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Divorcio del inquilino en el contrato de alquiler

27 enero, 2021 No hay comentarios

¿Qué sucede cuando un matrimonio se muda a una vivienda de alquiler y luego ocurre el divorcio? ¿Quién debe quedarse habitando esa vivienda? ¿Qué dice la ley? En este post te lo contamos.

En este artículo encontrarás:

Cuando un matrimonio se muda a una vivienda de alquiler todo suele ser optimismo y esperanza. Pero, lo sabemos, las parejas muchas veces se separan. Y los matrimonios se divorcian. En esos casos, la convivencia bajo un mismo techo ya no es una opción y uno de los dos debe dejar la vivienda. ¿Quién debe quedarse en la vivienda en alquiler? ¿Qué pasa cuando se tiene que ir de la vivienda la persona que firmó el contrato en calidad de arrendatario o arrendataria? Analizaremos qué dice la ley al respecto.

Divorcio del inquilino

¿Puede el divorcio del inquilno influir de alguna manera en el contrato de alquiler? La respuesta es que sí, puede. Imaginemos que la vivienda está alquilada a nombre de uno de los cónyuges. Muchas veces las personas se conocen, se ponen en pareja y, antes o después de contraer matrimonio, una de ellas se muda al piso que alquila la otra. Cuando los acontecimiento se dan de esta manera indudablemente el contrato de alquiler estará a nombre de uno solo de los cónyuges en calidad de arrendatario.

En otros casos, aunque la pareja ya esté casada al momento de mudarse, solo uno de ellos se hace cargo del trámite de alquilar vivienda y solo esa persona consta como arrendatario en el contrato de alquiler. Así, cuando el matrimonio se termina y sucede el divorcio, puede ocurrir que quien queda habitando la vivienda sea justamente el cónyuge que no figura en el contrato como arrendatario. Es la Ley de Arrendamientos Urbanos la que nos va a dar las pautas en estos casos.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Respecto de la incidencia del divorcio del inquilino en el contrato de alquiler, la ley le dedica el artículo 15 en el Capítulo II referido a la duración de los contratos de alquiler.

Uso de la vivienda por parte del cónyuge no arrendatario

En su artículo 15 la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la posibilidad de que se continúe el uso de la vivienda arrendada por parte del cónyuge no arrendatario. Es decir que, en estos casos, puede darse que abandone la vivienda aquella persona que originalmente contrato el arriendo y deje en su lugar a su excónyuge. Textualmente, la ley dice que en caso de divorcio “el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada”. La misma posibilidad aplica para los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial.

Sentencia firme de divorcio

Para que opere esta posibilidad que otorga la ley, es necesario que el cónyuge beneficiario acredite el divorcio mediante sentencia judicial firme. Es imporante que quede demostrado que realmente hubo un divorcio y se falló judicialmente. Tengamos en cuenta que en estos casos se le impone al arrendador tomar un inquilino distinto a aquél con quien contrató originalmente. La ley dice que “el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación”. Se prevé el caso genérico de “la legislación civil que resulte de aplicación” porque, recordemos, esta posibilidad también rige para nulidad de matrimonio o separación judicial.

Traspaso de titularidad

Cuando se cumplan los extremos detallados en los apartados precedentes, el cónyuge que no era arrendatario pasará a ser el titular del contrato de alquiler en los mismos términos que fue suscrito originalmente. Así lo dice la ley: “El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato”. Es recomendable que toda la documentación referida al divorcio y cambio de titularidad, se agregue como anexo al contrato de arrendamiento original.

Comunicación al arrendador

El cónyuge que permanezca en la vivienda deberá comunicar de manera fehaciente su voluntad de continuar en el uso de la vivienda al arrendador. La ley establece que dicha comunicación debe realizarse en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente. Asimismo, es obligatorio que con la comunicación se acompañe copia de la resolución judicial de divorcio, o al menos de la parte de la resolución que afecte al uso de la vivienda

Divorcio de arrendador

Otra situación vinculada al tema de este artículo es la del divorcio del arrendador, ya no del inquilino. La ley establece que el divorcio del arrendador puede incidir en la duración de los contratos de alquiler. Resumidamente, cuando el que se divorcia es el arrendador, la ley permite establecer duraciones más cortas en los contratos de alquiler. Si quieres saber más sobre cómo influye el divorcio del arrendador en el contrato de alquiler, lee este post.

Divorcio del inquilino en el contrato de alquiler. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Divorcio del arrendador en el contrato de alquiler

26 enero, 2021 No hay comentarios

¿Qué sucede cuando el arrendador de una vivienda sufre un divorcio y necesita la vivienda que dio en alquiler para su cónyuge? ¿Qué dice la ley? En este post te lo contamos.

En este artículo encontrarás:

Sucede a veces que el arrendador adquiere la vivienda arrendada como inversión para ponerla en alquiler y así obtener una renta mensual. Mientras tanto vive con su cónyuge y ambos usan el dinero de la renta para cubrir su coste de vida. Pero, si se divorcia, puede necesitar de esa vivienda que es de su propiedad y dio en alquiler. Muchas veces la justicia determina que uno de los cónyuges debe proveer de vivienda al otro. Generalmente cuando hay niños de por medio Analizaremos qué dice la ley al respecto.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Respecto de la incidencia del divorcio del arrendador en el contrato de alquiler, la ley aclara el supuesto que analizaremos a continuación.

Divorcio del arrendador

¿Puede el divorcio del arrendador influir de alguna manera en el contrato de alquiler? Pues sí. No es lo más común, pero en el caso que el arrendador esté atravesando o haya atravesado recientemente una situación de divorcio, ello puede afectar el plazo mínimo de alquiler establecido por la ley como parámetro general. Para entenderlo cabalmente, antes analizaremos brevemente la duración de los contratos de alquiler.

Duración de los contratos de alquiler

A pesar de lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año. Conforme lo establecido en el artículo 9° de la ley, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes. Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años. Indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración..

Divorcio del arrendador como excepción a la prórroga obligatoria

La ley establece algunos casos que comprenden una excepción a la prórroga obligatoria que mencionamos en el apartado precedente. Cuando el arrendador necesite la vivienda para su cónyuge, en el supuesto de divorcio, podrá pactarse una duración menor a los cinco años sin obligación de prorrogar. Textualmente, el inciso 3 del artículo 9 de la ley dice lo siguiente.

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial

Comunicación anticipada

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar fehacientemente al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada. Deberá realizar la comunicación con al menos dos meses de antelación especificando el divorcio como causa de dicha necesidad y la fecha en que va a necesitar la vivienda. Cumplido este extremo, el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto

Requisitos para pactar duración menor a cinco años por divorcio del arrendador

Repasamos los requisitos que establece la ley para que el arrendador divorciado pueda pactar una duración menor a 5 años sin que le aplique la prórroga obligatoria.

Debe constar en el contrato la posible necesidad de la vivienda para el cónyuge.
Debe tener sentencia firme de divorcio.
Debe haber transcurrido un año de arriendo como mínimo.
El arrendador debe comunicar fehacientemente al arrendatario, con al menos dos meses de anticipación, su voluntad.
En la comunicación, el arrendador debe establecer la fecha exacta en la que necesitará la restitución de la vivienda.

Supuesto de no ocupación de la vivienda por el cónyuge

Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos aclara un supuesto para salvaguardar el derecho genérico del arrendatario a residir en la vivienda de alquiler por cinco años. Si transcurridos tres meses desde el efectivo desalojo de la vivienda, el cónyuge del arrendador no hubiera procedido a ocupar la vivienda, el arrendatario podrá optar entre dos opciones. Para ello tendrá un plazo de treinta días contados desde los tres meses de su desalojo.:

Reposición del arrendatario en la vivienda

Una opción que tiene el arrendatario en estos supuestos es exigir ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años. En este caso, se respetarán, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción. Sumado a ello, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.

Indemnización al arrendatario

La segunda opción que da la ley al arrendatario en estos supuestos es el de recibir una indemnización sin ser restituido en la vivienda. La indemnización se calculará en una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Excepción a la obligación del arrendador de reponer o indemnizar al inquilino en estos supuestos

La ley indica un supuesto en el que no procede la reposición del arrendatario ni la indemnización a su favor. Esto es cuando el cónyuge del arrendador no hubiera procedido a ocupar la vivienda desocupada por el arrendatario por causa de fuerza mayor. Se entiende por fuerza mayor el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

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En Fondos de inversión

Socimi. Qué son y cómo influyen en el precio de los alquileres

25 enero, 2021 No hay comentarios

Probablemente hayas oído hablar de las socimi y no estés seguro de que se trata. Su nombre suena japonés. En realidad se trata de un fenómeno e inversión que se desarrolla originalmente en Estados Unidos y que goza de buena salud en España. En este post te explicamos qué es una socimi y sus implicancias.

En este artículo encontrarás:

¿Qué es una socimi?

El nombre “socimi” es el acrónimo correspondiente a “Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario”. Se trata ni más ni menos que de un grupo de inversión en activos inmobiliarios. Las socimis son sociedades de inversión dueñas de activos inmobiliarios (inmuebles) y cuyos ingresos proceden fundamentalmente de los alquileres de esos inmuebles. En inglés se conocen con el nombre de REIT, proveniente de la denominación Real Estate Investment Trust.

Historia

Este tipo de sociedad nace en la década del 60 en Estados Unidos. Allí se le dio el nombre de Real Estate Investment Trust, del que se deriva su sigla REIT. Su desarrollo tuvo como objetivo la captación de inversiones de pequeños inversores en el mercado inmobiliario. Con esa idea en mente la modalidad escogida fue la de igualar la inversión en inmuebles (que es una inversión característicamente onerosa) a la inversión en cualquier otro tipo de industria. Para ello se optó por la cotización de las REIT en la Bolsa de Valores. Con excepción de las socimis de Bélgica y Hong Kong, estas sociedades están abiertas a la inversión internacional.

Socimi. Desarrollo en España.

El mercado inmobiliario participa en el Producto Interior Bruto de las economías avanzadas en un porcentaje promedio del 10 por ciento. Sin embargo, el porcentaje de participación del mercado inmobiliario en el Producto Interior Bruto de España se calcula en alrededor del 16 por ciento. Muy por encima de la media internacional. Con este dato en mente, el 27 de octubre de 2009, España sancionó la ley Ley 11/2009. Esta ley regula las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (socimis).

La ley establece que se considerarán socimis las sociedades que tengan como objetivo principal el siguiente: “La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido”.

Requisitos de inversión de las socimi

La ley exige que las socimi tengan invertido, al menos, el 80 por ciento del VALOR DEL ACTIVO en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento. También se acepta que dentro de ese 80 por ciento se computen terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento. En este caso, la promoción deberá iniciar dentro de los tres años siguientes a su adquisición. Asimismo, pueden computarse en ese porcentaje las participaciones en el capital o patrimonio de otras socimi.

Asimismo, al menos el 80 por ciento de las RENTAS del período impositivo correspondientes a cada ejercicio deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal o de de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal. La ley excluye de este cálculo a las rentas derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido un plazo de mantenimiento de tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido por la misma ley.

Régimen fiscal especial

Al igual que sucede con los fondos de inversión, las socimi gozan de ventajas fiscales. El desarrollo del mercado inmobiliario necesita captar pequeños inversores. Y para ello se les debe otorgar todas las garantías posibles a estos inversores. en virtud de sus estructura, conformación y características, las socimis son una opción viable en este sentido.

Es la misma ley que regula las socimi la que dispone en su artículo 8 que, cumpliendo una serie de requisitos, a estas compañías se les aplica un régimen fiscal especial muy favorable. Conforme la última modificación de la ley, sancionada en 2012, las socimi tienen un tipo de gravamen del 0% en el Impuesto sobre sociedades. Para ello deben cumplir con una permanencia de los inmuebles en arrendamiento durante un período de 3 años. Si no se cumple este período, tributarán de acuerdo con el régimen general, aplicándose el tipo de gravamen general del Impuesto sobre sociedades.

Asimismo, las socimi cuentan con una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Estas exenciones son fundamentales para el desarrollo de sus actividades.

Influencia de las socimi en el mercado de alquileres

La ley que crea las socimi es clara respecto del objetivo de estas sociedades de inversión. En el preámbulo sostiene que la combinación de un régimen sustantivo específico conjuntamente con un régimen fiscal especial tiene dos objetivos fundamentales. Por un lado, continuar con el impulso del mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización, facilitando el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria. Por el otro, busca incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles, dinamizando el mercado inmobiliario, permitiendo que el inversor obtenga una rentabilidad estable de la inversión en el capital de estas sociedades a través de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas.

Sin embargo, existe cierta polémica en torno a los efectos que las socimi producen en el mercado inmobiliario. Por un lado, hay quienes les han atribuido en ocasiones la subida del precio del alquiler. Por el otro, hay quienes aseguran que su papel es fundamental para que haya más viviendas en arrendamiento. Debemos tener en cuenta que una de cada cuatro familias españolas viven en viviendas alquiladas.

Se estima que solo un 4% del parque de viviendas en alquiler está en manos de socimis. El precio de la renta sube por causas de lo más variadas, que incluyen la precariedad laboral, los costes de las hipotecas, realidades como la de la pandemia que nos toca vivir, la movilidad y otros. La realidad es que estas sociedades de inversión pueden influir en el precio del alquiler pero en una medida mínima.

Socimi y precio de alquileres. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Compensación de renta impaga con la fianza

21 enero, 2021 No hay comentarios

¿Qué pasa cuando al finalizar el contrato de alquiler el inquilino deja rentas impagas? ¿El arrendador de una vivienda en alquiler puede hacer uso del monto depositado en carácter de fianza? ¿El inquilino puede exigir que se use el monto de la fianza para compensar la deuda por rentas impagas? En este post te lo contamos.

En este artículo encontrarás:

Supongamos el siguiente caso. Un contrato de alquiler llega a su último mes de duración. El inquilino recuerda que al comenzar la relación contractual entregó al arrendador el dinero correspondiente para la fianza. Entonces decide no pagar el último mes de renta y exigir al arrendador que se cobre ese mes con el monto depositado como fianza. ¿Puede hacerlo? ¿Es legal? ¿Qué sucede si el arrendador no acepta? Sigue leyendo y despeja tus dudas.

Conceptos preliminares

Antes de analizar el caso propuesto, explicaremos brevemente los conceptos básicos de los elementos en juego.

Fianza en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes tener en cuenta es que la norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino.

Monto de la fianza

Cuando se firma un contrato de alquiler, es obligatorio para el inquilino entregar una fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y a dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La fianza se paga en metálico.

Actualización de la fianza

La fianza no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato de alquiler (o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica). Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo que exceda de cinco años (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica) se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Garantías adicionales

En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el inquilino de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el arrendador como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler.

Si quieres saber más sobre garantías adicionales a la fianza, lee este post.

Aviso al arrendador para recuperar la fianza

Conforme la Ley de Arrendamientos Urbanos el inquilino debe dar aviso al arrendador como mínimo 30 días antes de abandonar el piso. Por ello, si eres inquilino, debes notificar al arrendador, por escrito y con al menos 30 días de anticipación, de tu intención de irte.

Devolución de la fianza. Plazo.

Una vez concluido el contrato de alquiler y devuelta la posesión de la vivienda al arrendador, este inspeccionará el piso y verificará el pago de los servicios. Si todo está en orden, solicitará al organismo correspondiente el reintegro de la fianza. Será el arrendador quien se encargará de devolver el importe de la fianza al inquilino. Ten presente que cada Comunidad Autónoma establece un tiempo determinado para proceder a la devolución de la fianza.

Interés por demora en devolver la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves por parte del inquilino sin que se restituya la fianza, esta devengará un interés legal.

Fianza en compensación de otros conceptos

Cuando llegue la finalización del contrato de alquiler es importante que el inquilino entregue la vivienda en las mismas condiciones en que le fue dada, con todas las cuentas y las rentas pagadas a la fecha de su salida. Esa es la obligación legal que compete al arrendatario y la mejor manera de evitar reclamos y descuentos en el monto de la fianza. Ya que, como dijimos, la fianza funciona como un depósito en garantía para que el arrendador no se vea perjudicado ante deudas o daños que deje el inquilino.

El art. 36.4 de la LAU, establece la obligación de restituir la fianza en el plazo de un mes desde la devolución de las llaves. Pero la ley no establece que deba devolverse obligatoriamente el importe íntegro, sino el “saldo de la fianza” que corresponda. De esta manera, se le da posibilidad al arrendador de descontar aquellas cantidades que a la finalización del contrato hubiera dejado pendientes el inquilino. Si quieres saber los usos legales de compensación de fianza, lee este post.

Compensación de rentas impagas con la fianza

Yendo al ejemplo dado al comienzo de este post. ¿Puede el arrendatario obviar el pago del último mes de renta y exigir que el arrendatario utilice la fianza para cobrar ese monto? La respuesta es un rotundo no. El arrendatario no puede exigir la compensación de fianza con la renta.

Obligación de pagar la renta

Una de las obligaciones, la más importante podríamos decir, del inquilino es pagar la renta. Durante la vigencia del contrato de alquiler, el inquilino no puede obviar su obligación de pagar la renta. El pago de la renta por el mes de alquiler se hace a mes adelantado. Con lo cual, aun en el supuesto de que el dinero de renta compense equivalentemente el que se depositó de renta y no haya otras deducciones que hacer (por daños a la vivienda o deudas de servicios), aun en ese caso, repetimos, se estaría generando un perjuicio al arrendador. Esto es así porque se le estaría difiriendo el pago de la renta como mínimo un mes.

Concepto de la fianza

Como establece la ley y como ya se dijo, la fianza es una garantía para el arrendador. Ese monto debe permanecer intacto al momento en que el arrendador vuelva a tener la posesión de la vivienda. Es en ese momento que, previa inspección de la vivienda y verificación de las deudas que haya podido dejar del inquilino, pedirá la restitución de la fianza al ayuntamiento de que se trate.

Supuestos de compensación de renta impaga con la fianza

Existen dos opciones para que se compense una renta impaga con el importe de la fianza. Ya te anticipamos que ninguna de ellas es recomendable.

Acuerdo entre las partes

La primera es que el arrendador así lo acuerde con el inquilino. Esta es una opción que va en línea con el principio establecido por el artículo 4 de la LAU respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes” Sin embargo, es una opción muy poco recomendable para el arrendador. Ya que si al momento de tomar posesión de su vivienda constatara que hay que realizar arreglos o existen deudas de servicios o suministros, no tendrá la fianza para realizar esos arreglos ni pagar esas deudas.

Reclamo en procedimiento judicial

La segunda opción que tiene el arrendatario para compensar la deuda de renta con la fianza es el reclamo judicial. Pero no podrá reclamar de manera directa con el objeto de que se haga la compensación. El arrendador deberá primero interponer un procedimiento judicial para reclamar rentas adeudadas o cantidades asimiladas. En la contestación, el inquilino podrá alegar la compensación de la renta adeudada con la fianza, siempre que se cumpla con lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta opción es muy poco recomendable para todas las partes, genera más gastos y demoras y terminará siendo más onerosa para el arrendatario, salvo situaciones excepcionales.

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Compensación de la fianza en alquileres

20 enero, 2021 No hay comentarios

¿En qué casos el arrendador de una vivienda en alquiler puede hacer uso del monto depositado en carácter de fianza? Pueden compensarse con ese dinero todo tipo de deudas o desperfectos que haya dejado el inquilino en la vivienda? En este post te lo contamos.

En este artículo encontrarás:

Si eres inquilino o arrendador de una vivienda en alquiler y el contrato de alquiler está llegando a su fin, es posible que te lo estés preguntando. ¿En qué casos el arrendador puede usar el monto que el inquilino entregó como fianza? Si eres inquilino y no tienes intención de seguir arrendando esa vivienda, la devolución de la fianza es un monto nada despreciable que podrá darte un respiro económico. Si eres arrendador querrás tener ese monto como garantía para solventar los eventuales gastos que haya dejado tu inquilino. Pero ¿en qué casos el arrendador puede descontar el monto a devolver? ¿Qué debe tener en cuenta el inquilino para garantizar que se le devuelva ese dinero en su totalidad? Lee este post y depejarás tus dudas.

Ley de Arrendamientos Urbanos

La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino.

Fianza obligatoria. Monto.

A la firma del contrato de alquiler es obligatoria la prestación por parte del inquilino de una fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Actualización

La fianza no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato de alquiler (o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica). Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo que exceda de cinco años (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica) se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Garantías adicionales

En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el inquilino de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Ello se condice con lo indicado en el artículo 4 respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”.

En definitiva, por acuerdo de arrendador y inquilino, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el arrendador como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler. Si quieres saber más sobre garantías adicionales a la fianza, lee este post.

Aviso al arrendador para recuperar la fianza

Conforme la Ley de Arrendamientos Urbanos el inquilino debe dar aviso al arrendador como mínimo 30 días antes de abandonar el piso. Por ello, si eres inquilino, debes notificar al arrendador, por escrito y con al menos 30 días de anticipación, de tu intención de irte. Asimismo, es importante que sepas que, si te marchas de la vivienda antes de haber cumplido un año o el plazo acordado, tendrás que abonar una penalización correspondiente a los meses que te quedan por cumplir. Esta penalización puede ser devengada del monto de la fianza.

Plazo de devolución

Ten presente que cada Comunidad Autónoma establece un tiempo determinado para proceder a la devolución de la fianza. El arrendador inspeccionará el piso y verificará el pago de los servicios una vez concluido el contrato de alquiler. Si todo está en orden, solicitará al organismo correspondiente el reintegro de la fianza. Será el arrendador quien se encargará de devolver el importe de la fianza al inquilino.

Interés por demora en devolver la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves por parte del inquilino sin que se restituya la fianza, esta devengará un interés legal.

Uso de la fianza en compensación

Si eres inquilino, cuando llegue la finalización del contrato es importante que entregues la vivienda en las mismas condiciones en que te fue dada y con las cuentas pagas a la fecha de tu salida. Esa es la obligación legal que te compete y la mejor manera de evitar reclamos y descuentos en el monto de la fianza. Ya que, como dijimos, la fianza funciona como un depósito en garantía para que el arrendador no se vea perjudicado ante situaciones como la que se describen a continuación.

El art. 36.4 de la LAU, establece la obligación de restituir la fianza en el plazo de un mes desde la devolución de las llaves. Pero la ley no establece que deba devolverse obligatoriamente el importe íntegro, sino el “saldo de la fianza” que corresponda. De esta manera, se le da posibilidad al arrendador de descontar aquellas cantidades que a la finalización del contrato hubiera dejado pendientes el inquilino.

Compensación de fianza por deudas en los suministros

Una de las situaciones que otorgan derecho al arrendador a realizar una deducción en el monto de la fianza es que existan deudas en los servicios, impuestos y suministros de la vivienda. Una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves, el arrendador verificará el estado de pago de los servicios, impuestos y suministros que fueran a cargo del inquilino. Tal es el caso del IBI, la electricidad, el gas, el servicios de agua y demás costes que en el contrato figuren a cargo del inquilino. Si el arrendador constata una deuda, podrá usar el monto de la fianza para saldarla y devolverá al inquilino el saldo restante de fianza, si lo hubiera.

Compensación de fianza por daños en la vivienda

La fianza sirve, entre otras cosas, para que el arrendador repare los desperfectos o daños que pudo ocasionar el inquilino. Por ello es importante que el inquilino entregue el piso en condiciones y limpio. Antes de entregar las llaves conviene reparar todo lo debe ser reparado. El arrendador notará cualquier desperfecto y para saldar los costes usará la fianza. Al finalizar el contrato de alquiler, el piso debe de ser devuelto en el mismo estado en el que se entregó.

Compensación de fianza por falta de elementos del inventario

Si el piso se entregó con mobiliario y enseres, la falta de alguno de los elementos que constan en el inventario puede dar lugar a una deducción en la fianza. A veces el paso del tiempo nos hace olvidar qué había en el piso cuando entramos a vivir en él. Por eso es importante que antes de entregar la vivienda, el inquilino verifique que la misma contenga todos los elementos que el inventario indica.

Compensación de la fianza en alquileres. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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¿Estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres arrendador y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

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¿En qué consiste el depósito de fianza para alquilar un piso?

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Límite al monto de la fianza en alquileres

14 enero, 2021 No hay comentarios

¿Estás por firmar un contrato de alquiler y no estás seguro de cuál es el monto que se puede exigir como fianza? Seas inquilino o propietario es una de las dudas más comunes ante este tipo de operaciones inmobiliarias. En este post te contamos todo lo que necesitas saber.

En este artículo encontrarás:

Seas inquilino o casero si estás por firmar un contrato de alquiler, es normal que surja la duda. ¿Cuál es el monto que corresponde de fianza? Como inquilino no querrás verte obligado a depositar más que el mínimo indispensable. A los gastos de fianza, se le suman los del primer mes de renta, honorarios de la inmobiliaria, mudanza y otros. Por el otro lado, si eres propietario querrás asegurarte un monto que, llegado el caso, sea suficiente para cubrir cualquier daño o deuda que tenga el piso una vez terminado el arriendo. Hallaremos la respuesta al interrogante en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en las costumbres contractuales del rubro inmobiliario.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Debes saber que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.

Fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino. La fianza actúa como un depósito en garantía para el propietario. Esto es así, porque ese monto podrá ser tomado por el propietario para reparar los desperfectos y saldar las deudas que pudiera haber generado el inquilino una vez terminado el contrato de alquiler.

En la ley se determina el monto de fianza en el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El mismo artículo de la ley establece que la fianza se paga en metálico. Si quieres saber cómo se recupera la fianza de alquiler, en este post te contamos todo lo que necesitas saber.

Depósito de la fianza

La fianza tiene carácter de interés público. Por ello es obligatorio para el arrendador depositar ese monto a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. En el considerando cuarto del preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se establece lo siguiente. “La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse”

Garantías adicionales

En el mismo artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Ello se condice con lo indicado en el artículo 4 respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. En definitiva, por acuerdo de arrendador y arrendatario, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el propietario como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler.

Límite a las garantías adicionales

Si bien la LAU establece la posibilidad de exigir garantías adicionales, también pone un límite al monto. El mismo artículo de la ley indica que “el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”. Ello rige para el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica,

Tipos de garantías adicionales

Aquí te listamos brevemente los tipos de garantías adicionales que suelen incluirse en los contratos de arrendamiento. Recuerda que nos estamos refiriendo a garantías adicionales a la fianza.

Depósito en garantía

A diferencia de la fianza obligatoria, este depósito se entrega al propietario, quien deberá guardarlo en custodia para reintegrarlo una vez que finalice el contrato. En caso de haber roturas, desperfectos o deudas en la vivienda, el propietario lo usará, junto con la fianza, para saldar esos costes.

Este depósito debe constar por escrito en el contrato. Por lo general se entrega o se transfiere el dinero en el acto de firma y es el mismo contrato el que sirve como recibo de entrega de ese dinero para el inquilino. Como ya se dijo, el monto no puede superar dos mensualidades de renta.

Fiador solidario o garante

El fiador solidario es un tercero ajeno al contrato de alquiler, por lo general una persona de confianza o familiar del inquilino. Esa persona, ese tercero, se obliga como responsable solidario a saldar cualquier deuda que pueda generar el inquilino. De esta forma el propietario tiene otra vía de reclamo ante una deuda. El fiador solidario, también llamado garante, debe firmar también el contrato de arrendamiento.

Aval bancario

Muchos propietarios optan por exigir adicionalmente al inquilino un aval de un banco. Preferentemente este aval se contrata con condición de acción a primer requerimiento y sin beneficio de excusión.

Seguro de impago de alquiler

El seguro de impago de alquiler es una herramienta que dejará tranquilo al propietario ante los impagos por parte del inquilino así como por posibles destrozos que puedan causarse en la vivienda. Hay que tener en cuenta que todos estos mecanismos de reaseguro brindan mayor seguridad y tranquilidad al propietario, pero elevan los costes iniciales de arriendo al inquilino. Por lo tanto, si quieres conseguir inquilino para tu propiedad, te costará más a medida que exijas más seguros.

Cláusulas penales en el contrato

Otra manera de asegurar el cumplimiento de pagos y costes por parte del inquilino, es incluir cláusulas penales en caso de impago de alquiler. Esto es moneda corriente en los contratos de alquiler. Se incluyen cláusulas que establecen intereses por mora o carga de gastos extrajudiciales.

Fianza en el contrato de alquiler. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

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Alquiler de vivienda 2022

6 enero, 2021 No hay comentarios

Comenzó un nuevo año con el mercado de alquileres en alza. ¿Estás por firmar un contrato de alquiler y tienes dudas? ¿Cuál es la duración que establece la ley? ¿Es obligatorio realizar el empadronamiento del contrato? ¿Cómo y dónde se realiza este trámite? ¿Puedo acceder a una ayuda para el alquiler? Lee este post y despejarás todas tus dudas.

En este artículo encontrarás:

Alquiler 2022: Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.

Alquiler 2022: Duración de los contratos

A pesar de lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año. Conforme lo establecido en el artículo 9° de la ley, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes. Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años. Indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración..

Contratos de alquiler sin plazo estipulado

En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración, se entenderá que fueron celebrado por un año. Nuevamente, esto obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino en estos casos puede extinguir el contrato al primer año, siempre que dé aviso con treinta días de antelación.

Prórroga del contrato de arrendamiento

Si transcurrieron los cinco años de duración y el contrato alcanzó su vencimiento, la parte que no quiera renovarlo deberá notificar su voluntad a la otra. El propietario debe notificar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación. El inquilino debe notificar al propietario con al menos dos meses de antelación. Si ninguno realizó la notificación de su voluntad de no renovación, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales. Esta prórroga tácita regirá hasta un máximo de tres años más.

Alquiler 2021. Empadronamiento.

Si te has mudado a un municipio en el que no residías hasta ahora, uno de los primeros trámites que debes hacer es registrarte en el padrón municipal. Empadronarse es una obligación y un derecho legal. A continuación, te brindamos la información que necesitas saber.

¿Qué es el empadronamiento?

El empadronamiento es el documento que acredita el tiempo de permanencia en territorio español, independientemente de tu nacionalidad o de tu situación legal. Es decir, es obligatorio hacerlo tengas o no residencia (o bien, si la misma se encuentra en trámite). Inscribirse en el padrón acredita que eres vecino del municipio e impacta en el censo electoral.

Ley de empadronamiento

Debes saber que la norma que regula todo lo que a empadronamiento se refiere es la Resolución de 30 de enero de 2015 de la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística y de la Dirección General de Coordinación de Competencias con las Comunidades Autónomas y las Entidades Locales, sobre instrucciones técnicas a los Ayuntamientos sobre gestión del padrón municipal.

Beneficios y efectos de empadronarse

El empadronamiento facilita el acceso a determinados derechos, como la asistencia sanitaria pública o la escolarización básica de los menores, y es un requisito para la mayoría de los trámites relacionados con la Ley de Extranjería (reagrupamiento familiar, arraigo social, etc).

Cómo empadronarse siendo inquilino

Para inscribirte en el padrón municipal deberás aportar a la administración local correspondiente toda la documentación requerida en cuanto a tus datos personales y al domicilio donde resides. En muchas ciudades de España, este trámite se puede realizar de forma online con un certificado digital.

Documentación necesaria

Para empadronarte, tu comunidad te pedirá una serie de documentos que acrediten tu identidad y el domicilio donde te quieres inscribir. Si bien cada comunidad puede variar en parte algunos requisitos, te listamos aquellos que suelen exigir:

DNI o pasaporte, si eres español. Tarjeta de residencia, pasaporte o documento de identidad del país de origen, si perteneces a la Unión Europea, Suiza, Noruega, Islandia o Liechtenstein. Tarjeta de residencia o pasaporte, si eres originario del resto de países:
Contrato de alquiler vigente con una duración mínima de 6 meses.
Contrato de alquiler prorrogado, en su caso, acompañado de prórroga vigente.

Alquiler 2022:Las ayudas para inquilinos

Si te encuentras con dificultades para pagar la renta, debes saber que el Plan Estatal de Vivienda contempla mecanismos de ayudas para ciudadanos españoles que se encuentren en tu situación. Te contamos de qué se trata.

¿Qué son las ayudas para el alquiler?

Mediante Real Decreto 106, del 9 de marzo de 2018, se reguló el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. El plan establece nueve programas que tienen por objeto otorgar subsidios y subvenciones para la construcción y rehabilitación de edificios, la renovación urbana y rural y la facilitación del acceso a la vivienda en régimen de alquiler mediante el otorgamiento de ayudas directas a inquilinos que transiten dificultades económicas.

¿Quiénes pueden acceder a las ayudas para el alquiler?

La norma establece los requisitos que deben reunir las personas para ser beneficiarios:

Ser titular, en calidad de arrendatario, de un contrato de arrendamiento de vivienda.
La vivienda arrendada debe ser la residencia habitual y permanente del arrendatario.
Los ingresos de las personas que tengan su domicilio en la vivienda arrendada deben ser iguales o inferiores a tres (3) veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).
El valor de la renta debe ser igual o inferior a 600 euros mensuales.
El solicitante no debe ser propietario o usufructuario de otra vivienda
El solicitante o las personas de su grupo familiar no deben tener parentesco ni sociedad con el arrendador de la vivienda.

¿Qué porcentaje de la renta cubre la ayuda para el alquiler?

Como norma general, las ayudas cubren hasta un 40% de la renta mensual. Los mayores de 65 años podrán solicitar hasta un 50% de ese valor.

¿Cómo solicito una ayuda para el alquiler?

Debes realizar la solicitud ante tu comunidad autónoma. Si cumples con los requisitos y quieres ser beneficiario, puedes ingresar en este link que contiene los enlaces de cada comunidad autónoma. En muchos casos encontrarás también otros programas de ayudas orientados a minimizar los efectos económicos de la COVID-19.

Alquiler 2022: ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas asesoramiento con tu contrato de alquiler, contáctate con Oi Real Estate, ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

Si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

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Piso para alquilar: consejos para hacerlo más rápido

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Alquilar piso en Barcelona

5 enero, 2021 No hay comentarios

¿Estás buscando alquilar un piso en Barcelona? ¿Quieres elegir el barrio perfecto y no sabes qué aspectos priorizar? En este post te contamos todo lo que debes tener en cuenta y cuáles son los mejores barrios de Barcelona.

En este artículo encontrarás:

Barcelona se divide en diez distritos cuya división territorial responde a cuestiones históricas de la ciudad. La mayoría de los distritos se corresponden con antiguos municipios independientes, que fueron anexados a la ciudad durante los siglos XIX y XX y que todavía conservan su propia personalidad. Cada uno de esos distritos aglutina una cantidad de barrios. Si tu intención es mudarte a una de las ciudades más reconocidas por su calidad de vida y urbanismo, lee este post.

Piso en Barcelona. Tres sencillos pasos que ordenarán tu búsqueda.

Elige la zona

Barcelona es una de las ciudades más grandes de España. Por ello debes acotar geográficamente tu búsqueda. Investiga cuál de sus diez distritos es el de tus sueños. Dentro del distrito elegido, debes decidir qué barrio o zona te gusta más. Es importante que la zona en la que se emplace el piso en alquiler te permita resolver tu vida diaria a pie. Que en un radio aproximado de 500/1000 metros a la redonda encuentres todo lo que necesites. Incluso si te manejas en automóvil. Poder salir caminando y encontrar en las cercanías todo lo necesario influirá positivamente en tu ánimo y en tu salud y será más sustentable.

Elige el tipo de piso

Una vez elegido el barrio al que te quieres mudar, debes decidir las características del piso de alquiler que buscas. Cuanto más detallada sea tu búsqueda, más rápido encontrarás tu piso de alquiler en Barcelona. El factor más importante a tener en cuenta en relación con este paso es, claramente, el precio de renta que puedes pagar. Dentro del valor de la renta, podrás dividir por cantidad de habitaciones, baños, por superficie y otras características especiales. En la web de Oi Real Estate hallarás un mecanismo de búsqueda de alquileres claro e intuitivo. ¡Empieza a buscar ya! Si de momento no encuentras un piso en Barcelona con las características deseadas, contacta a un agente inmobiliario para que te alerte no bien aparezca un piso a tu medida.

Visita el piso en Barcelona

Una vez que tengas el barrio o la zona elegida y hayas definido los parámetros de tu búsqueda, encontrarás un piso que se adapte a todo lo que necesitas. Contacta con el agente inmobiliario o con el propietario para visitar el piso en Barcelona. Si bien hoy hacemos todo a distancia y en la web podrás “caminar” por la zona y ver fotos y videos detallados del piso, evita sorpresas. Debes coordinar una visita y chequear por tí mismo. La sensación que te genera un piso al verlo en persona puede variar de lo que percibas a través de fotos o vídeos.

Piso en Barcelona. Recorrido por los mejores barrios.

A continuación detallaremos las características principales de algunos de los barrios más conocidos de Barcelona. El barrio que se amolde a ti, dependerá de qué es lo que buscas. Cuestiones como el precios de renta que puedes pagar, así como con quién te mudas, qué actividad realizarás desde allí o cuánto valoras el silencio, serán clave en tu decisión.

Ciutat Vella, el turismo

Es el barrio más conocido internacionalmente y el preferido de los turistas. Abarca varias zonas de la antigua Barcelona. como el Barrio Gótico, el Born y el Raval.

En el Born encontrarás edificios antiguos y clásicos. Es un barrio repleto de bares, restaurantes y tiendas de comercio. Por su parte el barrio Gótico (famoso por constituir el casco antiguo de la ciudad) se caracteriza por sus estrechas calles y su arquitectura de estilo gótico (de allí el nombre del barrio). Esta arquitectura es la que caracteriza internacionalmente la ciudad de Barcelona. Sus lugares más emblemáticos son la Catedral de Barcelona, las Ramblas y el Mercado de la Boquería (solo por nombrar algunas de las atracciones más conocidas. El Raval es uno de los barrios más antiguos de Barcelona y convoca a muchos inmigrantes. En este barrio encontrarás pisos completamente restaurados a muy buen precio/calidad. Recomendado para estudiantes o personas que busquen una base para trabajar.

Les Corts, para mudarse con niños

Les Corts fue históricamente una zona rural, pero con el tiempo se ha ido urbanizando para llegar a ser una de las ciudades mejor consideradas de Barcelona. Se trata de un barrio muy seguro y se erige como uno de los mejores barrios para vivir con niños.

Lo que caracteriza a Les Corts es su riqueza y oferta cultural. Aquí se encuentra el museo más visitado de Cataluña. Se trata naturalmente del Camp Nou, sede del FC Barcelona y uno de los estadios más grandes de Europa. Este emblemática atracción de Barcelona, incluye el museo del club y una visita a las instalaciones del estadio.

Les Corts es el barrio mejor puntuado por sus vecinos en una encuesta llevada a cabo por el Ayuntamiento de Barcelona.

Gracia, la bohemia

Gracia es uno de los barrios con más encanto de Barcelona. Y uno de lo que más se ha popularizado en los últimos tiempos. Pertenecía a la antigua villa independiente de Gracia. Hasta el siglo XVIII, era considerado un pueblo rural que se caracterizaba por tener grandes casas señoriales de la antigua burguesía. Allí tenían su segunda vivienda las personas más adineradas de la ciudad. Luego de la Revolución Industrial, este barrio se convirtió en una de las piezas clave de la expansión de la ciudad.

Es considerado uno de los barrios con más personalidad de la ciudad. Y es sin duda uno de los más bonitos. Su antiguo trazado urbanístico se conserva entre las estrechas calles que desembocan en grandes plazas llenas de verde y de vida. En este barrio podrás encontrar tiendas de todo tipo en un ambiente cultural y algo bohemio.

Sarriá-Sant Gervasi, la exclusividad

El distrito de Sarriá-Sant Gervasi aglutina un total de seis barrios. Estos son: Sarriá, Sant Gervasi – Galvany (o simplemente “Galvany”), Sant Gervasi – La Bonanova (o simplemente “La Bonanova”), Putxet i Farró (más conocido como “El Putxet”), Las Tres Torres y Vallvidrera – Tibidabo – Les Planes.

Sarriá-Sant Gervasi es uno de los distritos más exclusivos de Barcelona. Ello le otorga la posibilidad de tener un nivel de infraestructuras completo en todos los niveles. Centros culturales y deportivos, lugares de ocio, centros de salud y bibliotecas conforman un conjunto de servicios que otorgan un buen nivel de vida a sus habitantes. Como contrapartida, los precios en Sarriá-Sant Gervasi pueden ser un poco más elevados que en otros distritos. Ideal para familias o parejas que quieran alejarse del bullicio y no de los servicios.

Eixample, la arquitectura

La Eixample fue construida de finales del siglo XIX a comienzos del siglo XX. Por una parte encontrarás la Eixample Dreta que abarca todo el sector del Consell de Cent y Roger de Llúria. Se lo consideraba un barrio de la antigua burguesía catalana. Allí cada casa y edificio tenía su propio estilo arquitectónico. Hoy es internacionalmente conocido por albergar algunas de las obras maestras del arquitecto Gaudí, como La Pedrera, Casa Batló y Casa Ametller.

Por otra parte, tenemos la Eixample Esquerra, zona sofisticada que se caracteriza por sus galerías de arte, cafeterías y boutiques de lujo. Fue diseñado por IIdefonso Cerdá y es en este barrio donde podemos encontrar las vías y plazas más reconocidas de Barcelona como Enrique Granados o el Parque de Joan Miró.

Poblenou, playas y vanguardia

Se trata de un barrio en auge cercano a las principales playas de la ciudad. Su crecimiento durante estos últimos años se debe en parte a la creación del distrito 22@, iniciativa del ayuntamiento de Barcelona para convertir esta antigua zona industrial en uno de los sectores con espacios más modernos y productivos de la ciudad. El pasado industrial del barrio legó numerosas fábricas que fueron abandonadas y posteriormente recuperadas para diferentes usos, como lofts, estudios y como sede de diferentes entidades. La antigua Can Saladrigas es hoy la biblioteca pública del barrio, y Ca l’Aranyó un campus audiovisual. Todo ello se mezcla con viviendas construidas durante el siglo XIX y XX, centradas en el núcleo tradicional del barrio (alrededor de la rambla del mismo nombre). Los últimos años se está remodelando intensamente, con la construcción de edificios modernos y la restauración y renovación de edificios históricos.

Otras ciudades en la provincia de Barcelona

Fuera de la ciudad de Barcelona, pero dentro de la provincia, existen sitios muy interesantes para mudarse con niños. Es el caso de las ciudades de Sabadell y Sant Cugat. En estas ciudades valorarás que los costes son menores que en la ciudad y la tranquilidad mayor. Como contrapartida te encontrarás a mayor distancia de la ciudad central. De todas maneras, ten en cuenta que ambas están muy bien comunicadas.

Piso en Barcelona. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas asesoramiento respecto de tu contrato o buscas piso de alquiler en Barcelona, contáctate con Oi Real Estate, donde ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

¿Estás buscando piso? Te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

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¿Cómo alquilar piso de manera segura?

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Alquilar piso en Madrid

4 enero, 2021 No hay comentarios

¿Estás buscando alquilar piso en Madrid y no estás seguro de qué aspectos priorizar? En este post, te brindamos la información que necesitas para hallar tu nuevo hogar de manera efectiva y rápida.

En este artículo encontrarás:

Alquilar en Madrid no es barato si lo comparas con la media de las ciudades españolas. No obstante, Madrid es una de las capitales más baratas para alquilar en Europa. Si te has decidido por conseguir un piso en la capital española, ten en cuenta que no es una tarea sencilla. Encontrar el lugar donde pasaremos gran parte de nuestra vida no es un tema para tomar a la ligera. Más aún en el contexto de la pandemia por la COVID-19. En otros contextos, podemos pensar que nuestro piso será el lugar al que llegaremos de noche a comer y a dormir. Pero hoy debemos pensar que desde allí realizaremos gran parte de nuestra actividad laboral, académica, social e incluso física.

Encontrar un piso en Madrid implica horas y horas de navegar por sitios de internet. Tendrás que contactar a varias inmobiliarias, coordinar visitas y estar atento a no dejar pasar oportunidades. Probablemente sufras la frustración de enterarte de que otro inquilino reservó “hace solo un instante” ese piso que era perfecto para ti. A no desesperar.

Piso en Madrid, primer paso: elige el barrio

Madrid es la ciudad más grande de España. Tanto por superficie como por cantidad de habitantes. Resaltamos esta información porque deberás reducir geográficamente tu búsqueda. Debes visitar e investigar cuál de sus veintiún distritos es el de tus sueños. Y dentro del distrito elegido, debes decidir qué barrio o zona te gusta más. La variedad es inmensa desde todo punto de vista. Por eso es importante que escojas la zona que más se adapta a tus pretensiones y estudies sus características en profundidad. Si no conoces la ciudad, investiga primero por internet y luego visita personalmente la zona que te parezca más apropiada para ti.

Verifica los servicios en el entorno cercano

Más allá del barrio por el que te decidas, debes chequear con qué servicios y posibilidades de realizar actividades cuentas en el entorno cercano a tu piso de alquiler. Es importante que la zona en la que se emplace el piso en alquiler te permita resolver tu vida diaria a pie. Que en un radio aproximado de 500/1000 metros a la redonda encuentres todo lo que necesites. Incluso si te manejas en automóvil. Poder salir caminando y encontrar en las cercanías todo lo necesario influirá positivamente en tu ánimo y en tu salud y será más sustentable. La extensión de ese radio dependerá de cuánto estés dispuesto a caminar. Dentro deberás encontrar algún parque, mercados de alimentos, tiendas de ropa o accesorios, ferreterías y casas de electricidad. Si eres deportista, busca si hay un gimnasio o centro de fitness. Descubre en este post diferentes barrios de Madrid para diferentes estilos de vida.

Piso en Madrid, segundo paso: elige el tipo de piso

Una vez elegido el barrio al que te quieres mudar, debes decidir las características del piso de alquiler que buscas. Cuanto más detallada sea tu búsqueda, más rápido encontrarás lo que buscas. El factor más importante a tener en cuenta en relación con este paso es, claramente, el precio de renta que puedes pagar. Dentro del valor de la renta, podrás dividir por cantidad de habitaciones, baños, por superficie y otras características especiales. En la web de Oi Real Estate hallarás un mecanismo de búsqueda de alquileres claro e intuitivo. ¡Empieza a buscar ya! Si de momento no encuentras un piso con las características deseadas, contacta a un agente inmobiliario para que te alerte no bien aparezca un piso a tu medida.

Piso en Madrid, tercer paso: visita el piso

Una vez que tengas el barrio o la zona elegida y hayas definido los parámetros de tu búsqueda, encontrarás un piso que se adapte a todo lo que necesitas. Contacta con el agente inmobiliario o con el propietario para visitar el piso. Si bien hoy hacemos todo a distancia y en la web podrás “caminar” por la zona y ver fotos y videos detallados del piso, evita sorpresas. Debes coordinar una visita y chequear por tí mismo. La sensación que te genera un piso al verlo en persona puede variar de lo que percibas a través de fotos o vídeos. Consulta con el agente inmobiliario todas las dudas que tengas. Verifica ruidos, estado del mobiliario y las instalaciones. Si eres olvidadizo, puedes anotarte las consultas que consideres importante. Si no, siempre tendrás la oportunidad de consultar a distancia.

Documentación para ser inquilino

Llegado al punto que ya tienes tu piso en la mira y lo quieres alquilar, te preguntarás qué documentación o trámites te pueden exigir para firmar el contrato. Aquí te enumeramos algunos de los requisitos que pueden pedirte, ¡tenlos preparados con anticipación!:

Tu identificación
Contrato de trabajo o comprobante de paga/antigüedad.
Comprobante de movimientos bancarios.
Certificado de no incidencias bancarias.
Carta de recomendación de un arrendador previo.

Pueden pedirte o no esta información. Incluso pueden pedirte otro tipo de información. Todos estos requisitos están orientados a verificar tu identidad y analizar tu solvencia y viabilidad para pagar la renta del piso de alquiler que elegiste.

Piso en Madrid. El contrato de alquiler.

Listamos un serie de aspectos que deberás tener presente a la hora de reservar tu piso de alquiler en Madrid o de firmar el contrato:

Fianza: se te solicitará el importe de la fianza que el arrendador tendrá que depositar en el Organismo Autónomo Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (actual denominación del Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA)) Si cumples con lo pactado y entregas el piso en condiciones, ese importe se te devolverá a la finalización del contrato de alquiler. Por ley el valor es el equivalente a una mensualidad.
Texto del contrato. Asesórate con un experto y lee con atención y detenimiento cada cláusula. En las cláusulas deben estar redactados los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario. Siempre que tengas una duda, consulta a tu asesor inmobiliario.
Datos del contrato. Verifica que estén bien todos los datos del contrato. Particularmente tus datos personales, la dirección del piso, el valor de la renta y los datos del arrendatario.
Duración del contrato. Conforme lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes: arrendador y arrendatario. Es habitual que los contratos de alquiler se firmen por un año. Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años. Indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración. Recuerda que puedes desistir transcurridos seis meses desde la celebración del contrato, pero esto suele acarrear una penalización.

Piso en Madrid. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Averías en un piso de alquiler. Caseros vs. inquilinos.

2 enero, 2021 No hay comentarios

¿Eres inquilino en un piso de alquiler y no estás seguro de cuáles son tus responsabilidades? ¿Eres casero y tienes la misma duda? ¿Qué pasa cuando hay que reparar una avería? ¿A quién le corresponde pagar los costes? Lee este post y despeja tus dudas.

En este artículo encontrarás:

Piso de alquiler. Ley de Arrendamientos Urbanos.

Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.

Piso de alquiler. Responsabilidades en el contrato.

Ante cualquier situación que la ley no prevea y las partes (casero e inquilino) quieran dejar aclarada, pueden dejarlos aclarado en el contrato de alquiler. Es decir que, por fuera de lo que dicta la ley y que analizaremos a continuación, el contrato puede servir como norma supletoria para establecer derechos, obligaciones o responsabilidades adicionales para cualquiera de las partes. Esto es así, de acuerdo a lo establecido por la misma Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 4 indica que, siempre que se respete lo establecido por la ley “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes” .

Responsabilidades del inquilino

Pequeñas reparaciones

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del inquilino. Si se quemó una bombilla de luz, gotea un grifo, se atascó una cerradura o dejó de funcionar un enchufe, corresponde que te hagas cargo de los costes de estas reparaciones en tu calidad de inquilino.

El texto de la ley es bien escueto respecto de la temática “pequeñas reparaciones”. No da un listado de reparaciones que puedan considerarse pequeñas. Ni siquiera de manera no taxativa. Es por ello que en muchos casos las partes dejan por escrito en el contrato de alquiler qué tipo de reparaciones se consideran “pequeñas” y están a cargo del inquilino. Si tienes más dudas respecto de las pequeñas reparaciones. lee todo lo que necesitas saber en este post.

Obras prohibidas al inquilino

El inquilino no podrá realizar, sin el consentimiento escrito del casero, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Tampoco podrá realizar tareas que modifiquen el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios del piso de alquiler. En ningún caso podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Si el inquilino realiza este tipo de obras sin permiso del casero, este puede optar por resolver el contrato o por exigir, cuando concluya el arriendo, que el inquilino reponga las cosas al estado anterior. El casero también puede optar por conservar la modificación efectuada, sin que se le pueda reclamar indemnización alguna.

Responsabilidades del casero

Conservación del piso de alquiler

Los costes de las tareas necesarias para conservar la vivienda, recaen sobre el casero. Aquellas tareas que sean de conservación (no de reparación) para evitar, justamente, que se produzcan averías o para mantener el piso en condiciones, debe pagarlas el casero. Por ejemplo, si el casero decide renovar la instalación eléctrica porque la que tiene el piso es muy vieja, esos costes corren por su cuenta. Lo mismo si quiere realizar el servicio técnico o el cambio de un electrodoméstico. Este tipo de tareas no da derecho al casero a elevar por ello la renta.

En el único caso en que este tipo de tareas de conservación recae sobre el inquilino es en el caso de que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al él o a personas de su casa (familia, invitados).

Tareas de conservación que molesten al inquilino

¿Qué ocurre cuando el casero quiere realizar una tarea de conservación que resulta molesta al inquilino? Cuando la ejecución de la obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el inquilino deberá soportarla aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durara más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se ha visto privado.

Aviso de obras de conservación o mejora

Dijimos que el casero tiene derecho a realizar obras de mejora en el piso de alquiler. Si estas obras no pueden diferirse, tiene derecho a realizarlas aun cuando sean molestas para el inquilino. Pero la ley establece que en estos casos, el casero deberá notificar por escrito al inquilino, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el inquilino podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

En otras palabras, si el casero impone soportar obras molestas e irrelevantes para la vivienda, el inquilino tiene derecho a desistir del contrato. A la vez, si el inquilino decide soportar las obras, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas. El inquilino podrá exigir una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Reparaciones urgentes

Si sucede una avería que provoque un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino podrá realizar esas reparaciones urgentes. Deberá comunicarlo previamente al casero y le podrá exigir de inmediato el importe del arreglo. Por ejemplo, si se rompió un caño de agua, se inundó el piso y hubo que cortar el suministro de agua, el inquilino está habilitado a contratar a un fontanero y luego pasarle el gasto al casero.

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