En los últimos meses el mercado inmobiliario está viviendo un momento único, con repuntes en los datos de venta, que vuelven a niveles pre-covid. Pero no debes vender una vivienda a un precio más alto que el real.
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Según el INE, en el mes de marzo se inscribieron en los registros 47.332 compraventas de viviendas, un 9,6% más que en febrero, siendo la cifra más alta desde julio de 2019. Estos datos le dan optimismo al sector. Esta subida en el número de operaciones también estuvo acompañada por el aumento en el precio por metro cuadrado de los inmuebles, sobre todo en Madrid y Barcelona. Estos incrementos podrían parecer aún mayores por los precios publicados en los portales inmobiliarios. Esto sucede porque existe una práctica que se repite en el mercado, la cual provoca una inflación ficticia en los precios de los inmuebles. Así, se ofrecen estimaciones al alza, muy lejos de los precios de venta verdaderos, que no se confirman al momento de venta.
Ejemplo de esto es la diferencia entre los valores oficiales con los valores finales de las transacciones realizadas en Madrid durante el año 2020. Mientras que el Consejo General del Notariado valoraba en 2.123,86 euros el metro cuadrado, el portal Idealista lo hacía en 2.832 euros. Esto supone un 25% más que el organismo oficial.
Las expectativas son muy elevadas
Es sabido que el mercado inmobiliario se trata de un sector en donde existe y rige mucho la negociación. Según datos de especialistas, la diferencia que encontramos entre los precios a los que los propietarios quieren vender, y los datos de las ofertas que envían los compradores, hay un descuento medio del 18,1% en abril en Madrid (acercándose al 19,5% a nivel nacional).
La realidad es que los propietarios quieren cerrar el mejor acuerdo posible. Y hay una creencia, que por cierto es falsa, de que elevando el precio de la publicación, se conseguirá un mejor precio de venta. Pero el valor real es distinto, y cada vez existen más herramientas e información en el mercado que permiten realizar valoraciones mucho más reales.
Además, existe un factor emocional. Ya que los propietarios de las viviendas consideran que su inmueble es mejor de lo que realmente es. Y no ven con objetividad los factores que pueden llegar a devaluar la vivienda.
Precios de referencia inadecuados
Los propietarios de las viviendas, lo primero que hacen es revisar inmuebles de similares precios, las ubicaciones y características, para darse una idea del valor que puede llegar a tener su propiedad. Con este fin recurren a conocidos o a los propios portales de internet. Esta práctica es compresible y lógica, pero puede generar errores. Los vendedores quizás no consideren estos aspectos como el desajuste de costes anunciados en portales o la propia coyuntura del mercado, que varían en función de la demanda y la oferta.
En Madrid se suele dar una situación en donde se anuncian metros construidos por metros útiles, incluyendo los primeros los correspondientes a las zonas comunes. Esto, en algunas fincas, puede tener una proporción de elementos comunes asignados a la vivienda, que desvirtúan el precio final de los metros cuadrados útiles que se quieren comprar.
La vivienda y sus características
No se debe subestimar el coste de una reforma integral de una vivienda, que supone un 20% del precio final de venta. Aún teniendo en cuenta a propiedades con antigüedad superior a los 40 o 50 años, en las que se requieren obras más costosas. Estos valores generalmente no los cubre una hipoteca, por lo que se necesitaría una inversión extra tras la adquisición de la propiedad.
A la hora de fijar un precio de una vivienda, también es primordial considerar si el inmueble cuenta con terraza, altura, plaza o garaje, la orientación, la antigüedad, el estado, si tiene portero o no, la distribución y la cercanía a universidades, colegios, parques, paradas del metro, etc.
En muchas ocasiones, los propietarios no son realmente consientes de los motivos por los que su vivienda no es valorada según sus expectativas, además que a veces no reciben ninguna oferta por mucho tiempo. Esta discrepancia entre los precios de venta y la valoración objetiva de la propiedad se sitúa entre un 5% y un 10%.
Sobrevalorar una vivienda es posible, pero implica que los propietarios tardarán en vender, hasta 6 o 12 meses más tarde, y a un precio mucho más bajo que el anunciado. Por esto es la importancia de adecuar la valoración del inmueble al precio real de mercado, para de esta manera vender la propiedad en un periodo más corto de tiempo.
La inflación irreal y vivienda a un precio más alto
Esta tipo de inflación en los precios de los inmuebles, debería ser suprimida por los profesionales inmobiliarios, para lograr un mercado honesto y transparente. Por eso en OI REAL ESTATE tenemos a los mejores tasadores y vendemos tu propiedad al precio justo y en el menor tiempo posible.
Tanto si eres propietario como si eres comprador, lo mejor es que hagas una estimación real del precio de venta. Como propietario te servirá ser honesto con la valoración del inmueble y como comprador, deberás estar atento a la oferta que vayas a iniciar, salvo que el precio que veas te parezca justo. Será importante tener en cuenta la información que te hemos brindado, para que la operación sea exitosa y puedas cumplir tu sueño de la casa propia. Del mismo modo, si eres propietario, estos consejos te ayudarán a realizar la mejor operación de venta.
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