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Hace un tiempo ya que las promotoras y los gobiernos parecen haber encontrado la fórmula mágica para vender, incluso desde los planos, una propuesta residencial. En general, más allá de implicar ventajas en el precio definitivo o en la financiación, se tiende a ofrecer construcciones que contemplen los máximos cuidados energéticos, cierta amplitud de los espacios y, si están disponibles las licencias, una relativa cercanía a los centros urbanos. Todo esto conforma una oferta rentable que los inversores adquieren rápidamente, lo que motiva a preguntarnos: ¿la obra nueva encontró su atributo diferenciador en el mercado o estamos frente a una nueva generación de compradores que exigen de su vivienda determinadas características?

Quiénes son los que más buscan casa

Hace unos meses se hacía público un informe basado en una muestra representativa de más de quince mil ciudadanos de veintidós países de Europa. El mismo daba cuenta de diferencias en las elecciones de los compradores según edad, género, ocupación y por supuesto, nacionalidad, entre otras variables. Entre esos datos se exponía la gran movilidad residencial que existe en el continente. Concretamente, una de cada seis personas encuestadas esperaba mudarse en los próximos 12 meses, pero menos de una décima parte de las personas de 56 a 65 años piensa mudarse el próximo año.

En este sentido, como primer dato y más allá de la lógica urgencia con la que se puede argumentarlo, el hecho es que el grupo más grande de compradores son los menores de 35 años, que por cuestiones de estudio, familia o emancipación de la casa originaria tienen muchas más probabilidades de mudarse en los próximos cinco años.

Adentrándose en los detalles de la encuesta, encontramos que el 14% de los jóvenes de 18 a 25 años buscan comprarse una casa unifamiliar, mientras que el 26% entre los de 36 a 45 años buscan más espacio para acomodar a su familia.

Algo similar ocurre con los alquileres, donde los más jóvenes quieren alquilar y esperan hacerlo durante un período de al menos tres años, extensión que se reduce a medida que aumenta la franja etaria.

Todo esto es conocido por las promotoras pero también por los gobiernos, que asumen que son los menores de 35 años el grupo al que más hay que contener con respecto a la demanda de vivienda.

No obstante, tanto desde el ámbito público como desde el privado usan otros recursos para ofrecer propuestas residenciales más seductoras o que aporten, también, a la solución de otras problemáticas como la del consumo energético.

La última propuesta del gobierno dirigida a la nueva generación

Recientemente se anunció desde el gobierno nacional que se destinarían 260 millones de euros a la Entidad Estatal de Suelo (Sepes), para edificar 10.700 viviendas públicas asequibles con un desarrollo basado en la sostenibilidad y eficiencia energética. La gestión de semejante proyecto será responsabilidad del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), que es de donde provendrán los fondos mencionados para comprar al Ministerio de Defensa (Invied), de forma inmediata, los terrenos en Campamento.

De esta manera, la “Operación Campamento” implica una inversión más en la dirección del objetivo que el ministerio se trazara en 2018, de ejecutar proyectos que dinamicen la oferta de vivienda pública. Hasta la fecha lleva invertidos un total de 621,6 millones de euros.

En este proyecto en particular, se prevee desarrollar las viviendas contemplando las mejores opciones en términos de sostenibilidad y medioambiente, con especial atención a la movilidad y la calidad de vida. Se trata, en definitiva, de viviendas previsiblemente más económicas, pero también energéticamente eficientes.

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¿Lo exige el mercado o lo pide la nueva generación?

En nuestro blog hemos publicado en diversas ocasiones sobre políticas públicas que buscan el balance entre las recurrentes demandas de los ciudadanos y las nuevas formas y tecnologías de construcción, que muchas veces ofrecen, además del cuidado medioambiental, mayor rapidez en la ejecución de los proyectos. Está claro que en parte esto es necesario para obtener mayor apoyo y financiamiento, pero poco exitosos serían esos proyectos si no encontraran compradores.

Por eso creemos que así como es válido pensar que efectivamente se están transformando las maneras de pensar la arquitectura y la obra nueva, también los destinatarios de estas medidas vienen pujando con nuevas demandas. Sus intereses en cuanto al período de residencia son más cortos y sus posibilidades de financiamiento, más vulnerables. Pero también cambiaron sus metas y visiones con respecto a lo que consideran calidad de vida.

En definitiva, el mercado inmobiliario no se ha modificado únicamente por causa de la falta de disponibilidad de viviendas nuevas y de segunda mano. Tampoco se debe sólo al encarecimiento general de los proyectos en obra, o de la paulatina pérdida de valor de los salarios y los ahorros. Lo que se está modificando también es el perfil de los potenciales propietarios, que no buscan ya una casa para toda la vida, ni que les implique un eterno pago de intereses al banco. Ahora los hogares se construyen observando proyectos más temporales, pero también, buscando mayores comodidades para sus usuarios, y una mayor responsabilidad frente al impacto ecológico de las construcciones.

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El primer semestre de 2022 presentó grandes desafíos tanto para los agentes inmobiliarios como para los mismos compradores. De un lado y del otro debieron establecerse estrategias para alcanzar los objetivos planteados, facilitar las ventas o acceder a comprar un piso. En ese sentido, Europa en general, pero los españoles en particular, estuvimos atentos como nunca antes a los vaivenes del Banco Central Europeo (BCE). La continua subida de tipos de interés, que no aparenta detenerse en el segundo semestre, modificó los planes de vivienda para muchos ciudadanos. Así se percibe en el informe publicado por el portal Fotocasa, cuyos resultados evidencian algunas modificaciones respecto del año pasado. Conoce los resultados más relevantes y el análisis del estudio en la siguiente nota.

El informe en su contexto

El informe “Perfil del hipotecado español en el primer semestre de 2022” publicado por el portal inmobiliario Fotocasa cierra un balance del primer semestre marcado por la subida de tipos de interés del BCE.

Esto modificó tanto las pautas de conducta de los encuestados como al mismo estudio, que incluyó entre sus preguntas un diagnóstico sobre el tema. En ese camino, el alza de los intereses fue la causa por la que se duplicó el porcentaje de personas que eligieron una hipoteca a plazo fijo. En 2021 eran sólo el 10% y este año, el 22% se inclinó a esa opción.

Sin embargo, varios parámetros se mantuvieron estables y en general, la necesidad de vivienda implicó que los españoles se siguieran volcando a las hipotecas, aún en el contexto actual. Según el informe, son evidentes incluso rasgos de mejora en la calidad de vida, ya que aumentó tanto la compra de un nuevo hogar como la de una segunda residencia.

Como siempre en estos casos, las estadísticas muestran un panorama general y representativo, antes que reflejar los casos particulares. Pero también con ese criterio podrían marcar tendencias de valor para indagar si el perfil del comprador local está cambiando, o si los cambios son sólo el efecto de causas circunstanciales. Vayamos a los datos para analizarlo.

¿Quienes pueden acceder a comprar un piso en España?

Comprar un piso en pareja

Entre 2021 y 2022 se redujeron los compradores casados, parejas de hecho o convivientes, y aumentó el número de quienes se hipotecan para comprar un piso estando solteros. En términos estadísticos, la cifra actual de las parejas hipotecadas por operaciones inmobiliarias es actualmente del 67%, esto es un 8% menos que lo representado por ese mismo grupo en 2021. Por su parte, los inversores solteros pasaron de representar el 19% el año pasado a marcar el 26% en lo que va del 2022.

El relativo aumento en la cantidad de solteros que pueden acceder a comprar un piso podría leerse como un cambio social si acaso se mantuviera la tendencia a lo largo del tiempo. No obstante ese recaudo, se puede ver esto como un dato positivo en el sentido de que tal acceso a la vivienda es posible de mantener por una sola persona. Esto es, más allá de que para iniciar el proceso de compra se recurra a diversas ayudas: créditos, financiación bancaria, ayuda familiar, ahorros propios, la venta de otra vivienda o capital, etcétera.

Por ello es también interesante constatar que aumentó también la cantidad de compradores hipotecados que viven solos, del 9% en 2021 al 12% en 2022. Una subida similar experimentaron las cifras de quienes viven con sus padres (del 5% en 2021 al 7% este año). Pero los porcentajes más altos los sigue ostentando el grupo conformado por parejas con hijos (38%) o sin ellos (36%).

¿Mujeres u hombres? ¿Quiénes se hipotecan más?

En general, el perfil del comprador que se hipoteca para acceder a comprar un piso es relativamente estable. Las estadísticas marcan que en un 56% la inversión es realizada por mujeres y que la edad promedio para estas operaciones inmobiliarias es de 39 años.

Con respecto a años anteriores, aseguran desde el portal, “destaca el hecho de que las mujeres se hipotecan cada vez menos”, pero en 2021 la cifra era apenas un 1% más baja. Lo interesante de esa tendencia es seguirla a lo largo del tiempo y, por supuesto, contrastarla con otras variables. Por ejemplo, otro tipo de estudios sobre el perfil económico-laboral del país ayudaría a identificar si el decrecimiento tiene que ver, por ejemplo, con una situación de ingresos desiguales entre hombres y mujeres. O también si el número mayoritario es equivalente a la proporción femenina de la población. En cualquier caso, el dato es un aporte a la lectura de temas relevantes hoy para nuestra sociedad.

El destino de la vivienda

Finalmente, podría pensarse que quienes decidieron acceder a comprar un piso estuvieron presionados por el aumento de tipos de interés. Es decir, se podría interpretar que ante las previsiones de mayores aumentos, más personas se arriesgaron a realizar este tipo de inversión. Sin embargo, al consultar por el uso que se le va a dar a la vivienda, la gran mayoría (el 85%) indica que será para su uso habitual. Si bien este dato se mantiene con respecto al 2021, también es cierto que hubo un aumento con respecto a quienes se hipotecaron para comprar una segunda residencia. En este caso, el porcentaje ascendió del 8% al 11% de este año.
La cifra que sí descendió fue en cambio, la de quienes deciden comprar una vivienda a modo de inversión, que en 2021 era del 5% y en lo que va del 2022 bajó a sólo el 2%. Esto, sin dudas, hará replantear algunos esquemas respecto de lo que significa una propiedad como capital lucrativo. ¿Será “el ladrillo” una inversión rentable en el futuro? ¿O cada vez se tenderá más al uso propio, y no tanto como modalidad de negocio? ¿Qué opinas? Escribe y deja tu opinión en los comentarios, para seguir enriqueciendo estos temas que tanto nos importan.

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