incumplimiento de plazos en la construcción de tu vivienda?. El criterio que sostiene la Dirección General de Tributos es que, si el fallo del juzgado condena a la devolución de la totalidad de los importes entregados por el comprador no existe una variación patrimonial. Esto significa que como no se produjo una ganancia o una pérdida de patrimonio, no debería tener que tributar sobre el monto de la devolución.

La Ley 57/1968 que trataba especialmente sobre la cobranza de cantidades anticipadas en la edificación y la venta de propiedades, ya no se encuentra vigente. Ésta norma fue derogada por la nueva redacción en la que la Ley 20/2015 establece y dispone responsabilidades, obligaciones etcétera acerca de las construcciones. Con esta modificación, se estableció la Disposición Adicional Primera de la Ordenación de la Edificación (LOE) aunque todavía existen contratos en los que al realizar la compraventa de la propiedad se paga anticipos. Muchas veces estos contratos establecen, tanto entregas de dinero para iniciar la construcción o durante el proceso. Estas situaciones se formalizaron en el ámbito de esta nueva regulación intentando proteger a quienes invierten o participan en este tipo de transacciones.

Pero ¿qué pasa con los intereses que corresponderían a los Anticipos Reintegrables?

En base a este punto la Dirección General de Tributos considera que, la finalidad debe ser la de resarcir económicamente al comprador. Por ello no debería únicamente devolver la suma de dinero en cuestión, sino que debería cubrir un monto por los daños y perjuicios  que el promotor lo hizo pasar al incumplir su obligación y seran considerados como indemnizatorios.

No puede ser catalogada como rendimientos del capital mobiliario, sino que serán considerados como una ganancia patrimonial. Esto está establecido en base al artículo 25 de la Ley 35/2006 IRPF y debe estar integrado en la liquidación del impuesto. No importará el periodo de tiempo que abarquen, será encasillada en la base imponible de ahorro, como lo establece el artículo 49.1,b de la Ley IRPF.

Cómo sera computado por la Dirección General de Tributos los coses del juicio:

El punto principal que ha cambiado tiene que ver con los costes y la forma en que la Dirección General de Tributos toma estos gastos.

Desde hace tiempo, la DGT consideraba que al condenar pagar a la parte perdedora, esta podía tomarse como una indemnización a la parte vencedora. La forma en que incide el tributo para este punto, se establecía por la restitución de todos los gastos en los que se había incurrido debido al juicio. Esto suponía sumar a su patrimonio una cantidad de dinero, en forma de crédito a su favor y dinero que podría contabilizarse como una ganancia patrimonial conforme al artículo 33.1 de la Ley IRPF.

Cambio de criterio por parte del Tribunal Económico- administrativo Central:

Según el tribunal, teniendo en cuenta el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, acerca del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de la modificación de las leyes de los impuestos sobre Sociedades, Renta de no Residentes y Patrimonio, es necesario poder determinar la ganancia Patrimonial que se calcula para el vencedor del pleito.

El vencedor de la disputa judicial, podrá deducir el dinero que reciba por los costes de gastos en que ha tenido que incurrir debido al proceso. Esto sucede  porque la Dirección General de Tributos, ha cambiado su forma de considerar estas situaciones. Se establece, que la totalidad de dinero recibido por el vencedor en el pleito, que corresponda específicamente en concepto de costes por los gastos a los que ha debido incurrir, puede ser deducible de impuestos. Lo que quiere decir que no deberás tributar por este monto, pero recuerda que solo tiene que ver con los costes de los gastos, en lo que se refiera por ejemplo a honorarios profesionales para su defensa.

La Ley 20/2015 establece obligaciones en cuento a los promotores que perciban anticipos:

Establece que todas aquellas personas físicas y jurídicas que promueven la construcción de propiedades, incluso aquellas que se realizan en comunidad de propietarios o cooperativas y que soliciten entregas de dinero para construirla, deben cumplir dos condiciones:

  • Garantizar desde el inicio del proyecto, la posibilidad de realizar Anticipos reintegrables de todos pagos entregados más los intereses legales que correspondan. La garantía puede ser realizada mediante un seguro de caución con entidades aseguradoras. Es importante que estén habilitadas para operar en el país. Otra forma, podría ser por un aval solidario que emitido por entidades de crédito, que también deben ser autorizadas. Todo esto será obligatorio para cubrir algún tipo de inconveniente en cuanto a la construcción. Por ejemplo que no se inicie o no se lleguen con los plazos convenidos para la entrega de la vivienda.
  • Percibir sumas de dinero de manera anticipada por parte de los adquirientes mediante entidades de crédito que se depositaran en una cuenta especial. Estas sumas deben separarse de cualquier otro fondo que pertenezcan al promotor. De ellas únicamente podrá disponer para los gastos que tengan que ver con la construcción de las viviendas.

Desde OI REAL ESTATE esperamos que el post te haya resultado interesante y útil. No te olvides de dejarnos tus comentarios o dudas. De recomendamos a continuación otro artículo que creemos puede ser de tu interés:

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El proceso de compra de una vivienda tienen sus requisitos. Comprar un inmueble tiene un proceso estipulado a nivel legal, en el que se deben cumplir una serie de requisitos establecidos por las leyes españolas. Con esta nota vas a conocerlos y encontrarás un resumen de todos los pasos a seguir para que la compra de tu vivienda sea exitosa. Cuáles son los pasos a seguir, sus requisitos de obligado cumplimiento y los impuestos que están en el camino conócelos ahora con Oi Real Estate.

Paso por paso del proceso de compra de una vivienda

La primera fase de carácter previo es la que engloba el control de la propiedad, el acuerdo previo y la hipoteca.

Primero nos encontraremos con las diligencias de la propiedad que consiste en la revisión de la propiedad, la verificación de su registro, propietarios, detalles como la ubicación y el tamaño, y si se trata de un inmueble libre de deudas. Luego está el contrato de reserva y anticipo, con este contrato tanto el comprador como el vendedor manifiestan la intención de que la compraventa se llegue a producir, es lo que denominamos en España como contrato de arras. Aquí hay un pago inicial. Por último, en esta primera fase nos encontramos con la hipoteca, que es un proceso largo y es recomendable que lo inicies antes de concretar cualquier trámite de la compraventa. Tienes que estar atento a todos los documentos requeridos por el banco, recibir la aprobación para la hipoteca, y luego firmar el Contrato de Arras.

La segunda fase tiene que ver con todo lo relacionado a la trasferencia de la propiedad de servicios y de varias utilidades, así como el registro de la misma.

Si nos conceden la hipoteca, vamos a estar frente a la evaluación de esta. El banco recibirá un acuerdo previo, lo enviará a un tasador que evalúe la propiedad, y de acuerdo a la estimación establecida, el banco firmará la hipoteca.

Luego se produce el cierre, y aquí la transferencia de la propiedad quedará certificada ante un notario. Las partes deberán proporcionar los documentos solicitados que constan de documento de identificación, título de propiedad, pago, etc., y una vez que se cumplen estos pasos, el contrato es firmado y autorizado por un notario.

En esta segunda fase sigue luego el registro. Cuando está hecha la comprobación de que los impuestos fueron pagados, se procede a la trasferencia de las utilidades. Tras este registro en el Registro de la Propiedad, el comprador se convierte en el nuevo dueño de la vivienda.

Impuestos asociados a la compraventa de viviendas en España

En el proceso de compra de una vivienda, existen 4 impuestos diferentes, pero hay uno extra si la persona es extranjera. Estos son:

Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)

Es un impuesto relacionado con la transferencia de la propiedad. Determinar el tipo exacto depende de la ubicación de la vivienda, variando según la comunidad autónoma, pero ronda siempre entre un 5% y un 10%. Debe ser abonado entre el periodo de la compra y los 30 días posteriores a la misma.

Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados

Es un impuesto únicamente aplicable a viviendas. Ronda en torno al 0,75% y el 1.5% dependiendo la región. Se suele abonar junto al ITP.

Plusvalía

Es un impuesto local a cargo del vendedor, quien deberá acudir al Ayuntamiento y enviar un formulario para luego recibir vía correo electrónico la cantidad que debe en concepto de plusvalía. La cantidad de dinero de este impuesto dependerá del número de años que tiene la vivienda, y del valor catastral de la misma.

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Es un impuesto emitido por la entidad municipal en la que está ubicado el inmueble. Ronda entre el 0,5% y el 1,1% del valor catastral del inmueble.

Los impuestos que debe abonar un extranjero si compra una casa en España

Es un solo impuesto que difiere a si somos residentes o no de la Unión Europea.

En primer lugar está el impuesto de no residente para el uso propio. EL ingreso es calculable en base al valor catastral de la propiedad, y ronda entre el 1,1% y el 2% del valor de la propiedad. En el caso de ser residente de la Unión Europea, equivale al 19% de este ingreso, mientras que constituye un 24% para los no residentes.

El ingreso declarado, sin ninguna deducción de impuestos, es la cantidad recaudada al inquilino de la vivienda.

Recuerda que ante cualquier duda que tengas con los procesos de compraventa de un inmueble en España, puedes contactarte con Oi Real Estate y despejar todas tus consultas.

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Construir una casa y sus procesos no suelen ser algo fácil, pero si es sin duda uno de los sueños más anhelados del ser humano: tener una casa propia. En esta nota te contamos los procesos y el costo que puede rondar construir la casa de tus sueños.

Los precios son un factor importante a la hora de comprar, siempre atinamos a ahorrar, obteniendo la mejor calidad de lo que compramos. Pero cuando se trata de buscar una vivienda e invertir en la casa de nuestros sueños, para lograr tener nuestra propiedad, estamos muy atentos a si los precios suben o bajan, para no gastar de más, y aun así tener la mejor calidad de materiales.

Cuando estamos decididos a que el momento de comprar todo para construir una casa que sea nuestra, tenemos que saber que el mercado de las viviendas fluctúa como todos los demás. Pero esta lectura te servirá para saber si es más conveniente construir a comprar una casa prefabricada o al revés.

El principal factor que debemos tener en cuenta a la hora de construir una casa es cómo queremos que sea la vivienda. Puede ser de una planta o más, con garaje, patio trasero, sótano. Todo esto es importante porque nos determinará el cálculo de nuestro presupuesto. Ya que no es lo mismo una vivienda de una planta que de dos. El arquitecto que elijas para que diseñe tu casa, tendrá la información completa sobre cómo realizar el proyecto y sus configuraciones.

Los entornos al construir una casa

El espacio donde se va a construir la vivienda es importantísimo para crear el presupuesto de la construcción de la vivienda, esto quiere decir que debes asegurarte de un terreno para establecer la ubicación. Algo a tener en cuenta es que sepas si está vacío, si hay alguna construcción existente, qué tipo de terreno es, si es duro o arcilloso. Porque si el terreno cuenta con una edificación, habrá que derribarla, lo que nos conllevará un coste adicional a que si la parcela está libre.

La composición del terreno, como la orografía no siempre son las ideales, ya que pueden contener rocas, desniveles, desmontes y terraplenados.

Otro elemento que va a afectar nuestro coste de la construcción de una casa es la elección de los materiales. Los acabados y las calidades de estos dependerá de lo que tenemos pensado gastar. Podemos llegar a encontrar material a buen precio, pero no siempre será así. Lo más lujoso suele ser lo más caro, así que ten en cuenta que el mármol te saldrá caro. Pero puedes adquirir material de otro tipo que le dará un resultado fabuloso al espacio de tu casa y quedará maravillosa y a un precio más bajo.

Es importante que el terreno con el que dispongas cuente con un espacio para hacer un jardín y pasar tiempo al aire libre. Y sin lugar a dudas, si puedes construir una pileta mejor para ti, pero ten en cuenta que deberás realizar una instalación de riego. El precio de la instalación de una pileta ronda los 16.000 euros.

El interior también es muy importante a la hora de calcular el presupuesto. Aquí deberás distribuir la cocina, los dormitorios, cuántos dormitorios deseas construir, cuántos baños, la sala de estar, comedor, etc.

Deberás elegir muy bien los muebles de la cocina, porque no se puede cambiar tan fácilmente como una mesa o un sofá.

Los muebles de cocina, no lo son todo, también asegúrate de pensar en los electrodomésticos. Una cocina completa podría costarte 4.000 euros.

Materiales importantes para construir una casa

Las viviendas están planteadas para el bienestar humano, y qué mejor que tu gusto personal para elegir tú casa. Pero deberás tener en cuenta un elemento clave: los cerramientos como las ventanas y muros que formarán parte envolvente de la vivienda.

Elige aquellos cerramientos que logren un confort ideal en cualquier época del año, es decir que en invierno no se sienta tanto el frío y que en verano no haga tanto calor.

El precio por metro cuadrado aproximado del coste de la construcción de una casa desde cero ronda los 900 y 1200 euros, sólo calculando los precios de los materiales y la mano de obra, más los honorarios de todos los profesionales que contrates en el proceso. No es mucha la diferencia entre construir una vivienda nueva a comprar una casa ya hecha, por lo que, qué mejor que una vivienda a tu medida.

La estructura y su material

Los materiales que utilices para construir tu casa determinarán el precio de esta, ya que no es lo mismo una estructura de hormigón a una de madera. El hormigón es más económico que la madera en España, porque no somos productores principales de maderas como otros países.

¿Y si la casa es de una planta?

La configuración de la vivienda es lo principal para determinar cuánto podría costarte construir una casa desde el principio. Pero cada vez se están viendo más casas de una sola planta, ya que el desembolso de dinero es menor, si hacemos una casa de este tipo, además, ten en cuenta que cuando seas grande te costará mucho subir las escaleras.

Las habitaciones

La mayor parte del presupuesto para construir una casa se la llevan las cocinas y los jardines, pero algo en lo que se suele invertir es en dormitorio principal. Deberemos pensar en sus placares, el confort que quieres que tenga, si va a tener baño en suite o no, las instalaciones eléctricas, la iluminación, etc. Además, deberás tener espacio suficiente para explayarte en el diseño y un presupuesto acorde para realizar este objetivo. Puedes tener un dormitorio grande con baño incluido y dos más pequeños para los huéspedes o tus hijos, eso depende de tus gustos.

Entonces ten en cuenta que deberás contar con 1200 euros por metro cuadrado, y si la casa ronda los 100m2, unos 120.000 euros serán suficientes para tener la casa de tus sueños, sólo en construcción, debes tener en cuenta que si no tienes terreno, piensa en que deberás contar con otros 50.000 euros o más, dependiendo la zona en la que quieras que esté ubicada la casa de tus sueños.

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