Aquí te contaremos algunos de los puntos que debes saber antes de solicitar una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Sin lugar a dudas, tomar la decisión de contratar un préstamo hipotecario, implica hacer frente a un gran riesgo. Ya que, en algunos casos, principalmente la mayoría, la decisión te impulsará hacia adelante, sin embargo, si tomas una mala decisión irás hacia atrás. Es por este motivo que resulta fundamental analizarlo muy bien antes de dar el paso. Para lograrlo, aquí te contaremos algunos puntos fundamentales que debes saber antes de solicitar una hipoteca. De este modo podrás tomar la decisión más acertada para tu préstamo hipotecario.
¿Qué sucede con las hipotecas en el mercado inmobiliario?
Sin lugar a dudas, todos recordamos que hace dos años debimos confinarnos por la amenaza del covid-19. Entonces, nuestros gastos se redujeron a lo esencial: alquiler, comida, servicios básicos y algo de entretenimiento. La pandemia permitió que muchos ahorráramos más de lo habitual.
Esta acumulación de ahorro generó que muchas familias tuvieran el dinero necesario para contratar una hipoteca. Además, en ese entonces, los intereses de los préstamos sumamente bajos (el euríbor —índice que establece el precio de la mayoría de las hipotecas— se movía en cifras negativas). Esto desató una suerte de euforia por comprar viviendas y comenzó lo que muchos especialistas llaman ‘el boom inmobiliario’. En 2022, se ha llegado a superar récords históricos tanto en precio como en cantidad de compraventas y alcanzamos, en general, cifras no vistas desde 2008.
- Inflación y crisis
Sin embargo, mientras entrábamos en la ‘nueva normalidad’, Rusia invadió Ucrania y, además de las graves consecuencias humanitarias, se generó una crisis energética a nivel mundial. El aumento de la energía además de la alta demanda de productos y servicios que vivimos tras el fin del confinamiento terminó por disparar el coste de vida, la inflación llegó a superar el 10% en agosto de este año y comenzó a reducir el salario real de las familias y, por ende, su capacidad de ahorro.
- Tipos de interés y aumento de las hipotecas
Los bancos centrales cuentan con una herramienta para contener la inflación, se trata de los tipos de interés, que definen el precio del dinero. Al aumentar los tipos, también suben los intereses de los préstamos corrientes, tanto los personales como los hipotecarios. Con créditos más costosos, las personas analizan más si es conveniente contratarlos. De hecho, muchos optan por no hacerlo.
De este modo, los bancos centrales logran reducir la demanda global de productos y servicios y enfriar la economía, así, evitan que los precios continúen subiendo de manera desorbitada. El Banco Central Europeo subió tres veces los tipos de interés este año y lo hará de nuevamente este mes.
- Influencia en el mercado inmobiliario
Te lo creas o no, todo esto determina la evolución de los precios de la vivienda y la cantidad de compraventas, principalmente, porque deriva en un encarecimiento de los costes de las hipotecas.
Puntos a tener en cuenta al solicitar una hipoteca
Hay ciertos puntos que debemos analizar antes de tomar la decisión de solicitar una hipoteca
Situación personal
En primer lugar, debemos conocer los requisitos mínimos que te va a solicitar cualquier entidad bancaria para concederte el préstamo. Generalmente, se trata de estos tres puntos:
- El nivel de ingresos: lo más aconsejable es que la cuota mensual que vayas a asumir por la hipoteca no sea mayor al 35% de tu sueldo mensual neto. La entidad bancaria llevará a cabo este cálculo para aprobar tu solicitud, si bien el porcentaje puede variar en función de la entidad y tu situación económica. En caso de que tu nómina no sea suficiente, tienes la opción de solicitar la hipoteca con otro titular, por ejemplo, tu pareja.
- Solvencia económica: contar con un sueldo alto no es garantía de que te concedan el préstamo. Además, deberás demostrar tu capacidad de ahorro a propósito de ese sueldo y tu estabilidad laboral. Para los trabajadores autónomos es más complicado, sin embargo, no imposible si avalan con documentación la buena salud de su negocio y/o cuentas. Que no tengas deudas o muchos préstamos vigentes es otro requisito.
- Capacidad de ahorro: por lo general, los bancos financian el 80% de la compra de la primera vivienda (y entre el 60-70% para una segunda residencia). Esto quiere decir que tendrás que tener ahorrado como mínimo el 20% restante y cerca de un 10% más para hacer frente a los gastos vinculados a la compraventa del inmueble, entre ellos: los impuestos, la notaría, el registro y la gestoría.
¿Qué financiación ofrece el banco?
- Hipotecas del 80%
Lo más habitual es que los bancos financien el 80% de la compra de la vivienda. Por ende, será necesario tener ahorros para aportar la entrada del 20% que resta, más otros gastos asociados.
Un ejemplo para comprenderlo mejor, para una vivienda de 200 000 euros, la entidad bancaria te prestará como máximo 160 000 euros (el 80%). El otro 20%, en este caso 40 000 euros, deberás aportarlo de tus ahorros. Si los gastos de compraventa se elevan al 10% (20 000 euros), en total, será necesario contar con 60 000 euros para acceder a la hipoteca del 80%.
Es fundamental atentamente la letra pequeña de las hipotecas: varios bancos aplican ese 80% de financiación al menor valor entre el precio de compraventa de la vivienda (precio acordado entre el vendedor y el comprador) y el de tasación (estimación del precio de la vivienda según una tasadora oficial registrada con el Banco de España). En otras palabras, si el valor de tasación es menor, el 80% se calculará sobre esa cantidad y no sobre el precio real del inmueble. En otras palabras, el préstamo no cubrirá en la práctica el 80% del precio de la vivienda y será necesario aportar más ahorros.
- Hasta del 95%
No es lo más común, sin embargo, existen entidades que sí conceden financiación por encima del 80% a perfiles específicos sin ahorros suficientes, entre ellos se encuentran los funcionarios (no interinos), jóvenes de hasta 35 años o personas que puedan brindar un aval como garantía del préstamo (puede ser otro inmueble). Si presentas un buen perfil (solvencia, ingresos altos y estabilidad laboral), puedes intentar negociar un préstamo de estas características con la entidad bancaria, a pesar de que no te lo ofrezca abiertamente. Recuerda que el tipo de interés de estas hipotecas generalmente es más alto.
- Del 100%
Son las menos comunes, pero las puedes encontrar. Por lo general, los requisitos que pide el banco son los mismos que en el caso anterior, no obstante, deberás demostrar un mejor perfil financiero. El interés también es más elevado en este tipo de hipotecas. Suelen concederse más fácilmente si se compra una casa o piso que los bancos tienen en propiedad.
¿Qué debes saber antes de solicitar una hipoteca?
Sin dudas, firmar una hipoteca, es una decisión financiera muy importante. Es necesario tener en cuenta que, una pareja en conflicto puede separarse, un matrimonio puede terminar en un divorcio, sin embargo, un préstamo hipotecario es para toda la vida. Si no media una venta de la vivienda o la satisfacción de la deuda con el banco, sea en los plazos convenidos o se abone de contado, la hipoteca sí que es de por vida. Es por esto que resulta tan importante analizar detalladamente cada paso antes de solicitar una hipoteca.
Por estos motivos, lo más aconsejable es pensar muy bien antes de firmar un préstamo hipotecario con el banco. Optar por una solicitar una hipoteca es una de las decisiones financieras más relevantes de la vida. Por eso tendrás que analizarlo previamente, sin apuros, con responsabilidad y haciendo uso del sentido común. De no hacerlo, puedes encontrarte envuelto en una situación muy incómoda, en la que la llegada del inicio de mes se transforme en un momento muy temido.
Para no dar puntada sin hilo y evitar encontrarte atrapado en un préstamo que no deseas y te ate a destinar muchos de tus ingresos al pago de la hipoteca, aquí van algunos puntos claves que pueden resultar de interés antes de solicitar una hipoteca.
La situación legal de la vivienda
Es necesario analizar cuál es la situación legal de la vivienda. Para conseguirlo, en primer lugar debemos solicitar una nota registral y el correspondiente documento catastral.
Comparar las diferentes ofertas
Otro punto fundamental antes de optar por una hipoteca es comparar las ofertas de las entidades financieras teniendo en cuenta todos los datos.
El diferencial
El diferencial es muy importante, si bien no se trata del único punto que debes tener en cuenta. Sin lugar a dudas, es necesario comparar las diferentes ofertas, pero el conjunto de las mismas. Esto significa que, no sólo debemos tener en cuenta el diferencial, sino cada uno de los núcleos y las aristas de todos los préstamos hipotecarios. El motivo es muy simple, se trata de que algunos diferenciales muy bajos, pueden parecer atractivos, pero ocultan una vinculación muy grande. Por ejemplo la retahíla habitual, es decir, planes de pensiones, diversos seguros como de vida, desempleo, hogar, entre otros, tarjetas de crédito o domiciliar la nómina y los recibos, entre más exigencias.
Productos asociados
Los productos asociados al préstamo hipotecario que hemos mencionado más arriba. Lo ideal es hacer balance, pensar si un préstamo vale la pena considerando también sus extras. En el caso de los seguros es posible utilizar herramientas como comparadores para cuál sería el valor de un seguro de hogar o de vida similar que no sea de la entidad bancaria.
Las comisiones
Con respecto a las comisiones debemos aclarar que se encuentran relacionadas con el diferencial, ya que éste puede resultar bastante competitivo. Sin embargo, también puede implicar tasas aparejadas que oscurezcan el producto. Ten en cuenta que las comisiones más comunes en una hipoteca son:
- De apertura: incluye gastos de tramitación
- De cancelación: total o parcial
- Por amortización anticipada
- Por novación: por lo general se encuentra entre el 0 y el 1% del montante pendiente de amortización y es aplicada cuando el hipotecado desea modificar el tipo de interés o el plazo de devolución.
- Por subrogación: al cambiar de entidad bancaria, se conoce como subrogación, la tasa no podrá ser superior al 0,5% en el primer quinquenio de vida de la hipoteca, ni el 0,25% una vez superado ese tiempo.
El tipo de interés
El tipo de interés de un préstamo hipotecario puede ser fijo o variable. Cuando se trata del interés fijo, lo que te cobra la entidad bancaria no se modificará y según el sistema de amortización la cuota será invariable. Se trata de la principal ventaja que nos ofrece este tipo de préstamos que, por el contrario, es habitual que incluyan tipos de interés más elevados y plazos de amortización generalmente más cortos. Por otro lado, en las hipotecas a tipo variable el interés de manera periódica, es decir cada tres, seis o doce meses, se modificará en función de un índice, puede ser euríbor, míbor, IRPH entidades, entre otros. Con este tipo de interés las cuotas varían y los plazos acostumbran a extenderse en el tiempo.
¿Cuál es el mejor índice?
Por lo general, los préstamos hipotecarios ligados al euríbor con diferencial medio son mejores. De hecho, la mayoría de las hipotecas del país se basan en él. Al realizar cálculos para contratar tu préstamo hipotecario no debes dejarte engañar por su mínimo histórico. Lo ideal es poner atención a la media a histórica o a 10 años, ya que indica que es probable que suba.
Gastos de escrituras e impuestos
Se trata de los gastos de gestoría, notaría e impuestos. Esto puede llegar aproximadamente a 10 o un 15% del valor de la casa.
Notario
El notario, puedes elegirlo tú, la entidad bancaria no puede imponerte el suyo. Por lo general, en los municipios de más de 5000 habitantes se cuenta con uno de estos profesionales, de modo que hay donde elegir. No todos los notarios son iguales ni presentan el mismo interés en dejar en claro cada cláusula, a pesar de que la nueva ley hipotecaria ha afianzado sus obligaciones en este punto.
La escritura puede ser consultada desde tres días previos a la firma del préstamo hipotecario. Además, las preguntas que aparezcas pueden ser planteadas desde entonces hasta el momento de la lectura del contrato. Se trata de un proceso durante el cual es posible consultar las cuestiones que te resulten oportunas.
Gastos de constitución del préstamo hipotecario
La sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, afirma de manera clara que la entidad bancaria no puede obligar al cliente a que se haga cargo en exclusiva de los gastos de constitución de hipoteca. No obstante, la realidad es que aún continúa funcionando de ese modo. Con respecto a esta contradicción, lo más aconsejable es pagarlos al inicio y realizar el reclamo luego. Para conseguirlo es fundamental que hagas constar ante notario que te encuentras en desacuerdo con el pago de los gastos de constitución de la hipoteca.
Cláusulas suelo
Un préstamo hipotecario que de entrada puede resultar barato, puede pasar a tener un coste elevado si cuenta con este tipo de estipulaciones. Es por este motivo que, lo ideal es comprobar previamente si se trata de un caso con cláusula suelo. En caso de no hacerlo previo a la firma del contrato, el notario puede informarte de su existencia durante la lectura del mismo.
La cuota mensual
Cada mes deberás abonar una cuota, esto es sin lugar a dudas, un punto clave. Sin embargo, debes tener cuidado ya que, si en el momento de la firma puedas hacer frente a esta cuota esto no implica que también puedas afrontarla en el futuro. Para evitar esta incertidumbre, lo más aconsejable es realizar un cálculo prudente de la cuota mensual que puedes permitirte, teniendo en cuenta que, con el paso de los años, es posible que surjan ciertos imprevistos.
Ten en cuenta que el plazo de amortización puede ser actualmente de entre diez y cuarenta años. Su incidencia es clara, mientras más años de préstamo, más baja resultará la cuota, sin embargo, será mayor el pago final a la entidad bancaria.
Ten en cuenta que el sistema de amortización francés es el más elegido y funciona con una cuota constante, si bien, también podemos encontrar modelos de cuota creciente o blindada.
¿Cuáles son los riesgos de imputar pagos?
Es habitual que los bancos suelan solicitar al cliente su autorización para compensar los números rojos de la cuenta por medio de la cual abona el préstamo hipotecario con el saldo positivo de otra cuenta que tengas en la misma entidad bancaria. Si brindas ese permiso, será el banco quien decida qué deuda satisfacer con el capital que cuentes en cada momento y probablemente no cuente con la misma escala de prioridades que tú. Por ejemplo, puede dedicar una suma que tú tenías reservada para comprar alimentos al abono de la cuota mensual del préstamo.
De ser posible, lo más aconsejable es evitar a los avalistas. Esto se debe a que puedes ponerlos en una situación complicada en caso que no abonases las cuotas o bien, si se te llegara a suceder algo: es decir, fallecimiento, enfermedad grave, quedar incapacitado, entre otros.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión estos puntos que debes tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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