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El IPC, también llamado Índice de Precios al Consumo es el indicador más conocido, utilizado e importante para calcular el precio del alquiler de un inmueble. Sirve para establecer un precio que sea justo, tanto para el arrendador como para el arrendatario, es decir, para ambas partes que quieren alquilar una vivienda. Por eso hoy con Oi Real Estate queremos explicarte cómo funciona el IPC, como calcularlo y su impacto en el alquiler.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

¿Qué es el IPC?

El Índice de Precios al Consumo es un indicador que mide la subida del coste de la vida año tras año. Calcula las variaciones de los precios de un determinado conjunto de sercivios y bienes en un tiempo y lugar determinado. Pero su función más importante es la de determinar un precio de alquiler justo para una vivienda. Por ello es que tiene en cuenta elementos como el precio de la gasolina, la comida, la educación, entre otros. Con este concepto se puede calcular el coste de vida de la población gracias a la medición de las variaciones de los precios de los productos y servicios.

Estos números impactan de manera directa con lo que se denomina: inflación económica.

El Instituto Nacional de Estadística realiza una estimación de una posible cesta de la compra de una familia española y compara mes tras mes el precio de esta. Si los precios han subido, el IPC será positivo y, en el caso que los precios hayan bajado, el valor del IPC será negativo.

Si el nivel de vida ha subido considerablemente durante un año, IPC positivo ,y coincide con la renovación del contrato, es posible que el precio del alquiler sufra una subida. De esta forma, los precios de alquiler se ven afectados en relación con este índice. Las actualizaciones del valor de renta van a estar directamente vinculados con lo que suceda con la inflación y el IPC en todo el país.

Cómo calcular el IPC y el impacto en un alquiler

No es obligatorio utilizar el IPC para calcular el precio de un alquiler. Solo si el propietario y el inquilino llegan a un acuerdo, el precio puede ser el mismo año tras año. En el caso de que se decida usar el Índice para actualizar el precio del alquiler, este se deberá hacer cada vez que el contrato expire y comience uno nuevo.

Existen pisos con un contrato de alquiler de 6 meses, de un año, de 5 años, etc. Esto significa: hasta que el contrato no finalice y se decida comenzar uno nuevo, no se podrá aplicar el aumento de precio del IPC. A menos que el arrendador haya incluido una cláusula concreta en el contrato acorde a que el IPC se revisará anualmente. Esto es importante que lo sepan aquellos que no saben cómo hacer un contrato de alquiler legal ya que esta información deberá constar en ese documento.

Asimismo las actualizaciones no se realizan cuando se cumple un año calendario, sino que se renuevan cuando se cumple un año desde la firma del contrato de arrendamiento legal. Lo que significa que si se firmó el contrato de alquiler en mayo, ese mes será en el que debemos renovar el precio del alquiler y no a principio de año como suelen hacer muchos arrendadores.

Una vez llegado el momento de calcularlo, se tendrá que tener en cuenta los datos del mes anterior. Es decir, si el contrato se renueva en abril, deberemos corroborar los datos de IPC de marzo para hacer los cálculos.

Siempre se deberá tener en cuenta que la evolución del IPC puede ser positiva o negativa. Esto quiere decir que  la inflación no está obligatoriamente destinada a subir. De esta manera, en un momento de deflación, podría pasar que al actualizar la renta y el arrendatario pase a pagar menos que el año anterior. Sería algo totalmente normal. Esto significaría que el coste de la vida ha descendido desde el año anterior y por lo tanto no se puede cobrar el mismo precio por el alquiler.

Fórmula para calcularlo

Existen varios grupos de IPC, entre estos se encuentran: vivienda, alimentos, transporte, medicina, hotelería, ocio y cultura, menaje, IPC general, entre otros. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el índice que tendrá que utilizarse para la actualización de la renta será siempre el IPC general. Sin embargo este tendrá vigencia durante los cinco primeros años de contrato. Una vez que hayan pasado esos años se puede pactar un nuevo arreglo entre ambas partes.

Todo lo que debes saber sobre el IPC

Puedes encontrar en internet el valor del IPC y cuánto ha subido o bajado cada mes. La página web del Instituto Nacional de Estadística (INE) tiene un calculador, aquí podrás descubrir el precio de tu alquiler teniendo en cuenta esta variable.

Esta es la fórmula para calcular el IPC y el cambio en el precio de alquiler según el mismo:

(Renta del alquiler x (100 + %IPC)) / 100

Por ejemplo tu alquiler es de 900 € y tienes que buscar por internet la actualización del mes anterior del IPC. Este te aparece que ha tenido un aumento del 1’2, deberías añadir al precio 10’80 € más:

900 x (100+1’2) / 100 = 910’80 €

Otra de las formas para calcularlo de manera manual es:

Cuota de Alquiler Actualizada = Cuota Alquiler Inicial x ( 1 + IPC)

El IPC es la mejor manera para calcular el precio justo tanto para el propietario como para el arrendatario. Es importante saber con corrección cómo se calcula la subida del mismo y que debe aplicarse al importe de renta de una vivienda. De esta forma se asegura que el precio del alquiler estará de acuerdo con el coste de la vida actual en cada momento.

Sino, siempre puedes acudir a la página del INE, donde puedes calcular el importe de renta a partir del IPC. Allí debemos colocar el importe de nuestro alquiler y el periodo en que queremos tomar como base para calcular el IPC. Esta página nos muestra la cantidad que dio como resultado y el IPC sobre el que se realizan esos cálculos.

¿Es obligatorio utilizar el IPC para calcular el precio de alquiler de una vivienda?

Como ya menciamos anteriormente, no es obligatorio usar el IPC para calcular el precio de una vivienda. Además, también es legal hacerlo siempre y cuando no se haya indicado previamente en el contrato de alquiler.

Pero, es recomendable utilizar el Índice de Precios al Consumo para asegurarte de que el precio es justo en todo momento para ambas partes. Además podrás verificar sí se está de acuerdo con la subida o bajada de precios anual.

En el caso de que se decida no utilizar el IPC para actualizar el precio del alquiler y que no se haya incluido esta cláusula en el contrato, pueden ocurrir dos cosas:

  • Que el valor del IPC sea positivo. Aquí el incremento del precio del alquiler solamente podrá ser del 2%, aunque el IPC haya aumentado más durante ese año. En este caso, el dueño del inmueble estará perdiendo dinero.
  • Que el valor del IPC sea negativo: Usando el IPC, el arrendatario comenzaría a pagar menos de alquiler, ya que no se utiliza el cálculo a través de este índice. De esta forma el precio seguirá siendo el mismo año tras año. Lo que significa que la persona que está de alquiler estará pagando de más por la vivienda en la que habita.
¿Es obligatorio utilizar el IPC para calcular el precio de alquiler de una vivienda?

Esperamos que este post sobre todo lo que necesitas saber sobre el IPC, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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A fines del año pasado el IPC cerró en negativo, situación que no pasaba desde el año 2014. Entérate en este artículo la relación que tienen los precios de alquiler con el IPC.

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¿Qué es el IPC?

Con la sigla IPC nos referimos al Índice de Precios al Consumo. Este índice es un indicador que mide las variaciones de los precios de un determinado conjunto de servicios y bienes en un tiempo y un lugar determinados. Con este concepto se puede calcular el coste de vida de la población gracias a la medición de las oscilaciones de los precios de los productos y servicios.

Estos números impactan directamente con lo que se denomina como inflación económica.

Entonces, los precios de alquiler se ven afectados en relación con el IPC. Las actualizaciones del valor de renta estarán directamente vinculados con lo que suceda con la inflación y el IPC en todo el país.

¿En qué se relaciona el IPC con los precios de alquiler?

Es importante saber cómo y cuándo se deben actualizar los precios de alquiler para evitar tener inconvenientes entre caseros e inquilinos. Sobre esto tiene fundamental incidencia el IPC. En España, salvo que hayan existido acuerdos diferentes entre arrendador y arrendatario, el IPC es el que marca la cuantía que subirá o bajará el alquiler.

Estas actualizaciones no se realizan cuando se cumple un año calendario, sino que se renuevan cuando se cumple un año desde la firma del contrato de arrendamiento legal. Es decir, que si se firmó el contrato de alquiler en mayo, ese mes será en el que debamos renovar el precio del alquiler y no a principio de año como tienden a hacer muchos arrendadores.

¿Cuál es el IPC que se utiliza para calcular la actualización de los precios de alquiler?

Existen varios grupos de IPC, entre estos: alimentos, vivienda, hotelería, transporte, medicina, ocio y cultura, menaje, IPC general, etc. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el índice que habrá de utilizarse para la actualización de la renta será única y exclusivamente el IPC general durante los cinco primeros años de contrato. Luego de esos cinco años se puede pactar un nuevo arreglo entre las partes.

IPC negativo a fines del 2020

El índice de precios al consumo (IPC) finalizó en diciembre un 0,5% por debajo del registrado en el mismo mes del año anterior. La inflación volvió a mostrarse en negativo, situación que no veíamos desde el 2014. De todas formas, la caída se atenuó ligeramente en diciembre frente al 0,8% que había registrado el mes anterior, según la información publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En este sentido, los precios relacionados con la vivienda y al transporte fueron los que más contribuyeron a frenar la caída. En general, la vivienda aporta casi tres décimas de subida al índice.

¿Cómo se calcula la actualización de los precios de alquiler según el IPC?

Es importante saber con corrección dónde tenemos que acudir para conocer los datos del IPC oficial y cómo se calcula la subida de IPC que debe aplicarse al importe de renta de una vivienda.

Para calcular el importe de renta a partir del IPC existe una herramienta sencilla que proporciona la página del Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Este elemento permite calcular el incremento del IPC y de otros índices entre dos fechas seleccionadas. En la página debemos colocar el importe de nuestro alquiler y el periodo en que queremos tomar como base para calcular el IPC. Esta página nos muestra la cantidad que dio como resultado y el IPC sobre el que se realizan esos cálculos.

Si queremos calcularlo de manera manual, tenemos que, en primer lugar, conocer el IPC que hay que aplicar. Para esto hay que chequear en la página del INE que publica las tasas de variación interanual. Estos datos serán los que sirvan de base para el cálculo

Una vez que tenemos esa información y con el coste de renta de nuestro alquiler, se debe realizar el siguiente cálculo:

Cuota de Alquiler Actualizada = Cuota Alquiler Inicial x ( 1 + IPC)

Se debe tener en cuenta que la evolución del IPC puede ser positiva o negativa. Esto quiere decir que  la inflación no está obligatoriamente destinada a subir. De esta manera, en un momento de deflación, podría pasar que al actualizar la renta, el arrendatario pase a pagar menos que el año anterior y sería algo totalmente normal. Esto significaría que el coste de la vida ha descendido desde el año anterior y por lo tanto no se puede cobrar el mismo precio por el alquiler.

¿Cómo seguirán los precios de alquiler en 2021?

Se prevé que los alquileres seguirán a la baja o se mantendrán en estos precios moderados de un -10% o un -15%. El 85% de los propietarios no son grandes arrendadores y como necesitan mantener los ingresos de sus viviendas en alquiler rebajarán sus aspiraciones.

Respecto de los cambios normativos, existe unanimidad entre los expertos y portavoces del sector inmobiliario en rechazar la limitación de precios de alquiler que ha comenzado a aplicarse en Cataluña y que podría aplicarse a todo el país si finalmente se incluye en la Ley de Vivienda que el Ministerio de Fomento prevé aprobar en febrero.

Es posible que la entrada en vigor de la nueva normativa que regula el precio de alquiler esté teniendo una cierta influencia en las caídas de los precios. En ciudades como Barcelona hay más oferta que demanda y eso está empujando los precios a la baja.

Esperamos con este artículo haberte clarificado algunas cuestiones sobre el IPC y su incidencia sobre los precios de renta. Este 2021 recién está comenzando, estamos a la espera del impacto de la vacunación y la activación normal de la economía. Veremos con el avance de los meses cómo fluctúan los precios de alquiler.

Para una atención personalizada, no dudes en comunicarte con nuestros representantes y asesores. Evalúa con seguridad los precios de renta de tu alquiler.

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En este artículo veremos en que consiste la nueva Ley 11/2020, del 18 de septiembre y además, analizaremos como se aplica el nuevo índice de referencia de precios de alquiler en Cataluña:

La suba en los precios de los alquileres en Cataluña

En los últimos años, el mercado de la vivienda en Cataluña, ha experimentado cierta retracción respecto a su accesibilidad. Esto es debido no solo al alza en los precios, sino también por inconvenientes a la hora de obtener financiamiento acompañado por un crecimiento sustancial de la demanda de vivienda de alquiler.

Esto a propiciado una fuerte suba de los precios de alquiler, que en Cataluña ha crecido en torno al treinta por ciento en los últimos cinco años. Esta tendencia se ha profundizado en Barcelona a raíz del auge del turismo urbano, que ha desviado viviendas hacia usos no residenciales.

Por otro lado, la entrada de capital internacional asociada a grandes operaciones inmobiliarias también ha influido en la suba de los precios de los alquileres.

El acceso a la vivienda y permanecer en ella se ha vuelto un problema complejo para la región que se ha visto agravado aún más por la crisis generada por el Covid-19.

LEY 11/2020, de 18 de septiembre

Así pues, la Ley 11/2020, del 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda tiene por objetivo regular el precio de alquiler en Barcelona mediante el índice de referencia de precio de alquiler.

Con la normativa anterior, el índice de referencia del alquiler era orientativo y se movía entre tres precios de referencia: el inferior, el superior y el establecido para el índice.

Con la nueva regulación, el precio de la renta de un alquiler de larga estancia no podrá ser superior al del índice de referencia de precios de alquiler.

¿A qué viviendas afecta la ley?

La presente ley aplica a los contratos de vivienda en los que concurran las siguientes circunstancias:

  • Que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario.
  • Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.

¿Cuáles contratos de arrendamiento quedan excluidos del indice de referencia de precios de alquiler?

Los contratos de arrendamiento que quedan excluidos del índice de referencia de precios de alquiler son:

  • Los contratos de vivienda sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta.
  • Los suscritos antes del 1 de enero de 1995.
  • Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
  • Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
  • Los de carácter asistencial.
  • Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

Además, tampoco aplicará si el inquilino/a cuenta con unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta (19.919,33€/año), siempre y cuando el propietario/a tenga unos ingresos iguales o superiores a 3,5 veces el indicador de renta (27.887,05€/año).

¿Qué es el índice de referencia de precios de alquiler en Barcelona?

Como ya dijimos, estas medidas sirven para contener la renta de los alquileres mediante el índice de referencia de precios de alquiler. Pero, ¿quién fija este índice?:

En este sentido, hay que saber que el índice de precios de alquiler es un marco de referencia determinado por la Agència de l’Habitatge de Catalunya, que tomando en cuenta los datos que proporciona el Incasòl (Institut Català del Sòl), establece un valor por metro cuadrado en una zona determinada.
En consecuencia, la renta máxima a cobrar por el arrendador al arrendatario será el precio de referencia establecido de acuerdo con el índice mencionado, con una máxima desviación de hasta un cinco por ciento, dadas las características específicas de la vivienda objeto de
arrendamiento.

¿Cómo calcular el índice de referencia de precios de alquiler de Barcelona?

En principio, es importante tener en cuenta que la Agència de l’Habitatge de Catalunya ha puesto al servicio de los usuarios una herramienta que permite calcular el índice de referencia de precios de alquiler.

Así pues, para calcularlo será necesario introducir los siguientes datos:

  • Dirección del inmueble
  • Superficie útil de la vivienda en metros cuadrados (que se puede encontrar en la cédula de habitabilidad)
  • El estado de mantenimiento
  • En qué piso se ubica
  • Año de construcción
  • Certificado energético
  • Si cuenta con aparcamiento, ascensor y/o muebles

Una vez que introducimos los datos, es necesario multiplicar el valor que establece el índice de referencia de precios de alquiler por la cantidad de metros cuadrados.

¿Cómo se determina el valor del índice? El valor del índice se determina mediante un sistema de geolocalización. Es decir, en función de los datos introducidos en el formulario es que la herramienta calcula el precio de acuerdo a los alquileres máximos y mínimos encontrados en la zona indicada. Así, el índice se basa en la media objetiva de los datos registrados.

Entonces: ¿Dónde se aplica el índice de referencia de precios de alquiler?

Como ya explicamos, el precio del alquiler en Barcelona no ha hecho más que subir en los últimos años, y esta situación se ha agravado por la crisis económica que ha originado la pandemia.

Por este motivo, la Ley ha delimitado una “área de mercado de vivienda tensa”, formada por los 60 municipios de Cataluña donde más se ha visto incrementado el precio del alquiler.

¿Cuáles zonas podrán ser declaradas áreas con mercado de vivienda tenso?

Las que cumplan con cualquiera de las siguientes condiciones:

  • Que la media del precio del alquiler de vivienda sea claramente superior
    a la media de Cataluña.
  • Que la media del precio del alquiler de vivienda supere el 35 por ciento
    de los ingresos habituales de los hogares, o que supere el 35 por ciento
    de la renta media de las personas menores de 35 años.
  • Que el precio del alquiler de vivienda haya crecido en los últimos 5 años,
    de forma acumulada, al menos un 3 por ciento por encima del Índice de
    Precios al Consumo de Cataluña.

¿Cuál es el precio máximo que se puede aplicar?

El precio del alquiler no podrá ser superior:

  • Al que establece el índice de referencia
  • Al del último contrato de alquiler (si este ha sido también más bajo que el precio que establece el índice)

Además, vamos a remarcar dos puntos importantes:

  1. Que el índice lo que hace es fijar un precio por metro cuadrado, por lo cual, para establecer ese monto es necesario contar con la superficie útil del inmuebles que se encuentra en la cédula de habitabilidad.
  2. Si el último contrato se realizo con un familiar no se podrá aplicar el índice del contrato precedente como dijimos anteriormente, aunque el precio fuera inferior.

¿Qué elementos permiten incrementar el precio de la renta mensual del alquiler por encima del índice?

Si el piso reúne, como mínimo, 3 de las siguientes características, el precio máximo del alquiler podrá aumentarse hasta en un 5%:

  • Ascensor
  • Aparcamiento
  • Vivienda amueblada
  • Sistema de calefacción o refrigeración
  • Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea
  • Piscina comunitaria o equipamientos análogos
  • Servicios de conserjería en el edificio
  • Vistas especiales

Por otra parte, si el arrendador durante el último año ha ejecutado obras de rehabilitación en la vivienda, es decir, obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética podrá también incrementar en un 5% el precio máximo de alquiler.
Asimismo, el incremento del precio de referencia se calculará en base al capital invertido en las mejoras, según lo determinado por la normativa vigente de arrendamientos urbanos, y respetando en cualquier caso el incremento máximo.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que el importe de las subvenciones y las ayudas públicas de que pueda beneficiarse el arrendador para la mejora de la vivienda no puede considerarse capital invertido a efectos del cálculo del incremento de la renta del precio de referencia.

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Además, te invito a dejarnos un comentario respecto a lo planteado en el post.

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