¿Te mudaste a un piso de alquiler y no sabes si te corresponde contratar un seguro de hogar como inquilino? ¿O crees que, por el contrario, es el propietario quien debe contratar el seguro? ¿Cuál es el riesgo de no contratar ningún seguro en absoluto? Lee este post y despejarás todas tus dudas.
En este artículo encontrarás:
Cuando nos mudamos a un piso de alquiler centramos nuestra atención y esfuerzos en el precio de la renta, la duración del contrato, la ubicación del piso, el mobiliario, la decoración, los electrodomésticos, los suministros. Tenemos que atender tantos temas que algunos quedan rezagados. Es el caso del seguro de alquiler. Si tienes dudas sobre si debes contratar el seguro de hogar en tu piso de alquiler, en este post te damos las respuestas.
Seguro de hogar. ¿Qué es?
Como concepto general, el seguro de hogar es aquel mediante el cual el propietario o el inquilino de un inmueble se cubre por los costes o indemnizaciones que puedan surgir por daños o riesgos de diversa índoles que se generen en la vivienda.
Pueden ser daños derivados de averías diversas, como cortocircuitos eléctricos o rotura de cañerías. Asimismo se aseguran los daños y lesiones que pueden provocarse por accidentes domésticos, la cobertura por robos y los daños causados por temporales. Una por la responsabilidad civil originada por daños o lesiones que se puedan causar a otras personas o sus bienes desde la vivienda. El ejemplo típico de daño a terceros es el de caída de objetos desde las ventanas o balcones.
También suele suceder que por un descuido o una rotura en la instalación de agua, se generen inundaciones daños en los pisos inferiores. La mayoría de los seguros también incluyen un servicio de reparación de averías.
¿Es obligatorio contratar un seguro de hogar en viviendas de alquiler?
No hay normativa alguna que obligue a contratar un seguro de hogar. A diferencia de lo que sucede con los seguros para vehículos, contratar un seguro de hogar no es obligatorio (se trate de una vivienda propia o alquilada).
No obstante, te recomendamos contratar un seguro para tu vivienda (ya explicaremos las diferentes opciones para inquilino y propietario). Ante cualquier tipo de siniestro o daño que se produzca en el hogar, contar con un seguro representa una inversión segura que te hará ahorrar mucho dinero. Especialmente si tienes en cuenta los costes que pueden generar los arreglos o indemnizaciones que, si no cuentas con seguro, tendrías que pagar de tu bolsillo.
Vale aclarar que, en caso de adquirir una hipoteca, sí estarás obligado a contratar un seguro de hogar. En este caso, se te exigirá que el seguro incluya la cobertura de incendio. Debes saber que, en estos casos, no estás obligado a contratar el seguro con el banco que te ha concedido la hipoteca.
Seguro de hogar para el inquilino
Si eres inquilino, el seguro de hogar te ofrecerá protección frente al casero y también al propio contenido de tu piso de alquiler. Al decir el contenido nos referimos a todo aquello que se encuentre dentro del inmueble y sea de tu propiedad. Hablamos de ordenadores, televisores, móviles, libros, joyas, dinero o electrodomésticos propios. En caso de ocurrir un robo de cualquiera de estos artículos, el propietario no tiene obligación de responder.
También deberás cubrir la responsabilidad civil frente a terceros. En estos casos el seguro se encargará de indemnizar cualquier daño que provoques a otra persona como consecuencia de un siniestro o desperfecto atribuible a ti en la vivienda. Por ejemplo, si te dejaste el grifo abierto y generaste daños por inundación en el piso de abajo.
Seguro de hogar para el propietario
Dijimos que el inquilino asegurará el contenido del piso, sus pertenencias. El propietario, por el contrario, asegurará todo lo referido al continente. Si eres propietario, te recomendamos contraer un seguro de hogar que cubra cualquier daño que se pueda producir en los materiales, instalaciones o estructura de tu vivienda.
Esos daños estarán cubiertos por el seguro siempre que no sean imputables al inquilino. Si se generó un daño en una cañería de agua, por caso, porque el inquilino intentó hacer un arreglo y terminó generando el daño, será él (el inquilino o su seguro) quien debe hacerse responsable de los costes del arreglo..
Como propietario también deberás cubrir la responsabilidad civil frente a terceros. El seguro de hogar contra terceros para el propietario no se responsabiliza por daños provocados por culpa del inquilino (dejó la cocina encendida y provocó un incendio, por ejemplo). Pero si te cubrirá en el caso de un daño provocado como consecuencia de una falla en elementos estructurales o de instalación de tu vivienda. Por ejemplo, te cubrirá si se rompe un caño de agua y provoca inundaciones o humedades a un vecino.
Cláusulas sobre el seguro en el contrato de alquiler
Como se dijo: el seguro de hogar no es obligatorio para ninguna de las dos partes en el contrato de arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos no dice nada al respecto. Sin embargo, es normal que se deje por escrito en el contrato de alquiler que el inquilino deberá contratar un seguro. Ello es una manera que tiene el propietario de evitar reclamos que no le corresponden. Y, a decir verdad, contratar el seguro te favorece también como inquilino. Si por cualquier motivo necesitas usar el seguro, agradecerás que te hayan obligado a contratarlo.
Incluir la obligatoriedad de contratar un seguro de hogar en el contrato de arrendamiento es una excelente manera de evitar problemas a futuro. Por otro lado, cumple absolutamente con el espíritu y la letra de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que en su artículo 4 establece que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. Siempre que se respeten las obligaciones generales establecidas por la misma ley, claro está.
¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?
Si necesitas asesoramiento con tu seguro de hogar o con tu contrato de alquiler, contáctate con Oi Real Estate. Te ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.
Si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.
Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.
¿Alquilas un piso y quieres reducir el importe mensual de tus facturas de luz? ¿Te preocupa el medioambiente y el uso responsable de los recursos? Entonces lee este artículo y te enterarás de algunos trucos sencillos para lograr una mayor eficiencia energética en tu piso de alquiler.
En este artículo encontrarás:
La eficiencia energética es un concepto que cobra cada vez más relevancia en las sociedades desarrolladas. La cuestión medioambiental plantea la necesidad de importantes acuerdos a nivel nacional e internacional. La aplicación de políticas medioambientales, que propendan a la construcción eficiente y sustentable, es un camino importante en este sentido.
Desde el sector privado, el compromiso de los desarrolladores inmobiliarios con la arquitectura sostenible a la hora de construir edificios es de gran ayuda. Este tipo de construcciones, que maximizan la eficiencia energética y evitan la pérdida de energía, son una tendencia cada vez más marcada.
Tú también, desde tu piso de alquiler, puedes colaborar con la causa. La incorporación de algunas costumbres y pequeños cambios harán una gran diferencia. Y como premio adicional, bajarás los costes de los servicios. Esto no es poco en momentos en que crecen las dificultades económicas de la población. Aquí te mostraremos seis puntos para tener en cuenta a la hora de ahorrar energía, con el objetivo de conseguir maximizar la eficiencia energética en tu piso de alquiler.
Eficiencia energética y costumbres
Adquirir costumbres ahorrativas y sostenibles es clave para lograr eficiencia energética en tu piso de alquiler y bajar los costes de los servicios. Cuando el clima está agradable, apaga el aire acondicionado o la calefacción y abre las ventanas. No prendas luces que no necesites ni dejes prendidas luces en ambientes donde no hay nadie.
Si el clima está un poco frío, quizás estés bien con solo un abrigo y sin calefacción. Si es invierno y en tu piso estás en sudadera, estás malgastando energía en calefacción. ¿Qué opinas que pasa si en verano duermes con el aire acondicionado encendido y tapado con una frazada hasta la nariz? Adivinaste: estás malgastando electricidad en aire acondicionado.
No dejes correr innecesariamente el agua en la ducha o en la cocina. Si no necesitas un gran caudal de agua, no es necesario que abras completamente el grifo. Ilumina con luz natural cada vez que puedas. Además de ahorrar energía, tu vista lo agradecerá. En verano, ten un ventilador como opción al aire acondicionado.
Bombillas de luz
Eficiencia energética significa reducir la cantidad de energía requerida para proporcionar productos y servicios. Colocar un sistema de iluminación de bajo consumo es un requisito indispensable para lograr eficiencia energética. Si aún tienes lámparas incandescentes o halógenas, reemplázalas todas por luces led de bajo consumo. Son más caras, pero vale la diferencia vale la pena.
Las bombillas incandescentes gastan más energía y se queman fácilmente. Cómo dice el refrán: “A veces lo barato sale caro”. Las bombillas led iluminan mejor, gastan notoriamente menos energía y duran más tiempo. Si bien desde 2012 la Unión Europea acordó no fabricar ni importar más bombillas incandescentes, aún se siguen viendo. Principalmente en pisos de alquiler donde los propietarios no se molestaron en realizar el gasto de cambiarlas.
Otro buena opción para ahorrar luz es colocar bombillas regulables. Podrás regular la potencia de estas bombillas de acuerdo a tu necesidad de luz de cada momento. ¿No te ha pasado que a veces la misma luz es insuficiente para leer y demasiada para comer o ver una película? Puedes conseguir luces regulables que se encienden o apagan desde un control remoto o incluso desde tu teléfono móvil.
Aislamiento
Se sabe que el aislamiento térmico es la base de la eficiencia energética. Muchas características aislantes ya vendrán dadas, o no, con nuestro piso de alquiler. Como ser los vidrios dobles, que representan una de las mejores soluciones para aislar térmicamente sin perder iluminación. Lo mismo sucede con paredes y membranas.
Cuando busques un piso en alquiler, ten en cuenta estos detalles. Al mismo valor, siempre elige un piso con ventanas de vidrio doble por sobre uno con ventanas de vidrio simple. Una vez en tu piso, verifica que en las ventanas y aberturas no haya fugas de aire. Si tienes todo cerrado y sientes una corriente de aire, hay una fuga. La aplicación de siliconas y el uso de burletes son soluciones excelentes y de bajo costo. Y si te das maña con las tareas manuales, los puedes colocar tú.
Cortinas y persianas
La orientación de tu piso tiene influencia a la hora de medir la eficiencia energética. El sol directo te hará ahorrar energía en invierno y gastarla en verano. Por el contrario, si no te da el sol, probablemente pases mejor los veranos que los inviernos. ¿Cómo solucionar el problema? Muy sencillo: con cortinas y persianas.
En verano, cubre el interior de tu vivienda lo más posible del sol. Las persianas con lamas orientables son un buen recurso para detener el calor y dejar pasar la luz. De esta manera evitarás elevar el gasto del acondicionador de aire. En invierno, deja que el sol entre a raudales por todas las aberturas de tu piso. ¡Es una calefacción gratuita! Así bajarás sensiblemente el gasto de calefacción. Si estás buscando piso, ten en cuenta la orientación. No solo influirá en el gasto de acondicionamiento térmico, sino también en el de iluminación. Si haces caso a estos consejos, podrás bajar la factura de la calefacción y del aire acondicionado entre un 10% y un 15%.
Distribución del mobiliario
Es un punto al que no le solemos prestar demasiada atención . Pero distribuir correctamente tu mobiliario puede ayudarte a ahorrar energía. Verifica que tu mobiliario y demás elementos decorativos no obstaculicen la luz. Apártalos de las ventanas. Si trabajas en un escritorio, ponlo en el lugar más luminoso del ambiente. Se recomienda que la luz entre de costado, ya que de frente te molestará en los ojos y por detrás reflejará en las pantallas.
Eficiencia energética en electrodomésticos
Si vas a comprar los electrodomésticos para tu piso de alquiler, presta atención a las etiquetas energéticas. La información que aporta la etiqueta energética permite una sencilla elección de los electrodomésticos teniendo en cuenta su eficiencia energética. Por ley, la etiqueta debe exhibirse obligatoriamente en todos los electrodomésticos que estén a la venta. De esta manera, podrás identificar de forma sencilla la eficiencia energética del producto.
La finalidad del sistema de etiquetado energético es ofrecer al comprador la opción de comparar productos de características similares y de diferentes marcas. Así, se favorece la concientización de los aspectos medioambientales en la compra de electrodomésticos.
Controla la temperatura de tu aire acondicionado. Para ahorrar energía, en invierno no pases de los 21 ºC y en verano no bajes de los 24 ºC. Puede parecerte poco (o mucho), pero si haces el esfuerzo tendrás un clima agradable (tu salud también lo agradecerá) y notarás la diferencia en la factura de luz.
Si tienes dudas o estás buscando un piso en alquiler, no dudes en comunicarte con Oi Real Estate.
¿Quieres poner en alquiler un piso de tu propiedad y no sabes qué estándares mínimos debe respetar? ¿Estás por mudarte a un piso de alquiler y no sabes qué estándares mínimos puedes exigirle al propietario? En este post te damos la respuesta.
En este artículo encontrarás:
Al momento de poner en alquiler o de alquilar un piso (ya seamos caseros o inquilinos), lo primero a lo que le prestamos atención es al valor de la renta. Cuánto nos costará o nos rendirá ese piso cada mes. Pero una vez que tenemos claro el factor económico, surgen otras preguntas.
Nos preguntamos si habrá algún requisito legal que desconocemos y no estamos cumpliendo. Es que las leyes parecen ser inabarcables y, por más que el principio general dice que “la ley se presume conocida por todos”, sabemos que hay mucho que se nos escapa. En este post te contamos con qué requisitos debe contar un piso de alquiler para poder ser puesto en arriendo.
Ley de Arrendamientos Urbanos
Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
En muchas situaciones (el tema de este post es una de ellas), la ley nos brinda respuestas de carácter general y debemos acudir a otros trámites o mecanismos para resolver conflictos. Muchas veces los problemas se resuelven introduciendo una cláusula (en acuerdo entre las partes) en el contrato de alquiler. Ello se corresponde con lo que la propia ley establece en su artículo 4: “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”.
Condiciones de habitabilidad
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el propietario “está obligado, sin derecho a elevar por ello la renta, a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. En el único caso en que este tipo de tareas de conservación recae sobre el inquilino es cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al él o a personas de su casa (familia, invitados).
Es decir que el piso que se da en alquiler debe estar “habitable”. ¿Qué significa esto? A rasgos generales podemos decir que el piso debe cumplir con las exigencias de superficies mínimas, alturas de piso a techo, ventilación e iluminación que exigen los códigos de edificación o planeamiento de cada Comunidad Autónoma.
El problema suele surgir cuando para una de las partes el piso está habitable y para la otra no. La ley no nos dice qué elementos otorgan “condiciones de habitabilidad” a un piso. Por eso es importante para el inquilino verificar el estado del piso antes de firmar el contrato de alquiler
La justicia, por su parte, ha considerado en ocasiones que aquellas viviendas que carezcan de los servicios mínimos imprescindibles como cocina y baño, o con un deterioro de estos ambientes que los hagan inservibles, no reúnen las condiciones mínimas de habitabilidad
Cédula de habitabilidad de tu piso de alquiler
La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda reúne los requisitos técnicos e higiénico-sanitarios mínimos para ser habitada. Por ello se la considera necesaria para contratar servicios y suministros así como para venderla o alquilarla. La realidad es que no siempre se hace este trámite y la Ley de Arrendamientos Urbanos no la exige explícitamente. Pero, como vimos, la ley sí exige que la vivienda en arriendo se encuentre “en condiciones de habitabilidad”. Si el piso cuenta con este documento, se da por descontado que cumple con dichas condiciones. Por lo tanto, si quieres dormir tranquilo y estar seguro que cumples con los requisitos de habitabilidad que exige la ley, te recomendamos que obtengas la cédula de habitabilidad.
Requisitos para obtener la cédula de habitabilidad
Los requisitos de la cédula de habitabilidad varían en cada Comunidad Autónoma. En general, se tienen en cuenta aspectos como la superficie útil (cubierta y semicubierta) y la distribución del espacio. La vivienda también debe tener una altura mínima, que varía de unas habitaciones a otras.
También se suele exigir que el inmueble figure en el Catastro como destinado a uso de habitación. Otros aspectos a tener en cuenta son los relacionados con la salubridad y seguridad de la vivienda.
¿Cómo tramitar la cédula de habitabilidad?
Para tramitar una cédula de habitabilidad el propietario deberá contratar los servicios de un arquitecto o aparejador colegiado. Este tendrá que visitar el inmueble para comprobar que reúne los requisitos exigidos por la Comunidad Autónoma.
Tras realizar la inspección, el profesional emitirá un certificado, que visará el Colegio de Arquitectos. Este certificado se presenta a la autoridad competente de cada Comunidad Autónoma, que expedirá la cédula de habitabilidad. El trámite completo puede tardar hasta tres meses.
En algunos Ayuntamientos se permite sustituir este certificado por una declaración responsable. Sin embargo, se recomienda contratar a un técnico para evitar problemas.
Piso de alquiler con suministros
Las viviendas en arriendo deben contar con los servicios de electricidad, agua y cloacas. El servicio de gas hoy en día puede sustituirse por artefactos eléctricos.Hoy en día, y ya hace tiempo, estos servicios se consideran básicos. No se estiman habitables los pisos que no dispongan de gas (o artefactos eléctricos para cocinar y obtener agua caliente), luz, agua corriente, calefacción, caldera, enchufes, desagües. Todo ello en buenas condiciones de uso. También se pueden considerar no aptas para ser habitados, los pisos que presenten graves desperfectos o humedades insalubres, entre otros.
Piso de alquiler y condiciones mínimas ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?
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Si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.
Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.
¿Quieres alquilar un piso y tienes dudas respecto de cuánto duran los contratos de arrendamiento? ¿Se acerca la fecha de expiración de tu contrato? ¿Quieres prorrogar el contrato y no sabes qué debes hacer? ¿O quieres desistir del contrato que firmaste? Si tu caso es alguno de los mencionados, lee este artículo. Te explicaremos qué dice la ley respecto de la duración del contrato de alquiler.
En este artículo encontrarás:
El 50% de los ingresos de las personas jóvenes, se destinan al pago del alquiler. Para la mayoría de los españoles y españolas, comprar vivienda en España está fuera de las opciones. Esto es así porque el desembolso inicial para acceder a una hipoteca requiere años de ahorro.
Por lo que se estima que para alcanzar los ahorros necesarios para la compra, se necesitan más de 10 años en el caso de un hogar medio y 14 años en el caso de los jóvenes. Entonces, la opción más viable que nos queda es el alquiler. Si estás por alquilar un piso y tienes dudas respecto de la duración de los contratos de arrendamiento, en este artículo encontrarás las respuestas que da la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Contrato de alquiler. Duración establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
A pesar de lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año. Esto sucede, porque es un plazo que suele pactarse comúnmente por acuerdo entre las partes. Conforme lo establecido en el artículo 9° de la ley, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes: arrendador y arrendatario (o propietario e inquilino, respectivamente).
Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años. Indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamentepor plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración. Si el propietario es una persona jurídica, el plazo será de siete años, no cinco. En este punto, la ley favorece al inquilino. Esto es así porque el inquilino no está obligado a prorrogar. Tiene la posibilidad (en contratos de menos de cinco años de duración) de no prorrogar siempre que dé aviso al propietario con treinta días de antelación.
Contrato de alquiler sin plazo estipulado
En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración, se entenderá que fueron celebrados por un año. Nuevamente: esto obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino en estos casos puede extinguir el contrato al primer año, siempre que dé aviso con treinta días de antelación.
Existe una excepción a la obligatoriedad por parte del propietario de prorrogar hasta que se cumplan los cinco años. Sucede cuando el propietario es una persona física y se dejó constancia en el contrato de arrendamiento de que necesitará ocupar la vivienda de su propiedad antes de cumplir los cinco años. En este caso no procede la prórroga obligatoria siempre que la necesidad del propietario sea para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares. En este caso excepcional, si el propietario no cumple con mudarse a la vivienda en un plazo de tres meses desde la extinción o desalojo, el inquilino puede pedir ser restituido en la vivienda por cinco años más.
Contrato de alquiler: prórroga
Entonces, la pregunta que surge es ¿qué pasa cuando se cumplen los cinco años de duración del contrato de alquiler? Si transcurrieron los cinco años de duración y el contrato alcanzó su vencimiento, la parte que no quiera renovarlo deberá notificar su voluntad a la otra. El propietario debe notificar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación.
El inquilino debe notificar al propietario con al menos dos meses de antelación. Si ninguno realizó la notificación de su voluntad de no renovación, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales. Esta prórroga tácita regirá hasta un máximo de tres años más. Salvo que el inquilino manifieste al propietario, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato
Desistimiento del contrato de alquiler
¿Puedes como inquilino dar de baja (desistir) el contrato de arrendamiento? Sí puedes. Si por la causa que fuera no puedes o no quieres seguir viviendo en el piso que alquilaste, la ley te otorga la opción de desistir. Para ello deberán haber pasado al menos seis meses de contrato. ¿Puedes irte antes de los seis meses? Claro que si, no eres un prisionero. Pero ten en cuenta que deberás pagar esos seis meses de renta de todos modos.
Cumplidos (o pagados) los seis meses de contrato, puedes desistir el contrato siempre que notifiques al propietario con una antelación mínima de treinta días. Se suele establecer por escrito en el contrato (y la ley lo permite) que el inquilino debe pagar al propietario una indemnización por desistimiento. Esta indemnización se estipula por la ley en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Actualización de la renta en tu contrato de alquiler
¿Cómo se actualiza la renta de tu contrato de alquiler? La renta del contrato podrá ser actualizada a instancias del propietario, previo requerimiento fehaciente al inquilino. Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.
Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización. Con la notificación deberá acompañar certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.
Alquileres regulados por la antigua ley
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) entró en vigor el 6 de marzo de 2019. Todos los contratos de alquiler firmados antes de esa fecha, se rigen por el régimen jurídico anterior. Lo mismo sucederá con las prórrogas de dichos contratos. Para las renovaciones y los nuevos contratos que formalicen a partir del 6 de marzo del 2019, es de aplicación lo establecido por la reforma de la LAU
La nueva LAU elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años, dando una mayor seguridad al propietario. Asimismo, se estableció una actualización de renta obligatoria y sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
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Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.
Además, si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
¿Eres inquilino y se acerca la fecha de expiración del arrendamiento de tu piso? ¿Quieres acordar una prórroga de contrato de alquiler y no sabes qué debes hacer? Si este es tu caso, lee este artículo. Te explicaremos qué pasos debes seguir para prorrogar tu contrato de alquiler (o ponerle fin en tiempo y forma). De esta manera, evitarás inconvenientes, malos entendidos y una buena cantidad de estrés.
En este artículo encontrarás:
Si se acerca la fecha de expiración de tu contrato de alquiler y ello te genera estrés, no te preocupes: es lo normal. Quizá viviste en ese piso durante cinco años o más y le tomaste cariño. Lo hiciste tuyo, lo decoraste, lo llenaste de recuerdos. También puedes haberte acostumbrado al barrio, a sus puestos, a la ubicación, a los vecinos. Y, al llegar la fecha de expiración del contrato, temes que el propietario ya no quiera arrendarlo. O peor: que se quiera aprovechar del evidente cariño que le has tomado al piso para aumentar injustamente el valor del alquiler. Lee este artículo y te sentirás más tranquilo para lograr una buena prórroga de contrato de alquiler.
Duración de los contratos de alquiler
A pesar de lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año. Conforme lo establecido en el artículo 9° de la ley, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes: arrendador y arrendatario (en adelante, propietario e inquilino, respectivamente). Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años. Indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración. Si el propietario es una persona jurídica, el plazo es de siete años, no cinco.
En este punto la ley favorece al inquilino. Esto es así porque el inquilino no está obligado a prorrogar. Tiene la posibilidad (en contratos de menos de cinco años de duración) de no prorrogar siempre que dé aviso al propietario con treinta días de antelación.
Contratos de alquiler sin plazo estipulado
En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración, se entenderá que fueron celebrado por un año. ¿Cómo se estipula en estos casos la prórroga de contrato de alquiler? Nuevamente, esto obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino en estos casos puede extinguir el contrato al primer año, siempre que dé aviso con treinta días de antelación.
Existe una excepción a la obligatoriedad por parte del propietario de prorrogar hasta que se cumplan los cinco años. Sucede cuando el propietario es una persona física y se dejó constancia en el contrato de arrendamiento de que necesitará ocupar la vivienda de su propiedad antes de cumplir los cinco años. En este caso no procede la prórroga obligatoria siempre que la necesidad del propietario sea para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares. En este caso excepcional, si el propietario no cumple con mudarse a la vivienda en un plazo de tres meses desde la extinción o desalojo, el inquilino puede pedir ser restituido en la vivienda por cinco años más.
Prórroga de contrato de alquiler
Entonces, la pregunta que surge es ¿Qué pasa cuando se cumplen los cinco años de duración del contrato de alquiler? Si transcurrieron los cinco años de duración y el contrato alcanzó su vencimiento, la parte que no quiera renovarlo deberá notificar su voluntad a la otra. El propietario debe notificar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación. El inquilino debe notificar al propietario con al menos dos meses de antelación. Si ninguno realizó la notificación de su voluntad de no renovación, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales. Esta prórroga tácita regirá hasta un máximo de tres años más. Salvo que el inquilino manifieste al propietario, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Estas con las bases de prórroga de contrato de alquiler.
Desistimiento del contrato de alquiler
¿Puedes como inquilino dar de baja (desistir) el contrato de arrendamiento? Sí puedes. Si por la causa que fuera no puedes o no quieres seguir viviendo en el piso que alquilaste, la ley te otorga la opción de desistir. Para ello deberán haber pasado al menos seis meses de contrato. ¿Puedes irte antes de los seis meses? Claro que si, no eres un prisionero. Pero ten en cuenta que deberás pagar esos seis meses de renta de todos modos.
Cumplidos (o pagados) los seis meses de contrato, puedes desistir el contrato siempre que notifiques al propietario con una antelación mínima de treinta días. Se suele establecer por escrito en el contrato (y la ley lo permite) que el inquilino debe pagar al propietario una indemnización por desistimiento. Esta indemnización se estipula por la ley en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Actualización de la renta
¿Cómo se actualiza la renta de tu contrato de alquiler? La renta del contrato podrá ser actualizada a instancias del propietario previo requerimiento fehaciente al inquilino. Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.
Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización. Con la notificación deberá acompañar certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.
Alquileres regulados por la antigua ley
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) entró en vigor el 6 de marzo de 2019. Todos los contratos de alquiler firmados antes de esa fecha, se rigen por el régimen jurídico anterior. Lo mismo sucederá con las prórrogas de dichos contratos. Para las renovaciones y los nuevos contratos que formalicen a partir del 6 de marzo del 2019, es de aplicación lo establecido por la reforma de la LAU.
La nueva LAU elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años, dando una mayor seguridad al propietario. Asimismo, se estableció una actualización de renta obligatoria y sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
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Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.
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A menudo recalcamos, en diversas notas del blog, la importancia de conocer al detalle los objetivos inmediatos de tus clientes propietarios, con el fin de poder ajustar las diligencias a los tiempos mínimos. En este sentido, y refiriéndonos específicamente al alquiler de propiedades, existe también la otra cara de la moneda: el eventual candidato a postularse como inquilino. Es sabido que las personas (clientes propietarios e interesados en comprar o alquilar) llegan al umbral de las negociaciones con un conocimiento mucho más avanzado que hace algunos años respecto al sistema regional del real estate. Por tanto, conviene estar alerta para no hacer aguas durante las primeras entrevistas o visitas a la propiedad que el cliente ha puesto en tus manos para alquilar rápidamente. En este artículo de Oi Real Estate, veremos algunas preguntas frecuentes del futuro inquilino. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer más.
En este artículo encontrarás:
Una propiedad para cada inquilino
El mercado del alquiler de propiedades viene sufriendo diferentes embates, como contrapunto respecto al repunte luego de la pandemia del mercado de compraventa. No es novedad que cualquier crisis económica pone en aprietos siempre y fundamentalmente a quienes no pueden acceder al techo propio. En este sentido, la COVID 19 y la crisis de la invasión rusa a Ucrania, han profundizado una crisis en el terreno del arrendamiento de propiedades, más allá de lo esperado.
El eventual inquilino puede hoy y desde el vamos conocer mucho más sobre las propiedades disponibles. Cuál le conviene realmente y sus principales características y defectos son en nuestros días secretos revelados, que acaso hasta hace algunas décadas podían mantenerse en reserva por parte de las inmobiliarias, sino ya cercanos a la resolución de la diligencia. Al respecto, y si bien las eventuales preguntas sobre la unidad en alquiler han crecido en volumen, tampoco resultarán infinitas. Bastará, como agente inmobiliario, tener a la mano una serie de datos de relevancia, que suelen responder la inquietud del postulante y llevarle la tranquilidad que busca.
Preguntas frecuentes del futuro inquilino
El visitante a la propiedad en cuestión, ofrecida en alquiler, tiene mucho por jugarse en este complejo emprendimiento que resulta hallar su nuevo hogar. En dicho contexto, intentará visitar aquellas viviendas que de antemano de por hecho que se ajustan a sus necesidades, pretensiones y posibilidades económicas. Las consultas en cuanto a ciertas características de la propiedad, sin embargo, pueden ser exhaustivas. Tú, como agente inmobiliario encargado de la diligencia, deberás responder puntualmente a cada una de esas preguntas, sin dejar lugar a dudas.
Veamos entonces cuáles suelen repetirse en la generalidad. Si eres un asesor novato o poco conocedor del paño inmobiliario, seguramente te serán de suma utilidad para salir bien parado en tus primeras exhibiciones.
1 ¿Quién se encargará del pago de los suministros?
A nadie le atrae abonar facturas que no le pertenecen. En este sentido, una de las primeras preguntas que seguramente te harán los visitantes será quién se encargará del pago de los suministros energéticos, etc. Si bien al propietario le conviene en cierto modo que el inquilino sea el responsable y titular de los servicios, esto no siempre se da así. Conocer al detalle las intenciones del dueño de la vivienda para trasladárselas de inmediato al potencial inquilino puede hacer la diferencia entre una postulación positiva o la falta de interés inmediata por parte de quien se encuentra en búsqueda de un piso para alquilar.
2 ¿Existen desperfectos edilicios poco o nada visibles?
Es sabido que con una simple y rápida lavada de cara de los muros pueden ocultarse por un tiempo los desperfectos más comunes. Sin embargo, esas manchas de humedad como producto de filtraciones externas suelen ser motivo de sendas discusiones y entreveros, una vez firmado el contrato y con el inquilino habitando el piso. Es muy aconsejable reparar todos y cada uno de aquellos desperfectos antes de lanzar una vivienda al mercado de alquiler. Y si el propietario no estuviera de acuerdo con ello, pues valdrá la pena señalárselo al postulante ni bien pregunte cuáles son esas imperfecciones ocultas a la vista durante una visita.
3 Considerar o no la posibilidad de realizar refacciones
Muchos inquilinos buscan alquilar una casa con el fin de establecerse por un largo período en ella. Al respecto, será de esperar que entre sus primeras intenciones se encuentren las de realizar algún tipo de refacciones en un futuro cercano. ¿Conoces a ciencia cierta las expectativas de tu cliente propietario respecto a refaccionar su unidad? Si bien esta especificación suele detallarse en el contrato (y por otro lado, es muy conveniente que así sea para evitar cualquier malentendido), no siempre es así.
Bajo esta mirada, saber cabalmente si el dueño de la unidad se mostrará abierto a refacciones, más allá de la consabida mano de pintura a los muros de carácter generalmente obligatorio por parte del inquilino. Ten en cuenta que ante cualquier tipo de obra, ya sea de menor o de mayor envergadura, el inquilino deberá previamente consultar con el propietario y aguardar su visto bueno.
4 Mascotas y niños en la vivienda
Entre las preguntas frecuentes del futuro inquilino, una seguramente no faltará en el repertorio: ¿Se permiten o no mascotas y niños en el piso? La respuesta a esta consulta, a pesar de parecer una obviedad, debe tenerse siempre en la manga y ser respondida con absoluta sinceridad. Las mascotas suelen ser consideradas como un integrante más de las familias, por lo cual no será sorpresa que, ante una negativa por parte del propietario, el postulante decida desistir y buscar un piso donde sí acepten a sus pequeños amigos animalitos.
Hemos visto algunas de las preguntas frecuentes del futuro inquilino. Por supuesto que existen muchas más. Si te topas seguido con alguna, nos encantaría que la compartas con nosotros en la bandeja de comentarios al pie del artículo. Tu palabra es siempre bienvenida.
Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
Tienes que pintar el piso que alquilas, pero no sabes si te corresponde a ti pagar la pintura, o al propietario del alquiler. En este post, tenemos la respuesta a todas las dudas sobre este tema, te invitamos a leer la nota, para que sepas quién debe pintar el piso en un alquiler.
En este artículo encontrarás:
Existen muchas dudas en torno a qué obligaciones tiene que cumplir el inquilino y cuáles, el propietario del piso en cuestión. Una de ellas, se corresponde con la pintura de la vivienda ,y es que la inquietud se encuentra en averiguar quién debe pintar el piso en un alquiler.
Así como la ley de arrendamientos urbanos (LAU) regula y establece por contrato, todas las obligaciones y derechos que le corresponden al arrendador como dueño y al arrendatario, como inquilino del piso; no hay legislación acerca de a quién le corresponde el pago de la pintura. Por lo que será importante señalar, en qué momento se decide pintar el piso: ¿en el inicio, durante o en el final del contrato?
Los inquilinos no pueden hacer modificaciones al hogar, sin antes consultar al casero. Esto estipula una obligación que tiene que cumplir el arrendatario, así como también, el arrendador se compromete a cumplir con la entrega del apartamento en perfecto estado y bajo las condiciones que se pautaron en el contrato de arrendamiento.
¿El propietario debe pintar la vivienda al inicio del contrato?
Lo primero que se debe acordar en un contrato de arrendamiento es, sin lugar a dudas, qué le corresponde a cada parte en el asunto. Estableciendo que la casa sea pintada antes de ser entregada al arrendatario, o qué el inquilino se comprometa a no hacer roturas o agujeros en las paredes, mientras tenga vigencia el contrato.
Sin embargo, cosas como las mencionadas no se suelen dejar por escrito, por lo que el inquilino entra a vivir en el piso, aceptando las condiciones de pintura existentes y no podrá reclamar al propietario que pinte el inmueble, si ya aceptó lo estipulado.
Se establecen cláusulas, en las que el arrendatario conoce los estados de conservación del inmueble y se lo obliga a conservarla en perfecto estado; si la pintura presentara desperfectos ocasionadosdespués del inicio del alquiler, como consecuencia de un mal funcionamiento de las instalaciones del inmueble, correrían a cargo del casero.
La firma del contrato demora tiempo en concretarse y si la pintura no está como se acordó al momento de pactarlo, el dueño deberá pintar la vivienda; ya que es una obligación con la que se comprometió, al ofrecer su vivienda en alquiler.
¿El inquilino está obligado a pintar el piso durante el alquiler?
Cuando los daños son provocados por el inquilino, como por ejemplo el caso de la pintura, debido a la consecuencia de un mal uso de la vivienda, le corresponderá a éste sufragar los gastos. Porque incumplió con la cláusula de conservación del inmueble.
Esto significa que si se tiene que volver a pintar la casa o el piso por culpa del inquilino, será el arrendatario quien debe pagar la pintura y en ningún momento, el propietario.
Pero si se observa a la pintura, como una obra de conservación de la vivienda, en el que el paso del tiempo la desgasta como consecuencia de un uso normal del inmueble, será el dueño el obligado a costear la reparación para mantener las condiciones de habitabilidad que se exigen en la ley.
Lo más aconsejable es estipular una cláusula sobre los gastos de pintura, en donde se informe que el propietario o arrendador, tienen la obligación de pintar la vivienda cada cierta cantidad de años de alquiler.
El inquilino está obligado a pintar, si los daños en la vivienda los provoca él. El arrendador, deberá pintar el piso de alquiler para mantener las condiciones de habitabilidad, o por el desgaste habitual como consecuencia del paso del tiempo.
Como cada parte se compromete a cumplir con lo que le toca, puede ser que en una vivienda alquilada, no pinte el arrendatario o no pinte el casero. Sin embargo, el contrato de arrendamiento reflejará qué hacer respecto a la pintura.
¿El arrendatario puede cambiar el color de la pintura de su piso?
Si bien el inquilino puede hacer uso de su vivienda como desee, la casa no es de su propiedad. Por lo tanto, deberá informar cualquier cosa que quiera implementar, con el propietario del inmueble.
El arrendador puede negarse a que se cambie el color de su vivienda en alquiler, si está aclarado en el contrato de arrendamiento. Pero, si figura que se puede, el arrendatario debe comprometerse a volver a pintar la casa del color en la que se entregó; ya que el arrendador tiene el derecho a elegir de qué color quiere la vivienda que pone en alquiler.
Hay veces, en las que hay ciertos aspectos que no están incluidos en el contrato, por lo tanto, corren por cuenta del diálogo entre las partes. Si el inquilino y el propietario mantienen una relación de años, es muy probable que si el arrendatario se decida hacer ciertos cambios, el propietario le de el visto bueno.
Si la decisión de cambiar el color, se genera por parte del inquilino, es el único que corre con los costos de la pintura; aunque la vivienda no sea suya. El contrato de arrendamiento, indica las obligaciones que le corresponden.
¿El inquilino deberá devolver la vivienda pintada, una vez terminado el contrato?
Eso no será necesario, mientras el arrendatario entregue la vivienda en el mismo estado en el que la recibió. Si el piso no se encuentra en las mismas condiciones en las que se entregó, por algún mal uso del mismo, sí deberá hacerlo. Todos los cambios que se deseen efectuar en el hogar, deben ser consultados por el propietario del inmueble.
La ley establece, que el inquilino deberá costear las reparaciones que exija el desgaste, por el uso ordinario y normal del inmueble, siempre y cuando, haya sido mediante un uso indebido de las instalaciones.El arrendador no podrá reclamar al inquilino que devuelva la vivienda pintada, si el desgaste de la pintura se debe al paso del tiempo.
¿Tienes alguna duda sobre cuándo, cómo y quién debe pintar el piso del alquiler? Comunícate con Oi Real Estate, que estamos para ayudarte.
Si quieres poner tu piso en alquiler, ya sabes que debes tener muchos factores en cuenta. No es complicado pero sí tienes que ser cuidadoso para lograr un alquiler exitoso. Por eso, en este post te vamos a contar algunas claves esenciales para poner tu piso en alquiler rápidamente. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Encontrar al inquilino ideal
Aunque parezca simple, no es fácilencontrar al inquilino perfecto. Pero debes procurar encontrarlo porque los beneficios de tener un buen inquilino son muchos. Te diremos algunos:
Un buen inquilino cuidará de tu propiedad
Ahorrarás tiempo y dinero con las gestiones
No tendrás problemas con los pagos
Evitarás acudir al abogado
Cumplirá con todos los puntos del contrato que hayan firmado
Contratar a un profesional para poner tu piso en alquiler
En lo respectivo a situaciones legales y económicas, lo recomendable es pedir consejo profesional para que nos ayude con cualquier duda que nos pueda surgir. Debes gestionar demasiados papeles y tienes que asegurarte de no cometer ningún error. El precio, el contrato, seleccionar el inquilino, asesoramiento. Son muchas cosas las que un propietario tiene que considerar y realizar, especialmente los principiantes que no tienen experiencia en el rubro.
Si con estos temas surgen problemas, lo único que vas a lograr es retrasar el arrendamiento del piso. Y eso no te conviene. Por ese motivo es que recomendamos siempre que te asesore un profesional. De esta manera, te ahorrarás dinero y tiempo, dos factores muy importantes en este proceso.
Decidir qué perfil de inquilino quieres
Para este punto lo primero que debes hacer es decidir qué tipo de inquilino quieres tener en tu propiedad. No es lo mismo preparar tu vivienda para un estudiante que para una familia de cuatro o para un soltero.
Lo primero que debes hacer es estudiar el mercado y conocer tu vivienda. También dependerá de la ciudad en donde se encuentre el inmueble. Entonces, si tu piso está en una ciudad universitaria, como por ejemplo Salamanca, valora la posibilidad de alquilarles solo a estudiantes. Por lo tanto, deberás preparar tu vivienda para ellos. Un ejemplo de algo que no puede faltar es WiFi; tampoco muebles, ya que los estudiantes buscan algo amueblado porque los contratos son cortos y resulta más práctico que tenga algún mobiliario.
En cambio, si vives en una ciudad más grande debes saber que muchos inquilinos buscan pisos vacíos y sin muebles ya que suelen ser familias con hijos y es muy probable que tengan sus propios muebles. De la misma manera, debes estudiar el perfil del inquilino que deseas conseguir.
Debes preparar un buen anuncio para poner tu piso en alquiler
No puedes presentar algo básico o con poca información, así que aquí te damos unos tips para que tengas en cuenta a la hora de preparar tu anuncio.
Portales inmobiliarios: Si estás en todos los portales, tendrás más visibilidad pero también tendrás que estar contestar muchas solicitudes, así que debes estar atento.
Fotos profesionales: Unas fotos de calidad son muy importantes para el anuncio de una vivienda. Hoy en día contratar a un fotógrafo profesional no es caro y es una buena inversión.
Documentación: Tu anuncio tiene que contener la etiqueta del certificado energético vigente, por eso debes tener tu documentación al día.
Tener seguridad a través de garantías para poner tu piso en alquiler
Algo que buscan los propietarios es la seguridad y la tranquilidad de saber que sus inquilinos pueden pagar el alquiler mes a mes. Es por eso que se piden garantías de pago como, por ejemplo, pedir dos meses de alquiler por anticipado, exigir una copia del contrato o la nómina del trabajador.
Otras opciones que puedes tener en cuenta al momento de alquilar tu piso es pedir un aval a tu inquilino o contratar un seguro de alquiler que incluya garantías de cobro, de gastos de un abogado o alguna compensación que cubra la póliza contratada.
Pon un precio justo a tu alquiler
Este punto es complicado, porque cuesta encontrar un precio justo. Si pides de más es posible que no lo alquiles nunca. Si pides poco lo más probable es que pierdas dinero. Por lo tanto, tienes que buscar un equilibrio entre lo que tú esperas recibir y lo que demanda el mercado. Lo más recomendable es pedirle consejos a un experto inmobiliario.
Documentación para poner tu piso en alquiler
Título de la propiedad. Para poder alquilar una vivienda debes demostrar que eres el propietario con el título de la propiedad. Certificado energético. La calificación energética es otro documento importante para poner alquiler tu vivienda, ya que va ligado a las facturas del agua, luz y gas.
Cédula de habitabilidad. En el contrato de arrendamiento tiene que ir adjuntado la cédula que acredita que es una vivienda habitable.
Despersonaliza el inmueble
En este punto nos referimos a que hagas de tu inmueble un espacio neutro. Esto es para que el posible inquilino sienta que podrá darle al piso su toque personal. Te recomendamos sacar las fotografías, los objetos personales y cualquier otra cosa que haga sentir al inquilino en una casa ajena. Bríndale la opción de traer sus muebles o que pinte a su gusto.
Este aspecto es uno de los más importantes que debes tener en cuenta, porque el posible inquilino tiene que salir de tu vivienda convencido de que ese, es el sitio en el que podrá iniciar una nueva vida. Sin embargo, no podrá visualizarse como se debe, si observa que hay muchos objetos personales que hacen que la vivienda se encuentre personalizada.
Últimos consejos para poner tu piso en alquiler
Publicita tu vivienda en plataformas digitales para conseguir el máximo de inquilinos.
Limpia tu piso y ofrece opciones de decoración como pintar tú o el inquilino.
Sé flexible en las negociaciones.
Invierte y arregla todos los desperfectos. De esta forma, el valor del piso se revalorizará.
Si deseas la ayuda profesional que tanto te recomendamos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. ¡Tenemos lo que buscas!
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Alquilar una vivienda supone la realización de una serie de trámites.Aunque no son tantos como los que implica una compra, la mayoría de ellos son igual de importantes. ¿Qué ocurre específicamente con el empadronamiento? ¿Es obligatorio hacerlo al convertirse en inquilino? ¿Cómo se tramita? En este artículote contamos todo lo que debes saber con respecto al empadronamiento en un alquiler de bienes inmuebles.
Todas aquellas personas que se muden a otro municipio o vengan a España desde el exterior para alquilar una vivienda deben realizar el trámite de empadronamiento. ¿En qué consiste? ¿Cuáles son los pasos necesarios para realizarlo? ¿Qué documentación se requiere? A continuación te lo contamos.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el empadronamiento?
El empadronamiento es un trámite mediante el cual se acredita el tiempo de permanencia de una persona en territorio español, independientemente de su nacionalidad o de su situación legal. Es decir que se debe realizarlo aunque se tenga residencia o no (también si la misma se encuentra en trámite). Inscribirse en el padrón sirve también para acreditar que se es vecino de determinado municipio.
¿Es obligatorio realizar el trámite de empadronamiento al convertirse en inquilino?
El empadronamiento no solo es una obligación para los habitantes de cada municipio, sino que también es un derecho ineludible. A través de él, las autoridades pueden acreditar el domicilio de cada persona para así actualizar correctamente las estadísticas o el censo electoral. También es un requisito para la mayoría de los trámites relacionados con la Ley de Extranjería (reagrupamiento familiar, arraigo social, etc).
No obstante, lo más importante con respecto a este trámite son los beneficios que implica: el empadronamiento facilita el acceso a determinados derechos, como la asistencia sanitaria pública o la escolarización básica de los menores.
Pero, ¿es obligatorio realizar el trámite al convertirse en inquilino de un piso? Si la persona ya se había empadronado previamente y se muda dentro del mismo municipio no tendrá que volver hacerlo. En cambio, si se muda a otro o si proviene del exterior, sí será necesario que se empadrone.
Cómo empadronarse siendo inquilino
Para inscribirse en el padrón municipal es necesario aportar a la administración local toda la documentación que detallaremos a continuación. La misma permite comprobar los datos personales del solicitante y el domicilio en donde reside.
En muchas ciudades españolas el trámite puede realizarse de manera online con un certificado digital. En Barcelona o Valencia, por ejemplo, es posible hacerlo en la sede virtual de sus respectivos ayuntamientos. Por el contrario, para empadronarse en Madrid, es necesario pedir una cita y asistir presencialmente a las Oficinas de Atención a la Ciudadanía – Línea Madrid.
¿Qué documentación se necesita para realizar el empadronamiento?
Para empadronarse es necesario solicitar una serie de documentos que acrediten la identidad y el domicilio del solicitante. Como aquí detallaremos los requisitos básicos, recomendamos averiguar cuál es la documentación exigida en el municipio donde se quiere realizar el trámite, ya que pueden variar según cada región.
Documentación que permita comprobar la identidad de la persona
Ciudadanos españoles: Documento Nacional de Identidad (DNI) o pasaporte.
Extranjeros provenientes de la Unión Europea, Suiza, Noruega, Islandia o Liechtenstein: tarjeta de residencia, pasaporte o documento de identidad del país de origen. En caso de aportar Certificado NIE, debe ir acompañado igualmente del pasaporte o el documento de identidad.
Extranjeros provenientes de otros países: tarjeta de residencia o pasaporte.
Documentación relacionada con la vivienda alquilada
Contrato de alquiler vigente, no indefinido, con una duración mínima de seis meses. Si es de vigencia inicial inferior a seis meses, tendrá que ser un contrato prorrogado por encima de este plazo y la prórroga deberá constar de manera explícita.
Contrato de alquiler prorrogado acompañado de la prórroga vigente.
¿Cómo empadronarse si no se cuenta con la documentación relacionada con la vivienda alquilada?
Si el solicitante no cuenta con un contrato de alquiler vigente o prorrogado su situación deberá enmarcarse en alguna de las siguientes para poder realizar el trámite:
Tener un contrato de alquiler no vigente, pero prorrogable. La cláusula de prórroga tendrá que constar de manera explícita.
Contar con un contrato indefinido, siempre que hayan transcurrido cuatro añoso más desde su entrada en vigor.
Poseer un contrato indefinido con documento de subrogación por plazo también indefinido, siempre que hayan transcurrido cuatro años o más desde la entrada en vigor de la subrogación.
En todos estos casos la persona deberá aportar alguno de los siguientes documentos junto con el contrato de alquiler:
Último recibo de alquiler que se haya abonado (no puede tener una antigüedad superior a dos meses) en donde consten todos los datos necesarios sobre el alquiler.
Último recibo o justificante bancario que se haya abonado por los suministros (luz, agua o gas) y que esté a nombre del arrendatario (no puede tener una antigüedad superior a tres meses). En él deberá constar la misma codificación del domicilio especificada en el contrato de alquiler. No se aceptan recibos de telefonía móvil o internet.
Transferencia bancaria en donde consten los datos necesarios para identificar el alquiler.
¿Por qué empadronarse es importante para los estudiantes extranjeros?
Aquellos estudiantes que no son españoles ni ciudadanos de la Comunidad Europea deben tramitar laTarjeta de Identidad de Extranjero (TIE) para permanecer en el país por más de seis meses. La TIE es la identificación en donde figura el Número de Identificación del Extranjero (NIE) y toda la información sobre la situación de la persona como estudiante.
Para tramitar esta tarjeta es obligatorio empadronarse primero en el municipio donde se vaya a residir. Una vez realizado el empadronamiento, el estudiante deberá dirigirse a la Comisaría de Policía u Oficina de Extranjeros para solicitar su TIE.
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Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
¿Cuánto dura un contrato de alquiler? ¿Cuándo corresponde actualizar el valor de la renta? ¿Quién se hace cargo de los gastos en un arrendamiento y quién de las obras? ¿Cómo se desiste correctamente de un contrato de alquiler? Todas estas son cuestiones que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si bien la última modificación de esta normativa se realizó en 2019, muchas de sus disposiciones podrían ser afectadas por la nueva Ley de Vivienda, si esta última se aprueba en 2022. En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre los puntos mencionados y cómo podrían modificarse en el año que comienza.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que regula los diferentes aspectos de los alquileres de bienes inmuebles en España. Entre ellos se encuentran, por ejemplo, la duración de los contratos, el precio de la renta, los gastos inherentes a un arrendamiento o las obras que requiere cada vivienda. ¿Qué dispone para cada uno de ellos? ¿Cuáles de sus supuestos y artículos pueden llegar a modificarse en 2022 con la sanción de la Ley de Vivienda?
A continuación te contamos todo lo que debes saber al respecto. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿En qué consiste la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es aquella que se encarga de regular todos los alquileres de bienes inmuebles en España. La normativa fue modificada por última vez en 2019, luego de la sanción del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. A partir de este, se introdujeron condiciones más favorables para el inquilino de las que preveían las disposiciones anteriores, que databan del año 1994.
Entre estas nuevas medidas las más importantes fueron la extensión en la duración de los contratos de alquiler, el aumento de la prórroga tácita de los mismos y la obligación de actualizar los valores de las rentas según el Índice de Precios de Consumo (IPC).
Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fue modificada hace relativamente poco tiempo, es probable que la introducción de otras normas vuelva a afectarla. Es el caso de la nueva Ley de Vivienda, que se espera sea aprobada en 2022. A continuación te contamos cuáles son los puntos más importantes a tener en cuenta respecto de la LAU y cómo podrían ser modificados el año que viene si se sanciona esta normativa.
¿Cuáles son los puntos más importantes que prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y cómo podrían verse afectados por la Ley de Vivienda en 2022?
El precio de la renta y cómo lo regula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Conforme establece el artículo 17 de la ley, el valor de la renta puede ser libremente estipulado por las partes. El mismo suele depender de factores como de la situación del mercado de alquileres y características de la vivienda, como su superficie, su estado de conservación y su ubicación.
Salvo que se pacte lo contrario, el pago de la renta es mensual y se debe efectuar dentro de los primeros siete días del mes. En ningún caso el arrendador puede exigir más de una mensualidad de renta de manera anticipada.
El pago se debe realizar en el lugar y de la forma que hayan acordado las partes o, en su defecto, en metálico, en la vivienda alquilada. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación del arrendatario. Hoy en día es muy común que el pago de la renta se efectúe por transferencia bancaria.
Actualización de la renta
El valor de la renta que se acordó en el contrato de alquiler puede ser actualizado por el propietario con un previo requerimiento fehaciente al inquilino. Este puede ser realizado en cada fecha en la que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Junto con esta notificación se debe entregar una certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE) que exprese los índices de precios que limitan la nuevarenta estipulada.
¿Qué cambios podría introducir la Ley de Vivienda en 2022?
El anteproyecto de la futura Ley de Vivienda contempla el congelamiento de precios del alquiler en áreas tensionadas. Se trata de barrios, distritos, municipios o, incluso, comunidades enteras en donde estos valores han estado más de cinco puntos por encima del IPC durante cinco años. También aquellos en donde las familias deben destinar más de un 30% de sus ingresos a alquilar una vivienda.
Sin embargo, firmar un contrato con una duración superior a diez años permitirá a los propietarios evitar esta medida. En estos casos, podrán aumentar el precio del alquiler en un 10% por cada anualidad cumplida.
También podrán acceder a este beneficio los propietarios de viviendas en áreas tensionadas que hayan realizado mejoras en ella. En especial, aquellas rehabilitaciones energéticas que supongan un ahorro del 30% en el consumo de energía no renovable u obras de accesibilidad.
Para introducir estas medidas, será necesario modificar el antes mencionado artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aquel que determina cómo se estipula la renta. Con este objetivo, se agregarán dos nuevos puntos: el primero de ellos hace referencia al congelamiento de precios en estas zonas y los casos en que puede aumentarse al 10%. El segundo, a empresas que poseen más de diez inmuebles y que, además de congelar el valor de las rentas, deberán disminuirlo hasta alcanzar los límites establecidos por el IPC.
La duración del contrato y cómo la regula la Ley de Arrendamientos (LAU)
Es habitual creer que los contratos de alquiler duran un año, sin embargo, se trata de una idea errónea. Conforme lo establecido por la última actualización de la ley, la duración de los contratos de alquiler puede ser libremente pactada por las partes, aunque sugiere un plazo de cinco años. De esta manera, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esa duración.
Contratos de alquiler sin plazo estipulado
En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración, se entiende que fueron celebrados por un año. Nuevamente, esto obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino, en estos casos, puede extinguir el contrato al primer año, siempre que dé aviso al propietario con treinta días de antelación.
Prórroga del contrato de arrendamiento
Si transcurrieron los cinco años de duración y el contrato alcanzó su vencimiento, la parte que no quiera renovarlo debe notificar su voluntad a la otra. Mientras el propietario debe notificarlo con al menos cuatro meses de anticipación, el inquilino debe hacerlo, al menos, dos meses antes. Si ninguna de las dos partes notifica su voluntad de no renovación, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales. Así lo determina el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
¿Qué cambios podría introducir la Ley de Vivienda en 2022?
Además del artículo 17, que determina cómo se fija el precio de la renta, con la Ley de Vivienda también se modificará el mencionado artículo 10 de la LAU. El cambio se hará con el objetivo de poder fijar una nueva prórroga a la que tendrán derecho los inquilinos de áreas tensionadas.
De esta manera, una vez cumplida la duración mínima de cinco años y los tres años de prórroga tácita que la LAU admite, en estas zonas también se introducirá una “prórroga extraordinaria”, que “deberá ser aceptada por el arrendador”. Esta extensión se hará por plazos anuales, siempre y cuando el área en donde se encuentre la vivienda mantenga su estatus de tensionada. El plazo máximo será de tres años, que es lo mismo que dura la declaración de área tensionada, a pesar de que esta puede renovarse.
Los propietarios contarán con un único instrumento para evitar esta prolongación del arrendamiento. ¿De qué se trata? Podrán firmar un nuevo contrato congelando el precio de la renta o aumentándolo hasta un 10%, si se da alguna de las condiciones que describimos previamente. También podrán eludirla si necesitan la vivienda hacer uso de la vivienda y lo comunican al inquilino dentro de los plazos legales establecidos.
Además, la norma también contempla la posibilidad de que el propietario no acepte la extensión cuando “se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”. Sin embargo, se trata de algo que difícilmente podría suceder en contratos ya firmados. Lo que aún no queda claro es qué ocurrirá en los casos en los que se incluya una cláusula en donde el inquilino renuncie a la prórroga extraordinaria si un área se declara como tensionada.
El reparto de gastos inherentes al alquiler y cómo lo regula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Las ley permite a las partes pactar cómo repartirán entre sí los gastos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble. Para que sea válido, este acuerdo debe constar por escrito y determinar el importe anual de los gastos a la fecha del contrato.
Gastos de gestión inmobiliaria
El Real Decreto-Ley 7/2019 establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben ser afrontados por el arrendador si se trata de una persona jurídica. Sin embargo, en el caso de alquileres que se llevan a cabo entre personas físicas, esta cuestión aún no está regulada. Por esta razón, el reparto de los gastos de gestión inmobiliaria termina siendo acordado entre las partes aunque, en la mayoría de los casos, lo habitual es que sea el arrendatario quien se hace cargo de esta comisión.
Se trata de un vacío legal que podría modificarse con la nueva Ley de Vivienda si se tiene en cuenta la petición de Unidas Podemos y FACUA- Consumidores en Acción.
¿Qué cambios podría introducir la Ley de Vivienda en 2022?
El frente Unidas Podemos ha propuesto, en el marco de la discusión por la nueva Ley de Vivienda, que los honorarios de las agencias inmobiliarias corran por cuenta de los arrendadores. Este pedido ha quedado expresado en el borrador que la agrupación presentó al PSOE. De esta manera, si la petición es aceptada, el vacío legal que mencionamos quedaría cubierto y la obligación respecto de este pago pasaría a ser responsabilidad de quien se beneficia económicamente con el alquiler de un bien inmueble.
La organización FACUA – Consumidores en Acción es otro de los sectores que apoya la implementación de esta medida, ya que afirman que la intermediación inmobiliaria requiere de un reglamento propio. Según ellos, se trata de un área “absolutamente desregulada en España”, ya que la normativa existente resulta “insuficiente, obsoleta y necesita ser actualizada”.
Las obras en la vivienda alquilada
Conservación de la vivienda
La obligación y los costes de las tareas necesarias para conservar la vivienda, recaen sobre el arrendador. Aquellas tareas que son de conservación (no de reparación), para evitar que se produzcan averías o para mantener el piso en condiciones, debe pagarlas el arrendador. Por ejemplo, si el propietario decide renovar la instalación eléctrica, esos costes corren por su cuenta.
Este tipo de tareas no da derecho al arrendador a elevar por ello la renta. De hecho, él está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. En el único caso en que este tipo de tareas de conservación recae sobre el inquilino es cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al inquilino o a personas de su casa (familia, invitados).
Reparaciones urgentes
Si se produce una avería que provoca un daño o una incomodidad grave, el inquilino puede realizar esas reparaciones urgentes. Con este objetivo, debe comunicarlo previamente al propietario y puede exigirle de inmediato el importe del arreglo. Por ejemplo, si se rompió la caldera, se inundó el piso y hubo que cortar el suministro de agua, el inquilino está habilitado a contratar a un fontanero y luego pasarle el gasto al propietario.
Pequeñas reparaciones
Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del inquilino. Si se quemó una bombilla de luz, gotea un grifo, se atascó una cerradura o dejó de funcionar un enchufe, corresponde que el inquilino se haga cargo de los costes de estas reparaciones. En este post puedes leer más detalles sobre pequeñas reparaciones.
Aviso de obras de mejora
Dijimos que el propietario tiene derecho a realizar obras de mejora en el piso de alquiler. Si estas obras no pueden diferirse, tiene derecho a realizarlas aun cuando sean molestas para el inquilino. Pero la ley establece que en estos casos, el arrendador debe notificarlo por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario puede desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no pueden comenzar las obras.
Obras prohibidas al inquilino
El inquilino no puede realizar, sin el consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Tampoco puede realizar tareas que modifiquen el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios del piso de alquiler. En ningún caso puede realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Si el inquilino realiza este tipo de obras sin permiso, el propietario puede optar por resolver el contrato. También puede optar por exigir, cuando concluya el arriendo, que se repongan las cosas al estado anterior. El propietario también puede optar por conservar la modificación efectuada, sin que se le pueda reclamar indemnización alguna.
El desistimiento del contrato de alquiler
Si por la causa que fuera, el inquilino no puede o no quiere seguir viviendo en el piso que alquiló, la ley le otorga la opción de desistir. Para ello deben haber pasado al menos seis meses de contrato. Si el inquilino opta por dejar el piso antes de los seis meses, deberá pagar esos meses de renta de todos modos.
Cumplidos los seis meses de contrato, el inquilino puede desistir del contrato siempre que notifique al propietario con una antelación mínima de treinta días. Se suele establecer por escrito en el contrato que el inquilino debe pagar al propietario una indemnización por desistimiento. Esta indemnización se estipula por la ley en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.
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