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Cuando quieres cambiar tu casa por otra, lo normal es que vendas la primera con la finalidad de obtener dinero para comprar la segunda. Sin embargo, existe otra opción para estrenar hogar sin necesidad de tener que pasar por la venta y posterior compra. Se trata de la permuta de viviendas, una operación en la que dos particulares intercambian sus inmuebles sin ninguna contraprestación económica o con ella (si alguna de las dos casas tiene un valor muy superior a la otra).

El requisito fundamental para hacer una permuta de vivienda entre particulares es tener una en propiedad, por lo que no es válido para adquirir una primera casa. Por el contrario, puede ser una buena alternativa para determinadas situaciones, como por ejemplo cuando surge la necesidad de cambiar de domicilio por un traslado de ciudad. En esa situación, la permuta permite intercambiar la vivienda propia por otra en el nuevo destino sin necesidad de asumir los gastos de compra de un nuevo inmueble.

En Oi Realtor te diremos toda la información que necesitas saber si te estas planteando permutar una vivienda.

¿Qué es permutar una vivienda?

La permuta es definida por el artículo 1.538 del Código Civil como “un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”. Cuando se trata de una permuta de vivienda, se intercambia una casa de la que tienen que ser propietarios.

La permuta se diferencia de la compraventa en que no existe un precio de venta. En principio, al permutar una vivienda solo se intercambian los bienes sin que medie un dinero. Por lo tanto, las dos viviendas que se intercambian deben tener un valor semejan te. No obstante, si una propiedad tiene un valor superior a la otra, entre las dos partes puede acordarse el pago de una determinada cantidad de dinero como compensación. En este caso, el valor total de ese dinero más la propiedad no debe superar al del otro inmueble para que siga considerándose una permuta.

Permutar viviendas

¿Cómo funciona el permutar viviendas?

Para realizar la permuta de viviendas, el primer paso es acordar el valor de las propiedades entre los propietarios. Si ambas partes aceptan este valor, hay que firmar un contrato de permuta en el que se recojan las condiciones de la operación. Posteriormente hay que firmar una escritura de permuta ante notario con el fin de transmitir la titularidad de las viviendas. Esta escritura tiene que quedar inscrita en el Registro de la Propiedad.

En el acto de transmisión de las propiedades, ambos propietarios deben entregar las llaves y la documentación de ambas viviendas. No obstante, antes de realizar el intercambio de las viviendas hay que comprobar quiénes son sus titulares y si tienen alguna carga (hipotecas, etc.).

Para ello, hay que solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, el último recibo del IBI para ver que está al corriente de pago y un certificado de la comunidad de propietarios que confirme que no existen deudas pendientes con ella.

Una vez que se ha realizado el intercambio de las casas, si aparecen vicios ocultos en alguna de las viviendas, el primer propietario debe responder por ellos. Además, se puede resolver el contrato de permuta si aparecen vicios ocultos o se comprueba con posterioridad que alguno de los propietarios no tenía la propiedad de la vivienda. El artículo 1.540 del Código Civil establece que el permutante afectado puede optar entre reclamar una indemnización por daños y perjuicios o solicitar la recuperación del bien que entregó al otro permutante.

Gastos en una permuta de viviendas

Una de las grandes ventajas de la permuta de viviendas es que es más barata que la compraventa. En primer lugar, hay que pagar los aranceles notariales y registrales de la escritura de permuta, que se calcula en función del precio acordado por los inmuebles.

En cuanto a los impuestos que gravan la permuta hay que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que corresponda según la comunidad autónoma donde están ubicadas las viviendas (oscila entre el 6% y el 11%) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que grava los documentos notariales.

También hay que pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, más conocido como plusvalía municipal, que grava la revalorización del terreno urbano en el que está edificada tu casa desde su compra hasta su transmisión.

Y, por último, hay que declarar la ganancia o pérdida patrimonial en la declaración del IRPF, que se aplica a la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda y el que se ha fijado en la permuta.

¿Se pueden permutar viviendas con hipoteca?

Sí, es posible realizar permuta de viviendas con hipoteca. Eso sí, tanto si está hipotecado un inmueble o los dos, es necesario contar con la aprobación del banco, que tiene que admitir el cambio de titular del préstamo.

Para ello, la entidad financiera debe comprobar que el nuevo propietario tiene capacidad para pagar el préstamo hipotecario antes de aprobar la operación. En realidad, al realizar la permuta de la vivienda, cambia el propietario de la casa, pero el banco continúa teniendo la hipoteca sobre la vivienda, que ahora también tiene otro titular.

Al realizar la permuta de viviendas, cuando las propiedades están hipotecadas se pueden plantear varias soluciones según la solvencia y capacidad de pago de los nuevos titulares del préstamo hipotecario:

  • Realizar una novación para cambiar el titular de la hipoteca.
  • Contratar una nueva hipoteca para que figure como titular el nuevo propietario de la casa.
  • Cambiar la hipoteca de entidad financiera (subrogarla) si esta no acepta el cambio de titular de la hipoteca.

Finalmente, si están hipotecadas, también debes tener en cuenta que los gastos de la permuta de casas son más elevados, ya que hay que sumar al coste de la operación los de la novación hipotecaria, la cancelación o la firma de un nuevo préstamo.

Asimismo, para facilitar la permuta de viviendas existen webs especializadas en este mercado como sepermuta.es, ya que una de sus principales dificultades es encontrar un inmueble de valor equivalente para hacer el intercambio.

Desde Oi Realtor queremos contarte qué es una permuta inmobiliaria y cuáles son sus principales características. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La permuta inmobiliaria es un concepto que es probable que hayamos escuchado, por eso puede resultarnos muy familiar. Sin embargo, lo más probable es que no tengamos del todo claro qué significa o implica. Es por eso que hemos decidido realizar este artículo para despejar todo tipo de dudas al respecto.

¿Qué es una permuta inmobiliaria?

Permuta

En primer lugar debemos aclarar qué es una permuta inmobiliaria. Nuestro Código Civil refiere a la permuta dentro del Libro Cuarto (Título V), en donde encontramos cuatro artículos (1.538 a 1.541) dedicados a desarrollar este tipo de contrato. De manera concreta, se define la permuta como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.

En otras palabras, se trata de un intercambio de propiedades que cuentan con un valor similar, básicamente podría definirse como un trueque. No obstante, al ser complicado que ambas propiedades cuenten con el mismo valor, es posible que una de las partes lo pueda compensar mediante una aportación económica determinada. Es un contrato legal pero no resulta muy común, esto se debe a las particulares características que presenta.

Un punto a tener en cuenta ya que puede dificultar este intercambio son las hipotecas, es por eso que nos enfocaremos en cómo funciona una permuta inmobiliaria con préstamos activos.

Entonces, una permuta inmobiliaria es un intercambio, pero en lugar de lo habitual que es la vivienda por dinero, se hace con dos casas de un mismo precio. La principal dificultad de esta práctica es que deben contar con ciertas características y darse una situación muy específica que aquí te explicaremos con detalle:

Ambos propietarios tienen que desear mudarse donde se encuentra ubicado el otro inmueble.

Las casas deberán contar con las características que los dos propietarios estén buscando.

Los dos inmuebles deben tener un precio similar.

Los inmuebles deberán encontrarse completamente libres de cargas, en caso contrario el proceso resultará mucho más complejo.

¿En qué momento surge en España este tipo de contrato?

Este modelo de contrato apareció en España a causa del auge de la construcción inmobiliaria, que inició en la década de los setenta del siglo pasado y llegó a sus mayores cotas durante la primera década de este.

El notorio crecimiento del sector inmobiliario, en conjunto con el bajo tipo de interés en la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual por parte de entidades financieras, generó el desarrollo de este tipo de contrato.

¿Cuáles son los beneficios e inconvenientes de la permuta inmobiliaria?

Permuta

Como principal beneficio se encuentra el importante ahorro económico que significa no tener que realizar una operación de compraventa de los inmuebles.

Sin embargo, el mayor inconveniente es conseguir encontrar un inmueble que posea el mismo valor. En la mayoría de los casos una de las partes suele salir beneficiada, o también es muy común que se tenga que llegar a un acuerdo para lograr igualar el valor. Por otro lado, hacer una permuta fuera de la ciudad es sumamente complejo, es por esto que por lo general se realizan dentro de una misma zona. Por último, es importante tener en cuenta que, en caso de tener una hipoteca vigente, el proceso resultará mucho más complicado.

Tipos de contratos

Existen dos tipos diferentes de permutas inmobiliarias:

Permuta de inmuebles

Se trata del más común y es en el que nos enfocamos en este artículo, un intercambio de casas.

Contrato de permuta de muebles

Aquí se refiere a un intercambio de los muebles. Por lo general, se realiza junto al de permuta de inmuebles.

¿Cuál es el coste de una permuta inmobiliaria?

Como hemos mencionado más arriba, sabemos que una de las principales ventajas que nos brinda la permuta es el ahorro económico de la operación de compraventa. Sin embargo, esto no significa que te exenta de tener que pagar los gastos vinculados a la permuta. Aquí va un listado de los gastos que requiere:

Notaría y gestoría.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, variará según la comunidad autónoma en la que residas.

Registro de la escritura de permuta en el Registro de la Propiedad.

Plusvalía Municipal, el gravamen dependerá del Ayuntamiento de la comunidad autónoma.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, este impuesto variará según dónde residas.

IRPF, se tributa el 18% de las ganancias de la transacción. Esto dependerá de las ganancias que hayas obtenido con la permuta.

Se trata de los gastos básicos en una permuta, esto significa que es de este modo solo en el caso en que ambas partes tengan la hipoteca liquidada. Sin embargo, si la hipoteca se encuentra vigente, será necesario agregar los gastos de la subrogación, novación o bien, cancelación.

Permuta inmobiliaria e hipoteca

Permuta

Como ya mencionamos más arriba, una permuta inmobiliaria es una operación no muy frecuente, imagínese que resulta menos común aún que ambas partes cuenten con las viviendas libres de cargas. Pero no es motivo de preocupación, si continúas teniendo parte de tu hipoteca pendiente, todavía puedes continuar haciendo una permuta, pero deberás que agregar este trámite. Hay dos posibilidades:

La primera es que solo una de las viviendas se encuentre hipotecada. En este caso, el nuevo propietario deberá hacer una subrogación o novación de la antigua hipoteca para poder realizar el cambio de nombre y negociar las condiciones si es que le interesa. Por otro lado, también puede cancelar la antigua y pedir un nuevo préstamo.

En segundo lugar, puede suceder que los dos inmuebles están hipotecados. En esta situación se debe hacer un intercambio, del mismo modo que en el caso anterior, se podrá hacer una subrogación, novación o bien, solicitar una nueva con el nuevo titular.

¿Te parece una opción interesante la permuta inmobiliaria? Déjanos tu comentario, en Oi Realtor nos interesa saber tu opinión.

En esta oportunidad desde Oi Real Estate te contamos todos los detalles sobre una alternativa a la compra-venta de viviendas, la permuta.

El concepto de permuta se remonta a miles de años atrás. El trueque fue la forma de intercambiar bienes más usada en la antigüedad antes de la aparición de la moneda. En los últimos tiempos, esta forma de comerciar ha revivido en las permutas de viviendas.

¿Qué es permutar una vivienda?

Según afirma el artículo 1538 del Código Civil, la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar un bien para recibir otro. Llevándolo al sector inmobiliario, ambas partes intercambian una propiedad de la que son dueños.

El punto clave que diferencia la permuta del contrato de compraventa es que en la permuta se intercambian las propiedades, pero no hay dinero. Por eso, para poder realizar esta transacción es necesario que las viviendas sean de similar valor para que el intercambio sea justo para ambas partes.

Ahora bien, puede suceder que esto no se de siempre así. En el caso de que haya una diferencia considerable en los valores, se tendrá que equiparar la diferencia con dinero, lo cual requiere un contrato mixto de permuta y compraventa.

Los pasos a seguir para realizar una permuta

Cuando se ha tomado la decisión de intercambiar viviendas, el punto de partida es acordar el precio de los inmuebles. Una vez aceptado el precio, debes asegurarte de hacer las averiguaciones pertinentes, como siempre recomendamos.

Es elemental que consultes en el Registro de la Propiedad quién es el titular y si tiene alguna carga a pagar, como puede ser por ejemplo, una hipoteca. Además, debes pedir al propietario el último recibo del IBI para cerciorarte de que está al corriente con los pagos, así como certificar que no existen deudas con la comunidad de propietarios.

Ahora si, una vez que te hayas asegurado de que todo esté en regla, se procede a firmar una escritura de permuta ante un notario para realizar la transmisión de la titularidad de las propiedades. Finalmente, es necesario como siempre mencionamos, inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras es muy importante luego de realizar la operación.

Las ventajas de las permutas inmobiliarias

Una operación sencilla que se adapta a tus necesidades particulares

Las ventajas de realizar este tipo de contrato están asociadas a lo simple de la operación, ya que permite solucionar necesidades específicas de vivienda sin el traspaso de grandes sumas de dinero y con menor cantidad de trámites.

permuta

Un ejemplo puede ser aquellas personas mayores, que se encuentran en situación de dependencia o que viven solas, y que desean permutar su piso por otro más pequeño que se adapte mejor a sus necesidades. En este caso, recibirían igualmente una compensación económica por la diferencia de precios.

Muy común también es el caso de una pareja con hijos cuya vivienda actual les ha quedado muy chica y decide permutar por una de mayores dimensiones. En este caso, ellos deberían aportar el dinero restante para equiparar la diferencia de montos.

Generar ingreso de dinero en caso de necesidad

Generar dinero en determinadas situaciones es otro de los beneficios. A modo de ejemplo, mencionaremos el caso de particulares que se hayan en una situación en la que no pueden hacer frente a la hipoteca de su propiedad y deciden permutar su vivienda por una de menor valor, solucionando así su inconveniente económico. Además recibirían un monto de dinero por la compensación de precios.

Permutar parcela por futura vivienda

Otra transacción que ocurre mucho es la permuta de parcela a cambio de viviendas luego de la construcción un edificio. En este caso, la persona que cede su terreno, no asume ningún riesgo en el proceso constructivo y no tienen que invertir para la construcción. Por otra parte, el particular o empresa constructora dispone, sin necesidad de destinar una suma de dinero, tiempo y trámites de compra, de un solar para realizar un proyecto de edificación. El beneficio resulta mutuo para ambas partes.

¿Qué ocurre si una vivienda está hipotecada?

Como en una permuta de viviendas no hay generalmente intercambio de dinero, influye bastante si estas están hipotecadas. En ese caso, el precio de cada vivienda se determinará por su valor de mercado menos el capital pendiente de amortizar de la hipoteca.

Tienes varias opciones en este caso. Por ejemplo, si tu propiedad está tasada en 200.000 € pero aún me quedan 40.000 € por amortizar, podrás permutar por una casa valorada en 160.000 €. Otra posibilidad es intercambiar por una vivienda de 300.000 € en la que aún queden pendientes 140.000 € de hipoteca.

En estos casos es muy importante destacar que el banco debe aprobar el cambio de titular de la hipoteca antes de la permuta. Aunque con el intercambio de inmuebles cambia el propietario de la vivienda, el banco sigue considerando la hipoteca sobre la propiedad, que ahora pertenece a otro titular. Por eso, hay que asegurarse de realizar el cambio de titular de hipoteca desde un comienzo.

El banco procederá entonces a realizar una subrogación para cambiar el titular o podrás solicitar una nueva hipoteca en la misma u otra entidad.

¿Cuáles son los gastos e impuestos asociados a la permuta?

En el caso de viviendas que no están hipotecadas, los gastos de impuestos son los siguientes:

  • Costes de notaría y registro en el Registro de Propiedad.

  • El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de ambos inmuebles. Al tratarse de una transacción entre dos particulares, este contrato está exento de IVA.

  • Plusvalía Municipal.

  • Ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. Este impuesto se calcula con la diferencia entre el valor de la adquisición del bien que se transmite y el valor que se toma tras la permuta.
  • Ahora bien, en la permuta de propiedades con hipoteca, además, se deberá atender a los gastos de novación, de cancelación de hipoteca o de gestionar una nueva.

¿Cuándo comenzó la permuta en España?

Este modelo de contrato se popularizó en España debido al auge de la construcción inmobiliaria, que comenzó en la década de los setenta del siglo pasado y alcanzó su auge durante la primera década de este.

El notable crecimiento del sector inmobiliario, junto con el bajo tipo de interés en la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual por parte de los bancos, ha impulsado el crecimiento de permutas en el país.

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