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Poco a poco, el mercado de la vivienda retoma el camino de la estabilidad. Tras aumentar en enero un 6,8% interanual, el repunte del precio de la vivienda se ha quedado en un 4,1% en febrero. L. Gualtieri: “Queda largo recorrido en la rentabilidad inmobiliaria; pero la distancia entre las ciudades y el resto de zonas es cada vez mayor”.

El encarecimiento de la vivienda ya no responde a un ánimo especulativo“, anuncia Luis Gualtieri. “Las zonas donde más suben los precios son precisamente aquellas donde mayor es la demanda residencial“.

Estas palabras del gerente de la agencia inmobiliaria Oi Real Estate resumen la evolución del mercado de la vivienda en estos primeros meses del año.

La publicación del ‘Índice Tinsa IMIE General. Febrero 2019‘, ha puesto de relieve que las grandes ciudades son el motor de la vivienda en España. Y con ellas, sus áreas metropolitanas.

Según el índice mensual de la tasadora, el precio de la vivienda subió un 4,1% interanual en el mes de febrero. Frente al 6,8% registrado en enero. “Un 2,7% de diferencia”, añade Gualtieri, “que refleja la tendencia hacia la moderación del mercado inmobiliario“.

El segmento que más sube de precio son las grandes ciudades, con un incremento medio del 7,2%. Por delante de las zonas metropolitanas, con un 4%.

Mientras que la costa mediterránea sube un 2,9%. Y las islas (Canarias y Baleares) junto al resto de municipios, prácticamente o se mueven. Con un 0,3% y un 0,6% respectivamente.

La vivienda retoma el camino de la moderación

La subida registrada por el precio de la vivienda se ha moderado en el segundo mes del año.

Según Tinsa, el valor medio de los inmuebles (nuevos y usados) en febrero, ha crecido un leve 4,1% respecto al año anterior. “Casi tres puntos menos que en enero, cuando subió un 6,8% interanual“, apunta Luis Gualtieri.

El mercado residencial ha logrado recuperar un 13,8% del valor perdido desde su mínimo histórico. “Sin embargo, aún cuenta con un amplio margen para seguir creciendo en los próximos años“. Explica el CEO de Oi Realtor en relación al 34,7% que aún le separa del máximo histórico de 2007.

¿Quiere decir esto que se trata de un bache puntual? “Al contrario, se trata de que compradores e inversores apuestan especialmente por aquellos inmuebles que les ofrecen rentabilidad“, señala Gualtieri. “No por viviendas sobrevaloradas o mercados con poco interés“.

Capitales que ‘tiran’ del precio de la vivienda

Las principales urbes y sus zonas metropolitanas han protagonizado los mayores repuntes en el precio de la vivienda“, adelanta Luis Gualtieri. Segmentos que se han encarecido el 7,2% y el 4%, respectivamente, en el último año. “Los primeros por el interés de residentes e inversores, y los segundos como alternativa a los elevados precios de la vivienda en el centro urbano“.

Consecuencia lógica del crecimiento de la demanda experimentadas por las grandes capitales“, recuerda. “No solo pisos en venta en Barcelona y Madrid, sino también viviendas en Valencia o Málaga por poner dos ejemplos“.

Frente a las grandes ciudades y sus áreas de influencia, otras zonas del territorio nacional se han encarecido de manera bastante más discreta.

Por un lado, está la costa mediterránea. Donde los precios han subido un 2,9% respecto a febrero de 2017.

Aquí encontramos capitales como Alicante y ciudades como Marbella,pero también algunas de las zonas de costa más cotizadas del Mediterráneo“, añade Gualtieri. “Desde la Costa Brava a la Costa Blanca o la Costa Dorada“.

Finalmente, cabe destacar algunos segmentos que casi no experimentan cambios respecto al año pasado. Como los archipiélagos balear y canarios que se encarecen un 0,3%. O el resto de municipios españoles,que suben un 0,6% interanual.

Al mercado residencial aún le queda recorrido

Sin duda, el motor de la vivienda está en las ciudades“, aclara el CEO de Oi Realtor. “Algo que hace incomprensible la estrategia tomada por algunas administraciones“. Añade, en relación al establecimiento de precios de referencia para la vivienda urbana.

Con la aprobación del real decreto ley de vivienda, que entra en vigor el 6 de marzo, se abre la puerta a una regulación excesiva“. Recordemos que la nueva norma limita las subidas de los alquileres al IPC. Mientras que se traslada a otras administraciones la posibilidad de poner límites al precio del alquiler.

Tras esta medida, la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (AFI), ha estimado que las rentas del alquiler subirán un 5% a nivel nacional. Llegando al 10% en algunas zonas de Madrid, Barcelona y Valencia.

Esta nueva regulación supone un revés para el mercado de la vivienda“, finaliza Luis Gualtieri, “en un momento en que necesita de la máxima confianza“.

Algo en lo que coinciden algunos expertos. “El precio de la vivienda todavía cuenta con recurrido al alza“, señala Ferran Font (Pisos.com). “Esperemos que el decreto ley no acabe con el actual ciclo inmobiliario“, añade Gualtieri.

Si te interesó este tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te invitamos a leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Rechazada la reforma de los contratos del alquiler, que no fue finalmente convalidada por el Congreso de los Diputados, el Gobierno de Pedro Sánchez apura sus últimos días para sacar adelante un nuevo decreto ley de vivienda. Y con él, la puesta en marcha de un índice de precios del alquiler.

El Gobierno está trabajando contrarreloj para sacar adelante diferentes medidas en materia social. Convocadas las Elecciones Generales para el próximo 28 de abril, la estrategia del Ejecutivo pasa por recurrir al Real Decreto Ley. Una medida que el propio Pedro Sánchez rechazó desde la oposición, asegurando la necesidad de la negociación entre grupos políticos.

Finalmente, quedará aparcada la modificación de la reforma de pensiones de 2013 de forma unilateral. Como tampoco se aprobará la derogación de los aspectos más lesivos de la reforma laboral de 2012.

Sin embargo, hay una medida que sí se llevará cabo. El nuevo decreto ley de vivienda, que el Consejo de Ministros tiene previsto aprobar el próximo viernes 1 de marzo. En la última sesión plenaria.

La nueva regulación, que contará con el apoyo de Podemos, PNV y PDECat, incluirá un índice de precios del alquiler para grandes ciudades. Así como algunas mejoras en los procesos de ejecución hipotecaria.

Finalmente, el Ejecutivo ha decidido no frenar una reforma que pone en peligro muchas inversiones inmobiliarias, señala Luis Gualtieri. “De nada a servido tumbar la propuesta legislativa del pasado mes de enero“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Acuerdo en el decreto ley de vivienda

El Gobierno de Pedro Sánchez aprobará justo antes de las elecciones el real decreto ley sobre el alquiler. Una norma más ambiciosa que la que no convalidó el Congreso de los Diputados el pasado 22 de enero.

De aprobarse el borrador del texto, que incluye un índice de precios del alquiler para grandes ciudades (medida planteada en 2017 por la Generalitat de Cataluña), se abriría la puerta a poner límites legales a los alquileres. Además de proteger a los inquilinos frente a los propietarios. Especialmente en procesos de desahucio.

Un nuevo real decreto ley busca establecer un índice de precios del alquiler

Poner un límite a las rentas del alquiler ha sido una de las principales exigencias de Podemos. Una medida que queda incluida en el nuevo texto. Frente su exclusión en el anterior decreto rechazado por el Congreso.

Aunque las negociaciones están muy avanzadas, las medidas que conformarán el real decreto ley de vivienda no son aún definitivas. Y deberán contar también con el apoyo de otras fuerzas parlamentarias,como el PNV o el PDECat.

Límites en índice de precios del alquiler

En esta ocasión, el Ejecutivo de Pedro Sánchez no quiere dejar de incluir un índice de precios del alquiler. Para conseguir así hacer prosperar el decreto. Dejando en manos de las comunidades autónomas, que poseen las competencias relativas a la vivienda, dicha limitación.

Así mismo, el Gobierno también quiere limitar las subidas periódicas de las rentas. Estableciendo que dichos incrementos en los alquileres se limiten al aumento de la inflación mientras dure el contrato.Una condición que estaba en vigor antes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En el año 2013.

Por el momento, las negociaciones con el resto de formaciones parlamentarios están muy avanzadas. Y, de seguir así, el Ejecutivo no duda que podría llegar a aprobar el decreto ley el próximo 1 de marzo.

Aunque tampoco descarta dejarlo aparcado hasta la semana próxima. A pesar de la disolución de las Cortes. Ciertamente, el equipo de Pedro Sánchez piensa ir aprobando decretos hasta el próximo 28 de abril. Ya que es posible su convalidación por la diputación permanente del Congreso.

Los inversores miran con recelo la reforma

Se trata de un asunto serio“, afirma James Seppala (Blackstone). “De volver a plantear un real decreto para el alquiler de vivienda, los fondos de inversión verán lesionados sus intereses“.

Los fondos de inversión critican el índice de precios del alquiler

Y esto hará que se revisen sus planes de inversión“, avisa Seppala. Los fondos únicamente poseen un 3% de las viviendas en alquiler de nuestro país. Pero sus planes pasan por incrementar aún más su apuesta por España.

De limitarse los alquileres se paralizaría el mercado, se reduciría la oferta y se provocaría un aumento de los precios“, sentencia Luis Gualtieri.

Precisamente las consecuencias que quiere evitar una norma que generaría inseguridad jurídica“,finaliza el responsable de Oi Realtor.

La subida del precio del alquiler en Barcelona no tiene freno. Según la Cambra de la Propietat Urbana, el incremento medio ha sido del 6% en 2018. Hasta situar la renta media por encima de los 900 euros. El ritmo de crecimiento es tan alto que los alquileres comienzan a ceder terreno frente a las compraventas.

La renta media de un piso de alquiler llega a máximos en la ciudad condal. Concretamente, los alquileres superan los 900 euros al mes, tras aumentar un 6% en el último año.

Estos datos corresponde a la última estadística de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Y proceden de las fianzas depositadas en el Institut Català del Sol (Incasol). Según la Cambra, el alquiler medio en la ciudad es de 929,57 €/mes.

En torno a un 5,96% más que en 2017, cuando se alcanzaron los 877,28 €/mes. Aunque el ritmo del encarecimiento es inferior, ya que hace un año se disparaban un 9,5% interanual.

La renta media en la ciudad de Barcelona es la más elevada desde que se vienen registrando datos estadísticos. En el año 2000. Y con 2018 se supera por segundo año consecutivo el máximo histórico anterior a la crisis de 2008. Cuando el alquiler se situaba en torno a los 813,02 €/m2.

El incremento de las rentas es tan intenso que el número de contratos de alquiler empieza a caer, estima el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. Mientras la compraventa de viviendas sube con fuerza, añade Luis Gualtieri.

El alquiler en Barcelona, distrito a distrito

Nou Barris, Sant Andreu y Ciutat Vella son los distritos donde más ha aumentado el precio de alquiler en Barcelona.. Según datos de 2018, recogidos por la Cambra de la Propietat Urbana. En la ciudad condal, el precio medio se situó en torno a los 929,57 €/mes. Prácticamente un 6% más que en el año anterior.

La estadística de la Cambra se elabora a partir de los más de 53.524 contratos de alquiler registrados durante el años pasado. “A pesar de la cifra, el negocio ha disminuido durante 2018“, apunta Luis Gualtieri, “respecto al año anterior“. “Concretamente, desde 2007 solo se han incorporado un total 3.285 nuevas viviendas al parque residencial en alquiler“.

En cuanto a la renta media por metro cuadrado, se ha mantenido estable en torno a los 13,42 €. Ya que la superficie media del pisos arrendados ha sido de 72 m2. “Frente a los 70 m2 que se registraban en 2017“, recuerda el CEO de Oi Realtor.

Por distritos, el alquiler medio más caro se encuentra en Sarriá-Sant Gervasi. Y el más económico se registra en Nou Barris. “Aunque la variación de rentas más significativa es la de Ciutat Vella (+10,28%)“, apunta Gualtieri. “Por delante de Sant Andreu (8,08%) y de Nou Barris (+7,85%), mientras que la subida más suave que se registra en Sarriá-Sant Gervasi (+3,34%)“.

Se alquila menos y se vende más

El 2018 se registró en la ciudad de Barcelona la cifra récord de 53.524 contratos de alquiler, pero también se llegó al máximo de bajas de alquileres, 50.239 contratos. Esto mujer una diferencia neta de 3.285 contratos. La cifra más baja desde el 2018.

Este fenómeno obedece al hecho de que los altos precios de los pisos en venta en Barcelona haga que para un propietario sea más atractiva la transmisión que el alquiler“, remarca Luis Gualtieri. Pero la parte negativa es que esto dificulta que los inversores compren pisos para posarlos en alquiler, según la Cambra de la Propietat Urbana.

Otros factores que dificultan la entrada de más pisos al parque del mercado de alquiler son “la estabilización de los precios, el incremento de los gastos de explotación, el riesgo de control y la regulación del mercado de alquiler en Barcelona“, añade la Cambra.

Llevada a cabo por el equipo de Ada Colau en el Ayuntamiento, así como el descontrol del fenómeno de la ocupación“, sentencia.

La actividad inmobiliaria cerró 2018 marcada por el revés judicial del impuesto de las hipotecas. Tras tres trimestres de crecimiento continuo, el mercado residencial registró cierta moderación en la compraventa de viviendas durante el último periodo del año. Frente al repunte general en el precio de la vivienda.

El año 2018 acabó con el precio de la vivienda en pleno repunte y la compraventa pasando un pequeño bache.

Según la ‘Estadística Registral Inmobiliaria. 4º Trimestre 2018‘, los precios subieron un 8,2% interanual. Cayendo el ajuste desde máximos históricos al 16%. Mientras que las ventas crecieron un 11,3% respecto al año anterior. Marcando, aún así, la mejor cifra anual de la última década: 516.680 operaciones anuales.

Además de los precios, la inversión por parte de compradores extranjeros sigue siendo importante. En esta ocasión, los compradores foráneos suponen un 12,6% de todas las operaciones.

Al tiempo que el importe de las hipotecas y los plazos de amortización son cada vez mayores.

Los tribunales han acabado quitando brillo a un año que se prometía histórico“, señala Luis Gualtieri. “Aunque 2018 no ha dejado de ser un excelente año para el mercado inmobiliario“, añade el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Real Estate. “Con más rentabilidad y más compradores internacionales“.

Moderación en la compraventa de viviendas

La venta de viviendas en España sigue creciendo a doble dígito en tasa interanual. A pesar del revés recibido tras la sentencia del Tribunal Supremo.

Según los datos del Colegio de Registradores, la compraventa de viviendas en 2018 alcanzó las 516.680 operaciones. El mejor balance anual de los últimos diez años. Tras aumentar un 11,3% respecto a 2017.

Cifras ensombrecidas por el cuarto trimestre del año. Cuando la compraventa de viviendas cayó un -9,82% en relación al tercer trimestre.

Entre las comunidades con más actividad cabe destacar Andalucía con 100.907 operaciones. Seguida de Cataluña con 81.577, la Comunidad Valenciana con 78.604 y la Comunidad de Madrid con 76.636.

Mientras que en tasa interanual, los mayores repuntes se registraron en Murcia (+25,09%), Cantabria (+20.39%), La Rioja (+19,52%) y Navarra (+19,04%).

El precio de la vivienda sigue aumentando

Por otra parte, el precio medio de la vivienda aumentó un 8,22% respecto al año anterior. “Se trata del mayor incremento desde el 2013”, matiza Luis Gualtieri.

“Una excelente noticia para los inversores”, añade. “Especialmente por el hecho de que la vivienda todavía acumula una caída media ligeramente por encima del 16% respecto a los máximos históricos”. Niveles alcanzados en 2007.

“Los valores cayeron hasta prácticamente la mitad en 2014”, recuerda el CEO de Oi Real Estate, “año en que la rebaja se movió en torno al 35%”.

“Y desde entonces, las subidas se han ido acumulando en un periodo de cuatro años consecutivos al alza”.

Una de cada ocho ventas a clientes foráneos

En relación a la compraventa de viviendas entre clientes de otros países, la proporción se mantuvo por encima de una octava parte de las operaciones.

El 12,66% de las ventas formalizadas en 2018 fueron protagonizadas por extranjeros. Con cerca de 65.500 operaciones.

Por nacionalidades, los británicos siguen encabezando la demanda entre este tipo de clientes. Con un 16,6% de las compraventas. Por delante de alemanes (7,7%), franceses (7,4%), belgas (5,8%), italianos (5,1%) y suecos (5%).

Entre las provincias con mayor proporción de compradores foráneos destaca Alicante (41,28% del total). Superando a Tenerife (34,51%), Baleares (34,09%), Málaga (28,98%) y Girona (24,96%).

Préstamos por más importe y más años

Por último, también cabe destacar el incremento del importe medio de las hipotecas. En linea con el precio de la vivienda.

En 2018, una hipoteca media en España se situó en torno a los 124.333 euros. Un 5,3% más respecto al año anterior. Aumentando de manera destacable los préstamos a interés fijo.

Mientras que los plazos de contratación de las nuevas hipotecas aumentaron hasta los 24 años y 1 mes. Un 3,2% más que en el trimestre anterior.

Siendo la cuota hipotecaria media de 568,4 euros mensuales. En torno a un 4,5% por encima de la registrada a finales de 2017.

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El mercado residencial gerundense crece con fuerza. A lo largo de 2018, el precio de la vivienda nueva en Girona ha subido un 10% hasta superar los 380.000 euros. Todo ello a pesar de las nuevas limitaciones a la promoción urbanística en la Costa Brava.

La vivienda de obra nueva en la provincia de Girona sigue gozando de buena salud. Con una subida media de los precios en torno al 10,1% en 2018, según datos de los promotores.

El incremento se debe sobre todo a las promociones ubicadas en primera línea de costa y en el centro urbano de la capital, señala Luis Gualtieri.

Una vivienda nueva se sitúa por encima de los 380.000 euros“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. Gualtieri hace referencia a los últimos datos recogidos en el estudio de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE). Dados a conocer por el Gremio de Promotores y Cons­tructores de Edificios de Girona.

Aunque el balance podría haber sido mucho mejor de no haberse limitado la construcción en la Costa Brava. Una prohibición urbanística que podría saltar de la primera a la segunda línea de mar.

Precisamente una de las dos zonas que más puede impulsar al mercado de la vivienda en Girona“, sentencia Luis Gualtieri. “Unas trabas a la promoción que pueden tener efectos negativos en las inversiones inmobiliarias“.

La vivienda nueva en Girona cotiza al alza

El precio medio de la vivienda nueva en las comarcas de Girona ha crecido un 10,1% en el último año. Hasta situarse en los 383.630 euros. Los datos de Asociación de Promotores de Cataluña (APCE) se centra exclusivamente en aquellos pisos y casas que aún están pendientes de venta.

En toda la provincia existen casi un millar inmuebles“, añade Luis Gualtieri. “Aunque la subida de los precios se debe a las promociones localizadas en primera línea de mar y en el centro de Girona“.

Los promotores argumentan que quienes compran son habitualmente familias y particulares con una vivienda ya en propiedad. Y que ahora desean mejorar.

Lamentablemente, que APCE solo muestre los inmuebles en venta deja fuera aquellas viviendas que aún se están construyendo y se han adquirido sobre plano“, matiza el CEO de Oi Realtor. “Aún así, existían unas 964 viviendas a la venta a finales de 2018, pertenecientes a 270 promociones“.

La vivienda nueva en Girona y la Costa Brava despierta el interés de los compradores

De todos modos, se trata de un mercado heterogéneo. “El precio medio en el Baix Empordà, con gran presencia de casas en venta en Begur, supera los 630.000 euros“, añade. “Mientras que las casas en venta en Girona van más allá de los 302.000 euros“.

En el otro extremos encontramos las comarcas del Ripollès o el Pla de l’Estany. “Donde el precio medio de la obra nueva va de los 133.000 a los 211.000 euros, respectivamente“, señala L. Marsà (APCE).

Girona y Costa Brava: Motores de la vivienda

El informe de los promotores pone de manifiesto el gran interés que despiertan tanto la ciudad de Girona como la Costa Brava“, enfatiza Luis Gualtieri.

Son zonas muy atractivas para el comprador“, señala Marsà. “Lugares donde se ha recuperado la compra de vivienda de reposición entre familias con casa en propiedad“.

Y que ahora buscan una nueva vivienda de mayor tamaño y mejor localización“, señalan desde APCE. “Este proceso de cambio de vivienda ha existido siempre, pero la crisis había conseguido frenarlo“.

Sus protagonistas, al contar con mayores ingresos, liberan propiedades que pueden tener como destinatarios a jóvenes en busca de su primera vivienda“, matizan. “Algo que sucede especialmente en el casco urbano de Girona, ya que las casas en venta en el Maresme o la Costa Brava son más habituales entre segundas residencias de compradores nacionales y extranjeros“.

Aún así, el ritmo de construcción es bajo para los actuales niveles de demanda“, añade Luis Gualtieri. “De hecho, solo un 18% de las viviendas que se venden son de nueva construcción“.

Mientras que la iniciativa es claramente privada, por falta de promociones públicas“, señala. “Hasta el 84% de los nuevos proyectos corresponden a promotores privados“.

Más límites a construir en la Costa Brava

En este contexto, la administración a venido a poner nuevas trabas a la promoción inmobiliaria“, recalca Luis Gualtieri. “En la Costa Brava“.

Inicialmente se estableció la prohibición de construir en primera linea de mar“, señala. “Y ahora se plantea prohibirlo también en segunda línea de costa“.

Miles de viviendas en la Costa Brava podrían dejar de construirse por la nueva moratoria

La Comisión de Urbanismo de Girona está decidida a aprobar un Plan Urbanístico para la Costa Brava. Donde se amplía la moratoria anunciada hace un mes. En ella se limitaba la posibilidad de edificar en más de 1.500 hectáreas de suelo urbanizable. Repartidas entre 17 de los 22 municipios gerundenses. Afectando, como mínimo, a la construcción de 3.000 viviendas.

Mientras que actualmente se pretende ampliar la suspensión de la tramitación de licencias de obra. Quedando prohibida la edificación de terrenos en ocho sectores más durante un año. Zonas que quedarían dentro de una franja de unos 500 metros desde la costa.

De primera línea se ha pasado a segunda línea de mar“, sentencia Luis Gualtieri. “Aún sin existir licencias pendientes, se cree que edificar a menos de medio kilómetro dela costa tendría un impacto negativo en el paisaje“.

La suspensión de las nuevas licencias afecta a 80 sectores de suelo urbanizable en 15 municipios“, finaliza. “Una prohibición que afectaría a 90 hectáreas y cerca de 12.000 viviendas“.

Superados los peores años de la crisis, el sector inmobiliario se enfrenta a un antiguo fantasma: la vivienda sobrevalorada. Una manera de hacer aumentar su precio artificialmente que conlleva un gran riesgo para el mercado.

Gracias a la memoria se da en los hombres lo que se llama experiencia, dijo el filósofo griego Aristóteles. Una frase que convendría recordar en estos días. Cuando muchos propietarios se animan a inflar el precio de sus inmuebles al ponerlos a la venta.

Lamentablemente, vuelven a estar de moda viejas aquellas prácticas que llevaron al mercado de la vivienda a precios irreales, señala Luis Gualtieri. “Como si operaciones millonarias como la protagonizada por Kenneth Griffin en Nueva York pudiesen suceder cada día”.

El mercado de la vivienda se mueven dentro de unos límites, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Y al superarlos, el vendedor pierde la oportunidad de llamar la atención de aquellos clientes realmente interesados.

Según el Club Notegés, crece el número de propietarios que se deja llevar por la euforia. Ofertando su vivienda sobrevalorada. Hasta tal punto que el precio final de venta está unos 51.000 euros por debajo del importe de salida.

¡Un mal negocio para todos!, sentencia Luis Gualtieri.

Diferencias del 40% en el precio de la vivienda

El precio por el que se formaliza la venta de una vivienda media en España es de 136.432 euros”, apunta J.L. Jimeno (Club Notegés). “Frente a los 188.390 euros del precio de salida”.

Esto supone una brecha media del 28% entre vendedores y compradores”, añade Jimeno. ”De unos 51.958 euros”. Una cantidad nada despreciable que permitiría incluso comprar una casa en algunas localidades españolas.

Balance de la vivienda sobrevalorada en España, según el Club Notegés

Una diferencia de precio que superan ampliamente ciertas comunidades”, matiza el responsable de Notegés. “Especialmente la Comunidad Valenciana, con un 42% de diferencia entre precio de salida y de venta”.

Pero también otras como Galicia (34%), Andalucía (33%), Baleares (31%) y Canarias (30%)”.

El dato más destacable para lograr vender una vivienda no es la subida ola bajada de precios”, añade Jimeno. “Es la distancia entre la expectativa del propietario y la oferta por la que se acaba celebrando la venta”.

Mercado ‘tenso’ por la vivienda sobrevalorada

Ajustar la cartera de propiedades a precios de mercado es una lucha constante“, señala Luis Gualteri. “Necesaria para sacar el máximo partido a la inversión en tecnología y fuerza de venta, y para ello contamos con servicios como el de tasación de vivienda“.

España cuenta con un mercado de la vivienda muy heterogéneo“, señala J.L. Jimeno, “aunque, todos ven las mismas noticias“. “De tal manera, que cuando un cliente de Valencia, Sevilla o La Coruña ve dispararse los precios en Madrid o Barcelona, cree llegado el momento de subir sus expectativas“.

Y es así como la vivienda sobrevalorada llega a estar presente en todo el territorio“, añade Luis Gualtieri. “Aunque también es normal que cada cliente vele por sus propios intereses: el vendedor creyendo que su inmueble vale más y el comprador queriendo pagar menos“.

La vivienda sobrevalorada incrementa la tensión del mercado inmobiliario en España

Lo que sucede es que acabamos tomando los precios de referencia que más nos interesan“, señala Jimeno. “Sin tener en cuenta que no corresponden a los valores reales de mercado“.

En los grandes portales se registra el precio de salida de una vivienda, pero no el precio final de venta“, enfatiza el responsable de Notegés. “Igual que los notarios recogen el valor de tasación, sin el de compraventa“.

Con todo ello, el mercado acaba sufriendo una gran tensión”, señala Beatriz Toribio (Fotocasa). “Con propietarios que solo están dispuestos a vender con una altísima rentabilidad”.

Y al sugerirles una rebaja no están dispuestos a perder más de un 10% del precio de salida”, finaliza Luis Gualtieri. “Sin darse que la rentabilidad inmobiliaria no llega de un día para otro, sino con el tiempo y la confianza de haber invertido bien”.

La evolución del mercado del alquiler deja en evidencia las últimas iniciativas políticas. El precio del alquiler crece ahora a un ritmo del 9,3%. Aproximadamente la mitad que a finales de 2017 (+18%).

Oferta y demanda son claves en el mercado de la vivienda. De tal manera que si los precios se disparan, los clientes tienen la última palabra para hacerlos caer.

Los últimos rumores sobre la imposición de valores de referencia para regular el precio del alquiler han quedado en evidencia con la última estadística. Según el ‘Informe del precio de la vivienda en alquiler en 2018‘, elaborado por Idealista.com, el mercado está lejos de una nueva burbuja.

De la lectura del informe se concluye que las rentas subieron una media del 9,3% en 2018. Frente al 18% registrado en 2017. Una caída que fue especialmente importante en el cuarto trimestre del año pasado. Cuando los alquileres se depreciaron un 0,6% interanual.

El precio del alquiler ha llegado prácticamente a su límite“, señala Luis Gualtieri, “de manera especial en Barcelona y Madrid“. “Dos mercados de referencia, cuyas rentas rozan ya los valores anteriores a la crisis“, añade el CEO de Oi Realtor. “Pero que muestran claros síntomas de tensión“.

Por un lado, Barcelona a tocado techo en torno a los 17,3 €/m2 al mes. Un precio que es incapaz de superar, tras caer las rentas un -1% en tasa interanual. Y no haberse movido en el último trimestre.

Mientras que Madrid aún registra subidas. Aunque cada vez más moderadas. Respecto al año pasado, los alquileres suben una media del 4,3%. Mientras que respecto al tercer trimestre del año, las rentas caen un -1,5%.

Bien es cierto que el precio del alquiler ha subido en casi todas las comunidades autónomas. Sin embargo, hasta cinco capitales de provincia registran rebajas en las rentas.

La conclusión es sencilla: limitar los alquileres no hará más que agravar este fenómeno“, recalca el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Haciendo caer la oferta disponible y disparando los precios por la falta de viviendas en stock“.

El precio del alquiler se ‘normaliza’

La moderación registrada en Madrid o Barcelona demuestra que el mercado del alquiler se normaliza“, señala Luis Gualtieri. “No existe riesgo de burbuja“, apunta Fernando Encinar (Idealista). “Y si así fuese, se estaría desinflando“.

El precio del alquiler sigue subiendo. Pero a un ritmo muy diferente al de años anteriores. “Circunstancia que nos lleva a la normalización y el ajuste de las rentas“, remarca Encinar. “Sin necesidad alguna de regular límites en los alquileres“.

Evolución del precio del alquiler por comunidades autónomas

A nivel de regiones, no existe prácticamente ninguna comunidad autónoma que registre caídas de precios. A excepción de Extremadura (-0,1%). Mientras La Rioja (+10,5%) y Navarra (+9,5%) se mueven en torno a crecimientos a doble dígito. Y tanto la Comunidad de Madrid (+5,2%) como Cataluña (+1,3%) están lejos de la media nacional (+9,3%).

Algo muy parecido pasa entre las provincias. Solo cuatro se deprecian: Tarragona (+2,7%), Badajoz (-2,2%), Ciudad Real (-0,9%) y Barcelona (-0,2%). Mientras que las subidas se celebran en Sta Cruz Tenerife, Burgos, Toledo, A Coruña, Guadalajara, Valencia y La Rioja. Todas ellas subiendo por encima del 10%.

Capitales cayendo por encima del 5%

La moderación del precio del alquiler se aprecia todavía mejor a nivel local. Un total de cinco capitales de provincia redujeron sus rentas en el último año. Junto a Castellón de la Plana (-6,8%), Tarragona (-5,3%) y Jaén (-3,1%), hay que sumar Barcelona (-1%) y Ciudad Real (-0,1%).

Lejos de las caídas, existen dos capitales con importantes subidas: Burgos (+12,7%) y Guadalajara (+10,4%). Mientras algunas de las ciudades de referencia se mueven en un término medio. Como Valencia (+8,8%), San Sebastián (+8,6%), Málaga (+5,7%) o Madrid +4,3%).

Evolución del precio del alquiler por capitales de provincia

Eso sí, el orden de las ciudades con mayores rentas sigue siendo el habitual. Barcelona encabeza la clasificación con 17,3 €/m2 al mes. Por delante de varías capitales que se deprecian en el último trimestre: Madrid (16,2 €/m2) que cae un -1,5%, San Sebastián (15,3 €/m2) con un -2,3%, Palma de Mallorca (12,3€/m2) con un -1,8% o Bilbao (11,9 €/m2) con un -0,1%.

La explicación es sencilla. “Mientras existe un 30% de la demanda por satisfacer, capitales como Barcelona o Madrid experimentan subidas que los clientes son incapaces de satisfacer“, según Guillermo Estévez (Solvia). “Derivando hacia la periferia metropolitana los incrementos de de rentas“.

¿Dónde se va la rentabilidad del alquiler?

Frente a este evolución del precio del alquiler, la rentabilidad se traslada hacia otros destinos diferentes a los habituales.

El informe ‘Tendencias del Sector Inmobiliario. Enero 2019‘, de Sociedad de Tasación, deja claro que cuales son las provincias donde más ha crecido la rentabilidad de comprar para alquilar.

Destacan Granada (15,6%) y Guipúzcoa (15,3%). Por delante de Pontevedra (13%), Valencia (7,5%) y Murcia (5,5%). Todas ellas por encima de la media nacional (3,8%).
Rentabilidad del alquiler de vivienda cambia de destino

Mientras que Madrid (-2,3%), Baleares (-3,4%) y Barcelona (-6,9%), pierden competitividad respecto al año anterior.

¿Qué conclusiones podemos sacar? “Invertir en vivienda con rentabilidad depende tanto del lugar tanto como del precio“, sentencia Luis Gualtieri. “Detalles a los que siempre está atento un consultor experto de Oi Realtor“.

La necesidad de aprobar los Presupuestos Generales del Estado (PGE) puede llevar al Gobierno a ceder ante las presiones de la oposición. Uno de los asuntos cruciales es la limitación de los precios en la vivienda en alquiler. Medida que “golpearía los intereses del inversor y encarecería las rentas”, asegura Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).

El mercado de la vivienda cierra uno de los años más activos de la última década. Pero, ¿qué futuro lo espera en 2019?

Demanda residencial, inversión inmobiliaria e intereses políticos chocan en un momento crucial para el futuro del sector“, apunta Luis Gualtieri. “La necesidad de dar respuesta a miles de personas en busca de vivienda pone en evidencia ciertas medidas contraproducentes“.

En lugar de dar facilidades al promotor, existe una fijación en poner trabas a la inversor privada“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Algunas ciudades como Barcelona han comenzado imponiendo casi una tercera parte de vivienda social“.

Medida a la que ahora pueden seguir límites al precio del alquiler“, alerta Gualtieri. “¿Qué tipo de interés puede despertar un mercado con tantas barreras de entrada?” “¿Hace falta limitar las rentas cuando el propio cliente sabe mejor que nadie cuanto puede llegar a pagar?

Estas reflexiones del responsable de Oi Realtor vienen avaladas por otros expertos del mercado inmobiliario. Opiniones que coinciden en un sentido: “O se asegura la competitividad o perderemos la oportunidad para no dejar a nadie fuera del mercado“, finaliza Gualtieri.

Las rentas mensuales tocan techo en España

El mercado de la vivienda se prepara para un año marcado por la moderación. Esa es la conclusión de los principales expertos.

Uno de ellos, Fernando Rodríguez de Acuña (RR Acuña & Asociados) señala los diferentes condicionantes de la vivienda en alquiler. Donde destaca la moderación salarial frente a los grandes incrementos de las rentas.

Algo que certifican los últimos datos del portal pisos.com. El alquiler medio en septiembre de 2018 alcanzó los 859 €/mes. Un 16% superior a la renta media en septiembre del año anterior.

Las barreras de entrada desincentivan la inversión en vivienda en alquiler

A este ritmo, en 2019 el alquiler medio en España puede llegar a superar los 900 euros“, vaticina Ferran Font (pisos.com).

En ese sentido, R. de Acuña señala que invertir para alquilar seguirá siendo rentable. “Las plusvalías van a permitir poco margen, mientras que el arrendamiento seguirá dando beneficios a medio y largo plazo“, apunta este experto. “Con una rentabilidad que irá de 4,5% al 6%“.

Límites al precio del alquiler en Barcelona

Controlar los alquileres se ha convertido casi en una obsesión para muchos ayuntamientos del área metropolitana de Barcelona.

Las rentas de la ciudad condal, que no dejan de crecer desde 2014, se han disparado entre julio y septiembre de 2018 hasta los 950 euros mensuales. Circunstancia que ha llevado a muchos vecinos a moverse a otros municipios metropolitanos, donde los precios también empiezan a subir por el incremento de demanda.

Ejemplos no faltan“, incide Luis Gualtieri. “Desde Sant Cugat del Vallès, que se ha encarecido 3 décimas en el último año hasta Hospitalet de Llobregat que ha subido 11“.

“Sin embargo, lejos de impulsar nuevas promociones muchos municipios han comenzado a poner límites a los alquileres y a la promoción residencial”.

El Ayuntamiento de Barcelona, ​obligando al promotor a reservar un 30% de cada proyecto para vivienda social“, añade Gualtieri. “Mientras que en Sant Cugat del Vallès han optado por otra fórmula”.

Declarar todo municipio como zona de tanteo y retracto, con una normativa que entrará en vigor a partir de marzo de 2019“, señalan fuentes del Ayuntamiento de Sant Cugat. “Concretamente, si el promotor no reserva un 30% a vivienda protegida la administración podrás actuar comprando el terreno y construyendo el citado porcentaje“.

“Ayudemos a invertir en vivienda en alquiler”

¿Qué se obtiene con estas medidas? Según el consistorio barcelonés, se lograrán incorporar entre 300 y 400 viviendas anuales a un precio asequible.

Pero, ¿cuántas otras dejarán de construirse mientras tanto?“, añade el responsable de Oi Realtor.

Tras Barcelona, Sant Cugat también quiere limitar la promoción de vivienda

Una crítica que también dirigen los principales promotores y constructores al ayuntamiento vallesano. “¿Realmente quieren hacer tanteo y retracto sobre un solar en el mercado libre para hacer vivienda social?

Añadiendo: “¿Cómo es posible que un ayuntamiento se exponga perder dinero cuando tiene otros medios como la recalificación para ganarlo?“.

Se trata de un sinsentido“, finaliza Luis Gualtieri. “La vivienda en alquiler no necesita precios de referencia, ni reservas a la promoción, sino facilidades a la inversión“.

El año pasado se cerró como uno de los mejores para el mercado inmobiliario. Concretamente, el precio de la vivienda se incrementó una media del 5,8%. Muy por debajo del repunte registrado en Valencia, Málaga o Madrid.

Las alzas en el mercado de la vivienda han sido una constante a lo largo de 2018, con incrementos por encima del 15% en capitales como Valencia, Málaga o Tarragona. Y más allá del 10% en la Comunidad de Madrid.

El informe ‘Tinsa IMIE Mercados Locales. 4º Trimestre 2018‘, publicado el primer día del año, deja un balance más que positivo en algunas regiones españolas.

A nivel general, el precio de la vivienda ha crecido un 5,8% en los últimos doce meses. Hasta situarse en torno a los 1.337 euros por metro cuadrado.

Entre las diferentes comunidades autónomas destacó Madrid con un 10,8%. Mientras que de las capitales de provincia sobresalen Valencia (+16,8%), Málaga (+15,4%) y Tarragona (+15,1%). Además de Madrid ciudad (+14%).

Porcentajes que llegan a superar algunos distritos madrileños como Villaverde (+25,6%) y Ciudad Lineal (+21,6%). O valencianos como Rascanya (32,4%).

La vivienda se encarece un 8,5% interanual

El mercado residencial despidió 2018 con grandes incrementos en el precio de la vivienda.

Según la tasadora Tinsa, el precio de la vivienda aumentó un 5,8% en tasa interanual. Tras este último, la vivienda encadena ocho trimestres seguidos al alza, para alcanzar los 1.337 euros por metro cuadrado.

La vivienda supera en un 11,7% el precio mínimo de 2015. Y aún está un 34,7% por debajo del máximo histórico de 2007.

Evolución del precio de la vivienda por comunidades autónomas

Entre las comunidades autónomas donde más sube el precio de las casas cabe destacar Madrid (+10,8%). Por delante de la Comunidad Valenciana (+7,8%), Asturias y Castilla-y-León (+7,4%), así como Aragón (+7,3%).

Mientras que por debajo de los dos puntos encontramos a cuatro CCAA. Extremadura (+04,%), País Vasco (+1,1%), y tanto Cantabria como Navarra (+1,4%).

Los precios se disparan en 11 provincias

De las mayores subidas por provincias hay que señalar el caso de Madrid y Lleida, por encima del 10%. Y de Málaga, Valencia y Burgos, por encima del 9%.

Al tiempo que entre las capitales más destacadas cabe destacar algunas de la costa mediterránea. Como Valencia (+16,8%), Málaga (+15,4%) o Tarragona (+15,1%).

Evolución del precio de la vivienda por capitales de provincia

Por delante de Madrid (+14%), Murcia (+13,9%), Ciudad Real (+13,1%), Alicante (+12,3%), Guadalajara (+11,8%) y Burgos (+11%). O Zaragoza (+10%) y Vigo (+10%).

Frente a estas ciudades, solo trece capitales ven caer el precio medio de la vivienda en el último año.

El precio de la vivienda en Valencia

Una capital de provincia que merece atención especial es Valencia. Donde el precio de la vivienda subió un 16,8% respecto a finales de 2017.

En la capital del Turia, los distritos que más han subido de precio han sido Rascanya (+32,4%), L’Olivereta (+19,9%), Camins al Grau (+18%) y Poblados del Norte (+17,6%).

El precio de la vivienda en los distritos de Valencia

Aunque los más cotizados siguen siendo L’Eixample (2.225 €/m2), Ciutat Vella (2.78 €/m2) y El Pla del Real (2.019 €/m2).

El precio de la vivienda en Madrid

En el caso de Madrid, donde el precio medio de la vivienda creció un 14%, también existen zonas especiales.

De la capital española destaca el repunte de los distritos de Villaverde (+25,6%) y Ciudad Lineal (+21,6%). Por delante de Vicálvaro (+19%), Puente de Vallecas (+17,1%) o San Blas (+16,6%).
El precio de la vivienda en los distritos de Madrid

Mientras que en valores absolutos, los distritos más cotizados siguen siendo Chamberí (4.744 €/m2), Salamanca (4.737 €/m2), Centro (4.409 €/m2) y Chamartín (4.212 €/m2).

El precio de la vivienda en Barcelona

Frente a estas dos capitales, el precio de la vivienda en Barcelona comienza a mostrar síntomas de agotamiento.

Si hace un año, la ciudad condal se encarecía a un ritmo del 14,8% hoy no sube más allá de un 8%.

Barcelona ha tocado techo“, señala Luis Gualtieri. “Por ello resulta importante que los propietarios que realmente desean vender su vivienda se adapten aun nuevo escenario de moderación“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El precio de la vivienda en los distritos de Barcelona

Entre los distritos que más suben de precio, Sant Andreu (+18%) y Gracia (+13,7%) son los únicos que suben a doble dígito.

Aunque las zonas con más demanda continúan siendo Sarrià-Sant Gervasi (4.551 €/m2) y L’Eixample (4.206 €/m2). Por delante de Les Corts (4.050 €/m2) y Gracia (4.005 €/m2).

Durante los años de la crisis era el comprador de vivienda quien ponía las condiciones. Hoy, aunque la situación ha cambiado en favor del vendedor, hay ciertos periodos en los que comprar casa a buen precio aún es posible.

La tendencia del mercado inmobiliario hace que cada vez sea más difícil comprar casa a buen precio en Barcelona o Madrid. Hoy en día, el crecimiento de la demanda en ambas capitales pone al vendedor en clara ventaja.

Sin embargo, existen algunos momentos en que la parte compradora recupera poder de negociación. Semanas e incluso meses en los que el mercado de la vivienda se ralentiza y aparecen oportunidades únicas.

Hazte esta pregunta: Estas Navidades, ¿harás vacaciones o sacarás partido del mercado inmobiliario?

¡Comprar casa a buen precio puede depender de ti!

La vivienda sube al mayor ritmo en 11 años

El precio de la vivienda encadena un nuevo trimestre al alza. Según el ‘Índice de Precio de la Vivienda. 3r Trimestre 2018‘, elaborado por el INE, la vivienda libre se ha encarecido un 7,2%. Encadenando así 18 trimestres consecutivos con subidas interanuales.

Según la tipología de inmueble, la vivienda nueva repunta un 6,1% respecto al año pasado. Mientras que la vivienda usada, mayoritaria en el mercado, se dispara un 7,3%. La mayor subida de los últimos 11 años.

Frente a la lentitud en la recuperación de la obra nueva, los inmuebles de segunda mano siguen liderando el mercado de la vivienda“, apunta Luis Gualtieri. “De hecho, buena parte del 7,2% registrado por la vivienda media se debe a la cartera ya existente“.

Especialmente pisos en grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, y sus áreas metropolitanas“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Real Estate. “El tipo de inmueble con mayor demanda en los últimos meses del año“.

Comprador, prepárate para la Navidad

Ante estos constantes incrementos, poco margen le queda al comprador a excepción de esperar su momento“, puntualiza Luis Gualtieri.

¿Cómo? Teniendo en cuenta los momentos en que parte con mayor ventaja: meses de verano, Navidad,..“,. En ese sentido, conviene estar preparados para comprar a buen precio.

Por ejemplo, siguiendo estos cinco consejos:
1.- Tener lista la documentación necesaria para cualquier operación
2.- Disponer de tiempo libre para agendar visitas y abrir negociaciones
3.- Preparar una posible mudanza, teniendo a mano todo lo necesario
4.- Recordar que cambiar de casa requiere gestionar alta de suministros
5.- Comprobar cada detalle del nuevo hogar y dejarse cegar por las prisas

Aún puedes comprar casa a buen precio

¿Quién dijo que disfrutar de la Navidad y compra casa eran incompatibles? El frenazo inmobiliario de estas semanas supone también una ventaja para aquellos clientes realmente interesados.

Entre las razones para comprar durante la Navidad cabe destacar:

1.- En Navidad, el vendedor puede tener aún más prisa por cerrar la operación. Porque el gasto que supone una vivienda deshabitada sigue acumulándose durante estas semanas
2.- Comprar casa justo a final o a principio de año puede ayudar a ‘recortar’ la factura fiscal
3.- Al existir menos compradores los precios también son más atractivos y la competencia menor.

4.- Disponer de tiempo libre a final de año permite hacer gestiones con el banco, la administración o las empresas de suministros. Sin tener que pedir esos días de vuelta al trabajo.
5.- Conseguir una cita con la notaría o el banco por Navidad, si no hacen vacaciones, resultará más fácil y evitará las habituales listas de espera.
6.- Las entidades financieras cierran trimestre y ejercicio. Por ello, es posible que las condiciones sean mucho mejores a las habituales. Una oportunidad única.

“Aunque parezca imposible, la Navidad puede traer un regalo anticipado”, finaliza Luis Gualtieri. “¿Cuál? Comprar casa a buen precio”.

¡Año nuevo, hogar nuevo!

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