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Desde Oi Real Estate queremos explicarte qué cantidad de dinero debes tener ahorrado para acceder a comprar una propiedad. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Comprar una propiedad, sin lugar a dudas, no se trata de una tarea sencilla. Para hacerlo, lo más probable es que debas recurrir a solicitar un préstamo hipotecario. Si quieres conseguirlo, tendrás que contar con cierta cantidad de dinero ahorrado.

La realidad es que, más allá del gran interés para comprar una propiedad hay que poder permitírselo. Un punto fundamental para valorar si se cuenta con los ahorros necesarios para calcular si se podría pagar el préstamo hipotecario, en caso de requerir financiación. Es fundamental garantizar que tienes la posibilidad de hacer frente también a los gastos asociados a ser propietario. En definitiva, antes de comprar una propiedad, es muy importante tener en cuenta tanto los ahorros como los ingresos del futuro propietario. Así podrás elegir el préstamo hipotecario que mejor se adapte a tu perfil y preferencias.

¿Cuál es la cantidad de dinero que debes tener ahorrado para comprar una propiedad?

Los expertos del sector afirman que el comprador tendrá que tener ahorrado, como mínimo, el 35% del valor total de la operación. Se calcula un20% no financiado por la entidad bancaria y el 15% para el ITP y gastos. Esto incluye también los gastos mencionados. Por otro lado, lo más recomendable es que el dinero destinado a abonar la cuota del préstamo hipotecario no represente un número mayor al 30% de los ingresos mensuales.

La gran mayoría debe optar por solicitar un préstamo hipotecario para financiar parte de la compra. En caso de pedir un préstamo a una entidad bancaria, es fundamental saber que este cubrirá, por lo general, hasta un 80% del importe de la transacción. Por lo tanto, será necesario tener ahorrado el 20% restante, además de lo que cuesten los mencionados gastos de compraventa.

Lo más habitual es que, mientras mayor sea la cantidad de dinero que se aporte para la entrada mucho mejor. Esto se debe a que, la cantidad total del préstamo hipotecario será menor y, esto quiere decir que, las cuotas que debes pagar por mes serán más bajas. Otro punto decisivo es el plazo de amortización de la hipoteca, en otras palabras, la cantidad de años con la que contaremos para hacer frente al préstamo hipotecario. Es decir que, a menor plazo, la cuota mensual será más elevada.

¿Qué tipo de préstamo hipotecario me resulta más conveniente?

A la hora de tomar la decisión de contratar un préstamo hipotecario, es posible optar por una hipoteca a tipo fijo o bien, a tipo variable. Sin lugar a dudas, se trata de una decisión que variará dependiendo de las circunstancias económicas y personales de cada solicitante.

Préstamo hipotecario a tipo fijo

En este tipo de hipotecas el interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Las cuotas que deberás pagar por mes suelen ser más elevadas. Esto se debe a que los intereses de estos préstamos hipotecarios son más altos y también, es habitual que, el plazo de amortización sea menor.

Préstamo hipotecario a tipo variable

Debemos tener en cuenta que una hipoteca a tipo variable cuenta con un diferencial fijo más un índice de referencia. Por lo general, en España suele ser el Euribor. En este caso, la cuota mensual a pagar puede variar, esto dependerá de si el Euribor sube o baja. Los intereses de este tipo de préstamos hipotecarios suelen ser más bajos y, por lo general, presentan con mayores plazos de amortización. Es por este motivo que, las cuotas que deberás pagar por mes son más reducidas.

Calculadora de hipotecas

La calculadora de préstamos hipotecarios es una herramienta que te será de gran ayuda a la hora de definir qué te resulta más conveniente, si una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable.

Antes de comprar una vivienda y de contratar un préstamo hipotecario, los expertos aconsejan analizar en profundidad cuál el nivel de ingresos con el que se cuenta en la actualidad y hacer una estimación de lo que sucederá a largo plazo. En otras palabras, se trata de estudiar cuál es la capacidad de pago presente y futura para saber si será posible hacer frente a las cuotas mensuales del préstamo hipotecario. Así es como lo aconseja el Banco de España. Para conseguirlo, será necesario analizar de una manera real las perspectivas laborales a corto, medio y largo plazo, del mismo modo que los ingresos y los gastos fijos, para dejar de lado posibles inconvenientes. Debes tener en claro que siempre es interesante contar con cierto colchón ahorros, por si aparecen gastos inesperados o bien, si se debe hacer frente a situaciones imprevistas.

Otra cosa que también resulta fundamental, es contar con el asesoramiento del especialista de la entidad bancaria. De este modo, te servirá de guía a la hora de tomar esta decisión para lograr que el préstamo hipotecario elegido para comprar una propiedad, logre adaptarse lo máximo posible al perfil del comprador y a sus necesidades.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cuánto dinero es necesario tener ahorrado para comprar una propiedad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los puntos que el banco tendrá en cuenta y valorará con respecto a tus ingresos a la hora de dar el visto bueno a la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En el siguiente artículo te detallaremos algunos puntos que la entidad bancaria valora de tus ingresos para concederte un préstamo hipotecario. Cuando hablamos de una hipoteca, nos referimos a un derecho de garantía que recae sobre bienes inmuebles, es decir casas, pisos, entre otros. Por otro lado, también asegura la devolución de un préstamo o crédito por medio de la concesión a su titular, la entidad bancaria, de la facultad de obtener el valor del bien inmueble sobre el que se constituya.

Al momento de conceder un préstamo hipotecario, la entidad bancaria pone mucha atención y analiza detalladamente el perfil financiero del solicitante. Además, pondrá el foco en ciertos puntos que te explicaremos a continuación.

Lo primero que se encargará de verificar la entidad bancaria es cuál es tu capacidad de ahorro, tu nivel de ingresos y tu situación laboral.

Lo siguiente que el banco analiza es que llegues a abonar la cuota periódica del préstamo hipotecario sin inconvenientes. Para ello, sumada a las cuotas del resto de tus deudas, no debe representar más del 35% o 40% del total de tus ingresos.

Por último, la entidad bancaria también se encargará de comprobar que el porcentaje de financiación solicitado no sea mayor al 70% o bien, al 80% del valor de tasación de la vivienda. Estos porcentajes pueden variar dependiendo de si se trata de vivienda habitual o una segunda residencia.

Los ahorros iniciales

Es por estos motivos que, quien tenga la idea de solicitar un préstamo hipotecario, deberá contar con unos ahorros iniciales importantes para poder acceder a ella. Deberá añadir entre un 7 y un 10% más en concepto de comisiones, gastos e impuestos.

Cómo valoran las entidades bancarias tus ingresos

Cualquier entidad financiera valora los ingresos de los solicitantes antes de conceder un préstamo hipotecario. Esto se debe a que se trata de uno de los puntos más importantes a la hora de garantizar si el solicitante podrá hacer frente o no a la cuota mensual del préstamo hipotecario.

Resulta muy importante analizar de qué manera los bancos evalúan los ingresos, ya que tienen en cuenta diferentes aspectos:

Volumen de ingresos

En primer lugar, y además, el más conocido por todos, lo que valoran son los ingresos de los solicitantes. Se fijarán, principalmente, en que sean suficientes para permitirle a éste hacer frente a la cuota mensual de la hipoteca sin inconvenientes.

Por norma general, los bancos estiman que esta cuota, más el resto de deudas pendientes, no impliquen más del 35% o 40% de los ingresos del solicitante del préstamo hipotecario. Sin embargo, existen entidades que son un poco más exigentes que otras. Para ver hasta qué punto alguien encaja dentro de este perfil, resulta de gran utilidad visitar un comparador de hipotecas personalizado.

Tipo de contrato

Por otro lado, la entidad bancaria también le da una gran importancia al tipo de contrato de trabajo de los solicitantes. Esto se debe a que valora mucho los que garanticen ingresos estables.

En caso de que el solicitante no logre mostrar un contrato de trabajo indefinido, por ejemplo, pero sí que cuenta con ingresos estables a lo largo de los últimos años, no habrá motivo por el cual las entidades financieras no le concedan la hipoteca.

Un punto que el solicitante deberá tener en claro es que las entidades bancarias le pedirán con casi total seguridad sus últimas declaraciones de la renta. De este modo, podrá evaluar con mayor rigor su candidatura.

Ingresos estables o variables

Las entidades bancarias llevan a cabo un análisis exhaustivo de los ingresos del solicitante, de los cuales contarán más los estables que los variables.

  • Ingresos estables: cuando hablamos de los ingresos estables de un usuario nos referimos a aquellos que provienen de los salarios fijos, pensiones o rentas. Además, no deben haber variado a lo largo de un período de tiempo concreto. Por lo tanto, los ingresos estables son los que garantizan a las entidades financieras la estabilidad económica del solicitante y su capacidad de afrontar las cuotas mensuales del préstamo hipotecario.

  • Ingresos variables: por su lado, los ingresos variables son aquellos que provienen de comisiones, beneficios o bonus. Las entidades bancarias valoran más los ingresos variables que no se hayan modificado demasiado durante los últimos años. Esto se debe a que son, una vez más, un síntoma de estabilidad financiera.

La antigüedad

La antigüedad laboral es otro de los puntos que más tienen en cuenta las entidades financieras. Se considera no únicamente en el trabajo que los solicitantes ocupen en la actualidad sino también, a lo largo de su vida laboral.

Por lo general, se considerará mejor posicionados a aquellos solicitantes de préstamos hipotecarios que hayan tenido trabajos de mayor duración. Además, se observara que no haya pasado demasiado tiempo entre empleos sucesivos.

La fuente de los ingresos

Es importante dejar en claro todos los puntos. Si bien, es evidente que la entidad bancaria otorgará mayor importancia a otros puntos, la principal fuente de los ingresos también se encuentra sujeta a evaluación.

Para una entidad bancaria no da igual que el solicitante sea funcionario público o que trabaje en una multinacional, una empresa de reciente creación o de un autónomo que acaba de comenzar con su actividad profesional.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre los puntos que analiza una entidad bancaria sobre tus ingresos al solicitar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber con respecto al deber de información en préstamos hipotecarios en divisas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es fundamental contar con la información necesario para lograr tomar decisiones de inversión fundadas y prudentes. De hecho, es lo que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) recomienda a los jueces de cada país. Por eso, hemos decidido hablarte sobre el derecho de información. Se trata de exigir a los profesionales de entidades bancarias y financieras que brinden la información necesaria. Esto debe ser en el momento de brindar productos de difícil comprensión, por ejemplo, los préstamos hipotecarios en divisas.

Los préstamos hipotecarios en divisa

Durante el año 2007 fueron muchos los ciudadanos rumanos cuyos ingresos los cobraban en la moneda de Rumanía, el leu rumano (RON), que contrataron con el banco rumano, hipotecas en francos suizos (CHF). La idea era adquirir un inmueble o refinanciar otros créditos anteriores menos interesantes.

El principal objetivo de estas hipotecas se enfocaba en que los consumidores debían pagar una cuota mensual por sus créditos en la moneda de Suiza (CHF). Esto sucede en 2007, exactamente antes de que comience la gran crisis económica mundial. El pago debía ser en RON, aceptando asumir el riesgo por diferencias de cambio del RON con respecto al CHF. Este detalle es algo que no se les explicó de manera clara. De hecho, de haberse explicado previamente, lo más probable es que los consumidores no se hubieran endeudado.

Luego, ya entrada la crisis, el RON se devaluó bastante respecto al franco suizo. En otras palabras, el tipo de cambio RON-CHF empeoró bastante perjudicando a los consumidores prestatarios, y la cuota hipotecaria mensual a abonar subió significativamente. Los consumidores rumanos debieron acudir a los tribunales rumanos. El objetivo era que se declarara que sus hipotecas en divisas sean consideradas inválidas. Por el motivo de contener una cláusula contractual abusiva no vinculante (de acuerdo con la Directiva de la UE).

¿Qué demandan los consumidores rumanos?

Los consumidores demandantes alegaban que al contratar las hipotecas en divisas, la entidad bancaria presentó su producto de forma engañosa. Solo exponía los beneficios que como prestatarios se podrían obtener. Sin embargo, no aclaraban cuáles eran sus riesgos potenciales así como tampoco la probabilidad de que la relación de cambio RON-CHF pudiera llegar a empeorar. Es por este motivo que, optaron por reclamar que dicha cláusula fuera declarada abusiva debido a esta práctica del banco.

Esta situación generó que, el Tribunal Superior de Oradea, Rumanía (Curtea de Apel Oradea) le pregunte al Tribunal de Justicia de la UE sobre la obligación de las entidades bancarias de informar a sus clientes sobre el riesgo del tipo de cambio vinculado a los préstamos denominados en divisa extranjera.

La directiva sobre las cláusulas abusivas

La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Se trata del texto de referencia en Europa, es decir que, todos los países tiene su transposición al ordenamiento local de este texto. Aquí te detallaremos qué es lo más relevante que dice:

Las cláusulas contractuales que no hayan sido negociadas de manera individual se considerarán abusivas si, contrario a las exigencias de la buena fe, generen en detrimento del consumidor un gran desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

¿Qué dice al respecto el artículo 4?

El artículo 4 afirma que, sin perjuicio del artículo 7, el carácter abusivo de una cláusula contractual se apreciará considerando la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato. Además, teniendo en cuenta, a la hora de la celebración del mismo, cada una de las circunstancias que concurran en su celebración. Del mismo modo que todas las otras cláusulas del contrato, o de otro contrato del que dependa.

El carácter abusivo de las cláusulas no hará referencia a la definición del objeto principal del contrato, tampoco a la adecuación entre precio y retribución. Por una parte, los servicios o bienes que proporcionados como contrapartida. Por otro lado, siempre que este tipo de cláusulas se redacten de manera clara y comprensible.

El artículo 5

En el caso de contratos en los que todas las cláusulas propuestas al consumidor o algunas de ellas consten por escrito, estas cláusulas deberán ser redactadas siempre de manera clara y fácil de comprender.

La sentencia del TJUE

En la sentencia que se dictó el 20 de septiembre de 2017, el TSJU afirma que la cláusula de un préstamo en divisas regula su objeto principal. Es por esto que su carácter abusivo solo podrá examinarse con arreglo a la Directiva en caso de que no haya sido redactada de una manera clara y fácil de comprender.

El argumento del alto tribunal fue que la obligación de reembolsar un crédito en una determinada moneda diferente de la del país donde se contrata constituye un elemento esencial del contrato de préstamo. Esto se debe aque no se refiere a una modalidad accesoria de pago, sino a la misma naturaleza de la obligación del deudor.

Es por este motivo que el TJUE afirma que es obligatorio que una cláusula contractual se redacte de forma clara y sencilla. De esta manera se podrá comprender y lograr que el contrato sea transparente. Así es posible que demuestre cómo funciona el mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate.

De este modo, el contrato también tendrá que aclarar la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas y documentos. Es decir, la publicidad y la información brindadas por el prestamista en el marco de la negociación de un contrato de préstamo. Esto generaría que el consumidor se encuentre en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, cuáles serán las consecuencias económicas que se deriven para él.

¿Cómo actuó el TJUE?

Es por todo esto que el TJUE declara que es tarea del juez nacional comprobar si fueron comunicados al consumidor cada uno de los elementos que pueden incidir en el alcance de su compromiso, dándole la posibilidad de evaluar el valor total de su préstamo.

Aclara que las instituciones financieras deben facilitar a los consumidores la información necesaria para que éstos logren tomar decisiones fundadas y prudentes. Esto no es únicamente por la apreciación o depreciación de la divisa del préstamo, sino que, también abarca a los efectos en las cuotas de las variaciones del tipo de cambio y de una apreciación del tipo de interés de la divisa del préstamo.

El consumidor tendrá que estar totalmente informado de que, al suscribir un contrato de préstamo denominado en una divisa extranjera, queda ante la posibilidad de someterse a un riesgo de tipo de cambio que le será, eventualmente, complicado de asumir desde un punto de vista económico en caso de devaluación de la moneda en la que percibe sus ingresos.

La entidad bancaria por su lado, tendrá que exponer las posibles variaciones de los tipos de cambio y comunicar cuáles son los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera. Principalmente, en lo que sucede en caso de que el prestatario no perciba sus ingresos en esta divisa.

Las instrucciones del TJUE

Por último, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que, si la entidad bancaria no cumple, como sucede en este caso, con estas obligaciones, pueda analizarse el carácter abusivo de la cláusula controvertida. De este modo, el juez nacional podrá evaluar, por una parte, el posible incumplimiento por parte de la entidad bancaria de la exigencia de buena fe y, por otro lado, la existencia de un posible desequilibrio significativo entre las partes del contrato.

Este análisis deberá llevarse a cabo en relación con el momento de la celebración del contrato en cuestión. Será necesario tener en cuenta particularmente la experiencia y los conocimientos de la entidad bancaria en lo que refiere a las posibles variaciones de los tipos de cambio así como también, a los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera.

¿Qué opina el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) fue creado en 1952. Su sede se encuentra en Luxemburgo. Está compuesto por un juez de cada país miembro y once abogados generales.

Su objetivo principal es el de garantizar que la legislación de la UE sea interpretada y aplique de la misma manera en cada uno de los países miembros. Es decir que, interpreta la legislación de la UE para asegurar que se aplique del mismo modo en cada uno de los países miembros. Además, resuelve los litigios entre los gobiernos nacionales y las instituciones europeas. Por otro lado, también vela por que los países miembros y las instituciones europeas cumplan la legislación de la UE.

En ciertas circunstancias particulares, también es posible acudir al Tribunal los particulares, empresas y organizaciones que crean vulnerados sus derechos por una institución de la UE.

Los préstamos hipotecarios multidivisa en España

En España tampoco tuvimos la posibilidad de evitar hacer frente a esta misma situación. Los clientes que sí contrataron este tipo de préstamos hipotecarios han notado que la cuota que debían pagar cada mes había ido sufriendo muchas variaciones. De modo que, es más de una ocasión debieron pagar una mayor cantidad que la prevista. Por otro lado, también notaron que el capital pendiente de amortizar había aumentado. El dinero que se fue abonando para el préstamo hipotecario apenas se había amortizado.

La jurisprudencia ha sido muy clara cuando se trata de casos de préstamos hipotecarios multidivisas. Ha condenado a las entidades bancarias por falta de claridad. También, por no haber informado de manera transparente a los consumidores acerca de los riesgos que se corren al contratar este tipo de préstamos hipotecarios. Por otro lado, el Tribunal Supremo sepronunció en 2015, al reconocer que en varios casos de cláusulas multidivisa el usuario no estaba al tanto de lo que en realidad se encontraba contratando. Es por esta causa que se podrían considerar nulas por vicio en el consentimiento y esa nulidad se obtiene por medio de la reclamación de nuestros derechos.

En resumen, el profesional de la entidad bancaria o entidad que se encargue de vendernos un producto complejo, deberá ocuparse de comunicar al consumidor afectado la información pertinente completa que le permita analizar más detalladamente cuáles serán las consecuencias económicas de una cláusula sobre sus obligaciones financieras. Ahora que tienes esta información en tu poder, cuentas con las herramientas necesarias para evitar caer en este tipo de engaños.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el deber de información en los préstamos hipotecarios en divisa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible acceder a la hipoteca media en España dependiendo de cuáles sean tus ingresos. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el préstamo medio que se contrata en el país para realizar la compra de una vivienda en 2021 fue de 143 831 euros, con un plazo de devolución de 25 años. En base a ello, hemos decidido explicarte si puedes acceder a la hipoteca en España. En el siguiente artículo te contaremos cuáles son los cálculos debes llevar a cabo para comprobarlo. Además, te contaremos con qué tipo de inconvenientes puedes encontrarte al momento de contratar una hipoteca y qué puedes hacer para evitarlos.

¿Cómo saber si cobras lo suficiente para hacer frente a una hipoteca?

En primer lugar, lo que debes hacer es calcular si tu sueldo es suficiente para permitirte hacer frente a las cuotas de una hipoteca media. Según la opinión de los expertos en finanzas, no se debe destinar más del 35% de los ingresos mensuales netos para abonar las cuotas mensuales de todos los préstamos o créditos que tengas contratados, esto incluye el préstamo hipotecario. Si superas ese porcentaje, es probable que te sobreendeudes y eso no es nada bueno.

Para llevar a cabo ese cálculo debemos saber cuánto costarían las cuotas mensuales de este préstamo hipotecario. Si usamos de referencia un tipo de interés medio del 1,50%, una hipoteca media de 143 831 euros con un plazo de devolución de 25 años, las cuotas que deberías afrontar serían de 575,23 euros por mes.

575,23 euros representan el 35% de 1643,51 euros. Esto quiere decir que, si quieres acceder a este préstamo hipotecario será necesario cobrar un sueldo mínimo de 1643,51 euros netos por mes. Otra manera de obtenerlo es sumar ese valor entre dos sueldos, por ejemplo, con tu pareja. Por otro lado, las entidades bancarias entienden que existe un riesgo menor de impago si se trata de dos titulares asociados a un préstamo hipotecario.

¿Cómo saber si tus ahorros son suficientes para pagar la entrada de una hipoteca media?

Por otro lado, también es fundamental calcular es si cuentas con los ahorros necesarios para poder afrontar la compra de una vivienda. En este punto es importante destacar que un préstamo hipotecario, por norma general, financia un máximo del 80% de la adquisición de un inmueble. Esto significa que, necesitarás contar con el dinero suficiente para pagar el 20% restante, además un 12% adicional para los gastos asociados a la compraventa: impuestos, notaría, entre otros.

Una vez aclarado todo esto, debes saber que un préstamo hipotecario medio de 143 831 euros te sirve para comprar una vivienda de 179 788,75 euros. Aquí van los ahorros con los que deberías contar:

  • 35.957,75 euros para abonar la entrada del 20%.

  • 21.574,65 euros para destinar a los gastos de compraventa.

En total, necesitas será necesario tener unos ahorros de 57 532,40 euros para poder acceder a la hipoteca media que se contrata en España.

Ten en cuenta que, más allá de cobrar bien y contar con ahorros, la entidad bancaria te exigirá tener una situación laboral estable.

¿El ciudadano común puede acceder a la hipoteca media?

La realidad es que no todo el mundo puede acceder al préstamo hipotecario base que se contrata en España. Según los datos del INE, el salario medio en España es de 1540,82 euros brutos por mes. Se trata de un número que no nos permitiría hacer frente a las cuotas. Además, un 43,2% de los ciudadanos de España encuentra bastantes inconvenientes para ahorrar a fin de mes, lo que no les permite tener el dinero necesario para abonar la entrada y los gastos de compraventa.

Ejemplos para entenderlo mejor

Aquí te expondremos dos situaciones diferentes. Se trata de dos casos en los que se cumple con un solo requisito de los expuestos. O cuentan con un buen salario o tienen ahorros. Se trata de la realidad de una gran parte de españoles que tienen interés en acceder a su primera vivienda. Te contaremos estos casos y brindaremos posibles soluciones que pueden ser de ayuda al momento de buscar una hipoteca que se adapte a tu situación económica.

Caso número I: buen sueldo, sin ahorros

Esta persona cuenta con unos ingresos netos que superan los 1643,51 euros al mes. Con este sueldo, sería posible hacer frente sin problemas a las cuotas de la hipoteca media. El inconveniente es que no posee ahorros suficientes: tiene 50 000 euros, una cantidad que no llega a los 57 532,40 euros que serían necesarios para pagar la entrada y los gastos de compraventa.

Ahora bien, gracias a que cuenta con una buena situación financiera y laboral, sería posible intentar negociar con diferentes entidades bancarias y obtener una hipoteca de más del 80% de financiación que no implique tener tantos ahorros.

Comprar una vivienda con pocos ahorros es más sencillo si contratas a un bróker hipotecario.

Caso número II: capacidad ahorrativa, sueldo bajo

En este caso, no hay problemas de ahorros, esta persona cuenta con más de 30 000 euros en su cuenta y sus padres le pueden prestar otros 30 000 euros. Sin embargo, sus ingresos actuales son de 1550 euros netos por mes. Esto significa que necesitaría destinar más del 35% de su sueldo neto para hacer frente a las cuotas mensuales del préstamo.

La solución, en este caso, sería incluir un cotitular en el contrato que cuente con ingresos regulares, por ejemplo, puede ser, su pareja, uno de sus padres u otro familiar. De este modo, sus ingresos y los del cotitular serían mayores al salario mínimo de 1643,51 euros y la entidad bancaria no tendría inconvenientes al momento de aceptar la solicitud. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que, con esta fórmula, el contrato del préstamo hipotecario quedaría a nombre de ambos titulares. Otra manera es aportar un aval u otra propiedad como garantía del préstamo, con los riesgos que eso implica, ya que, en caso de impago, puedes perder la vivienda en garantía.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la hipoteca media en España. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible escriturar sin cédula de habitabilidad. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Para vivir en una casa, ¿únicamente es necesario que cuente con cuatro paredes y un techo o es necesario algo más? La realidad es que hay una enorme diferencia entre lo que a ti te puede parecer que es necesario en un inmueble para entrar a vivir y lo que opinan las administraciones.

En primer lugar, la diferencia en ese sentido que más resalta es la llamada cédula de habitabilidad. Pon atención y toma nota porque aquí te explicaremos de qué se trata.

¿De qué se trata la cédula de habitabilidad?

Cuando hablamos de la cédula de habitabilidad nos referimos a un documento administrativo que acredita que un inmueble cumple las condiciones básicas mínimas para poder vivir en él. Se enfocará principalmente en términos de salubridad, higiene y seguridad de la edificación.

Esto quiere decir que, se trata de una garantía que afirma que la vivienda no se derrumbará, que los sistemas sanitarios funcionan y que cumple una serie de requisitos mínimos en lo que respecta a la superficie de la casa, ya que no todos los tamaños son válidos o bien, a la altura. Sin lugar a dudas, la cédula de habitabilidad es un documento sumamente importante.

¿Por qué es tan importante este documento?

Se trata de un documento fundamental a la hora de comprar o vender una vivienda e incluso para dar de alta los suministros del hogar en ciertas comunidades autónomas. Por ejemplo, es necesaria en Cantabria, Asturias, Baleares, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra y Valencia. En algunas comunidades la cédula de habitabilidad fue sustituida por la licencia de primera ocupación. Por ende, sin cédula de habitabilidad no sería posible comprar, vender ni dar de alta los suministros.

¿Cómo obtenerla?

Del mismo modo que existen comunidades que la exigen y otras que no, los requisitos para obtener la cédula varían dependiendo de cada Ayuntamiento. Sin embargo, hay algo que no se modifica, se trata del proceso en general. De modo que, será necesario recurrir a un arquitecto o un aparejador para que se encargue de inspeccionar la vivienda y emitir un certificado, que tendrás que presentar luego para que te den la cédula de habitabilidad.

Por otro lado, es importante tener en claro que la cédula de habitabilidad tiene una validez de 15 años. No obstante, es muy probable que necesites tramitar una nueva si llevas a cabo una importante reforma en la vivienda que pueda afectar su estructura.

¿Es posible escriturar sin cédula de habitabilidad?

La realidad es que no es posible dar una respuesta definitiva sobre escriturar sin cédula de habitabilidad. Sin embargo, lo importante es tener muy en claro esta información, ya que la respuesta puede variar dependiendo de cada comunidad autónoma. Podemos encontrar comunidades que sí permiten escriturar la vivienda sin cédula de habitabilidad y otras que no. Es por este motivo que, resulta fundamental que te informes previo a realizar la compra de la vivienda.

Por otro lado, podemos resaltar una excepción a la norma general, es cuando la vivienda que se vende requiere de una reforma integral. Cuando se trata de un caso así, sí se podrá escriturar sin cédula de habitabilidad. No obstante, será necesario conseguirla una vez que la reforma haya llegado a su fin para poder entrar a vivir en ella.

Para estos casos también podemos encontrar préstamos hipotecarios para comprar casa y reformar en las que no es común que se solicite este documento. En una hipoteca para comprar casa lo más probable es que el banco sí te lo exija.

¿Qué hacer si tu vivienda no cuenta con cédula de habitabilidad?

En el caso de que te hayan vendido un inmueble sin cédula de habitabilidad o bien, si ya has firmado el contrato de arras sin tomarte el tiempo de comprobarlo. ¿Qué puede suceder en esos casos? La respuesta es simple, tendrás que ocuparte de obtenerla.

Esto se debe a que, como mencionamos más arriba, necesitas contar con la cédula o de la licencia de primera ocupación para poder habitar la vivienda e incluso para dar de alta suministros como el agua o la luz.

Por ejemplo, imagina que un promotor ha terminado la obra y te emplaza a firmar la escritura de la vivienda, sin embargo, aún no cuenta con la cédula de habitabilidad. Ante esta situación sería posible negarte a firmar hasta que no cuente con el documento, informando de las razones.

Se trata de una de las razones más comunes por las que es fundamental revisar con detenimiento ciertos datos antes de realizar la compra de una vivienda, como por ejemplo averiguar si la casa ya se encuentra hipotecada.

¿Es posible solicitar una hipoteca sin cédula de habitabilidad?

A pesar de que no se trata de un documento obligatorio, probablemente sin cédula de habitabilidad no le den el visto bueno a tu hipoteca. Esto se debe a que, comprar un inmueble sin este certificado no es legal y tampoco seguro. Por ende, lo más aconsejable es que lo tengas si te interesa la idea de comprar una casa.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre escriturar sin cédula de habitabilidad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la figura del acreedor hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando hablamos de un acreedor hipotecario, en el Derecho y jurídicamente, es considerado como todo acreedor que cuenta con un derecho de hipoteca sobre un inmueble del deudor. Tal derecho representa una garantía, ya que le permite recuperar la vivienda si se da un caso de impago, con preferencia sobre el resto de acreedores.

En otras palabras, un acreedor hipotecario se trata de aquél que es prestamista en una operación de crédito hipotecario.

Es por este motivo que, ya que hablamos de términos jurídicos, expliquemos por partes para lograr comprender del todo de qué se trata este concepto, del mismo modo que el contexto en el que es posible encontrárnoslo.

¿Qué es la figura del acreedor hipotecario?

En primer lugar, es necesario dejar en claro quién es el acreedor hipotecario. Como su nombre lo indica, se trata de una persona física o jurídica que se debe estar presente en una operación de compraventa de un inmueble. Un inmueble que, debido a que no se abona al contado, deberá contar con la contratación de una hipoteca, un préstamo hipotecario, para de este modo lograr afrontar el pago en cuotas mensuales.

Es sabido que, por lo general solemos solicitar este tipo de hipoteca a una entidad bancaria o a lo que comúnmente llamamos banco. En caso de que nos la conceda, estaremos contrayendo una deuda con la entidad. De este modo, pasaremos a ser deudores, mientras la entidad bancaria, frente al derecho de cobrar la deuda, pasará a ser un acreedor.

En este momento, nos encontramos en el punto donde aparece el uso y la contratación del préstamo hipotecario, del mismo modo que la figura del acreedor. Una vez que hayamos logrado relacionar todos estos conceptos, solo debemos hacer uso del sentido común para notar que el acreedor hipotecario es aquel tipo de acreedor que, en este caso, participa en una operación en la que se formaliza una hipoteca. El acreedor hipotecario cuenta con el derecho de cobro que, en última instancia, recae sobre el aval, que vendría a ser el inmueble.

Los derechos del acreedor hipotecario

Como ya hemos mencionado, si nosotros como deudores no llevamos a cabo la devolución del capital prestado, en otras palabras, no cumplimos nuestra obligación con el acreedor hipotecario, este tiene la posibilidad de reclamarnos el inmueble. Esta operación puede ser llevada a cabo por medio de lo que conocemos como embargo o como proceso de embargo.

La realidad es que resulta muy importante tener en claro que, entre todos los derechos que tiene el acreedor hipotecario, se encuentra el de que cuenta con toda preferencia ante otros acreedores al momento de reclamar su derecho frente el incumplimiento por parte del deudor. De este modo, el inmueble queda como aval, embargándose este para liquidar, en una última instancia, la deuda.

Esto quiere decir que, entre los derechos del acreedor, debemos tener en claro que el derecho fundamental, y el que más debe importarnos en este tipo de operaciones, es que es capaz de reclamarnos la deuda si se da un caso de impago por medio del embargo del aval, contando con preferencia ante el resto de deudores. Para resumir, si no se abona la deuda, la entidad bancaria te quitará la vivienda aunque desees utilizarla para satisfacer otras deudas.

¿Quién puede ser un acreedor hipotecario?

Cualquier entidad bancaria, aseguradora, así como también, institución de crédito que se encuentre habilitada para ofrecer y formalizar hipotecas es, en cada una de las operaciones que firme, un acreedor hipotecario.

En otras palabras, cualquier entidad que brinde préstamos hipotecarios, actuará como acreedor inmobiliario en las operaciones que firme.

Ley hipotecaria y la figura del acreedor hipotecario

Resulta conveniente resaltar un aspecto de gran importancia. En 2012, el Gobierno de España, por medio del Consejo de Ministros, dio a conocer un Real Decreto donde se aprobaban medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios ante acreedor hipotecario. Esto significa que, reforzaba la Ley Hipotecaria con nuevas medidas que no modificaban sino que invalidaban ciertos aspectos.

En este Real Decreto, el Consejo de Ministros, el 15 de noviembre del 2012, establece la moratoria de dos años para llevar a cabo un desahucio en el caso de personas o familias vulnerables, además de la creación de un parque de viviendas en alquiler para aquellos desahuciados.

Se trata de medidas que brindan protección a familias vulnerables. Logrando evitar que el acreedor hipotecario pueda recuperar la vivienda y, con ello, su deuda, hasta que hayan transcurrido dos años como mínimo desde que iniciara el proceso de embargo.

Por este motivo, a pesar de que no se modificó la ley que regula el proceso de desahucio, la Ley Hipotecaria y la de Enjuiciamiento Civil, medida aprobada por el Gobierno, es la que podemos encontrar en el Real Decreto-ley 27/2012. Sin lugar a dudas, ocasionó una gran cantidad de críticas tratándose de un tema bastante discutido. Esto se debe a que ocasionó la ocupación de inmuebles por parte de ciudadanos que no poseen recursos.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los acreedores hipotecarios. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los principales riesgos de hipotecar una vivienda que ya está totalmente pagada. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Hipotecar una vivienda que se encuentra libre de cargas puede ser una manera rápida de obtener dinero. Esto puede ser de gran ayuda para dar inicio a algún proyecto o solucionar un momento de dificultad económica. No obstante, la realidad es que puede significar que debamos asumir grandes riesgos.

Son muchos los factores que, con el paso del tiempo, nos pueden llevar a la situación de necesitar algo de dinero en efectivo. Hipotecar una vivienda en propiedad puede ser, a simple vista, una solución rápida y eficaz para obtenerlo. Sin embargo, antes de tomar esta decisión, es fundamental tener en claro cada uno de los riesgos que implica esta operación y decidir si se trata de la mejor opción que tienes para afrontar un problema económico. Hipotecar una vivienda ya pagada no es una operación demasiado habitual. Es posible hacerlo, sin embargo antes de hacerlo, lo más aconsejables es analizar si nos resultará conveniente.

¿Por qué hipotecar una vivienda ya pagada?

Hipotecar una vivienda es una idea que, sin lugar a dudas, pasa por nuestra mente cuando nos encontramos atravesando un momento difícil y necesitamos dinero. Al no encontrar otra manera para conseguirlo rápido, hipotecar la casa suena tentador. Si cuentas con una vivienda en propiedad, llevando a cabo esta operación lograrás obtener una gran suma de dinero de manera rápida y simple. Entre los principales motivos para optar por esta solución, detallaremos los más comunes:

Invertir el dinero en reformas o rehabilitación de ese u otro inmueble

Luego de la pandemia del Covid-19, la idea de realizar reformas en nuestros hogares ha ido creciendo a pasos agigantados. Lógicamente, al pasar más tiempo en casa y tener que transformar nuestros espacios en lugares multiuso, las reformas son cada vez más demandadas. Hemos notado cuáles son las cosas de nuestros hogares que no nos agradan y lo importante que resulta vivir en un espacio donde nos sintamos cómodos y a gusto.

Comprar un nuevo inmueble

En caso de que no nos concedan un nuevo préstamo hipotecario con dinero suficiente para llevar a cabo la operación, es posible aportar la hipoteca de la otra vivienda como una garantía complementaria.

Invertir dinero en un negocio o montar una empresa

En caso de necesitar dinero para dar inicio a un nuevo negocio, o bien, para comenzar con una empresa, hipotecar una vivienda puede ayudarte a obtener el dinero.

Ejecutar un proceso de reunificación de deudas

Si lo que quieres es llevar a cabo un proceso de reunificación de deudas, la idea de hipotecar una vivienda puede ser muy atractiva.

Proceso de hipotecar una vivienda en propiedad

En definitiva, hipotecar una vivienda libre de cargas se trata de que un banco brinde al propietario del inmueble una suma determinada de dinero. Si, por alguna causa, el beneficiario del préstamo no puede afrontar la deuda con el banco podrá quedarse con la casa hipotecada. En otras palabras, se ofrece la vivienda como aval o garantía del pago del préstamo hipotecario y sus intereses.

Es fundamental tener en claro que la hipoteca cuenta con el mismo funcionamiento que cualquier otro tipo de préstamo. El dinero tendrá que ser devuelto en cuotas mensuales y, además, habrá que afrontar los intereses pactados.

Por otro lado, también es necesario resaltar que, por lo general, el dinero que se recibe por esta operación se encontrará entre el 50 o el 60% del valor total de la vivienda. Esto significa que, entre 50 000 o 60 000 euros para una vivienda valorada en 100 000 euros.

Es aconsejable comparar diferentes ofertas de hipoteca, esto nos permitirá elegir la que cuente con unas condiciones más beneficiosas. Además, también será de utilidad para reunir la información necesaria al momento de decidir si esta operación es buena idea o no.

Si el importe de un préstamo hipotecario ordinario por lo general ronda el 80% del valor de la vivienda, el que se obtiene con la hipoteca de una vivienda en propiedad no será mayor al 50 o 60% del valor del inmueble.

Con este dato aclarado, lo ideal es conocer previamente el coste aproximado de la casa. Únicamente de este modo nos haremos una idea sobre si la cantidad final concedida por la entidad bancaria alcanzará para afrontar los proyectos que deseamos realizar.

Pasos a seguir para hipotecar una vivienda

  • Nota simple: debes solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. En ella se debe aclarar que la vivienda se encuentra libre de cargas, y que eres el titular de la misma.
  • Solicita financiación: será necesario pedir la financiación al banco. Tendrás que especificar la finalidad de la hipoteca, es decir, comprar otra vivienda, reunificar deudas, entre otros.
  • Documentación: deberás aportar la documentación necesaria a la entidad bancaria para que pueda llevar a cabo el estudio económico.
  • Tasación: deberás realizar una tasación de la vivienda. El banco necesita saber el valor de la vivienda para evaluar la financiación final que podrá ofrecerte.
  • Analizar la oferta: tomarte el tiempo necesario para analizar la oferta presentada por el banco es fundamental. Ten en cuenta que, la misma llegará luego del estudio de la información y documentación aportada.
  • Firma la nueva hipoteca: por último, si aceptas las condiciones de la oferta, solo queda firmar una nueva escritura ante notario.

Los gastos que implica hipotecar una casa en propiedad

Del mismo modo que cuando se trata de una hipoteca para comprar una vivienda, este tipo de hipotecas implican una serie de gastos. Será necesario hacer frente a las mismas formalidades, es decir, tasación de la vivienda, gastos de la notaría, Registro de la Propiedad y el impuesto de actos jurídicos documentados.

Inconvenientes que puede generar esta operación

Con esta información es posible valorar en qué casos resulta conveniente optar por este tipo de alternativa para ganar liquidez. De todas maneras, no será posible hipotecar cualquier tipo de vivienda. Para hacerlo, la vivienda deberá estar completamente paga y libre de toda carga. Como hemos mencionado más arriba, es indispensable que esté a nombre de la persona que solicitará la hipoteca. Por último, la entidad bancaria deberá considerar que es viable aceptar esa casa como garantía de pago.

No se trata de una operación muy común, principalmente por los riesgos que implica. Cuando decides hipotecar una vivienda, la casa pasa a ser del banco hasta que haya sido abonada la totalidad del préstamo y los intereses que correspondan. Es decir, el mayor riesgo es el embargo de la vivienda en caso de impago.

Por este motivo, lo ideal es estudiar cada una de las posibilidades de financiación disponibles. Pensar tanto en los beneficios como en los riesgos de la operación, y optar por hipotecar la vivienda en propiedad solo si es realmente necesario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre hipotecar una vivienda en propiedad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes hacer para ampliar hipoteca para agregar una reforma. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, las reformas de viviendas son cada vez más demandadas. De hecho, en los últimos dos años, más de la mitad de los dueños de viviendas en España se han planteado la idea de llevar a cabo mejoras en sus hogares.

Como ya hemos mencionado en otras ocasiones, al tener que pasar una mayor cantidad de horas en nuestros hogares a causa del confinamiento por el Covid-19 ha generado que pongamos más atención a nuestra vivienda. Es por este motivo que, la idea de reformarla para que logre adaptarse mejor a nuestras necesidades ha crecido a pasos agigantados.

Es por esto que, una gran cantidad de familias han puesto el foco en ampliar hipoteca, solicitar una nueva o bien, pedir algún tipo de préstamo personal para realizar reformas en su hogar. Si eres de esas personas a las que les interesa mucho la idea de mejorar su vivienda y no cuentas con el dinero suficiente, no te preocupes. Aquí te contamos cuáles son tus opciones, para que puedas optar por la que más mejor se adapte a ti y te permita gozar de tu hogar ideal.

Diferentes opciones de financiación para la reforma de tu hogar

Como hemos mencionado más arriba, contamos con distintas opciones para el financiamiento de la reforma de nuestro inmueble:

Hipoteca más reforma

Si todavía no contamos con un préstamo hipotecario y nos interesa comprar una vivienda que requiere de mejoras, lo que resulta más conveniente es contratar un préstamo hipotecario más reforma. Este tipo de préstamos, como su nombre afirma, nos dará la posibilidad de añadir la renovación de la vivienda en las cuotas, al ser su importe más alto.

Ampliar hipoteca

Si, por el contrario, lo que nos interesa es reformar una vivienda que ya es de nuestra propiedad, una buena opción es ampliar hipoteca, pedir una nueva o solicitar un préstamo personal.

Ampliar la hipoteca que ya tenemos no sólo es posible sino que se trata de una opción de lo más interesante. Esto se debe a que, del mismo modo que ocurre con la hipoteca más reforma, nos dará la posibilidad de financiar la renovación de la vivienda abonando una única cuota por mes. Por otro lado, resulta mucho más económico que pedir un préstamo personal, que, por lo general, tiene un interés medio del 8%. Por su parte, el de ampliar hipoteca ronda el 2% de media.

¿Cómo ampliar hipoteca para reformar?

Para lograr la ampliación de la hipoteca, será necesario pedir una mayor cantidad de dinero a nuestra entidad bancaria por medio de lo que se conoce como una novación hipotecaria. Cuando hablamos de novación hipotecaria no referimos a solicitar a la entidad la modificación de algunas de las cláusulas del préstamo hipotecario. En el caso de ampliar hipoteca para reformar la casa deberíamos solicitar una ampliación del capital.

Puede que para llevar a cabo la ampliación de la hipoteca la entidad bancaria nos cobre una comisión por novación. De todos modos, en pocas ocasiones puede ser mayor al 0,1% del capital pendiente.

Por otro lado, también es probable que varíe algunas de las condiciones de la hipoteca actual, por ejemplo el plazo de devolución o los intereses aplicados. En todo caso, por supuesto que se encargará de analizar nuestro perfil de riesgo para garantizarse que tenemos la capacidad de devolver el dinero sin ningún inconveniente.

Otra hipoteca

Otra opción que nos ayudaría a financiar la reforma de nuestro hogar es solicitar otra hipoteca, además de la que ya tenemos. Puede tratarse de una muy buena elección si no nos interesa que las condiciones del préstamo actual se vean afectadas, si queremos devolver el capital prestado en menos tiempo o bien, si no nos conceden la novación de la actual. No obstante, tendremos que tener en cuenta que, como en el resto de los préstamos hipotecarios, puede que debamos abonar ciertas comisiones.

Solicitar un préstamo personal

En último lugar, también está la opción de pedir un préstamo personal. Como ya hemos mencionado más arriba, se trata de la opción que resulta más costosa. Esto se debe a que sus intereses, por lo general, rondan el 8%. Sin embargo, la realidad es que su tramitación resulta más corta y, suele ser también, más sencilla.

No obstante, debemos tener en cuenta que el capital máximo que los bancos suelen ofrecer en los créditos al consumo es de 60 000 euros. Esto quiere decir que, si la reforma es más costosa, será necesario contar con dinero ahorrado.

No debemos dejar de lado que el Gobierno ha introducido diferentes bonificaciones y ayudas relacionadas a la rehabilitación y reforma energética tanto de viviendas como de edificios, entre las que resaltan descuentos de hasta el 60% en el IRPF en muchas de las reformas.

De modo que, las posibilidades para solicitar una ampliación de la hipoteca para reformar nuestra vivienda y transformar la en la casa de nuestros sueños son muchas. Solo debes encontrar la que mejor se adapte a ti.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre ampliar hipoteca para reformar la vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte en qué situación se encuentra el Euribor 2022 en el mes de abril, que ya ha alcanzado cifras positivas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es el Euribor?

Euribor es el acrónimo de Euro Interbank Offered Rate, que es el tipo europeo de oferta interbancaria. Por ende, cuando hablamos del Euribor, nos referimos al índice de referencia más usado para calcular la revisión de los tipos de interés variable en los préstamos hipotecarios. Es por este motivo que el Euribor tiene una gran importancia y resulta fundamental seguir su evolución, principalmente, todo en el mes que nos toca revisar el préstamo hipotecario.

En España existe desde el 1 de enero de 2000, cuando reemplazó al Míbor, que aún se continúa publicando ya que únicamente se utiliza para los préstamos hipotecarios firmados con anterioridad y que así lo hayan pactado.

¿Cómo se calcula el Euribor?

El Euribor es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades financieras de la zona euro. Consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año.

Esto quiere decir que, el tipo de interés aplicado a las operaciones entre entidades bancarias europeas, o lo que es igual, el porcentaje que debe abonar como tasa una entidad bancaria cuando otra le presta dinero. Ten en cuenta que el Euribor no es un solo tipo.

Las entidades hacen uso de distintos tipos de interés dependiendo del plazo al que se prestan el dinero. Por ende, a pesar de que cuando hablamos del Euribor parece como si sólo existiera uno, la realidad es que podemos encontrar 15 tipos de interés Euribor.

En España, el Euribor hipotecario a un año es el que se usa habitualmente como referencia para los préstamos hipotecarios. Es calculado por el Banco de España cada mes con la media de los valores diarios y se publica en el BOE todos los meses.

¿Cuál es la situación actual del Euribor?

Lo que se venía previendo desde hace cierto tiempo se ha hecho realidad. El Euríbor 2022 ha alcanzado una cifra positiva por primera vez en seis años. Puntualmente se trata de una cifra de 0,05 %. La realidad es que, si bien no se aleja demasiado de la línea divisoria entre positivo y negativo, si implica un hecho psicológico y que generará un encarecimiento del valor de los préstamos hipotecarios. A poco más de medio mes para terminar abril, se ha generado lo que tarde o temprano iba a tener que ocurrir.

De este modo, se ha comprobado como en menos de tres meses el Euribor 2022 ha pasado de moverse en mínimos históricos, encontrándose siempre aproximadamente el medio punto negativo, a atravesar el techo del cero. Un cambio de tendencia radical que no se esperaba para el Euribor 2022.

Esta subida del Euribor no se preveía hasta el primer semestre del año 2023. No obstante, ha quedado en claro que se trata de un indicativo que se encuentra a merced de cualquier tipo de situación que venga a romper la tranquilidad geopolítica. Sin lugar a dudas, el conflicto que tiene lugar en Ucrania, el aumento de la inflación y el temor generalizado generado por este tipo de hechos no ha generado más que una mayor aceleración en lo que respecta a la subida del Euribor.

En caso de confirmarse las previsiones que son menos optimistas, hacia el final de este año sería posible llegar a ver al valor de referencia para los préstamos hipotecarios en el país con un cierre que se encuentre al rededor del 0,4 %. Esto representaría, sin lugar a dudas, un duro golpe para aquellos que tuvieran que revisar los préstamos hipotecarios a final de 2022.

Previsiones para el Euribor a futuro

Sin embargo, la realidad es que esto recién está comenzando, ya que estas mismas previsiones indican que, en caso de continuar la misma tendencia, el Euríbor puede llegar a alcanzar al 0,8 % para el año 2023. Se trata de algo completamente inesperado y que hace solo unos meses se veía prácticamente como algo imposible.

En todo caso, según cuál sea la entidad que se encargue de llevar a cabo el análisis, nos encontramos frente a una cifra u otra. Sin embargo, todas acaban dando por bueno ese 0,8 % para el año 2023. Probablemente, la entidad con sede en Valencia, CaixaBank, se trate de la que se muestra más optimista. Dicha entidad, asegura que para este 2022 no tendrá lugar un aumento que supere el 0,15 %. No obstante, la realidad es que solo el tiempo será quien, de una razón u otra, lo que no se puede negar es que la subida ya es un hecho. Sin lugar a dudas, ya son muchos los que se encuentran la calculadora en la mano para lograr anticipar cuánto se va a encarecer su préstamo hipotecario de aquí a unos meses.

¿Cómo actúan las entidades bancarias ante esta situación?

En todo caso, se trata de un cambio de panorama con respecto al Euríbor que está generando que la banca comience a redefinir toda su oferta hipotecaria. Esta situación da nueva forma a los préstamos hipotecarios de tipo variable, al mismo tiempo que va poniendo nuevas condiciones, mucho más estrictas, a las hipotecas de tipo fijo. De esta forma, tiene la intención de transformar a este tipo de préstamos en la nueva punta de lanza a la hora de adquirir un inmueble. Según afirman los datos del Instituto Nacional de Estadística, el 70 % de los nuevos préstamos hipotecarios que se firman en nuestro país son, aún hoy en día, a tipo fijo.

Únicamente la vuelta a la normalidad política, algo que por el momento no parece que vaya a suceder a medio plazo, sería de gran utilidad para aplacar los ánimos en lo referente al mercado de las hipotecas variables.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte que los juzgados de hipotecas abusivas han logrado resolver más de medio millón de casos. Sin embargo, todavía quedan por resolver unos 200 000. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Un 98% de las sentencias que fueron dictadas durante el año pasado dieron la razón al cliente bancario víctima de hipotecas abusivas.

Los juzgados que se especializan en cláusulas hipotecarias abusivas han conseguido resolver unos 501 566 casos para ser exactos, se trata de más de medio millón a partir del momento en que este tipo de órganos fueron creados en junio de 2017. Esto quiere decir que han resuelto un 70,3% de los 713 129 asuntos que han llegado o, en otras palabras, que aún les quedan 212 969 expedientes por resolver. Así lo afirma el último balance del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) relativo a los datos de 2021. Un año más, las sentencias fueron sumamente favorables para los clientes bancarios, a los que los jueces les dieron la razón en, prácticamente, un 98% de las veces.

Los juzgados de hipotecas abusivas en los últimos años

Las cifras del año pasado confirman que hubo un gran estancamiento para este tipo de juzgados en los últimos años, sin embargo, se va deshaciendo lentamente y progresivamente. Los 143 050 asuntos resueltos en 2021 representan un 24% más a comparación del 2020, un año golpeado por la parálisis que ocasionó la pandemia del Covid-19.

En la actualidad, la actividad vuelve a los niveles de 2019. Sin embargo, la carga total no disminuyó en esa misma cantidad ya que, al mismo tiempo, debemos tener en cuenta que continúan existiendo conflictos con las hipotecas. Durante el año pasado ingresaron 116 293 nuevos casos. Se trata únicamente de un 5% más que durante el primer año de pandemia y, un 12% menos que en 2019. Esa tendencia a que cada vez se reciban menos demandas y, al mismo tiempo, logren concluirse más casos es lo que llevó la tasa de resolución del año pasado al 123%. En otras palabras, fue resuelta casi una cuarta parte más de casos de los que se produjeron, lo que dejó la tasa de resolución absoluta, desde el inicio de estos juzgados en 2017, en el 70,3%, 10 puntos porcentuales más que en el 2020.

Inconvenientes de los juzgados de hipotecas

Sin embargo, la realidad es que el sistema aún tiene sombras. La especialización de tribunales para los casos de cláusulas abusivas en las hipotecas (por ejemplo, cláusulas suelo, de vencimiento anticipado, reparto inadecuado de los gastos de formalización del préstamo o hipotecas multidivisa) inició en el mes de junio de 2017 con un juzgado por provincia, exceptuando a los territorios insulares. Esto ocasionó una rápida saturación en las más pobladas, generando muchas críticas tanto por parte de asociaciones profesionales como por las organizaciones de consumidores. Por otro lado, en otros territorios ya el año pasado se decidió que no hacía falta un juzgado específicamente dedicado a esa labor, un plan en el que el CGPJ ha profundizado este año.

Madrid se queda atrás

A causa de esas diferencias, Madrid aparece como un gran punto negro. Se trata de la provincia más poblada y el único de los cuatro grandes mercados autonómicos de vivienda (junto con Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana) que es uniprovincial. Todo esto quiere decir que concentra toda la conflictividad hipotecaria en un único juzgado.

Como es de imaginar, el resultado se refleja en la tasa de resolución más baja de todas las comunidades. Desde 2017, menos de cuatro de cada 10 casos ingresados (un 38,8%) han logrados resolverse. Las siguientes con mayor atraso son Cataluña (63% casos resueltos) y Andalucía (65,3%). Sin embargo en estos dos casos vemos una gran diferencia a comparación de la región de la capital.

En esta última, aún el año pasado fueron resueltos muchos menos casos de los que ingresaron, ingresaron 15 122 asuntos y se concluyeron 12 626, esto implica una tasa de resolución anual del 84%. Por su parte, los juzgados especializados de Andalucía o Cataluña sí lograron resolver una mayor cantidad de asuntos que los ingresados.

Incluso, Cataluña se encontró a la cabeza de las tasas de resolución en 2021, con un 179,3%. Se resolvieron prácticamente el doble de casos de los que ingresaron nuevos. De cerca la sigue Extremadura (178,9%) y, con un poco más de distancia, la Comunidad Valenciana (153,8%). Todas las comunidades excepto Castilla y León, País Vasco, Asturias y Madrid, han logrado el año pasado disminuir su carga de asuntos pendientes. A partir de junio de 2017, la que ha obtenido una mayor efectividad en la resolución de casos es Aragón. Presenta una tasa de resolución del 99,8% y menos de 600 casos a la espera de una sentencia definitiva. Eso generó que ya el año pasado Aragón no cuente con este tipo de órganos especializados. Esto se debe a que su Tribunal Superior estimó que resultaba más conveniente repartir los casos que ingresaran entre juzgados ordinarios de primera instancia.

Un mal uso del dinero público

En total, durante el año pasado se dictaron 123 938 sentencias vinculadas a cláusulas abusivas. De estas, se cumplió un año más que el cliente hipotecario obtuvo la razón en la gran mayoría de casos. Las sentencias estimatorias en 2021 fueron 121 211, se trata de un 97,8% del total. A partir del 2017 se dictaron 420 154 sentencias favorables al prestatario, un 97,4% del total. Esta alta tasa de casos en los que pierde la entidad bancaria es otra de las críticas recurrentes de los consumidores.

Diferentes opiniones al respecto

Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), denuncia la gran cantidad de asuntos que terminan en tribunales, ya que implica un despilfarro para las arcas públicas. Además, acusa a las entidades de judicializar los conflictos para devolver el dinero con más tiempo del que debería. Fuentes de la banca responden que el Tribunal Supremo ha avalado las cláusulas suelo bajo ciertas condiciones. Es por ello que las entidades bancarias que consideran que sus cláusulas suelo son transparentes lo defienden hasta el último momento.

María Jesús del Barco, presidenta de la Asociación Profesional de la Magistratura (APM), asegura que las más altas tasas de resolución de los últimos años se dan a causa de que hay una gran cantidad de jueces en comisiones de servicio sin relevación de funciones. En otras palabras, que titulares de otros juzgados han echado una mano a cambio de una retribución extraordinaria a los tribunales especializados.

La jueza decana de Madrid también opina que existe una gran cantidad de recursos destinados a estos casos que, de haberse repartido entre todos los tribunales de primera instancia, lo más probable es que ya estarían resueltos. Del Barco piensa que hubiera sido más efectivo establecer un sistema real de reclamación previa. Principalmente debido a que el que se concibió en paralelo a la especialización judicial no ha funcionado debido a la falta de incentivos. Además, cree convenientes condenas en costas de mayor importe en caso de que un litigante lleve el caso a los tribunales y estos fallen en el sentido que pedía el otro litigante en el mecanismo prejudicial.

El resultado, en su mayoría, es que la resolución judicial de los casos se demora por algunos años. Un estudio de Asufin calculó que la admisión a trámite de las denuncias se retrasa aproximadamente unos dos años en cuatro provincias. La organización apunta a Coruña, con 729 días, como el lugar con mayores retrasos a la hora de iniciar el procedimiento. Los siguientes son Madrid (722 días), Barcelona (706 días) y Málaga (686 días).

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