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Comprar un piso para alquilar es una de las inversiones más elegidas por los españoles. Aquí repasamos los pasos necesarios y algunas recomendaciones a tener en cuenta.

En España y en muchos países del mundo, comprar un piso para alquilar es una de las inversiones más habituales. En el caso de la tradición española, lo es por los márgenes de rentabilidad y por tratarse de una inversión segura, además de refugio ante tiempos de turbulencia. En el caso del proceso de compra, hay pasos a seguir, como evaluar la coyuntura del mercado inmobiliario, ver qué tipos de inmuebles y zonas se ajustan a las necesidades y expectativas de rentabilidad, conseguir los fondos necesarios y, recién cuando tengamos resuelto todo esto, buscar inquilinos para el piso.  

Pero hay ocasiones en las que es necesario tomar las previsiones que indican los expertos. Realizar de manera precisa el cálculo de los gastos, no apresurarse a concretar la operación hasta analizar otras opciones ni tomar el piso como si fuera para nosotros mismos. Además, no se recomienda llevar adelante una compra sin contar con unos ahorros extras, como tampoco dejar de prever la posibilidad del impago de parte de los inquilinos. Hoy, tanto la gestión de compraventa como del alquiler cuentan con profesionales especializados que, en todo caso, pueden ayudar a comprar un piso para alquilar.

Comprar un piso para alquilar

Como se sabe y es de larga tradición, los españoles prefieren como una de las inversiones comprar un piso para alquilar. Para llevar delante de mejor manera la operación de adquisición de una propiedad, brindamos unas pautas que se deben tener en cuenta. 

En primer lugar, evaluar de la manera más precisa y correcta posible la situación en que se encuentra el mercado inmobiliario. Por ejemplo, el valor de las propiedades, ya que las distintas ciudades pueden ofrecer distintas opciones de acuerdo al capital con que se cuenta. Y no dejar de considerar que se trata de una inversión cuya rentabilidad es a mediano y largo plazo. 

También es importante conocer el estado en que se encuentra el piso a comprar. La cantidad de ambientes con que cuenta y los metros cuadrados que lo componen. Y si se van a necesitar hacer algún tipo de actuación, ya sea rehabilitaciones de gran envergadura o alguna refacción menor.  

La rentabilidad de un piso también se encuentra en función de la zona en que se emplaza. Las capitales y grandes ciudades no siempre tienen la mejor rentabilidad. De hecho, hay quienes optan por invertir en zonas alejadas, o incluso en el extranjero. Esta última opción, cabe aclarar, necesita de un conocimiento minucioso, por lo que siempre se aconseja acudir a algún profesional en el tema.

Algunas opciones de inversión

Si bien comprar un piso para alquilar pareciera ser una operación sencilla, hay una diversificación que permite distintas modalidades. Y que no se agota en el mero hecho de adquirir el inmueble y ponerlo en alquiler.  

Por ejemplo, poner el piso en alquiler para estudiantes. En las zonas cercanas a las universidades, este modelo de negocio tiene una alta demanda. Por ello es más sencillo y rápido encontrar inquilinos. Además, si el piso cuenta con varias habitaciones, el rendimiento se puede llegar a multiplicarse por la cantidad de ambientes. 

Otra buena opción es el alquiler temporal. La segmentación temporaria es más habitual en el segmento vacacional o turístico. Las plataformas que gestionan el negocio tienen una trayectoria comprobada, por lo que son buenas aliadas. Y no hay que olvidar que España continúa siendo uno de los países elegidos por el turismo mundial. 

Una alternativa es alquilar por habitaciones. Si se compra un piso de grandes dimensiones, o con varios ambientes, se pueden obtener una mejor rentabilidad aprovechando cada espacio que tiene la propiedad.

Algunas previsiones que tomar

Antes de tomar la decisión final de comprar un piso para alquilar, hay previsiones a tener en cuenta, y que ayudarán a llevar delante de mejor manera la inversión realizada. 

Uno de los errores habituales es hacer mal los cálculos. El coste total de la operación no se agota en la operación de compra, sino que se debe contemplar el valor del piso, los gastos de gestión y, recién entonces, cotejarlo en función de la rentabilidad que otorga la propiedad. Además de los impuestos que se tributan por tener el inmueble en alquiler, y que varían de acuerdo a la Comunidad en que se encuentra. Más aún si se trata de una propiedad que se encuentra en el mercado extranjero. 

Es aconsejable tomarse un tiempo prudencial ante de cerrar cualquier operación. Claro está que tampoco se debe caer en la pasividad, ya que hay oportunidades que se nos pueden presentar pocas veces. Pero, de manera general, lo mejor es estudiar lo más minuciosamente los datos, cotejarlos de manera consciente y, luego sí, volcarse a la transacción.

Contemplar inconvenientes al comprar un piso para alquilar

Los expertos consideran un error tomar el piso como si fuera para uno mismo. Habitualmente se llama a esto “enamorarse de la propiedad”, es decir dotar al inmueble de un valor afectivo que no tiene. Nunca se debe olvidar que una inversión se realiza con el fin último de obtener una rentabilidad. Por lo tanto, lo importante es que tenga la calidez y comodidad necesarias para que los inquilinos sean atraídos por sus características. Lo demás, puede llevar a gastos imprevistos y redundantes.  

Por último, hay dos ítems que considerar del aspecto monetario. El primero es realizar una inversión sin tener un ahorro extra. Por cualquier inconveniente que pueda surgir, es necesario tener a mano unos cuantos euros. El segundo es no contemplar la situación de impago. El mercado inmobiliario tiene tanto desarrollo, que existen seguros de impago para contratar y, de este modo, dejar la resolución de cualquier conflicto en manos de expertos. 

Hasta aquí, algunas cuestiones que pueden ayudar a pensar en cómo comprar un piso para alquilar, a la vez que tomar las previsiones necesarias para lograr éxito en la inversión.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de comprar un piso para alquilar. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

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El proceso de desahucio por impago de la renta de alquiler es el que tiene que iniciar el arrendador o propietario de un inmueble para que un juez le quite la posesión de la propiedad al inquilino que no paga.

En este artículo veremos en que consiste este proceso judicial, es decir, lo que ocurre desde que se interpone la demanda de desahucio hasta la sentencia judicial.

El proceso judicial de desahucio

Básicamente, lo que sucede en un proceso judicial de desahucio es que el arrendador al interponer la demanda reclama la deuda por el pago del alquiler y , además, pide el desahucio.

También, puede suceder que el arrendador o propietario solo quisiese reclamar la deuda, en este caso, no estaríamos en un proceso de desalojo sino de reclamación de rentas.

Por otro lado, hay que saber que en el proceso judicial de desahucio también se reclaman las costas, es decir, el dispendio económico que el propietario ha tenido que gastar en iniciar el proceso (abogados, procurador, impuestos, etc)

proceso de desahucio

Reclamación de rentas

Si el inquilino tiene una deuda por rentas impagas pero ya se ha ido del inmueble, también es posible, reclamar judicialmente solo las rentas ya que, en este caso, no sería necesario realizar el proceso de desahucio.

Así pues, las vías jurisdiccionales para reclamar solo las rentas son el juicio verbal y el proceso monitorio.

Además, puede suceder que el inquilino tenga suministros impagos aparte de la deuda respecto a la renta, en ese caso, el arrendador podrá reclamarlos en esta instancia.

La ley concede dos opciones al arrendador para reclamar solo las rentas impagas:

  • El juicio verbal: que es la mejor opción si no se conoce el nuevo domicilio del inquino.
  • O el proceso monitorio: que es la mejor opción si se conoce el nuevo domicilio.

Fase declarativa en el proceso de desahucio y la fase ejecutiva

Los procesos judiciales de desahucio se pueden dividir en dos fases: la declarativa y la ejecutiva. Es decir, cuando se interpone la demanda de desahucio estamos en la primer fase, es decir, la fase declarativa que es cuando el juez tiene que declarar si realmente existe la deuda, y por consiguiente, declarará el desahucio del inmueble en la fase ejecutiva.

Por ende, la fase declarativa empieza con la demanda y termina con la sentencia o decreto de archivo, según el caso.

Una vez que la fase declarativa termina, si el inquilino es condenado al desahucio, tendrá que devolver las llaves al arrendador.

¿Qué sucede si el inquilino no nos devuelve las llaves? En este caso, si el inquilino no nos devuelve las llaves, se deberá iniciar una nueva demanda, que se llamará fase ejecutiva, es decir, una demanda que sirve para ejecutar, incluso por la fuerza, aquello que ha dictaminado el juez en la fase anterior.

IMPORTANTE: en los procesos de desahucio le ley dice que no es necesario que se interpongan dos demandas (o sea una para la fase declarativa y otra para la fase ejecutiva) sino que en la misma demanda inicial se puede solicitar que se ejecute el desahucio en caso que el inquilino sea condenado. Esto puede servir al arrendador para ahorrar tiempo y dinero.

La demanda de desahucio

En principio, hay que saber que la demanda de desahucio debe ir firmada necesariamente por abogado y procurador, sea cual se el importe de la deuda.

A la demanda, el arrendador deberá adjuntar la copia del contrato de arrendamiento. Pero en el caso de que no haya contrato, habrá que aportar pruebas que puedan acreditar la relación de arrendamiento. Esto se podrá acreditar mediante emails, resguardos bancarios de los pagos de la renta, etc.

¿Cuál es el juez competente? El juzgado competente es el Juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble arrendado. Si hubiere varios Juzgados en la localidad, deberá presentarse en la oficina de reparto, y esta la remitirá al Juzgado correspondiente.

proceso de desahucio

El decreto de admisión

Una vez presentada la demanda el juzgado emitirá, aproximadamente un mes después, el decreto de admisión.

En esta resolución se conformarán las fechas de juicio y de desahucio y será comunicada al arrendador y al inquilino.

Los requisitos mas importantes que deberá contener el decreto de admisión son:

  • Fecha del juicio.
  • Fecha del desahucio.
  • El plazo que el inquilino tiene para oponerse la demanda (10 días).
  • Y que el inquilino tiene 3 días desde que recibe la demanda para pedir justicia gratuita.

Las notificaciones en un proceso de desahucio

Primero hay que saber que hay que notificar la demanda al inquilino, es en ese momento que se inicia oficialmente el proceso. Ya que a partir de dicha notificación el arrendatario tiene un plazo de 10 días para oponerse, o no, a la demanda.

Como hubo un tiempo en que era frecuente que los inquilinos burlaran las notificaciones, lo que hacia que el acto no se haga efectivo hasta pasado varios meses, se reformo la legislación, y ahora se le permite al procurador que haga la notificación de la demanda. También la podrá realizar el juzgado, pero es muy probable que ahorremos tiempo si la notifica el primero.

Una vez realizada la notificación fehaciente se empiezan a contar los 10 días, es decir, los que tiene el inquilino para oponerse a la demanda.

No obstante, es muy común que no se pueda notificar la demanda, ya sea porque el inquilino no quiere recibirla, porque no esta en casa, etc. En estos casos, la ley dice que hay que hacer una averiguación de domicilio asociada al DNI. Si aparecen otro domicilio del inquilino se vuelve a intentar la notificación de la demanda en la dirección encontrada.

Pero en el caso que tampoco se logre la notificación en el domicilio encontrado, se colgará la demanda en el tablón del juzgado, y será desde ese día, que comenzarán a correr los diez días para que el inquilino interponga la oposición.

De este modo, si vencido este plazo el arrendatario no se opone la demanda habrá juicio. Después del juicio la sentencia y posteriormente el desahucio.

La oposición a la demanda

Entonces, como ya hemos explicado, el inquilino tiene 10 días hábiles para oponerse a la demanda desde que la recibe.

Además, hay que saber que el escrito de oposición también tiene que ir firmado por abogado y procurador. Y en el mismo, se deberán exponer los motivos por los cuales entiende el inquilino que no debe abonar la deuda reclamada.

El juicio de desahucio

Entonces, solo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda, en el caso que no se oponga, no habrá juicio ya que directamente el juez le dará la razón al arrendador. Por consiguiente, sobrevendrá el desahucio o lanzamiento en la fecha dictaminada por el juzgado.

La sentencia o el decreto de archivo

Así pues, hay sentencia si hay juicio, y si no el juez dicta un decreto de archivo para dar por terminado el proceso.

Esto, a los efectos prácticos es lo mismo, solo difiere procesalmente. Ya que en ambos casos, es decir, con sentencia a favor del arrendador y con decreto de archivo, se va a condenar al inquilino al pago de la deuda, a ser desahuciado y a pagar las costas del proceso.

Desde Oi Realtor esperamos haber clarificado sus dudas y los invitamos a dejar sus comentarios respecto a este post. Saludos.

¿Quieres comprar un piso en Barcelona? ¿No sabes por donde empezar? En este artículo te diremos cuales son los pasos que tienes que seguir para comprar un piso en Barcelona y salir airoso.

Barcelona un lugar para vivir y algo mas.

Barcelona, la capital cosmopolita de la región de Cataluña en España, es conocida por su arte y arquitectura.

Es una de las ciudades mas importantes, la cual ostenta de un ambiente multicultural, con múltiples tradiciones y variada gastronomía.

Además esta ciudad tiene para ofrecer playas y mar, pluralidad de lugares para realizar deportes y actividades al aire libre.

Por todo esto, es que atrae cada día un mayor número de personas de parte de todo el mundo, tanto que desean comprar una vivienda o invertir en el campo inmobiliario.

Cuando se toma la decisión de comprar un piso en Barcelona

Si tomaste la decisión de comprar un piso en Barcelona, te diremos que debes tener en cuenta:

  • La Ubicación: la ubicación es clave, factores como la cercanía de comercios, centros educativos, eficiencia de los transportes públicos, los parques y zonas verdes, mantendrán siempre al aumento tu inversión.

  • El Tipo de Propiedad: hay que valorar las intenciones de uso que se le dará. Tanto si es para invertir como para vivir: casa unifamiliar, adosada, un piso con terraza y si la iremos a reformar o no.

  • El Presupuesto: hay que calcular bien el presupuesto teniendo en cuenta todos los gastos e impuestos asociados a la compra que veremos mas adelante.

Veamos los pasos que hay que tener en cuenta para comprar un piso en Barcelona

PRIMER PASO: OFERTA DE COMPRA Y NEGOCIACION

Tras haber elegido el piso que deseas comprar y conocido la situación legal de la propiedad, tienes que presentar una oferta de compra con una propuesta económica. Cuando la negociación termina de forma exitosa, el paso siguiente es firmar el contrato de arras.

SEGUNDO PASO: FIRMAR EL CONTRATO DE ARRAS

Es un contrato privado en el cual el vendedor y el comprador pactan la reserva de la compraventa del inmueble al precio y a las condiciones previamente establecidas.

TERCER PASO: LA DOCUMENTACIÓN

Antes de firmar la minuta de escritura al notario, hay que gestionar todos los requisitos administrativos y legales y comprobar el estado real del inmueble. Tienes que comprobar el título de Registro de Propiedades, el número de catastro de la vivienda; la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, y que el pago de los diferentes suministros esté al día.

CUARTO PASO: NOTARIO

Después de haber gestionado todos los requisitos administrativos y legales, hay que comprobar también que la minuta de escritura defiende tus intereses antes de firmarla.

En presencia de un notario, ambas partes firmaran la minuta de escritura; el comprador pagará el importe que falta y el vendedor le entregará el título de propiedad del inmueble.

Impuestos y gastos si vas a comprar una vivienda en Barcelona

Para el comprador

  • 10% de ITP (Impuesto por transmisión patrimonial) si se trata de un inmueble de segunda mano o 10% de IVA si se trata de una nueva construcción.
  • entre el 0,5% y el 2% para los gastos notariales, sellos e inscripción al Registro de la Propiedad. Puede cambiar si la propiedad es adquirida con o sin hipoteca.

Para el vendedor

  • El impuesto local llamado plusvalía. Es un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana que el vendedor tiene que pagar como consecuencia de la transmisión de un inmueble.
  • Este importe esta calculado sobre el número de años desde que se adquiere la propiedad hasta que se transmite y sobre el valor real de la propiedad determinado por el registro de la propiedad. Toda la información sobre el Impuesto de Plusvalía en la página web del ayuntamiento de Barcelona. Además el tramite se puede hacer por internet o de forma presencial con una copia del acto.
  • El vendedor deberá también asumir las gastos administrativos para cancelar las deudas anteriores si necesario (hipoteca, deudas relativas a los gastos de comunidad, el IBI etc.)

Comprar un piso en Barcelona: ¿y si eres extranjero?

Eres ciudadano extranjero y quieres saber si necesitas algún requisito especial para comprar un piso o si tienes que pagar algún impuesto añadido. Sigue leyendo y te explicaremos todo paso a paso.

Lo primero que debes saber es que empadronarse en España o tener permiso de residencia no son requisitos para comprar un inmueble en nuestro país.

Asimismo, como comprador extranjero deberás solicitar del NIE (Numero de Identificación Extranjero), tener una cuenta española y abonar los impuestos convenientes.

NIE: Número de Identificación Extranjero

Si quieres comprar un inmueble en España siendo extranjero, como ya dijimos, es imprescindible que cuentes con el NIE.

El NIE es un número personal, único y exclusivo que se asigna de forma individualizada a cada extranjero para identificarlo en cualquier trámite que deba hacer ante las autoridades españolas.

En España se puede solicitar personalmente o través de un apoderado ante las delegaciones y sub delegaciones de Gobierno.

Desde el extranjero también se puede tramitarse a través de la embajada o el consulado de España en el país de origen del extranjero.

La compra de un inmueble, en España, requiere formalizarse en escritura publica ante notario para poder tener acceso al registro de la propiedad, por esta razón es que el notario exigirá el NIE al comprador extranjero en el momento de identificarle.

Ese mismo NIE se utilizará para liquidar los impuestos y gastos que correspondan.

Abrir una cuenta bancaria española

Para poder comprar una casa necesitas una cuenta bancaria española, aparte desde allí abonarás todos los pagos e impuestos convenientes para la compra de tu vivienda.

Impuestos y gastos por la adquisición de un inmueble

Basicamente, tienes que saber que todos los impuestos y gastos de la compra de la vivienda deben pagarse en España y son los mismos que para un ciudadano español:

  • El IVA si se trata de una Obra Nueva: el comprador tiene que pagar el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) que es del 10% del precio de venta de la vivienda.
  • El ITP si se trata de un inmueble de segunda mano: el comprador tiene que pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) que es del 10% del precio de venta de la vivienda en Catalunya.
  • También el comprador deberá abonar los gastos notariales, sellos e inscripción al Registro de la Propiedad, que son entre el 0,5% y el 2% del precio de venta de la vivienda. Este importe puede cambiar si la propiedad es adquirida con o sin hipoteca.
  • Igualmente, impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o la tasa de basuras, derivados de la compra de ese inmueble, se pagan desde una cuenta bancaria en España.

Impuestos sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

En España existe el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que es un tributo directo que grava la renta obtenida en territorio español por las personas físicas y entidades No residentes. Se entiende que una persona se considera No Residente en España si permanece en el territorio español menos de 183 días durante un año natural.

Además, hay que tener en cuenta que si una persona va a residir en España más de 183 días al año natural se considera que tiene su residencia habitual en territorio español; y en ese caso se tributa por Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF, y no por IRNR.

Los mejores barrios para comprar un piso en Barcelona

EL BARRIO GÒTIC

Ubicado en el corazón de la ciudad, es la zona más antigua, con calles medievales y casas en las que se mezcla la arquitectura de épocas pasadas con viviendas rehabilitadas.

Además, es un barrio que está bien comunicado, ya que está delimitado por Las Ramblas, la Vía Layetana, el Paseo de Colón y la Plaza de Cataluña.

Comprar una propiedad en esta zona es una buena inversión si lo que quieres es alquilarla, ya que cuenta con mucho turista.

BARRIO DE GRÁCIA

Barrio cosmopolita donde los haya, estudiantes, artistas o vecinos de toda la vida que conviven dándole a la zona espíritu propio. Sin duda, es uno de los lugares más especiales de Barcelona.

LA BARCELONETA

La Barceloneta lleva mucho tiempo siendo uno de los mejores barrios de la Ciudad Condal. Su proximidad al mar y sus callejuelas hacen que tenga una esencia especial.

Además de la multitud de restaurantes, ocio y actividades que se concentran en este barrio.

Si te interesó este tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te invitamos a leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

Oi Real Estate

Si estás leyendo este artículo, es porque seguramente has decidido vender un inmueble heredado.

Vender una propiedad heredada, no es tarea sencilla. Primero porque sabemos que involucra aspectos afectivos importantes, segundo porque hay que tramitar la herencia, y tercero por todos los gastos que genera el inmueble ocioso.

A través de este artículo te guiaremos en los pasos básicos que debes seguir para vender tu inmueble heredado, y no morir en el intento.

PRIMER PASO: TIENES QUE ACEPTAR LA HERENCIA

Antes de aceptar la herencia, el notario te pedirá el Certificado de defunción. ¿Dónde se solicita?.  En el Registro Civil del lugar donde ha fallecido la persona.

También, deberás llevarle el Certificado de últimas voluntades, que es el documento que acredita si el fallecido ha dejado testamento. Puedes obtenerlo en el Registro de Actos de Ultima Voluntad.

En el caso que si haya testamento, deberás pedir una copia autorizada.

Entonces, en el supuesto que seas el único heredero, una vez que hayas recopilado la documentación, deberás entregársela al notario para que te adjudique el inmueble y se dé por aceptada la herencia.

¿Y qué sucede si son varios herederos? ¿Puedo vender el inmueble? Una vez aceptada la herencia, lo ideal es que todos quieran vender la propiedad. Sin embargo, puede ocurrir que los herederos no se pongan de acuerdo, en ese caso deberás pedir asesoramiento jurídico para continuar con el proceso.

También puedes contactarte con nosotros. En OI REAL ESTATE podemos asesorarlos para que puedan llegar a un acuerdo y que la venta de la propiedad sea un proceso exitoso.

SEGUNDO PASO: LIQUIDAR LOS IMPUESTOS

Hay que pagar los impuestos. Esto es fundamental para que puedas vender el piso heredado.

Los tributos que hay que abonar son:

El impuesto de sucesiones y donaciones: se paga en la delegación de hacienda de la comunidad autónoma donde el fallecido tenía su residencia habitual.

Es recomendable pagarlo dentro de los seis meses posteriores al suceso. Igualmente, es prorrogable mediante solicitud por la misma cantidad de tiempo

La Plusvalía: es un tributo de carácter municipal, que grava el aumento del valor del piso desde que lo adquirió la persona fallecida hasta que lo recibe el heredero. Se paga en el ayuntamiento donde está ubicada la vivienda heredada.

TERCER PASO: INSCRIBIR EL PISO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Debes gestionar el cambio de titularidad en el Registro de la propiedad. Una vez que el piso está inscripto en el registro es tuyo y puedes dirigirte a una agencia inmobiliaria para que te gestione la venta.

Si tienes dudas sobre como vender un inmueble heredado en OI REAL ESTATE podemos asesorarte. Contáctanos, y dale rienda suelta a tus ganas de vender.

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