precario inmobiliario

Precario y comodato, son dos figuras jurídicas similares. En recurrentes ocasiones, como artículos o consultas en sitios de referencia, veremos que suele hablarse de uno cuando en realidad se quiere hacer referencia al otro. ¿Por qué se da esta confusión? Pues básicamente por una desinformación comprensible respecto a ciertos términos legales. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cuáles son esas diferencias. Comodato y precario ¿son lo mismo? Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más y evitar una probable confusión a futuro.

Términos del sector inmobiliario

Las diferencias entre uno y otro término, son mínimas. Al evocar estas figuras jurídicas en un ámbito no profesional, se da por descontado que los interlocutores sabrán si estamos hablando de una u otra. Sin embargo, a pesar de las muy pocos elementos que separen al precario de un comodato, en el ámbito estrictamente legal, valdrá la pena conocer cada uno de esos detalles.

Nos referimos a términos que aluden por supuesto al mundo inmobiliario; pero también al sector legal. Por tanto, el desconocimiento nos puede conducir a cometer errores innecesarios. A la hora de elaborar un contrato, o de firmarlo, más valdrá estar al tanto para evitar un eventual problema. Veamos primero, y para entender mejor las diferencias entre precario y comodato, qué características conllevan puntualmente cada una de estas situaciones.

Precario

El precario es una definición no contemplada en el ámbito de la ley, pero sí en precedentes de la jurisprudencia. La jurisprudencia entonces, identifica la figura del precario como una “posesión u ocupación de una vivienda ajena, no respaldada por un título o contrato legal”. Por tanto, un “precarista” será la persona ajustada a un precario por distintos motivos. Entre ellos:

• Habita una propiedad ajena, con permiso del propietario aunque sin atenerse a un contrato. Ejemplos: prestar tu casa de vacaciones a un familiar; ofrecer una vivienda a un amigo para que la habite temporalmente.
• Un inquilino que (finalizado su contrato de alquiler) acuerda de palabra con el propietario permanecer unos días más en la vivienda, por retrasos en la mudanza. Si existe un común acuerdo, no hará falta confeccionar un contrato por esa cantidad de días.
• Como caso contrapuesto a los anteriores, también es “precarista” aquel que ocupa una vivienda sin conocimiento o aprobación del propietario. En este caso, estaríamos frente a la definición de “okupa”, conocida por todos.

Comodato

Al definir la figura del comodato entenderemos sus diferencias sustanciales. Se trata por definición, de un contrato mediante el cual una persona le presta a otra un inmueble (o cualquier otra cosa) sin haber intercambio económico de por medio. Quien presta es el “comodante” y quien accede al bien prestado es el “comodatario”.

El comodato cuenta con características de base muy claras. El uso del bien estará convenido entre ambas partes y no podrá ser utilizado por el comodatario con otros fines. Por ejemplo, un comodatario no podrá alquilar ni utilizar para bienes comerciales una vivienda que le haya sido cedida en comodato para ser habitada.

Más acerca del comodato

El comodatario debe responder durante su estadía en la vivienda por gastos, deterioros, etc. Se trata de una figura muy sencilla de comprender ¿no es verdad? Sin embargo, es recomendable y necesario que en cada contrato de comodato se especifiquen todas estas normativas, para evitar cualquier resquemor a futuro entre las partes.

Cabe destacar que si en dicho contrato no se hubiera señalado un lapso de tiempo estipulado, el comodatario podrá reclamar la devolución del bien en cualquier momento. Por el contrario, si existiera una fecha de devolución del inmueble, el comodante deberá abandonar la propiedad ateniéndose a la fecha pactada.

Comodato y precario ¿son lo mismo?

Como vemos, la diferencia más importante entre precario y comodato radica en la redacción y firma del contrato. Claro que un precario puede darse entre partes, como consecuencia de una confianza construida en la cercanía familiar, u otro vínculo. Pero dada la similitud entre estas dos figuras, debes saber que al realizar una consulta con una agencia especializada o un gestor, no será extraño que estos te recomienden redactar un contrato, en todos los casos.

Contrastes entre figuras de “propiedad” y “posesión”

Como dijimos, el precario es una figura que atañe tanto al mundo inmobiliario como al de las leyes. Para entender a fondo su significado, así como las responsabilidades y derechos del precarista, será conveniente reforzar nuestro conocimiento sobre las definiciones de propiedad y posesión en el precario.

1 La posesión. La jurisprudencia española la considera un derecho real limitado. Refiere a la tenencia o el disfrute de un derecho respecto a un bien. En otras palabras, un poseedor de un bien podrá disfrutar del bien, pero nunca disponer de él (alquilarlo, cederlo, etc.). Así está definido en el artículo 430 del Código Civil.

Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos.

art 430 cc

2 La propiedad. En este caso, la jurisprudencia nacional la describe como un derecho de goce y libre disposición sobre un bien. Quien posea este bien, por tanto, tendrá sobre él un derecho real pleno. Así lo define el artículo 348 del Código Civil.

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

art 348 cc

Contra los abusivos

Ya conoces las diferencias entre precario y comodato. Y sabes entonces que en un comodato los tiempos de entrega del bien están especificados, o que en caso contrario el propietario puede reclamar su vivienda cuando lo disponga. ¿Qué ocurre entonces en caso de que un precarista no quiere abandonar la propiedad?

Se trata de una consulta común en el sector. Al no estar sujeto a ningún contrato ni a una contraprestación económica, el precarista se encuentra de por sí en lo que la jurisprudencia denomina una “posesión abusiva”. Sin embargo, es frecuente que esta figura obligue al propietario a recurrir a la ley cuando el precarista no accede a abandonar la vivienda.

El reclamo del dueño suele poder comprobarse rápida y fehacientemente. Presentará su título de propiedad del bien y quedará claro su justo reclamo. Por parte del precarista, su única defensa radicará en poder acreditar su permanencia en la propiedad. Al no existir tal contrato, no habrá forma de acreditar su derecho a gozar del bien, por lo que deberá dejar la vivienda.

Pero muchas veces, estar resoluciones (que parecen tan sencillas) no se dan en los tiempos que el sentido común indican. Puede llevar mucho meses o años lograr que un precarista deje la casa. Por ello, y para acelerar este trámite en el marco legal correspondiente, aconsejamos recurrir a un gestor o abogado especializado para resolver en el menor tiempo posible este conflicto. Comodato y precario ¿son lo mismo? Estamos seguros de que esta nota te ha informado lo suficiente.

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Atención personalizada para el inquilino