Aquí van los requisitos más importantes que debes cumplir si buscas una hipoteca para segunda vivienda. Continúa leyendo el artículo para saber más.
En este artículo encontrarás:
La opción de comprar una vivienda en un lugar diferente al de residencia es ideal para poder desconectar y relajarte. Además, se trata de una opción que te permitirá alquilar la propiedad para obtener beneficios. Sin lugar a dudas, eso implica una gran ventaja, ya que se trata de una apuesta segura. No obstante, la realidad es que comprar un inmueble al contado es bastante complicado, por eso, hoy te contaremos todo lo que debes saber sobre los requisitos para obtener una hipoteca para segunda vivienda.
¿Qué es una hipoteca para segunda vivienda?
Se trata de un tipo de préstamo hipotecario que se solicita con el objetivo de financiar un inmueble que no se corresponde con nuestra residencia habitual. Un ejemplo para entenderlo mejor, puede ser la compra de una casa en la playa o en zonas rurales. Debes tener en claro que, una hipoteca para segunda vivienda no quiere decir que sea la segunda vez que solicitas un préstamo hipotecario. Significa que la vivienda que compres no será utilizada como tu lugar de residencia.
Lo más habitual es que, las condiciones de este tipo de hipotecas, sean diferentes a las de la primera vivienda. Los requisitos, el porcentaje máximo y el plazo del préstamo serán un poco más exigentes si los comparamos con los de una hipoteca para vivienda habitual.
¿Cuáles son los principales requisitos para acceder a una hipoteca para segunda vivienda?
Al momento de solicitar este tipo de hipoteca, debes tener en claro que los requisitos son más estrictos si los comparas con los de una hipoteca para vivienda habitual. El motivo es sencillo, en este tipo de hipotecas el banco asume un mayor riesgo, ya que se pasa a tener dos préstamos hipotecarios. De este modo, la entidad bancaria analiza que si en algún momento atraviesas dificultades económicas para seguir abonando las cuotas de la hipoteca, la vivienda habitual tendrá prioridad frente a la hipoteca de la segunda residencia.
Los requisitos para solicitar una hipoteca para una segunda vivienda son los siguientes:
Contar con ingresos altos y recurrentes
Esto te ayudará a tener un buen perfil, lo que le dará más confianza a la entidad bancaria al momento de dar el visto bueno a tu hipoteca para segunda vivienda. Además, te permitirá hacer frente a las cuotas de tu hipoteca sin inconvenientes.
Tener bastante dinero ahorrado
Además de contar con los ahorros necesarios para abonar las cuotas mensuales de la hipoteca, deberás contar con ahorros importantes. De esa manera, la entidad bancaria se asegurará de que todos los gastos serán abonados en tiempo y forma.
No tener deudas pendientes
Si no tienes otras deudas que pagar, el banco tendrá la seguridad de que destinarás tu dinero a cumplir con los pagos de la hipoteca para segunda vivienda. De lo contrario, dudará que puedas hacerte cargo de las cuotas.
Tener estabilidad laboral
La realidad es que la mayoría de los bancos no darán el visto bueno a una hipoteca para una segunda vivienda si no tienes un puesto de trabajo alto, un contrato indefinido o cierta antigüedad en la empresa en la que trabajas.
Contar con garantías adicionales
Si quieres tener acceso a una hipoteca para la segunda vivienda es buena idea contar con un aval o una garantía extra.
Diferentes maneras de solicitar una hipoteca para segunda residencia
Si quieres comprar la nueva vivienda con una hipoteca, solicitar un nuevo préstamo hipotecario para la residencia secundaria, y pagar así dos cuotas mensuales, no será tu única opción. Aquí van otras dos opciones para conseguirlo:
Ampliar la hipoteca actual: se trata de llevar a cabo una novación sobre la hipoteca ya existente con el objetivo de ampliar el dinero prestado por la entidad bancaria.
Rehipotecar la primera vivienda: otra opción consiste en cancelar la hipoteca existente y sustituirla por una nueva con un importe más alto que te permitirá comprar la segunda propiedad.
Al tratarse de opciones tan diferentes entre sí, es común no saber cuál puede ser la más conveniente para ti. Si necesitas ayuda para tomar esta decisión, contratar un bróker hipotecario será muy útil para saber qué opción se adapta mejor a tu perfil.
Algunos puntos que debes tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca para segunda vivienda
De la misma manera que los requisitos para solicitar este tipo de hipoteca son distintos a los de una hipoteca para primera vivienda, las condiciones de esta también lo son:
Plazos: cuenta con plazos de amortización más cortos, por lo general, de entre 20 o 25 años.
Financiación: suele ser más baja, mientras para primera hipoteca es de 80% máximo, para segunda vivienda ronda el 70%.
Intereses: por lo general, los intereses son más altos, sin embargo, esto dependerá de cada banco.
Si bien, acceder a una hipoteca para segunda residencia resulta un poco más complicado, no significa que sea imposible. Solo debes llevar a cabo un análisis profundo de las posibilidades e investigar en el mercado, por lo que es aconsejable simular una hipoteca según las condiciones de la vivienda, tu situación personal y los tipos de interés. De este modo, podrás ver con mayor claridad cómo sería tu financiación.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los requisitos para contratar una hipoteca para segunda vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Aquí te contaremos cuáles son las mejores hipotecas fijas que puedes encontrar en el mercado hipotecario en mayo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Si estás pensando en contratar un préstamo hipotecario a tipo fijo este artículo es para ti. Te contaremos todo lo que debes saber sobre las mejores hipotecas fijas que hay en el mercado. De este modo, podrás comprar las diferentes opciones y elegir la que logre adaptarse mejor a tu perfil.
¿Qué son las hipotecas fijas?
En primer lugar, debemos dejar en claro qué son las hipotecas fijas. Se trata de un préstamo hipotecario que tiene el mismo tipo de interés durante todo el plazo de devolución. En otras palabras, el valor de las cuotas que deben abonarse por mes no cambiará nunca, mantendrán siempre el mismo coste. Las hipotecas fijas, a diferencia de las que son a tipo variable, no dependen de un índice como el euríbor, que puede fluctuar periódicamente, subiendo o bajando el precio de tu préstamo hipotecario.
Las hipotecas fijas pueden ser una gran opción para aquellas personas que valoran la estabilidad. Si te interesa saber en todo momentolo que deberás pagar a fin de mes y no deseas que tu interés suba o baje en función de un indicador externo, las hipotecas fijas son para ti.
¿Cuál es la situación del mercado hipotecario?
Si estás pensando en comprar una vivienda y vas a contratar un préstamo hipotecario, primero debes saber sobre la actualidad del mercado hipotecario.
Luego de un 2023 con subidas en el euríbor, nos encontramos con previsiones de estabilización para este 2024. Hay que tener mucha cautela con las previsiones que resultan demasiado optimistas del euríbor. La expectativa de una caída fuerte del euríbor a corto plazo puede ser muy optimista. Es posible que este índice de referencia logre mantenerse estable, cerca de un 3,7% hasta junio. En junio se espera que el Banco Central Europeo (BCE) baje sus tipos de interés lo que afectaría al euríbor de manera casi directa.
Las mejores hipotecas fijas de mayo
Aquí van las mejores hipotecas fijas más baratas que comercializan abiertamente los bancos. Para seleccionarlas nos hemos basado en el interés, los productos bonificadores y las comisiones.
Es importante tener en cuenta que las condiciones pueden variar dependiendo del perfil del solicitante. Para aquellos que cuentan con estabilidad laboral e ingresos elevados, las posibilidades de obtener intereses más bajos y menos productos bonificadores es mayor.
Hipoteca Fija de COINC: 2,99% a 20 años (TAE 3,24%)
La hipoteca fija de COINC cuenta con uno de los intereses más bajos, se trata de un 2,99% para plazos de hasta 20 o 30 años. Además, no será necesario contratar productos adicionales que impliquen un gasto extra, como seguros, tarjetas o planes de pensiones. Solo tendrás que abrir una Cuenta Nómina, No-Nómina o Profesional de Bankinter, ya que COINC pertenece a esta entidad. Ofrece una financiación máxima del 80% de la compra de tu vivienda habitual. Será de un 60% si se trata de una segunda vivienda. Con un plazo de amortización de hasta 30 años.
Sin embargo, debemos mencionar que varios usuarios han reportado dificultades al momento de realizar la contratación. Lo ideal en este caso es tener paciencia y ser insistente para obtener una rápida respuesta. Merece la pena, ya que COINC te ofrece uno de los préstamos hipotecarios a tipo fijo más competitivas del mercado.
Hipoteca Inteligente tipo fijo de EVO Banco: 2,90% a 30 años (TAE 3,39%)
La Hipoteca Inteligente tipo fijo de EVO Banco también tiene su lugar entre las mejores hipotecas fijas de mayo. Cuenta con un interés bastante bajo, a partir del 2,90% para un plazo máximo de 30 años para devolver el dinero. Para acceder a estos tipos será necesario domiciliar tus ingresos, además de contratar los seguros de hogar y de vida del banco. EVO Banco ofrece una financiación de hasta el 80% de la compra. Será el 60% en el caso de una segunda vivienda. El plazo de amortización máximo es de 30 años.
No obstante, algunos usuarios han reportado lentitud para llevar a cabo el análisis de las solicitudes. Es aconsejable tener paciencia, ya que EVO te dará la posibilidad de contratar una de las mejores hipotecas fijas disponibles.
Hipoteca Fija de Banco Santander: 2,80% a 30 años (TAE 3,39%)
La Hipoteca Fija de Banco Santander tiene un interés del 2,90% para el primer semestre y del 2,80% para lo que resta del plazo. Para acceder a un buen interés deberás domiciliar la nómina, contratar dos seguros y comprar una vivienda sostenible. Si la vivienda no es sostenible, el interés se mantendrá en el 2,90%. Ofrece una financiación de hasta el 80% de la compra de tu vivienda habitual. Será del 70% en caso de que se trate de una segunda vivienda.
Para acceder al mejor interés será necesario contratar dos seguros (hogar y vida). Esto es habitual en la mayoría de los bancos, sin embargo, debemos mencionar que el precio de los seguros de Santander es bastante alto. Lo ideal es tomarse el tiempo de hacer números para saber si resulta conveniente contratarlos o no.
Hipoteca Fija de BBVA: 3,00% a 20 años (TAE 3,92%)
La hipoteca fija de BBVA se hace su lugar entre las mejores del mercado gracias a su interés del 2,90% a 15 años y del 3% a 30 años. Para acceder a estos tipos deberás domiciliar tu nómina y contratar los seguros de hogar y amortización de la entidad bancaria. Ofrece una financiación de hasta el 80% de la compra de tu vivienda habitual. Será del 70% si se trata de una segunda vivienda.
Si bien es común que, para acceder al mejor interés debas contratar dos seguros de la entidad, la realidad es que el precio del seguro de amortización de BBVA es costoso. Lo más aconsejable es analizarlo con tiempo para descubrir si es conveniente contratarlo o no a cambio de rebajar el interés de tu préstamo hipotecario.
Hipoteca Open Fija de Openbank: 3,02% a 20 años (TAE 3,60%)
Por último, tenemos la Hipoteca Open Fija de Openbank, que cuenta con un interés bastante competitivo. Su tipo ronda entre el 2,95% y el 3,10%, sin embargo, es posible rebajarlo en 0,10 puntos si solicitas 150 000 euros o más. Para acceder a un buen interés deberás domiciliar tus ingresos y contratar los seguros de hogar y vida de la entidad bancaria.
Ofrece una financiación máxima del 80% de tu futura vivienda. Será un 70% si se trata de una segunda residencia. Su plazo máximo es de 30 años para devolver el dinero.
Debemos mencionar que algunos usuarios han reportado dificultades en el proceso de contratación. Como podrás ver, esto es bastante común en los bancos online. Lo ideal en estos casos es no darse por vencido, debes insistir hasta que tomen tu solicitud. De este modo, podrás contratar una de las mejores hipotecas fijas.
Si eres de los que valoran la estabilidad, con una hipoteca fija sabrás en todo momento lo que deberás abonar en cada cuota hipotecaria.
Por otro lado, una hipoteca a tipo fijo, puede ser una buena opción si el euríbor se mantiene alto durante una buena parte del plazo. Un ejemplo para comprenderlo mejor, si contratas una hipoteca fija al 3% de 150 000 euros a devolver en 25 años. En 25 años, tu cuota será siempre de 711 euros, como acordaste al comienzo. Mientras que, si firmas la misma hipoteca con un interés variable de euríbor más 1%, la cuota se modificará dependiendo de la evolución del euríbor.
Características de las hipotecas a tipo fijo
Para elegir entre las mejores hipotecas fijas es necesario tener en cuenta que este tipo de préstamo tiene ciertas características que las diferencian de las hipotecas variables:
Mantienen siempre la misma cuota
Estos préstamos hipotecarios se encuentran dirigidos a las personas que no tienen interés en afrontar muchos riesgos al momento de pagar su préstamo, como sí ocurre en el caso de las variables. El hecho de que la cuota sea constante te brinda la posibilidad de tener un mayor control sobre tus gastos.
El interés varía según el plazo
Cuando se trata de una hipoteca a tipo fijo, el interés será más alto dependiendo de lo largo que sea el plazo que elijas para devolver el dinero. Su coste también variará según la rebaja del interés que te aplica la entidad bancaria si contratas alguno de sus servicios o productos bonificadores. Ten en cuenta que siempre tendrás que negociar las condiciones.
El interés que firmas se aplicará durante toda la vida de la hipoteca
El interés que firmas al contratar tu préstamo hipotecario a tipo fijo será el que debas abonar hasta el final de la vida del préstamo. No importa si el euríbor sube o baja, si tienes una hipoteca fija, esto no la afectará.
¿Qué debe tener una buena hipoteca fija?
Aquí van algunos de los puntos que debe tener una hipoteca fija para ser una opción atractiva:
Un interés por debajo de la media: el interés medio de las hipotecas a tipo fijo se ubica cerca del 3,15%.
Pocas bonificaciones: son muchas las entidades bancarias que solicitan suscribirse a varios de sus productos adicionales para acceder a un buen tipo de interés. Es importante buscar hipotecas que no incluyan demasiados productos o que te den la posibilidad de elegir los que realmente te interesan.
Sin comisiones: si la hipoteca no tiene comisión de apertura y, de ser posible, tampoco tiene comisión de amortización anticipada, subrogación o novación, será lo ideal.
A causa de la volatilidad actual del mercado hipotecario, debes ser cuidadoso si estás por tramitar tu préstamo hipotecario. Esto se debe a la posibilidad de que el banco intente empeorarte el interés en medio de las negociaciones o antes de emitir la FEIN, es decir, el documento donde aparecen las condiciones personalizadas de tu préstamo. No debes ceder si la subida es demasiado, sin embargo, tampoco la rechaces si continúa siendo un interés atractivo más allá del aumento.
Consejos para obtener las mejores hipotecas a fijas
Si te interesa una hipoteca y quieres una de tipo fijo, aquí te contaremos paso a paso lo que debes hacer que resulte más sencillo dar con la hipoteca ideal para ti.
Busca ofertas en diferentes bancos
En primer lugar, es importante consultar las condiciones que te brindan las entidades bancarias online, que hoy en día resultan ser las más atractivas del mercado. Al tratarse de condiciones no negociables, pueden ser muy útiles como referencia para comparar con el resto de productos que hoy en día se venden en el mercado. Puedes ir a tu banco de siempre para saber que pueden ofrecerte y usar un comparador para buscar mejores condiciones.
Simular la cuota mensual
Puedes utilizar un simulador de cuotas hipotecarias online para saber cuánto dinero deberás abonar por mes por una hipoteca fija. Lo más recomendable es calcular el coste de diferentes hipotecas fijas para saber cuál te resultaría más conveniente. Ten en cuenta que las cuotas mensuales no sean mayores al 35% de tus ingresos mensuales netos. Ningún banco aprobará tu solicitud si superas ese límite.
Compara hipotecas con un comparador online
Usa un comparador de hipotecas online para ver cuáles son las condiciones que te ofrecen todos los bancos de España, esto abarca tanto los online y como los tradicionales.
Al comparar hipotecas debes tener en cuenta que las características de los préstamos hipotecarios que pueden aparecer en un comparador son las estándar que brindan las entidades bancarias, no tienen por qué ser las que se te apliquen si sabes cómo negociar.
Contrata un bróker
Cuando hablamos de bróker nos referimos a un intermediario hipotecario. Se trata de profesionales que conocen muy bien el funcionamiento del mercado hipotecario y están al tanto de cómo negociar con las entidades bancarias para obtener las mejores condiciones o una financiación más elevada.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las mejores hipotecas fijas de mayo. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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La firma de hipoteca ha registrado una caída del 29,6% anual en el mes de septiembre. Además, el interés medio continúa al alza llegando al 3,26%. Aquí te contaremos todo lo que debes saber al respecto.
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La firma de hipoteca en España viene en caída. Según indican los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la inscripción de préstamos sobre viviendas en el Registro de la Propiedad cayó un 29,6% en septiembre, si lo comparamos con el mismo período del año pasado.
Por otro lado, el INE nos permite ver que tuvieron lugar dos tendencias que se mantuvieron en septiembre. En primer lugar, el leve aumento de las hipotecas firmadas a tipo variable y mixto. Por otro lado, el incremento de las cancelaciones registrales y de las subrogaciones de acreedor. Aquí te explicaremos todo sobre el último informe del INE para comprender en qué situación se encuentra el mercado hipotecario.
Firma de hipoteca: los préstamos para la compra de vivienda registrados en el año caen casi un 20%
Los datos del Instituto Nacional de Estadística, nos dejan ver que en septiembre de 2023 fueron inscriptos unos 31 054 préstamos sobre viviendas en el Registro de la Propiedad. Se trata de un 29,6% menos si lo comparamos con el mismo mes de 2022. Es muy importante tener en claro que esos préstamos hipotecarios no fueron firmados en septiembre. El motivo es simple, los productos se registran algunos meses después de contratarse ante notario.
Por otro lado, se trata del octavo mes consecutivo en el que bajan las inscripciones de estos productos. La realidad es que entre enero y septiembre de 2023, el registro de firma de hipotecas para viviendas cayó un 17,2% interanual. Es posible que la firma de hipoteca haya bajado debido a los altos intereses, además de los precios de los inmuebles y la inestabilidad económica generada por la inflación.
Además, el INE indica que el importe medio de las hipotecas que se registraron en septiembre para la compra de viviendas fue de 143 186 euros. Esta suma es algo más baja a las de hace un año (-0,1%). Con respecto al plazo medio de devolución, fue de 24 años, se trata del mismo que en 2022.
Los datos de cada CCAA
Las comunidades autónomas con mayor número de hipotecas en septiembre fueron Andalucía con 5900, Comunidad de Madrid con 5854 y Cataluña con 5291. También, en estas regiones los bancos prestan un mayor capital para la compra de viviendas. Sin embargo, en este caso la primera de la lista es Madrid 1117,2 millones de euros, la sigue Cataluña con 871,0 millones y Andalucía con 759,0 millones.
Los datos del INE nos dejan ver que todas las comunidades presentan tasas de variación anual negativa en la cantidad de hipotecas sobre viviendas, con Murcia (-44,8%), Aragón (-39%) y Galicia (-38,2%) encabezando los descensos. En el lado opuesto se encuentran Baleares y Castilla-La Mancha, con caídas que se han ubicado por debajo del 20%.
Por otro lado, se han generalizado los retrocesos interanuales del capital prestado, siendo Murcia (-49,5%), Galicia (-40,5%) y Asturias (-40,1%) las que encabezan la clasificación.
Firma de hipoteca a tipo variable y fijo: las más elegidas
Es importante resaltar que el 43,8% de los préstamos hipotecarios inscritos sobre viviendas en septiembre contaban con un interés variable, se trata del mayor porcentaje del año para esta modalidad, incluso, es el más elevado desde 2021. Por su parte, el 56,2% de los préstamos restantes se firmaron a tipo fijo.
¿Por qué aumenta la contratación a tipo variable con un euríbor que supera el 4%?
Es lógico que surja esta pregunta, ya que el euríbor implica un gran riesgo de aumento de las cuotas hipotecarias. Sin embargo, esta estadística tiene algo que pasamos por alto, el INE cuenta como hipotecas variables tanto las que tienen un interés variable como las que tienen uno mixto. No olvidemos que las entidades bancarias han incentivado bastante la firma de préstamos hipotecarios a tipo mixto. Esta podría ser la principal causa de este aumento en la contratación de hipotecas “variables”.
Un aumento en los cambios de banco y cancelaciones de hipoteca
Por último, según la Estadística de Hipotecas, los cambios registrales bajaron un 9,6% interanual en septiembre. No obstante, la subrogación de acreedor, que implica cambiar el préstamo hipotecario de banco para modificar su precio o su plazo subió un 5,8% interanual. Esta operación, por ejemplo, te permite bajar el interés o pasar de una hipoteca variable a una a tipo fijo.
Además, fueron cancelados registralmente 31 178 préstamos sobre viviendas, esto implica un aumento del 15,6% interanual. Se trata de un trámite que te permite dejar la vivienda libre de cargas cuando se liquida la deuda. Esta operación registro aumentos por noveno mes consecutivo.
En hecho de que las subrogaciones y las cancelaciones se mantengan al alza se debe, por un lado, a la subida de tipos generada por el aumento del euríbor. Para evitar la posibilidad de abonar de más en intereses, es probable que una gran cantidad de clientes opten por reducir su cuota por medio de un cambio de banco, por medio de una subrogación o con una nueva hipoteca. Otra opción es que directamente liquiden su deuda antes de tiempo.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la situación de la firma de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Con una hipoteca inversa podrás tener algo de dinero extra después de la jubilación. Te contamos cómo funciona, continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Si eres jubilado y te interesa aumentar tus ingresos, la hipoteca inversa es una opción interesante para conseguirlo, puede ser la solución que estabas buscando. Te contamos todo lo que debes saber sobre la hipoteca inversa, cuáles son sus principales riesgos, los beneficios que tiene para ofrecer y por qué es una buena opción para mejorar tu situación económica al jubilarte.
¿De qué se trata la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa se rige por una mecánica particular que tendrás que conocer para saber si te resulta conveniente o no su contratación. Se basa en la idea de que el beneficiario recibirá una cantidad de dinero fija y garantizada por mes de por vida. Sin embargo, a diferencia de otra clase de hipotecas más convencionales, no te exigirá el dinero prestado.
Cuando hablamos de una hipoteca inversa nos referimos a una fórmula que nos ayudará a obtener un dinero extra luego de la jubilación. Esto significa, aprovechar tu inmueble en propiedad para completar la pensión pública.
El Banco de España define a la hipoteca inversa como “un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual”. En otras palabras, el banco pone a tu disposición una determinada cantidad de dinero, que podrá ser entregada al contado o bien, a plazos. Tú a cambio debes poner tu vivienda como garantía sin perder la titularidad. Esto significa que podrás continuar viviendo en tu inmueble.
Como su nombre lo indica, se trata de una hipoteca, pero al revés. Ya que será el banco quien te dará un dinero por tu vivienda. No es lo mismo que hacer una venta, ya que la vivienda continuará siendo tuya y podrás usarla mientras vivas.
¿Cómo puedo solicitar una hipoteca inversa?
La realidad es que no todas las personas pueden acceder a este producto. Hay algunos requisitos que debemos cumplir para solicitar una hipoteca inversa, en primer lugar se encuentra la edad. Es necesario contar con más de 65 años o bien, encontrarse en una situación de gran dependencia para que la hipoteca inversa sea concedida.
Por otro lado, también es importante tener una vivienda en propiedad, en lo posible, ya pagada. Si el inmueble sobre la que se hará la hipoteca inversa se encuentra ya hipotecado, antes sería necesario cancelar el otro préstamo hipotecario. La manera más sencilla de conseguirlo es ampliando la propia hipoteca inversa.
¿Cuánto cuesta firmar una hipoteca inversa?
La hipoteca inversa presenta algunas ventajas fiscales al firmarla y al recibir el dinero. En primer lugar, si se trata de la vivienda habitual no será necesario abonar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD. Sin embargo, habrá que pagar los gastos de notaría y registro además de otros gastos de constitución de la hipoteca.
Además, habrá que sumar los intereses del préstamo hipotecario. Si te preguntas cuál es el beneficio que obtiene el banco con una hipoteca inversa, se trata de los intereses delpréstamo hipotecario. Al finalizar, puede tratarse de más de un 6%. Estos intereses hay que abonarlos al cancelar el préstamo, en otras palabras, a la hora de recuperar la vivienda.
Exceptuando algunos casos concretos, lo más habitual es que la entidad bancaria se guarde la opción de decidir si deja que los herederos puedanoptar ente recuperar la vivienda o cobrar el dinero restante, menos los intereses.
¿Cuánto dinero se puede obtener?
El dinero que puedes obtener gracias a una hipoteca inversa puede variar dependiendo del valor del inmueble y la forma de cobro.
Si optas por cobrar todo el dinero de una sola vez, la entidad bancaria se basará en el valor de tasación del inmueble. Aquí, la cantidad de la hipoteca inversa por lo general, es menor al valor de tasación.
Por otro lado, si prefieres cobrar una renta mensual, la cantidad variará dependiendo de tu edad y de la tasación del inmueble. Mientras más joven, más baja será la renta, ya que habrá que repartirla entre una mayor cantidad de años. Por ejemplo, si se trata de una casa valorada en 300 000 euros pueden ofrecerte un pago único de 87 000 euros para una persona de 70 años o bien, una renta mensual de 420 euros. También, existe una opción mixta por la que recibirías 43 500 euros al momento de la firma y luego, 210 euros cada mes.
¿Cómo se devuelve el dinero?
La persona jubilada que firma este tipo de hipoteca no deberá devolver el dinero. A diferencia de un préstamo tradicional en el que la cantidad a devolver se va disminuyendo, con una hipoteca inversa esta cantidad solo aumenta. Aquellos que abonan al final serán los herederos, no obstante, no tienen que hacerlo si no lo desean.
¿Qué sucede cuando fallece el dueño de la vivienda?
Una vez que el dueño de la vivienda fallece, los herederos tendrán la posibilidad de escoger entre dos opciones. La primera es devolver a la entidad bancaria el dinero de la hipoteca inversa que se ha cobrado y recuperar la vivienda, la segunda consiste en cobrar lo que resta del préstamo. Esto último puede variar dependiendo del tipo de hipoteca inversa que se haya firmado y de la entidad bancaria. Ya que la mayoría de los bancos no buscan quedarse con la vivienda en propiedad, sino que se devuelva el dinero prestado, como con cualquier préstamo hipotecario. La mayoría de entidades les darán un año para afrontar la deuda.
¿Qué sucede cuando se acaba el dinero?
Existen varias modalidades de hipoteca inversa. La más simple es con la que el dinero durará lo que dure dependiendo del valor del inmueble.
Sin embargo, si necesitas más es posible añadir un seguro de rentas vitalicias diferido. Con esta póliza será posible continuar cobrando esa renta mensual a pesar de que se haya acabado el dinero de la hipoteca inversa. El inconveniente es que estos seguros suelen cobrarse por medio de un pago único y resultan muy costosos.
¿Es posible cancelar anticipadamente una hipoteca inversa?
La respuesta es sí, toda hipoteca inversa se puede cancelar de forma anticipada. De hecho, la mayoría de los bancos no cobran comisiones hipotecarias adicionales.
El dinero a devolver será el que la entidad bancaria haya prestado, además de los gastos de constitución de la hipoteca y los intereses.
¿Cuáles son los impuestos que debo abonar por la hipoteca inversa?
Las ventajas fiscales de la hipoteca inversa pueden afectar al dinero que recibes por el inmueble. El capital que recibas se encontrará exento de tributar en el IRPF. El motivo es que no se trata de dinero de rentas, sino que lo recibes de un crédito.
Por otro lado, el seguro de rentas marca la diferencia. Se trata del dinero que recibirás si terminas el capital de la hipoteca. Esto sucede cuando se termina el dinero de la vivienda porque el cliente ha superado la esperanza de vida con la que trabajaba el banco. En este caso y si el contrato de hipoteca inversa así lo estipula, se activará un seguro de rentas vitalicias diferidas por las que habrá que pagar en la declaración de la renta. Ese dinero sí tributa en la renta, sin embargo, cuenta con algunas ventajas fiscales, únicamente deberás pagar el 1,44% de la cantidad que recibas.
Las principales ventajas
La principal ventaja de este tipo de producto es que te dará la posibilidad de monetizar un activo, la vivienda, sin tener que venderlo ni alquilarlo. Si con la pensión pública no tienes suficiente, este producto te permitirá acceder a unos ingresos extra, sin dejar de lado tu vivienda, ni tener que abonar un alquiler.
Por otro lado, también permite que los herederos puedan recuperar la vivienda si así lo desean o, en su defecto, cobrar el dinero que reste del préstamo.
¿Es conveniente optar por este tipo de hipoteca?
La hipoteca inversa es una alternativa viable para aquellos jubilados cuya pensión no les resulta suficiente para afrontar los gastos básicos. Si bien es cierto que serán los herederos quienes tendrán que hacer frente a la deuda con el banco una vez que el titular haya fallecido, el dinero para cancelarlo probablemente provenga de la propiedad. Esto significa que, no estarías obligando a tus descendientes a gastar dinero de sus bolsillos. En resumen, la hipoteca inversa es una herramienta que te permitirá capitalizar la vivienda y obtener un complemento para la jubilación.
Ahora que sabes todo sobre las hipotecas inversas, puedes tomar la decisión con mayor facilidad. Pues la información es poder y el conocimiento no te dará más que seguridad a la hora de elegir las mejores opciones para aumentar tu calidad de vida.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la hipoteca inversa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Aquí te contaremos cuáles son los puntos más importantes que la entidad bancaria analizará a la hora de conceder un préstamo hipotecario. Los ingresos, la situación laboral, la cantidad ahorrada y la edad son solo algunos, además, existen herramientas tecnológicas que ayudan en este proceso. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Hoy en día, comprar una vivienda no es nada sencillo. Sin lugar a dudas, solicitar un préstamo hipotecario es una de las mejores opciones para muchos compradores en el país. No obstante, debemos tener en cuenta que no se trata de un proceso sencillo y es necesario estar bien informados antes de solicitar una hipoteca. Todos sabemos que el futuro propietario tendrá que demostrar ante el banco su capacidad para devolver el préstamo, sin embargo, eso no es todo. En primer lugar, debemos saber cuáles son los puntos que analizará la entidad bancaria para decidir si conceder o no el préstamo hipotecario. En este artículo te detallaremos cada uno de ellos.
¿Qué analiza el banco antes de conceder un préstamo hipotecario?
El objetivo de los bancos es conceder préstamos de manera responsable y transparente, brindando el mejor servicio al cliente. Se trata de un proceso respaldado por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019. Dicha Ley, contempla que la evaluación deberá considerar diferentes factores como la situación laboral, los ingresos actuales, los ingresos previsibles durante la vida del préstamo hipotecario, los activos en propiedad, los ahorro, los gastos fijos, los compromisos asumidos, entre otros.
Por otro lado, hoy en día contamos con herramientas tecnológicas que pueden ser de gran ayuda a la hora de llevar a cabo este análisis.
Los puntos más importantes para conceder un préstamo hipotecario
Aquí van detallados los principales puntos que analiza el banco para decidir si conceder, o no, un préstamo hipotecario:
Los ingresos
Aquel que solicita un préstamo hipotecario debe contar con unos ingresos que le posibiliten hacer frente a una cuota que no supere el 30% de su sueldo mensual. De este modo, se garantiza que el comprador podrá abonar las cuotas hipotecarias sin inconvenientes. En caso de un salario neto de 1500 euros, el pago de las cuotas mensuales debería ser de aproximadamente unos 450 euros. En ciertos casos, es posible que se extienda al 35% o bien, el 40%, principalmente si no hay otras cargas económicas.
Estabilidad laboral
El tipo de contrato y la antigüedad en la empresa también son puntos de gran importancia para el banco. Un profesional que cuente con contrato indefinido podrá brindar a la entidad bancaria más garantías si lo comparamos con un solicitante que cuenta con un contrato temporal. De hecho, mientras más tiempo lleve en la misma empresa, aumentarán sus posibilidades de acceder al préstamo hipotecario. También, se tienen en cuenta otros factores, como el cargo que el comprador ocupa dentro de la empresa o la posibilidad de crecimiento en ella.
En el caso de un trabajador autónomo, el banco requerirá documentos que acrediten que puede hacer frente a los pagos. Esto implica toda información que demuestre la estabilidad del negocio y su proyección futura, los proyectos, los clientes o proveedores. Además, deberá presentar la contabilidad del negocio, los movimientos de la cuenta corriente, entre otros.
Contar con ahorros
El cliente deberá contar con ahorros del 20% del valor de tasación de la vivienda. El motivo es simple, la mayoría de los bancos brindan financiación máxima del 80% del valor de la vivienda. A ese porcentaje se le debe añadir un 10% extra para los gastos vinculados a la compra, por ejemplo, la tasación y los impuestos.
Existen entidades bancarias que permiten pedir una hipoteca sin entrada. No obstante, deberás cumplir con varios requisitos que dependerán de cada entidad bancaria.
Historial crediticio
El banco también analizará si el solicitante se encuentra pagando otros préstamos. De ser así, el nivel de endeudamiento personal, con el conjunto de préstamos que aún se encuentra pagando, no debe superar el 40% de los ingresos anuales que genera. Por otro lado, se tendrá en cuenta si cumplió con el pago de préstamos en el pasado.
Es importante dejar en claro que, el banco puede consultar si el cliente figura en ficheros externos, por ejemplo, las listas de morosos o en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). Este servicio público cuenta con una base de datos en la que aparecen los préstamos, créditos y avales, entre otros riesgos, que los bancos tienen con sus clientes. Todo ciudadano tiene la posibilidad de solicitar su propio informe de riesgos. En caso de no estar de acuerdo con los datos declarados, deberá dirigirse a las entidades para solicitar su rectificación o solicitar al Banco de España que la tramite. Es fundamental tener en claro que no se actualiza en tiempo real, por lo que puede tardar algunas semanas.
Edad
La mayoría de las entidades bancarias proponen que el solicitante no supere los 75 años de edad al momento de finalizar el préstamo. En el caso de una hipoteca con un plazo de 30 años, resultará más sencillo si el comprador no supera los 40 o 45 años de edad. El motivo es que con la jubilación los ingresos regulares del solicitante serán menores si los comparamos con los que tenía al momento de la solicitud, esto pondría en riesgo la operación.
Situación del comprador
Se trata del estado civil o si tiene hijos u otras personas a su cargo. Sin dudas, un matrimonio aumenta la estabilidad económica ya que, generalmente, se contará con dos fuentes de ingresos y la responsabilidad es repartida entre los cónyuges. Por otra parte, mientras menores sean los gastos mensuales dedicados a la familia, más elevada será la capacidad de reembolso. En otras palabras, si no hay personas dependientes o hijos a cargo, los titulares del préstamo tendrán mayor capacidad para hacer frente a la deuda.
Garantías o avales para el préstamo hipotecario
Si el perfil financiero del solicitante no es bueno, el banco suele solicitar garantías o avales. Estos pueden ser de tipo personal, esto implica por ejemplo a los padres de uno de los solicitantes, que responden con sus bienes presentes y futuros, o bien, otro bien propio, como una viviendalibre de cargas. Lo más común, es presentar como garantía acciones o cualquier otro bien que presente un valor monetario para reforzar la operación del préstamo hipotecario.
¿Cuáles son las herramientas tecnológicas que ayudan en este proceso?
Las entidades bancarias cuentan con herramientas tecnológicas que ayudan a la hora de evaluar la solvencia del cliente y el riesgo de impago. Se trata de una técnica que se conoce como scoringbancario, que significa puntuación. Por medio de un algoritmo y la aplicación de sistemas de inteligencia artificial, se analizan los mismos parámetros que tienen en cuenta los analistas de riesgos. El sistema se encarga de comparar con clientes con una situación similar de la base de datos, evaluará tu perfil como cliente y el nivel de riesgo de la operación. Por último, brindará una puntuación que puede determinar si te concede el préstamo hipotecario o no.
Una de sus principales beneficios es que la tecnología deja atrás los posibles descuidos humanos a la hora de realizar la evaluación. Sin embargo, por lo general, este método no reemplaza el trabajo de los expertos, sino que lo complementa y lo vuelve más ágil.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los puntos que analiza el banco para brindar un préstamo hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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La subida de tipos por parte del Banco Central Europeo se detiene. Optan por mantenerse en el 4,5. Continúa leyendo el artículo para saber más.
En este artículo encontrarás:
Luego de diez subidas de tipos consecutivas, que comenzaron en el verano de 2022, el BCE por fin pone un freno. Esto se debe, fundamentalmente, a la moderación de la inflación, las señales de ralentización económica y el endurecimiento de las condiciones financieras más alto. Aquí te contaremos todo lo que debes saber a respecto.
El BCE frena la subida de tipos de interés
El Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE) ha decidido, en su última reunión, frenar la subida de tipos de interés. De este modo, la tasa de referencia para sus operaciones de refinanciación se mantiene en el 4,50%. Por otro lado, la tasa de depósito se ubica en un 4% y la de la facilidad de préstamo en 4,75%.
Teniendo en cuenta la moderación de la inflación, las señales de ralentización económica y el endurecimiento de las condiciones financieras más alto al que estaba previsto, no era probable que tenga lugar un nuevo aumento. Por otro lado, en la reunión del próximo 14 de diciembre el BCE actualizará sus previsiones macroeconómicas, que son fundamentales en sus decisiones.
¿Cuáles son las previsiones?
Si bien es cierto que este movimiento estaba descontado, los expertos no dejan de lado la posibilidad de que durante los próximos meses pueda tener lugar alguna subida adicional de los tipos de interés. Prevén las primeras bajadas, por lo menos, hasta julio de 2024. Además, consideran que por el momento no habrá tregua para las hipotecas. En otras palabras, no se prevé una mejora de las condiciones que ofrecen las entidades bancarias, tampoco una bajada importante del euríbor.
¿Por qué se frenó la subida de tipos del BCE?
Últimamente se dieron a conocer varios datos que explican el porqué de este freno en las subidas de tipos. Entre ellos se encuentra la moderación de la inflación en la eurozona. Los datos de la oficina de estadísticas comunitaria, Eurostat, nos indican que la inflación en la región de la moneda común se ubicó en el 4,3% en septiembre,nueve décimas por debajo de la subida de precios registrada en el mes anterior, se trata de su nivel más bajo en casi dos años. Por otro lado, se moderó la tasa de inflación subyacente, que se ubicó en el 4,5%, su nivel más bajo desde agosto de 2022.
También, hay señales de ralentización económica en la zona de la moneda común, recordemos que lo que busca el BCE es garantizar la estabilidad de los precios sin que ello genere una recesión económica. Entre los datos más importantes se encuentra el deterioro que registró la actividad del sector privado de la zona euro en octubre. De hecho, el índice compuesto de gerentes de compra (PMI) cayó hasta los 46,5 puntos, ante los 47,2 puntos de septiembre. Esto refleja su nivel más bajo en 35 meses y da la posibilidad a una recesión en la región durante la segunda mitad de 2023.
¿Bajarán los tipos de interés?
Christine Lagarde, presidenta del Banco Central Europeo, ha mencionado que la inflación podría ser afectada por las nuevas tensiones geopolíticas, que implican un riesgo y hacen que resulte más difícil prever cómo evolucionará a medio plazo. Por otro lado, afirmó que se espera que la inflación continúe siendo alta durante bastante tiempo y que las presiones inflacionistas internas continúen siendo intensas. Es por esto que el organismo se asegurará de que los tipos de interés oficiales se mantengan en niveles suficientemente restrictivos por el tiempo que sea necesario, para cumplir su meta de llevar la inflación cerca del 2%.
Las previsiones al respecto indican que luego del fin de las subidas de tipos tendremos varios meses de estabilidad antes de que tengan lugar las primeras bajadas. Se considera que podrían tener lugar entre julio de 2024 e inicios de 2025.
Sin embargo, aún no hay consenso en el ritmo al que se podrían llevar a cabo las futuras bajadas de los tipos de interés por parte del BCE.
¿Cuándo serán las próximas reuniones del BCE?
Las reuniones del Consejo de Gobierno del BCE tienen lugar, aproximadamente, cada seis semanas. Aquí te mostramos las fechas de las próximas reuniones del BCE. Es importante estar atentos, ya que en las reuniones anunciará cuáles son sus decisiones con respecto los tipos de interés en la eurozona:
14 de diciembre de 2023
25 de enero de 2024
7 de marzo de 2024
11 de abril de 2024
6 de junio de 2024
18 de julio de 2024
12 de septiembre de 2024
17 de octubre de 2024
12 de diciembre de 2024
¿Tendrán lugar más subidas de tipos?
No es posible saber realmente si tendrán lugar más subidas de tipos. Son muchos los expertos que consideran que los tipos de interés han tocado techo en la eurozona. Sin embargo, la realidad es que también hay quienes no dejan de lado la posibilidad de que pueda haber algún repunte adicional en los próximos meses. Entro los principales motivos podemos resaltar que los precios aún crecen el doble de rápido respecto al nivel de equilibrio para el BCE (cerca del 2%). Además, debido a la presión de los precios de energía sobre la inflación.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la decisión del BCE de frenar la subida de tipos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Actualmente, un 44% de los inmuebles se compran con préstamos hipotecarios. El LTV medio baja a niveles de 2019 y las hipotecas a más del 80% llegan a mínimos históricos. Continúa leyendo el artículo para saber más.
En este artículo encontrarás:
Sin lugar a dudas, la subida de los tipos de interés ha convulsionado el mercado hipotecario. Hace varios meses, mientras el precio del dinero se acerca al 4%, la firma de nuevos préstamos hipotecarios se ha frenado. Esto implica un encarecimiento de la oferta hipotecaria y, a la vez, los bancos se encuentran extremando la prudencia al momento de conceder nueva financiación.
Esta situación está dejando fuera del mercado a los compradores de vivienda a los perfiles menos solventes económicamente. Esto se debe a que, este tipo de perfiles, requieren una mayor financiación, como ya permiten ver las estadísticas oficiales.
La situación de los préstamos hipotecarios
Las hipotecas se encuentran a más del 80% sobre el saldo vivo hipotecario. El Banco de España afirma que, en el cierre del primer trimestre únicamente el 7,1% del volumen total de préstamos hipotecarios era considerado ‘de riesgo’. Se trata del nivel más bajo de la serie histórica que comenzó en 2004.
Otro de los datos que analizan es la relación entre el importe de los préstamos hipotecarios y el valor de las viviendas. En el mercado lleva el nombre de ‘Loan To Value’ (LTV). En este caso, las estadísticas del supervisor financiero dejan ver que el LTV medio en el país se ubicó a cierre del primer trimestre en el 63%. Se trata del nivel más bajo desde el último trimestre de 2019. Y todo esto, a pesar de que el precio de la vivienda sigue en positivo.
¿A qué se deben estas cifras?
Estas cifras se deben a diferentes factores. Por un lado, actualmente hay una mayor prudencia por parte de los bancosal momento de conceder nuevos préstamos hipotecarios. El motivo es el contexto de gran incertidumbre económica en el que nos encontramos. Las entidades bancarias buscan limitar su exposición al riesgo, y una buena manera de conseguirlo es reducir el LTV de los préstamos hipotecarios que conceden.
En esa línea, Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), recuerda que las entidades bancarias vienen reforzando su política de prudencia en unos años en los que la contratación ha superado expectativas. Es por eso que, actualmente, son más selectivos para conceder financiación.
Por otro lado, la Asociación Española de Banca (AEB) también defiende que los bancos deben proporcionar crédito responsable. La protección al cliente implica evitar un riesgo de sobreendeudamiento en un escenario de gran incertidumbre como el que se vive hoy en día. Los bancos también optan por reforzar la gestión del riesgo de su balance. Esto será clave para acompañar y ayudar a resolver problemas de sus clientes.
Alfonso Jesús Torres, director del grado de ADE de UNIE Universidad, señala que los bancos ofrecen en muy pocas ocasiones créditos que superen el 80% del valor de la propiedad debido a que buscan asegurarse de que los consumidores pueden afrontar unos pagos cada vez más elevados. También, recuerda que está teniendo lugar una contracción de la demanda. La subida de los precios de la vivienda y fundamentalmente, de los tipos de interés para los nuevos préstamos hipotecarios (se ubican cerca del 3,7% de media, máximos desde 2012) han ocasionado una baja en las demandas de créditos hipotecarios y del valor de los mismos (-5% en el primer trimestre).
Los datos del Consejo General del Notariado indican que, la firma de nuevas hipotecas ya lleva ocho meses seguidos de bajas interanuales. En abril, último dato disponible, el número de operaciones cayó casi un 32%, con menos de 22 000 unidades, con todas las comunidades autónomas en negativo.
Todos estos datos nos permiten ver que existe una desaceleración en el mercado hipotecario tanto en la la oferta como en la demanda de préstamos.
Por otra parte, hay una tercera cifra de mercado que los expertos resaltan. Se trata de la caída de las compraventas que van sujetas a hipotecas. Los notarios indican que, cerca del 56% de las transacciones firmadas en abril no se financiaron con una hipoteca. En otras palabras, se llevaron a cabo con recursos propios, por lo que los principales compradores hoy en día son los que buscan una vivienda de reposición (abonan la vivienda con el dinero de la venta de otra) y los que cuentan con ahorros.
¿Cuál es el perfil de los clientes que quedan fuera del mercado?
Debido a la subida de tipos de interés se han quedado fuera del mercado un importante número de demandantes. Se trata de aquellos debido a su perfil económico requieren una mayor financiación. Al no cumplir los criterios de capacidad de pago de las entidades bancarias, ya que deberían abonar una cuota hipotecaria demasiado alta sobre ingresos netos mensuales, el sector no concede esas hipotecas que antes iban al 80% o más. Además, el aumento de los tipos de interés puede tener un impacto en el comportamiento de los compradores que sí tienen un nivel de ahorros más alto, que desean disminuir el importe hipotecario aportando más ahorros para abonar menos intereses.
Los clientes con hipotecas variables buscan protegerse del euríbor
Otro factor a tener en cuenta es la gran demanda de cambios de hipotecas que se están llevando a cabo por parte de consumidores que tienen una hipoteca variable y desean protegerse del euríbor optando por un préstamo fijo o mixto. Una gran cantidad de bancos, en vez de realizar subrogaciones, optan por cancelar la hipoteca del banco anterior y constituir una nueva hipoteca, generalmente de importe más bajo y a un LTV menor, ya que los consumidores llevan varios años amortizando capital. También, es probable que el valor actual de la vivienda haya subido si lo comparamos con el que tenía en el momento en que se llevó a cabo el préstamo inicial.
¿Cuáles son las previsiones al respecto?
Las previsiones señalan que la tendencia se mantendrá. Así lo indican las subidas de tipos de interés que probablemente anunciará el Banco Central Europeo para continuar combatiendo contra la inflación y cómo impactará en la demanda el creciente endurecimiento de la política monetaria.
El director del grado de ADE de UNIE Universidad indica que, con los tipos de interés cerca del 4%, y sin indicios de que vayan a bajar a corto plazo, lo más probable es que esta tendencia se mantenga. Esto, sin lugar a dudas, afectará a las transacciones del mercado inmobiliario y al precio de la vivienda que podría bajar durante los próximos meses.
No obstante, para aquellos consumidores que cuentan con un perfil financiero solvente y que no requieran de una financiación mayor al 80% del valor de la vivienda, el préstamo hipotecario está asegurado.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre la caída de la contratación de los préstamos hipotecarios. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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En esta oportunidad detallaremos todo lo relacionado a uno de los principales medios de financiación por las entidades bancarias. Nos referimos al mercado de cédulas hipotecarias. Este artículo se puntualizará en su regulación y modo de funcionamiento, así como también, en las dificultades y riegos entre la emisión de las mismas y los valores de los inmuebles.
Lo primero es saber qué son las cédulas hipotecarias. Se trata de instrumentos financieros, básicamente bonos, utilizados a modo de garantía con préstamos emitidos por el Banco.Por lo tanto, quién adquiere una cédula hipotecaria sabe que su cobro se encuentra avalado por las propiedades de inmuebles gravadas con hipoteca del mismo banco.
Los requisitos que tienen las cédulas hipotecarias con:
Debe ser la primera hipoteca del cliente,
No puede superar el 80% del valor de la vivienda.
Debe tener una tasación, un seguro de daños o un plazo de amortización máximo de 30 años.
¿De qué manera funcionan las cédulas hipotecarias?
El modo en que se llevan adelante las cedulas bancarías es el siguiente:
Estos instrumentos financieros son de gran utilidad para los bancos, en tanto son fijados a largo plazo. Es decir, si bien el interés que paga el banco por las cédulas hipotecarias es mayor que un depósito a plazo fijo, al ser a largo plazo el riesgo de pérdida de liquidez es menor.
Si lo llevamos a la práctica, las cédulas hipotecarias se tratan de un mix entre un bono y un plazo fijo a largo plazo.Es decir, depósito porque el inversor se asegura de recuperar lo invertido, y un bono porque puede venderlo cuando desee en caso de necesitar liquidez. Sin embargo, en este punto hay que aclarar que las cédulas de este tipo funcionan en mercados secundarios, lo que limita la liquidez de las mismas. Por lo tanto, se encuentran expuestas a la negociación libre entre oferta y demanda, en consecuencia, en muchos casos, son comercializadas por debajo de su valor nominal.
Siguiendo en la línea de depósito y bono, podemos decir que en esa combinación radica su mayor ventaja. Y, al mismo tiempo, su mayor desventaja. Es decir, la posibilidad de hacer dinero en cualquier momento se contrarresta con la posibilidad de alto riesgo de que su título cotice por debajo de lo invertido al momento de venderse. En este sentido, el precio de las cédulas hipotecarias estará vinculada de manera directa con el tipo de interés que el mercado paga por los depósitos en un determinado período.
Características de la cédula hipotecaria
A continuación, te detallamos las principales características de una cédula hipotecaria.
Su emisión es mediante escritura pública, a partir de ella una entidad financiera busca financiación. Por el capital que recibe dicha entidad paga un interés.
En regla general, suelen ser títulos con una amortiguación entre 1 y 3 años.
Algunos especialistas las consideran como un activo del mercado monetario, pero otros no. En estos casos, porque no son de facilidad para convertirlas en dinero en comparación con repo o una operación simultánea.
Son considerados productos de adquisición sencilla, en tanto se detalle correctamente el tipo de garantía ofrecida por el banco, en relación a los créditos hipotecarios que respalda.
¿Cuáles son los riesgos de las cédulas hipotecarias?
Como cualquier inversión, la realización de cédulas hipotecarias no se encuentra exenta de determinados riesgos. Por un lado,la persona inversora está expuesta a la falta de pago de la entidad bancaria y que no se pueda llevar adelante el repago de los títulos.
Asimismo, existen peligros vinculados directamente a los instrumentos a renta fija:
El tipo de interés
El mercado
La liquidez
Si quien invierte necesita el efectivo, puede vender el bono. Sin embargo, debe considerar que el valor del mismo puede estar sujeto a consecuencias debido a un periodo financiero inestable. Entonces si el ahorrador necesita efectivo, tendrá la posibilidad de conseguir liquidez, pero sabiendo que su valor puede variar por: el período inflacionista o que la cotización bursátil se desplome.
En la actualidad, en el caso de contratar cédulas hipotecarias es de suma importancia analizar el complejo contexto por el cual se encuentra atravesando el mercado inmobiliario.
Por último, existen cedulas hipotecarias con riesgo elevado denominadas subprime. Un ejemplo de ellas son las emitidas por las entidades bancarias americanas garantizadas por hipotecas de alto riesgo.
Términos clave acerca de las cédulas hipotecarias
El mercado financiero es sumamente amplio y también lo son sus definiciones y denominaciones técnicas. En muchas ocasiones, determinadas palabras combinadas pueden adquirir conceptualizaciones completamente diferentes. A su vez, la alta gama de productos también, al combinarse, pueden resultar conceptualmente diferentes.
Cuando hablamos de cédulas hipotecarias existen cuatro palabras o definiciones con estas características y que resultan de gran importancia para entender el instrumento en general.
Bonos
Cuando hablamos de bonos nos estamos refiriendo a los títulos que otorgan el derecho al recibo de una renta a cambio del préstamo de una determinada cantidad al momento de su adquisición. Pueden ser emitidos por entidades públicas y/o privadas, y se consideran a valores mobiliarios de renta fija.
Renta fija
De manera sencilla, la renta fija refiere a los activos financieros que representan una deuda por parte de las entidades financieras para con los inversores.Asimismo, está compuesta por diferentes elementos como ser los bonos, pagarés, etc. Es decir, por aquellos productos que sirven como cobro de una rentabilidad a modo de interés.
En este sentido, la renta fija refiere a valores menos comprometidos con el proceso de los mercados, por lo que se la considera la de menor riesgo, en relación a la renta variable.
Fondos de Titulación de activos
Se trata de unfondo configurado como patrimonio separado que es administrado por una sociedad gestora.
Una entidad en busca de financiación (cedente) vende activos al fondo de titulación que emite valores con el respaldo de dichos activos. A su vez, esos valores, llamados bonos de titulación, son colocados entre los inversores.
En los casos en que los activos concedidos son préstamos hipotecarios, el fondo que los obtiene es un fondo de titulación hipotecaria y los valores emitidos se llaman bonos de titulación hipotecaria.
¿En qué difieren las cédulas de los bonos de titulación?
Distinguir entre las cédulas hipotecarias y los bonos de titulación es de gran importancia para poder comprender esta herramienta financiera. Si bien ambos conceptos refieren a títulos hipotecarios, no son lo mismo. Algunas de sus diferencias son notables:
Por su parte, los bonos de titulación provienen del mismo tronco, pero por diferentes motivos. Para comprender este punto, es necesario tener en cuenta quelas entidades de financiamiento no pueden emitir todos sus títulos en carácter de cédulas. Esto se debe a que el mercado hipotecario restringe este tipo de emisiones a aquellos valores más seguros. Para brindar la mayor seguridad se piden determinados requisitos. Aquí está la gran diferencia. Los bonos no deben cumplir con dichos requerimientos. En el caso de los bonos, los mismos son transferidos a un fondo que los emitirá y se podría decir que la entidad financiera se desvincula de ellos. Por lo tanto, en el caso de problemas el inversor no podrá ir en contra de los demás activos del banco. Algo que si sucede en el caso de las cédulas. donde el ahorrista puede iniciar acciones contra los activos emitidos.
Por lo tanto, en el caso de los bonos de titulación se tendrán menores garantías, pero con ofertas con mayor rentabilidad.
¿Cuáles son los tipos de cédulas hipotecarias?
Por otra parte, existen diversos tipos de cédulas hipotecarías. Nos referimos a las cedulas con garantía especial o las cédulas con garantía global.
Cédula hipotecaria con garantía especial
En estos casos, nos referimos a las cédulas que son emitidas por entidades financieras que tienen el respaldo de uno o varios préstamos hipotecarios.Las mismas deben ser identificados cada uno de los créditos por los cuales se encuentra respaldada y también los inmuebles que lleguen a quedar como garantía de dichos créditos. Además, se debe detallar el importe de cada uno.
Cédula hipotecaria con garantía global
Por su parte, este tipo de cédulas son las que son garantizadas por préstamos hipotecarios en los cuales el titular es la misma entidad emisora. Para resultar válidos, no pueden estar afectados por otra emisión de cédula con garantía especial. Nos referimos a que, este tipo de créditos hipotecarios son del banco emisor, salvo aquellos que vienen a amparar a otras cédulas con garantía especial.
Últimas consideraciones relevantes
Para ir concluyendo queremos mencionar punto claves que deben considerarse cuando se refiere a las cédulas hipotecarias. En primer lugar, y considerando todo lo antes mencionado, podemos decir que son una parte sensible en los valores de la renta fija, utilizados por las entidades financieras en busca de financiaciones.
En la mayoría de los casos, podemos encontrarnos con emisiones a mediano plazo. Esta particularidad se vincula directamente con los tipos de intereses propuestos y con las condiciones en la amortización. En este sentido, es de relativa importancia tener en cuenta que las entidades que emiten estas cédulas suelen reservarse la facultad anticipada de amortización. Esto puede deberse a un mecanismo de protección contra los movimientos del mercado, ya que las cédulas son emitidas a tasas fijas.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión sobre las cédulas hipotecarias. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Aquí te contaremos si aquellas personas que cuentan con un préstamo personal tienen la posibilidad de acceder a un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Al momento de solicitar un préstamo hipotecario por primera vez, surgen un montón de preguntas, una de ellas es si es posible solicitar una hipoteca a pesar de tener un crédito personal. El motivo es que muchas personas que deciden pedir una hipoteca tienen ya un préstamo personal. Aquí te contaremos si esto es posible y aclararemos todas tus dudas al respecto. Sin embargo, para evitar confusiones, antes de responder esta pregunta debemos dejar en claro qué es un préstamo personal y qué es una hipoteca.
¿Qué es un préstamo personal?
Cuando hablamos de un préstamo personal nos referimos a un contrato que se firma entre el cliente (prestatario) y el banco (prestamista). Por medio de este documento, se entrega cierta cantidad de dinero a cambio, debe ser devuelto en cuotas en un plazo pactado. Además, se deberán abonar sus correspondientes intereses.
Por lo general, el cliente no compromete un bien concreto, como una vivienda, de modo que la gestión es más rápida que la de un préstamo hipotecario. De hecho, podemos afirmar que el aval del préstamo personal se basa en los bienes presentes y futuros que posee el cliente o prestatario.
Con respecto a los intereses de los préstamos personales la realidad es que pueden variar y, generalmente, se encuentran destinados a la compra de bienes y servicios de consumo. Por ejemplo, pueden utilizarse para comprar un coche, un ordenador, pagar vacaciones o un producto puntual que pueda resultar muy costoso.
Los préstamos personales, por lo general, tienen una cuantía menor asumible para un plazo de devolución relativamente corto de tiempo si los comparamos con una hipoteca. Ten en cuenta que estas últimas pueden presentar cuotas de hasta de 20 años.
El hecho de que los préstamos personales tengan un periodo de amortización más corto también los transforma en un producto más costoso. Esto se debe a que los bancos corren un mayor riesgo que al contar con una vivienda como “resguardo” en caso de impago.
¿Qué es una hipoteca?
Por otro lado, un préstamo hipotecario implica recibir cierta cantidad de dinero, capital, por parte de un banco a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad. También, deberás abonar los intereses que correspondan según el tipo de interés. La devolución del dinero se llevará a cabo por medio del pago periódico de cuotas que, generalmente, son mensuales. Como garantía de pago se brinda el propio inmueble que se va a comprar.
¿Es posible acceder a una hipoteca si tengo un préstamo personal?
Podríamos decir que sí, sin embargo, hay algunos puntos a tener en cuenta. Siempre es posible pedir una hipoteca a pesar de tener un préstamo personal. Se trata de una situación por sí misma no es excluyente para que cualquier entidad bancaria te de una hipoteca, lo que analizará es que tu ratio de endeudamiento sea el indicado. Lo más aconsejable para estos casos es ponerte en contacto con un asesor hipotecario para que se encarguen de analizar detalladamente tu situación.
¿Cuáles son los requisitos?
Ten en cuenta que, en la concesión de un crédito hipotecario se tendrán en cuenta diferentes puntos del perfil financiero del cliente, por ejemplo:
La estabilidad laboral.
Edad.
Cuál es la profesión.
Si cuenta con horros.
Si existen deudas y otros préstamos.
El tipo de vivienda en cuestión.
No obstante, si se cumplen los requisitos de ingresos y estabilidad laboral el factor más determinante pasa a ser el ratio de endeudamiento. De hecho, en este punto es donde más influye el contar con un crédito personal.
Los bancos no conceden hipotecas si el valor de la cuota mensual supera en 30% de tus ingresos mensuales, ya que aumenta demasiado el riesgo de impago. Si únicamente cuentas con un crédito personal, sin que haya más hipotecas o alquileres, y eso genera que este ratio sea mayor al 30%-35% entonces no te concederán el préstamo hipotecario. En esta situación el motivo será el préstamo personal.
Por otro lado, si calculas el endeudamiento sin el préstamo personal y todavía así lo superas, entonces el préstamo no será el causante de la denegación de la hipoteca. Tendrás que buscar un préstamo hipotecario de un menor importe, o bien, aumentar tus ingresos mensuales.
¿Es posible solicitar un préstamo personal para hacer frente a la entrada de la hipoteca?
Muchos clientes se preguntan sobre la posibilidad de acceder a una hipoteca teniendo un préstamo personal porque no cuentan con los ahorros necesarios para la entrada de una vivienda. La respuesta a esta pregunta es sí. Por supuesto, del mismo modo que mencionamos más arriba, será posible si el ratio de endeudamiento es favorable, incluyendo la cuota del pago de este préstamo.
Otras opciones para aquellos que se encuentran en esta situación y quieren acceder a un préstamo hipotecario son las siguientes:
Solicitar una hipoteca a nombre de dos personas.
Que el crédito personal se encuentre únicamente a nombre de una de ellas y la otra no tenga ninguno.
Solicitar el crédito personal con algunos meses de anticipación al de la hipoteca.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre solicitar una hipoteca teniendo un préstamo hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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El 9% de las ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo en el tercer trimestre fueron sobre inmuebles de obra nueva. Por otro lado, el 91% fueron sobre viviendas usadas. Continúa leyendo el artículo para saber más.
En este artículo encontrarás:
Ejecución hipotecaria: ¿De qué se trata?
Se trata del procedimiento por el cual el acreedor hipotecario (por lo general es una entidad financiera) cobra su deuda por medio de la ejecución de la garantía (la vivienda hipotecada) si el deudor no cumple con su obligación de abonar las cuotas. En caso de que los impagos sean de entre tres y seis cuotas mensuales, la entidad bancaria da inicio un proceso de ejecución hipotecaria por medio del que no reclama solo esas mensualidades atrasadas sino también, el monto total del crédito pendiente a un interés, aproximadamente, se encuentra entre el 20 y el 25%, por penalización.
El deudor deberá hacerse cargo de las costas judiciales. Si el deudor ni los avalistas, en caso de haber, pueden abonar lo estipulado en la ejecución, se pasa a la subasta del inmueble. En este caso se procede a una ejecución hipotecaria. Este proceso cuenta con una duración de entre seis y ocho meses. Esto si el inmueble no es vivienda habitual.
En caso de ser una vivienda habitual, se puede rehabilitar del préstamo si el dueño abona las cuotas pendientes además de los gastos. Eso quiere decir que hasta el día indicado para llevar a cabo la subasta se puede entregar lo que se debe y, de este modo, evitar que se ejecute la vivienda, esto siempre que se trate de la vivienda principal de la familia. A partir de ese momento el deudor podrá continuar con el pago de sus cuotas hipotecarias como si no hubiese pasado nada. Esta posibilidad únicamente se puede ejercer una vez cada cinco años.
En caso de que se lleve a cabo la subasta, y no aparezca un comprador, el banco la puede adquirir por el 60% del valor de tasación. El deudor, luego de perder su vivienda, debe abonar lo que resta entre el precio al que la entidad bancaria se ha adjudicado la vivienda y el importe total del crédito, además de las costas judiciales y los intereses de demora, que se encuentran cerca del 8% anual. En caso de que con ese 60%, o con la subasta, se cubre toda la deuda, esta quedará saldada.
La menor cifra de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales en dos años
La cantidad de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se ubicó en 2022 durante el tercer trimestre del año. Este número es el más bajo que se ha registrado desde el tercer trimestre de 2020. Esto implica un descenso del 13,8% respecto al mismo periodo de 2021 y del 36,1% en relación al trimestre anterior.
Estadística de ejecuciones hipotecarias
Según indica la estadística de ejecuciones hipotecarias publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se trata del segundo descenso que se registra en las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual después de siete trimestres de alzas.
El principal objetivo de esta estadística es brindar trimestralmente el número de certificaciones de ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas en los Registros de la Propiedad durante el trimestre de referencia. Se trata de una estadística que nos recuerda que no todas las ejecuciones de hipoteca finalizan con el desahucio de sus propietarios.
La situación de las ejecuciones hipotecarias en el tercer trimestre del año
Durante el tercer trimestre de este año se iniciaron 4105 ejecuciones hipotecarias. Esto es un 38,3% menos que en igual periodo de 2021 y un 42,3% menos si lo comparamos con el segundo trimestre del año en curso. De ellas, unas 3917 afectaron a fincas urbanas (aquí se incluyen las viviendas) y 188 a fincas rústicas.
Las ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas disminuyeron un 37,3% interanual durante el tercer trimestre y un 41,7% en comparación con el trimestre anterior. Dentro de las fincas urbanas, 2884 ejecuciones corresponden a viviendas. Se trata de un 29,9% menos que en el tercer trimestre de 2021 y un 37,2% menos respecto al trimestre anterior.
Ejecuciones sobre viviendas
Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas ocuparon el 70,3% del total de ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo durante el tercer trimestre de 2022. El 49,2% del total de ejecuciones hipotecarias fueron viviendas habituales de personas físicas.
Los datos del INE indican que, el 9,3% corresponde a viviendas de personas jurídicas, con 377 ejecuciones, se trata de un 68,1% menos en tasa anual. Por otro lado, un 11,8% fueron ejecuciones de otras viviendas de personas físicas.
Las ejecuciones hipotecarias de otras fincas urbanas, es decir, locales, garajes, oficinas, trasteros, naves, edificios destinados a viviendas, otros edificios y aprovechamientos urbanísticos, implican el 22,7% del total del tercer trimestre.
Por otro lado, el 9% de las ejecuciones hipotecarias del el tercer trimestre fueron sobre viviendas nuevas, mientras que el 91% sobre usadas. La cantidad de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas bajó un 49,2% en tasa anual, hasta las 261, por su lado, el de usadas disminuyó un 27,1%, con un total de 2623.
Los datos del INE nos indican que el 15,6% de las ejecuciones hipotecarias que fueron iniciadas sobre viviendas durante el tercer trimestre correspondió a hipotecas constituidas en el año 2006. Por otro lado, el 15,2% a hipotecas constituidas en 2007 y el 10,8% a préstamos hipotecarios de 2005.
El periodo 2005-2008 alberga el 49,7% de las ejecuciones hipotecarias que fueron iniciadas entre los meses de julio y septiembre del año en curso.
Las comunidades con mayor cantidad de certificaciones
Los últimos datos del INE dejan ver que las comunidades con mayor cantidad de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre el total de fincas en el tercer trimestre fueron Andalucía (995), Comunidad Valenciana (767) y Cataluña (764).
Por otro lado, se encuentran Navarra (15), La Rioja (21) y País Vasco (32), que han registrado el menor número.
Con respecto a las viviendas, Andalucía (604), Comunidad Valenciana (510) y Cataluña (492) nos presentan la mayor cantidad de ejecuciones en el tercer trimestre. Por otro lado, las cifras más bajas tuvieron lugar en Navarra (10), La Rioja (14) y Cantabria y País Vasco, las dos con 24.
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