Uno de los momentos más tensos es cuando va a finalizar el contrato del alquiler y tienes que enfrentarte al tema de la fianza; la devolución queda siempre para el último momento, para defender los intereses del casero y provocando la desesperación del inquilino. Sin embargo, la legislación regula su utilización para evitar abusos de las partes.
La fianza es un depósito en metálico que el inquilino debe abonar en el momento en el que se formaliza el contrato de alquiler. El objetivo de este depósito es que el propietario tenga una garantía de que el inquilino cumplirá con las obligaciones del contrato.
Cuando se prepara un contrato de alquiler, el punto de la fianza es uno de los más tensos y comprometidos. Según indica el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuando se realiza el contrato, es obligatorio la exigencia y prestación de una fianza en metálico de la cantidad equivalente a una mensualidad del alquiler de la vivienda y de dos mensualidades en el caso de que el alquiler no tenga como finalidad ser una vivienda.
Si las obligaciones se cumplen, al finalizar el contrato el arrendador debe devolver la fianza en su totalidad. Si por el contrario ha habido algún motivo por el cual no se han cumplido las obligaciones del contrato, el propietario podría no devolver la fianza o parte de la misma.
Por eso en Oi Real Estate, te vamos a contar todo lo que debes saber sobre las fianzas, tanto si eres inquilino como si eres propietario.
En este artículo encontrarás:
¿Cuánto se debe pagar de fianza?
Según el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU), la fianza debe equivaler a 1 mensualidad de la renta, cuando se trata del alquiler de una vivienda.
Sin embargo, muchos propietarios consideran que una mensualidad es poco si se producen desperfectos graves y optan por pedir más de un mes. En ese caso el importe adicional no se denomina fianza si no que se considera una “garantía adicional” que acuerdan las partes para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato, tal y como especifica el artículo 36.5 de la misma ley.
Como dueño de la vivienda, ¿Qué debo hacer con el importe de esa fianza?
Una vez se tiene la fianza, y siempre que esté regulado, el propietario debe acudir al organismo público que corresponda para depositarlo.
De esta manera, la hacienda pública tendrá constancia del alquiler de la vivienda y el inquilino podrá optar a las desgravaciones fiscales a las que tenga derecho. Si el dueño del inmueble alquilado no cumple con este requisito, hay muchas comunidades autónomas que aplican sanciones.
El justificante del depósito de fianza es necesario para el inquilino en el caso de aplicar una desgravación del alquiler en la declaración de la renta, ya que se trata de una documentación que le pueden pedir como comprobante.
¿El casero puede exigir una actualización de la fianza?
Sí, pero siempre transcurridos los tres primeros años, en caso de que el contrato se firmase después del 6 de junio de 2013; los contratos firmados antes de esa fecha el periodo es de cinco años.
Durante ambos periodos, la Ley específica que “la fianza no estará sujeta a actualización”. Cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir un incremento de la fianza para ajustarla al importe actual de la mensualidad. En el supuesto menos común de que en este periodo su importe disminuyera, podría ser el inquilino quien exigiera la disminución de la misma.
Razones por las que el casero puede negarse a la devolución de la fianza
Hay varias causas con las que poder justificar que no se devuelva el importe total de la fianza o parte de ella. Una de ellas es por un acuerdo de las dos partes donde se decida utilizar esa fianza para cubrir posibles impagos de consumos, como el agua o la electricidad.
Otra razón es cuando el inquilino no ha cumplido con el pago de las cuotas o mensualidades acordadas por el alquiler de la vivienda, siempre y cuando el propietario no tenga cubierta esta contingencia con un seguro de impago de alquiler.
Otra situación que se puede dar para la no devolución son los desperfectos en el mobiliario o electrodomésticos que haya en el inmueble. Si la vivienda no está en buenas condiciones de limpieza, el dinero de la fianza se podrá utilizar para ello y se devolverá la cantidad que sobre, si la hay.
¿Un aval bancario puede sustituir a la fianza?
No, son dos cosas diferentes. Exigir un aval es algo que puede hacer el propietario para contar con mayor seguridad en el alquiler de la vivienda, pero no debe utilizarse como fianza.
El aval es una protección que ofrece un tercero sobre los pagos comprometidos con el inquilino. El aval puede ser personal, en el que un familiar se ofrece a responder frente a una posible deuda, o un aval bancario, realizando el trámite desde una entidad financiera.
¿Puedo dejar de pagar el último mes de alquiler a cambio de la no devolución de la fianza?
No, el inquilino tiene la obligación de pagar todas las mensualidades del alquiler mientras se encuentre vigente el contrato ya que la fianza es la garantía que tiene el propietario para asegurarse que el inquilino deja el inmueble en buen estado una vez entregadas las llaves.
¿Cuánto tiempo tiene propietario para devolver la fianza?
Sin duda, esta es una pregunta polémica, porque la ley no establece un plazo concreto para que se realice la devolución. Hay veces que el contrato incluye una cláusula donde se aprecie la posibilidad de una demora a la hora de devolver el dinero de la fianza, pero se trata de algo contractual previo acuerdo de las dos partes.
Si nos atenemos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en ella se indica que existe un pago de intereses por parte del arrendador a partir de los 30 días de demora. De este plazo es donde hay distintas interpretaciones de la ley, ya que puede entenderse que el casero cuenta con 30 días para devolver la fianza, pero lo cierto es que no hay un plazo establecido.
¿Qué puedo hacer cuando el casero no devuelve la fianza?
En el caso de que por causa injustificada o por un motivo considerado por el inquilino como incorrecto, el arrendador no devuelve la fianza, no queda otra que acudir al juzgado correspondiente a presentar una reclamación y esperar a que se dictamine sentencia.
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