Invertir en un inmueble de uso comercial, como lo es un hotel, requiere de un estudio pormenorizado. Para valorar si un activo hotelero será una buena inversión, de poco riesgo y gran rentabilidad, es imprescindible realizar una investigación minuciosa de la propiedad hotelera. A este proceso de investigación se lo conoce como due diligence. Dada su importancia, desde Oi Real Estate queremos asesorarte acerca de este proceso esencial a la hora de invertir y adquirir un hotel.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es una due diligence?
Se trata de un proceso de investigación de una empresa que posibilita que el comprador obtenga un panorama real de todos sus aspectos. La due diligence puede traducirse como diligencia debida o, también, auditoría de compra.
La due diligence es realizada por parte del comprador, con aprobación y cooperación del vendedor. Éste deberá poner a disposición toda la información necesaria para realizar la investigación, facilitando el acceso a la situación real de la empresa hotelera. El proceso debe basarse en el acuerdo de la parte compradora y la vendedora.
El vendedor deberá actuar de buena fe. Cualquier actuación que obstaculice o impida el proceso de investigación podrá acarrear la ruptura de las negociaciones y la relación entre las partes. Por otro lado, el comprador y los asesores que realicen la due diligence deberán condicionar su actuación de modo que generen el menor impacto posible en la empresa. Esto con el fin de que el hotel pueda continuar con su actividad de forma habitual.
A lo largo de toda la investigación debe conservarse una rigurosa confidencialidad. Esto, principalmente en lo que respecta a los datos que se manipulan. De este modo se protegerán los intereses, del comprador si se efectúa la transacción, y del vendedor en el caso de que no se efectivice la venta.
¿Quién realiza la due diligence?
Por lo general es el comprador quien se contacta con una empresa externa, independiente tanto de la parte compradora como de la vendedora. Esta empresa deberá ser experta en realizar auditoría de compras.
Estas empresas poseen personal capacitado para realizar las investigaciones pertinentes en las diversas áreas de la empresa en cuestión. De este modo, podrán elaborar un informe detallado que contenga la situación real de la empresa hotelera al momento de su adquisición. Realizar una due diligence antes de invertir y adquirir un hotel otorga al comprador ciertas garantías con el fin de minimizar los riesgos de su inversión. El proceso es de corta duración, aunque intenso.
El personal con el que cuentan estas empresas expertas, además de estar capacitado en la investigación y en el análisis empresarial, dispone de la experiencia necesaria. Ésta les permite, además de elaborar informes que plasman la situación real de la empresa, ofrecer soluciones a las eventuales contingencias.
La importancia de realizar una due diligence antes de invertir en un hotel
Como ya señalamos, la due diligence brinda a la parte compradora una investigación detallada, permitiendo conocer la situación real de todos los aspectos o áreas del hotel en el que se desea invertir Al momento de invertir y adquirir un hotel conocer todos sus aspectos es sumamente importantes. Esto se debe a que permite estimar si un activo hotelero será una buena inversión, de poco riesgo y si generará una importante rentabilidad.
La due diligence analiza todos los aspectos del hotel, minimizando el riesgo que acarrea el desconocimiento. Otras informaciones útiles que se obtienen como resultado de la realización de una due diligence son:
- Aportar una guía en relación a la futura estrategia del hotel. Permitiendo planificar la misma.
- Registrar y cuantificar sinergias generadas por la propia empresa hotelera pero que no están siendo explotadas de modo rentable (acceso a nuevos mercados, proveedores que pueden devenir en clientes, etc.).
- Revelar la existencia de cualquier pasivo oculto (deudas no declaradas, software no licenciado, etc.)
- Precisar eventuales contingencias que puedan generarse, ya sea a corto o a largo plazo. Estas podrán ser de diversa clase: medioambientales, fiscales, laborales, etc.
Aspectos básicos que se investigan mediante la due diligence
Realizar una due diligence implica una serie de procesos que comprenden las diferentes áreas del hotel, y que posibilitan garantizar su correcta aplicación. Por otra parte, el tamaño del hotel y el número de personas implicadas, entre otros factores, hacen que la due diligence varíe. Sin embargo existen ciertos aspectos que siempre serán considerados y en los que se centrará el proceso de investigación.
Aspecto Financiero y Contable
Se debe acceder a la situación financiera del hotel, recogiendo:
- Los estados de las cuentas
- La financiación actual por parte de terceros
- Los balances de situación
- El margen de beneficios
- Los gastos fijos
- Inventarios de productos
- Inventario de inmovilizado
Toda esta información tiene que ser lo más fidedigna posible.
Aspectos Fiscales
Centrada en este aspecto, la due diligence evaluará la situación del hotel en cuanto a su fiscalidad. De este modo, se analizará si el hotel está al corriente en todas sus obligaciones tributarias, si posee deuda o está en estado de embargo. Se recolectarán impuestos, gravámenes, tasas, etc. Además, debe investigarse la relación del hotel con las administraciones públicas.
Aspectos Comerciales
En relación a este aspecto la investigación se centrará en conocer las ventas, la relación de la empresa con clientes y proveedores, los plazos de pago que brinda a los clientes y los que se reciben de los proveedores, etc.
Aspectos Laborales
Mediante la due diligence deberá recabarse información acerca del personal del hotel. Un punto importante en relación a este aspecto, es la obtención del organigrama. Además, tendrá que hacerse un estudio en relación a las funciones y responsabilidades del personal en cuestión, para lo cual puede ser necesario concretar distintas entrevistas con los mismos.
Aspectos Tecnológicos
A través de la due diligence deberá conocerse el modo de funcionamiento del departamento de IT, las herramientas de software, la estructura hardware y los procedimientos que se realizan. Por otra parte, es importante investigar los procedimientos industriales o comerciales que utilizan tecnologías para conocer su estado y saber si se hayan actualizados o se están tornando obsoletos.
Aspectos legales
Se refiere a las obligaciones del hotel, licencias, permisos, contratos, acuerdos, etc. Se trata de estimar, a través de la due diligence, el cumplimiento del hotel en materia legal.
Deberá evaluarse el cumplimiento del hotel con:
- La legislación laboral
- Los contratos del personal.
- Los de seguridad y salud.
- La protección de datos de los huéspedes.
- Cualquier causa judicial pendiente, si la hubiera.
Mediante la due diligence deberá evaluarse la existencia de:
- Contratos de alquiler.
- Acuerdos o contratos con proveedores.
- Contratos con el personal.
- Licencias para alimentos y bebidas.
- acuerdos o contratos con servicios externos.
Todas las obligaciones legales deberán ser estudiadas y valoradas por un abogado.
Finalización de la due diligence y realización del Informe
El resultado final de este proceso de investigación se expresará en un informe detallado. En éste se exhibirán todos los aspectos evaluados y las conclusiones sobre los mismos. En este sentido, no es un documento únicamente informativo. Por el contrario, en él se reúnen opiniones que facilitarán la operación de transacción.
Los resultados presentes en el informe son valiosos y otorgan seguridad al momento de tomar la decisión de comprar o vender. Al comprador, le otorga la garantía de adquirir el hotel en las condiciones pactadas, de realizar una nueva negociación de condiciones, si es necesario, o cancelar la adquisición.
La due diligence no cumple la función de buscar fallas en las condiciones transacción. Su función, en todo caso, apunta a proponer soluciones posibles en caso de encontrar situaciones que afecten la transacción (como la extensión de plazos de compra o la rebaja del importe de compra).
Realizar este proceso de investigación aporta al comprador unas garantías que le permiten minimizar los riesgos de su inversión.
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