Etiqueta

Plusvalía Municipal

Explorar

En ciclos económicos bajos los precios de venta en el sector inmobiliario tienden a bajar. Sin embargo, las cargas impositivas continúan siendo las mismas, e incluso, pueden llegar a incrementarse. ¿Es posible realizar una operación beneficiosa en estas circunstancias? ¿Cómo se puede evitar pagar la Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) al vender un piso? En este artículo te contamos todo lo que debes saber para salir bien parado.

La decisión de vender una propiedad puede tomarse por diversas razones. Cuando el objetivo es obtener un beneficio, el propietario seguramente no tenga tanto apuro. En estos casos, probablemente espere a que los precios del mercado sean acordes a lo que le gustaría percibir. Sin embargo, no siempre es esa la razón por la cual una persona busca vender un piso. Muchas veces, la decisión se toma por necesidad.

Los ciclos económicos bajos suelen ser aquellos períodos en los cuales más propietarios se ven obligados a vender un inmueble. Esto, ya sea porque necesitan disponer del dinero para cubrir otra necesidad, o bien, para reinvertirlo en algo mejor. El problema es que estos ciclos suelen coincidir también con un decenso en los precios de la vivienda, por lo cual, no siempre son los momentos más indicados para llevar adelante una operación inmobiliaria. 

Por otra parte, el valor de los impuestos que intervienen en las compraventas inmobiliarias no descienden a pesar de los malos momentos económicos. Incluso, el monto a pagar en concepto de gravámenes en una venta puede incrementarse por diferentes disposiciones gubernamentales. ¿Existe alguna forma de vender una propiedad en un ciclo económico bajo sin salir perjudicado? ¿Es posible reducir el monto a pagar en concepto de impuestos? A continuación te lo contamos. 

¿Cómo se puede evitar el pago de la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) al vender un piso?

Vender el piso y utilizar el dinero para comprar otro

La solución más eficiente en estos casos, cuando los precios de mercado son bajos pero, por la razón que sea, es necesario realizar la operación, es vender la propiedad y comprar otra. ¿Por qué? Porque al invertir el dinero obtenido por vender un piso en otro inmueble el propietario puede evitar el pago de la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). De esta manera, la operación se lleva a cabo ahorrando la máxima carga fiscal posible y saliendo bien parado.

El otro aspecto beneficioso de seguir este camino es que si el propietario se propone analizar en profundidad las opciones disponibles, tal vez pueda obtener una vivienda mejor que la suya por el mismo precio. Esto, una vez que los precios de mercado se recompongan, puede significarle un mayor beneficio ya que, si quisiera vender la nueva vivienda en un futuro, seguramente podría obtener una buena suma de dinero.

No obstante, para aprovechar las bondades de vender un piso, comprar otro y evitar la plusvalía municipal, el propietario debe cumplir con algunos requisitos:

Requisitos para evitar la plusvalía municipal al vender un piso y utilizar el dinero para comprar otro

En caso de que el propietario ya haya tomado la decisión, ya haya vendido su inmueble y esté en búsqueda de otro para evitar tributar en el Impuesto de Plusvalía, debe tener en cuenta que es necesario:

  • Realizar la compra del inmueble dentro del plazo de dos años posteriores a la venta de la vivienda original. Al vencerse este término, ya no será posible obtener el beneficio.
  • Acreditar que la primera vivienda estuvo destinada a la residencia habitual y que la segunda también lo estará. Para que esto se vuelva efectivo, el propietario debe residir en la vivienda nueva durante por lo menos tres años. Es decir, que la compra del nuevo inmueble no puede ser pensada con el fin de alquilarlo.
  • Todos los pagos que se realicen por la nueva vivienda, sin que la anterior no haya sido vendida aún, no pueden ser destinados para la reinversión. En otras palabras, es necesario vender la primera vivienda antes de comenzar las negociaciones por la compra de la segunda. De lo contrario, el beneficio no podrá ser aprovechado.

En resumen, esta deducción de impuestos sólo será aplicada cuando quede expresa la intención de destinar el dinero obtenido por el piso antiguo para la compra del nuevo. También es posible acceder a él cuando parte del monto sea destinado a la rehabilitación de la nueva vivienda. ¿De qué se trata esto?

Requisitos para evitar la plusvalía municipal destinando parte del dinero a reformas en el piso nuevo

Así como el vendedor puede destinar todo el dinero obtenido a través de la operación a la compra del nuevo inmueble, también puede continuar siendo beneficiario de esta exención fiscal por reinversión de vivienda habitual si destina una parte a arreglos del nuevo piso. De todas formas, existen dos cuestiones que es importante tener en cuenta:

  • Las reformas que aplican en estos casos no pueden ser de cualquier tipo. Cambiar los pisos, pintar las paredes o arreglar una pérdida que genere humedad no cuentan para obtener el beneficio. En cambio, debe tratarse de trabajos relacionados con el tratamiento de la fachada del inmueble o de su estructura.
  • También hay que aclarar que el valor de estos arreglos no debe superar el 25% del precio de compra de la nueva propiedad.

¿Qué ocurre cuando no se cumple con los requisitos para acceder a esta exención en la plusvalía municipal?

En caso de que el propietario no cumpla con los requisitos que mencionamos antes o que no se atenga a cada uno de los puntos de la normativa que le permiten acceder a esta deducción de impuestos, deberá redactarse una declaración complementaria. En ella, la Agencia Tributaria le imputará la ganancia patrimonial que obtuvo por la venta del primer inmueble, los intereses por la demora y la multa que le corresponde.

Como habrás visto, en momentos de ciclos económicos bajos en donde los precios del mercado inmobiliario también son bajos, hay formas de salir bien parado. Si vender un piso se convierte en una urgencia aún en este contexto, es posible acceder al beneficio de exención fiscal por reinversión de vivienda habitual cuando se destina el dinero obtenido por el antiguo inmueble a uno nuevo. Sólo es necesario seguir al pie de la letra los requisitos para que la operación no se convierta en un dolor de cabeza.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a OI REAL ESTATE. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

También puede interesarte:

agente inmobiliario Alquilar alquilar piso Alquiler alquileres Barcelona comprar Comprar piso comprar vivienda Compraventa consejos contrato de alquiler Decoración decoración de interiores diseño Diseño de interior España Euríbor Featured Hipotecas Hipotecas variables Hoteles Impuestos Inquilinos interiorismo inversiones Inversión inmobiliaria inversores invertir Madrid marketing inmobiliario mercado hipotecario mercado inmobiliario Oficinas Oi Real Estate Oi Realtor Propietarios préstamo hipotecario Sostenibilidad Tendencias Tendencias de decoración vender Vender piso vivienda Viviendas

Existen situaciones que se nos escapan de las manos cuando nos encontramos ante una propiedad heredada. Una de ellas es la de querer comprar la parte del piso correspondiente a un hermano, también heredero y cotitular de la propiedad. ¿Cómo proceder en estos casos?

Las herencias suelen suscitar problemas entre los herederos, porque es una propiedad inesperada que se recibe, porque las intenciones para con ella varían de persona a persona y porque muchas veces las relaciones entre miembros de la familia no son las ideales.

¿Cuáles son las opciones que tengo para comprar la parte del piso de mi hermano?

Una propiedad compartida entre varias personas pasa a ser un proindiviso. Existen empresas que se dedican a comprar proindivisos, es decir, el porcentaje de vivienda que una persona tiene, cuando hay necesidad de venderla en el corto plazo.

Pero si hemos heredado una vivienda y queremos comprar la parte correspondiente del piso a un hermano, ¿cómo debemos proceder? Aquí te explicaremos todos los detalles.

Acordar la venta antes de la herencia

La primera de las opciones, porque se debe realizar antes de la división de la herencia y porque es la más conveniente para todos, es pactar la compra de la propiedad con tu hermano con anterioridad. Para que la propiedad sea transferida, todos los herederos deberán estar de acuerdo y proceder del siguiente modo:

  • realizar un acuerdo privado entre todos los herederos para que uno de ellos le compre su parte a los demás
  • como la propiedad es un bien indivisible, en el momento previo a ser formalizada la herencia, está exenta de abonar impuestos
  • solamente se deberá abonar la plusvalía

Esta opción evita pasar por Hacienda y simplemente hay que tasar la propiedad para que el interesado le abone a los demás herederos la cantidad correspondiente por cada una de las partes.

Realizar una extinción de condominio

Ya habiendo formalizado y aceptado la herencia, la propiedad pasa a ser un proindiviso. En el caso de que quieras comprar la parte del piso a tu hermano puedes realizar lo que se denomina extinción de condominio.

Este proceso se detalla en los artículos 400 y 406 del Código Civil y las características son la siguientes:

  • tributa el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que sería entre el 1% y el 1,5% del valor de la vivienda
  • con esta opción se elimina el proindiviso y la vivienda vuelve a ser un bien indivisible
  • es una de las opciones más económicas

quiero comprar la parte del piso de mi hermano

Cesión voluntaria de la propiedad

Existe la opción de que uno de los hermanos quiera donarle o regalarle a los demás su parte de la vivienda. En este caso, la carga tributaria aumenta para el comprador y los que ceden su parte deberán registrarlo en el IRPF, además de pagar la plusvalía.

Comprar la parte del piso al hermano

En este caso, debemos pasar por Hacienda pues ya se ha formalizado la herencia y la vivienda es un proindiviso. Esta operación tributa el 8% del valor de la vivienda pero tiene variaciones según la comunidad autónoma en la que se encuentre la misma.

¿Qué impuestos hay que pagar si le compro la parte del piso a mi hermano?

Vamos a explicar ahora los impuestos que intervienen en cada una de las opciones de venta y la manera de reducir los mismos.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Este impuesto representa el dinero que se debe abonar al recibir una donación o herencia, como es nuestro caso. La cantidad total a abonar dependerá de cada comunidad autónoma pero la legislación establece un marco entre el 7,65% como mínimo y el 34% como máximo sobre el valor de la propiedad heredada.

Más allá de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, este impuesto debe ser abonado en un plazo de seis meses desde el fallecimiento que ha originado la herencia. Algunas comunidades ofrecen distintas bonificaciones a este impuesto, a saber:

  • Madrid, en donde solamente se paga el 1%.
  • La Rioja, en donde se practica una bonificación del 99% en general o del 50% si la propiedad supera los 400.000 euros.
  • Castilla-La Mancha, en donde se aplica una bonificación del 85% al 95%
  • Islas Baleares, en donde sólo se paga el 7% de la base liquidable.

Plusvalía municipal

Este impuesto es gestionado por el Ayuntamiento de cada localidad y se encarga de calcular el aumento de valor que la propiedad sufre en cada transmisión. Para realizar este cálculo se tiene en cuenta tanto el valor catastral del suelo como las fechas del fallecimiento y de la transmisión de la propiedad a los herederos.

Este impuesto se abona cuando uno de los herederos se hace con el 100% de la propiedad al comprar la parte del piso a su hermano o hermanos. En caso de que el incremento dé un resultado negativo, se podrá reclamar ante el Ayuntamiento correspondiente.

¿Qué sucede si la parte del piso de mi hermano que quiero comprar está embargada?

Lo primero que hay que señalar es que las cargas sobre la parte del otro hermano no afectan a tu parte, para sumar tranquilidad a este asunto. Lo que puedes hacer es instar el procedimiento de ejecución para obtener la venta forzosa de la propiedad. Esta es la única manera de transmitir el inmueble libre de cargas.

Con el dinero obtenido en la subasta se debería pagar la deuda del embargo pero esta circunstancia debe ejercitarla el acreedor. También se puede acudir a la subasta para comprar esa parte del inmueble pero debes saber que el comprador se hará cargo de los embargos de la propiedad.

¿Te hemos ayudado con la idea de comprar la parte del piso heredado a tu hermano? Hemos explicado las opciones que existen en la actualidad y cualquier duda que tengas puedes dejarnos un comentario debajo así podremos responderla.

Además, te recomendamos la lectura de la siguiente nota sobre el caso de un hermano que no paga los servicios e impuestos de la propiedad heredada. ¡Ya verás que es muy interesante!

Oi Real Estate

agente inmobiliario
Alquilar
alquilar piso
Alquiler
alquileres
Barcelona
comprar
Comprar piso
comprar vivienda
Compraventa
consejos
contrato de alquiler
Decoración
decoración de interiores
diseño
Diseño de interior
España
Euríbor
Featured
Hipotecas
Hipotecas variables
Hoteles
Impuestos
Inquilinos
interiorismo
inversiones
Inversión inmobiliaria
inversores
invertir
Madrid
marketing inmobiliario
mercado hipotecario
mercado inmobiliario
Oficinas
Oi Real Estate
Oi Realtor
Propietarios
préstamo hipotecario
Sostenibilidad
Tendencias
Tendencias de decoración
vender
Vender piso
vivienda
Viviendas

Desde OI REAL ESTATE queremos contarte todo sobre el impuesto de plusvalía municipal 2022. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La plusvalía municipal 2022 nos trae de qué hablar. Luego de los cambios de este controversial impuesto, el ayuntamiento de Sevilla plantea modificarlo. Aquí te contaremos de qué se trata.

¿Qué es la plusvalía municipal?

En primer lugar, resulta importante dejar en claro qué es la Plusvalía Municipal. Se trata de un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en que se transmiten. Por otro lado, también se lo conoce con la sigla IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Este impuesto recae sobre las transmisiones de bienes inmuebles, puede ser por venta, por herencia o donación.

Encuentra su base legal en la Ley de Haciendas Locales que aplica a todo el territorio español y en las ordenanzas Municipales de los Ayuntamientos. El método que utilizaban para calcularlo era, tomar como referencia el valor catastral en el momento de la transmisión y atendiendo a la cantidad de años que se había tenido en propiedad el inmueble, aplicar un coeficiente de revalorización.

La Plusvalía Municipal no consideraba la ganancia o pérdida patrimonial, es por este motivo que, no se basa en el valor real, más bien, toma como referencia el valor catastral, que siempre aumenta. En momentos en los que era común vender por más de lo que se había comprado, parecía lógico abonar un impuesto por aumentar tu patrimonio. Sin embargo, lo controvertido de este impuesto se hizo más notorio durante los años de crisis. En ese momento comenzó a venderse por el mismo precio o incluso, un valor más bajo al de la compra.

¿Qué sucedió con la plusvalía municipal?

El Tribunal Constitucional, en su sentencia de mayo de 2017,  consideró nulo e inconstitucional el cobro de este impuesto en casos no haber un aumento real del valor del inmueble.

Luego de este pronunciamiento del Constitucional, El Tribunal Supremo dictó sentencia anulando una plusvalía debido a su carácter confiscatorio, ya que sin ganancia patrimonial no debía cobrarse este impuesto. Sin embargo, se establecía la doctrina de que con ganancia, si debía cobrarse.

No obstante, el Tribunal Constitucional se ha vuelto a pronunciar recientemente. En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional la fórmula que se encontraba vigente para la estimación de la plusvalía municipal. Es por esto que, se declaró la inconstitucionalidad y nulidad de varios artículos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Por último, el Real Decreto-ley 26/2021 del 8 de noviembre fijó la nueva normativa en el sistema de este impuesto. De este modo, se pretende adaptar el tributo a las fluctuaciones del valor de la propiedad para reconocer la ganancia real.

Las liquidaciones de las plusvalías municipales han pasado a ser complejas y polémicas ante las diversas sentencias que impugnan las fórmulas utilizadas por las administraciones públicas tanto para su cálculo como el objeto impositivo de este impuesto. Las administraciones públicas buscan recaudar este impuesto en una operación incluso dónde no ha habido aumento económico del precio del bien vendido o heredado. Resulta irónico, cuando exactamente ese es el motivo de la existencia de dicho impuesto, ya que se trataría de una minusvalía y no una plusvalía.

¿Qué medidas ha tomado el Ayuntamiento de Sevilla?

Ante esta situación, el Ayuntamiento de Sevilla ha elevado al Consejo Económico y Social (CESS) un proyecto que busca modificar la ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la plusvalía municipal). La idea principal es adecuar este tributo local a la sentencia del Tribunal Constitucional que anula diversos artículos de la normativa previa en el ámbito estatal.

Dicha modificación se centra en el decreto del Gobierno central que fijaba seis meses de plazo, que comenzó a correr desde el pasado noviembre, para que los ayuntamientos logren adaptar sus ordenanzas a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo. El dictamen del CESS es preceptivo para que el proyecto sea elevado al Pleno municipal para su aprobación inicial.

Objetivos de la modificación

Entre los objetivos fundamentales de esta modificación se encuentra, cumplir con el principio de capacidad económica, no someter a tributación casos en los que no ha existido aumento de valor de los terrenos previa acreditación por parte del contribuyente. Además, eximir del pago del impuesto las transmisiones de bienes radicados dentro del Conjunto Histórico-Artístico de Sevilla. También, los que hayan sido declarados particularmente de interés cultural atendiendo a la Ley de Patrimonio Histórico Español. Eso sí, siempre que hayan sido realizados a cargo de su propietarios o titulares obras de conservación, mejora o rehabilitación. Además de que los inmuebles cuenten con un nivel de protección A o B (protección de edificios singulares).

Por otro lado, existen dos métodos de cálculo para la cuota tributaria. Se da al contribuyente la opción de elegir el que considere más beneficioso. De un lado, se encuentra el régimen de estimación objetiva. En este caso, la base imponible se determina multiplicando el coste del terreno en el momento del devengo por unos nuevos coeficientes. Dichos coeficientes han sido establecidos por la normativa tributaria estatal y pueden varias. Dependerá de la cantidad de años completos transcurridos en el periodo de generación del incremento, o un coeficiente para plusvalías generadas por un periodo menor a un año. Esto sería, cuando desde la fecha de adquisición y transmisión sólo han pasado algunos meses y que, por ende, pueden tener un carácter más especulativo.

Del otro lado, se encuentra el régimen de estimación indirecta. En este caso, es posible tributar por la plusvalía real del suelo, esto significa, la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición. De modo que, si esta suma resulta menor a la base imponible calculada según el método del sistema objetivo el contribuyente podrá elegirla. En definitiva, el contribuyente tendrá la posibilidad de optar por la cantidad menor que resulte de los dos cálculos.

Resumen del proyecto de modificación

En resumen, estas modificaciones lograrían adaptar el impuesto a la capacidad económica del contribuyente. Esto significa que, mejorarían los principios tributarios de la progresividad, la igualdad y la equidad. A la vez, brinda opciones para el cálculo según la circunstancia más beneficiosa para el contribuyente. Además de reforzar la estrategia municipal de conservación y puesta en valor del patrimonio histórico y limita las prácticas especulativas en transmisiones realizadas en periodos cortos de tiempo que generan una subida de los precios inmobiliarios, en particular de la vivienda. Estas son las novedades sobre la plusvalía municipal 2022, el impuesto que viene generando controversia desde hace ya bastante tiempo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre esta modificación de la plusvalía municipal 2022. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a OI REAL ESTATE. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

agente inmobiliario
Alquilar
alquilar piso
Alquiler
alquileres
Barcelona
comprar
Comprar piso
comprar vivienda
Compraventa
consejos
contrato de alquiler
Decoración
decoración de interiores
diseño
Diseño de interior
España
Euríbor
Featured
Hipotecas
Hipotecas variables
Hoteles
Impuestos
Inquilinos
interiorismo
inversiones
Inversión inmobiliaria
inversores
invertir
Madrid
marketing inmobiliario
mercado hipotecario
mercado inmobiliario
Oficinas
Oi Real Estate
Oi Realtor
Propietarios
préstamo hipotecario
Sostenibilidad
Tendencias
Tendencias de decoración
vender
Vender piso
vivienda
Viviendas

Con el correr de los años, los bienes inmuebles suelen incrementar su valor de mercado. ¿Qué ocurre cuando queremos vender una propiedad cuyo precio es mayor que en el momento que la adquirimos? En este artículo te contamos de qué se trata la plusvalía de un inmueble y quién la paga en una compraventa. También, qué excepciones a su pago existen y cómo calcular su valor a pagar en este 2022.

CONTENIDO ACTUALIZADO

Plusvalía significa, por definición: “aumento en el valor de una cosa”. En el caso de los bienes inmuebles, que suelen incrementar su precio a medida que pasan los años, se trata de la diferencia positiva entre su valor de compra y su valor de venta. Es decir que, al pensar en vender una propiedad, es importante prestar atención a cuál fue su precio de adquisición y cuál es el precio al que corresponde venderla ahora. Sólo de esta manera puede saberse si existe plusvalía. El valor actual de mercado de un inmueble puede ser determinado mediante una tasación o valoración.

Ahora bien, ¿existe un impuesto que se encarga de gravar esta plusvalía? ¿Quién paga la plusvalía de un inmueble en caso de compraventa?¿El comprador o el vendedor? ¿Existen exenciones a su pago? ¿Cómo se calcula? A continuación respondemos todas estas dudas para que puedas entender mejor de que se trata la plusvalía de un inmueble, ¡sigue leyendo!

¿Qué es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal?

El tributo que grava el incremento de valor de un bien inmueble entre el momento de su compra y el momento de su venta es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). También es conocido como plusvalía municipal, ya que se trata de un tributo directo recaudado por cada municipio. 

Es importante aclarar que el IIVTNU sólo grava a los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Por esta razón, las fincas rústicas no están sujetas a él. También, que su pago sólo incumbe al momento de producirse una compraventa, nunca antes.

¿Cómo se calcula el valor a pagar por la plusvalía municipal en 2022?

Para calcular el valor a pagar por la plusvalía municipal luego de una compraventa es necesario multiplicar la base imponible de este tributo por el coeficiente que haya determinado el ayuntamiento en donde se encuentra la vivienda. Este porcentaje no puede superar el 30% en ningún caso.

Si bien hasta el 10 de noviembre de 2021 existía una única manera de calcular la base imponible de este impuesto, ese día entraron en vigencia dos nuevos procedimientos. El primero de ellos se basa en el valor real de la plusvalía y el segundo, en el incremento “objetivo” que sufrió el valor del terreno. A partir de estas nuevas modificaciones, los contribuyentes tienen la posibilidad de elegir libremente entre cualquiera de los dos métodos, dependiendo de cuál les resulte más conveniente. Veamos cómo se realiza el cálculo en ambos casos:

Nuevo cálculo de la base imponible en función de la plusvalía real

La fórmula que se aplica en este caso es:

Valor de transmisión de la vivienda — Valor de adquisición de la vivienda x Porcentaje del valor catastral del terreno = Base imponible

  • El valor de transmisión es el precio por el cual la vivienda fue vendida.
  • El valor de adquisición es el precio que la vivienda tenía al momento de ser adquirida por el vendedor, sin importar si fue a través de una compra, de una herencia o de una donación.
  • El porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno es un dato que puede encontrarse en el recibo más reciente del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o en el sitio web del Catastro Inmobiliario.

Nuevo cálculo objetivo de la base imponible

Este método, por su parte, consta de la siguiente fórmula:

Valor catastral del terreno x Coeficiente determinado por el municipio = Base imponible

  • El valor catastral que corresponde al terreno, como mencionamos, es un dato que puede encontrarse en el recibo más reciente del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o en el sitio web del Catastro Inmobiliario.
  • Los coeficientes determinados por cada municipio para el pago de la plusvalía municipal dependen de los valores máximos que el Ministerio de Hacienda haya fijado. Los coeficientes que se aplican dependen de la cantidad de años que el vendedor haya sido propietario de su inmueble:

Tiempo durante el cual la persona ha sido propietaria Coeficiente máximo
Menos de un año 0,14
1 año 0,13
2 años 0,15
3 años 0,16
4 años 0,17
5 años 0,17
6 años 0,16
7 años 0,12
8 años 0,10
9 años 0,09
10 años 0,08
11 años 0,08
12 años 0,08
13 años 0,08
14 años 0,10
15 años 0,12
16 años 0,16
17 años 0,20
18 años 0,26
19 años 0,36
20 años o más 0,45

¿Quién paga la plusvalía de un inmueble en una compraventa?

Ahora que sabemos de qué se trata este impuesto y cómo se calcula su valor a pagar nos preguntamos, ¿quién paga la plusvalía municipal al producirse la compraventa de un inmueble? ¿El vendedor o el comprador?

En principio, la obligación de abonar la plusvalía de un inmueble en una compraventa recae siempre sobre el vendedor, que es el sujeto pasivo del IIVTNU. Sin embargo, puede llegar a corresponder al comprador en los siguientes casos:

  • Cuando ambas partes acuerdan que sea el comprador quien abone el impuesto. 
  • Cuando el vendedor no resida en España.

Sin embargo, cabe aclarar aquí que, en caso de no producirse el pago por la plusvalía municipal, el ayuntamiento correspondiente reclamará al sujeto pasivo, es decir, al vendedor, luego de transcurridos treinta días hábiles desde la fecha de la transacción.

Otros casos en los que debe abonarse la plusvalía de un inmueble y sus sujetos pasivos

Las operaciones de compraventa de un inmueble no son las únicas sujetas al pago del IIVTNU o plusvalía municipal. También lo exigen los municipios en los siguientes casos:

  • Donación: en este caso, el sujeto pasivo y quien debe abonar el impuesto es el donatario, es decir, el beneficiario de la donación. 

  • Herencia: en este caso, el sujeto pasivo y quien debe afrontar el pago de la plusvalía es el heredero. 

¿Qué excepciones existen al pago de la plusvalía de un inmueble? 

Como ocurre con casi todos los tributos, existen algunas excepciones al pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal. ¿Cuáles son?

  • Reinversión de vivienda habitual: en caso de que un propietario decida vender su propiedad de residencia habitual con el fin de reinvertir la totalidad del dinero obtenido en una nueva vivienda habitual, no será obligatorio para él abonar la plusvalía municipal. En este artículo te contamos todas las condiciones de este beneficio.
  • Transmisión de inmuebles entre cónyuges: el pago de la plusvalía no será obligatorio si la entrega del inmueble es realizada por una de las partes de un matrimonio a la otra, en beneficio de la sociedad conyugal, como pago de haberes comunes o a favor de los hijos, en caso de deber cumplir con alguna sentencia.
  • Venta de inmuebles considerados patrimonio histórico-cultural: en caso de que la propiedad sea parte del conjunto histórico-artístico o haya sido declarada de interés cultural, también habrá exención de abonar la plusvalía. Esto, siempre y cuando sus propietarios acrediten haberse encargado de realizar las obras necesarias para la conservación o mejora del inmueble en cuestión.
  • Transmisión de inmuebles que pertenecen a entidades estatales o benéficas: los inmuebles que son propiedad del Estado nacional, de las diferentes comunidades autónomas, de los municipios o sus entidades locales o de instituciones benéficas o tampoco deben abonar la plusvalía municipal cuando se produce su transmisión.

¿Estás pensando en vender tu propiedad? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

También puede interesarte:

agente inmobiliario
Alquilar
alquilar piso
Alquiler
alquileres
Barcelona
comprar
Comprar piso
comprar vivienda
Compraventa
consejos
contrato de alquiler
Decoración
decoración de interiores
diseño
Diseño de interior
España
Euríbor
Featured
Hipotecas
Hipotecas variables
Hoteles
Impuestos
Inquilinos
interiorismo
inversiones
Inversión inmobiliaria
inversores
invertir
Madrid
marketing inmobiliario
mercado hipotecario
mercado inmobiliario
Oficinas
Oi Real Estate
Oi Realtor
Propietarios
préstamo hipotecario
Sostenibilidad
Tendencias
Tendencias de decoración
vender
Vender piso
vivienda
Viviendas

Desde OI REAL ESTATE queremos contarte sobre el riesgo que corre la nueva base imponible del ITP debido a la inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sentencia de inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal

Se trata de una acusación que puede generar inconvenientes en lo que respecta al nuevo valor de referencia de Catastro. Lo que será la base imponible del ITP a partir del mes de enero.

La sentencia del Constitucional ha cuestionado el método de cálculo utilizado para la plusvalía municipal. El principal motivo fue que, no logra recoger el aumento real de valor del terreno obtenido por el contribuyente al vender o bien, heredar un inmueble. Esta acusación podría afectar al nuevo valor de referencia de Catastro, que entró en vigor el 1 de enero del 2022 y que además, es la nueva base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se trata del tributo que debe abonarse al momento de realizar la compra de un inmueble usado, y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

¿Qué opina el Constitucional con respecto al impuesto de plusvalía municipal?

El Constitucional solo ha expresado con claridad todo lo que respecta a la polémica de gravar rentas potenciales o ficticias. Como era la situación de la plusvalía municipal. Dicho de otra manera, cuya base imponible no se trataba de la concreta ganancia o mensualidad obtenida, sino que se trata de una ficción. Esto ocasionaba, en muchas ocasiones, que el vendedor o heredero de un inmueble deba abonar por una ganancia sumamente distinta a la obtenida realmente.

El aumento de coste del terreno venía siendo calculado por medio de una fórmula. Dicha formula, estaba basada solo en el valor catastral del terreno, y en la aplicación de ciertos coeficientes. Es muy notorio que resulta complejo determinar qué tanto ha aumentado el valor de un terreno desde que se adquirió, con una fórmula tan simple.

El nuevo valor de referencia de Catastro como nueva base imponible del ITP y del ISyD puede generar que se grave, en dichos impuestos, un beneficio ficticio. Esto se debe a que se trata de un valor que ha sido calculado en base a estudios de mercado o coeficientes. Cuando debería seo en base al valor transaccionado y escriturado ante Notario como ocurría hasta el momento.

Hablamos de un valor que asigna a las viviendas transmitidas un precio de mercado. Dicho precio se establece en base a su tipología, dejando de lado las características y particularidades de los mismos. De este modo, se dará el mismo valor a dos viviendas que se encuentran en el mismo rellano. Todo esto sin tener en cuenta que su valor de mercado, gracias a las reformas, calidades, entre otros, resulte totalmente distinto.

Por otro lado, también hay más razones para creer que sí puede suceder. Entre ellas, el Tribunal Supremo, en la sentencia de 23-5-2018, se declaró en contra de este modo de valorar objetivo. Ha exigido que las valoraciones sean individualizadas, y mediando una actuación comprobadora sobre las viviendas. El Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha, recientemente, se ha mostrado insatisfecho con el número que resulta de la aplicación de este valor de referencia.

¿Qué dice el Constitucional sobre los sistemas objetivos de cálculo como base imponible?

El Tribunal Constitucional ha dejado muy en claro cuál es su postura con respecto al método de cálculo de la plusvalía municipal. Esto fue en su sentencia del 26 de octubre de 2021. Ha afirmado que no es posible presumir que el suelo urbano se revaloriza de manera anual. Por otro lado, tampoco está de acuerdo con que la normativa que regula la plusvalía municipal permita gravar aumentos medios o presuntos (potenciales). En otras palabras, incrementos que pueden, o no, darse. Considera que se trata de algo que pudo pasar previo a la caída del mercado inmobiliario en 2008. Sin embargo, que la crisis económica ha transformado lo que podía ser un efecto aislado, la inexistencia de aumentos o la generación de decrementos, en un efecto generalizado.

El Constitucional ha sentenciado que la realidad económica ha acabado con la anteriormente referida presunción de revalorización por año de los terrenos urbanos. Operó en la mente del legislador para dar lugar a la norma objetiva de valoración que actualmente es cuestionada. Además, desaparece con ella la razonable aproximación que debe tener lugar entre el aumento de valor efectivo y el objetivo o estimativo. De este modo, razones de técnica tributaria logran justificar el sacrificio del principio de capacidad económica como parámetro del reparto de la carga tributaria en este impuesto. De manera que la base imponible objetiva ya no logra cuantificar aumentos de valores presuntos, medios o potenciales.

Es probable que algo similar ocurra con la imposición del valor de referencia de Catastro, como base imponible por la que deberán tributar los contribuyentes que compren, hereden o reciban en donación un inmueble de manera obligatoria.

¿La nueva base imponible del ITP puede ser inconstitucional?

Para que el valor de referencia de Catastro sea inconstitucional hará falta que se acredite su alejamiento de la realidad. En otras palabras, será necesario demostrar que realmente se ha gravado un valor irreal.

El magistrado Conde Pumpido asegura en el voto particular emitido frente a la sentencia que las fórmulas de estimación objetiva no omite la capacidad económica. Más bien, únicamente la calcula de otra manera. No indica la base imponible de manera precisa. Se trata de una estimación de la manera más aproximada a la realidad que sea posible. Lo logra, utilizando distintos índices de riqueza muy vinculados al hecho imponible que pretende calcular. Su intención no es llegar al mismo resultado por otro camino. Pretenden que esto sea una especie de obstáculo para ser tenido en cuenta como una fórmula alternativa constitucionalmente legítima. El punto fundamental de su corrección se encuentra en descifrar si la diferencia que brindan ambos métodos se ubica dentro de los límites de tolerancia.

En primer lugar, será necesario para hacer frente a una posible declaración de inconstitucionalidad, demostrar que las valoraciones que son obtenidas aplicando el nuevo valor de referencia de Catastro no tiene relación con el valor real de la vivienda. Por otro lado, también debe haber una justificación para exigir el impuesto confirme a esta valoración objetiva. En lugar de intentar determinar el valor que realmente tienen los inmuebles.

El impuesto de plusvalía municipal constituye la segunda fuente de ingresos para las corporaciones locales y deja al año aproximadamente unos 2500 millones de euros.

El posterior real decreto-ley que fue aprobado por el Gobierno para adaptar la ley concedía seis meses a los equipos municipales para ajustar sus normativas al nuevo marco legal. Sin embargo, aún no hay constancia de que ese proceso se haya llevado a cabo. Tampoco de que se esté liquidando el tributo en base a nuevos criterios. Entre otras causas, afirman, debido a la complejidad técnica que significa el cambio.

En resumen se trata de un tema que debe resolver el Tribunal Constitucional cuando por algún Juzgado o Tribunal se plantee una situación de inconstitucionalidad para que examine si el valor de referencia de Catastro, un valor objetivo, puede imponerse como base imponible del ITP y del ISyD.

¿Qué sucede en caso de reclamo?

Debido a la reciente declaración de inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal por su sistema de cálculo, muchos de los contribuyentes han optado por reclamar la devolución de este tributo. Hasta el momento, la preocupación se encuentra enfocada en la posibilidad de que les sea impuesto el pago de las costas judiciales en caso de que finalmente el recurso contencioso fuera desestimado por el Juzgado.

¿Es posible limitar las condenas?

Existen algunas sentencias que posibilitan limitar la condena en costas.

La imposición de costas judiciales se encuentra regulada por la ley 29/1998 y afirma que se imponen a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, excepto que aprecie y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Por lo general, la imposición de las costas aplica a la parte que vea rechazadas todas sus pretensiones, esta puede ser la Administración, o bien, el contribuyente. Y únicamente, en el caso de que se aprecie y razone por el Juzgado que el asunto presenta serias dudas de hecho o de derecho, es posible evitar la condena en costas.

Recurrir ante el Tribunal Superior de Justicia

Por otro lado, también existe la posibilidad de recurrir ante una instancia superior, nos referimos al Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma que corresponda. Esto siempre que la cantidad a reclamar por la plusvalía supere los 30 000 euros. De ser así, se impondrán las costas únicamente al recurrente que vea desestimado por completo su recurso.

Término medio

No obstante, contamos además con la posibilidad de que existe un término medio entre la imposición de costas y la exoneración de las mismas. Este término medio consiste en limitar la imposición de las costas a un importe máximo. En este caso, sin importar cuál sea la cantidad del asunto, el órgano judicial podrá establecer un valor determinado, que se tratará del máximo que podrá reclamarse por este concepto.

La presencia de vaivenes judiciales, puede servir para justificar la limitación en la imposición de costas judiciales. Por ejemplo, la sentencia de 22 de junio de 2021 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, ha limitado la condena en costas a un Ayuntamiento en un asunto de plusvalía municipal. El motivo fue que por la declaración de inconstitucionalidad de varios de sus preceptos reguladores y por la desorientación sufrida por sus aplicadores. Ante esta situación, el TSJ de Madrid afirma que debe bajar el valor de las costas en favor del propio Ayuntamiento.

Probablemente, durante los meses venideros, aparezcan diferentes criterios judiciales, y en algunos casos hasta contradictorios, sobre los efectos de la declaración de inconstitucionalidad, y su aplicación a los contribuyentes que hayan reclamado la plusvalía municipal luego del 26 de octubre. Esto podría significar la no imposición de costas a la parte que pierda el asunto en el Juzgado, o bien, la limitación de su importe.

¿Qué ocurre con la limitación de efectos de la declaración de inconstitucionalidad?

A todo esto también se agregan las preguntas con respecto a la limitación de efectos de la declaración de inconstitucionalidad. Esto se debe principalmente a que se está impidiendo a los contribuyentes que pueden recurrir de manera legal, es decir por medio de una liquidación o bien, solicitando la rectificación de su autoliquidación, ejercitar los derechos que le otorga la normativa tributaria. Esto puede tomarse como una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. Ya que la sentencia del Tribunal Constitucional limita los efectos de inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal hacia el pasado y no permite hacer reclamos a quien no lo había hecho el día en que se dictó la sentencia, es decir, el 26 de octubre de 2021.

Es por este motivo que no resulta extraño pensar que nos encontramos frente a cuestiones que generan muchas dudas de hecho o de derecho. Todo esto podría justificar la no imposición de costas, o bien, su limitación, a la parte que pierda frente el Juzgado, o en una segunda instancia, ante el Tribunal Superior de Justicia.

En resumen, debemos tener en cuenta que cada vez que se inicia la vía judicial existe el riesgo de condena en costas. Sin embargo, también es una posibilidad que el órgano judicial opte por no imponer costas a la parte perdedora, o bien, a limitar su importe. En último lugar, debemos recordar que la condena en costas también puede resultar favorable al contribuyente, en el caso de que sus pretensiones fueran completamente estimadas. Esto le posibilitaría compensar los gastos de litigio o al menos, parte de ellos.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre el impuesto de plusvalía municipal. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a OI REAL ESTATE. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te brindará la ayuda necesaria en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

agente inmobiliario
Alquilar
alquilar piso
Alquiler
alquileres
Barcelona
comprar
Comprar piso
comprar vivienda
Compraventa
consejos
contrato de alquiler
Decoración
decoración de interiores
diseño
Diseño de interior
España
Euríbor
Featured
Hipotecas
Hipotecas variables
Hoteles
Impuestos
Inquilinos
interiorismo
inversiones
Inversión inmobiliaria
inversores
invertir
Madrid
marketing inmobiliario
mercado hipotecario
mercado inmobiliario
Oficinas
Oi Real Estate
Oi Realtor
Propietarios
préstamo hipotecario
Sostenibilidad
Tendencias
Tendencias de decoración
vender
Vender piso
vivienda
Viviendas

Cuando vendes una casa existen una serie de gastos y cargas impositivas que tendrás que afrontar para no estar en deuda con el fisco. Los tres impuestos principales que deberás pagar por la venta de tu propiedad son: el IRPF, el IBI y la Plusvalía municipal. En esta oportunidad, te contaremos todo sobre este último, pues es uno de los gravámenes que genera más dudas.

CONTENIDO ACTUALIZADO

¿Qué es la plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es lo que comúnmente se conoce como plusvalía municipal. Este impuesto se paga cuando se vende, dona o hereda una vivienda y está regulado por cada ayuntamiento.

La plusvalía municipal grava el incremento del valor de los terrenos urbanos desde el momento de la compra hasta su transmisión. En otras palabras, el impuesto se aplica sobre el importe de revalorización del bien desde el momento en que lo compraste hasta el día en que lo vendes, lo donas, o lo heredan tus descendientes.

Si aún tienes dudas sobre el gravamen, no te preocupes que retomaremos este concepto.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

Esta es una pregunta frecuente y lo cierto es que dependerá del tipo de acto:

En el caso de la venta de un inmueble, será el vendedor quien se haga cargo del pago de la plusvalía municipal, aunque existe una excepción. Si el vendedor no reside en España, será responsabilidad del comprador liquidar este impuesto.

En cambio, si el acto fuera una donación o una herencia, el pago del impuesto le corresponderá a aquellas personas que tomen el inmueble.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

El plazo para abonar la plusvalía municipal por la venta o donación de una vivienda suele ser de 30 días hábiles en la mayoría de los ayuntamientos. El mismo comienza a contarse desde la fecha en que se formalizó la compraventa o la donación del inmueble. Sin embargo, este período puede variar según el municipio. 

Cuando se trata de una herencia recibida, el plazo para pagar la plusvalía suele ser de seis meses, contando desde la fecha de fallecimiento del causante.

Exenciones del pago del IIVTNU

El impuesto en sí mismo grava el incremento del valor de los terrenos desde el momento de la adquisición hasta la transmisión. Pero ¿qué sucede si el inmueble ha reducido su valor durante este tiempo?

Si bien es un aspecto que generó polémica durante muchos años, el tribunal supremo sentenció que en aquellos casos donde el bien inmueble se venda por un valor inferior al precio de compra, no se deberá pagar la plusvalía municipal. Sin embargo, algunos ayuntamientos continúan exigiendo el pago de este tributo. Por lo cual, los expertos recomiendan pagarlo, si el ayuntamiento lo exige. Existen vías para poder reclamar la devolución a posteriori.

Ahora bien, hasta aquí hemos repasado todas las definiciones importantes que giran en torno a este impuesto que exigen los ayuntamientos en España. Ahora, veamos cómo podemos calcular el importe a pagar.

Cálculo de la plusvalía municipal: conceptos generales

Para el cálculo de la plusvalía se tendrán en cuenta tres variables:

Tiempo de posesión

La primera, es el tiempo durante el cual has sido dueño de la propiedad y la forma de calcularlo es muy sencilla. Pues, bastará con conocer la fecha de adquisición de la vivienda y la fecha de transmisión de la misma.

Año de venta – Año de compra= Tiempo de posesión

Por ejemplo, si has comprado tu vivienda en el año 2009 y decides venderla en el 2020, el tiempo de posesión habrá sido de once años.

Valor catastral

La segunda variable a tener en cuenta será el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión. A este importe podrás verificarlo en el último recibo de pago del IBI o bien podrás solicitar la información en la sede electrónica del catastro.

Tipo de gravamen

La tercera y última variable será el tipo de gravamen. Como te contábamos antes, es potestad de cada ayuntamiento definirlo, pero el porcentaje nunca podrá superar el 30%. A continuación, veremos mejor cuál es el gravamen en Madrid y en Barcelona.

¿Cómo calcular la plusvalía municipal en 2022?

Para calcular la plusvalía municipal se debe multiplicar la base imponible de este impuesto (utilizando las variables que describimos como te contaremos a continuación) por el coeficiente que determine cada ayuntamiento. Este porcentaje no puede superar el 30% en ningún caso.

Hasta el 10 de noviembre de 2021 había una sola manera de calcular la base imponible de la plusvalía municipal, sin embargo, ese día se aprobó una nueva forma de hacerlo. Desde ese momento, los contribuyentes pueden elegir entre dos métodos diferentes a la hora de tributar. El primero se basa en el valor real de la plusvalía y el segundo en el incremento “objetivo” del valor del terreno. Con las nuevas modificaciones, los propietarios tienen la posibilidad de elegir libremente entre ambos dependiendo de cuál les resulte más conveniente. Veamos cómo se realiza el cálculo en ambos casos:

Nuevo cálculo de la base imponible en función de la plusvalía real

La fórmula que debe aplicarse en este caso es:

Valor de transmisión de la viviendaValor de adquisición de la vivienda x Porcentaje del valor catastral del terreno = Base imponible

  • El valor de transmisión puede ser el precio de venta, si la vivienda fue vendida, o el precio que tenía al momento de ser recibida por una herencia o donación.
  • El valor de adquisición hace referencia al precio que la vivienda tenía al momento de ser comprada por el vendedor o el causante de la herencia o donación.
  • El porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno es un dato que puede encontrarse en el recibo más reciente del IBI o en el sitio web del Catastro Inmobiliario.

Nuevo cálculo objetivo de la base imponible

El método objetivo para calcular la base imponible de la plusvalía municipal consta de la siguiente fórmula:

Valor catastral del terreno x Coeficiente determinado por el municipio = Base imponible

  • El valor catastral del terreno es un dato que puede encontrarse en el recibo más reciente del IBI o en el sitio web del Catastro Inmobiliario.
  • Los coeficientes determinados por cada municipio dependen de los valores máximos que el Ministerio de Hacienda ha fijado según la cantidad de años que una persona ha sido propietaria de un inmueble:

Tiempo durante el cual la persona ha sido propietaria Coeficiente máximo
Menos de un año 0,14
1 año 0,13
2 años 0,15
3 años 0,16
4 años 0,17
5 años 0,17
6 años 0,16
7 años 0,12
8 años 0,10
9 años 0,09
10 años 0,08
11 años 0,08
12 años 0,08
13 años 0,08
14 años 0,10
15 años 0,12
16 años 0,16
17 años 0,20
18 años 0,26
19 años 0,36
20 años o más 0,45

Cálculo de la plusvalía municipal en Barcelona

Como hemos mencionado, para realizar el cálculo de la plusvalía municipal se debe multiplicar la base imponible por el coeficiente que haya determinado cada ayuntamiento. Sólo luego de realizar este paso se conocerá el importe total a pagar por este impuesto. En este caso, el porcentaje que aplica el Ayuntamiento de Barcelona es del 30%.

Cálculo de la plusvalía municipal en Madrid

El porcentaje que aplica el Ayuntamiento de Madrid para el cálculo de la plusvalía municipal es del 29%.

Otras consideraciones sobre la plusvalía municipal que se deben tener en cuenta para este 2022

Las recientes modificaciones con respecto a la plusvalía municipal en noviembre de 2021 pueden afectarte según la situación en la que te encuentres. En primer lugar, si vendiste tu vivienda luego de esa fecha o piensas hacerlo en un futuro, ya sabes que tendrás que calcular el importe a pagar siguiendo alguno de los dos nuevos métodos.

Sin embargo, también existen otras situaciones que pueden generar confusión. Estas son:

Compraventas formalizadas entre el 26/10/2021 y el 10/11/2021

Aunque ya han pasado más de 30 días, es importante mencionar que, si has formalizado una compraventa inmobiliaria entre el 26/10/2021 y el 10/11/2021 no te corresponde pagar el tributo. Esto se debe a que, en estos casos, no es posible aplicar la vieja normativa pero tampoco la nueva, ya que no tiene efectos retroactivos.

Transmisiones efectuadas antes del 26/10/2021

Si heredaste o recibiste en donación una vivienda antes del 26/10/2021 y aún te encuentras dentro del plazo de 6 meses previsto para liquidar el impuesto, pero aún no lo has hecho, debes declarar la transmisión pidiendo al Ayuntamiento que no dicte liquidación. Otra opción es autoliquidar la plusvalía pero con valor cero, sin cuota. Esto se debe a que el hecho imponible es anterior a la entrada en vigencia de la nueva normativa. Lo mismo ocurre con los contribuyentes que han vendido su vivienda antes del 26/10/2021.

Liquidaciones no concretadas

Si has presentado la documentación para liquidar la plusvalía pero aún no has recibido una carta de pago u otra notificación del ayuntamiento, debes recurrir la liquidación que finalmente te llegue, ya que es probable que se te vaya a aplicar la vieja normativa. En cambio, si has recurrido la liquidación antes del 26 de octubre, seguramente verás estimado tu recurso, por lo cual no deberías preocuparse demasiado.

¿Estás pensando en vender tu propiedad? ¡En OI REAL ESTATE podemos ayudarte a lograrlo en menos de treinta y siete días! ¡También compramos tu piso al contado! Sólo debes seguir los siguientes enlaces:

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

También puede interesarte:

Oi Real Estate

agente inmobiliario Alquilar alquilar piso Alquiler alquileres Barcelona comprar Comprar piso comprar vivienda Compraventa consejos contrato de alquiler Decoración decoración de interiores diseño Diseño de interior España Euríbor Featured Hipotecas Hipotecas variables Hoteles Impuestos Inquilinos interiorismo inversiones Inversión inmobiliaria inversores invertir Madrid marketing inmobiliario mercado hipotecario mercado inmobiliario Oficinas Oi Real Estate Oi Realtor Propietarios préstamo hipotecario Sostenibilidad Tendencias Tendencias de decoración vender Vender piso vivienda Viviendas

Las donaciones de bienes inmuebles son cada vez más populares en España. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y septiembre de este año se registraron 18.718 de este tipo de transmisiones, una cifra que supera considerablemente a la de años anteriores. Si bien se trata de una operación que puede traer muchos beneficios, especialmente para quien recibe la donación, también implica afrontar el pago de ciertos tributos. ¿Por qué la donar el usufructo de una vivienda, en vez de su pleno dominio, puede ser una buena alternativa para pagar menos impuestos? En este artículo te lo contamos.

Tanto el donante como el donatario están obligados a abonar impuestos en la donación de un bien inmueble. Sin embargo, la entrega del usufructo únicamente puede hacer que ambas partes se vean beneficiadas en materia fiscal. ¿De qué manera?

A continuación te contamos la diferencia entre pleno dominio, nuda propiedad y usufructo. Luego, cómo donar este usufructo puede ayudar a ambas partes implicadas a pagar menos impuestos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué significa tener el usufructo de una vivienda?

Para explicar de qué se trata el usufructo de una vivienda, como también su contracara, la nuda propiedad, es importante que hablemos primero del pleno dominio o plena propiedad. Se denomina así a aquella situación en la que una persona posee tanto el derecho de titularidad sobre un bien como el derecho a utilizarlo. Ese pleno dominio es el que se divide en:

  • Nuda propiedad: es el derecho de titularidad que una persona, llamada nudo propietario, posee sobre un bien. Su limitación es que no puede hacer uso y disfrute de él.
  • Usufructo: es el derecho de uso, goce y disfrute que una persona, llamada usufructuario, posee sobre un bien. Su limitación es que no es el titular del mismo.

De esta manera, la nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes pero complementarios que recaen sobre un mismo bien. La plena propiedad, por su parte, se da cuando una misma persona posee la nuda propiedad y el usufructo.

¿Por qué donar el usufructo de una vivienda y no su pleno dominio puede ser una buena alternativa para pagar menos impuestos?

La donación del pleno dominio sobre una vivienda está gravada por tres tributos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), la plusvalía municipal y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). ¿A quién le corresponde cada uno?

El donatario debe abonar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y la plusvalía municipal en la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble que recibió. El donante, por su parte, debe hacerse cargo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) según la ganancia patrimonial que haya obtenido por la transmisión. 

Sin embargo, si bien la donación del usufructo también está sujeta al pago de los mismos tributos, cuenta con dos importantes ventajas en materia fiscal. La primera de ellas es que permite a los donantes declarar menos ingresos por alquiler en el IRPF si el inmueble está arrendado, lo cual supone pagar menos por este impuesto. La segunda es que implica un abaratamiento de los costes fiscales de la donación, que en algunas comunidades puede ser muy alto.

¿Cómo tributa la donación del usufructo de una vivienda?

A continuación veremos cómo el donatario debe hacerse cargo del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y de la plusvalía municipal cuando lo que recibe es únicamente el usufructo de una vivienda. También, cómo el donante debe tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en estos casos.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

Recibir el usufructo de una vivienda a través de una donación hace que el coste fiscal del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) se abarate. Esto se debe a que la forma de calcular el usufructo pasa a depender de la normativa prevista por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Como lo habitual en estos casos es que el usufructo donado sea de tipo vitalicio, su valor se calcula aplicando la siguiente fórmula: 89 – edad del usufructuario x valor del inmueble.

De esta manera, si un contribuyente de 60 años recibe el usufructo de una vivienda de 200.000 euros, la valoración del usufructo será de 78.000 euros. Se debe tener en cuenta que el usufructo sólo supondrá un 29% del valor del inmueble (89 – 60 = 29%). También, que ese 29% son 58.000 euros (200.000 x 39%).

Plusvalía municipal

En este caso, si la donación se realizó luego de la entrada en vigencia de la nueva plusvalía municipal, sancionada por el Real Decreto-Ley 26/2021, el impuesto se calculará aplicando sus coeficientes. Estos también gravan la constitución de derechos reales en un período inferior a un año. Cabe aclarar que dichos porcentajes se aplicarán sobre la parte del valor catastral del terreno que represente el valor del usufructo. Este también se calculará mediante la aplicación de las normas fijadas por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

donar usufructo vivienda pagar menos impuestos

También es importante mencionar que en los casos de transmisión del usufructo no existe la posibilidad de calcular la base imponible según el incremento de valor que realmente obtuvo el inmueble. 

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

En el caso del IRPF, que debe ser soportado por el donante, debe declarar la transmisión del usufructo como un rendimiento del capital inmobiliario.

Si el causante no posee el pleno dominio sobre la vivienda y sólo es titular del usufructo que desa transmitir, entonces la donación tributará como una ganancia patrimonial. Esto se debe a la diferencia entre el valor de la adquisición y el valor de la transmisión del usufructo.

Sin embargo, es importante tener en cuenta el artículo 37.1 de la Ley 35/2006, el cual prevé que, para calcular una ganancia o una pérdida patrimonial, se debe reducir el valor de adquisición del derecho de manera proporcional, al tiempo durante el cual el titular no percibió rendimientos del capital inmobiliario por él.

¿Estás pensando en vender tu propiedad? ¡En OI REAL ESTATE podemos ayudarte a lograrlo en menos de treinta y siete días! ¡También compramos tu piso al contado! Sólo debes seguir los siguientes enlaces:

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

También puede interesarte:

Oi Real Estate

agente inmobiliario Alquilar alquilar piso Alquiler alquileres Barcelona comprar Comprar piso comprar vivienda Compraventa consejos contrato de alquiler Decoración decoración de interiores diseño Diseño de interior España Euríbor Featured Hipotecas Hipotecas variables Hoteles Impuestos Inquilinos interiorismo inversiones Inversión inmobiliaria inversores invertir Madrid marketing inmobiliario mercado hipotecario mercado inmobiliario Oficinas Oi Real Estate Oi Realtor Propietarios préstamo hipotecario Sostenibilidad Tendencias Tendencias de decoración vender Vender piso vivienda Viviendas

Desde OI REAL ESTATE queremos contarte cuáles son los puntos fundamentales que presenta en nuevo impuesto de Plusvalía Municipal. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La nueva norma para el Impuesto de Plusvalía Municipal sigue dando de qué hablar. Aquí te contaremos cuáles son los puntos más importantes que debes tener en cuenta sobre el impuesto de Plusvalía Municipal.

¿En qué consiste el impuesto de plusvalía municipal?

En primer lugar, resulta necesario aclarar de qué se trata el impuesto de Plusvalía Municipal, también llamado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo que propone esta ley es que debido al paso del tiempo entre el momento de adquisición y el traspaso se genera un aumento del valor del inmueble. Por ese alza teórico es por el que se tributa, basándose en el precio del suelo del terreno o vivienda objeto del impuesto. Se trata de un tributo que depende de los Ayuntamientos. Debe abonarse cuando una persona vende, dona o bien, hereda un inmueble. Este impuesto grava en realidad la revalorización que han sufrido los terrenos urbanos sobre los que se encuentra construida una vivienda desde el momento de la compra hasta que sea traspasada.

Nueva norma

El día 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional anuló el impuesto de Plusvalía Municipal. El principal motivo fue que el método para calcular este impuesto iba en contra del principio de capacidad económica. El 10 de noviembre entró en vigor una nueva manera de cálculo para este tributo.

Luego de la sentencia de 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional ha conseguido poner fin a la controversia que ha acompañado al Impuesto de Plusvalía Municipal. Desde el año 2017 este mismo tribunal ya se pronunciaba cuestionando algunos de los diferentes aspectos del tributo.

Dada la importancia que significa la recaudación por el impuesto de la Plusvalía Municipal para las haciendas de ayuntamientos y corporaciones locales, el Gobierno ha reaccionado rápidamente logrando reformular las figuras del impuesto que han sido cuestionadas por el alto tribunal. De hecho, el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, fue aprobado solo una semana luego de que se conociera el texto completo de la sentencia. Es por este motivo que se ha generado un vació legal durante este breve periodo de tiempo que presenta consecuencias tanto para contribuyentes como para recaudadores.

Los antecedentes jurisprudenciales

Estos son los diferentes levantamientos realizados por el Tribunal Constitucional a los recursos planteados desde el año 2017 vinculados con el Impuesto de Plusvalía Municipal.

  • Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2017, de 16 de febrero

Inadmitió la cuestión de inconstitucionalidad promovida respecto de los artículos 107 y 110.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el cual se aprueba el texto reformulado de la Ley reguladora de las haciendas locales. Sin embargo, estimó parcialmente la cuestión prejudicial de validez vinculada con los artículos 4.1, 4.2 a y 7.4, de la Norma Foral 16/1989, de 5 de julio, del aumento de valor de terrenos de naturaleza urbana del territorio histórico de Gipuzkoa. Por lo tanto, se los declara inconstitucionales y nulos. No obstante, solo en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de aumentos de valor.

  • Sentencia del Tribunal Constitucional 37/2017, de 1 de marzo

Inadmitió la cuestión de inconstitucionalidad promovida respecto de los artículos 107 y 110.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. Por el cual, se aprueba el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales. Sin embargo, estimó parcialmente la cuestión prejudicial de validez planteada en relación con los artículos 4.1, 4.2 a) y 7.4, de la Norma Foral 46/1989, de 19 de julio, del impuesto sobre el aumento del valor de los terrenos de naturaleza urbana del territorio histórico de Álava. En consecuencia, se los declararía inconstitucionales y nulos. Sin embargo, solo en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de aumentos de valor.

  • Sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, de 11 de mayo

Estimó la cuestión de inconstitucionalidad número 4864-2016. Declarando que los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, son inconstitucionales y nulos. No obstante, solo en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de aumentos de valor.

  • Sentencia del Tribunal Constitucional 72/2017, de 5 de junio

Estimó la cuestión de inconstitucionalidad número 686-2017. Declarando que los artículos 175.2, 175.3 y 178.4 de la Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo, de haciendas locales de Navarra, son inconstitucionales y nulos. Sin embargo, solo en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de aumentos de valor.

  • Sentencia del Tribunal Constitucional 126/2019, de 31 de octubre

Estimó la cuestión de inconstitucionalidad número 1020-2019, promovida el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 32 de Madrid. Declarando que el artículo 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, es inconstitucional, en los términos previstos en la letra a) del fundamento jurídico 5.

La sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021

Esta es la sentencia final, con la que el Tribunal Constitucional consigue cerrar de una vez por todas, el círculo de los pronunciamientos sobre la materia. Declarando la inconstitucionales y nulos a los artículos 107.1 segundo párrafo, 107.2 a) y 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, en los términos previstos en el fundamento jurídico 6. Afectando a las normas de determinación de la base imponible del Impuesto de Plusvalía Municipal. Considerándolas contrarias al principio de capacidad económica y por lo tanto nulas.

Debido principalmente al hecho de que dicha base imponible se determina a partir del valor catastral del suelo correspondiente al ejercicio de la transmisión. Aplicando además, un coeficiente que varía dependiendo del período de tenencia de la vivienda. Sin tener en cuenta ni el resultado económico ni el importe realmente obtenido con motivo de la transmisión del suelo.

Nueva regulación: el Real Decreto-ley 26/2021

La naturaleza del impuesto de Plusvalía Municipal aún se conserva. Esto significa que, el tributo grava el aumento del valor de los terrenos, en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período de 20 años.

Opciones para realizar el cálculo del impuesto de Plusvalía Municipal

La modificación del impuesto tiene como objetivo realizar una mejora en el cálculo de la base imponible. La nueva norma ha logrado mejorar el cálculo de la base imponible. De este modo, logrará garantizar que los contribuyentes que no obtengan una ganancia por la venta del inmueble puedan quedar exentos de pagar el tributo. Es por esto que se han estableciendo dos opciones para realizar el cálculo que determinará la cuota tributaria. El contribuyente podrá optar por la que le resulte más beneficiosa:

Opción de cálculo N° 1

Permite calcular mediante el valor catastral en el momento del traspaso, multiplicándolo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos. Dichos coeficientes no deberán exceder de los previstos en el artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble y que serán actualizados cada año.

Por otro lado, ¿Qué sucede si debido a la actualización anual, alguno de los coeficientes aprobados por la vigente ordenanza fiscal termina superando al correspondiente nuevo máximo legal? Se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que se encargue de corregir el exceso.

Lo novedoso que introduce la nueva norma es que, se fija un coeficiente para gravar las plusvalías generadas en menos de un año. Esto quiere decir, las que se generan cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha pasado menos de un año. Por ende, pueden llegar a tener un carácter más bien especulativo.

Previo a la nueva norma, para calcular el tributo era necesario multiplicar el valor catastral del suelo por el número de años que se había sido titular del inmueble. A este número se le debía aplicar un coeficiente anual, en función de los años, que por lo general no superaba el 3,5%. Luego, al resultado se le aplicaba el tipo impositivo, que tampoco debía superar el 30%. Al ser el valor catastral el parámetro principal del impuesto y los coeficientes no variaban, el Constitucional considera nulo este método de determinación de la base imponible. El motivo es que presuponía que siempre hay un aumento de valor con independencia de la evolución del mercado.

Es por este motivo que, se han cambiado los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral. Siendo sustituido por los coeficientes máximos fijados en función del número de años que han pasado desde el momento de la adquisición. Y se actualizarán todos los años estos multiplicadores.

Opción de cálculo N° 2

Consiste en valorar la diferencia que existe entre, el valor de compra y el de venta. Por lo general, la más conveniente para los ciudadanos es esta segunda opción.

En caso de que el contribuyente logre demostrar que la plusvalía real es más baja a la calculada con el valor catastral, puede ser aplicado este segundo método.

La norma les da la posibilidad a los Ayuntamientos de comprobar estos cálculos. De este modo, podrán asegurarse de que no haya errores o fraudes. Los Ayuntamientos contarán con la posibilidad de bajar el impuesto hasta un 15%. Esto es así porque, la nueva regulación establece un margen a los Ayuntamientos para que les sea posible corregir la baja el valor catastral del suelo dependiendo de la situación de su mercado inmobiliario solo para este tributo. Esto permitirá adaptar el impuesto a la verdadera situación de cada municipio. Los Ayuntamientos contarán con seis meses para adaptarse.

Todos los ayuntamientos que tengan ya establecido el Impuesto de Plusvalía Municipal tendrán la obligación de modificar, en un plazo de seis meses a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley 26/2021, sus ordenanzas fiscales. De modo que logren adecuarlas a lo dispuesto. En el tiempo que transcurra hasta que entre en vigor la modificación de sus ordenanzas, se tomará, para la determinación de la base imponible del impuesto, los coeficientes máximos. Se encuentran previstos en el artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

¿En qué casos se pueden realizar las reclamaciones?

Si el impuesto se abona por medio de una autoliquidación, como es el caso de la mayoría de los grandes municipios, el contribuyente cuenta con un plazo teórico de cuatro años máximo para solicitar una revisión del valor que ha pagado. No obstante, el fallo judicial, determinó que no existirá la posibilidad de reclamar sumas que no se encontrasen ya recurridas antes de dictarse la sentencia.

En caso de que haya sido el Ayuntamiento quien ha liquidado de manera directa el impuesto sin haber cerrado en firme su valoración, también es posible realizar la reclamación.

La nueva norma no cuenta con carácter retroactivo

La nueva norma no posee carácter retroactivo. Es por este motivo que, se genera una especie de vacío legal para las operaciones generadas durante el periodo de tiempo que abarca desde que se conoció la sentencia completa del Tribunal Constitucional, hasta que haya entrado en vigor el Real Decreto-ley. Esto es desde el 26 de octubre del 2021 hasta el 10 de noviembre de 2021.

Después de leer este post, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a OI REAL ESTATE. Contamos con un equipo de profesionales que estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

Oi Real Estate

agente inmobiliario
Alquilar
alquilar piso
Alquiler
alquileres
Barcelona
comprar
Comprar piso
comprar vivienda
Compraventa
consejos
contrato de alquiler
Decoración
decoración de interiores
diseño
Diseño de interior
España
Euríbor
Featured
Hipotecas
Hipotecas variables
Hoteles
Impuestos
Inquilinos
interiorismo
inversiones
Inversión inmobiliaria
inversores
invertir
Madrid
marketing inmobiliario
mercado hipotecario
mercado inmobiliario
Oficinas
Oi Real Estate
Oi Realtor
Propietarios
préstamo hipotecario
Sostenibilidad
Tendencias
Tendencias de decoración
vender
Vender piso
vivienda
Viviendas

Desde OI REAL ESTATE queremos darte algunos datos sobre el impuesto de Plusvalía Municipal que pueden interesarte si vendiste un inmueble antes del 10 de noviembre. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es sabido que el 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional anuló el impuesto de Plusvalía Municipal. El principal motivo fue que el método para calcular este impuesto iba en contra del principio de capacidad económica. El 10 de noviembre entró en vigor una nueva manera de cálculo para este tributo. Hay ciertas cuestiones que resultan muy diferentes en comparación a la anterior, por ejemplo, ya no se deberá pagar Plusvalía si se hace una venta con pérdidas, sin embargo sí se tendrá que pagar si se compra y se vende la propiedad en el mismo año.

Las ventas entre el 26 de octubre y el 10 de noviembre

Es lógico que la gente se pregunte qué sucede con las ventas realizadas entre el 26 de octubre y el 10 de noviembre, o bien si has vendido o recibido un piso en herencia previo a la sentencia del Tribunal, pero aún no has realizado la liquidación. Por estos motivos hemos decidido realizar este artículo para dar respuestas. Si te encuentras en alguna de estas situaciones sin lugar a dudas esto te interesará.

¿Cuándo los contribuyentes no deben pagar el impuesto de Plusvalía y en qué casos podrían recurrir la liquidación?

Después de estas actualizaciones, podemos encontrar distintas situaciones donde los vendedores, o bien quienes hayan recibido un inmueble en herencia o donación, no están seguros de cómo deben proceder con el pago de la Plusvalía Municipal. Aquí te presentaremos diferentes situaciones y cómo debes actuar en cada una de ellas.

  • En caso de firmar el contrato de compraventa entre el 26 de octubre y el 10 de noviembre

En estos casos, los contribuyentes, cuando la sentencia se publique en el BOE y deje fuera del ordenamiento los artículos con los que se calcula la base imponible, no deben pagar el tributo. El motivo es que no se les podrá aplicar ni la normativa antigua ya que ha sido expulsada del ordenamiento, y tampoco la nueva, ya que no cuenta con efectos retroactivos.

  • Heredar un inmueble antes del 26 de octubre, si te encuentras dentro del plazo de 6 meses y aún no has realizado la liquidación

Los contribuyentes en esta situación, cuyo hecho imponible, es decir, la adquisición por herencia, es previa a la entrada en vigor de la nueva normativa también se han quedado sin ninguna normativa con la que calcular el impuesto que deben pagar.

Es por este motivo que, lo aconsejable es que declaren la transmisión, pidiendo al ayuntamiento que no dicte liquidación. Otra opción es autoliquidar el impuesto si de ese modo lo exige la Ordenanza municipal, pero a cero, sin cuota, ya que no existe normativa para calcularla.

Por supuesto, es necesario recurrir toda liquidación que se le notifique luego, si esta aplica normativa ya expulsada del ordenamiento jurídico, o normativa nueva, pero sin efectos retroactivos.

  • En caso de haber realizado la venta de un inmueble antes del 26 de octubre. Pero aún te encuentras dentro del plazo de 30 días y no has pagado la Plusvalía

Ante esta situación los contribuyentes deben declarar la transmisión, o bien, autoliquidar a cero, según disponga la Ordenanza municipal. Por otro lado, también deben oponerse a cualquier liquidación que les llegue posteriormente.

  • Presentar la documentación para la liquidación, pero aún no recibir la carta de pago u otra notificación

En este caso, los contribuyentes deben recurrir la liquidación que finalmente les llegue. Esto se debe a que se puede prever que aplicará normativa que, luego de la publicación en el BOE de la sentencia, habrá sido expulsada del ordenamiento jurídico.

  • Ya has recurrido la liquidación, pero todavía no hay respuesta de Hacienda

Si ha recurrido la liquidación previa al 26 de octubre, estos contribuyentes verán estimado su recurso prácticamente con completa seguridad. Es por este motivo que no tendrían por qué preocuparse demasiado.

¿Qué sucederá con el impuesto de la Plusvalía Municipal?

No es posible prever qué es lo que sucederá con el impuesto de la Plusvalía Municipal en un futuro. Sin embargo, es importante aclarar que se trata de un impuesto que, con el paso de los años, comienza a perder forma. De este modo, de gravar las plusvalías generadas en el terreno, a causa del paso del tiempo y la acción urbanística, se están comenzando a gravar las ganancias obtenidas en la transmisión. Incluso, llegándose a perseguir la especulación concretada en las transmisiones hechas en menos de un año.

Por otro lado, este impuesto cada día se parece un poco más al IRPF. El IRPF ya grava la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de un piso. Y por este motivo, la Plusvalía Municipal se encuentra perdiendo su principal razón de ser y la causa básica de su existencia.

Después de leer este post, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a OI REAL ESTATE. Contamos con un equipo de profesionales que estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

Oi Real Estate

agente inmobiliario
Alquilar
alquilar piso
Alquiler
alquileres
Barcelona
comprar
Comprar piso
comprar vivienda
Compraventa
consejos
contrato de alquiler
Decoración
decoración de interiores
diseño
Diseño de interior
España
Euríbor
Featured
Hipotecas
Hipotecas variables
Hoteles
Impuestos
Inquilinos
interiorismo
inversiones
Inversión inmobiliaria
inversores
invertir
Madrid
marketing inmobiliario
mercado hipotecario
mercado inmobiliario
Oficinas
Oi Real Estate
Oi Realtor
Propietarios
préstamo hipotecario
Sostenibilidad
Tendencias
Tendencias de decoración
vender
Vender piso
vivienda
Viviendas

Desde OI REAL ESTATE queremos contarte todo sobre el nuevo cálculo objetivo de la plusvalía municipal. Continúa leyendo el artículo y entérate cómo se penalizan las ganancias logradas a corto plazo.

La plusvalía lograda al vender una vivienda en menos de dos años se gravará un 325% más. Sin lugar a dudas, el nuevo cálculo objetivo del impuesto de plusvalía penaliza las ganancias logradas a corto plazo. Por otro lado, la transmisión de inmuebles luego de seis años resulta ser hasta un 77% más económica.

Reforma del impuesto de plusvalía municipal

La reforma del impuesto de la plusvalía municipal que ha sido aprobada por el Gobierno para evitar la nulidad de su modelo de cálculo, decretada por el Tribunal Constitucional. Esto significa una verdadera revolución del tributo, que comienza a penalizar las ganancias logradas por la transmisión de viviendas a corto plazo con el objetivo de no alentar las operaciones especulativas. No obstante, la recaudación total del tributo asegura disminuir, y el gravamen sobre la venta de terrenos comprados hace por lo menos seis años llega a disminuir hasta un 77%. La tributación por la plusvalía lograda por la venta de un piso comprado en los dos últimos años llega a subir un 325% en comparación con el anterior método de cálculo.

De esta forma, se deriva por lo menos de las simulaciones que maneja la asociación de técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), comparando los valores del método de estimación objetiva del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) antes y después de la reforma.

Nuevo cálculo objetivo

Hasta el momento, la cuota del impuesto se valoraba aplicando un tipo máximo del 30% a una base imponible. Se trataba del resultado de la multiplicación del valor catastral del suelo por la cantidad de años que hayan transcurrido desde su adquisición y un coeficiente que variará dependiendo de dicho plazo. Luego de ser declarado inconstitucional, el Gobierno revió la fórmula y reformuló el cálculo de la siguiente manera. Se trata de la multiplicación del valor catastral del terreno por una serie de coeficientes que cambian dependiendo de los años que se ha tenido la vivienda en propiedad (del 0,08% al 0,45%) para lograr amoldarse al comportamiento del mercado de la vivienda en dicho periodo y que serán actualizados una vez al año.

Método alternativo

La nueva norma también ha logrado introducir un método alternativo para la estimación de la base imponible. Dicho método consiste en aplicar el tipo a la plusvalía real, conseguida como diferencia entre el valor de venta y el de adquisición. No obstante, este nuevo modelo resulta por lo general más económico para el contribuyente que el anterior y que el antiguo. Únicamente los efectos de la reforma del método tradicional ya brindan grandes variaciones.

Penalización de las operaciones de corte especulativo

De este modo, los técnicos del Ministerio de Hacienda han concentrado sus simulaciones en el efecto de cambiar el método de cálculo objetivo aplicado por los 3736 ayuntamientos que cobran este impuesto potestativo. Esto es, un 46% del total. El ejemplo de partida es el de una vivienda urbana ubicada en un suelo con un coste catastral de 50 000 euros. La consecuencia es que las cuotas varían significativamente. Dependerán del tiempo que haya transcurrido desde la adquisición del bien hasta su venta, o recepción como herencia o donación.

Para comenzar, el nuevo modelo grava por primera vez las plusvalías conseguidas con la transmisión del terreno en menos de un año. Lo que en el ejemplo que hemos mencionado más arriba nos daría una cuota de 956 euros, que antes se hubiera saldado sin gastos. A partir de ahí, la reforma del impuesto de la plusvalía genera sobrecostes tributarios frente al sistema anterior de entre 201 y 1130 euros. Esto es así cuando el traspaso se realiza en un periodo menor a cinco años desde la compra.

El tributo llega a cuadriplicar el antiguo en el caso de que la vivienda se transfiera en menos de dos años. Cuando pasa de 347 a 1480 euros si lo aplicamos al ejemplo del suelo de 50 000 euros. Se da la situación de que aquellos que hayan comprado una casa en 2020 abonarán la primera cifra si lo vendieron en septiembre, por ejemplo, y la segunda, un 326,5% más, si lo hacen en este momento. Este gran salto es explicado por la pretensión declarada de Hacienda de penalizar las operaciones de corte más especulativo.

Inmuebles con mayor antigüedad

Por otro lado, cuando se trata de inmuebles que se hayan tenido en cartera entre seis y 15 años, estos son los que han sido adquiridos de 2006 a 2015, la cuota resulta actualmente más económica. El ahorro máximo, de 3078 euros, se da por terrenos comprados en 2006 y vendidos hoy en día, ya que la factura tributaria baja de 4408 a 1331 euros, esto es un 69,8% menos. En términos porcentuales, en todo caso, la mayor rebaja es para las viviendas que han sido adquiridas en 2008. En el año 2008 estalla la crisis financiera y explota la burbuja inmobiliaria, ya que la tarifa se rebaja un 76,8%, esto es de 3820 a 887 euros.

Para las adquisiciones aún más alejadas en el tiempo, esto es a partir de los 16 años de antigüedad, la nueva tributación tiende a coincidir con la anterior. No obstante, continúa tratándose de algo más favorable para el contribuyente, con rebajas de 681 a 2741 euros, dependiendo del año de la compra.

Disminución de ingresos para los municipios

Si bien las diferencias porcentuales de valores son más notorias en la penalización aplicada a las operaciones a corto plazo, frente a las disminuciones obtenidas por las ventas de viviendas compradas hace más de seis años, el resultado global asegura conseguir una disminución de ingresos para los municipios. Esto es de este modo porque, la mayoría de las transacciones, un 67% del total, se realiza con viviendas adquiridas hace más de 10 años. Por el contrario, según las operaciones de 2020, los traspasos que se realizan en menos de dos años desde la compra son solo el 9,4%, siendo el 10,9% las que se hacen pasados de dos a cinco años y el 12,3% las que se cierran entre los cinco y 10 años desde la adquisición.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a OI REAL ESTATE. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te brindará la ayuda necesaria en todo el proceso ¡Te esperamos!

También podría interesarte:

Oi Real Estate

agente inmobiliario
Alquilar
alquilar piso
Alquiler
alquileres
Barcelona
comprar
Comprar piso
comprar vivienda
Compraventa
consejos
contrato de alquiler
Decoración
decoración de interiores
diseño
Diseño de interior
España
Euríbor
Featured
Hipotecas
Hipotecas variables
Hoteles
Impuestos
Inquilinos
interiorismo
inversiones
Inversión inmobiliaria
inversores
invertir
Madrid
marketing inmobiliario
mercado hipotecario
mercado inmobiliario
Oficinas
Oi Real Estate
Oi Realtor
Propietarios
préstamo hipotecario
Sostenibilidad
Tendencias
Tendencias de decoración
vender
Vender piso
vivienda
Viviendas