¿No sabes qué tipo de garantía puede exigirse en un contrato de alquiler? ¿Es obligatorio establecer garantías además de la fianza? ¿Qué dice la ley? ¿Cuáles son los riesgos de no establecer garantías? Lee este post y despejarás tus dudas.
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La demanda de pisos de alquiler no deja de crecer, mientras la oferta se vuelve cada vez más escasa y miles de caseros deciden salir del mercado inmobiliario, debido a los inquilinos morosos. Es por ello que los propietarios están extremando los recaudos al momento de dar su vivienda en arriendo. Y una de los mecanismos que la ley establece en este sentido es, justamente, la garantía en el contrato de alquiler. A continuación te explicamos de qué se trata.
Ley de Arrendamientos Urbanos
Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se extendió la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Esta es la ley que establece la base normativa respecto de la garantía en los contratos de alquiler.
Fianza
La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino. La fianza actúa, justamente, como depósito en garantía para el propietario. Esto es así, porque el propietario podrá usar ese dinero para reparar los desperfectos y deudas que pudiera haber ocasionado el inquilino una vez terminado el contrato de alquiler.
La ley determina el monto de fianza en el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Garantía adicional en la LAU
En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Ello se condice con lo indicado en el artículo 4 respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. En definitiva, por acuerdo de arrendador y arrendatario, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el propietario como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler.
Límite a las garantías adicionales
Si bien la LAU establece la posibilidad de exigir garantías adicionales, también pone un límite al monto. El mismo artículo de la ley indica que “el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”. Ello rige para el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica,
Tipos de garantías adicionales
Aquí te listamos brevemente los tipos de garantías adicionales que suelen incluirse en los contratos de arrendamiento. Siempre hablamos de garantías adicionales a la fianza.
Depósito en garantía
A diferencia de la fianza obligatoria, este depósito se entrega al propietario, quien deberá guardarlo en custodia para reintegrarlo una vez que finalice el contrato. En caso de haber roturas, desperfectos o deudas en la vivienda, el propietario lo usará, junto con la fianza, para saldar esos costes.
Este depósito debe constar por escrito en el contrato. Por lo general se entrega o se transfiere el dinero en el acto de firma y es el mismo contrato el que sirve como recibo de entrega de ese dinero para el inquilino. El monto, de acuerdo a lo establecido en la LAU, no puede superar dos mensualidades de renta.
Fiador solidario o garante
El fiador solidario es un tercero ajeno al contrato de alquiler, por lo general una persona de confianza o familiar del inquilino. Esa persona (ese tercero) se obliga como responsable solidario a saldar cualquier deuda que pueda generar el inquilino. De esta forma el propietario tiene otra vía de reclamo ante una deuda. El fiador solidario, también llamado garante, debe firmar también el contrato de arrendamiento.
Aval bancario como garantía
Muchos propietarios optan por exigir adicionalmente al inquilino un aval de un banco. Preferentemente este aval se contrata con condición de acción a primer requerimiento y sin beneficio de excusión.
Seguro de impago de alquiler
El seguro de impago de alquiler es una herramienta que dejará tranquilo al propietario ante los impagos por parte del inquilino así como por posibles destrozos que puedan causarse en la vivienda. Hay que tener en cuenta que todos estos mecanismos de reaseguro brindan mayor seguridad y tranquilidad al propietario, pero elevan los costes iniciales de arriendo al inquilino. Por lo tanto, si quieres conseguir inquilino para tu propiedad, te costará más a medida que exijas más seguros.
Cláusulas penales en el contrato de alquiler
Otra manera de asegurar el cumplimiento de pagos y costes por parte del inquilino, es incluir cláusulas penales en caso de impago de alquiler. Esto es moneda corriente en los contratos de alquiler. Se incluyen cláusulas que establecen intereses por mora o carga de gastos extrajudiciales.
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