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No cabe duda que 2018 será un año completo para el sector inmobiliario. Y de manera especial para el segmento residencial. Con las ventas, los precios y la edificación ‘tirando’ del mercado de la vivienda.

Iniciada ya la segunda mitad del año, las perspectivas para finales de 2018 no pueden ser mejores. Según un nuevo informe, tanto las operaciones de compraventa como los precios y la producción de nuevas viviendas cerrarán el año en positivo.

El estudio ‘Mercado residencial en España. 1r semestre 2018‘, elaborado por Servihabitat, recoge las excelentes previsiones para el mercado de la vivienda de cara a los próximos meses.

Según el nuevo informe, 2018 acabará con un 24,3% más de operaciones que el año anterior. Mientras que se prevé que los precios repunten un 5,4% en tasa interanual.

En lo relativo a la producción, se pronostica un 16,6% más de viviendas iniciadas. y un 15,5% más de viviendas terminadas. Cantidad importante aunque asumible por un mercado que absorberá un 4% más del stock disponible. Impulsado por la gran demanda.

Mientras que, desde el punto de vista del inversor, el mercado sigue gozando de buena salud. Tanto en vivienda habitual como vacacional. Situándose el tiempo medio de venta de una vivienda entre los 6,6 meses y los 7,9 meses, respectivamente.

Y afianzándose el interés entre los compradores extranjeros. Responsables del 17,5% de las transacciones en el mercado de la vivienda.

La macroeconomía impulsará las ventas

Según Servihabitat, durante la segunda mitad del año se producirá un nuevo incremento en la firma de operaciones de compraventa.

Se prevé cerrar 2018 con un total de 669.739 transacciones. Superando en un 24,3% a la actividad registrada hace un año.

Entre los impulsores de la reactivación en el mercado de la vivienda cabe destacar la mejora económica, el acceso a la financiación hipotecaria y el incremento de la demanda residencial. Tres factores que sitúan el plazo medio para la venta de una vivienda habitual en 6,6 meses.

Operaciones de compraventas en el mercado de la vivienda

Este tiempo de espera cae de manera importante en las comunidades con más demanda. Aunque no siempre coinciden con aquellas donde más crecen las compraventas. De cara al segundo semestre, la mayor reactivación se concentrará en: Cantabria (+44,2% interanual), C. Valenciana (+34,5%), Murcia (+31,5%), La Rioja (+30,5$) y asturias (+30%).

Una escalada de precios que no cesa

Al igual que las ventas, los precios siguen subiendo en todas las regiones españolas.

Los datos de Servihabitat indican que el mercado de la vivienda se revalorizará un 5,4% en tasa interanual a finales de año. Frente al 6,2% que repuntó en 2017.

Entre las comunidades donde más suben los precios destacan Madrid (+11,5%), Cataluña (+9,6%) y País Vasco (+5,2%).
Por delante de Canarias (+4,4%), Cantabria (+4%) o Andalucía (+3,2%).

Obra nueva en el mercado de la vivienda

La mejora del mercado residencial anima también a la puesta en marcha de nuevos proyectos de viviendas. De hecho, el ritmo de crecimiento de las viviendas iniciadas supera en más de un punto al número de viviendas terminadas.

Producción de obra nueva en el mercado de la vivienda

En solo un año, el número de viviendas iniciadas puede pasar de 80.527 unidades (2017) a 93.895 unidades (previsión 2018). Un 16,6% más. Destacando los proyectos en Canarias (+89,2%), Galicia (+32,8%), C. Valenciana (+24,2%) y La Rioja (+23,3%).

Mientras que las viviendas terminadas podrían incrementarse de 54.318 unidades (2017) a 62.744 (previsión 2018). Concentrándose el 49% del stock de obra nueva entre la C. Valenciana, Cataluña y Andalucía.

La rentabilidad del mercado del alquiler

Frente a la compraventa, el arrendamiento sigue ganando importancia en España. Concretamente, en los últimos quince años el mercado de la vivienda en alquiler se ha incrementado en un 5%.

Especialmente en la última década, pasando de representar un 19,4% (2007) a un 22,2% (2016).

Un mercado en plena expansión, según el 60% de los APIs. Quienes creen que los alquileres seguirán subiendo en los próximos meses. Y rentabilizando la inversión de pequeños ahorradores y grandes fondos especializados.

Comprador extranjero en capitales y costa

Finalmente, el estudio de Servihabitat pone de relieve la importante presencia de compradores extranjeros. En línea con los datos de 2015 y 2016.

Según los datos anuales, un 17,5% de las compraventas realizadas en 2017 corrieron a cargo de clientes de otros países.

Presencia de compradores extranjeros el mercado de la vivienda

En total, los compradores extranjeros se hicieron con 89.205 viviendas en 2017. Un 13,8% más. Destacando las ventas a residentes (85.578) por encima de las transacciones de no residentes (3.627).

En ese sentido, la compra de vivienda vacacional (27%) está ligeramente por encima de la vivienda habitual (22%).

Mientras que la mayoría de las operaciones realizadas por extranjeros se concentran en la costa Mediterránea (C. Valenciana, Murcia y Andalucía), ambos archipiélagos (Canarias y Baleares), Cataluña y Madrid. el 93% del total.

Si hablamos sobre España y el aumento del precio de vivienda, la aceleración del mercado inmobiliario nacional deja atrás a buena parte de los países europeos. Concretamente, el precio de la vivienda en España logra la duodécima mayor subida continental.

La vivienda, tanto nueva como usada, crece a un elevado ritmo en Europa. Inédito desde el estallido de la crisis económica. Mientras que España figura ya entre los países que más contribuyen a este nuevo ciclo inmobiliario.

Según el ‘Índice de precios de la vivienda’, elaborado por  Eurostat, el mercado residencial europeo se ha encarecido cerca de un 4% en el último año. La mayor subida interanual del precio de la vivienda desde el año 2007.

Entre los países más destacados sobresalen tres que llegan a registrar subidas a doble dígito: Islandia, R. Checa e Irlanda. Mientras que únicamente un país parece quedar al margen de la recuperación: Italia. Donde la vivienda se ha depreciado un 0,8%.

España, por su parte, sube nueve posiciones en la clasificación de países donde más se recuperan los precios. Con un encarecimiento del 6,2% interanual y tres años consecutivos de subidas.

Un porcentaje que podría volver a repetirse en 2018. Si hacemos caso de las últimas previsiones dadas a conocer por Solvia.

España entre los motores del precio de la vivienda

La recuperación del mercado residencial lleva a España hasta las primeras posiciones en la subida del precio de la vivienda. Concretamente, nuestro país ha pasado de tener la 21ª mayor subida (2016) a la 12ª (2017).

La vivienda en España se revaloriza cerca de un punto y medio por encima de la media europea. Mientras el precio ha repuntado un 6,2% en España, en tasa interanual, apenas se ha incrementado una media del 4,2% en Europa.
En ese sentido, superamos a otros países como Austria (+5,3%), Alemania (+4,5%), Reino Unido (+4,5%) o Francia (+3,1%).

Al tiempo que permanecemos lejos de los países donde más se encarece la vivienda. Islandia (+19,5%), República Checa (+11,7%), Irlanda (+10,9%) o Portugal (+9,2%).

España sube sin perder la moderación y encadena tres años consecutivos al alza. Del 3,6% de 2015 al 4,6% de 2016 y el 6,2% de 2017. Dejando atrás las caídas de precios que hoy en día solo sufre un país: Italia. Tras una nueva caída del 0,8% respecto al año anterior.

País con cerca de un 78% de propietarios

La recuperación de la actividad y los precios de las viviendas coinciden con la confirmación de un hecho: España sigue siendo país de propietarios.

España sube sin perder la moderación y encadena tres años consecutivos al alza. Del 3,6% de 2015 al 4,6% de 2016 y el 6,2% de 2017. Dejando atrás las caídas de precios que hoy en día solo sufre un país: Italia. Tras una nueva caída del 0,8% respecto al año anterior.

Según los daos de Eurostat, tanto España como Europa encadenan tres años con una leve caída del número de propietarios.

En el caso de la UE, se ha pasado del 69,9% (2014) al 69,4% (2015) y el 69,2% (2016). Mientras que en España han caído del 78,8% (2014) al 78,2% (2015) y el 77,8% (2016).

Esto demuestra que la vivienda en alquiler va recuperando terreno gradualmente. Aunque la distancia entre Europa (30,8%) y España (22,2%) sigue siendo considerable.

2018: ¿Cuarto año consecutivo al alza?

La recuperación del precio de la vivienda en España, recogida por Eurostat, coincide con la última edición del ‘Solvia Market View. Julio 2018’.

Según sus datos, el precio medio de la vivienda podría llegar a subir un 6,1% interanual en 2018. Mientras que las operaciones de compraventa llegarían a repuntar un 7,2% respecto al 2017.

En ese sentido, el informe de Solvia vuelve a dejar un mapa enormemente heterogéneo en España. Especialmente en lo que a precios se refiere.

Siendo Baleares (+7,9%), Cataluña (+7,6%), Madrid (+7,3%) y Canarias (+7,2%) las cuatros comunidades donde más subirán los precios.

Frente a Asturias (+0,5%), Cantabria (+1,1%), Aragón (+1,4%) y Castilla y León (+1,7%). Las zonas con crecimientos más leves.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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El proceso de compra de una propiedad lleva consigo una serie de trámites asociados al precio final de una vivienda. Gastos importantes que permiten invertir con todas las garantías legales y poner en valor nuestra inversión. Encareciendo, eso sí, el coste de la operación. El futuro propietario de una vivienda debe ser, ante todo, un buen inversor. Consciente del precio que paga y constante en la búsqueda de la máxima rentabilidad‘. Estas palabras de Luis Gualtieri (CEO de Oi Real Estate) toman especial importancia en el nuevo ciclo inmobiliario.

Adquirir una vivienda es uno de los gastos más importantes en la vida de una persona. Una inversión que va más allá del precio final de compra y a la que debemos sumar un buen número de trámites. Gastos que llegan a encarecer el coste de la operación de un 10 a un 15%.

¿Qué gastos y trámites deben tener en cuenta los futuros propietarios? Oi Realtor te mostrará los más importantes.

Cinco procedimientos a realizar en la compra

Existen cinco trámites importantes para formalizar la compra de una vivienda, tal y como recuerda Habitaclia.

1.- Ir al Registro de la Propiedad para conocer la situación jurídica de la vivienda. Tanto para conocer las cargas (hipotecas, embargos,..) como para pedir un certificado registral (nota simple o certificado de dominio o gravámenes).
2.- Acudir al Ayuntamiento para averiguar la condiciones legales de la finca y saber si tiene afectaciones urbanísticas.
3.- Ir al notario para formalizar la escrituración de la vivienda. Honorarios que aumentan proporcionalmente con el precio final de una vivienda.

4.- Acudir, nuevamente, al Registro de la Propiedad para la inscripción de la escritura o las escrituras (compraventa e hipoteca). El coste cambia en función del ayuntamiento y el valor del inmueble.
5.- Ir a la sede municipal del Catastro para actualizar la titularidad de la propiedad. Procedimiento al que no se está obligado, pero que sí se aconseja. De cara poder realizar el futuro pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Ocho gastos ligados al precio final de una vivienda

Además del precio acordado con el vendedor, el comprador de la vivienda debe asumir diez gastos.

1.- Si el comprador está realmente interesado en el inmueble debe realizar una reserva sobre el mismo. La llamada ‘paga y señal‘ no acostumbra a ser muy elevada. Habitualmente un 1% de la oferta presentada, y está vinculada a la aceptación de dicha oferta por parte del vendedor.
2.- Posteriormente, se realiza un contrato de arras cuyos detalles están regulados por el Código Civil. La cantidad puede variar entre el 5 y el 15% del precio final de una vivienda. Aunque lo habitual es hacerlo por el 9%, para que la suma de la reserva y las arras sea del 10%.

3.- La elección de la hipoteca es fundamental para la mayoría de compradores. Según el criterio del Banco de España, el coste mensual no debería superar el 30% de los ingresos. En ese sentido, respecto al contrato hipotecario, se debe pagar un 1% del importe escriturado en concepto de Actos Jurídicos Documentados.
4.- La tasación del inmueble debe ser realizada por un tasador acreditado, cuyos honorarios se mueven entre 250 y 350 €.
5.- Al comprar una vivienda usada debe pagarse también el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que puede ascender del 5 al 10% del importe escriturado. En función de cada comunidad autónoma.
6.- Al adquirir una vivienda nueva, el gravamen que corresponde pagar es el Impuesto sobre el Valor Añadido. Concretamente, y a nivel general, un 10% del importe escriturado. Siendo de un 4% en viviendas protegidas.
7.- El cambio de titularidad en los suministros (gas, agua, electricidad) es otro gasto a tener en cuenta.
8.- Finalmente, quedan por abonar las comisiones de la inmobiliaria y los gastos de gestoría. Servicios contratados para formalizar todo el proceso de compra.

Otros impuestos para el nuevo propietario

A los ocho gastos iniciales hay que sumarles dos impuestos más, una vez formalizada la compraventa.

9.- Al cambiar de dueño, el nuevo propietario de la vivienda debe pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles. Una tasa anual del Ayuntamiento que varía del 0,4 al 1,1% del valor catastral.
En ese sentido, hay que tener claro que en el año de la venta el IBI lo paga el vendedor. Mientras que al año siguiente debe hacerse cargo el comprador. El IBI puede pagarse de manera íntegra, o fraccionada. Y, en ocasiones, se cobra junto a la tasa municipal de basuras.

10.- En último lugar, deben asumirse los gastos de la comunidad de propietarios. Una cuota mensual que cubre, no solo el mantenimiento de la finca sino también el seguro y otros imprevistos.

Gastos, consumos y pagos que, en ocasiones, pueden deducirse al presentar la Declaración de la Renta. Así como ciertas ayudas para la compra de vivienda que incluye el Plan Estatal de Vivienda 2018-21.

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De los últimos datos de Tinsa, a pesar de la subida general en el precio de la vivienda, hay que hacer un doble lectura. Frente a una mayoría de mercados con alzas de hasta el 18,9%, una decena larga de provincias siguen registrando caídas interanuales. ¿Estarán a tiempo de sumarse a la recuperación?

Finalizada la primera mitad del año, el mercado residencial completa un encarecimiento medio del 6,6%. Algo que permite recuperar un 10,9% desde que se tocó suelo. A principios de 2015.

Según el ‘Índice Tinsa IMIE Mercados Locales. 1r Trimestre 2018‘, la vivienda terminada (nueva y usada) registra incrementos interanuales en los principales mercados. Destacando de subidas de doble dígito en el precio de la vivienda de Madrid (+18,9%), Málaga (+15,5%), Palma (+12,9%). Así como la práctica totalidad de barrios de Madrid, donde los pisos suben por encima de un 10%.

Sin embargo, aún existen quince provincias españolas que no levantan cabeza. Con un claro ‘suspenso’ para la vivienda que dificilmente se podrá ‘aprobar’ en septiembre. Se trata de regiones a las que la recuperación ha pillado sin haber aún digerido los excesos de la burbuja. Incluso con una caída por encima de los diez puntos. En Lleida (-10,8%).

Frente a esta situación concreta, el mercado residencial sigue mostrando un buen tono general. Con el plazo medio de venta por debajo de los ocho meses. Un periodo que pulveriza Madrid capital, con 2,5 meses de media por la venta de una vivienda.

El mercado inmobiliario sigue recuperándose

En España, ni existe burbuja inmobiliaria ni se la espera‘, señalaba hace unos días Gonzalo Bernardos. Estas palabras del economista catalán han coincidido con la publicación del último informe trimestral de Tinsa.

La recuperación del segmento residencial aumenta tanto en intensidad como en número de regiones. Según Tinsa, el precio de la vivienda se ha incrementado en un 6,6% interanual entre los meses de abril y junio. Hasta situarse en 1.328 euros por metro cuadrado.

Evolución del precio de la vivienda por comunidades autónomas

 

Por vez primera desde principios de 2013, el valor medio de la vivienda se sitúa por encima de los 1.300 €/m2. Impulsado por el incremento de la demanda, la estabilidad laboral y el acceso a la financiación hipotecaria.

¿Quiere decir esto que vamos camino de otra burbuja? Esa posibilidad parece todavía lejana. Si tenemos en cuenta que el precio de la vivienda recupera un 10,9% desde su caída a mínimos (1r trimestre 2015). Pero aún sigue un 35,2% por debajo de máximos (3r trimestre de 2007).

Alzas a doble dígito en el precio de la vivienda

Entre las comunidades que lideran la subida de precios destacan algunas que lo hacen por encima del 10%. Se trata de la Comunidad de Madrid (15,5%), Navarra (10,5%) y La Rioja (10,1%).

Mientras que otras tres comunidades siguen sin despegar: Extremadura (-3,4%), Galicia (-2,2%) y Castilla La Mancha (-0,7%).

A nivel provincial, esta doble velocidad de los precios es aún más clara. Un gran número de provincias sube con fuerza.

Evolución del precio de la vivienda por provincias españolas

Además de Madrid,Navarra y La Rioja cabe apuntar el caso de Baleares (9,9%), Valladolid (9,8%), Guipúzcoa (7,8%) o Las Palmas (7%).

Sin embargo, existen un total de quince regiones con valores a la baja. Las mayores caídas de precios se producen en Teruel (-9,3%), Cuenca (-6,5%) y Ourense (-6,3%).

Buena salud de la vivienda en capitales y distritos

Dejando de un lado a CCAA y provincias, los datos más llamativos hay que buscarlos en las principales capitales.

El caso más llamativa es la ciudad de Madrid, donde la vivienda sube un 18,9% respecto al año pasado. En la capital española, todos los distritos a excepción de uno se revalorizan por encima del 10%. Destacando las zonas de Vicálvaro (+22%), Moratalaz (+21,5%) y Fuencarral (20,4%).

El precio de la vivienda en las diferentes capitales de provincia

La segunda capital que más se encarece es Málaga capital con un 15,8%. Aunque también cabe destacar los casos de Palma de Mallorca (+12,9%), Pamplona (+12,3%) o Valencia (+9,2%).

Barcelona ciudad tampoco queda al margen de la recuperación. Aunque deja de hacerlo al ritmo que nos tenía acostumbrados. La ciudad condal sube un 6% interanual. Y entre sus distritos, solo uno se revaloriza a doble dígito: Ciutat Vella (+14,9%). Por delante de Sants-Montjuic (+9,7%), Horta Guinardó (+9,7%) y Les Corts (+9,5%).

Liquidez, esfuerzo y construcción de obra nueva

Todos estos precios no sirven de mucha ayuda sin tener en cuenta la capacidad de compra de cada cliente y el plazo medio de venta.

En ese sentido, Tinsa calcula el esfuerzo financiero que deben hacer las familias en cada comunidad autónoma. Según la tasadora, los españoles dedican el 16,8% de sus ingresos al pago del primer año de su hipoteca.

Este porcentaje asciende al 22,6% en Baleares y al 17,8% en Andalucía. Mientras que las grandes ciudades se llevan una cuarta parte del salario: Barcelona (25,3%) y Madrid (25%).Plazo necesario para la venta de una vivienda en España

Finalmente, otro dato interesante es el plazo medio de venta de una vivienda. En España, durante el segundo trimestre del año, hacían falta unos 8 meses para vender una vivienda. Tres meses menos que en el trimestre anterior.

Sin embargo, este solo es el término medio. Algunas provincias necesitan menos de medio año para vender una casa: Madrid (3,5 meses), Las Palmas (4,9), Sta Cruz Tenerife (5,5), Navarra (5,6) o Zaragoza (5,7).

Mientras que la capital española pulveriza esos registros. ¡Vender una casa en la ciudad de Madrid apenas supone 2,4 meses!

El suelo de las capitales sigue siendo el más atractivo para los inversores inmobiliarios. De hecho, el precio de la vivienda en grandes urbes lleva todo un año subiendo por encimas del 5,1% interanual.

La última actualización del ‘Índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados. Mayo 2018‘ vuelve a situar a las grandes ciudades españolas como epicentro de la actividad inmobiliaria.

Frente a la subida del 4,2% interanual en el precio medio de la vivienda, las principales ciudades repuntan un 5,8%.

Este fenómeno no solo dispara el precio de la vivienda en las capitales sino que también impulsa al alza los valores en las áreas metropolitanas. La segunda zona que más sube: +5,4%.

Del resto, costa mediterránea (+3%), islas (+2%) y otros municipios (+0,1%) aún están lejos de recuperar los niveles de hace una década.

El precio de la vivienda sigue en positivo

El precio de la vivienda construida, tanto nueva como usada, se ha incrementado un 4,2% en el último año. Hasta situarse en 1.446 puntos. Por encima de los niveles logrados en mayo de 2013.

Según Tinsa, a pesar de las últimas revalorizaciones, el parque residencial aún tiene margen para seguir subiendo de precio.

Indicadores del precio de la vivienda en mayo de 2018

La vivienda aún acumula una importante depreciación respecto a máximos históricos.

Concretamente, los precios están un 36,7% por debajo de los niveles de 2007. Mientras que el incremento de precio acumulado entre enero y mayo de 2018 es ya del 3,2%.

Capitales: Un año entre el 5,1% y el 8,7%

Entre las zonas que más suben de precio destacan las grandes ciudades españolas. Segmento que se encarece un 6,8% en tasa interanual. Repitiendo la subida de marzo y moderando ligeramente el repunte de abril de 2018.

A casi un un punto y medio de distancia, el segundo segmento que más se encarece son las áreas metropolitanas donde el precio de la vivienda sube un 5,4%. Frente al 5,7% del mes anterior.

Gráfico de la evolución del precio de la vivienda

En el otro extremo, encontramos el mercado de la costa mediterráneo (+3%), Baleares y Canarias (+2%) o el resto de municipios (+0,1%).

Tres segmentos que suben a mitad de ritmo que las capitales y áreas de influencia.

La vivienda sube un 10% desde mínimos

El precio medio de la vivienda ha repuntado de manera importante respecto a los niveles más bajos desde que Tinsa tiene estadísticas. En los primeros meses de 2015.

Concretamente, se ha recuperado un 10% del valor en estos tres últimos años. Frente al 36,7% que queda por subir.

Variación del precio de la vivienda en el último año

De este repunte, son responsables en buena parte las capitales y la vivienda de costa.

Precisamente las zonas donde la promoción inmobiliaria se muestra más activa y el valor de tasación es más alto.

Caída acumulada del 44% en el Mediterráneo

Las zonas turísticas con sol y playa, así como las principales áreas urbanas son el motor que tira del precio de la vivienda.

Palma de Mallorca es el fiel reflejo de esta tendencia. Según los últimos datos, la ciudad balear es la primera capital de provincia que llega a superar los máximos históricos de la pre-crisis. Una barrera superada en el primer trimestre de 2017 que Madrid y Barcelona tienen cada vez más cerca.

De hecho, mientras la capital española se aproxima a los 4.035 €/m2 de 2007 la ciudad condal roza los 4.334 €/m2 logrados en el mismo año.

Variación del precio de la vivienda entre 2007 y 2018

Pero, ¿dónde está el límite a las subidas en el precio de la vivienda? Según Tinsa, aún queda lejos.

Concretamente, la costa mediterránea es el segmento con más margen para seguir encareciéndose. Tras acumular la pérdida de un 44% de su valor respecto a máximos.

Por delante de áreas metropolitanas con un 41,5%, grandes ciudades con un 37,3% y otros municipios con un 35,8%.

Mientras que ambos archipiélagos (Baleares y Canarias) ‘solo’ están a un 26,3% del récord de 2007.

Quinto mes del año y nueva subida en el precio de la vivienda. Un repunte que viene acompañado por la estabilidad en la concesión de hipotecas y el mayor importe medio de los préstamos.

El mercado inmobiliario toma velocidad a pocas semanas para el inicio del verano. Eso sí, de manera más moderada y ayudado por una actividad hipotecaria consolidada.

Los últimos datos estadísticos de pisos.com y el Instituto Nacional de Estadística despejan cualquier tipo de duda sobre el mercado de la vivienda. Se compran propiedades en constante revalorización.

Por un lado, el portal inmobiliario, recoge en su estadística de precios un encarecimiento medio del 3,05% en el mes de mayo. Soportado especialmente por las islas Baleares y Canarias que suben más allá del 12% interanual.

Por el otro, el INE muestra moderación en la concesión de préstamos hipotecarios. E incremento en el importe medio de los mismos.

¡Dos factores que insuflan optimismo a la inversión inmobiliaria!

Precio de la vivienda cercano a los 1.600€/m2

El mercado residencial anticipa un verano con precios al alza.

Del último ‘Informe Mensual de Precios. Mayo 2018‘, elaborado por pisos.com, se concluye que el precio de la vivienda subió un 3,05% respecto a mayo de 2017. Hasta situarse en 1.589 euros por metro cuadrado.

Precio de la vivienda por comunidades autónomas españolas

Este nuevo dato supone también un incremento del 1,08% en tasa intermensual. Respecto a abril de 2018. Mes en el que la vivienda estaba en torno a los 1.572 €/m2.

Del repunte registrado en mayo es responsable, en buena medida, la vivienda de costa. Entre las comunidades autónomas con mayores subidas interanuales destacan Baleares (+12,74%), Canarias (+12,46%) y Cataluña (+11,80%). Por delante de la C. Valenciana (+6,89%) y Madrid (+6,20%).

Aún así, sigue liderando la estadística de precios el País Vasco (2.560 €/m2). Seguido de cerca por Baleares (2.572 €/m2), Madrid (2.125 €/m2) y Cataluña (1.905 €/m2).

Dos provincias y tres capitales suben un 12%

A nivel de provincias, hay dos donde el precio de la vivienda suben por encima de un 12% interanual. Son ambos archipiélagos.

Frente a las subidas de Baleares (+12,74%) y Canarias (+12,31%), otros incrementos importantes son los protagonizados por las provincias de Barcelona (+11,08%), Alicante (+8,94%) y Valencia (+8,28%).

Incrementos que no alteran el orden de las provincias más valiosas: Guipúzcoa (2.835 €/m2), Vizcaya (2.700 €/m2), Baleares (2.572 €/m2), Madrid (2.125 €/m2) y Málaga (2.112 €/m2).

Precio de la vivienda en las principales capitales del país

Estas estadísticas, llevadas nivel local, vuelven a pone en valor a la vivienda en la costa Mediterráneo. Las capitales que más suben de precio son Alicante (+12,43%), Palma de Mallorca (+12,31%), Barcelona (+12,04%) y Málaga (+11,31%). Con el permiso de la ciudad de Madrid (+12,27%).

En términos absolutos, las capitales más cotizadas siguen siendo: Barcelona (4.140 €/m2), San Sebastián (3.840 €/m2), Madrid (3.265 €/m2), Bilbao (3.110 €/m2) y Palma de Mallorca (2.520 €/m2).

Estabilidad en la financiación hipotecaria

Tan importante como el precio de la vivienda es la financiación bancaria.

Según la reciente ‘Estadística de Hipotecas. Marzo 2018‘, elaborada por el INE, el crecimiento en la firma de préstamos hipotecarios se ha visto frenado en marzo. Coincidiendo con la Semana Santa.

Durante el tercer mes del año se formalizaron 26.350 hipotecas. Un 5,2% menos que en marzo de 2017 y la primera caída desde noviembre de 2017.

Firma de créditos hipotecarios en marzo de 2018

De hecho, marzo rompe con un buen inicio de año en la firma de hipotecas. Ya que frente al estancamiento de diciembre de 2017, los datos de enero de 2018 reflejaron un repunte del 9,2%. Y del 13,8% en febrero.

Tampoco se salvó el número total de fincas hipotecadas (-6,4%). Ya fuesen urbanas (-5,6%) o rústicas (-25,6%). Un dato que, al fin y al cabo, acusa la estacionalidad del mes de marzo. Marcado este año por la vacaciones.

Estabilidad hipotecaria vs Solvencia financiera

Frente a la normalización en la actividad hipotecaria, el importe de las hipotecas no cede terreno.

Concretamente, la hipoteca media aumenta en un 4,6% interanual. Hasta los 119.783 euros. Un dato que pone de relieve la buena salud del mercado.

Es muy probable que las estadísticas de abril compensen la caída de marzo, especialmente si tenemos en cuenta los datos recogidos por los notarios‘, apunta Fernando encinar (Idealista).

Un punto de vista con el que coincide la Asociación Española de Banca. entidad que quita importancia a los datos, por coincidir con la Semana Santa. ‘La gran demanda de nuevas hipotecas entre las familias españolas se verá en las estadísticas de los próximos meses‘, recuerdan desde AEB.

Andalucía y la Comunidad de Madrid en cabeza

Al igual que el precio de la vivienda, la actividad hipotecaria es especialmente intensa en las comunidades con más demanda residencial.

Precio de la vivienda e importe de las hipotecas

En marzo, Andalucía (4.959 hipotecas), Comunidad de Madrid (4.799) y Cataluña (4.449) fueron las más activas.

Mientras que la comunidad de Aragón fue la que registró un mayor crecimiento interanual. Frente a la caída de Baleares (-24,9%) y País Vasco (-33,4%).

Algo que no sucede con el capital prestado. Especialmente abundante tanto en Madrid (781 M€), como en Cataluña (626 M€) o Andalucía (506 M€).

El mercado residencial sigue sin tomarse un momento de descanso en su proceso de revalorización. Así lo reflejan los datos oficiales del precio de la vivienda tasada en los tres primeros meses del año.

Según la ‘Estadística del valor de tasación. Marzo 2018‘, elaborada por el Ministerio de Fomento, la vivienda se ha encarecido un 2,7% en el último año. Hasta situarse en 1.566,6 euros el metro cuadrado.

Esta subida supone un repunte del 0,5% respecto al último trimestre de 2018. Se encadenan así tres años seguidos al alza en el precio de la vivienda tasada. Frente a los 26 trimestres consecutivos de la pasada crisis. Durante los cuales la vivienda no dejó de caer.

En este último repunte, destaca el encarecimiento de las casas en once comunidades autónomas. Mientras que solo quedan dieciocho capitales de provincia por sumarse a la subida de precios.

Un recuperación progresiva que parecen haber dejado atrás algunos municipios de Baleares, como Ibiza o Santa Eulalia del Río donde la vivienda supera los 3.000 euros el metro cuadrado.

El precio de la vivienda tasada sube un 2,7%

Con un valor medio de 1.566,6 €/m2, la vivienda libre en España sigue su particular ‘remontada‘. Durante el primer trimestre de 2018, los precios han subido una media del 2,7% interanual.

Un nuevo incremento que deja aún más atrás los 26 trimestres con depreciación interanual iniciados a finales de 2008.

De hecho, este pasado trimestre supone el duodécimo consecutivo con subidas. Con el precio de la vivienda tasada recuperando valores registrados a mediados de 2012.

Precios positivos y con margen para subir más

La vivienda no solo se encarece en tasa interanual. También sube un 0,5% respecto al cuarto trimestre.

Con el primer trimestre de 2018 se suman tres años consecutivos y se toma distancia respecto a los años de mayor depresión.

Concretamente, estamos un 7,6% por encima de los niveles marcados en el tercer trimestre de 2014.

Al tiempo que mantenemos margen para seguir creciendo. De hecho, los precios todavía están un 25,4% por debajo de máximos alcanzados durante el primer trimestre de 2008.

Hasta once comunidades que se revalorizan

La vivienda sube de precio en más de la mitad de las comunidades autónomas. Destacando los casos de la Comunidad de Madrid (+8% interanual), islas Baleares (+7%), Cataluña (+4,2%) e islas Canarias (+3,9%).

Mientras que las caídas más pronunciadas se concentran en Cantabria (-4,5%), País Vasco (-1,5%) y Navarra (-1.3%).

Precio de la vivienda tasada con más de cinco años de antigüedadEn ese sentido, la vivienda usada sigue subiendo a mayor ritmo que la vivienda nueva.

Convertido en motor del sector inmobiliario, el mercado de segunda mano se revaloriza un 2,8% interanual. Hasta los 1.559,4 €/m2.

Por delante de la vivienda de obra nueva, cuyo precio de la vivienda tasada apenas repunta un 0,8% en el último año. Hasta los 1.795 €/m2.

Pequeños y grandes municipios por más de 3.000 €/m2

A nivel local, ninguna de las principales capitales españolas se ‘descuelga’ de la revalorización de la vivienda.

Destacan las subidas de Palma de Mallorca (+17,1% interanual), Teruel (+15,8%), Málaga (+10,4%) y Madrid (+10,3%). frente a las caídas de Pontevedra (-7,5%), Jaén (-6,2%) o Salamanca (-4,6%).

Precio de la vivienda tasada con menos de cinco años

Aunque, estos porcentajes, llevado a términos absolutos dejan una clasificación con pocos cambios.

San Sebastián sigue siendo el gran municipio (más de 25.000 habitantes) con mayor precio: 3.346 €/m2. Por delante de Sant Cugat del Vallès (3.098,6 €/m2), Barcelona (3.084 €/m2), Ibiza (3.099 €/m2), Santa Eulàlia del Rio (3.061 €/m2), Madrid (2.924 euros), Getxo (2.851 €/m2) y Majadahonda (2.834 €/m2).

A las antípodas de localidades como Elda (546 €/m2), Villarrobledo (557 €/m2), Petrer (570 €/m2), Villena (574 €/m2), Ontinyent (577 €/m2) y Puertollano (593 €/m2).

El impacto que provoca la llegada de una multinacional a una ciudad va mucho más allá de lo aparente. Ciudades y países de todo el mundo ven como el mercado inmobiliario permanece atento al ‘efecto Amazon’.

Además de un reto para las demás empresas y las infraestructuras locales, las grandes compañías llevan consigo una gran plantilla de trabajadores. Cuyas necesidades deben estar cubiertas. Y ello incluye el mercado de la vivienda.

Con ‘solo’ veinticuatro años de historia, Amazon está a punto de ser la primera empresa multibillonaria del planeta. Un gigante de la tecnología, con presencia tanto física como digital, cuya impacto transforma cada lugar donde va.

El llamado ‘efecto Amazon’ va mucho más de la venta y la distribución de productos. Llegando a condicionar la vida de millones de personas y la economía de países enteros. Y, como es lógico, el mercado inmobiliario no es inmune a su influencia.

La reciente llegada de Amazon a Vancouver (Canadá) supone ya una auténtica revolución para el mercado inmobiliario local. Una transformación protagonizada por las cerca de 5.000 personas que se incorporarán a la multinacional a lo largo de los próximos cuatro años.

Esta noticia ha disparado tanto los precios de venta como las rentas del alquiler. Marcando un antes y un después como ya sucedió en Seattle (Estados Unidos). La primera sede de Amazon hasta la fecha.

El ‘efecto Amazon’, de la logística hasta la vivienda

Cada vez que Amazon anuncia la llegada de miles de trabajadores a una nueva ciudad, el mercado inmobiliario local empieza notar las consecuencias.

El último ejemplo lo ha protagonizado la ciudad canadiense de Vancouver. Donde la multinacional quiere construir una nueva nave que albergará la segunda base de operaciones multinacional.

El mercado inmobiliario de Vancouver sufre las consecuencias del efecto Amazon

Un gran edificio que acogerá a 5.000 nuevos empleados durante los cuatro próximos años. “Es una inversión con un enorme impacto para una ciudad como Vancouver”, apuntaron representantes del portal Zillow Group.

El ejemplo más reciente se produjo hace algunos años, en Seattle. La ciudad estadounidense pasó de tener 5.000 empleados de Amazon en 2010 a los 40.000 trabajadores actuales.

Una circunstancia que incrementó un 50% los alquileres. Mientras que el precio de venta se disparó un 91% en la última década. ¿Sucederá algo parecido en Vancouver?

Creación de empleo y atracción de empresas

De hecho, Seattle es una de las ciudades donde más ha crecido la economía en los últimos años.

El conocido como ‘efecto Amazon’ no solo afecta a la multinacional. También atrae a más empresas que quieren instalarse junto al gigante tecnológico.

Las empresas quieren abrir sus oficinas junto a las de Amazon por el efecto que esta tiene en la atracción de talento y la generación de negocio” comentan los expertos.

Los establecimientos de Amazon Go revolucionarán el mundo del retail

Un gigante del comercio electrónico no solo crea empleo, sino que puede llegar a actuar como iman para otras empresas. Allí donde se instala crecen tanto los alquileres de las oficinas como el precio de la vivienda.

De hecho, el ayuntamiento de Seattle ya toma las primeras medidas. Entre ellas destaca la imposición de un tributo del 20% para los compradores extranjeros de viviendas y una tasa a las viviendas vacías.

Con ello se pretende frenar el encarecimiento de la vivienda. Aunque su éxito es más que dudoso ya que en el último año los precios han aumentado un 16%.

¡Consecuencia del imparable ‘efecto Amazon’!

Los importantes repuntes del precio de la vivienda en la primera mitad del año se deben especialmente al parque residencial de las principales capitales. Suyo es un encarecimiento que se acerca al 9% y el impacto sobre la vivienda en zonas metropolitanas.

El nuevo ciclo del mercado inmobiliario se deja notar en las principales capitales.

Por un lado, con el precio del suelo urbano en plena escalada alcista. Algo que demuestran los datos del Ministerio de Fomento relativos al valor de tasación.

Y por el otro, con el precio de la vivienda, nueva y usada, tirando del mercado residencial. Esta segunda tendencia queda nuevamente ratificada a partir del ‘Índice Mensual Tinsa IMIE. Abril de 2018‘.

Según los datos de la tasadora, la vivienda urbana se calienta por encima de otros segmentos. Si el precio medio de la vivienda sube un 5,4% es, en buena parte, gracias a una escalada del 8,7% en capitales y grandes ciudades.

Este fenómeno llega también a las áreas metropolitanas que suben un 5,7%. Mientras que ambos archipiélagos lo hacen un 5,6%.

Muy por delante de otros municipios españoles y el resto de la costa mediterránea que suben del 1,1 al 0,3%.

5,4% más para el precio de la vivienda

La vivienda urbana, tanto nueva como usada, sigue cotizando al alza.

Según el último informe de la tasadora Tinsa, el encarecimiento medio asciende ya al 5,4% interanual. Una subida que no se producía desde los años del boom. Concretamente, durante el tercer trimestre de 2007.

El precio de la vivienda se sitúa así un 10,3% por encima de los valores mínimos alcanzados a inicios de 2015.

Mientras acumula una caída del 36,7% respecto a los niveles máximos. Logrados en 2007.

Del 8,7% en capitales al 0,3% del Mediterráneo

A nivel general, el mercado residencial toma un buen ritmo. Tras subir un 3,6% en marzo y enero, y un 4,5% en febrero, el 5,4% de abril supone un salto importante en la revalorización.

Como viene siendo habitual, la vivienda en las grandes ciudades destaca por encima de otros mercados. Las capitales se suben un 8,7% interanual.

Gráfico de evolución del precio de la vivienda

Tres puntos por encima de las zonas metropolitanas (+5,7%) y las islas Baleares y Canarias (+5,6%).

El resto de municipios españoles sube un 1,1% y la costa mediterránea un leve 0,3%.

Encarecimientos a niveles de precrisis

Si el ritmo general de la subida es comparable al logrado antes de la crisis, también vale la pena señalar el repunte en las capitales y sus áreas de influencia.

El 8,7% de las grandes ciudades (abril 2018) nos lleva a recordar una subida del 9% (abril 2007). Justo once años antes.

En aquel momento, las áreas metropolitanas subieron un 7,8% (abril 2007). Mientras que ahora lo hacen un 5,7% (abril 2018).

Aunque ahora, el mercado se mueve entre los 1.543 puntos (capitales) y los 1.300 puntos (metropolitano). Mientras que hace un década se movía entre los 2.402 y los 2.247 puntos, respectivamente.

Mucho recorrido para la futuras subidas

El precio de la vivienda sigue recuperando, poco a poco, el camino perdido durante la última década.

La distancia respecto a máximos de 2007 se queda en un 36,7%. Mientras que la subida acumulada en los cuatro primeros meses de 2018 es del 3,2%.

Por zonas, el litoral mediterráneo es el mercado que acumula una mayor caída en la última década. Sus precios aún están un 45,8% por debajo de máximos históricos.

Mientras que las zonas metropolitanas acumulan una caída del 42,8%.

En el otro extremo, los archipiélagos (Canarias y Baleares) tan solo arrastran una caída 23,8% en el precio de la vivienda.

Frente a las principales ciudades, que acumulan una depreciación del 36,6% y el resto de municipios que pueden recuperar un 36%.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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La Comunidad de Madrid está inmersa en un momento de máxima revalorización inmobiliaria. Según las últimas estadística, la vivienda en Madrid y su provincia lidera el mercado nacional.

El mercado de la vivienda sigue subiendo mes a mes. Con encarecimientos en un número creciente de comunidades, provincias y capitales. Y caídas en aquellos parques residenciales menos atractivos para el inversor.

Según el ‘Índice de precios inmobiliarios. Abril 2018‘, publicado por Idealista, el valor de las propiedades de segunda mano ha aumentado en un 0,7% respecto al mes anterior. Repunte que sitúa el precio medio en torno a los 1.632 euros por metro cuadrado. y que refuerza los mercado de referencia a nivel nacional.

Baleares, Cataluña, País Vasco, y por encima de todos ellos Madrid.

La Comunidad ha experimentado en este último mes una importante subida del 2,8%. Situándose, por precio, en cabeza de todas las comunidades y provincias españolas.

La vivienda en Madrid es el auténtico referente del mercado inmobiliario nacional.

El récord de la vivienda en Madrid

La capital española vive un momento de máximo esplendor inmobiliario. Según el pasado informe de precios de Idealista correspondiente al primer trimestre de 2018, la vivienda en Madrid ha experimentado una subida del 7,8% interanual.

El mayor incremento de precio de una capital de provincia durante los meses de invierno. Según dicho estudio el precio medio ascendió hasta lo 3.540 euros por metro cuadrado.

Aunque la noticia más destacable llegó de la mano de cuatro de los distritos de la almendra madrileña. Cuatro zonas de referencia para la vivienda en Madrid. Los distritos Centro, Chamberí, Retiro y Salamanca.

Todos ellos subieron del 16,5% al 21,7%, para alcanzar algo impensable hace pocos años. Superar el récord en el precio de la vivienda alcanzado durante los años del boom inmobiliario.

Una ciudad con rentabilidad inmobiliaria. Desde los más de 4.700 €/m2 del Retiro y el distrito Centro, a los 5.000 de Chamberí y 5.675 de Salamanca.

Solo caen 3 comunidades autónomas

La vivienda solo se ha depreciado en tres comunidades españolas. Frente a las diecisiete donde ha subido de precio.

Los mayores incrementos superan el punto y medio, mientras que ninguna de las caídas alcanza al 0,9%.

En cabeza, destacan La Rioja (+3,7%), Madrid (+2,8%) y Navarra (+1,6%). Al tiempo que caen Castilla La Mancha (-0,8%), Extremadura (-0,3%) y País Vasco (-0,1%).

En valores absolutos, la vivienda en la Comunidad de Madrid es la más cara (2.746 €/m2). Por delante de Baleares (2.611 €/m2) y País Vasco (2.507 €/m2). Cerca del triple que Castilla La Mancha (906 €/m2). La comunidad con la vivienda más económica.

Hasta 33 provincias que cotizan al alza

La vivienda sube de precio en la gran mayoría de las provincias, respecto al mes anterior. Mientras que únicamente se devalúan diecisiete.

Como ya se recordó, la subida más destacable se produjo en La Rioja (+3,7%). A cierta distancia de Madrid (+2,8%) y Barcelona (+2,2%).

En el extremo contrario encontramos a la provincia de Lugo (-3,4%). Además de Cuenca (-1,8%) y Ávila (-1,5%).

A nivel general, la vivienda en Madrid lidera sólidamente el ranking de provincias. Con un precio medio de 2.746 €/m2.

Mientras que Guipúzcoa (2.715 €/m2) y Barcelona (2.708 €/m2) la siguen a poca distancia. Un precio medio muy alejado del que registran Toledo (781 €/m2) o Ávila (809 €m2).

Capitales de provincia por más de 4.000€/m2

Los datos del informe de Idealista se completan con los valores registrados en las capitales de provincia.

En esta caso, Logroño (+3,7%), Madrid capital (+2,5%) y Granada (+2,4%) son las ciudades más remarcables. Frente a Lugo capital (-4,1%), Lleida (-1,6%) o Segovia (-1,5%). Capitales donde más se abarata la vivienda.

En términos absolutos, Barcelona es la ciudad más cara con 4.376 euros por metro cuadrado. Por delante de San Sebastián (4.140 €/m2) y Madrid capital (3.630 €/m2).

Nada que ver con dos ciudades donde la vivienda no alcanza los mil euros: Ávila (943 €/m2) y Lleida (945 €/m2).

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