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El alto standing residencial gana espacio en la oferta inmobiliaria e impulsa la recuperación del sector. Su presencia ha crecido un 2,36% y su valor se ha disparado un 9,81%. Dos síntomas de la consolidación de la vivienda de lujo.

Las cartera de propiedades exclusivas no dejan de crecer, con un amplio abanico de inmuebles y unos precios que no conocen la crisis.

El ‘Informe trimestral de precios de venta. Septiembre 2018‘, elaborado por pisos.com, sitúa la revalorización media de la vivienda de lujo a la altura de ciertas capitales de provincia españolas.

Concretamente, el precio medio en el residencial de alto standing ha pasado de 1,97 millones de euros (2017) a 2,16 millones (2018). Un 9,81% más en solo un año.

Mientras que la cantidad total de propiedades a la venta ha aumentado en un 2,36%, respecto al año pasado.

Entre los inmuebles más caros encontramos localidades de la Comunidad de Madrid, la Costa del Sol o el archipiélago canario. Y entre las propiedades con más presencia destacan casas y chalets. Ambos con más de un 27% del total de inmuebles.

Más vivienda de lujo y a mayor precio

La oferta de propiedades de lujo, valoradas en más de un millón de euros, ha crecido un 2,36% desde 2017. Dicho porcentaje es el mayor de los últimos años. Tras aumentar progresivamente tanto en 2015 (+1,62%) como en 2016 (+1,92%) y en 2017 (+2,22%).

Aunque no ha sido la única variable que no deja de crecer. También lo hace el precio medio de los inmuebles de alto standing. Concretamente, el precio medio de una vivienda de lujo ha pasado de 1,97 millones de euros a 2,16 millones. Un 9,81% más en doce meses.

Interior de vivienda de lujo con acabados palaciegos

Cantidad que también ha ido subiendo en años anteriores. Tanto en 2015 (1,96 millones) como en 2016 (1,94 millones). Aún así, el precio medio del metro cuadrado se ha moderado en el último año.

Frente a los 4.606 €/m2 de 2015, los 5.556 €/m2 de 2016 y los 4.649 €/m2 de 2017, el precio cae un 16,17%. Situándose en torno a los 3.897 €/m2 en 2018.

Hoy en día, según pisos.com, una propiedad de lujo cuesta unos 2.244 €/m2 más que un inmueble estándar. Si partimos de una vivienda tipo con 90 m2 y valorada por en cerca de 149.000 euros.

Idilio del alto standing residencial con Madrid

Entre las propiedades que actualmente se comercializan, la de mayor precio se encuentra en Boadilla del Monte (Madrid. Se trata de un chalet a la venta en Montepríncipe por 24 millones.

Justo a continuación se encuentra otra vivienda independiente en Marbella (Málaga). Un inmueble junto a Puerto Banús que cuesta 23,3 millones.

Mientras que el top 5 lo completan dos chalets en La Quinta de Sta Úrsula (St Cruz Tenerife) y en La Moraleja (Alcobendas). Ambos valorados en 20 millones. Y un quinta chalet en La Finca (Pozuelo de Alarcón) que se vende por 17 millones.

Aunque existen viviendas de lujo en todo el país, algunas zonas concretas poseen muchas de estas propiedades“, señala F. Font. “Especialmente en las afueras de grandes capitales como Madrid, Málaga o Barcelona“.

Tal y como se demuestra la importante presencia de casas en venta en Madrid en el citado ranking.

Tipo de propiedades con más presencia

Frente a la distribución geográfica, la tipología media del lujo residencial (propiedades a partir de un millón de euros) deja claros ciertos detalles.

La mayoría de propiedades de alto standing a la venta son casas (29,54%) y chalets (27,84%). Por delante de pisos (17,42%). Se trata de inmuebles de buen tamaño, con 4 o más dormitorios. Así como diversos baños.

También destaca el número de propiedades con piscina (62,77% del total) y aquellas que poseen parking privado (64,64%). Así como a. acondicionado (51,60%), y calefacción (55,59%).

Vivienda de lujo en la localidad de Marbella

A nivel global, la vivienda de lujo tiene importante presencia en algunas provincias concretas. Especialmente en Baleares, Madrid, Málaga, Girona y Barcelona.

¿Quién podría resistirse a una villa de alto standing en la Costa Brava, el Maresme o la Costa del Sol?“, pregunta Luis Gualtieri (CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor).

La escalada del precio de la vivienda en Barcelona empieza a generar rechazo entre los residentes y los inversores. Dispuestos a comprar, aunque no a cualquier precio. Una circunstancia que acaba beneficiando a los municipios del área metropolitana, desde el Maresme al Vallès o el Baix Llobregat.

El mercado residencial en zonas prime de la ciudad condal está cerca de tocar techo. La contínua subida de los últimos cuatro años, además de la situación política, están agotando las expectativas de muchos compradores.

Es cierto que los distritos más cotizados han sido también los que más han subido de precio“, señala Luis Gualtieri. “Sin embargo, el recurso fácil de la sobrevaloración provoca más daño que bien“.

Particulares e inversores vienen a Barcelona con el deseo de comprar o alquilar una nueva vivienda. Aunque no lo harán cueste lo que cueste“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Algunos propietarios están alejados de la realidad y sacan al mercado su vivienda por encima del valor real. Y eso acaba dejándola sin posibilidad frente a clientes realmente interesados“.

¿Quién sale beneficiado de esta situación? Sin duda los municipios que rodean a la capital. “Con un mercado más competitivo, respecto al precio de la vivienda en Barcelona“, finaliza Gualtieri. Tras inaugurar la nueva agencia inmobiliaria en Esplugues de Llobregat.

El residencial prime barcelonés toca techo

Los clientes siguen estando interesados en venir a Barcelona, ya sea comprando o alquilando“, remarca Luis Gualtieri. “Pero el precio es un factor determinante y algunas zonas ya han superado ciertos límites”.

Mientras que la compra de vivienda nueva en la zona alta se mueve en torno a los 6.000 euros por metro cuadrado, los alquileres van de los 1.5000 a los 2.000 euros“, añade. “Existe demanda para este tipo de propiedades. Tanto en Sarrià-Sant Gervasi y Pedralbes, donde quieren instalarse familias acomodadas, como en el Eixample, donde parejas y directivos de empresas buscan vivienda“.

La zona alta dispara los precios de la vivienda en Barcelona

Sin embargo, este baremo no se puede aplicar en todo tipo de propiedades“, puntualiza Gualtieri. “Algunos propietarios nos traen inmuebles que necesitan de reformas o carecen de características propia del alto standing residencial“. “Propiedades salen a la venta revalorizadas y apenas despiertan interés en el mercado“.

Viviendas que acarrean una inversión para el comprador, tanto en tiempo como en dinero“, finaliza. “Este hecho, y la falta de más stock disponible, han provocado que el precio de la vivienda en Barcelona llegue a tocar techo“.

Existe un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda, tras años en que las operaciones no han dejado de crecer. Y esto ha provocado una caída tanto de potenciales compradores como de inquilinos“.

Cae parte de la demanda y repunta la periferia

En el momento en que una zona deja de ofrecer inmuebles a precio de mercado, el cliente pierde todo interés“, deja claro Luis Gualtieri. “Y este se desplaza hacia otras localidades o barrios”.

Frente a esta situación, y tal y como recordó recientemente Tinsa, los clientes buscan entre barrios y ciudades de las afueras. Y esto provoca que sus precios suban.

Evolución del precio de la vivienda en Barcelona ciudad, según Tinsa

En el caso de Barcelona ciudad, frente al encarecimiento del Eixample (+4,5%) y Sarrià-Sant Gervasi (+8,1%) en el último año distritos como Sant Andreu (+15,7%) y Horta-Guinardó (+11,5%) han repuntado a doble dígito.

Se trata de un fenómeno que llega cada vez más lejos. De hecho, en los últimos meses, hemos detectado incrementos de precio tanto en municipios del Baix Llobregat, como en el Vallès Occidental y el Maresme“. Comarcas que rodean a Barcelona.

Subidas del 20% en ciudades metropolitanas

El encarecimiento de los pisos en Barcelona ciudad, cercano al 50% respecto al inicio de la crisis, ha provocado más actividad y mayores precios en la periferia.

Ciudades cómo l’Hospitalet de Llobregat y Sant Adrià de Besòs han notado especialmente dicho fenómeno. Con subidas por encima del 18%.

En el caso de Sant Adrià, se han encarecido un 20% en el último año hasta situar el precio del metro cuadrado en 2.188 €. Mientras que l’Hospitalet se ha revalorizado un 18,7% para alcanzar los 2.182 €/m2.

Vista aérea de Barcelona y su zona metropolitana

Del mismo modo, otros ocho municipios se han encarecido cerca de un 10% desde el año pasado. Localidades cómo Badalona, Sta Coloma de Gramenet, Cornellà de Llobregat, St Boi de Llobregat, Sitges, Sant Cugat del Vallès, Sabadell o Terrassa.

Entre ellos, destacan los pisos y casas en venta en Sitges (3.225 €/m2) como el municipio más exclusivo. Por delante de las viviendas en St Cugat (3.181 €/m2).

Los jóvenes son uno de los colectivos con más dificultades de acceso al mercado residencial. No únicamente como propietarios sino también como inquilinos. Hasta tal punto que su participación en el mercado ha caído un 24% por el incremento medio del precio del alquiler.

El colectivo de jóvenes, entre 18 y 34 años, concentra la llamada ‘demanda natural’ del mercado de la vivienda. Un grupo de personas que lleva años con serias dificultades para acceder a una vivienda. Y cuya participación en el mercado inmobiliario, como compradores o inquilinos, ha caído un 24% en el último año.

El informe “Los jóvenes y su relación con la vivienda en 2017-2018”, elaborado por Fotocasa, pone de relieve que los precios son el principal obstáculo para el acceso a la vivienda según el 76% de los jóvenes.

Respecto al año anterior se ha notado una importante caída en la intención arrendar una vivienda. Si en 2017 existían un 28% de jóvenes con ese propósito, el porcentaje en 2018 no llegó a superar el 17%. Mientras que, el número de interesados en la compra se ha mantenido en torno al 12%.

La caída en la participación de los jóvenes está directamente relacionada con los incrementos en el precio del alquiler. Y es que, según los datos de Fotocasa, los alquileres han subido ininterrumpidamente entre marzo de 2015 y agosto de 2018.

Una tendencia que se acrecienta en grandes ciudades como Barcelona y Madrid, donde la diferencia entre los precios ofertados y los alquileres demandados supera ampliamente el 20%. Según Mitula Group.

La compra recupera terreno frente al alquiler

El acceso a la vivienda entre los jóvenes (18 a 34 años) ha pasado tradicionalmente por alquilar o compartir piso.. sin embargo, la participación de este colectivo en el mercado del alquiler ha caído un 39% en el último año.

Según Fotocasa, esto se debe a que el segmento de más edad en este grupo (jóvenes de 25 a 34 años) ha mostrado más interés en la compra. Concretamente, los propietarios han pasado de ser el 6% (2017) a representar el 9% (2018).

Del mismo modo, ha aumentado el número de hipotecados entre estos jóvenes propietarios. Del 78% (2017) al 82% (2018). Quedando solo en un 18% el número de compradores que no ha necesitado de financiación.

Motivaciones para el alquiler y la compra de vivienda, según Fotocasa

En definitiva, un 66% de los residentes más jóvenes ha considera que sale mucho más rentable el pago de una hipoteca frente al abono de una renta mensual. De todos ellos, el 46% valora la compra de vivienda como una inversión a largo plazo y el 36% considera que alquilar equivale a perder dinero.

Frente a este grupo de compradores, el 47% de los jóvenes encuestados por Fotocasa piensa en comprar vivienda en un corto plazo de tiempo. Como máximo en cinco años. Mientras que el 41% piensa dar el paso en un plazo medio y el 12% no tiene previsto comprar.

¿Cómo son los candidatos a comprar o alquilar?

El informe también refleja que la mitad de los jóvenes que han alquilado o han intentado alquilar lo hacen porque su economía les impide comprar una vivienda.

Según Fotocasa, el perfil medio de un joven inquilino corresponde a una persona de unos 27 años de media. Habitualmente con estudios universitarios. Y en su gran mayoría mujeres.

Personas que desean alquilar por cambios frecuentes de residencia (47%) o por deseo de independencia (40%). Sin que ello que ver directamente con los recursos económicos. Ya que cerca de la mitad de los inquilinos es de clase media-alta y una tercera parte no gana más de 20.000 euros anuales.

Frente a ellos, los potenciales propietarios (compren o no) cuentan con una edad media de 29 años, estudios superiores y un gran número de mujeres. Sus ingresos son algo mayores. En un 30% de los casos entre los 20.000 y los 30.000 euros al año.

Y muchos ya son propietarios experimentados. De hecho, son frecuentes los compradores que han cambiado de casa. Ya sea por circunstancias personales o profesionales.

El precio del alquiler se dispara en Barcelona y Madrid

Fotocasa también pone atención en los principales focos del encarecimiento del precio del alquiler. Frente a una subida media del 1,7%, a nivel nacional, las grandes ciudades han disparado sus alquileres.

En ese sentido, los últimos datos de Mitula Group ponen énfasis en uno de los principales problemas del alquiler: la brecha entre oferta y demanda.

El precio del alquiler es la principal barrera de acceso a la vivienda entre los jóvenes

Según Mitula, la diferencia entre el precio ofertado por el propietario y el demandado por el inquilino es del 21%. A nivel nacional.

Un margen que superan ampliamente Madrid y Barcelona. Con una diferencia del 25 y el 23%, respectivamente. Esta ‘brecha’ media de los alquileres esconde diferencias aún mayores.

Concretamente, entre aquellos pisos en alquiler en Madrid que superan el millar de euros la diferencia puede estar por encima del 50%. Destacando distritos como Hortaleza, donde existe una diferencia media del 55,96%. Entre los 2.173 euros ofertados y los 1.610 euros demandados.

Aunque también existen casos entre los pisos en alquiler en Barcelona. Como el de la Vila de Gràcia. Donde se ofertan alquileres por 1.722 euros y de demandan por 922 euros. Una diferencia que supera el 46%.

A falta de aprobarse los PGE, el Gobierno hace pública la nueva lista de municipios que solicitan una revisión catastral. Se trata de 1.177 localidades que aprovecharán los últimos incrementos del precio de la vivienda, a niveles de 2012, para conseguir aumentar la recaudación mediante el pago del IBI. Aunque también existirán rebajas de hasta el 2%.

Cada año, un buen número de municipios hace sus particulares cuentas antes de acabar el ejercicio. La revisión de los valores catastrales tiene un impacto directo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Principal fuente de ingresos a nivel local.

En esta ocasión, son casi 1.200 los ayuntamientos que han solicitado poner al día sus valores catastrales en 2019. El 15% de los municipios existentes, que podrán optar por incrementar el IBI en un máximo del 5%. O, en su lugar, bajarlo cerca de un 2%.

Aunque los cambios no se materializarán hasta darse a conocer los coeficientes de actualización. Cuya aprobación depende de los Presupuestos Generales del Estado para 2019.

La revisión catastral llega en el momento más dulce para la vivienda. Con el precio medio de la vivienda libre en los valores más altos desde mediados de 2012, según Fomento. Y con los incrementos del centro de las grandes ciudades contagiándose a barrios y municipios de la periferia, según Tinsa.

En los últimos seis años la vivienda ha aumentado su valor medio. Mientras que el periodo de 2008 a 2012 se caracterizó por la depreciación general. En ese contexto, los municipios quieren dejar atrás aquellos valores y sumarse al reciente ciclo alcista.

Hacienda da vía libre a la revisión catastral

La aprobación de la Orden HAC/994/2018, publicada el pasado sábado en el BOE, permitirá que 1.177 ayuntamientos españoles actualicen sus valores catastrales.

Una revisión catastral, que deberá esperar a los nuevos coeficientes de actualización, aunque ya reúne los requisitos básicos a que obliga la Ley del Catastro. Es decir, el transcurso de al menos cinco años desde la última actualización y la existencia de diferencias importantes entre los valores catastrales y de mercado. Así como la solicitud formal antes del 31 de mayo.

Orden del Ministerio de Hacienda por la que se aprueba la revisión catastral de 1.177 municipios

En total, casi 1.200 municipios autorizados podrán actualizar sus datos en función del último año de revisión. Intentando obtener unos valores más homogéneos y cumpliendo con los principios tanto de generalidad como de justicia tributaria. Cuestionados en numerosas sentencias relativas a la plusvalía municipal.

Aunque el impacto más inmediato se dejará sentir en el próximo recibo anual del IBI. Cuyo importe podrá subir un máximo del 5% o incluso bajar cerca de un 2%. En función de cada municipio.

Actualizar con el precio de la vivienda al alza

Los ayuntamientos que han solicitado una revisión catastral al alza son unos 700 menos que hace un año. Y cerca de 1.200 menos que hace dos ejercicios.

Entre ellos sobresalen localidades barcelonesas, como Badalona o Sant Just Desvern, y municipios madrileños, como Las Rozas o Coslada. Pero también capitales de provincia como Cádiz, Granada, Guadalajara, Huesca, Santander o Valencia.

Incremento del precio de la vivienda libre a partir del valor de tasación

Un proceso por el que aún no habían pasado algunos municipios que tomaban como referencia precios de la vivienda de hace cinco más años. Y que coincide con la publicación de la última estadística del Ministerio de Fomento. Donde se pone de relieve la recuperación de los precios en la vivienda libre.

Los datos de Fomento, que toman como referencia los valores de tasación de la vivienda, son importantes a nivel oficial. Y elevan el precio de la vivienda media hasta los 1.587,9 euros por metro cuadrado. Máximo desde el segundo trimestre de 2012.

Impacto del ‘catastrazo’ en el contribuyente

En un marco de restricciones del déficit público, la revisión catastral supone de soplo de aire a muchas arcas de la Administración. Especialmente por los impuestos locales. ¿Cómo puede afectar al bolsillo del contribuyente?

1.- En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles

La actualización del valor catastral se dejará sentir en pocos meses con el nuevo recibo anual del IBI. La tasa por la que tributan propietarios, usufructuarios dueños de derechos de superficie,..

2.- La plusvalía municipal

Conocida como Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, la base imponible de la plusvalía se calcula a partir del aumento del valor catastral. Entre la fecha de compra y la de venta.

Impacto de la revisión catastral en el pago de impuestos

3.- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD

Aquellas transmisiones que conllevan el pago de un precio quedan gravadas por el ITPAJD. Una tasa que se calcula a partir del valor del inmueble pero que en ocasiones toma el valor mínimo de referencia de la comunidad

4.- Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Al igual que el ITPAJD, este impuesto por la transmisión de inmuebles parte de valores de mercado. sin embargo, y con algunas excepciones, las administraciones toman el valor de referencia.

5.- Impuesto sobre el Patrimonio

El gravamen sobre el patrimonio neto de las personas físicas se calcula a partir de tres valores: el de compra, el catastral y el de referencia de la Administración.

Las diferencias se amplían en el mercado inmobiliario español. Mientras el precio de la vivienda sube por encima del 10% en siete capitales, los pisos siguen cayendo más allá del 6% en otras cinco grandes ciudades. En este sentido, Madrid triplica el precio de vivienda.

En términos de vivienda, España es un país de extremos. Donde algunos mercados hace tiempo que han pasado página de la crisis inmobiliaria y se acercan a máximos históricos.

El informe ‘Tinsa IMIE. Mercados Locales. 3r Trimestre 2018‘ recoge una nueva subida de la vivienda más o menos generalizada.

Según la tasadora, el precio medio de la vivienda (nueva y usada) se ha encarecido un 4,9% en el último año. Hasta situarse en los 1.317 euros por metro cuadrado.

Durante los siete primeros meses del año, dos provincias subieron de precio a doble dígito: Madrid y La Rioja. Mientras que doce regiones llegaron a encarecerse entre un 5,7 y un 9,9%.

Porcentajes que aumentan aún más en escala local. De hecho, un total de siete capitales suben de precio por encima del 10%. Y otras siete se mueven entre el 6,2 y el 8,9%.

Tanto a nivel de provincia como de capital, sobresale el caso de Madrid. Con hasta tres distritos que llegan a subir por encima del 20% interanual.

Aún caen una comunidad y trece provincias

El precio de la vivienda sube en la gran mayoría del territorio español.

Todas las comunidades, a excepción de Cantabria (-1,1%), registran subidas en tasa interanual. Los casos más destacados se concentran entre la Comunidad de Madrid (+13%), La Rioja (+11,8%) y Baleares (+9,9%).

Mientras que, a nivel de provincias, también hay que señalar los casos de Málaga (+8,4%), Navarra (+8,7%), Murcia (+7,9%), Valladolid (+7,9%), León (+7,5%), Valencia (+7,4%), Zaragoza (+6,8%), Lleida (+6,8%), Sta Cruz de Tenerife (+6,6%) y Barcelona (+5,7%).

A las antípodas de provincias como Ourense (-5,2%), Cuenca (-4,9%), Castellón (-3,8%), Salamanca (-3,4%), Teruel (-2,8%), Pontevedra (-1,5%), Badajoz (-1,4%), Cantabria (-1,1%), Huesca (-1,1%), Zamora (-0,3%), Jaén (-0,3%), Cáceres (-0,2%) y Vizcaya (-0,1%). Donde el precio de la vivienda parece no haber tocado fondo.

Siete capitales suben más de un 10%

En plano local, siete capitales de provincia llegan a registrar incrementos por encima del 10% interanual.

Se trata de Madrid (+15,6%), Pamplona (+14,25), Alicante (+13,2%), Palma de Mallorca (+12,8%), Málaga (+12,5%), Valencia (+12%) y Murcia (+11,1%).

Frente a las doce grandes ciudades que siguen cayendo. Con Ourense (-9,8%), Teruel (-9%), (Cáceres (-6,7%), Salamanca (-6,65) y Santander (-6,2%) en cabeza.

Este encarecimiento, más o menos generalizado, está directamente relacionado con la caída del plazo de venta de las propiedades. Una vivienda media se vende ahora en unos 7,8 meses.

Siendo Madrid (3,4 meses), Las Palmas (5 meses), Navarra (5,2 meses), Zaragoza (5,6 meses) y Sta Cruz de Tenerife (5,7 meses) las únicas provincias donde una donde una casa se vende en menos de medio año.

Madrid triplica el precio de vivienda

Sin duda, la ciudad de Madrid es el más claro ejemplo de recuperación del mercado de la vivienda.

La capital, no solo económica sino también residencial, del país más atractivo para invertir en segundas residencias. Tal y como destaca el último informe de Savills y HomeAway.

El parque de viviendas de Madrid, tras encarecerse un 15,6% en el último año, se sitúa en torno a los 2.876 euros por metro cuadrado. Según Tinsa.

Unos valores que duplican el precio de la vivienda media en España. Y que, en algunos distritos de la ciudad, alcanzan aún mayores niveles.

Es el caso de Salamanca (4.762 €/m2), Chamberí (4.521 €/m2), Centro (4.352 €/m2), Chamartín (4.089 €/m2) y Retiro (4.054 €/m2).

Mientras que las mayores subidas respecto al año pasado se concentran en Vicálvaro (+24,2%), Ciudad Lineal (+22,1%) y Villaverde (+21,6%). Todas ellas por debajo de los 3.000 euros el metro cuadrado.

Demostrando el interés de los inversores por la ciudad, más allá de sus barrios más emblemáticos. Madrid es, ante todo, un polo de atracción para todo tipo de compradores“, señala Luis Gualtieri (CEO de la inmobiliaria Oi Real Estate).

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Oi Real Estate

La vivienda goza de buena salud en España gracias, sobre todo, a las ciudades y capitales de provincia. Mercados que han elevado el precio de los pisos hasta los 2.180 €/m2 y que no muestran agotamiento. Contagiando al mercado residencial de las principales áreas metropolitanas.

A pesar del ritmo actual, el mercado residencial parece tener margen para seguir subiendo precios.
El último documento en mostrarlo ha sido el ‘Informe sobre el mercado de la vivienda. Primer semestre de 2018‘ que elaboran cada seis meses Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF).

Se trata de un informe que toma únicamente ciertos mercados de referencia. Aunque su gran interés está en otro detalle: el análisis de todo el proceso de compra. Desde la salida al mercado de una vivienda hasta la culminación de su venta.

Un estudio coordinado por J. García-Montalvo, catedrático de la UPF, que sitúa la subida media de la vivienda en un 12,46% interanual. Hasta los 2.180 euros por metro cuadrado.

Una variación positiva que superan las dos grandes capitales: Madrid (+13,35%) y Barcelona (+12,86%). Junto a Valencia (+13,74%) y Málaga (+12,29%). Y de la que se contagian algunas zonas metropolitanas, tanto de la capital como de la ciudad condal.

Su presencia no solo resulta llamativa para la compraventa de vivienda habitual, sino también por la presencia de algunos inversores. Cuyo interés por Barcelona o Madrid está dejando paso a otras ciudades con mucha proyección.

Cuatro capitales encabezan el mercado de la vivienda

Tanto Madrid como Barcelona siguen encabezando los incrementos del precio de la vivienda. Madrid con una subida del 13,35% interanual que sitúa el precio de los pisos en torno a los 2.445 €/m2. Y Barcelona con un 12,86% y un precio medio de 3.212 €/m2.

Sin embargo, estas no son las únicas capitales de provincia que suben a doble dígito. O incluso por encima de la media nacional.

Valencia se ha encarecido un 13,74% en el último año. Mientras que Málaga lo hizo un 12,29%. Y Córdoba un 12,2%. Ligeramente por encima de Sevilla que subió un 10,56%.

Precio de los pisos en algunas capitales y grandes áreas metropolitanas

El ‘contagio’ de los dos grandes mercados no queda ahí. Junto a la capital y la ciudad condal, algunos municipios del área metropolitana también se encarecen por encima de los diez puntos.

En Madrid destacan Móstoles, que se encarecen un 15,42% y alcanza los 1.557 €/m2. Y Alcalá de Henares, que sube un 11,59% hasta los 1.435 €/m2.

Mientras que en Barcelona, Hospitalet de Llobregat es el caso más destacable. Con una subida interanual del 12,5% y unos precios que se sitúan en torno a los 1.881 €/m2.

El precio de los pisos ‘metropolitanos’ también se dispara

Éste fenómeno entre capitales y áreas metropolitanas se recoge también en el último ‘Índice General y Grandes Mercados. Agosto 2018‘ que acaba de publicar Tinsa.

Según la tasadora, junto a las grandes ciudades, las áreas metropolitanas son el segundo mercado que encadena todo un año sin caídas en los precios.

Evolución del precio de los pisos en los diferentes mercados

De hecho, se trata de parques residenciales con mucho recorrido. Frente a la subida del precio respecto a mínimos históricos, las capitales han recuperado un 19,7%. Mientras que las áreas metropolitanas acumulan un incremento medio del 9,2%.

Algo que también se aprecia respecto a máximos históricos. Un 36% por debajo en las capitales y un 41,6% en las zonas metropolitanas.

El inversor ya controla el 26,5% de las compraventas

Según los datos semestrales de García-Montalvo, España sigue destacando como uno de los países con más compraventa de vivienda para invertir.

Concretamente, un 26,5% de las operaciones semestrales tenían este objetivo. “El mercado sigue teniendo buenas oportunidades de inversión con mucha rentabilidad, especialmente al comprar vivienda para alquilar“, señalan los responsables del ‘Informe sobre el mercado de la vivienda‘.

Importe de las hipotecas para compra de vivienda por municipios

Pero su objetivo está cambiando. Los inversores ya no buscan únicamente pisos en venta en Madrid o pisos en venta en Barcelona. También están interesados en otras zonas metropolitanas y capitales españolas.

El mercado se mueve con precios del año 2011 y excelentes oportunidades“, señalan desde el equipo de García-Montalvo. “Por ello, el inversor estudia bien la oferta y selecciona únicamente aquellas propiedades que están a precio de mercado“.

¿Cómo es el comprador de vivienda habitual hoy en día?

Frente al inversor, los grandes compradores son personas que buscan una primera vivienda. El 73,5 % del total).

Clientes que mayoritariamente optan por contratar un préstamo hipotecario (72,39 %), que tienen entre 25 y 44 años (75,62 %) y que disponen de un contrato de trabajo indefinido (81,11 %).

La mayoría de las propiedades se mueven entre los 100.000 y los 200.000 euros. Aunque el precio de los pisos más buscados acostumbra a estar entre 200.000 y 300.000 euros.

Como no, en grandes ciudades y áreas metropolitanas de referencia.

El mercado de la vivienda sigue dando claras señales de recuperación. No solo por el encarecimiento sino también por la compraventa de viviendas. A un ritmo parecido al de hace una década. ¿Dónde estará el límite?

Tanto el precio de la vivienda como las transacciones realizadas han crecido por encima del 10% en el último año. Mientras el esfuerzo para la compra de una vivienda sigue creciendo.

La publicación de la ‘Estadística Registral Inmobiliaria. 2º Trimestre 2018‘, elaborada por el Colegio de Registradores, deja unas cifras propias de la pre crisis.

El mercado de la vivienda sigue instalado en una vorágine alcista que parece no tener límites. Aunque algunos expertos ya comienzan a vislumbrarlos.

Concretamente la agencia de calificación Standard & Poor’s, desde la que ya se prevé una moderación en las próximos subidas de precios.

Del 10,7% en el precio al 12,4% en las transacciones

El mercado residencial crece a doble dígito, tanto en precios como en compraventa de viviendas.

Según los registradores, la vivienda se ha encarecido un 10,7% interanual entre los meses de abril a junio. Subida que ha sido del 3% respecto al trimestre anterior. Y que deja el descenso acumulado respecto, a máximos históricos de 2007, en un 16,9%.

Frente a estos buenos datos, la compraventa de viviendas ha ido incluso algo más allá. Creciendo un 12,4% en tasa interanual.

Entre los meses de abril y junio, fueron inscritas un total de 134.196 transacciones. Un 4% más respecto al trimestre anterior. Mejor dato trimestral desde la segunda mitad de 2008.

Mientras que la suma de los 12 últimos meses deja un balance de 494.263 compraventa. Mejor resultado anual desde principios de 2009.

La vivienda usada vuelve a concentrar la mayor parte de las transacciones. Con 409.095 operaciones en el último año. Frente a la vivienda nueva, que está detrás de 85.168 compraventas.

Compraventa de viviendas por clientes extranjeros

De todas las operaciones registradas en el segundo trimestre, la compraventa de viviendas por extranjeros supuso un 12,9% del total. Frente al 13,1% del primer trimestre.

Aún así, durante este último periodo se han celebrado más transacciones a cargo de clientes foráneos. 17.100 entre abril y junio. Por 16.500 entre enero y marzo.

Entre las nacionalidades más frecuentes los británicos (14,9% del total) siguen siendo los más destacados. Por delante de compradores alemanes (7,6%), franceses (7%), belgas (6,4%) y suecos (6,1%).

Mientras que las regiones con mayor porcentaje de clientes con otras nacionalidades diferentes a la española continúan siendo las más turísticas.

A nivel de CCAA destacan Canarias (31,4% de clientes foráneos), Baleares (29%) y C. Valenciana (26,5%). Y entre las provincias sobresalen Tenerife (41,77%), Alicante (41,39%), Baleares (29%), Málaga (26,71%), Girona (25,44%) y Las Palmas (21,55%).

La presencia de Tenerife y Canarias entre las provincias más atractivas para los inversores nos da la razón en nuestro proyecto de multifranquicia para el archipiélago canario“, señala Luis Gualtieri (CEO de la inmobiliaria Oi Real Estate).

El esfuerzo económico medio se acerca al 30%

La importante subida del precio de la vivienda se traduce, como no, en un mayor esfuerzo financiero por parte de los compradores.

Según el Colegio de Registradores, el endeudamiento hipotecario se ha incrementado en un 5,3% durante el último año. Ya que, a pesar de la moderación en los tipo de interés, el importe de las hipotecas no deja de aumentar.

Concretamente un 0,7% entre el primer y el segundo trimestre del año. Mientras que la cuota media de los préstamos se ha encarecido un 2,2%.

A efectos prácticos, esto equivale a que el esfuerzo económico medio por el pago de un crédito hipotecario asciende hasta el 29,6% del salario. Un porcentaje que se acerca peligrosamente al límite aconsejable.

Concretamente, el Banco de España desaconseja comprometer más del 30% de los ingresos familiares en el pago mensual de la hipoteca.

S&P avisa: Las cifras se moderarán hasta 2021

Con el mercado de la vivienda en niveles pre crisis, ¿nos espera un largo periodo de ascensos?

S&P no lo tiene tan claro. Según las previsiones de la agencia de calificación, el precio de la vivienda en España crecerá un 5,6% durante este año. Y se irá moderando de manera progresiva durante los tres próximos.

Según S&P, la vivienda subirá un 4.3% en 2019, un 3,5% en 2020 y un 3% en 2021. Incrementos que contrastan con la subida del 7,3% registrada el pasado 2017.

En ese sentido, la firma señala que los máximos registrados en 2007 aún están lejos (-24% a finales de 2017). Mientras que el mercado sigue notando un comportamiento dispar. Con unas zonas que lideran el crecimiento crecen y otras que no acaban no despegar.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Oi Real Estate

Prácticamente nueve de cada diez españoles compraría una vivienda antes de alquilarla. Aunque muchos de ellos deben vender primero su casa para poder afrontar la nueva operación. Momento en el que surge una gran duda: ¿Cómo saber cuánto vale mi piso?

La economía mejora, y con ella la confianza en el mercado inmobiliario. “Aunque el precio de la vivienda se ha encarecido considerablemente durante el último año, aún estamos lejos de los máximos alcanzados en 2007“, señala Luis Gualtieri (CEO de Oi Real Estate).

Según el ‘Observatorio del Mercado de la Vivienda en España‘, el 87,8% de los españoles escogería vivir en una vivienda en propiedad. Frente a un 12,2% que preferiría vivir de alquiler.

Adquirir una vivienda es una de las decisiones vitales más importantes para una persona. Un paso que no resulta fácil“, recuerda Gualtieri. En el que antes debe decidirse el lugar, el tipo de propiedad, sus posibilidades de cara al futuro,.. Una decisión que necesita ser meditada.

Todo ello sin olvidar que, habitualmente, antes de comprar se necesita vender“, apunta el responsable de la inmobiliaria Oi Real Estate. “Y para ello es imprescindible conocer el valor real de la vivienda en venta. Ya que al valorar el inmueble se puede llegar a calcular el capital del que se dispondrá para la nueva operación“.

En ese sentido, es importante diferenciar entre la valoración y la tasación de una vivienda. Especialmente ahora. Momento en que diversos tribunales ponen en duda la comprobación de valores de la administración para el cobro de impuestos. Mientras el cliente intenta averiguar ¿Cuánto vale mi piso?

“Quiero saber cuánto vale mi piso”

A pesar de los cambios generacionales, el deseo de ser propietarios continúa muy arraigado en España“, reconoce Luis Gualtieri. “Somos un país donde el 84% de la población es dueña o copropietaria de su vivienda. Y eso no cambia fácilmente“.

Sin embargo, la necesidad de la movilidad geográfica y los nuevos modelos de familia ponen a prueba esta circunstancia“, acaba señalando.

Cada vez son más los españoles que por sus necesidades profesionales o personales deciden cambiar de casa dos o incluso más veces a lo largo de la vida. ¿Cómo comprar una nueva casa sacando el máximo rendimiento a la antigua?

La tasación de una vivienda estudia factores como:

a.- Localización del inmueble: ¿Qué servicios tiene la zona? ¿Qué planes urbanísticos existen?
b.- Estructura del inmueble: ¿Cuál es la superficie disponible? ¿Cómo está distribuido?
c.- Detalles de la vivienda: ¿Tiene calidad los materiales utilizados? ¿Con qué acabados cuenta?
d.- Situación de la vivienda: ¿Qué orientación tiene? ¿Es exterior? ¿Cuenta con luz todo el día?
e.- Condiciones del inmueble: ¿En qué estado de conservación se encuentra? ¿Está en una finca regia? ¿Tiene elementos arquitectónicos originales?

La tasación de una vivienda, con el objetivo de contratar una hipoteca, debe cumplir ciertas condiciones establecidas por el Banco de España. Por ello conviene contar con asesoramiento profesional y ajustar el precio de compra al valor real de mercado.

Algo en lo que Oi Real Estate quiere ayudar a sus clientes de manera fácil y transparente“, apunta Luis Gualtieri. “Con el servicio ‘Te compramos tu casa al contado‘, nuestros clientes disponen de una oferta de compra a precio de mercado“. ¡Una solución perfecta para ahorrar tiempo y dinero!

Diferencias entre valoración y tasación

El lenguaje técnico del sector inmobiliario puede parecer demasiado complicado. Especialmente cuando dos conceptos parecidos pueden llegar a confundirse.

Es el caso de la tasación y la valoración de inmuebles. ¿En qué se diferencian? ¿Qué objetivos tienen?

La valoración de una vivienda permite darle un valor, una cantidad aproximada. Se trata de un proceso, sin carácter legal, que ajusta el precio de la vivienda a la situación del mercado. Del resultado se obtiene un valor subjetivo, aunque adaptado a las características reales del inmueble, el entorno y las posibilidades que ofrece.

La tasación de una vivienda sí que tiene validez legal. Es un proceso que lleva a cabo un especialista, arquitecto o técnico. Asignando al inmueble un valor en función del baremo oficial. De acuerdo a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles.

En función de las necesidades, se aplica uno u otro proceso. La valoración, normalmente, al poner a la venta una propiedad. Mientras que la tasación responde a otros objetivos. Básicamente contratar una hipoteca o repartir bienes (herencias, divorcios,..).

El valor real del inmueble en los tribunales

La diferencia está, por tanto, en el tipo de interés. Si es personal, una valoración inmobiliaria puede ser la mejor opción. Mientras que si el dato debe ser aportado a Hacienda, a un abogado o a una entidad bancaria, lo mejor es recurrir a una tasación.

Sin embargo, las tasaciones no están exentas de polémicas. Tal y como apuntó recientemente el despacho Ático Jurídico, un creciente número de tribunales está procediendo a la anulación de las liquidaciones de comprobaciones de valores a partir de la tasación hipotecaria.

La justicia pone en duda la metodología usada por las comunidades autónomas para verificar el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al comprar una vivienda o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Al ser donada o heredada.

Un creciente número tribunales permiten que el contribuyente aporte una prueba pericial que demuestre que el valor usado por la administración no corresponde al real del inmueble. De hecho, “Si la prueba que se aporta resulta concluyente, la comprobación y la liquidación quedan anuladas“, señalan desde Ático Jurídico.

Casi medio punto más entre julio y agosto. Así ha cerrado el verano inmobiliario el mercado español. Con un nuevo repunte en el precio de la vivienda encabezado por los principales destinos: Las Palmas, Málaga y Alicante. Es que el precio de la vivienda amplía la brecha en España.

La vivienda usada se ha seguido encareciendo durante el verano. Concretamente, un 5,5% en tasa interanual y un 0,44% entre los meses de julio y agosto.

El ‘Informe mensual de precios de la vivienda. Agosto 2018‘, elaborado por pisos.com, ha vuelto a reflejar un nuevo encarecimiento. Aunque no se trata de una subida general.

El precio de la vivienda sigue dependiendo de la localización geográfica“, sentencia Ferran Font. De hecho, existe un brecha entre los diferentes mercados. “Las ciudades que hoy lideran el segmento residencial son precisamente aquellas que primero arrancaron en la recuperación“.

Los valores medios que hoy se mueven en los mercados de referencia se acercan mucho a los anteriores a la crisis“, señala Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor). “Especialmente en ciudades como Madrid o Barcelona, que parecen no tener techo“.

Apunta el gerente de la inmobiliaria de lujo, al apuntar que “el frenazo, tanto en la oferta de viviendas en alquiler como en los proyectos de obra nueva, seguirá impulsando al alza ambos mercados“. Mientras otras localizaciones no acaban de arrancar.

Cuatro CCAA que superan los 2.000 €/m2

La vivienda en España se ha encarecido un 5,5% interanual en el último año, según pisos.com. Hasta situarse en torno a los 1.612 €/m2.

Aún así, no se trata de incremento generalizado. Como viene siendo habitual, España cuenta con dos y hasta tres mercados diferentes.

A nivel de comunidades, Cataluña (+16,08%), Baleares (+11,78%) y Madrid (10,32%) son las únicas que suben a doble dígito. Mientras que Murcia (-4,36%) y Extremadura (-4,21%) lideran las caídas.

A pesar de estos movimientos, en el mercado siguen destacando cuatro comunidades donde se superan los 2.000 euros por metro cuadrado. El País Vasco con 2.708 €/m2, Baleares con 2.604 euros, Madrid con 2.206 euros y Cataluña con 2.035 euros.

Cinco provincias que suben más allá del 10%

En el conjunto de provincias se producen encarecimientos aún mayores.

Concretamente, existen hasta cinco provincias que suben a doble dígito: Barcelona (+17%), Las Palmas (+13,17%), Baleares (+11,78%), Alicante (+11,52%) y Madrid (+10,32%).

Frente a ellas, tres provincias se deprecian más allá de los cuatro puntos: Badajoz (-4,83%), Murcia (-4,365) y Álava (-4,08%). Mercados que aún se están ajustando.

Finalmente, en términos absolutos, la lista de las provincias más caras no refleja grandes cambios. La clasificación sigue encabezada por Guipúzcoa con 3.035 €/m2, Vizcaya con 2.710 €/m2, Baleares con 2.604 e/m2, Madrid con 2.206 €/m2 y Barcelona con 2.189 €/m2.

Las ‘capitales‘ del precio de la vivienda

El carácter heterogéneo del mercado inmobiliario se aprecia al comparar los diferentes municipios.

Algunas capitales de provincia se han encarecido más de un 15% en el último año. Es el caso de Las Palmas de Gran Canaria (+25%), Málaga (+19,73%) y Alicante (+16,68%). Por delante de Sevilla (+14,42%) y Valencia (+14,38%).

Parte de la subida se debe a un excelente verano. De hecho, entre julio y agosto, el precio de la vivienda de algunas de estas provincias ha subido de manera notable. es el caso de Valencia (+6,89%) y Las Palmas (+5,57%).

Todo ello no quita que las capitales de referencia sigan siendo las habituales. Barcelona destaca con 4.205 euros por metro cuadrado. Seguida de San Sebastián (3.865 e/m2), Madrid (3.326 e/m2), Bilbao (3.178 €/m2) y Palma de Mallorca (2.540 €/m2).

Un panorama diverso con grandes oportunidades

Más allá de las dos grandes capitales, Madrid y Barcelona, España pone en valor otros mercados emergentes.

Es el caso de las islas Canarias“, apunta Luis Gualtieri. “Un mercado donde el precio de la vivienda todavía tiene mucho margen para recuperarse“. Recordando que es en el archipiélago donde la inmobiliaria está a punto de inaugurar su primera multifranquicia.

O de Valencia y Málaga. Lugares que venimos siguiendo desde hace tiempo por el gran interés que despiertan entre nuestros clientes nacionales e internacionales“, puntualiza el gerente de Oi Real Estate.

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Aunque la firma de préstamos hipotecarios sigue creciendo, lo hace de manera más moderada. Algo que no sucede con el importe de las hipotecas que se contagia del ciclo alcista en los principales mercados de la vivienda.

España cerró la primera mitad del año con un leve crecimiento del 3,9% interanual en la firma de hipotecas. Un total de 30.600 nuevos contratos hipotecarios.

Las cifras, recogidas en el ‘Estadística de Hipotecas. Junio 2018‘ del Instituto Nacional de Estadística (INE), permiten sacar diversas conclusiones.

Por un lado, la moderación en la contratación de nuevas hipotecas. Aún así, la actividad encadena tres meses consecutivos en positivo.

Por otro, el creciente peso de los crédito hipotecarios a interés fijo. Un tipo de préstamos que ya supone cerca del 40% de las nuevas hipotecas.

Y, finalmente, la escalada en el importe medio de los nuevos créditos que se sitúa en torno a los 123.869 euros. Un 5,1% más que hace un año.

Un fenómeno que, contagiado por el incremento del precio de la vivienda, eleva la cuantía media de los préstamos a máximos de la última década. Valores que no se registraban desde diciembre de 2008.

La firma de nuevas hipotecas sigue aumentando

El número de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda se ha incrementado en un 3,9% interanual el pasado junio de 2018.

Las 30.600 nuevas hipotecas suponen una leve caída del 1,8% respecto a los datos de mayo. Pero también el encadenamiento de tres meses consecutivos con incremento interanual.

El sector también refleja un total de 41.937 fincas hipotecadas. Un 2,4% más que en junio de 2017.

De ellas, la mayoría son fincas urbanas (40.513 propiedades). Frente a las fincas rústicas (1.424 propiedades).

El tipo de interés fijo continúa ganando terreno

En relación al tipo de interés medio, los préstamos de junio se suscribieron a un 2,49%. Tipo que cae un 6,8% respecto al año anterior. Mientras que el plazo medio quedó en torno a los 23 años.

La mayoría de las nuevas hipotecas sigue firmándose con tipo de interés variable. el 60,8% del total. Aunque el tipo fijo sigue ganando terreno. Y ya supone un 39,2% restante.

Frente a la variación en los tipos de referencia, los cambios de condiciones hipotecarias van a la baja. en junio de 2018, únicamente 5.706 hipotecas se inscribieron con variación de condiciones. Un 22,8% menos que un año antes.

A pesar de la moderación en la actividad, el importe de las hipotecas sigue creciendo paulatinamente.

Concretamente, la cuantía en un hipoteca media se sitúa en los 123.869 euros. Un 5,1% más en términos interanuales. Y un 5,9% más respecto al mes anterior.

Importe de las hipotecas en sintonía con los precios

Este aumento del importe medio en las hipotecas se traduce en un mayor capital de los nuevos préstamos.

A nivel nacional, en junio de 3018, las entidades facilitaron 3.791,2 millones de euros en nuevas hipotecas. Un 9,2% por encima del capital prestado en junio de 2017.

Aunque igualmente interesante resulta comparar el capital prestado con la compraventa de viviendas, por comunidades autónomas. Las regiones más activas y con mayor precio de la vivienda son también aquellas donde más crece el importe medio de las hipotecas y el capital prestado por los bancos.

La Comunidad de Madrid es líder nacional, tanto por actividad hipotecaria como por dinero prestado. En junio concentró un total de 6.399 nuevas hipotecas y 1.130,8 millones de euros.

Por detrás de Madrid existen otras comunidades destacadas. En términos de contratación cabe señalar el caso de Andalucía (5.765 hipotecas), Cataluña (4.852 hipotecas) y Comunidad Valenciana (3.295 hipotecas).

Mientras que en términos de capital, Cataluña (682.506 millones) y Andalucía (586.793 millones) son los casos más remarcables.

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