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Ante el fallecimiento de una persona, deben realizarse una serie de trámites para gestionar la sucesión de sus bienes. Son diferentes las personas, familiares o no, que tienen el derecho a recibir dichas transiciones, dependiendo de la existencia o no de un testamento. En el siguiente artículo te contamos cómo tramitar una herencia con testamento.


¿De qué se trata una herencia?

Se conoce por herencia a la acción jurídica a través de la cual, ante el fallecimiento de una persona, se transmiten los bienes, derechos y obligaciones de la misma a otra u otras personas. Quienes reciben dichas sucesiones son denominados herederos; personas físicas o jurídicas con el derecho a una parte del patrimonio de una herencia.

El régimen jurídico que regula las herencias es el derecho de sucesiones y se tributan a través del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

Por su parte, la masa hereditaria refiere a todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona, que no se extingan por su muerte, según el artículo 659 del Código Civil. Y agrega: que los suceden al difunto por el solo hecho de su muerte en todos sus derechos y obligaciones, como estipula el artículo 661.

En resumen, la masa hereditaria corresponde a todos los bienes más derechos más deudas dejados por el difunto. Es decir, el causante.

¿Qué es el caudal hereditario?

Se entiende por caudal hereditario al patrimonio neto de la herencia. Es decir, es la suma de todos los bienes, derechos y obligaciones del causante, menos aquellos bienes, derechos y obligaciones que se extinguen al momento del fallecimiento.

Para ser más precisos, se trata del que se obtiene al restarle al activo hereditario su correspondiente pasivo. Para poder lograr el neto del patrimonio de la herencia primero debes conocer el activo y el pasivo de la misa.

Activo hereditario

Son, ni más ni menos, que los bienes y derechos que el causante de la herencia va a transmitir luego de su fallecimiento.

Es decir, se compone de:

1) Bienes del causante: es el total de la suma de todos los bienes, como, por ejemplo, inmuebles, dinero, vehículos, bienes domésticos, joyas, etc.

2) Los derechos del causante. Conjunto de aquellos derechos que, luego del hecho de fallecimiento, no se extinguen.

a. Derechos de autor, el derecho a percibir una indemnización, etc.

b. Un ejemplo fundamental es el derecho al usufructo. En este caso, el derecho al uso y disfrute de una vivienda por parte de la persona de la cual se recibe la herencia no forma parte de activo de la misma.

Pasivo hereditario

Por su parte, el pasivo está compuesto por cada una de las obligaciones contraídas en vida por el del difunto, es decir, sus deudas.

Algunos ejemplos de obligaciones del causante pueden ser:

1) Una deuda con Hacienda.

2) Una hipoteca.

3) Un préstamo.

Sin embargo, debes tener en cuenta que las obligaciones personalísimas no forman parte del pasivo hereditario. Este tipo de obligaciones se refiere a aquellas que no pueden ser desarrolladas sino por la persona misma que contrae la deuda. Dada la característica de personalísimas son intransferibles e intransmisibles.

¿Cómo tramitar una herencia con testamento?

Según la legislación española, el período para tramitar una herencia con testamento es de seis meses desde el momento del fallecimiento. Sin embargo, los herederos pueden conseguir una prórroga en el caso de que la soliciten.

Los pasos a seguir, son variados y muchas veces no resulta ser un proceso sencillo. A continuación, te contamos uno por uno y lo certificados necesarios correspondientes a cada uno.

1) Certificado de fallecimiento

El primer paso para tramitar una herencia con testamento es la solicitud del certificado de defunción pasadas las 24 hs. del fallecimiento. El mismo puede ser solicitado en el Registro Civil donde residía el fallecido, por correo postal o por internet. Su tramitación es gratuita y es necesario presentar: DNI de quien solicita el certificado y los datos del difunto (en ellos se incluyen fecha y lugar de nacimiento).


La demora del trámite es de aproximadamente tres días hábiles. Y puede ser solicitado por cualquier persona a menos que excepciones legalmente previstas.

2) Certificado de Actos de Última Voluntad

Una vez pasado los quince días del día siguiente al fallecimiento del causante, se procede a la certificación de últimas voluntades.

El mismo deber ser solicitado en el Ministerio de Justicia, por correo postal o por internet, y tiene un costo aproximados de 4 euros.

Para poder solicitarlo deberás disponer del certificado de defunción detallado anteriormente y el formulario modelo 790-006.

El plazo de resolución de este tipo de certificación dependerá de la demanda existente al momento de su solicitud, ya que en el último tiempo ha sufrido de demoras por la cantidad de peticiones.

La importancia de este documento radica en que permite confirmar la existencia o no de un testamento. En el caso de que si existiese, el certificado de últimas voluntades proporciona toda la información acerca del mismo (testamento). A su vez, facilita el contacto del notario con el que hay que ponerse en contacto para poder acceder a ese testamento.

3) Copia auténtica del testamento

Dicho documento se solicita en la misma Notaría en la cual fue otorgado el testamento. En el caso de ser demasiado antiguo, es necesario verificar en el Colegio de Notarios quien conserva el protocolo del notario. Para este trámite deberás presentar DNI original y los certificados de defunción y últimas voluntades.

4) Certificado de seguros con coberturas de fallecimiento

Se lo solicita en el Ministerio de Justicia, por correo postal o vía internet. Su costo aproximado es de 4 euros y para su obtención es necesario el certificado de defunción y el formulario 790 completo para el certificado de últimas voluntades.

La solicitud de dicho documento no puede realizarse antes de los quince días transcurridos luego del fallecimiento del causante.

Mediante este certificado se especifican los contratos vigentes en los cuales el difunto aparece como asegurado. Como ser las pólizas de vida, individuales o colectivas. Es decir, seguros de vida que cubran fallecimiento y seguros contra accidentes que cubran contingencia de la muerte del asegurado.

5) Aceptación o renuncia de lo heredado

Luego de la realización de los certificados mencionados con anterioridad, se puede aceptar o no la renuncia a la herencia. Para tal fin, es necesario previamente la presentación ante notario todos los documentos en los cuales figuren los bienes que tuviese el causante.

Nos referimos a escrituras públicas de propiedades, documentación en el caso de poseer vehículo, último recibo de IBI, certificados bancarios. Estos últimos deben ser solicitados a la entidad bancaria donde se encuentran registrados.

6) Liquidación de Impuestos

El siguiente paso, luego de la obtención de los tres certificados principales, se pasa a liquidar los impuestos correspondientes. Por un lado, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que rige en cada Comunidad Autónoma y, por el otro, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos Urbanos.

El primero es un tipo de gravamen que se tributa en todas las herencias y aplicación esta cedida a cada comunidad autónoma. Esto significa, que el porcentaje que aplica puede variar según la residencia del causante.

En el caso del segundo, solo se paga de existir en la herencia un inmueble. Se lo abona en el ayuntamiento de la localidad en la cual se encuentra la propiedad en un plazo de seis meses. Los mismo pueden ser prorrogados a seis meses más.

7) Registro de la Propiedad

Por último, se debe realizar el cambio de titularidad en el caso de existir propiedades. Necesitarás presentar, junto al testamento, la escritura original y las cartas de pago de los impuestos.

Estos son los pasos que deberás seguir para tramitar una herencia con testamento.

Además, te recomendamos leer sobre las diferentes posibilidades existentes que podrían dejarte por fuera de la herencia:

Desde Oi Real Estate esperamos que el post te haya sido de utilidad. Para mayor información o asesoramiento ponte en contacto con nosotros. Si te has quedado con alguna inquietud déjanos tu comentario, nuestros asesores te responderán a la brevedad.

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Si quieres vender una casa en Madrid de la forma más rápida posible debes conocer cuáles son los pasos  a seguir. Vender una casa implica la realización de varias operaciones. El proceso que va desde que se establece el precio de la propiedad hasta la concreción de la venta, mediante la firma de la escritura, es arduo. Por esto desde OI REAL ESTATE te asesoraremos acerca de cuáles son los pasos a seguir para vender una casa. ¡Continúa leyendo este post!

Primer paso: Tasar la propiedad

Definir el precio de la propiedad es el primer paso que debemos seguir para vender una casa en Madrid.

Una tasación es un documento que certifica una opinión calificada acerca de cuál es el valor de una propiedad. Esta valoración será emitida por profesionales de una agencia inmobiliaria. La tasación implica una serie de datos que conforma la información total de una propiedad. El coste es el resultado de esa información, es una conclusión que se traduce a un valor real del mercado inmobiliario.

Una vez definido el precio a partir de la tasación es importante saber que se trata de un precio orientativo. Esto se debe a que no va a coincidir necesariamente con el precio definitivo. El precio definitivo dependerá del proceso de negociación llevado a cabo con el comprador. Será  el precio con el cual se cierre la operación de compraventa.

La tasación no es un paso sencillo pero es posible realizarla mediante varias acciones.

Usar herramientas online de tasación de vivienda

Acudir a una inmobiliaria online puede ser una buena opción para tener un precio de venta aproximado. Las inmobiliarias online tienen en sus web herramientas de tasación gratuitas. Estas te permiten contar con una primera noción del valor de tu casa conforme a los precios de mercado. Utilizarlas no implica ningún compromiso.

En general, para hacer las valoraciones de la vivienda, usan dos fuentes de datos: los precios publicados en los portales inmobiliarios y los precios de propiedades que se han vendido en los últimos meses.

Consultar precios de casas similares a la nuestra en los portales inmobiliarios

Consultar los precios de otras casas similares en los portales inmobiliarios puede aportarte un valor aproximado de tu propiedad. Esto te será de utilidad para definir de una manera más precisa el abanico de precios de mercado de tu casa. Sin embargo, representan los precios de oferta, no los de venta. Por lo general, los precios de oferta son mayores a los de venta. Debido a esto debes tomarlo como un valor estimativo.

Pedir una oferta a un IBuyer

Los IBuyers son empresas que compran propiedades de forma casi inmediata y al contado, aunque a un coste menor que el valor de mercado. Solicitarles una tasación de la vivienda te permitirá conocer el precio mínimo que podrías exigir por tu casa. Te será útil si tienes urgencia por vender o si no quieres ocuparte de ningún trámite.

Si quieres conocer más sobre Ibuyers te recomendamos la siguiente nota:

Acudir a varias inmobiliarias para pedir la tasación de la vivienda

Las agencias inmobiliarias cuentan con profesionales calificados y experiencia para realizar una tasación profesional. Dichos profesionales harán una tasación presencial de tu vivienda. En general, un agente inspeccionará la casa y definirá un precio de mercado en función de características como la distribución, la ubicación, etc. El beneficio es que  brinda al vendedor la posibilidad de conversar con el agente inmobiliario y darle su punto de vista en relación al precio. Lo más recomendable es acudir a una agencia inmobiliaria. Esto se debe a que, como dijimos anteriormente, cuentan con experiencia y profesionales calificados. También es aconsejable realizar la mayor cantidad posible de valoraciones. Esto te permitirá contar con una visión más precisa de los precios de mercado.

Segundo paso: Disponer de toda la documentación para vender una casa en Madrid

Un segundo paso necesario es conocer cuáles son los documentos obligatorios para  vender una casa. Algunos serán solicitados al iniciar la venta y otro deberán ser entregados al momento de firmar la compraventa. Por otra parte, deberán añadirse documentos en el caso de que la casa a vender esté sujeta a una hipoteca.

Obtener esta documentación obligatoria puede llevar tiempo. Debido a esto, es importante estar informado sobre cuáles son estos documentos y comenzar a tramitarlos lo antes posible. El beneficio de vender una casa mediante una agencia inmobiliaria es que ellos se ocuparán de tramitar algunos de estos documentos.

Documentos que deben presentarse al iniciar la venta de una casa en Madrid

  • Nota simple: Para iniciar la venta uno de los documentos obligatorios es la nota simple. Ésta es emitida por el Registro de la propiedad y cuenta con la información más importante del inmueble. Además contiene datos del propietario de la vivienda.

  • Certificado de Eficiencia Energética: También debemos contar con el Certificado de eficiencia energética al momento de anunciar la venta de la casa. Se trata de un documento que aporta información relativa al consumo energético de un inmueble.

  • Planos del inmueble: Además, es posible que se requieran los planos del inmueble. Si bien no son de carácter obligatorio es recomendable acceder a ellos dado que suelen ser utilizados en los anuncios de venta.

Documentos que deben presentarse al momento de firmar la compraventa

Entre estos documentos se incluyen:

  • Escritura de compraventa,

  • el Certificado de liquidación de servicios y

  • el Certificado de deuda cero o deuda pendiente. Este último es obligatorio en el caso de que se haya concluido el pago de una hipoteca.

Tercer paso: Promocionar la casa en venta

Este paso implica dar a conocer la propiedad a través de distintos medios. Incluye obtener las fotos de la casa a vender y generar un anuncio atractivo. Antes de tomar las fotografías resulta importante preparar la vivienda y dejarla en las mejores condiciones. Esto permitirá que luzca más atractiva ante futuros compradores. Para publicitar la casa que queremos vender podemos optar por distintos medios. Podemos optar por portales inmobiliarios o publicitar la casa en redes sociales o a través de carteles

Cuarto paso: Enseñar la  casa a posibles compradores

Luego de que la venta de la casa haya sido anunciada comenzará el siguiente paso que implica recibir las visitas. Los futuros compradores se comunicarán con los propietarios o con las agencias inmobiliarias para solicitar la concreción de una visita. Una cuestión importante es estar atentos y organizar los tiempos con el fin de responder con rapidez a la solicitud de los potenciales compradores. Además es conveniente mejorar el aspecto de la casa y prepararla para recibir las visitas.

Quinto paso: Negociar el valor de venta

Los potenciales compradores podrán realizar una oferta que, por lo general, será por un precio inferior del propuesto por el vendedor de la casa. Este paso es uno de los más difíciles en el caso de quien opta por vender como particular. Esto se debe a que si no se realiza una buena negociación es probable que la venta se ejecute por un precio más bajo que el esperado. Negociar el precio de venta de una propiedad no es un proceso sencillo. En este sentido, recurrir a una agencia inmobiliaria puede favorecer el resultado final. Las agencias cuentan con profesionales capacitados que pueden intervenir en la negociación del precio logrando un resultado exitoso.

Redacción y firma del contrato de arras: un paso opcional para vender una casa

Luego de la negociación y posterior definición del precio de venta, el próximo paso implicará la redacción y firma del contrato de arras. El contrato de arras es un documento que se celebra para formalizar el compromiso de la parte vendedora y compradora de concretar la compraventa. Se trata de un acuerdo previo a la firma de la escritura pública. Luego de ser firmado por ambas partes, el propietario estará obligado a entregar la casa al comprador bajo las condiciones pactadas. Además, no podrá seguir enseñando el inmueble a otros interesados. En cuanto al comprador,  éste deberá realizar un pago para reservar la casa y comprometerse en su adquisición. Es importante señalar que se trata de un acuerdo opcional. Puede llevarse adelante una compraventa inmobiliaria sin firmar un contrato de arras. Otro punto a destacar es que existen consecuencias legales frente a su incumplimiento.

Último paso para vender una casa: firmar la escritura de compraventa.

Unos días antes de firmar la escritura deberá entregarse la documentación requerida al notario. En el caso de que el comprador tenga hipoteca, éste podrá examinar el borrador de la escritura para comprobar que todo está en orden. Luego, el día fijado, quien venda la casa deberá apersonarse en la notaría para finalizar la compraventa del inmueble.

¿Estás interesado en vender tu casa en Madrid? ¡Contáctanos!

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Luego de mucho evaluarlo, decides comprar una vivienda. Probablemente la quieras ya mismo, pero antes tienes unos pasos para seguir. En este post te contaremos cuáles son estos pasos ¡Te acompañaremos en el proceso de compra de una vivienda!

Compra de una vivienda: ¿Por dónde empezar?

Realizar la compra de una vivienda es una de las aventuras más grandes que vivirás en tu vida. Es algo muy importante que, seguramente, cambiará tu vida para siempre. Lo ideal es que disfrutes todo el proceso, pero sabemos que a veces eso se torna un tanto imposible. Los plazos que manejan determinados aspectos nos pueden exasperar un poco, ya que queremos tener nuestra casa lo antes posible. Pero la realidad es que deberás armarte de paciencia para que todo salga bien.

Es por ese motivo que hoy, en este artículo, te contaremos sobre los pasos que deberás seguir al momento de la compra de una vivienda ¡Puedes tomar nota!

Primeros pasos para la compra de una vivienda

Ten claro lo que quieres. Este paso quizás te parezca un poco obvio, pero déjanos decirte que no lo es. Antes de embarcarte en un proyecto tan grande como es la compra de una vivienda, debes pensar cuáles son tus necesidades. Para esto es fundamental que te tomes tu tiempo y pienses bien lo que necesitas en el presente y a medio plazo. Pero no solo eso: también deberás conocer tu capacidad real de satisfacer dichas necesidades. Tus posibilidades dependerán de las opciones que encuentres y del presupuesto que tengas.

Cuenta con el apoyo de profesionales para encontrar la casa que deseas. Es difícil (por no decir imposible) abarcar todas las posibilidades que te ofrece el mercado. Cuanto más limites la búsqueda, menos probabilidades tendrás de dar con la mejor vivienda. Es por eso que te recomendamos contratar un profesional inmobiliario. Con alguien experto en el tema tendrás mayor seguridad respecto a las características de las propiedades y podrás acceder a una oferta más amplia.

Una vez elegida, investiga cuál es la situación de la vivienda. Debemos saber muy bien lo que estamos comprando. Esto implica averiguar si la casa tiene cargas financieras, problemas de propiedad o taras. Por eso recomendamos acudir al Registro de la Propiedad, al Catastro o, incluso, al

Ayuntamiento para averiguar su situación. Es imprescindible que consigas toda la información sobre las condiciones, la gestión que implica y las obligaciones y gastos en los que incurrirás.

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¿Qué sigue?

Luego de los pasos mencionados anteriormente, deberás seguir con algunas cosas un poco más tediosas.

Infórmate de todos los trámites que tendrás que hacer y de los gastos que tendrás que afrontar. La complejidad de los trámites administrativos y los gastos a pagar van a depender del tipo de vivienda que compremos. No es lo mismo comprar una vivienda de segunda mano que una de obra nueva. En cualquiera de los casos, debes informarte bien para tener claros los pasos a seguir y los pagos que tendrás que abonar. En este punto tienes que concretar qué tipo de financiación obtendrás.

Este punto probablemente sea uno de los plazos que más puede demorarse en el tiempo si previamente no hemos acudido a nuestro banco para que nos realice un estudio de viabilidad económica.

Para acceder a la mejor financiación posible, es necesario comparar las distintas ofertas hipotecarias de cada entidad financiera. En función de nuestros ingresos, ahorros y del tipo de hipoteca que queramos (fija o variable) las condiciones de cada entidad variarán en mayor o menor medida.

Una vez que lleguemos a este punto, deberemos tener en cuenta:

  • Tasación: hay que calcular una semana, aproximadamente desde que solicitamos la tasación hasta que tenemos el documento.
  • Fiper: tienen que transcurrir 15 días desde que se firma el Fiper (documento que la entidad bancaria entrega al comprador con las condiciones de su préstamo) hasta que se procede con el cierre de la compra en Notaría. 

Últimos pasos para terminar con la compra de una vivienda

Firma en Notaría. Aunque un contrato privado de compraventa sería suficiente para dar por formalizada la transacción, la elevación a Escritura Pública nos aportará seguridad jurídica. Por otro lado, nos facilitará la tarea si el día de mañana queremos vender la vivienda adquirida.

La firma en Notaría no debería durar más de dos horas. Pero conviene pedir cita con antelación para reservar la fecha que nos interesa. Además del comprador, el vendedor y el notario, a nuestra cita en Notaría acudirá nuestro agente inmobiliario. 

Conoce su auténtico valor. Antes de fijar el precio hay que comprobar que lo que vamos a acordar no esté por encima del mercado. No puedes pasar por alto que, al solicitar una hipoteca, te la concederán en función de su valor real, no del pactado. Es fundamental hacer una pre-tasación o utilizar herramientas “online” que en tiempo real te ofrece un valor muy aproximado de la vivienda.

Estudia qué modalidad de hipoteca te interesa. Hoy en día puedes elegir entre hipotecas a tipo fijo, variable o mixto. En el primer caso, siempre pagaremos la misma cuota. Las hipotecas variables se destacan porque su cuota dependerá de la evolución del indicador. Por último, en las hipotecas mixtas, los primeros años son a tipo fijo y el resto, a tipo variable.

Elige el seguro de hogar que mejor se adapte a tus necesidades. Es importante conocer la diferencia entre los seguros multirriesgo y el seguro mínimo de hogar. El primero suele recomendarse a aquellas viviendas en las que hay joyas, antigüedades, muebles con gran valor u obras de arte. El segundo es mucho más básico pero cubre incendios, atascos de tuberías, robos y hurtos. Una vez analizados ambos, lo importante es elegir el que realmente necesitamos.

Luego de leer este post, nos interesa muchísimo conoce tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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