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Si estás pensando en transferir tu casa pero necesitas tiempo para adquirir otra, la nota que te proponemos hoy puede ser de mucha utilidad. Aquí, te contaremos sobre algunos recursos que se establecen en la escritura pública que pueden darte un período de gracia, por medio del cuál puedes vender una vivienda y seguir viviendo en ella.

Este tipo de procedimientos es muy común. Se debe a que es muy habitual que sea necesario esperar a recibir el pago por la propiedad para obtener otra vivienda. Así, será necesario aclarar estos puntos para no tener problemas en el proceso. De esta forma, podrás recibir la totalidad del precio pactado o una gran parte de él, sin entregar la vivienda hasta que el plazo fijado sea cumplido.

En este post te contaremos todo respecto a esta modalidad que te permitirá vender una vivienda y seguir viviendo en ella. También te detallaremos las figuras legales que lo regulan. ¿Nos acompañas?

¿Cómo vender una vivienda y seguir viviendo en ella?

Ocurre con frecuencia que para poder cambiar de vivienda, sea por el motivo que fuere, el propietario necesite un período de tiempo una vez realizada la transacción para desalojar la propiedad. Para ello, dentro del pacto que figura en la escritura pública debe quedar debidamente establecido.

Se procederá a la venta como habitualmente se hace. La única diferencia es que en el documento quedará formalizado, ante el notario, el plazo máximo que tiene el vendedor para entregar al nuevo propietario las llaves de la vivienda.

En el caso de que por algún motivo el dueño original se retrase en dicha entrega, suele establecerse un monto de penalización por cada día que se demore este acto.

Otro de los puntos que deben quedar explícitos en la escritura tiene que ver con los gastos inherentes a la vivienda. Esto se debe a que, dependiendo del tiempo que se fije para entregar la llave, es posible que surjan impuestos o gastos que deberán afrontarse. Con estos datos, ambos participantes de la transacción sabrán los pagos que les corresponderán a cada uno.

Será importante también, que se revise la calificación jurídica en la que se contiene al vendedor en la escritura pública con el fin de evitar sorpresas.

Algunos conceptos importantes de tener presente

Suele suceder que a la hora de vender una vivienda, no tengamos muy en claro la diferencia que existe entre distintos conceptos. Dentro de la jerga inmobiliaria se utilizan palabras con las cuáles puedes no estar del todo familiarizado. Por ello, a continuación realizaremos algunas distinciones que te servirán para vender una vivienda y seguir viviendo en ella.

  • Posesión de una vivienda: este término hace referencia a la posibilidad de utilizar el inmueble. En este caso en particular, haría referencia al propietario que ha vendido su casa, pero que gozará de ella por el tiempo establecido en la escritura pública. Luego del plazo establecido, deberá hacer entrega de la llave al nuevo propietario.
  • Propiedad de la vivienda: en cuanto a la propiedad, es lo que una persona adquiere por medio de una transmisión u operación. Esto podría ser por medio de una venta, herencia o donación.

De esta forma podemos establecer que quien cuente con la posesión del bien en cuestión será el que pueda usarlo, mientras que el propietario, puede hacer uso de él siempre que no haya cedido su uso. También tendrá la potestad de realizar reformas o modificaciones en el inmueble.

Cuáles son las fórmulas legales con las cuáles es posible vender una vivienda y seguir viviendo en ella

Para poder vender una vivienda y seguir viviendo en ella, quien ha vendido el inmueble deberá acordar con el comprador el plazo de tiempo en el cuál continuará con la posesión del bien. Esto se debe a que el derecho de propiedad, al realizar la venta, será del nuevo titular.  Así, se realizarán los acuerdos teniendo en cuenta la regulación. Se fijará la fecha límite en la cuál el antiguo dueño hará entrega de las llaves definitivamente.

Existen distintas figuras jurídicas que se encargan de regular este tipo de acciones en las que el nuevo propietario cede su vivienda durante un periodo específico de tiempo. Para estos casos, suele utilizarse algunas de las siguientes:

Ocupación en concepto de precarista por consentimiento del propietario

Legalmente se recurre a ella cuando quien compra la vivienda decide aceptar ceder la utilización de su propiedad por otra persona. Esto, será sin realizar ningún tipo de contraprestación y sin recibir dinero por ella. En este caso, no suele establecerse una duración específica ni se aclara un uso concreto.

Un punto importante a recordar, es que esta figura, permite al propietario recuperar su vivienda en cualquier momento.

La ocupación en concepto de comodato por consentimiento del propietario

Esta figura, es utilizada para las situaciones en las que el antiguo propietario solicite vender la vivienda y seguir viviendo en ella durante un periodo de tiempo determinado. No deberá pagar una renta por ello y deberá fijarse un uso concreto, además de un plazo específico de tiempo. Al establecer el tiempo de duración, suele fijarse un plazo largo que sea posible de acordar.

Otro punto importante es que puede acordarse de que el antiguo propietario se haga cargo de determinados gastos. Entre ellos, estarán los necesarios para el uso y conservación de la vivienda que ha sido prestada.

¿Es posible establecer ese plazo como arrendamiento?

En el caso de considerar utilizar la figura del arrendamiento, debemos decir que es un riesgo para el nuevo propietario. Es que, es posible que luego de realizar el pago acordado, el antiguo propietario decida extender el alquiler de la vivienda. Así, podría durar esta renta por 5 años, ya que la regulación legal,  expresa que no puede ser contravenida ni por acuerdo expreso entre las partes. Debido a ello, podría ser sancionado como nulo el pacto, por ir contra la ley y las prórrogas establecidas en ellas,

En Oi Real Estate buscamos constantemente la forma de ayudar a todos nuestros clientes a cumplir sus objetivos y sueños. Contamos con un equipo de profesionales idóneos y capacitados para brindarte una asesoría personalizada. Por ello, si estás pensando en vender tu vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Tenemos más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y estaremos encantados de trabajar para ti.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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¿Has escuchado hablar de la usucapión? ¿Qué es y qué dice la ley sobre esta forma de adquirir la propiedad de un inmueble? En este post te lo contamos.

Todos hemos escuchado historias sobre personas que, por el hecho de haber habitado una casa por un tiempo prolongado, se convierten en sus dueños. Parece ser una metodología sencilla y barata (sobre todo) para convertirse en propietario de un inmueble. También parece ser una modalidad que se encuentra en el límite de lo legal. ¿O no es acaso ilegal ocupar una propiedad que no nos pertenece? No es tan sencillo y no todo es blanco o negro. La figura jurídica de usucapión existe en todo el mundo y tiene sus fundamentos. Analizaremos qué dice la normativa

Concepto de usucapión

La usucapión, también llamada prescripción adquisitiva o prescripción positiva, es un modo de adquirir la propiedad de una cosa por parte de quien haya detentado la posesión de esa cosa. Cuando se usa este término, se suele referir a la adquisición de un bien inmueble, que es el tipo de usucacpión que analizaremos en este post. Una vez que se cumpla con la posesión en los plazos y condiciones establecidos por la ley, el poseedor podrá demandar que se lo declare propietario.  

Desde el punto de vista del sujeto activo (poseedor), el fundamento de esta figura responde a la necesidad de poner fin a un estado de incertidumbre de derechos. En estos casos se hallan en incertidumbre el derecho de posesión de quien habita la propiedad y el derecho de propiedad de quien figura como titular de dominio en el registro. 

Desde el punto de vista del sujeto pasivo (titular dominial), la usucapión se basa en la negligencia, inercia o desidia del propietario dominial. En estos casos, el titular abandonó o dejó en manos de otro poseedor la propiedad. Esa inercia da lugar a la usucapión, que constituirá la sanción impuesta al propietario negligente.

Usucapión en el Código Civil

El Código Civil Español denomina a esta figura “prescripción” y define sus características en los artículos 1930 y concordantes. El artículo 1930 establece que “por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”. Es importante tener presente que por derecho real se entiende el poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa. En ese entendimiento, el Código Civil determina que “son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres”. Nosotros nos centraremos en la usucapión de cosas inmuebles, es decir: viviendas o lotes.

Usucapión ordinaria o “de buena fe”

usucapión buena fe

El artículo 1940 del Código Civil, define los requisitos para que opere la prescripción ordinaria. Allí se establecen cuatro requisitos que desarrollaremos a continuación. Dice la ley: “Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”. Así, las condiciones para que opere este tipo de prescripción son: 1) Posesión; 2) Buena fe; 3) Justo Título; 4) Plazo.

Posesión

La persona que pretenda usucapir deberá tener la posesión material del inmueble. Pero no basta con eso. Es importante que esa posesión sea ejercida “en concepto de dueño”, es decir que el interesado se comporte como dueño de la cosa o titular del derecho real, actuando como tal frente a la colectividad. Asimismo, es necesario que nadie cuestione dicha situación. Si el poseedor que pretende usucapir actúa por mera tolerancia del dueño del inmueble, sus actos posesorios serán irrelevantes a los efectos de la usucapión.

Actos que indican la posesión en concepto de dueño

  • El pago de impuestos y contribuciones sobre la finca.
  • La realización de obras y reparaciones en la vivienda.

  • Cuidado y explotación de las tierras y la percepción de sus frutos y rendimientos.
  • El arrendamiento de la propiedad.

Buena Fe

Se entiende por buena fe el convencimiento que tiene el poseedor de que quien le transmitió el inmueble era su dueño. En caso contrario, se entenderá que el poseedor no actúa con buena fe. Es decir que para que opere la usucapión ordinaria, el poseedor debe estar convencido de que compró la propiedad a quien era su legítimo propietario. Si se toman los recaudos necesarios antes de comprar una propiedad, es difícil que esto suceda.

Justo Título

Para que opere la usucapión ordinaria, debe existir justo título. El artículo 1952 define el justo título de la siguiente manera: “Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Se entenderá que existe justo título cuando se hubiere suscrito un contrato de compraventa, una escritura, una donación, una permuta, una partición hereditaria o algún otro título válido para transmitir el inmueble de un propietario a otro.

Plazo

Para adquirir la propiedad de un bien inmueble, el Código Civil exige, además de los requisitos anteriores, que la posesión se haya ejercido por un plazo determinado. El interesado debe haber detentado la posesión del inmueble por diez años (entre presentes) o veinte años (entre ausentes).

Usucapión extraordinaria

El otro tipo de usucapión que contempla el Código Civil es la usucapión extraordinaria. Este tipo de usucapión se encuentra contemplado en el artículo 1959. Para adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo mediante usucapión extraordinaria, no se requiere que el poseedor actúe de buena fe ni que exista justo título, como sí pasa con la usucapión ordinaria. Sí se requiere que la posesión sea ejercida en concepto de dueño. Como veremos a continuación, el plazo de posesión requerido en estos casos es mayor.

Posesión en concepto de dueño

A los efectos de que opere la usucapión extraordinaria, la posesión deberá ser detentada en concepto de dueño. Es decir, que el poseedor deberá comportarse como titular del derecho real de propiedad, actuando como tal frente a la colectividad. Dicha posesión debe ser pública: ante la vista de los vecinos, y debe ser pacífica: la posesión no debe haberse ejercido mediante fuerza o violencia.

Plazo

Para que opere la usucapión extraordinaria, la posesión debe ser ininterrumpida por el plazo de treinta años. Es decir que el interesado debe haberse encontrado en posesión del inmueble de manera continua por tres décadas. En este sentido, el artículo 1944 del Código Civil establece que ”se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año”. Es una caso muy especial, en el que el legítimo propietario de un inmueble (o sus herederos) actuaron con negligencia respecto de este bien que les pertenece durante un tiempo muy prolongado. Sin embargo, sucede más seguido de lo que uno supondría.

Usucapión. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas ayuda con un proceso de usucapión o buscas vivienda, contáctate con Oi Real Estate.

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Vuestro Código Civil posee una figura que permite apropiarse legalmente de un inmueble, siempre que concurran determinadas situaciones. Es la prescripción adquisitiva.

En este post veremos en que consiste la prescripción adquisitiva, sus requisitos y como tributa:

¿Qué es la usucapión o prescripción adquisitiva?

El artículo 609 de nuestro Código Civil nos dice que: “La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.”

En sintesis, entre las formas tradicionales por las que se puede adquirir la propiedad de un bien, hay una de la que no se habla mucho pero existe, que denominamos usucapión o prescripción adquisitiva, la cual consiste en ejercer la posesión legal de un bien pasado un tiempo y según determinados requisitos.

Además, por otro lado, el artículo 1930 del Codigo también nos dice que: “Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales…”

Así pues, la prescripción adquisitiva esta completamente regulada en el ordenamiento español. Veamos ahora cuales son sus clases y sus requisitos.

prescripción adquisitiva

Clases de usucapión

Las clases de usucapión son las siguientes:

  • ORDINARIA: cuyo fundamento es la existencia de un título de adquisición, como un contrato de compraventa, que por alguna circunstancia solo haya otorgado la posesión al adquirente. Entonces, para convertirse en propietario será necesario, entre otros requisitos, disponer de un justo título, de buena fe y poseer en concepto de dueño del inmueble al menos por 10 años, que en algunos casos puede ascender a 20 años. 
  • EXTRAORDINARIA: en este caso quien invoca la usucapión carece de título de adquisición, siendo únicamente necesario poseer en concepto de dueño, pública, pacífica y continuadamente durante un plazo no inferior a 30 años. 

Analicemos algunos conceptos relativos a la prescripción adquisitiva

Posesión

La posesión es el fundamento de la prescripción adquisitiva. De hecho, lo que hace la usucapión es dotar a esta posesión de protección jurídica.

  • Entonces para la posesión se exigen ciertos requisitos:

Posesión en concepto de dueño: es la que se produce cuando el poseedor adopta una conducta igual a la del propietario del bien, es decir, que realizará actos dominicales y facultades ligadas al derecho de propiedad del bien.

Aunque hay más, veamos algunos actos reveladores de titularidad en concepto de dueño:

  • Pago de impuestos y contribuciones sobre la finca. 
  • Realización de obras y reparaciones en la vivienda.
  • Cuidado y explotación de las tierras y la percepción de sus frutos y rendimientos.

Pública: el ordenamiento español pretende que la sociedad perciba al usucapiente como el verdadero dueño, y por eso termina reconociéndolo como tal, es decir pública frente a terceros.

Pacífica: la posesión pacífica hace referencia a que la adquisición de la posesión no se haya realizado de forma violenta,ya sea física o moral.

Ininterrumpida: la usucapión es una modalidad prescriptiva, por lo tanto se puede interrumpir mediante reclamaciones judiciales y extrajudiciales. También se puede interrumpir cuando se abandona el bien por plazo superior a un año, o por reconocimientos expresos o tácitos del derecho del propietario.

prescripción adquisitiva

Buena fe

La buena fe, que en nuestro ordenamiento se presume, es la creencia del usucapiente de haber recibido la cosa de su dueño.

Es decir, consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirla. En contraposición, se considera que hay mala fe en el poseedor que conoce que existe un vicio en el título del transmitente que lo invalida.

Justo título

El justo título es aquel que resulta suficiente para transmitir el bien o derecho. Por lo tanto, por ejemplo, bastaría con un contrato.

Así pues, se llama justo título al que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Título que ha de ser verdadero y válido, y que debe probarse, pues no se presume nunca. Es decir, que no este viciado por causas de nulidad.

Por otro lado, es importante resaltar que no es necesario en la prescripción adquisitiva extraordinaria, lo que sucede entonces es que se amplían los plazos posesorios, como vimos anteriormente.

Tiempo determinado

La ley establece un plazo de tres años para adquirir por usucapión los bienes muebles. En el caso de los inmuebles este plazo se alarga hasta los diez años.

Sin embargo, existen algunas reglas complementarias en el cómputo del tiempo.

En primer lugar, el usucapiente puede computar el tiempo que el bien pasara en posesión de su causante. Es decir, si adquiere un inmueble de quien ya llevaba ocho años poseyéndolo, bastará con que pasen dos años para que lo adquiera a título de usucapión.

También se presume que quien posee el bien o derecho ahora y lo poseyó en otro momento lo ha tenido todo el tiempo. De modo que solo mediante prueba en contrario podría demostrarse que hubo una interrupción en la posesión.

Requisitos de la prescripción adquisitiva

En la usucapión de inmuebles deben concurrir tres condiciones:

  • Que los bienes se puedan usucapir: es decir, que la propiedad pueda adquirirse, es decir, siempre que no sean inalienables: bienes públicos, etc.
  • Que la adquisición sea transparente: la posesión debe ser adquirida públicamente, de manera tanto pacífica como continuada. Así pues, el dueño deberá ejercer como tal ante terceras personas.

  • Que transcurra cierto plazo legal: en función del tipo de bien deberán transcurrir determinados periodos de tiempo. Como el caso que nos ocupa es de bienes inmuebles, diremos que será de manera ordinaria y concurriendo la buena fe: en principio de 10 años, y de 20 si vive fuera del país.
    Y de manera extraordinaria, y no siendo necesaria dicha buena fe: serán 30 años para la usucapión de inmuebles.

prescripción adquisitiva

Cómo tributa la adquisición de una vivienda por usucapión

La usucapión al ser una manera distinta de adquirir un inmueble tiene también un tratamiento fiscal diferente.

En principio, podemos decir que la prescripción adquisitiva no es una transmisión, sino un modo de adquisición. 

La adquisición de una propiedad por usucapión, según ha reconocido la propia Administración, no está sujeta a ninguna de las modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Tampoco esta sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD), dado que el documento que permite el acceso de la titularidad al Registro de la Propiedad no es una escritura, acta o testimonio notarial.

Respecto al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana, también llamado plusvalía sucede lo mismo, dado que al no existir transmisión no se produce el hecho imponible.

Así tampoco, hay tributación en el IRPF, ya que solo se pagará este impuesto si el inmueble algún día fuera trasmitido.

Y a efectos de dicha transmisión futura, se tendrá como fecha de adquisición la del día en que se adquirió el inmueble por cumplimiento de los plazos legales, 30 años, por ejemplo, independientemente de la fecha en que recaiga la resolución judicial.

Lo mismo pasaría en el impuesto de Plusvalía municipal, computándose el período de generación del incremento de valor, respecto a una futura transmisión, desde el día en que por cumplimiento de los plazos civiles, se adquirió el inmueble por usucapión.