permutas de viviendas

En los últimos meses, la permuta de inmuebles ha ido creciendo de manera continua luego de la llegada del Covid-19. Según datos obtenidos desde el INE, ya son 1230 las operaciones que se han realizado entre enero y septiembre de 2021. Se trata del registro más alto desde 2015. No obstante, la cantidad de permutas continúan muy por debajo de las 7.100 que se asentaron en ese año.

En esta nota te contamos de que se trata la permuta de viviendas, cuáles son las ventajas y los inconvenientes que acarrea. Además, te informamos acerca de los gastos e impuestos que debe tributar y pagar en el caso de llevar una adelante.

¿Qué es la permuta de inmuebles?

Según lo que establece el artículo 1538 del Código Civil, la permuta es un contrato mediante el cual las partes implicadas se obligan a entregar una cosa a cambio de otra. Se trata de un régimen de carácter general que puede ser aplicado al contrato de compraventa. Por lo tanto, estamos ante una alternativa más para el intercambio de todo tipo de bienes, lo que en la antigüedad era conocido como el famoso trueque. En este sentido, se trata de un contrato de intercambio. Con la particularidad de que se cambia una cosa por otra, y no por dinero.

Por su parte, la permuta de inmuebles es un tipo de contrato que se realiza entre ambas partes para llevar adelante el intercambio de una propiedad. Sin embargo, por lo general los inmuebles no tienen la misma valoración. Cuando esto sucede, una de las partes deberá completar el valor total de la vivienda de más coste con dinero.

Un poco acerca de la permuta inmobiliaria en España

Por mucho tiempo, cuando se hablaba de permutar inmuebles se aludía a operaciones en las cuales intervenían promotores inmobiliarios. Estos se encargaban del intercambio de las propiedades por el solar que se procuraba edificar.  No obstante, cada vez se pueden encontrar más operaciones de este tipo entre personas de manera particular.

Como hemos mencionado, en una permuta inmobiliaria lo que se intercambia es un inmueble por otro. En estos casos, al no ser del mismo valor una de las partes debe completar la valoración de la otra propiedad con dinero. De esta manera, es posible suponer que la transacción demandará dos tipos de contrato. Por un lado, el de la permuta y, por el otro, el de compraventa.

Sin embargo, si la diferencia que debe ponerse monetariamente es respectivamente poca en relación a los valores de ambos inmuebles, y la intención de los interesados sobre el intercambio de los mismos es prioridad, el contrato que se considerará será el de una permuta.

El procedimiento para llevar adelante la permuta de inmuebles se considera bastante sencillo para los casos en los cuales no haya hipotecas pendientes en ambas propiedades. En tales oportunidades, se tasa y pacta el valor de las dos propiedades. Es decir, el valor de mercado o el de tasación de la vivienda. Luego, se procede a la firma de una escritura de permuta certificado ante notario. La operación finaliza con la trasmisión de la titularidad de los dos inmuebles.

Según los expertos en la temática, si la tasación de los inmuebles determina valores muy similares, la realización de la operación será aún mucho más sencilla. Ya que, de lo contrario, se deberá pactar el monto a abonar para completar el valor del inmueble más costoso.

¿Cuáles son las ventajas de realizar una permuta de inmuebles?

La permuta de inmuebles es una alternativa más dentro del mercado inmobiliario para la adquisición de algún tipo de propiedad. Si estás pensando en opciones a la compraventa directa, esta es una. Por lo tanto, te presentamos las principales ventajas que tiene este tipo de transacción.

• La primera es que permite el cambio de una vivienda sin tener que realizar un desembolso de dinero importante. Asimismo, tampoco deberás depender de la financiación hipotecaria para lograr concretar la transacción. Por lo tanto, a su vez, te ahorrarás todo el tiempo que demanda buscar el crédito adecuado.

• La segunda ventaja tiene que ver con la operación que implica la venta la vivienda en la cual se habita cuando se decide comprar otra. En el caso de la permuta, no es necesario esperar dicha transacción, pues lo que se está realizando es un intercambio de inmuebles.

• Como tercera ventaja en la permuta de viviendas tiene que ver con los gastos que implica la misma. Lo que deberás pagar por la realización de la operación es inferior a si se llevara adelante la compraventa de una casa. Uno de los motivos es que las partes interesadas ajustan la valoración de cada inmueble para lograr reducir al mínimo los gastos. Una realidad muy diferentes a los impuestos que implica la permuta. Tema que profundizaremos más adelante.

¿Cuáles pueden ser las desventajas de este tipo de operaciones?

Así como te presentamos las ventajas que tiene una permuta de inmubles, llegó el momento de detallarte los posibles inconvenientes que puede llegar a demandar la operación.

• En primer lugar, la principal complicación se presenta al momento de encontrar dos inmuebles que tengan una valoración parecida. Asimismo, ambas partes deben encontrarse interesados de manera recíproca por cada propiedad.

• La segunda desventaja que puede surgir en la permuta tiene que ver con la existencia o no de un crédito hipotecario en una o en las dos viviendas. Por lo tanto, la primera recomendación si se decide permutar un inmueble es tener presente esta circunstancia, ya que puede condicionar la transacción. Esto se debe a que se depende de la decisión de la entidad bancaria en realizar o no el cambio de titularidad de la hipoteca. Y, por lo tanto, no tan solo a la valoración de las propiedades y la intención de los propietarios. Sin embargo, aún sigue siendo posible. Simplemente se le deberá sumar a los pasos de la permuta de viviendas el tramite con el banco. En este sentido, se deberá realizar lo que se denomina subrogación hipotecaria. Es decir, transferir la obligación de pago del crédito a una nueva persona.

¿Cuáles son los impuestos que se deben pagar por la permuta de viviendas?

Por el momento, no existe en el sistema tributario español un beneficio que estimule a la realización de este tipo de operaciones. Al tratarse de una acción tradicional, se deberá pagar el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP). Este gravamen se encuentra cedido por cada Comunidad Autónoma por lo que su porcentaje a tributar depender de cada una de ellas. A lo que se le suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), mediante una cuota fija. Este tributo grava sobre el documento de la escritura de la permuta que se realiza ante notario.

Por otra parte, en el caso de las permutas de viviendas, al tratarse del intercambio de dos inmuebles, se presentan dos bases imponibles. Por lo tanto, cada una de las partes deberá pagar por el ITP correspondiente a los de la vivienda que adquiere, es decir, la que compra mediante la permuta.

Con respecto a la base imponible, la misma se tomará a partir del valor de mercado que tenga cada uno de los inmuebles a intercambiar. No obstante, es necesario recordar que, a partir del primero de enero del 2022, dicha base se calculará considerando el Valor de referencia del Catastro que tenga asignado cada propiedad. Una de las nuevas medidas que ha sido regularizada con la aprobación de la Ley de Fraude Fiscal.

¿Qué otros impuestos deberán pagar quienes realicen permutas de inmuebles?

Otro de los impuestos que deberán pagar las partes que lleven adelante la permuta de viviendas es el IRPF y la plusvalía municipal, que responderán a la entrega del propietario de la propiedad hasta la fecha de la operación.

De esta manera, cada uno de los interesados podrá obtener una ganancia de tipo patrimonial en carácter del IRPF. En la permuta de inmuebles se conjugan dos operaciones en una sola en lo que respecta al impuesto. Es decir, se obtiene una ganancia debido a la trasmisión de la vivienda y, al mismo tiempo, la reinversión de lo que se gana con la adjudicación de otra propiedad que es recibida a modo de cambio del que se ha cedido. Dicha situación posibilita, previamente, la aplicación de la extensión por reinversión en vivienda habitual, en los casos en que el destino de las propiedades fuese la vivienda habitual de cada contribuyente.

Según lo establece la Agencia Tributaria de España, con respecto a la plusvalía lo que se gane o pierda del patrimonio estará determinado por la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble o derecho que se cede y el mayor de los siguientes valores: de mercado o derecho entregado”.

Esto se encuentra regulado por la reciente modificación de la normativa a causa del fallo del Tribunal Constituyente en el cual declaraba al impuesto inconstitucional. En este sentido, a partir del Real Decreto-Ley 26/2021 el tributo prevé las dos formas de calcular la base imponible. Es decir, un sistema de cálculo objetivo y con fundamente en la ganancia real que se obtiene de la operación.

En resumen, la permuta de inmuebles es una operación que implica una fiscalidad elevada. Esto se debe a que en el mismo acto se transmite y se recibe un inmueble. Por lo tanto, ambas partes se encuentran en la obligación de pagar los tributos que corresponden a la adquisición de una propiedad (ITP), y, al mismo tiempo, por trasmitir otra (IRPF y plusvalía).

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