El índice de la tasa de esfuerzo aparece mencionado en el mercado inmobiliario cada vez que los precios de las casas fluctúa mucho y la inflación desestabiliza los salarios. Iniciado el 2023, aunque se prevee una moderación general del mercado respecto de lo que fueron los doce meses previos, este valor vuelve a aparecer en escena al mostrar una cifra superior a la de 2022. ¿Qué nos dicen hoy estas cifras y cuánto de este índice sirve realmente para evaluar nuestras posibilidades de acceder a una vivienda? Quédate leyendo éste y otros análisis en la nota que te ofrecemos a continuación.
El extraño parámetro de la tasa de esfuerzo
En un mundo que aprendió a medir casi todo, el ámbito de la economía se destaca siempre con varias estrellas. Observando cada mercado es posible encontrar índices que ayudan a calcular riesgos, establecer las acciones más efectivas o mensurar los costes. Entre estos últimos podría ubicarse la variable de la tasa de esfuerzo, que se tiene bastante en cuenta en el sector inmobiliario. ¿Y de qué se trata? Básicamente es la relación que existe entre el precio promedio de la vivienda en una determinada zona, y el salario anual medio de sus habitantes. El tema aquí es que entonces se considera cuántos años de salarios debe invertir en su totalidad una familia para concretar el sueño de tener la casa propia.
Claramente, en la práctica ésto es inviable. No sólo nadie invierte todo su salario en las cuotas de una vivienda sino que aunque así lo intentara los bancos no aceptan que se afecte más de un 30 o 35% para otorgar una hipoteca. Dicho esto, considerar la tasa de esfuerzo, ¿sirve de algo? Sí, pero no para evaluar tu bolsillo sino el mercado. Normalmente se tiene en cuenta para ver en qué zonas es más barato comprar una casa. Con lo cual, sería más lógico plantear que lo que se mide no es tanto el esfuerzo como el coste. Luego, por extensión, nos aporta un parámetro de cuál es la distancia que hay entre acceder a una casa y ganar su valor a través del salario.
¿Tasa de esfuerzo o pira de sacrificio?
Los precios de la vivienda tardaron en acomodarse luego de los años de la burbuja, pero en general los especialistas coinciden en que han aumentado desde 2014. Esto se tradujo en una tasa de esfuerzo relativamente estable en los últimos años, ubicándose alrededor de los 7,4 años en 2020. Fue recién a partir del primer trimestre de 2021 en donde los costes de las casas empezaron a subir más aceleradamente, con pocos y leves picos en lo sucesivo. A esto se le suma que el año pasado, con un mercado que a pesar de los vaivenes económico-políticos a nivel global, el sector inmobiliario siguió creciendo. Paralelamente a esa tendencia, hay que analizar tal crecimiento por zona, ya que en algunas, el aumento de precios fue mayor que en otras.
Recientemente se han publicado datos de un informe de la Sociedad de Tasación (ST), que indica que la tasa de esfuerzo para los españoles es casi 8. La cifra exacta indica que en promedio, en el país necesitamos invertir 7,6 años la totalidad de nuestro sueldo para comprar una casa. Pero nuevamente, si queremos realmente considerar el esfuerzo, y se sabe que no podemos invertir más que un tercio del sueldo, ese número ¿no debería multiplicarse por tres?
Quienes más difícil tienen el acceso a la vivienda son los potenciales inversores en las Islas Baleares. Allí la tasa de esfuerzo se duplica y alcanza los 16,4 años de salario íntegro necesarios. Este es, en efecto, el lugar más caro para adquirir una vivienda en España. Además, es el único en donde la tasa asciende a los dos dígitos. Le sigue la capital, Madrid, donde se requieren 9 años de inversión total del sueldo en la vivienda. Sin sorpresas, la siguiente zona que muestra signos de exclusividad es Cataluña, con 8,6 años.
La tasa del menor esfuerzo
En el extremo opuesto, los lugares en donde es más breve el tiempo requerido para completar el valor de una casa son en la comunidad de La Rioja (4,6 años), y en las costeras Murcia (4,8) y Asturias (5,1).
Esto, claro está, viene acompañado del comportamiento que han tenido los precios de las casas en el país. En ese sentido, desde el punto de vista del comprador, el acceso a la vivienda se hace cada vez más difícil en la medida en que se recuperan los valores del sector inmobiliario.
Si tomamos en cuenta los lugares en donde hoy día es mayor la tasa de esfuerzo, encontramos que al terminar el 2022, las Islas Baleares ostentaban un precio promedio por metro cuadrado de 2.455 euros. Para Madrid, esos valores ascendían a los 4.125 €/m² y en Cataluña, los 4.358 €/m². Si bien entonces se corresponden las zonas de mayor esfuerzo con las de más alto coste, recordemos que el “desorden” en el ranking se debe a su comparación con los ingresos salariales medios en cada sitio. De cualquier manera, las Islas Baleares es la comunidad autónoma donde el aumento del precio medio se incrementó más en 2022 (cerca del 9,1%). También Madrid tuvo grandes saltos, con una variación del 8,5%.
Así las cosas, las CC.AA en las que se encuentran los pisos más baratos son Extremadura, con un precio medio de 1.283 €/m², Murcia con 1.380 €/m² y Castilla La-Mancha con 1.532 €/m². De hecho, son prácticamente los mismos lugares en los que los valores han tenido subidas más leves. El menor aumento fue en La Rioja (3,9%), seguido por el de Castilla-La Mancha (4,2%) y el de Extremadura (4,4%).
¿Y entonces, cómo elegir dónde comprar casa?
Tal vez algunos de estos números puedan desanimar a los potenciales inversores, pero a no desesperar: los índices son sólo parámetros y cada situación encuentra siempre su cauce. Si te has decidido a comprar casa, no te olvides que tenemos un equipo especializado dispuesto a ayudarte.
Si quieres seguir lo que pasa en el mercado inmobiliario en España, recuerda que tienes mucha información a disposición en el blog de Oi Real Estate, y notas como la que te sugerimos a continuación:
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